Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  07.03.2017 
 0561/2017 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Kulturbauten 16.03.2017 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 21.03.2017 
Rechnungsprüfungsausschuss 28.03.2017 
Finanzausschuss 03.04.2017 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz 
Mit dem Monatsbericht Januar 2017 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstandsbericht zur 
Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis (Anlage). 
 
Gegenüber dem Dezember 2016 liegt der Kostenstand unverändert bei 364 Mio. €, die Verpflichtu n-
gen sind im Januar 2017 um 1 Mio. € auf 338 Mio. € gestiegen, liegen damit aber immer noch unter 
dem Wert vom November 2016. Deutlich sind im Januar die Auszahlun gen von 255 Mio. € auf 258 
Mio. € gestiegen. Dies liegt zum Teil daran, dass einige Dienstleiter Ende 2016 Halbjahresrechungen 
gestellt haben, die im Januar 2017 bezahlt wurden.  
 
Die Fortschritte bei den Firmengesprächen sind stetig aber in ihren Dimensio nen weiterhin übe r-
schaubar, obwohl  wöchentlich mindestens zwei Gesprächstermine stattfinden. Ende Januar 2017 
waren 30,1 % aller Firmengespräche abgeschlossen, 23,7 % befinden sich in der unmittelbaren Vo r-
bereitung oder werden gegenwärtig geführt. Allerdi ngs wurde nach wie vor mit 46,2 % aller notwend i-
gen Firmengespräche noch nicht begonnen, damit liegt diese Zahl gegenüber dem Vormonat um ca. 
7 % niedriger.  
 
Die Neuplanung der Technischen Ausrüstung tritt langsam aus dem Stadium der Bestand saufnahme 
heraus, zur Qualifizierung der neuen Zeit - und Kostenplanung werden gegenwärtig die größten Pro b-
lemlagen in einer Strategie der ‚Big Points’ identifiziert und aufbereitet. 
 
Auf der Baustelle arbeiten die Firmen der Bühnentechnik mit voller Mannsch aftsstärke, weitere Fi r-
men sind weiterhin mit Arbeiten der Mängelbeseitigung beschäftigt. 
 
 
 
gez. Streitberger

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Januar 2017 (Stand 31.01.2017)
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
Planungszeit: 10/2010 bis 12/2012 
Bauzeit: 06/2012 bis heute
Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
98,00%
85,00%
48,00%
71,93%
82,71%
59,15%
58,92%
56,08%
65,85%
75,00%
64,00%
64,00%
77,00%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Außenanlagen
Kleines Haus/
Opernterrassen
Kinderoper
Schauspielhaus
Opernhaus
Gebäude Technische Ausrüstung Bühnentechnik Außenanlagen
Erläuterung:
 Bei den vorstehend aufgeführten Fertigstellungsgraden
Außenanlagen und Bühnentechnik handelt es sich um aktuelle
Fertigstellungsgrade. Aus heutiger Sicht sind hier keine Rückbauten
zu erwarten.
 Bei den Fertigstellungsgraden der Technischen Ausrüstung
handelt es sich um rechnerische Fertigstellungsgrade der Interims-
Objektüberwachung für die Technische Ausrüstung (unter
Berücksichtigung des zu erwartenden Rückbaus und erforderlicher
Mängelbeseitigungen).
 Bei den Fertigstellungsgraden Gebäude handelt es sich um eine
rechnerische Bewertung der Projektsteuerung unter Berück-
sichtigung des zu erwartenden Rückbaus und der erforderlichen
Mängelbeseitigung.
Baulicher Fertigstellungsgrad SBK
2. Die ProjektÜBERSICHT 
Das Projekt befindet sich in einer Phase der Neuaufstellung, welche voraussichtlich bis zum 3. Quartal 2017
andauern wird. In dieser Phase stehen folgende Aufgaben im Fokus der Bearbeitung:
 Neuaufstellung der Planungs- und Objektüberwachungsteams der Technischen Ausrüstung sowie
Verstärkung der Objektüberwachung Gebäude durch neue Vergabeverfahren
 Mängelerfassung durch intensive Begehungen mit Hilfe von Sachverständigen und Mängelbehebung durch
die ausführenden Firmen
 Aufbau eines Qualitätsmanagements als Vorbereitung für die kommenden sich überschneidenden Phasen
der Bearbeitung („Heilung der Planung“, „Mängelbeseitigung nach Heilung der Planung“, „Rückkehr zum
ungestörten Bauablauf“)
 Sicherung bauherrenseitiger Regressansprüche durch die Etablierung eines Gegenforderungs- und
Schadensmanagements
 Aufbau eines Risikomanagements
 Neuaufstellung und schrittweise Intensivierung des Kostenmanagements- und Terminmanagements
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer,
wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN
Januar 2017 www.zarinfar.de 1

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Januar 2017 (Stand 31.01.2017)
Januar 2017 www.zarinfar.de 2
3. Das ProjektLOGBUCH

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Januar 2017 (Stand 31.01.2017)
4. Die ProjektTERMINE
Annahmen zum Rahmenterminplan 
 Das Unternehmen R.O.M. Technik Ltd. & Co. KG führt das Projekt nach Übernahme der insolventen IMTECH Deutschland GmbH weiter.
 Die aufgrund rechtswirksamer Kündigungen von einzelnen Gewerken erforderlichen neuen VOB-Verfahren und deren Vorbereitung werden mit 10 Monaten angesetzt.
 Es gibt keine weiteren Vertragskündigungen von wesentlichen ausführenden Bauunternehmen.
 Das für die Ausschreibung der Objektüberwachungsleistungen für die Technische Ausrüstung erforderliche VgV-Vergabeverfahren wird, aufgrund von notwendigen Abstimmungen 
im Zusammenhang mit dem VOF-Verfahren TA-Planung, gegenwärtig mit 6 Monaten angesetzt. 
 Die Firmengespräche aus dem gestörten Bauablauf mit den Schlüsselgewerken sind bis zum 13.11.2017 abgeschlossen.
 Die Einarbeitung sowie die Heilung der Ausführungsplanung der Technischen Ausrüstung durch das neue TA-Planungsbüro INNIUS wird mit einer Dauer von 21 Monaten 
angesetzt.
 Es stehen ausreichende Personalkapazitäten seitens der ausführenden Firmen, der Objektüberwachungen und Planungen zur Verfügung.
Januar 2017 www.zarinfar.de 3

244 Mio. € 245 Mio. € 248 Mio. € 252 Mio. € 255 Mio. € 258 Mio. €
323 Mio. €
334 Mio. € 336 Mio. €
340 Mio. € 337 Mio. € 338 Mio. €
365 Mio. €
361 Mio. €
365 Mio. € 369 Mio. € 364 Mio. € 364 Mio. €
220
240
260
280
300
320
340
360
380
400
08.2016 09.2016 10.2016 11.2016 12.2016 01.2017
Auszahlungsstand Verpflichtungen Kostenstand
Mio. €
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Januar 2017 (Stand 31.01.2017)
5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF
KOSTENVERLAUF DER LETZTEN 6 MONATE
BEMERKUNGEN:
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt 
404 Mio. €  brutto.
Gemäß den dargestellten Kosten sowie unter Berücksichtigung des aktuellen 
Wissensstandes des Projektmanagements ist der Bauherr bereits Verpflichtungen 
in folgender Höhe eingegangen:                                                                                               
337,72 Mio. €  brutto.
Darin enthalten ist das Honorar des neuen Planers für die Technische Ausrüstung 
sowie die zukünftigen Honorare für die Objektüberwachung TA und verstärkende 
Objektüberwachung Gebäude für jeweils die ersten 12 Monate.
Unter Berücksichtigung noch offener und bisher nicht verhandelter Nachträge und
Forderungen der KG 300-700 in Höhe von
10,65 Mio. € brutto,
und unter Berücksichtigung der Rückstellungen der vorhersehbaren Kosten für
Honorare und neuer Vergaben von insgesamt
15,6 Mio. € brutto,
ergibt sich gem. Kostenstandbericht vom 25.01.2017 ein Kostenstand von 
insgesamt
363,97 Mio. € brutto.
Januar 2017 www.zarinfar.de 4
257,92
79,80
404
253
10,65 151
239,82
46,44
33,56
17,9
15,6
0
100
200
300
400
500
600
460 Mio. €
Budget
Verpflichtungen aus beauftragten Grundaufträgen inkl. Mehrmassen ≤ 110%
Verpflichtungen aus der Höhe nach beauftragten Nachträgen
Verpflichtungen aus dem Grunde nach beauftragten Nachträgen
Verpflichtungen aus zukünftigen Honoraren für die Objektüberwachung 
Technische Ausrüstung und verstärkende Objektüberwachung Gebäude
Auszahlungsstand Grundaufträge, Nachträge der Höhe dem Grunde nach 
beauftragt
Verbleibende Auszahlungssumme aus Verpflichtungen
Nachträge (offen bzw. unverhandelt)
Rückstellungen für absehbare Verpflichtungen der Fachplanung und 
Objektüberwachung Technische Ausrüstung und verstärkende 
Objektüberwachung Gebäude für die gesamte Vertragslaufzeit (für 12 Monate 
bereits in den Verpflichtungen berücksichtigt) und Budget für offene Vergaben 
Ursprungsbudget
Budgeterhöhungen Rat bis 17.11.2016
Obere Grenze Gesamtkostensteigerung 460 Mio. € * (in % des aktuellen 
Gesamtbudgets) 
* siehe Kostenbericht der Projektsteuerung zarinfar vom 30.11.2015 
sowie gutachterliche Stellungnahme zum Kostenbericht des 
Sachverständigenbüros KKP vom 08.01.2016
13,9 %
GESAMTKOSTEN-
ENTWICKLUNG
460 Mio. €
KOSTENSTAND
- inkl. Budget für offene 
Vergaben und Rückstellungen
363,97 Mio. €
BUDGET
404 Mio. €
VERPFLICHTUNGEN
337,72 Mio. €

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Januar 2017 (Stand 31.01.2017)
6.1 Der KostenBERICHT
1. Budget:
Zur Aufrechterhaltung der Handlungsfähigkeit hat der Rat der Stadt Köln am 15.03.2016 einer Erhöhung
des Budgets um weitere 60 Mio. € und am 17.11.2016 um weitere 56 Mio. € zugestimmt, sodass darüber
hinaus notwendige Vertragsverhandlungen mit Planern und ausführenden Firmen zur Wiederherstellung
eines geordneten Bauablaufs geführt werden können. Das Gesamtbudget beträgt somit aktuell 404 Mio. €.
Der aktuelle Stand der finanziellen Verpflichtungen beläuft sich auf 337,72 Mio. € brutto. Diese Kosten
beinhalten alle beauftragten Grundaufträge inkl. Mehrmassen bis 110%, alle beauftragten Nachträge sowie
die zukünftigen Honorare für die Objektüberwachung Technische Ausrüstung und verstärkende
Objektüberwachung Gebäude für je 12 Monate.
Unter Berücksichtigung aller bereits eingegangenen Verpflichtungen sowie der Rückstellungen für weitere
absehbare Verpflichtungen aus Honoraren für die Objektüberwachung Technische Ausrüstung und
verstärkende Objektüberwachung Gebäude für die gesamte Vertragslaufzeit und dem Budget für offene
Vergaben beläuft sich der derzeitige Kostenstand auf 363,97 Mio. € brutto.
2. Kostenprognose:
Unter Berücksichtigung aller derzeit bekannten Kostenrisiken wird für die Gesamtkostenentwicklung
weiterhin ein Korridor von 404 Mio. € bis 460 Mio. € brutto prognostiziert (siehe Kostenbericht der
Projektsteuerung Zarinfar vom 30.11.2015 und gutachterliche Stellungnahme KKP vom 08.01.2016). Dies
entspricht gegenüber dem genehmigten Budget von 404 Mio. € einer Erhöhung um 13,9 %.
Mit weiterführenden und fundierten Aussagen zu Kosten und Terminen ist, unter Einbeziehung der
Ergebnisse der Sanierungsplanung des neuen Fachplaners für Technische Ausrüstung, frühestens Ende
des 2. Quartals 2017 zu rechnen.
Dem Abrechnungskorridor liegt als Annahme eine bauliche Fertigstellung bis zum 2. Quartal 2018
zugrunde. Es ist jedoch absehbar, dass diese Annahme aus November 2015 nicht mehr zutrifft.
3. Empfehlungen / Maßnahmen:
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche zum erfolgreichen Abschluss der vertraglichen
Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau Beteiligten.
 Die neue Fachplanung für die technische Ausrüstung wird in die Erstellung der Kostenprognose TA
einbezogen.
 Durch die Bewilligung eines neuen Gesamtbudgets in Höhe von 404 Mio. € konnten neue Soll-Budgets
auf Gewerke-Ebene gebildet werden.
4. Fazit und Bewertung:
Die aktuelle Kostensituation hat sich durch die Gesamtbudgeterhöhung vom 17.11.2016 auf insgesamt 404
Mio. € entspannt und der Bauherr wurde wieder in die Lage versetzt, neue Verpflichtungen einzugehen.
Detailliertere Aussagen über die Gesamtkostenentwicklung können jedoch erst nach einer Rückkehr zu
einem planmäßigen Projektverlauf und nach Vorlage eines belastbaren Terminplans erfolgen.
1. Bestehende Kostenrisiken:
u.a. tragen folgende Risiken zu einer möglichen erneuten
Budgetüberschreitung bei:
 Steigerung Baupreisindex 
 Zusätzliche Honorarforderungen der Planer / Bauleitungen
 Nachtragsforderungen der Planer, Bauleitungen und Firmen 
aufgrund von Störungen im Planungs- und Bauablauf
 Prozessrisiken aus ggf. scheiternden Firmengesprächen
 Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Firmengespräche und Kündigungen 
 Unzureichende Zuarbeit zur Kostenprognose des 
Fachplaners TA aufgrund fehlender Arbeitsgrundlagen 
 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / Bauteilen 
auf Grundlage der überarbeiteten Planung des neuen TA 
Planers
2. Empfehlungen / Maßnahmen zur Risikominimierung:
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes 
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau 
Beteiligten
 Baubetriebliche Prüfung der Nachtragsforderungen der 
Projektbeteiligten erweitern
 Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte im 
Zusammenhang mit den bekannten eingetretenen 
Bauablaufstörungen
 intensive Einarbeitung in die Planung TA durch den neuen 
Planer für eine frühzeitige Abstimmung von Planungs- und 
Baubereichen und sog. Arbeitspaketen
 Verstärkung der Bauleitungskapazitäten
3. Fazit und Bewertung:
In welchem Umfang und in welcher Höhe die vorstehend
aufgeführten Risiken eintreten werden, ist derzeit noch unklar
und hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den
beauftragten Firmen ab. Daher sollten die Firmengespräche
weiterhin intensiv durch die Projektbeteiligten und unter
Hinzuziehung von Beratern (z.B. Juristen, Kostengutachtern)
erfolgen.
Durch die Verzögerungen der Firmengespräche und teilweise
seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben einzelne
Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch
werden neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die
sich unter Umständen finanziell ungünstig auf das Projekt
auswirken könnten.
Das Kostenrisiko ist folglich weiterhin als hoch zu bezeichnen
und kann erst dann geringer ausfallen, wenn die tatsächliche
Höhe der einzugehenden Verpflichtungen als Ergebnisse aller
Firmengespräche bekannt wird.
6.2  Das KostenRISIKO
Projektpegel
planmäßig
kritisch
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
Januar 2017 www.zarinfar.de 5

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Januar 2017 (Stand 31.01.2017)
7.1. Der TerminBERICHT
1.Terminplanung:
In Abstimmung zwischen Bauherr und Projektsteuerung ist der Entwurf eines Rahmenterminplans (siehe Pkt. 4.
Projekt Termine, S. 3) erstellt worden. Dieser ermöglicht, unter Berücksichtigung der heute bekannten Annahmen,
eine zeitliche Einschätzung für den weiteren Projektverlauf bis frühestens Ende 2. Quartal 2017.
WICHTIG: Der Rahmenterminplan ist vom weiteren Projektverlauf, wie z.B. dem Ausgang der Vergabeverfahren zur
Objektüberwachung TA sowie Verstärkung Objektüberwachung Gebäude abhängig und stellt keine verbindliche
Aussage über ein Zeitziel dar. Vielmehr dient der Rahmenterminplan gegenwärtig der grundsätzlichen
Projektorganisation. Im Gegensatz zum Rahmenterminplan ist die Aufstellung eines neuen Ausführungsterminplans
erst nach Einarbeitung der neuen TA-Objektüberwachung sowie genauer Analyse und Grundlagerermittlung der
vorhandenen, mangelhaften Planung durch den neuen TA-Planer möglich. Für eine genauere Einschätzung der
Gesamtausführungszeit muss die Phase "Heilung der Planung" abgeschlossen sein und der Umfang der
Rückbaumaßnahmen geklärt sein.
2. Terminprognose:
Die grafische Darstellung der erwarteten Terminentwicklung (siehe Pkt. 4 Projekttermine) belegt, dass jedenfalls
keine Vorstellungen in der Spielzeit 2018/19 möglich sind.
3. Empfehlungen / Maßnahmen:
 Intensive Durchführung der Firmengespräche zur Neuaufstellung des Projektes durch den Technischen
Betriebsleiter sowie vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau Beteiligten
 Frühzeitige Abstimmung von Planungs- und Baubereichen, um eine den Kapazitäten entsprechende
Abarbeitungs-Reihenfolge zu erreichen, die eine strukturiertere und schnellere Umsetzung ermöglicht. Die
Schaffung von sog. Arbeitspaketen soll hier eine übersichtlichere Arbeitsweise ermöglichen.
 Aufstellung zu entwickelnder Terminplanung durch die Objektüberwachungen, herunter gebrochen auf diese
Arbeitspakete. Ziel ist die Entwicklung eines SOLL-Terminplans, der das Baugeschehen in Zukunft messbar
macht.
 Aufstellung eines neuen Planungsterminplans nach Einarbeitung des neuen TA-Planers für die Planungsphase
„Heilung der Planung“.
 Verstärkung der baubetrieblichen Gutachter für eine zügigere und effizientere Durchführung der
Firmengespräche und Erfüllung der bauherrenseitigen Pflichten und Aufgaben hierzu
4. Fazit und Bewertung:
Die aktuelle Terminsituation ist als kritisch anzusehen. Zurzeit sind durch den gestörten Planungs- und Bauablauf im
Wesentlichen nur noch die ausführenden Unternehmen der Bühnentechnik tätig.
Die Beseitigung bekannter Mängel sowie die vertragliche Vereinbarung aller am Bau Beteiligten stehen in den
nächsten Monaten weiterhin im Fokus der Bearbeitung. Die mangelnden Kapazitäten der Objektüberwachung
führen allerdings zu Verzögerungen in der Vorbereitung und Durchführung der Firmengespräche. Hierbei steht die
Prüfung und Auseinandersetzung mit den offenen Nachträgen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung im
Vordergrund der Vertragsvereinbarungen unter Berücksichtigung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien.
In den Annahmen der vorläufigen Terminplanung (siehe Seite 3) wurde deshalb der Zeitpunkt für den Abschluss der
Firmengespräche aus dem gestörten Bauablauf mit den Schlüsselgewerken bis zum 13.11.2017 verlängert.
Inwieweit sich diese Annahme auf die weitere Terminplanung auswirkt kann erst geklärt werden, wenn die noch
laufenden VgV-Verfahren der Objektüberwachungen erfolgreich abgeschlossen sind und die neuen Bauleitungen
eingearbeitet sind.
Die Rückkehr zu einer planmäßigen Bauabwicklung ist erst wieder möglich, wenn ein belastbarer Terminplan
vorliegt und wenn das neue Planungsbüro für die technische Ausrüstung die Planung geheilt hat und die
Verstärkung der Objektüberwachung erfolgt ist.
1. Bestehende Terminrisiken:
Unter anderem können folgende Risiken die gemäß 
Terminplan prognostizierte Fertigstellung weiterhin 
beeinträchtigen:
• weitere Verzögerungen durch neue Erkenntnisse 
aus der Heilung der Planung 
• mangelnde Planungsgrundlagen TA führen zu 
weiteren Terminverzögerungen in der Heilung der 
Planung 
• Verzögerungen durch Rückbauten von bereits 
verbauten Anlagen auf Grundlage der 
überarbeiteten Planung des neuen TA Planers
• Verzögerung bei der Durchführung der 
Mängelbeseitigung aufgrund mangelnder 
Kapazitäten der Objektüberwachung Gebäude
• Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder 
Kapazitäten der Objektüberwachung Gebäude 
sowie baubetrieblicher Gutachter
• Verzögerung der Vergabeverfahren 
(Objektüberwachung TA und Gebäude)
• Prozessrisiko aus ggf. scheiternden 
Vertragsverhandlungen
• neue Vergabeverfahren notwendig
2. Empfehlungen / Maßnahmen:
 Intensive Durchführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes 
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen 
am Bau Beteiligten
 Ausarbeitung eines Terminplans auf Baubereichs-
ebene schon bevor die neuen Bauleitungs-
beteiligten gefunden sind 
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
3. Fazit und Bewertung:
In welcher Dimension die vorstehend aufgeführten
Risiken eintreten werden, ist derzeit noch unklar und
hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den
beauftragten Firmen ab. Daher sollten die
Firmengespräche intensiv durch die Projektbeteiligten
und unter Hinzuziehung von Beratern (z.B. Juristen,
Kostengutachtern) erfolgen.
Darüber hinaus ist die Erstellung des Terminplans
durch die Objektüberwachung zurzeit aufgrund
fehlender Kapazitäten nicht möglich. Das aktuelle
Terminrisiko ist dahingehend weiterhin als hoch zu
bezeichnen und kann erst dann geringer ausfallen,
wenn die neue Bauleitung der Technischen
Ausrüstung beauftragt und eingearbeitet ist und die
Heilung der Planung abgeschlossen ist.
7.2  Das TerminRISIKO
Projektpegel
planmäßig
kritisch
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
Januar 2017 www.zarinfar.de 6

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Januar 2017 (Stand 31.01.2017)
Projektpegel
planmäßig
kritisch
8.1 Der Qualitäts- / OrganisationsBERICHT
1. Projektorganisation:
Der neue TA-Planer INNIUS hat mit der Einarbeitungsphase begonnen. Bei der Einarbeitung in die bestehenden Planungsunterlagen
wurde festgestellt, dass diese nicht vollständig sind und somit erneut eine Festlegung der Grundlagen zur Planung erfolgen muss. Die
bestehenden Planungskonflikte können folglich erst nach Erarbeitung der Planungsgrundlagen und Heilung der Planung beseitigt
werden. Das Team des neuen technischen Betriebsleiters umfasst derzeit 16 Mitarbeiter/innen und wird voraussichtlich Ende des 1.
Quartals 2017 vollständig sein.
2. Ausführung:
Die Qualitätskontrolle durch die Objektüberwachung Gebäude ist weiterhin unzureichend. Aktuell sind folgende Erkenntnisse zu
verzeichnen:
 Mangelhafte Ausführungsplanung und Mängelmanagement der Objektüberwachung Gebäude, inkl. nicht mit den Bauherren
abgestimmter Abweichungen von DIN-Normen und Regelwerken. Die Abweichungen von Regelwerken werden zur Zeit durch die OÜ
bearbeitet und befinden sich in der Freigabeabstimmung mit dem Bauherren.
 Keine Kollisionsplanung der Technischen Ausrüstung
 Vielzahl von Mängeln und Kollisionen in den Hochbau- und Haustechnikgewerken
 Aufgrund mangelnder Kapazitäten in der Objektüberwachung Gebäude verzögert sich die Aufnahme weiterer Mängel sowie die
Beseitigung bekannter Mängel
 Abnahmen einzelner Gewerke KG 300 konnten bisher aufgrund unzureichender Vor-/Nachbereitungen durch die OÜ Gebäude nicht
abgeschlossen werden
 Forcierte Vorbereitung zur Durchführung von Firmengesprächen durch die Objektüberwachungen unter Leitung des Bauherren und
der Projektsteuerung
 Die umfangreiche Mängelbearbeitung am Sichtbeton KO konnte bisher noch nicht abgeschlossen werden
 Das 3D-Laserscanníng zur Aufnahme der technischen Einbauten in den Untergeschossen U1-U2 wurde gestartet.
Eine Koordination der Gewerke der Technischen Ausrüstung auf der Baustelle kann durch die Interimsbauleitung der Technischen
Ausrüstung gegenwärtig nur bedingt erfolgen. Die ausführenden Unternehmen haben ihre Kapazitäten abgebaut, da in vielen Bereichen
keine Baufreiheit besteht. Des Weiteren müssen bereits montierte, empfindliche Anlagen- und Gebäudeteile aufgrund des gestörten
Bauablaufes geschützt und konserviert werden. Ein Konzept hierzu wurde erarbeitet und von den Bühnen abgestimmt und zur
Ausführung freigegeben. Die Sicherheit auf der Baustelle wurde durch zusätzliche Maßnahmen der Objektüberwachung erhöht. Aufgrund
der derzeitigen Projektsituation fokussiert sich die Tätigkeit der Bauleitungen hauptsächlich auf die Zustandsfeststellung mit Aufnahme
von weiteren Mängeln und deren Beseitigung. In sich fertig gestellte Leistungen verschiedener Gewerke wurden abgenommen und
weitere Abnahmetermine wurden vereinbart.
3. Empfehlungen / Maßnahmen:
 Zielführende und vollumfängliche Aufarbeitung und Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen für die notwendigen
Firmengespräche durch die Objektüberwachungen.
 Forcierung der Vorbereitung von Firmengesprächen durch zusätzliche Kapazitäten der Objektüberwachungen
 Intensive Durchführung der Firmengespräche zur Neuaufstellung des Projektes.
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau Beteiligten
 Intensive Betreuung und Begleitung der AN durch die Objektüberwachungen bei der Mängelbeseitigung einschl. der entsprechenden
Dokumentation zur Sicherung der Qualitäten.
 Durchführung von Abnahmen von in sich abgeschlossener Leistungen verschiedener Gewerke zur Minimierung der
Verzögerungskosten.
 Festlegung von Qualitätsanforderungen durch den Bauherren an die zukünftige Überarbeitung der Planung der technischen
Ausrüstung
4. Fazit und Bewertung:
Durch erste Entscheidungen des Bauherrn können in Teilbereichen Arbeiten fortgeführt und Qualitätsdefizite behoben werden. Die
aktuelle Situation der Baustelle schafft die Möglichkeit einen Abgleich zwischen den gesetzten Qualitätszielen und dem bisher Gebauten
zu schaffen. Die umfangreiche Mängelbeseitigung orientiert sich an diesem Abgleich. Gleichzeitig ist ein Teil der Ausführung der
technischen Ausrüstung fehlerhaft und muss nun nach Heilung der Planung durch den neuen TA-Planer zurück gebaut und in Stand
gesetzt werden.
Die zur Zeit laufenden VgV-Verfahren zur Verstärkung der Objektüberwachung Gebäude und neuen Objektüberwachung TA werden
voraussichtlich im 1. Quartal 2017 abgeschlossen sein.
Diese Bewertung ist solange als kritisch anzusehen, bis das neue Planungsbüro für die technische Ausrüstung die Planung geheilt hat
und die Verstärkung der Objektüberwachung erfolgt ist.
8.2.  Das Qualitäts- / OrganisationsRISIKO
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
1. Bestehende Qualitäts- und Organisationsrisiken:
 Zustandsfeststellungen für alle Gewerke in den 
nächsten Monaten decken ggf. bisher unbekannte 
Mängel auf
 Leistungsfähigkeit der neuen Bauleitung TA 
könnten nicht ausreichen 
 Erkenntnisse aus der Heilung der Planung des 
neuen Planungsbüros für die Technische 
Ausrüstung führen ggf. zu gravierenden Rück- und 
Umbauten
 mangelnde Leistungsfähigkeit der 
Objektüberwachung Gebäude führen zu weiteren 
Terminverzögerungen- und Qualitätsdefiziten
2. Empfehlungen Maßnahmen:
 Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und 
Interim-Bauleitung TA 
 Intensive Fortführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes. 
 Durchführung von Zustandsfeststellungen für die 
vollständige Erfassung eines Ist-Standes
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen 
am Bau Beteiligten treffen.
 Soll-Ist-Abgleich zwischen gesetzten 
Qualitätszielen und gebauten Qualitäten 
 Entwicklung eines strukturierten 
Gegenforderungsmanagements zur Durchsetzung 
von Schadensersatzansprüchen
3. Fazit und Bewertung:
Der Umfang der bisher erfolgten Qualitätskontrollen
zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität weiterhin
nicht ausreichend ist. Hier sind Mängelbeseitigungen,
Rückbauten und Umplanungen erforderlich.
Die weiterhin fehlenden Kapazitäten in der Bauleitung
der technischen Ausrüstung sowie der
Objektüberwachung Gebäude lassen zurzeit jedoch
keine intensive Bearbeitung dieser Qualitäten zu.
Das aktuelle Qualitätsrisikos ist somit weiterhin als
hoch zu bezeichnen und kann erst dann geringer
ausfallen, wenn die Objektüberwachungen der
Technischen Ausrüstung und Gebäude beauftragt
und eingearbeitet sind.
Januar 2017 www.zarinfar.de 7

19,35%
6,45%
46,24%
23,66%
4,30%
KG 300 bis 500 - gesamt
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Januar 2017 (Stand 31.01.2017)
Januar 2017 www.zarinfar.de 8
9. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
bearbeitungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier zukünftig für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Im Zuge der zu vereinbarenden Vertragsergänzungen wurden drei Phasen der Projektabwicklung vom Bauherren mit Unterstützung der baubetrieblichen Gutachter definiert:
 Phase 1: Zeitraum bis zum Abschluss bzw. bis zur Unterbrechung der vertraglich geschuldeten Leistungen
 Phase 2: Zeitweise Bauunterbrechung (Zeitraum von der Unterbrechung bis zur Wiederaufnahme der vertraglich geschuldeten Leistungen)
 Phase 3: Zeitraum zwischen Wiederaufnahme der vertraglich geschuldeten Leistungen bis zur Fertigstellung (Abnahme)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Vertragsanpassung offen
14,3%
10,2%63,3%
10,2% 2,0%
KG 300 - Gebäude
11,11%
5,56%
16,67%
66,67%
KG 400 - TA/ LT
34,78%
30,43%
21,74%
13,04%
KG 479 - Bühnentechnik
33,33%
0,00%66,67%
KG 500 - Freianlagen