Bebauungsplan Nr. 529: Östlich Koburger Weg / südlich Sportanlage DJK / westlich Germania-Campus

Bebauungsplan Nr. 529 Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
ST ADT M TÜNS ER Planverkleinerung - ohne Maßstab 
Anlage 4 
zur Vorlage Nr. V/0057/2012

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für Anlage 1 
zur Vorlage Nr. 0057/2012 
 
Niederschrift  
über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit  
nach § 3 (1) Baugesetzbuch (BauGB)  
zum Bebauungsplanentwurf Nr. 529:  
Östlich Koburger Weg / Südlich DJK-Sportgelände / Westlich Germania-Campus 
Stadtbezirk: Münster - Mitte  
Anlass: Aufstellung eines Bebauungsplans für den Bereich: Östlich 
Koburger Weg / südlich DJK-Sportanlage / westlich Germa-
nia Campus 
Zeit: 18.10.2011, 18:00 Uhr 
Ort: Feuerwache 1, York-Ring 25, 48159 Münster 
Teilnehmer: ca. 90 Bürgerinnen und Bürger einschl. Vertreter des Inves-
tors AS Wohnbau, Vertreter der Ratsgremien 
Leitung der Bürgeranhörung: Herr Fischer-Baumeister, Bezirksbürgermeister des  
Stadtbezirks Münster-Mitte  
Vertretung der Verwaltung: Frau Philipp, Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Ver-
kehrsplanung 
Protokoll: Frau Paschert,  Maas und Partner Architekten 
Eröffnung 
Zu Beginn der Veranstaltung begrüßt der Bezirksbürgermeister Herr Fischer-Baumeister die 
anwesenden Bürgerinnen und Bürger und stellt die Vertreterin der Verwaltung und die Proto-
kollführerin vor. Er erläutert den Zweck der Bürgeranhörung und informiert die Anwesenden 
über den Ablauf der Veranstaltung. 
Im Anschluss erläutert Frau Philipp den Anlass und den Planungsstand. Insbesondere verweist 
sie auf den weiteren Ablauf des Bebauungsplanverfahrens. Nach dieser Anhörung, in der das 
städtebauliche Konzept für eine Neubebauung des Grundstücks östlich Koburger Weg vorge-
stellt wird, haben die Bürger zum Zeitpunkt der Offenlegung des aufzustellenden Bebauungs-
plan-Entwurfs nochmals die Möglichkeit, ihre Anregungen schriftlich oder zu Protokoll vorzu-
bringen. Alle Anregungen zur Offenlegung werden vom Amt für Stadtplanung beurteilt und ab-
gewogen; die Stellungnahmen hierzu werden der Bezirksvertretung-Mitte und den Fachaus-
schüssen des Rates vorgelegt. Nach Satzungsbeschluss des Bebauungsplans wird die Rechts-
kraft durch Veröffentlichung im Amtsblatt hergestellt. 
Vorstellung der Planungen 
Frau Philipp stellt im Folgenden die Grundzüge der städtebaulichen Planung dar: 
Das Plangebiet befindet sich auf einem bislang gewerblich genutzten Privatgrundstück östlich 
des Koburger Weges / südlich der DJK-Sportanlage / westlich des Germania Campus. Der Auf-
stellungsbeschluss für den B-Plan Nr. 529 wurde 2009 auf Grundlage eines städtebaulichen 
Konzeptes gefasst, das zwischenzeitlich durch Wechsel des potenziellen Investors modifiziert 
wurde. Das überarbeitete Konzept wird in der Bürgerbeteiligung vorgestellt und soll Grundlage 
für die planungsrechtlichen Festsetzungen werden. 
Niederschrift der Bürgeranhörung / Seite 1 von 5

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StadtentwicklungAmt für Bebauungsplanentwurf Nr. 529  
Östlich Koburger Weg / Südlich DJK-Sportgelände / 
Westlich Germania-Campus 
Die Wohnbebauung des Plangebiets gliedert sich in zwei Abschnitte. Es werden 15 Einfamili-
enhäuser mit max. zwei Geschossen und sechs Stadtvillen mit drei Geschossen - von denen 
drei durch einen zweigeschossigen Baukörper verbunden sind - geschaffen. In zwei der sechs 
Stadtvillen sind Seniorenwohnungen geplant. Unter den Stadtvillen soll eine große Tiefgarage 
entstehen. Um eine verdichtete Bebauung zur freien Landschaft zu vermeiden, wird das Bau-
gebiet auf 45 Wohneinheiten beschränkt. 
Die Haupterschließung des Wohngebietes wird durch eine neue Wohnstraße gesichert. Das 
Gebiet schließt über einen verkehrlichen Anbindungspunkt im Südwesten des Plangebiets an 
den Koburger Weg an. Von der öffentlichen Haupterschließungsstraße im neuen Baugebiet aus  
werden sämtliche Einfamilienhaus-Grundstücke über Privatstraßen erschlossen. 
Die Anbindung des Plangebiets erfordert einen Ausbau des Koburger Wegs in Höhe der Klein-
gartenanlage bis zum Knotenpunkt Dorpatweg. Zum Ausbau der Straße wird voraussichtlich ein 
Grundstücksstreifen im Bereich der Böschung der Kleingartenanlage benötigt. In einem Ver-
kehrsgutachten, das zurzeit noch erarbeitet wird, werden die erforderlichen Ausbaustandards 
im Detail untersucht. 
Im Süden des Baugebiets wird soll ein öffentlicher Spielplatz mit einer Größe von ca. 600 m² 
der Kategorie B/C für Kleinkinder errichtet werden. Dieser erhält eine direkte Wegeverbindung 
zur ehemaligen „Gleistrasse“ (Nordsüdtrasse westlich Germania Campus zum öffemtlichen 
Fuß-/ Radweg ausgebaut). Eine weitere Wegeverbindung für Fußgänger und Radfahrer wird im 
Norden des Plangebiets zwischen Koburger Weg und „Gleistrasse“ geschaffen. 
Die Heckenstruktur entlang des Koburger Wegs soll dauerhaft erhalten und durch ergänzende 
Pflanzungen bewahrt werden. Die private Grünfläche mit Bäumen und Sträuchern im Norden 
des Plangebiets bleibt ebenfalls erhalten. Die einzelnen Grundstücke werden durch eine freie 
Grüngestaltung in das landschaftliche Gefüge eingebunden 
Sämtliche Nachweise zu den Themen Verkehr, Immissionen, Artenschutz und Bodenbeschaf-
fenheit werden über Gutachten geführt. Da das Grundstück zurzeit in einer Senke liegt, wird es 
aufgefüllt und im fertigen Ausbauzustand an die angrenzenden Bestandshöhen angepasst. 
Fragen der Bürgerinnen und Bürger 
Herr Fischer-Baumeister fordert anschließend die Bürgerinnen und Bürger auf, sich zu der vor-
liegenden Planung zu äußern. 
• Der Vorsitzende der Kleingartenanlage fragt nach genaueren Angaben zur Verkehrspla-
nung. Insbesondere interessiert, inwieweit die Kleingartenanlage von dem Ausbau des 
Koburger Wegs betroffen sein wird, da an die geplante Trasse das Vereinshaus, die Toilet-
tenanlage, der Gasbehälter und der Kinderspielplatz der Anlage angrenzen. Außerdem 
weist er darauf hin, dass bereits jetzt eine angespannte Lage im Straßenraum herrscht, so 
z. B. regelmäßiges „Verkehrschaos“ durch den ansässigen Abschleppdienst. Desweiteren 
stellt er die Frage nach einer möglichen Grundwasserabsenkung durch das neue Bauge-
biet, da die Kleingartenanlage über einen eigenen Brunnen verfügt. 
Frau Philipp führt aus, dass der Straßenausbau und der Eingriff in die Nachbargrundstücke flä-
chenmäßig so gering wie möglich ausfallen sollen. Ein Begegnungsverkehr zweier Autos muss 
jedoch auf der ausgebauten Straße ermöglicht werden. Da auf der östlichen Seite des Koburger 
Weges zwei erhaltenswerte Bäume stehen, die im Bestand verbleiben sollen, scheint die Mög-
lichkeit einer Verschiebung der Straßentrasse nach Osten zur Zeit nicht machbar, dies werde 
aber noch im verkehrstechnischen Entwurf genauer untersucht. 
Die mögliche Grundwasserabsenkung muss im Bebauungsplanverfahren geprüft werden. 
• Ein Bürger weist auf die Parkplatzprobleme am Koburger Weg hin und fragt, ob für das 
neue Baugebiet Besucherstellplätze vorgesehen sind. 
 Niederschrift der Bürgeranhörung / Seite 2 von 5

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Frau Philipp merkt an, dass im Baugebiet öffentliche Besucherstellplätze ausgewiesen werden 
– als Längsstellplätze entlang der geplanten Straße und als Senkrechtstellplätze an deren Zu-
fahrt ins Baugebiet.  
• Eine Kleingartenbesitzerin erkundigt sich, ob durch den Ausbau der Straße die Hecke und 
der Sichtschutz der Kleingärten  entfallen und ob gegebenenfalls ein entsprechender Er-
satz geplant ist. 
Voraussichtlich werden die Einzelgärten von der Straßenbaumaßnahme nicht betroffen sein, 
dies wird jedoch im Zusammenhang mit dem Verkehrstechnischen Entwurf noch detaillierter 
geprüft. 
• Ein Bürger möchte wissen, ob die Kreuzung Koburger Weg / Dorpatweg  im Zuge der 
Straßenplanung ausgebaut wird. 
• Ein weiterer Bürger spricht die Kreuzung Grevener Straße / Dorpatweg an und äußert 
Bedenken bei 45-60 zusätzlichen Wohneinheiten. 
• Ein anderer Bürger erbittet die Erweiterung des Geltungsbereichs des Bebauungs-
plans bis hin zur Grevener Straße, da sich der Verkehr vor der Ampel morgens und 
abends enorm zurück staut und dieser Knotenpunkt in der Verkehrsplanung berücksichtigt 
werden soll.  
Frau Philipp erläutert, dass der Knotenpunkt Koburger Weg / Dorpatweg im Geltungsbereich 
des aufzustellenden Bebauungsplans liegen wird. Es ist mit Anbindung des Neubaugebiets ein 
verkehrssicherer Ausbau vorzusehen.  
Der überwiegende Verkehrsanteil entsteht durch die gewerblichen Nutzungen; durch das neue 
Baugebiet mit ca. 45 Wohneinheiten ist keine Verschärfung der Situation zu erwarten. Nach 
dem vorliegenden Verkehrsgutachten könnten theoretisch im Plangebiet 60 Wohneinheiten er-
richtet werden, ohne dass eine Beeinträchtigung der Verkehrsabwicklung erfolgen würde. 
Die Kreuzung Dorpatweg / Grevener Straße wurde bereits im Zuge der Projektentwicklung Ger-
mania Campus durch Anpassung der Ampelschaltung und zusätzliche Abbiegespur ausgebaut. 
Eine Einbeziehung des gesamten Dorpatwegs in den Bebauungsplan ist nicht erforderlich. 
Frau Philipp weist noch einmal darauf hin, dass während der Offenlegungsfrist von einem 
Monat der Bebauungsplan-Entwurf sowie sämtliche Gutachten im Kundenzentrum des Stadt-
hauses 3 am Albersloher Weg öffentlich ausliegen und von allen Bürgern eingesehen werden 
kann. Anregungen können schriftlich oder zu Protokoll eingereicht werden. Alle Anregungen 
müssen dann abgewogen werden; es werden Stellungnahmen durch die Stadt erarbeitet, die 
dann mit Begründung der Politik zur Entscheidung vorgelegt werden. 
• Herr Fischer-Baumeister erkundigt sich bei Frau Philipp nach dem angesetzten Zeitrah-
men. 
Frau Philipp führt aus, dass noch keine konkreten Termine für das Bauleitplanverfahren ge-
nannt werden können. Zurzeit finde die Auswertung von Stellungnahmen der Träger öffentlicher 
Belange und städtischer Fachämter zur Planung statt. Die Offenlegung des Bebauungsplan-
Entwurfs wird voraussichtlich Anfang des nächsten Jahres stattfinden. 
• Eine Bürgerin möchte wissen, wie die Begrünung im Baugebiet geplant ist und ob die Ge-
hölzstreifen entlang des Koburger Weges erhalten werden. 
Die westlich Koburger Weg vorhandene Hecke soll geschützt - und sofern erforderlich, in Teilen 
ergänzt - werden; der Bestand wird zurzeit vermessen. Sie wird als ca. 5 – 6 m breite Grünflä-
che im bebauungsplan festgesetzt.. 
• Ein Interessent erkundigt sich nach den Größen der Baugrundstücke und wann Baureife 
erlangt wird. 
 Niederschrift der Bürgeranhörung / Seite 3 von 5

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Frau Philipp bekundet, dass der Investor natürlich ein Interesse daran hat schnell zu bauen, je-
doch dafür erst die rechtlichen Voraussetzungen durch das Bebauungsplanverfahren geschaf-
fen werden müssen. Ein Baubeginn wird seitens des Investors für nächstes Jahr angestrebt. 
Der Geschäftsführer des Investors AS Wohnbau, Herr Leuer fügt hinzu: für 15 Wohneinheiten 
stehen insgesamt ca. 6.000 -7.000 qm Bruttobauland zur Verfügung. 
• Ein Bürger fragt, ob der Eigentümer des angrenzenden Ackers bekannt ist und ob dort 
eine spätere Bebauung geplant ist. Außerdem möchte er wissen mit welchem Material 
das Plangebiet verfüllt werden soll und ob später Bepflanzungen möglich sind. 
Frau Philipp teilt mit, dass sie den Eigentümer aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht nen-
nen kann. Der Flächennutzungsplan stellt die westlich des Plangebiets gelegenen Flächen als 
Grünflächen dar. Grundsätzlich kann der FNP durch Ratsbeschluss zwar geändert werden; da 
die angrenzenden Flächen aber auch als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen sind, ist eine 
künftige Bebauung sehr unwahrscheinlich. Im Übrigen liegt es im Interesse der Stadt, dass in 
Münster grundsätzlich die „grünen Finger“, die sich aus dem Landschaftsraum bis in die Innen-
stadt ziehen, erhalten bleiben. 
Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt nach § 13 a Baugesetzbuch (B-Plan der Innenent-
wicklung). Der FNP muss für das Plangebiet nach Rechtskraft B-Plan entsprechend als Wohn-
baufläche angepasst werden. Die Bezirksregierung hat zu der Änderung bereits mitgeteilt, dass 
keine Bedenken bestehen.  
Die Aufschüttung des Plangebiets wird gemäß den Forderungen des Bodengutachtens erfol-
gen, so dass die Frage noch nicht abschließend zu beantworten ist. Eine Begrünung der Grund-
stücksfreiflächen ist möglich und gewollt. 
• Ein Bürger erkundigt sich, ob im Baugebiet Geruchsimmissionen durch die Landwirt-
schaft zu befürchten sind und ob der Acker Bestandsschutz hat. 
Frau Philipp erklärt, dass im Zuge des B-Plan-Verfahrens alle Emissionen auf Verträglichkeit 
und Zumutbarkeit untersucht werden.  
• Ein Bürger erfragt, in welchem Umfang die Umweltbelange in die Bebauungsplanung ein-
fließen und ob ein Umweltbericht erstellt wird. 
Es wird ein Bebauungsplan der Innenentwicklung (§ 13 a BauGB) aufgestellt, so dass die Vor-
schriften des beschleunigten Verfahrens gelten. Somit wird formal von einer Umweltprüfung, 
der Erstellung eines gesonderten Umweltberichts sowie einer zusammenfassenden Erklärung 
abgesehen. Trotzdem werden alle Umweltbelange in das Planverfahren eingestellt, abgewogen 
und in der Begründung zum Bebauungsplan dargestellt. Auf die in Bearbeitung befindlichen 
Gutachten und die Möglichkeit der Einsicht während der Offenlegung des B-Plan-Entwurfs wur-
de schon hingewiesen. 
• Eine Bürgerin spricht die im städtebaulichen Konzept eingetragenen Gebäude an und fragt, 
warum die dargestellten Gebäude nicht genau in einer Flucht liegen. Des weiteren möchte 
sie wissen, ob es schon Vorgaben zur Gestaltung gibt und ob die dargestellten Baumrei-
hen und Stellplätze zur Ausführung kommen. 
Im Bebauungsplan werden Baufelder festgesetzt, die einen gewissen Spielraum für die Lage 
des Gebäudes auf dem Baugrundstück ermöglichen, so dass die im Lageplan dargestellte Fle-
xibilität möglich ist. Neben städtebaulichen Vorgaben wird es zwischen Investor und Stadt 
Münster vertragliche Qualitätsbindungen geben, die sich u.a. das Erscheinungsbild der Hoch-
bauten beziehen werden. Wie bereits angesprochen, wird es im Bebauungsplan Festsetzunegn 
zur Begrünung und zu Besucherstellplätzen im öffentlichen Straßenraum geben.  
• Ein Bürger  möchte wissen, ob nur Häuser mit Flachdächern zur Ausführung kommen oder 
ob auch geneigte Dächer zur Nutzung von Solaranlagen angeboten werden. 
 Niederschrift der Bürgeranhörung / Seite 4 von 5

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 Bebauungsplanentwurf Nr. 529  
Östlich Koburger Weg / Südlich DJK-Sportgelände / 
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Frau Philipp erläutert, dass der jetzige Planstand ein Vorentwurf ist, in dem Flächdächer vorge-
sehen sind; die endgültig zulässige Ausbildung der Dachformen ist noch nicht entschieden. 
• Von einem Bürger wird gefragt, ob eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 bereits festliegt 
oder ob z.B. eine bauliche Verdichtung bis zu einer GRZ 0,6 möglich sein wird. 
Frau Philipp erklärt, dass die Grundflächenzahl laut Baunutzungsverordnung bei Wohngebieten 
auf 0,4 begrenzt ist (d. h., 40 % der Grundstücksfläche dürfen bebaut werden). Eine höhere 
Ausnutzung müsste städtebaulich begründbar sein, was jedoch in diesem Plangebiet nicht der 
Fall ist. Entsprechend Beschluss der Ratsgremien soll dieses Baugebiet im Übergang zur Land-
schaft nicht verdichtet werden; die Anzahl der Wohneinheiten ist auf ca. 45 begrenzt. 
• Abschließend erfragt ein Bürger, durch wen der Grundstücksverkauf erfolgt. 
Frau Philipp führt aus, dass die Grundstücke nicht im Eigentum der Stadt stehen, sondern über 
den Investor AS Wohnbau an Interessenten vermarktet werden sollen.   
Ende der Veranstaltung 
Nachdem keine weiteren Wortmeldungen vorliegen beendet Herr Fischer-Baumeister die Ver-
anstaltung mit Dank an alle Anwesenden gegen 19:30 Uhr. 
 
gez. 
Peter Fischer-Baumeister 
(Bezirksbürgermeister) 
gez. 
Manuela Paschert 
(Protokollführerin) 
 Niederschrift der Bürgeranhörung / Seite 5 von 5

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zur Vorlage Nr. 0057/2012 
 
Textliche Festsetzungen  
zum Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 529:  
Östlich Koburger Weg / Südlich DJK-Sportgelände / Westlich Germania-Campus 
Textliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) 
1.1 
Die Gebäudehöhe ist definiert als Schnittpunkt zwischen Oberfläche Außenwandfläche 
und Oberkante Dachhaut. Bezugspunkt für die Höhen ist jeweils die fertige Oberkante der 
zugehörigen Erschließungsfläche, gemessen in der Mitte der Fassadenlänge des jeweili-
gen Gebäudes (§§ 16 und 18 BauNVO). 
1.2 Bezugspunkt für die Abstandflächen ist jeweils die Gebäudehöhe sowie die fertige Ober-
kante der zugehörigen Erschließungsfläche, gemessen in der Mitte der Fassadenlänge 
des jeweiligen Gebäudes (§§ 16 und 18 BauNVO). 
1.3 Garagen bzw. Carports / Stellplätze und Nebenanlagen sind nur innerhalb der überbauba-
ren Grundstücksflächen und innerhalb der mit Ga / St festgesetzten Flächen zulässig. In 
den Bereichen D1, D2 und E sind Stellplätze nur in Tiefgaragen zulässig. 
1.4 Im Bereich B darf die Gebäudebreite - im Einzelnen gemessen - von maximal 14 m paral-
lel zur Erschließungsstraße nicht überschritten werden. 
1.5 Die Bebauung im Bereich D2 ist als geschlossene Bebauung mit einer Mindestlänge von 
60 m gemäß Lärmschutzgutachten auszubilden. Diese ist durch drei dreigeschossige 
Baukörper, die durch zwei zweigeschossige Baukörper, deren Breite parallel zur Er-
schließungsstraße zwischen 6 – 10 m variieren darf, zu gliedern. 
1.6 Ausnahmsweise dürfen Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen 
mit einer Grundfläche von max. 10 m² je Grundstück errichtet werden. In den Vorgärten 
sind sie mit Ausnahme von Anlagen für Mülltonnen und Fahrräder unzulässig.  
1.7 Für Schlafräume entlang der gekennzeichneten Baugrenze bzw. Gebäudeseite (Ostseite) 
in den Bereichen D1, D2 und E ist durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen si-
cherzustellen, dass ein Innenraumpegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit nicht über-
schritten wird. Wohn-/Schlafräume in Ein-Zimmer-Wohnungen und Kinderzimmer sind wie 
Schlafräume zu beurteilen. Mit den baulichen Schallschutzmaßnahmen sind mindestens 
die Anforderungen an das resultierende Schalldämm-Maß der Außenfläche des Lärmpe-
gelbereich III gemäß Tabelle 8 der DIN 4109/11.89 zu erfüllen. Diese Schlafräume sind 
mit einer Lüftungseinrichtung auszustatten, die das Schalldämm-Maß der Außenfläche 
nicht verschlechtert. 
1.8 Innerhalb der privaten Grünfläche 1 sind 5 Nistkästen für den Feldsperling fachgerecht 
anzubringen. 
1.9 Die vorhanden Heckenstrukturen entlang des Koburger Weges innerhalb der gekenn-
zeichneten Fläche 2 sind dauerhaft zu sichern, zu ergänzen und zu erhalten. Bepflanzun-
gen sind nur insoweit zulässig als es sich um standortgerechte heimische Gehölze (Hain- 
/ Rotbuche) handelt. 
1.10 Auf der privaten Grünfläche 3 zwischen Erschließungsstraße und Dauerkleingärten ist ei-
ne Baumreihe vorzusehen. Es sind mindestens 6 Laubbäume in einer Pflanzqualität 3 x 
v., m. B., StU 16-18 cm zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Zu verwen-
dende Baumart: Esche (Fraxinus excelsior). 
1.11 Bedingte Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 BauGB: 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf / Seite 1 von 2

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 Bebauungsplan Nr. 529 
Östlich Koburger Weg / Südlich DJK-Sportgelände / 
Westlich Germania-Campus 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf / Seite 2 von 2 
Voraussetzung für einen Baubeginn im Bereich B / Einfamilienhäuser ist die Errichtung 
(Rohbauabnahme) der geschlossenen lärmschützenden Bebauung im gesamten Bereich 
D2  (siehe TF 1.5).  
Textliche Festsetzungen gemäß § 86 Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) 
2.1 Als Fassadenmaterialien sind Klinker, Putz und Glas zugelassen, untergeordnet können 
Holzwerkstoffplatten, Holz, Solarpaneele und Naturstein vorgesehen werden.  
2.2 Grundstückseinfriedungen sind im Bereich des Vorgartens - zwischen den Erschließungs-
flächen und der vorderen Baugrenze unzulässig. 
2.3 In den gekennzeichneten Flächen zur Anpflanzung von Hecken sind an den seitlichen 
und rückwärtigen Grundstücksgrenzen Hainbuchenhecken vorzusehen. 
Hinweise 
3.1 Gemäß § 15 Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen (DSchG NW) ist die Entdeckung 
eines Bodendenkmals unverzüglich der Stadt Münster / Städtische Denkmalbehörde oder 
der LWL – Archäologie für Westfalen, An den Speichern 7, 48157 Münster anzuzeigen. 
Die Fundstelle ist nach § 16 DSchG NW unverändert zu erhalten
. 
3.2 
Die der Planung zugrundeliegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse und 
DIN-Vorschriften) können bei der Stadt Münster im Kundenzentrum „Planen – Bauen -  
Umwelt“ im Erdgeschoss des Stadthauses 3, Albersloher Weg 33, eingesehen werden.

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zur Vorlage Nr. 0057/2012 
 
Begründung   
zum Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 529:  
Östlich Koburger Weg / Südlich DJK-Sportgelände / Westlich Germania-Campus 
Inhalt Seite 
1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen .................................................................................................3 
2. Geltungsbereich.....................................................................................................................................3 
3. Planungsrechtliche Situation .................................................................................................................4 
3.1 Bestehendes Planungsrecht ...................................................................................................... 4 
4. Räumliche und strukturelle Situation.....................................................................................................4 
4.1 Lage und visuelle Prägung......................................................................................................... 4 
4.2 Nutzungsstruktur im Gesamtkontext der näheren Umgebung................................................... 5 
4.3 Nutzungsstruktur im Plangebiet ................................................................................................. 5 
5. Planungsziele ........................................................................................................................................5 
5.1 Übergeordnete Ziele:.................................................................................................................. 6 
5.2 Konkrete Zielsetzungen:............................................................................................................. 6 
6. Inhalte des Bebauungsplanes ...............................................................................................................6 
6.1 Grundzüge der Planung ............................................................................................................. 6 
6.2 Bauliche Nutzung und Baugestaltung ........................................................................................ 7 
6.2.1 Nutzungsart(en), Nutzungsdichte .....................................................................................7 
Art der baulichen Nutzung.................................................................................................7 
Maß der baulichen Nutzung..............................................................................................7 
6.2.2 Bebaubare Flächen, Bauhöhe ..........................................................................................7 
überbaubare Grundstücksflächen.....................................................................................7 
Zahl der Vollgeschosse.....................................................................................................8 
Bauhöhen ..........................................................................................................................8 
Geschosshöhen, Sockelhöhen .........................................................................................8 
6.2.3 Bauweise und Bauform .....................................................................................................9 
6.2.4 Firstrichtung, Dachform.....................................................................................................9 
6.2.5 Material, Farbgebung ........................................................................................................9 
Fassade. ...........................................................................................................................9 
6.2.6 Stellplätze, Nebenanlagen ................................................................................................9 
6.2.7 Einfriedungen / Hecken...................................................................................................10 
6.3 Verkehrsflächen / Erschließung ............................................................................................... 10 
6.4 Ver- und Entsorgung/Technische Infrastruktur ........................................................................ 11 
6.5 Gemeinbedarf/ Soziale Infrastruktur......................................................................................... 12 
6.6 Grünflächen / Begrünung ......................................................................................................... 12 
6.6.1 Öffentliche Grünflächen ..................................................................................................12 
6.6.2 Private Grünflächen ........................................................................................................12 
6.6.3 Ausgleichsflächen ...........................................................................................................13 
6.7 Immissionsschutz ..................................................................................................................... 13 
6.7.1 Lärm ................................................................................................................................13 
Verkehrslärm...................................................................................................................13 
Gewerbelärm...................................................................................................................13 
Sportlärm.........................................................................................................................15 
Gesamtbetrachtung Lärm ...............................................................................................17 
Zeitliche Realisierung......................................................................................................18 
6.8 Altlasten / Altstandorte/ Böden................................................................................................. 18 
6.9 Denkmalschutz / Archäologie................................................................................................... 18 
Bodendenkmale.........................................................................................................................18 
7. Flächenbilanz.......................................................................................................................................18 
Begründung zum Entwurf / Seite 1 von 30

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Westlich Germania-Campus 
8. Auswirkungen auf die Umwelt / Umweltprotokoll ................................................................................19 
8.1 Rahmen der Umweltprüfung .................................................................................................... 19 
8.2 Kurzdarstellung der Planung .................................................................................................... 19 
8.3 Fachgesetzliche Ziele und Vorgaben des Umweltschutzes..................................................... 19 
8.4 Umweltbeschreibung / Umweltbewertung und Wirkungsprognose ......................................... 20 
8.4.1 Menschen........................................................................................................................20 
Derzeitige Umweltsituation..............................................................................................20 
Auswirkungen der Planung .............................................................................................20 
8.4.2 Pflanzen und Tiere / biologische Vielfalt .........................................................................20 
Derzeitige Umweltsituation..............................................................................................20 
Auswirkungen der Planung .............................................................................................23 
8.4.3 Boden ..............................................................................................................................24 
Derzeitige Umweltsituation..............................................................................................24 
Auswirkungen der Planung .............................................................................................24 
8.4.4 Wasser ............................................................................................................................24 
Derzeitige Umweltsituation..............................................................................................24 
Auswirkungen der Planung .............................................................................................25 
8.4.5 Klima / Luft ......................................................................................................................25 
Derzeitige Umweltsituation..............................................................................................25 
Auswirkungen der Planung .............................................................................................26 
8.4.6 Orts- und Landschaftsbild ...............................................................................................26 
Derzeitige Umweltsituation..............................................................................................26 
Auswirkungen der Planung .............................................................................................26 
8.4.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter................................................................................27 
Derzeitige Umweltsituation / Auswirkungen der Planung ...............................................27 
8.4.8 Wechselwirkungen der Schutzgüter ...............................................................................27 
8.4.9 Zusammenfassung der erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen........................27 
8.5 Nichtdurchführung der Planung (Prognose Null-Variante)....................................................... 27 
8.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten ...................................................................................... 28 
8.7 Zusammenfassung................................................................................................................... 28 
9. Gesamtabwägung................................................................................................................................28 
10. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen .....................................................................29 
Anhang ........................................................................................................................................................30 
Begründung zum Entwurf / Seite 2 von 30

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Westlich Germania-Campus 
1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen  
Die Nutzung der Fläche - westlich des „Germania-Campus“ und südlich des heutigen DJK-
Sportzentrums - ist heute durch heterogene gewerbliche Nutzung gekennzeichnet. Die Gewer-
betriebe befinden sich im Wesentlichen in einer zentralen Senke mit mehr als 4 m Differenz 
zum Umgebungsniveau. Die dort angesiedelten Gewerbetreibenden haben bzw. werden in ab-
sehbarer Zeit ihre Betriebe verlagern, so dass die Fläche zur städtebaulichen Entwicklung an-
steht und veräußert werden kann. Ziel der Stadt Münster ist es, in dieser zentralen, gewachse-
nen Struktur weitere Wohnbebauung zu schaffen und damit den Bedarf an innerstädtischem 
Wohnen weiter decken zu können.  
Die städtebauliche Planung dieser Fläche wirft eine Reihe von Problemen - wie z. B. Altlasten 
und Lärmschutz - auf. Zur Herstellung der städtebaulichen Ordnung sind diese Fragestellungen 
im Rahmen eines geordneten Bebauungsplanverfahrens abzuhandeln. 
Der Rat der Stadt der Münster hat am 24. Juni 2009 den Aufstellungsbeschluss zum Bebau-
ungsplan Nr. 529 gefasst. Die unmittelbar an den „Germania-Campus“ angrenzende Lage des 
Geländes, die im Süden vorhandene Wohnbebauung und die integrierte Lage im Stadtteilgefü-
ge neben seiner räumlichen Nähe zum Zentrum der Stadt Münster legen es nahe, die heute 
ungeregelte gewerbliche Struktur einer angemessenen Nutzung zuzuführen. Das städtebauli-
che und stadtgestalterische Ziel ist es, hochwertiges innerstädtisches Wohnen zu etablieren 
und damit die westlich und südlich angrenzenden Wohnquartiere zu ergänzen. Im Sinne der 
Innentwicklung ist die Konversion von Gewerbebrachen mit ausreichend vorhandener Infra-
struktur einer Ausweisung von Neubaugebieten auf der grünen Wiese vorzuziehen. 
Der Bebauungsplan umfasst die Fläche für die Ansiedlung von ca. 15 Einfamilienhäusern und 6 
Stadtvillen, die im Plangebiet festgesetzte private Grünfläche, die Lärmschutzeinrichtungen, 
den Spielplatz und auch die Erschließungsanlagen. Sofern in zwei Stadtvillen Seniorenwoh-
nungen entstehen, können insgesamt 45 - 50 Wohneinheiten im Neubaugebiet geplant werden. 
Die Verkehrsflächen innerhalb des Plangebietes schließen sowohl das öffentliche Verkehrswe-
genetz als auch die privaten Verkehrsflächen ein. Der Anschluss an das öffentliche Verkehrs-
netz über den Koburger Weg und den Dorpatweg wird durch Anbindung an ausgewiesene öf-
fentliche Verkehrsflächen gesichert. Im Zuge der Realisierung des Wohngebietes wird der vor-
handene Abschnitt des Koburger Weges (einschließlich des Knotenpunktes der querenden 
Radwegtrasse / Dorpatweg) überplant und neu gestaltet. 
2. Geltungsbereich   
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird begrenzt: 
• durch die Flächen der DJK-Sportanlage im Norden  
• durch die landwirtschaftlich genutzten Flächen und die für die Kleingartenanlage im Wes-
ten 
• durch die Flächen des privaten Parkplatzes des „Germania-Campus“ im Süden sowie 
• durch die öffentliche Fuß- und Radwegeverbi ndung entlang des „Germania-Campus“ im 
Osten. 
Innerhalb des Plangebietes liegen die folgenden Grundstücke: 
• Gemarkung Münster, Flur 72, Flurstücke 218, 220, 221, 222, teilweise 52, teilweise 217, 
teilweise 252 und teilweise 732  
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Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches ist im Plan durch einen grauen Farbstreifen be-
zeichnet. 
3. Planungsrechtliche Situation   
3.1 Bestehendes Planungsrecht 
Der Flächennutzungsplan weist die Fläche als Grünfläche aus und stellt eine Kennzeichnung 
mit dem Symbol für „Mülldeponie / Abfall“ sowie wie eine Ausweisung für einen Spielbereich der 
Kategorie A dar. 
Der Flächennutzungsplan wird zu gegebener Zeit gemäß § 13 a, Abs. 2, Satz 2, im Wege der 
Berichtigung angepasst werden.  
Einen Bebauungsplan gibt es für das Plangebiet bisher nicht. Im Süden ragt der neue Bebau-
ungsplan in die Pläne 121, 328 und 439 hinein, dabei handelt es sich im Wesentlichen um eine 
Überplanung des Koburger Weges. Aufgrund der bestehenden Bebauung (gewerbliche Nut-
zung, Lagerplatz) sowie der in den letzten Jahren realisierten Entwicklung des Wohnquartiers 
westlich Prins-Claus-Kazerne und „Germania-Campus “ im Umfeld wird das Bauleitplanverfah-
ren gemäß § 2 (1) i. V. m. § 13a BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung durchgeführt. 
Ergänzend dazu wird zwischen der Stadt Münster und dem Investor ein städtebaulicher Vertrag 
geschlossen, welcher u. a. die Übernahme maßnahmenbedingter Kosten und die kostenfreie 
Übertragung künftiger öffentlicher Flächen regelt.  
4. Räumliche und strukturelle Situation 
4.1 Lage und visuelle Prägung 
Das Plangebiet befindet sich zentrumsnah, ca. 1,1 km nördlich vom Stadtkern Münster entfernt. 
Es ist angebunden an die Grevener Straße und wird begrenzt durch den „Koburger Weg“, die 
DJK-Sportanlage und das Quartier des „Germani a-Campus“. Der im Westen unmittelbar an-
grenzende Landschaftsraum ist gekennzeichnet durch seine landwirtschaftliche Nutzung bzw. 
seine Nutzung als Kleingartenanlage.  
Seine heterogene Prägung erfährt das Gebiet – neben den Auswirkungen der gewerblichen 
Nutzung - durch die unstrukturierte Anordnung der Gebäude der unterschiedlichen Gewerbe-
treibenden (Holzhandel, Gerüstbau, etc.) sowie die massive mehrgeschossige Bebauung des 
„Germania-Campus“ im Osten mit den vorgelagerten Stellplatzanlagen.  
Das Gelände hat eine zentrale Senke von ca. 4 m Tiefe und steigt darüber hinaus im Mittel von 
Nord nach Süd um ca. 1 m an, ebenso von West nach Ost.  
Im Bebauungsplan sind u. a. Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grund-
stücksfläche, und die Verkehrsflächen festzusetzen. Diese Zielsetzung kollidiert nicht mit den 
Ausweisungen in einem Landschaftsplan, da sich das Plangebiet nicht in einer durch einen 
Landschaftsplan ausgewiesenen Fläche befindet, sondern nur im Randbereich an die Grenzen 
des Geltungsbereiches des Landschaftsplans Nr. 2 „Nördliches Aatal und Vorbergshügel“ – 
Stand: 09.10.2009 –. Das Plangebiet ist im Zielkonzept Naturraum als Siedlungsraum beschrie-
ben. Dabei ist auf den hier anstehenden Münsteraner Kiessandrücken mit seiner herausragen-
den geologischen und hydrologischen Bedeutung Rücksicht zu nehmen.  
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4.2 Nutzungsstruktur im Gesamtkontext der näheren Umgebung 
Die Struktur der näheren Umgebung ist heterogen. Sie wird durch Wohnen geprägt, allerdings 
weist sie auch starke Elemente von Dienstleistung, Gewerbe, Sport und Freizeit und die örtliche 
Nahversorgung auf. 
Im Norden wird das Plangebiet begrenzt durch das DJK-Sportzentrum mit seinen vielfältigen 
sportlichen Angeboten (Sportbad und Sportanlage). 
Westlich des Plangebietes befinden sich Kleingärten und landwirtschaftliche Nutzfläche. 
Im Süden wird das Plangebiet begrenzt durch den privaten Stellplatzbereich, der dem „Germa-
nia-Campus“ zugehörig ist, und die daran anschließende Wohnbebauung südlich des Dorpat-
weges. Diese Bebauung ist durchsetzt von unterschiedlichen Gewerbebetrieben. Diese Bebau-
ung ist in der Regel viergeschossig. Angrenzend befinden sich eine Vielzahl von Angeboten an 
unterschiedlichsten Dienstleistungs- und Einzelhandelsflächen, sowohl für den kurzfristigen als 
auch für den langfristigen Bedarf.  
Unmittelbar östlich des Plangebietes liegt der „Germania-Campus“. Dieser ist geprägt durch 
seine massive größtenteils fünfgeschossige und in hohem Maße verdichtete Bebauung. Er um-
fasst neben der Funktion „Wohnen“ ein umfangreiches Angebot an Dienstleistungen (Ärzte-
haus, Pflegdienst, Versicherung, Wirtschaftsprüfer, etc. und Einzelhandelsflächen, sowohl für 
den kurzfristigen als auch für den langfristigen Bedarf, Möbelhaus, Discounter etc., ein Hotelbe-
trieb und weitere Gewerbetreibende und Dienstleistungsunternehmen). 
Der Koburger Weg im Westen schafft den Übergang zwischen den beschriebenen baulichen 
Nutzungen und der freien Landschaft. Die aufgeführten vielfältigen Strukturen nördlich, östlich 
und südlich des Plangebietes sind insgesamt als heterogen zu bewerten. Die vorhandene Nut-
zung im Bebauungsplangebiet wurde wegen ihres eindeutigen Charakters als faktisches Misch-
gebiet eingestuft. 
4.3 Nutzungsstruktur im Plangebiet 
Es werden unterschiedliche gewerbliche Tätigkeiten in den Hallen und Gebäuden vorgenom-
men. Diese Flächen werden u. a. genutzt durch einen Holzhandel, einen Gerüstbauer und zum 
Zwecke einer temporären Lagerung.  
5. Planungsziele 
Die beabsichtigte Nutzung dieser Fläche für den Wohnungsbau entspricht in besonderer Weise 
den stadtentwicklerischen Zielen der Stadt Münster. 
Die suboptimale und nicht verdichtete Nutzung der Gewerbebrache kann beseitigt werden und 
Wohnbebauung sich an dieser Stelle einfügen. 
Durch Bereitstellung eines ausreichenden Angebotes an Wohnbauflächen soll der zu beobach-
tende „Stadt-Umland-Wanderung“ entgegengewirkt werden. Insbesondere sollen Flächen für 
den Wohnungsbau, vor allem für jüngere Familien, geschaffen werden und zwei Gebäude als 
„Seniorenwohnungsanlagen“ genutzt werden. Das Wohnangebot in der zentralen Lage Müns-
ters wird damit insbesondere für junge Familien und Senioren erweitert und attraktiver. Darüber 
hinaus soll die Planung zur Nutzungsmischung der Wohnformen beitragen. Diese Planung be-
rücksichtigt daher in besonderem Maße die übergeordneten Ziele einer strukturierten Innenent-
wicklung. 
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5.1 Übergeordnete Ziele: 
Aus ordnungsrelevanten Gesichtspunkten hat die Stadt Münster die Intention, diese Fläche auf-
zuwerten und die dort vorhandenen gewerblichen Nutzungen in geeignetere Gewerbegebiete 
anzusiedeln. Hierbei sind vorrangig die Erweiterung und der Lückenschluss der gewachsenen 
Umgebungsstruktur mit dem Ziel der Realisierung eines Wohngebietes unter Beachtung der 
baulichen Dominanz des „Germania-Campus“ zu verfolgen. 
Demnach unterliegt das städtebauliche Konzept den folgenden stadtentwicklerischen Zielen: 
• hochwertige, zentrumsnahe Bauflächen für Wohnnutzung bereitzustellen 
• die Entwicklung von mindergenutzten Flächen zum Wohnen vorzusehen, zur Vermeidung 
der Zersiedlung des Landschaftsraums an anderer Stelle  
• die gewachsenen Strukturen aufzugreifen und weiterzuentwickeln 
• ein innerstädtisches Angebot von naturnahem Wohnen zu schaffen 
5.2 Konkrete Zielsetzungen: 
Die geplante Wohnbebauung soll nachhaltig den Anforderungen nach innerstädtischem, neu-
zeitlichem sowie innovativem Wohnen entsprechen. Sie soll darüber hinaus in ökologischer 
Bauweise und unter Berücksichtigung regenerativer Energieformen hergestellt werden. Dem-
nach soll der städtebauliche Entwurf sowohl eine verdichtete solarorientierte Struktur als auch 
verschiedene Wohnformen – sowohl freistehende Einfamilienhäuser als auch Wohnungsge-
schossbau – ermöglichen, und so neben den jungen Familien auch der älteren Generation an-
gemessenen Wohnraum bieten.  
Durch geeignete Maßnahmen soll innerhalb des Plangebietes trotz der vorhandenen Gemenge-
lage und der unterschiedlichen Immissionsquellen des Umfeldes „Gesundes Wohnen“ gewähr-
leistet werden. 
Die Sanierung der durch die Gewerbetreibenden belasteten und verunreinigten Böden soll im 
Zuge der Realisierung erfolgen, ebenso wie die Angleichung des Geländeniveaus auf die heute 
in der Umgebung vorhandene Höhensituation. 
Die Anbindung des Plangebietes durch den Dorpatweg zur Grevener Straße hin wird durch den 
Ausbau des Koburger Weges gewährleistet. Dieser Ausbau erfolgt unter Beachtung der vor-
handenen Baumstrukturen und der Kleingartenanlage in behutsamer Art und Weise. Dadurch 
wird ebenso die fußläufige Anbindung von Westen ins Plangebiet hinein erreicht, und zum Os-
ten eine neue fußläufige Anbindung geschaffen mit dem Ziel der Verknüpfung mit dem vorhan-
denen Wohnumfeld.  
6. Inhalte des Bebauungsplanes 
6.1 Grundzüge der Planung 
Entsprechend den vorgenannten Planungszielen werden die Grundzüge der Planung erreicht 
durch: 
• die Ausweisung für die Art der baulichen Nutzung als allgemeines Wohngebiet (WA)  
• die Ausweisung der zulässigen Grundflächenzahl (0,2 - 0,4 GRZ), um die Überbauung der 
Grundstücksfläche zu definieren 
• die Festlegung von differenzierten Geschossflächenzahlen (GFZ 0,3 - GFZ 1,2) 
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• die Ausweisung von Baufenstern zur Definition von überbaubaren Grundstücksflächen  
• die Ausweisung von privaten und öffentlichen Verkehrsflächen 
• die Ausbildung und Festlegung von Gebäudehöhen (Bereich A, B, C, D1, D2 und E) zur 
Abschirmung von vorhandenen Lärmquellen   
• die Realisierung des Bereichs B erfolgt nach Rohbaufertigstellung des Bereichs D2 ent-
sprechend der bedingten Festsetzung und der Notwendigkeit der lärmabschirmenden Wir-
kung   
6.2 Bauliche Nutzung und Baugestaltung 
6.2.1 Nutzungsart(en), Nutzungsdichte 
Art der baulichen Nutzung 
Den Forderungen der übergeordneten Ziele nachkommend, sieht der Bebauungsplan die Ent-
wicklung einer innerstädtischen Fläche als allgemeines Wohngebiet vor. In diesem liegt der Be-
darf an Nutzung für verdichtetes Wohnen (Bereiche C, D, E; auch möglich mit Seniorenwoh-
nungen) und der Bereich für freistehende Einfamilienhäuser (Bereiche A und B). 
Hierbei ist sowohl die Einbindung in die gewachsene Umgebungsstruktur und in den angren-
zenden Naturraum sowie die innerstädtische Lage mit entsprechend hochwertigen Bauflächen 
bei der Formulierung der baulichen Nutzung und Gestaltung berücksichtigt worden.   
Maß der baulichen Nutzung 
Zum Maß der baulichen Nutzung werden sowohl die Grundflächenzahl als auch die Geschoss-
flächenzahl und die Geschossigkeit bestimmt. 
Die festgesetzte Grundflächenzahl im gesamten Plangebiet beträgt 0,2 - 0,4. Die gewählte 
Grundflächenzahl entspricht somit dem Wert gemäß BauNVO für WA-Gebiete.  
Die Geschossflächenzahl wird westlich der Haupterschließungsachse mit 0,8 (Bereich B), öst-
lich der geplanten Haupterschließungsachse mit 1,2 (Bereiche C bis E) festgesetzt. Der Bereich 
A mit dem Bestandsgebäude weist wegen des üppigen Grundstückszuschnitts eine GFZ von 
0,3 aus. Die gewählte Geschossflächenzahl entspricht damit dem Wert gemäß BauNVO für 
WA-Gebiete. 
Die innerstädtische und integrierte Lage mit entsprechend hochwertigen Bauflächen rechtfertigt 
die geplante höhere Dichte in den Bereichen C bis E. Die städtebauliche Konzeption zur Schaf-
fung von integrierten und hochwertigen Wohnflächen bedingt eine hohe Ausnutzbarkeit und 
damit die vorgenannten Abweichungen und Gebäudehöhen. 
Darüber hinaus lässt sich die Dreigeschossigkeit im unmittelbaren Anschluss an den “Germa-
nia-Campus“ als Verbindungsglied zwischen den zweigeschossigen Einfamilienhäusern und der 
fünfgeschossigen östlichen Bebauung ableiten.    
6.2.2 Bebaubare Flächen, Bauhöhe 
überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mit Baugrenzen festgesetzt und lassen die städte-
bauliche Figur der Planung erkennen. In den Bereichen A und B umschließen die überbaubaren 
Grundstücksflächen die lockere kammartige Bebauung, die sich zur freien Landschaft öffnet, in 
den Bereichen C bis E einen baulichen Riegel zum „Germania-Campus“ hin mit einem mittigen 
blockartigen Riegel, welcher die vorhandenen Strukturen aufnimmt.  
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In dem Bereich B darf die Gebäudebreite - im Einzelnen gemessen – von maximal 14 m parallel 
zur Erschließungsstraße betragen, um so das Ziel der aufgelockerten Bebauung in Angrenzung 
an den freien Landschaftsraum zu gewährleisten. 
Garagen, Carports und Stellplätze können innerhalb der Baugrenzen angeordnet werden und 
auf den mit Ga. / St. festgesetzten Flächen.  
Von öffentlichen Grundstücken wird somit bei der Errichtung von Garagen und Carports ein Ab-
stand von mindestens 1,0 m einzuhalten. Hiermit wird eine optische Einengung  des öffentlichen 
Verkehrsraums vermieden.  
Im Bereich D und E sind Flächen „zur Errichtung von Tiefgaragen“ ausgewiesen, um so den 
Bedarf an privaten Stellplätzen in ausreichendem Maße gerecht zu werden. 
Eine weitere Versiegelung von Flächen wird damit umgangen.  
Zahl der Vollgeschosse 
Die Geschossigkeit wird in den jeweiligen Baufeldern festgesetzt. Im Bereich A (Bestandsge-
bäude) ist Zweigeschossigkeit möglich, und im Bereich B – zur freien Landschaft hin – werden 
zwei Vollgeschosse zwingend festgesetzt.  
Im Bereich C – zum „Germania-Campus“ hin – werden drei Vollgeschosse festgesetzt, und in 
den Bereichen  D1 und E – ebenfalls zum „Germania-Campus“ hin – werden drei Vollgeschos-
se zwingend festgesetzt. Im Bereich D2 ist ein Wechsel zwischen Zwei- und Dreigeschossigkeit 
geplant, die die vorhandenen Strukturen der unmittelbar östlich angrenzenden Bebauung auf-
nimmt. 
So wird ein klarer Höhenverlauf des städtebaulichen Gefüges formuliert. Mit der Staffelung der 
Geschossigkeit wird einerseits ein baulicher Riegel zum „Germania-Campus“ und andererseits 
eine Verzahnung mit der Landschaft geschaffen.  
Es sind mindestens zwei Geschosse notwendig, um den Grundsätzen der zeitgemäßen kosten- 
und flächensparenden Bauweise und dem schonenden Umgang mit Grund und Boden - insbe-
sondere im Hinblick auf den zu reduzierenden Versiegelungsgrad - gerecht zu werden.  
Bauhöhen 
Auf eine Festsetzung einer Mindesthöhe der Fußbodenoberkante im Erdgeschoss wird verzich-
tet, um den Belangen des barrierefreien Bauens zu genügen. 
Im Bereich D2 wird ein Mindestmaß der Höhe für das Gebäude, das der Zweigeschossigkeit 
entspricht, definiert, so dass hier als Lärmschutz für das übrige Plangebiet – wegen der ab-
schirmenden Wirkung – ein Riegel mit einer Höhe von mindestens 6 m entsteht. 
Die Gebäudehöhen in dem Bereich A und B wird mit 7,50 m maximal begrenzt, in den Berei-
chen C, D1 und E mit maximal 10,50 m begrenzt, im Bereich D2 für den Abschnitt der Dreige-
schossigkeit mit 10,50 m und für den Abschnitt mit Zweigeschossigkeit mit maximal 7,50 m be-
grenzt, so dass im Plangebiet ein klarer Höhenverlauf der Gebäudehöhen für die städtebauliche 
Struktur gegeben ist.   
Geschosshöhen, Sockelhöhen 
Sockelhöhen werden nicht festgesetzt. Die Geschosshöhen werden in den Bereichen B bis E in 
ihrer jeweiligen Höhe bestimmt. Damit wird die Einheitlichkeit der Höhenentwicklung des Gebie-
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tes gewährleistet und im Zusammenspiel mit der Festsetzung der zwingenden Geschossigkeit 
die Spielräume eingeschränkt. 
6.2.3 Bauweise und Bauform  
Im Plangebiet der Bereiche A, B, C und E wird offene Bauweise festgesetzt und im Bereich und 
A und B näher definiert mit der ausschließlichen Zulässigkeit für Einzelhäuser. 
Hierdurch wird eine Nutzungsmischung, welche zur Einfügung in die heterogene Umgebungs-
struktur notwendig ist, gewährt.  
Um eine strukturelle Unterteilung des Gebietes zu erreichen und dem städtebaulichen Prinzip 
zu genügen, werden die Einzelhäuser im Westen in karreeartig zugeschnittenen Baufenstern 
errichtet. Im Bereich D2 wird die geschlossene Bauweise festgesetzt, um so im Zusammenhang 
mit der baulichen Mindesthöhe und dem baulichen Zusammenhang den erforderlichen Lärm-
schutz für das Plangebiet erreichen zu können. Die gewählten Festsetzungen für den Bereich 
D2 in geschlossener Bauweise der abwechselnden Zwei- und Dreigeschossigkeit mit ihrer ge-
nauen Definition bezüglich des Ortes und der Abmaße ergibt das städtebaulich gewünschte 
Bild. 
Die maximal festgesetzte Gebäudehöhe von 10,50 m bedingt eine Abstufung im Verhältnis zu 
den von dem „Germania-Campus“ vorgegebenen Gebäudehöhen.  
6.2.4 Firstrichtung, Dachform  
Im Bereich A – der Bereich des Bestandsgebäudes – hat das vorhandene Einfamilienhaus Be-
standsschutz. Für die zukünftige Entwicklung in diesem Bereich ist eine Bebauung mit Wohn-
gebäuden wie im Bereich D zulässig, so dass dann im gesamten Plangebiet das Flachdach in 
allen Bereichen festgesetzt ist. Durch die Festsetzung dieser Dachform im Plangebiet wird so-
wohl die städtebaulich kammartige Struktur als auch deutlich ein städtebaulicher Riegel zum 
Übergang zum „Germania-Campus“ geschaffen. 
6.2.5 Material, Farbgebung  
Fassade 
Als Fassadenmaterialien sind Klinker, Putz und Glas zugelassen. Untergeordnet können auch 
andere Materialien vorgesehen werden, wie z. B. Holzwerkstoffplatten, Holzsolarpaneele und 
Naturstein. Intention ist, die Nutzung der passiven Sonnenenergie bereits bei der Gestaltung 
und Planung der Fassade zu berücksichtigen.    
6.2.6 Stellplätze, Nebenanlagen  
Um eine unstrukturierte Inanspruchnahme der nicht überbaubaren Flächen zu vermeiden wer-
den folgende Festsetzungen getroffen: 
Garagen, Carports und Stellplätze sind sowohl innerhalb der Baufenster als auch auf den fest-
gesetzten Bereichen zulässig.  
Von öffentlichen Verkehrsflächen wird bei der Errichtung von Garagen und Carports ein seitli-
cher Abstand von mindestens 1,0 m eingehalten. Hiermit wird eine optische Einengung des öf-
fentlichen Verkehrsraumes vermieden. 
Im Bereich D sind Flächen zur Errichtung von Tiefgaragen ausgewiesen, um so dem  Bedarf an 
privaten Stellplätzen im ausreichenden Maße gerecht zu werden. Eine weitere Versiegelung 
von Flächen wird damit umgangen.  
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Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 1 und 2 BauNVO sind auch außerhalb der überbaubaren 
Fläche bis zu einer Größe von 10 m² zulässig. Zur Wahrung des städtebaulichen Gesamtbildes 
sind diese Nebenanlagen nicht in dem Vorgartenbereich – ausgenommen Anlagen für Fahrrä-
der und Mülltonen – zulässig.  
6.2.7 Einfriedungen / Hecken  
Die Hecken entlang des Koburger Weges sind wegen des besonderen Charakters zum Frei-
raum hin zu halten und dauerhaft zu sichern – insbesondere auch durch entsprechende Siche-
rungsmaßnahmen während der Bauzeit. Ersatz darf nur durch standortgerechte heimische Ge-
hölze (Hain-, Rotbuchen etc.) vorgenommen werden.   
6.3 Verkehrsflächen / Erschließung 
Der Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz erfolgt über die geplante Haupterschließungs-
achse des Plangebietes, dem Koburger Weg an den Dorpatweg mit Überleitung an die Greve-
ner Straße. Der Koburger Weg ist derzeit ohne ausreichend definierte Verkehrsführung. Dies 
ergibt sich aus dem gegebenen Zuschnitt der Verkehrsfläche und der unterschiedlichen Nut-
zungen, vornehmlich zur Anbindung der Gewerbefläche und der Anbindung an das weiterfüh-
rende Rad- und Fußwegenetz.   
Das zu Grunde liegende Verkehrsgutachten untersucht näher den Anschluss zur Greverner 
Straße inkl. der Leistungsfähigkeit der Ampelanlage und den Ausbau des vorgenannten Ab-
schnittes des Koburger Weges. 
Das Verkehrsgutachten kommt zu der Aussage, dass sowohl die vorhandenen Verkehrsbewe-
gungen als auch die zusätzlichen, die aus der Entwicklung zur Wohnbaufläche entstehen kön-
nen, die Leistungsfähigkeit der Ampelanlage nicht überschreiten. Das Gutachten legt dar, dass 
im Bereich des Koburger Weges ein maßvoller Ausbau der Fahrbahnflächen mit einseitigem 
Bürgersteig erfolgen soll, um so den vorhandenen Verkehren und dem Verkehrsfluss Rechnung 
zu tragen. Entsprechende Verpflichtungserklärungen werden im Durchführungsvertrag von dem 
Investor abgegeben.  
Im Zuge des Ausbaus wird im Bereich des Kreuzungspunktes der Straßen Dorpatweg / Kobur-
ger Weg und der Radwegtrasse ein verkehrsberuhigter und verkehrslenkender Ausbau erfol-
gen.  
Die gebietsinterne Erschließung ist klar strukturiert. Rückgrat bildet die zentral in Nord-
Südrichtung verlaufende Haupterschließung, die auch für Fußgänger und Radfahrer sowohl die 
Anbindung an den Koburger Weg schafft, als auch im Norden für die vorgenannten - über einen 
Fuß- und Radweg - eine Verbindung zu den östlich gelegenen Wohn- und Nutzungsstrukturen 
ermöglicht, ebenso eine weitere westliche Anbindung als Fuß- und Radweg an den Koburger 
Weg. 
Die einzelnen Baufelder sind durch Stich- bzw. Ringstraßen an die Haupterschließung ange-
bunden - mit einer nördlichen Umfahrung als Einbahnstraße. Diese und die  Haupterschließung 
werden als öffentliche Verkehrsflächen ausgewiesen. Alle öffentlichen Verkehrsflächen sind als 
Mischverkehrsflächen festzusetzen. Hiermit wird ein verträgliches Miteinander der unterschied-
lichen Nutzer im Hinblick auf den Charakter dieses Plangebietes gewährt. 
Die weiteren zur Erschließung benötigten Wegeverbindungen sind private und auf der nördli-
chen Achse öffentliche Erschließungen. Diese haben einen geringen Straßenquerschnitt mit ei-
ner Breite von in der Regel 3,50 m, im Vergleich zu der zentralen Nord-Süd-
Erschließungsfläche bewirkt dies einen geringeren Versiegelungsgrad und verhindert erfolg-
reich das unkontrollierte Parken im Wohngebiet.  
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Die Straßenflächen sollen neben den verkehrstechnischen Belangen auch den Bewohnern als 
Spiel- und Freiflächen dienen. Insbesondere durch die Führung, Bemessung, Gestaltung, Mate-
rialwahl und Ausprägung als verkehrsberuhigter Bereich (Zeichen 325 gemäß § 42 STVO) wird 
dieses erreicht.  
Das Erschließungssystem wird mit seinen Wende- und Durchfahrmöglichkeiten auch den er-
höhten Erfordernissen von Müllabfuhr und Feuerwehr gerecht. Der ruhende Verkehr ist ent-
sprechend den Regelungen der LBO auf den privaten Grundstücken unterzubringen. Bei Ein-
zelhäusern erfolgt dies im jeweiligen Bauwich (Garage oder Carport mit vorgelagertem Stell-
platz).  
Der Bedarf an Stellplätzen, der durch die Bebauung C bis E ausgelöst wird, wird entsprechend 
den Anforderungen der LBO NRW innerhalb der Baufelder, auf den Tiefgaragenstellplätzen und 
auf den dafür ausgewiesenen Flächen des Plangebietes gedeckt. Garagen, Carports und Stell-
plätze sind nur in den überbaubaren Flächen, den Zufahrten hierzu und in den seitlichen Ab-
standflächen der Gebäude, wie unter 6.2.6 definiert, zulässig. Entlang der Erschließungsstraße 
– am westlichen Rand zur Kleingartenanlage hin – ist innerhalb der Böschung eine Baumreihe 
mit 6 Laubbäumen anzupflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten - zur Abgrenzung der 
Verkehrsfläche zur bestehenden Kleingartenanlage hin. Dadurch soll sichergestellt werden, 
dass die rückwärtigen Grundstücksbereiche als Gartenzone von der Überbauung freigehalten 
werden. 
Darüber hinaus werden innerhalb der Mischverkehrsfläche im Norden des Plangebietes zehn 
und in dem Bereich der Anbindung der Haupterschließungsstraße an den Koburger Weg acht 
Stellplätze geschaffen. Diese Menge an Stellplätzen deckt den Bedarf an ruhendem Verkehr für 
die geplanten Baumaßnahmen in ausreichendem Maße.  
Die Anordnung von öffentlichen Stellplätzen in der Verkehrsfläche unterstützt die Zielsetzung 
eines gemäßigten Verkehrsflusses im Bereich der Spielstraße. 
Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über die Stadtbuslinien 6, 15, N9, N51 und N81 mit regel-
mäßigem Linienverkehr. Die entsprechende Haltestelle befindet sich ca. 500 m entfernt auf der 
Grevener Straße. Die fußläufige Anbindung an den Koburger Weg wird durch die Haupter-
schließungsstraße gesichert, und die Anbindung an die vorhandenen Strukturen im Osten durch 
den im Norden gelegenen Radweg.  
Die Entfernungen vom Plangebiet zu zentralen Punkten innerhalb des Stadtgebietes sind fuß- 
und radläufig angemessen.  
6.4 Ver- und Entsorgung/Technische Infrastruktur 
Die Versorgung mit den Medien für Gas, Wasser, Telekommunikation, Strom, etc. erfolgt in en-
ger Abstimmung mit den Stadtwerken Münster. Die im Norden des Plangebietes gelegene Tra-
fostation wird wegen der erforderlichen Anpassung an die Kapazität und der entsprechenden, 
damit verbundenen Optimierung in den Süden (im Bereich der öffentlichen Stellplätze) von den 
Stadtwerken Münster verlegt. Eine Versorgung mit Fernwärme erfolgt nicht. Ver- und Entsor-
gungsleitungen liegen im Bereich von öffentlichen und privaten Wegeflächen. In dem Bereich B 
sind zusätzliche Flächen entlang der privaten Wegefläche als Leitungsflächen für derartige Lei-
tungen ausgewiesen – dieses erfolgte zur Verminderung des Versiegelungsgrades. Gesichert 
werden diese Leitungsflächen durch grundbuchliche Eintragung.  
Die Entsorgung von Regen- und Schmutzwasser im Plangebiet erfolgt im Trennsystem. 
Mit Rücksicht auf die Bodenverhältnisse soll das anfallende Regenwasser nicht dem örtlichen 
Naturhaushalt entzogen werden, sondern geprüft werden, ob es dem vorhandenen Grundwas-
serleiter wieder zugeführt werden kann. Diese Zielsetzung ist - insbesondere im Hinblick auf 
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den innerhalb des Plangebiets liegenden „Münsterländer Kiessandrücken“ mit seinen herausra-
genden geologischen und hydrologischen Bedeutungen - wegen der vorhandenen Bauschutt-
auffüllungen und der damit vorhandenen Gefahr der Ausschwemmung von Eluat nicht sinnvoll.  
Das Regenwasser wird daher in gedrosselter Form dem im Dorpatweg / Koburger Weg vorhan-
denen Sammler zugeleitet.  
Der Schmutzwasserkanal wird an dem im Kreuzungsbereich Dorpatweg / Koburger Weg vor-
handenen Schmutzwasserkanal angeschlossen.  
Die Entsorgung des Mülls wird durch die AWM unmittelbar vorgenommen.  
6.5 Gemeinbedarf/ Soziale Infrastruktur 
Der durch diese Planung ausgelöste Bedarf an öffentlichen Spielflächen wird ebenso wie die 
vorhandene Unterdeckung des umgebenden Quartieres durch Errichtung eines Spielplatzes 
(Spielbereich B / C) in einer Größe von ca. 600 m² im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 
gedeckt.  
Gemäß den Regelungen und Anforderungen der Landesbauordnung NRW sind auf den priva-
ten Grundstücken Spielflächen für Kleinkinder im Rahmen des bauordnungsrechtlichen Ge-
nehmigungsverfahrens für die Errichtung der Wohnbebauung nachzuweisen. 
6.6 Grünflächen / Begrünung 
6.6.1 Öffentliche Grünflächen  
Der im Süden des Plangebietes befindliche Spielplatz der Kategorie B /C ist als öffentliche 
Grünfläche ausgewiesen. 
6.6.2 Private Grünflächen  
Die Ausweisung des im Norden des Plangebietes befindlichen Laubwaldes als private Grünflä-
che und der Festsetzung zum Erhalt dient der Sicherung des vorhandenen Bewuchses und als 
Einbindung bzw. Abgrenzung der geplanten Wohnbebauung zum DJK-Sportgelände.  
Bei der „privaten Grünfläche“ handelt es ich um ca. 2.160 m² Wald im Sinne des Gesetzes – 
gemäß der Darstellung in der „Karte der Flächen mit Waldeigenschaft / Katasterauszüge“. 
Die Sicherung des Baumbestandes wird im Bebauungsplan festgesetzt, um so die geplante 
Wohnbebauung gegenüber dem DJK Sportgelände abzugrenzen.  
Die erforderlichen Ersatzmaßnahmen für die Aufgabe dieser Fläche als Wald im „Sinne des 
Gesetzes“ zugunsten einer „privaten Grünfläche“ erfordern einen Flächenersatz (Erstauffors-
tung) im Verhältnis 1:1. Dieser Ersatz wird vorgenommen auf der landeseigenen Fläche in der 
Gemarkung Nordkirchen, Flur 37, Flurstück 25, und gesichert durch entsprechende vertragliche 
Vereinbarung zwischen dem Landesbetrieb Wald und Holz NRW, Regionalforstamt Münster-
land, und dem Investor, welcher einen entsprechenden finanziellen Ausgleich für die Maßnah-
men des Landesbetriebs vorsieht.  
Bei Abschluss des vorgenannten Vertrages liegt die Zustimmung von Wald und Forst zur Aus-
weisung als „private Grünfläche“ vor. 
Die vorhandene Heckenstruktur im Westen des Baugebietes wird als Abgrenzung des Bauge-
bietes im Plan zur Erhaltung festgesetzt, und damit dauerhaft gesichert.  
Begründung zum Entwurf / Seite 12 von 30

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Im Bereich B wird zur einheitlichen Gestaltung des rückwärtigen, südlichen Gartenbereiches 
und des östlichen Anschlusses an öffentliche Verkehrsflächen ein einheitliches Anpflanzen ei-
ner Hecke mit einem einheimischen, standortgerechten Bewuchs festgesetzt. 
6.6.3 Ausgleichsflächen  
Nach dem bestehenden Planungsrecht ist das Plangebiet dem unbeplanten Innenbereich (§ 34 
BauGB) zuzuordnen. 
Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a (3) BauGB sind nicht erforderlich, da der Bebauungsplan ge-
genüber dem Bestand und der daraus in der Umgebung möglichen Nachverdichtung nicht nur 
zusätzliche Eingriffe unterbindet, sondern auch ein geringeres Maß an Eingriffen definiert als 
nach § 34 BauGB zulässig ist, und dem heutigen Bestand entspricht. 
6.7 Immissionsschutz 
6.7.1 Lärm 
Zur Ermittlung und Beurteilung der immissionsschutzrechtlichen Situation ist eine schalltechni-
sche Untersuchung erarbeitet worden. Im Zusammenhang mit dieser Untersuchung werden 
Möglichkeiten eines ausreichenden Immissionsschutzes im Sinne des § 1 BauGB und des § 50 
BImSchG aufgezeigt. Da auf dem Planbereich sowohl Verkehrs- als auch Gewerbe- und Sport-
lärm einwirkt, ist eine entsprechende Gliederung unternommen worden. 
Die für die immissionsschutzrechtliche Beurteilung zugrunde zu legende Gebietsart ergibt sich 
aus der Art der baulichen Nutzung und die wird im Bebauungsplan als „Allgemeines Wohnge-
biet (WA)“ festgesetzt. 
Die Hauptemissionsquelle für das Plangebiet ist im Wesentlichen das nördlich angrenzende 
Großspielfeld im DJK-Bildungs- und Sportzentrum Münster mit dem im nördlichen Grund-
stücksbereich vorhandenen Sportbad. Westlich des Plangebietes befindet sich der „Germania-
Campus“ auf dem neben Einkaufsmöglichkeiten (u. a. Vollsortimenter) auch gastronomische 
Einrichtungen (Kneipe, Restaurant und Diskothek) und ein Hotel errichtet wurden. 
Verkehrslärm 
An den untersuchten Immissionsorten ergeben sich durch die von der Grevener Str.und der 
Steinfurter Str. ausgehenden Lärmbelastungen an den jeweils nächstgelegenen Baugrenzen 
sowohl tags als auch nachts keine Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 
18005/07.02 – Schallschutz im Städtebau. 
Die geringe Verkehrslärmbelastung innerhalb des Plangebietes – trotz der stark frequentierten 
Grevener Str. bzw. Steinfurter Str. – ist auf die abschirmende Wirkung der zwischen dem Plan-
gebiet und der beiden Straßen befindlichen Wohn- und Geschäftsgebäude zurückzuführen.  
Die Ausweisung von Lärmpegelbereichen ist daher in Bezug auf den Verkehrslärm nicht not-
wendig. 
Gewerbelärm 
Der östlich angrenzende Germania-Campus ist durch die beiden Nutzungen Einkaufen und 
Gastronomie geprägt. Am westlichen Rand des Germania Campus wurden die zugehörigen 
Stellplatzanlagen angeordnet. Diese Stellplatzanlagen werden durch alle Einrichtungen des 
Germania Campus genutzt. Die Nutzungen erfolgen tagsüber mit dem Schwerpunkt Einkaufen 
und in den nächtlichen Beurteilungszeitraum übergehend mit dem Schwerpunkt Gastronomie. 
Neben Speisegaststätten befindet sich im Germania Campus auch eine Diskothek (Club Grey). 
Begründung zum Entwurf / Seite 13 von 30

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Das integrierte Factory Hotel verfügt über eine Tiefgarage. Die Zufahrt ist im nördlichen Bereich 
des Gebäudekomplexes (Bauteil B3) an der westlichen Fassade angeordnet und hat damit eine 
Ausrichtung zum Plangebiet “Koburger Weg“ hin. Die Bezeichnungen sind den Bauteilen z. B. 
B3 zuzuordnen. 
Die Zuordnung der Stellplätze erfolgte unter Beachtung der Baugenehmigungsunterlagen zum 
Germania Campus. Im Wesentlichen geht es um die Stellplätze A2 aussen, A3 aussen und B3 
aussen sowie die Tiefgaragenzufahrt B3 (TG). Die Stellplätze der Diskothek (Club Grey) sind im 
Innenhof zwischen den Bauteilen A1 und A2.1 angeordnet und daher für den Planungsbereich 
nicht relevant. 
Die Ein- und Ausfahrt zu den o. g. Stellplätzen erfolgt über eine Zufahrt am Dorpatweg. 
Der Genehmigung des Germania Campus liegt für den Beurteilungszeitraum „Tag“ eine Bewe-
gungshäufigkeit von N = 1 zugrunde, d. h. eine An- oder Abfahrt je Stellplatz und Stunde. Diese 
Annahme geht aufgrund der Nutzungsmischung im Germania Campus von einem Verbundef-
fekt der Kunden des Einzelhandels aus. 
Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurde die Nutzung der Stellplatzanlagen unter Be-
achtung der Vorgaben zur Genehmigung des Germania Campus und nicht unter Beachtung der 
Netto-Verkaufsflächen, der Netto-Gastraumflächen sowie der Anzahl der Betten im Hotel mit 
den Bewegungshäufigkeiten der bayerischen Parkplatzlärmstudie den Berechnungen zugrunde 
gelegt. 
Die Parkplatzlärmstudie gibt das empfohlene Berechnungsverfahren für die schalltechnische 
Prognose von Parkplatzlärm sowie von Tiefgaragen und Parkhäusern vor. Die Immissions-
schutzbehörden und Ingenieurbüros wenden die Parkplatzlärmstudie seit 1990 an. Dabei hat 
sich gezeigt, dass Beschwerden von Anliegern über Betriebslärm von Parkplätzen praktisch 
nicht auftreten, wenn das in der Studie beschriebene Berechnungs- und Beurteilungsverfahren 
angewendet worden ist. Die Verwaltungsgerichte erkennen dieses Regelwerk an. 
Da die Stellplatzanlagen auch in der Nacht einer Nutzung unterliegen, ist hier mit Anwendung 
der TA Lärm die ungünstigste Nachtstunde zu prüfen. Für diese Beurteilung wurden zum Ab-
gleich der Bewegungshäufigkeiten der Parkplatzlärmstudie auch eigene Zählungen durch-
geführt. In der ungünstigsten Nachtstunde zwischen 22.00 und 23.00 Uhr wurden an einem 
Freitag bis zu 45 Pkw-Fahrten gezählt. Der Belastungsfall mit den Ansätzen der bayerischen 
Parkplatzlärmstudie würde eine Bewegungshäufigkeit N von 60 Pkw-Fahrten aus den Berei-
chen Gastronomie (Restaurant) und Hotel in der Zeit zwischen 22.00 und 23.00 Uhr ergeben. 
Die Parkplatzlärmstudie geht für alle Nutzungen von einer ungünstigsten Nachtstunde im o. g. 
Zeitraum aus. Die 60 Pkw-Fahrten wären als worse case Fall zu betrachten. 
Die Genehmigung zum Germania Campus gibt eine maximale stündliche Ausfahrt von 30 Pkw 
an der Zufahrt zum Dorpatweg Ecke Koburger Weg vor. 
Die Erhöhung der zu erwartenden Lärmbelastung in der ungünstigsten Nachtstunde aus der 
Erhöhung der Bewegungshäufigkeit von N = 45 auf N = 60 ergibt sich zu 1,2 dB(A). 
Im Ergebnis ist festzustellen, dass am östlichen Rand des Plangebietes (Bereich D und E) die 
Lärmbelastungen tags bis zu 60 dB(A) und nachts bis zu 45 dB(A) betragen. Damit wird der 
Richtwert bzw. Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete bis zu 5 dB(A) überschritten. 
Dennoch werden Lärmbelastungen erreicht, die dem Wohnen noch verträglich sind. 
Da nicht nur in Wohngebieten, sondern auch in Mischgebieten Wohnnutzung uneingeschränkt 
zulässig ist, kann angenommen werden, dass gesunde Wohnverhältnisse und ausreichende 
Wohnruhe grundsätzlich auch dann noch gewahrt sind, wenn lediglich die für Mischgebiete gel-
tende Richtwerte eingehalten werden. 
Begründung zum Entwurf / Seite 14 von 30

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Hinsichtlich der möglichen aktiven Lärm schutzmaßnahmen ist zwischen dem angestrebten 
Schutzniveau sowie den bestehenden städtebaulichen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten 
abzuwägen. Aus schalltechnischer Sicht hat eine Lärmschutzwand Pegelminderungen zur Fol-
ge. Sie ist jedoch zur Sicherung gesunder Wohnverhältnisse nicht zwingend erforderlich. 
Da die Anordnung aktiver Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz der Bereiche D und E u. a. aus 
städtebaulicher Sicht nicht sinnvoll ist, da in Verbindung mit den möglichen Geschosszahlen 
Höhen von bis zu 10 m notwendig würden, ist als Instrumentarium der architektonischen 
Selbsthilfe (Schlafräume nur mit nicht zu öffnenden Fenstern nach Osten) oder das Prinzip des 
“Hamburger Fensters“ mit zusätzlicher kontrollierter Lüftung im Bebauungsplan vorzugeben. 
Schlafräume mit östlicher Ausrichtung wären ausnahmsweise zulässig, wenn Fenster nur zu 
Reinigungszwecken geöffnet werden können und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen bzw. 
ein Lüftungssystem zur kontrollierten Lüftung vorgesehen werden. 
Die Ausrichtung der möglichen Außenwohnbereiche auf der Westseite der Gebäude im Bereich 
C bis E spricht gegen einen zwingend erforderlichen aktiven Lärmschutz. 
Westlich der Bereiche D und E sind weitere Wohnhäuser (Bereich B) vorgesehen. Mit einer An-
ordnung von 2-geschossigen Zwischentrakten als Lückenschluss zwischen den zwingend 2- 
bzw. 3-geschossigen Hauptgebäuden kann für den rückwärtigen Bereich B der Schutzanspruch 
eines allgemeinen Wohngebietes (WA) gewährleistet werden. Anderenfalls wären in diesem 
Bereich bis zu 5.0 m hohe Lärmschutzwände anzuordnen um den Immissionsschutz im Plan-
gebiet zu gewährleisten um damit schädliche Umwelteinwirkungen durch Geräusche zu ver-
meiden. 
Der Lückenschluss durch die Zwischentrakte führt auch im westlichen Plangebiet zu einem 
konstanten Pegelverlauf der von vorbeifahrenden Pkw auf dem Parkplatz verursacht wird. Ins-
besondere durch die Anfahrt zur Tiefgarageneinfahrt des Factory Hotel sind entsprechend häu-
fige Vorbeifahrten auf dem Parkplatz zu erwarten. In den Lücken zwischen den Komplexen A – 
D wären für die westlichen Gebäude unangenehme Pegelschwankungen der Vorbeifahrpegel 
(Anstiege) festzustellen, die auch zu einer Überschreitung der Richtwerte führen würden. 
Für die westlich der Bereiche D und E geplanten Einfamilienhäuser (Bereich B) ergeben sich 
durch die Nutzung der Parkplätze des Germania-Campus Lärmbelastungen, die nicht zu einer 
Überschreitung der Richtwerte für allgemeine Wohngebiete (WA) führen. 
Sportlärm  
DJK Sportbad 
Durch den Betrieb des Sportbades in den Monaten Mai bis September und der damit gegebe-
nen Nutzung auch an Sonn- und Feiertagen ist für die im Plangebiet gelegenen Wohnbauflä-
chen festzustellen, dass der Richtwert der 18. BImSchV außerhalb der Ruhezeiten und inner-
halb der Ruhezeiten eingehalten wird. 
Nutzung des DJK Sportbad 
Bei uneingeschränkter Nutzung der Außenbereiche (Liegewiese, Nichtschwimmer, Schwimm-
becken, Kinderplanschbecken) des DJK Sportbad ergeben sich an den direkt angrenzenden 
Wohnbauflächen durch den Badebetrieb während der Sommersaison innerhalb der Ruhezeiten 
an Sonn- und Feiertagen nachfolgende maximale Beurteilungspegel: 
EG: 47 dB(A) 
OG: 49 dB(A) 
Begründung zum Entwurf / Seite 15 von 30

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Beim Badebetrieb außerhalb der Ruhezeiten ist ebenfalls aufgrund der durchgehenden Nut-
zung ein maximaler Beurteilungspegel von: 
 Montag bis Freitag Sonntag 
Erdgeschoss (EG) 44 dB (A) 47 dB (A) 
Obergeschoss (OG) 48 dB (A) 49 dB (A) 
zu erwarten. 
Diese Lärmbelastungen ergeben sich für den Bereich C des Geltungsbereichs des Bebauungs-
planes, welcher den geringsten Abstand zum Sportbad aufweist. 
Für das Bestandsgebäude Koburger Weg 44 (Bereich A) fallen die zu erwartenden Lärmbelas-
tungen rd. 1 dB(A) geringer aus. 
Die zulässigen Immissionsrichtwerte tags von 55 dB(A) außerhalb bzw. 50 dB(A) innerhalb der 
Ruhezeiten werden unter Beachtung der vom Sportbad ausgehenden Lärmbelastungen sowohl 
innerhalb als auch außerhalb der Ruhezeiten eingehalten. Die Richtwerte werden mit Abstand 
nicht erreicht. 
Nutzung des DJK-Sportzentrums (Groß- /Multifunktionsspielfeld) 
Die Nutzung des Großspielfeldes und des Multifunktionsspielfeldes im Parallelbetrieb innerhalb 
der Außenanlagen des DJK Sportzentrums, welches vorrangig zu Trainings- bzw. Übungszwe-
cken dient, ergibt mit dem Ansatz eines Spielbetriebs mit 30 Zuschauern eine Lärmbelastung 
am Rand des Plangebietes (Bereich A und Bereich C) von maximal 
Bereich A (Koburger Weg 44) 
50 dB(A) außerhalb 50 dB(A) innerhalb der Ruhezeiten 
Bereich C 
46 dB(A) außerhalb 47 dB(A) innerhalb der Ruhezeiten 
Damit wird am zum Großspielfeld nächstgelegenen Wohnhaus Koburger Weg 44 der zulässige 
Richtwert von 50 dB(A) innerhalb der Ruhezeiten nicht überschritten. Beim Trainingsbetrieb fal-
len die zu erwartenden Lärmbelastungen 2 dB(A) geringer aus. 
In Verbindung mit der aufgezeigten Einhaltung der Immissionsrichtwerte innerhalb und außer-
halb der Ruhezeiten ist die Anordnung aktiver Lärmschutzmaßnahmen am nördlichen Rand des 
Plangebietes nicht zu bedenken. 
Für den Bereich B (Einfamilienhäuser) ist die Einhaltung der Richtwerte für WA-Gebiete sowohl 
für den Trainings- als auch Spielbetrieb gewährleistet. 
Die Bildung des Summenpegels, welches mit der Auslegung der 18. BImSchV notwendig ist, 
führt nicht zu einer weiteren Erhöhung der zu erwartenden Lärmbelastung. Aufgrund der ein-
deutigen Zuordnung der einzelnen Sportanlagen zu den jeweils in den einzelnen Bereichen be-
trachteten Immissionsorten zeigt deutlich auf, welche Sportanlage für die zu erwartende Lärm-
belastung den relevanten Beitrag liefert. 
Eine Überlagerung der Summenpegel durch den Sportlärm an Sonn- und Feiertagen erfolgt 
nicht, da hier nur das Sportbad betrieben wird. 
Begründung zum Entwurf / Seite 16 von 30

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In den abendlichen Ruhezeiten ist ebenfalls keine Summenpegelbildung aus dem Betrieb des 
DJK Sportbad und des DJK Sportzentrums erforderlich, da die Öffnungszeiten des DJK Sport-
bad auf 20.00 Uhr begrenzt sind und damit der Betrieb vor der abendlichen Ruhezeit endet. 
Gesamtbetrachtung Lärm 
Mit dem Bebauungsplan wird eine gewerblich genutzte Fläche neu überplant. In der städtebau-
lichen Gesamtbetrachtung ist es wünschenswert, das nördlich angrenzende DJK Sportzentrum 
und die gemischte Nutzung im Bereich des Germania-Campus mit ihren Elementen Wohnen 
und Gewerbe und der vornehmlich durch Wohnen geprägten Nutzung im Süden zu verknüpfen. 
Durch Wiedernutzbarmachung der dazwischen liegenden Fläche soll notwendiger innerstädti-
scher Wohnraum geschaffen, und eine Ansiedlung auf der grünen Wiese vermieden werden. Es 
ist daher städtebauliches Ziel der Stadt Münster durch diese Planung an dieser Stelle – unter 
Beachtung der Immissionssituation – Wohnnutzung zu realisieren. 
Die für die immissionsschutzrechtliche Beurteilung zugrunde zu legende Gebietsart ergibt sich 
grundsätzlich aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Es sind die Orientierungswerte 
bzw. Immissionsrichtwerte für allgemeine Wohngebiete (WA) zu beachten. Diese betragen ge-
mäß DIN 18005/07.02 
55 dB(A) tags  45 bzw. 40 dB(A) nachts 
Der niedrigere Nachtwert gilt für Sport- und Gewerbelärm. 
§ 2 der 18. BImSchV stellt im Unterschied zur 16. BImSchV Immissionsrichtwerte und keine 
Grenzwerte auf. Eine Überschreitung der Immissionsrichtwerte ist daher durchaus möglich. Die 
Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV als auch die Orientierungswerte der DIN 18005/07.02 
markieren somit keine absolute Zumutbarkeitsgrenze, die unter keinen Umständen überschrit-
ten werden darf. 
Dem Wohnen verträgliche Verhältnisse sind noch gegeben, wenn die für allgemeine Wohnge-
biete maßgebenden Orientierungswerte bzw. Immissionsrichtwerte um nicht mehr als 5 dB(A) 
überschritten werden. Dieser planerische Spielraum setzt aber auch voraus, dass technisch 
mögliche Maßnahmen ausgeschöpft oder vom Aufwand außer Verhältnis zum angestrebten 
Schutzzweck stehen. 
Um die Einhaltung der Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete zu erreichen, müsste im 
Osten eine Schallschutzwand in Höhe von 6 m zwischen der geplanten Wohnbebauung und 
dem Germania-Campus errichtet werden. Diese städtebauliche und gestalterische Beeinträchti-
gung der beiden Quartiere ist nicht wünschenswert wegen der in jeder Hinsicht einschneiden-
den Ausbildung dieses Bauwerkes und auch der damit verbundenen Abtrennung der Quartiere, 
die ein Zusammenwachsen und eine gemeinsame homogene Entwicklung unterbindet. 
Zur Lösung des Immissionskonfliktes zur Nachtzeit erfolgt im Bebauungsplan die Festsetzung, 
dass entlang der gekennzeichneten Baugrenze bzw. Gebäudeseite (Ostseite) im Bereich D1, 
D2 und E nur Schlafräume zulässig sind, wenn Fenster, die zur lärmzugewandten Seite ausge-
richtet sind, als nicht zu öffnende Fenster ausgeführt werden. Für diese Schlafräume sind 
schallgedämmten Lüftungseinrichtungen vorzusehen. Durch geeignete bauliche Schallschutz-
maßnahmen ist sicherzustellen, dass in diesen Schlafräumen ein Innenraumpegel von 30 dB(A) 
während der Nachtzeit nicht überschritten wird. Wohn-/Schlafräume in Ein-Zimmer-Wohnungen 
und Kinderzimmer sind wie Schlafräume zu beurteilen. Mit den baulichen Schallschutzmaß-
nahmen sind mindestens die Anforderungen an das resultierende Schalldämmmaß des Lärm-
pegelbereich III gemäß Tabelle 8 der DIN 4109/11.89 zu erfüllen. 
Begründung zum Entwurf / Seite 17 von 30

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Zeitliche Realisierung  
Die Einhaltung der Immissionswerte im Bereich B bedingt die Realisierung der Baumaßnahme 
wegen ihrer abschirmenden Wirkung im Bereich D2. Daher ist die zeitliche Abfolge der Bau-
maßnahmen durch entsprechende textliche Festsetzung im Bebauungsplan definiert. Die Ver-
fügungsgewalt über diese Grundstücksflächen liegt bei dem Investor, und dieser plant die Ab-
folgen der Arbeiten - wie zuvor beschrieben - zur Sicherstellung der Wohnqualitäten und der 
schalltechnischen Erfordernisse im Planbereich.   
6.8 Altlasten / Altstandorte/ Böden 
Das Grundstück weist im zentralen Bereich eine Senke von mehr als 4 m auf. Dies ist zurückzu-
führen auf eine ehemalige Aussandung mit Teilverfüllung in den Randbereichen. Die Randbe-
reiche der ehemaligen Aussandungen und Teilbereiche der tieferen Fläche sind mit bauschutt-
haltigen Anschüttungen gemäß den Ergebnissen der Untersuchung versehen. Im Zuge der ge-
planten Umnutzung ist der vollständige Rückbau der Gebäude vorgesehen. Die zukünftige Ge-
ländehöhe soll dem Niveau des Koburger Weges entsprechen.  
Hinweise auf schädliche Bodenverunreinigungen, die auf die Nutzung der Fläche zurückzufüh-
ren sind, ergaben sich nicht. Die Auffüllungen in den Randbereichen sind mit bauschutthaltigen 
Baustoffen vorgenommen worden, um die Befahrbarkeit der Teilflächen zu erhalten. 
Die Aussandung in der Senke hat seinerzeit nicht bis zu dem grundwassergesättigten Horizont 
stattgefunden. Daher ist in diesem wassergesättigten Bodenhorizont auch keine Auffüllung an-
zutreffen. 
Ein zusammenhängender Grundwasserleiter wird etwa 8 m unterhalb des Geländeniveaus der 
umliegenden Flächen angetroffen. Dementsprechend ist ein ausreichender Grundwasserflurab-
stand von etwa 2 m festzustellen. 
Um die Sanierung und die Auffüllung dieser Flächen im Hinblick auf die geplante Wohnnutzung 
zu realisieren, wird ein Sanierungsplan aufgestellt, der Grundlage der vertraglichen Vereinba-
rung mit dem Investor wird. 
6.9 Denkmalschutz / Archäologie 
Bodendenkmale 
Innerhalb des Plangebietes befinden sich nach derzeitigem Kenntnisstand keine Bodendenk-
mäler im Sinne des Denkmalschutzgesetzes NRW. 
Da Flussufer in der Frühzeit jedoch zu den bevorzugten Siedlungsplätzen gehörten, gelten sie 
generell als archäologisch hoch sensible Bereiche. Bei Bodeneingriffen - auch in der näheren 
Umgebung - ist daher stets mit dem Auftreten von archäologischen Funden und Befunden so-
wie der Entdeckung von Bodendenkmälern zu rechnen. 
Gemäß § 15 DSchG NRW ist die Entdeckung eines Bodendenkmals unmittelbar der Stadt 
Münster oder dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe anzuzeigen. Der Bebauungsplan ent-
hält einen entsprechenden Hinweis. 
7. Flächenbilanz 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 529 umfasst ca. 2,2 ha. 
Öffentliche Verkehrsflächen: 3.722 m² 
Begründung zum Entwurf / Seite 18 von 30

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Private Verkehrsflächen: 316 m²  
Grünfläche öffentlich: 598 m² 
Grünfläche privat: 2.160 m² 
Grundstücke: 15.325 m² 
Flächen gesamt: 22.121 m² 
8. Auswirkungen auf die Umwelt / Umweltprotokoll 
8.1 Rahmen der Umweltprüfung 
Es handelt sich um ein Bauleitplanverfahren zur Innenentwicklung gemäß § 2 (1) i. V. m. § 13a 
BauGB. Somit ist die Umwelt in ihrem Bestand getrennt nach Schutzgütern zu erfassen und zu 
bewerten. Eine Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung und darauf basierend die Festlegung von 
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ist bei diesem Verfahren nicht notwendig. Es werden die 
Auswirkungen der Planung auf die Umwelt beschrieben, bewertet und Minderungsmaßnahmen 
geprüft. 
8.2 Kurzdarstellung der Planung  
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst im Wesentlichen  Flächen, die bis vor kur-
zem noch gewerblich genutzt wurden. Diese liegen im Bereich   einer ehemaligen Sandent-
nahme, daher sind Höhenunterschiede bis zu 4,00 m zum umliegenden Gelände vorhanden. Es 
ist vorgesehen das Gelände aufzufüllen und dem umliegenden Gelände höhengleich anzupas-
sen. Es wird ein Allgemeines Wohngebiet entwickelt. Im Osten entstehen Mehrfamilienhäuser, 
im Westen Einfamilienhäuser. Die Erschließung erfolgt vom Koburger Weg aus mittels öffentli-
cher Straßen und ergänzender Privatstraßen. Das höher gelegene Feldgehölz im Norden und 
die Baumhecke im Westen entlang des Koburger Weges werden erhalten. Alle weiteren Struk-
turen gehen aufgrund der vorgesehenen Geländeauffüllung verloren.  
8.3 Fachgesetzliche Ziele und Vorgaben des Umweltschutzes 
Im Rahmen der Planung sind die Vorgaben der Fachgesetze zugrunde zu legen. Hier ist vor al-
lem das Baugesetzbuch, das Bundesnaturschutzgesetz und darin enthalten die artenschutz-
rechtlichen Vorgaben, das Landschaftsschutzgesetz, Wasserschutzgesetz und Bodenschutz-
gesetz zu nennen. 
Die Auswertung des Umweltkatasters der Stadt Münster brachte folgende Ergebnisse:  
Westlich des Koburger Weges, außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes grenzt 
ein Landschaftsschutzgebiet an. Weitere Schutzgebietsausweisungen sind weder im Geltungs-
bereich noch auf angrenzenden Flächen vorhanden. Das Gebiet liegt außerhalb des Land-
schaftsplangebietes „Nördlich Aatal und Vorbergs Hügel“. 
Im Rahmen der Stadtbiotopkartierung wurde die Fläche als Biotop “Gehölz und Bauhofgelände 
mit Ruderalflur, Koburgerweg“ kartiert. Darin werden  das Feldgehölz im Norden, der Altbaum-
bestand, die Kleingehölze und artenreichen Säume der Ruderalvegetation (als Schmetterlings-
biotop) als zu erhalten eingestuft. 
Begründung zum Entwurf / Seite 19 von 30

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8.4 Umweltbeschreibung / Umweltbewertung und Wirkungsprognose 
8.4.1 Menschen  
Derzeitige Umweltsituation 
Das Bebauungsplangebiet wurde gewerblich genutzt, u.a. von einer Holzhandlung und einer 
Gerüstbaufirma. Die Nutzung wurde zwischenzeitlich aufgegeben, die Fläche bis auf die Ge-
bäude geräumt. Vom Bebauungsplangebiet gehen somit keine Lärmemissionen aus. Im Süden 
angrenzend an den Geltungsbereich befindet sich eine private Stellplatzanlage, im Osten Ge-
schosswohnungen und Dienstleistungen und im Norden die DJK-Sportanlagen einschl. des 
Sportbades. Zur Ermittlung und Beurteilung der immissionsschutzrechtlichen Situation ist eine 
schalltechnische Untersuchung erarbeitet worden und unter Pkt. 6.7 ausführlich beschrieben. 
Demnach wirkt  auf den Planbereich sowohl Verkehrs- als auch Gewerbe- und Sportlärm ein. 
Die Hauptimmissionsquelle für das Plangebiet ist im Wesentlichen das nördlich angrenzende 
Großspielfeld im DJK-Bildungs- und Sportzentrum Münster mit dem im nördlichen Grund-
stücksbereich vorhandenen Sportbad.  Westlich des Plangebietes befindet sich der „Germania- 
Campus“ auf dem neben Einkaufsmöglichkeiten (u . a. Vollsortimenter) auch gastronomische 
Einrichtungen (Kneipe, Restaurant und Diskothek) und ein Hotel errichtet wurden. Hinsichtlich 
Verkehrslärm sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes keine Überschreitung der Orien-
tierungswerte nach DIN 1805/07.02 zu erwarten. Belastungen ergeben sich durch Gewerbe-
lärm, da die Dienstleistungsbetriebe östlich an das Bebauungsplangebiet angrenzend Gastro-
nomie, Diskothek und Hotelnutzung einschließen. Somit sind am östlichen Rand des Bebau-
ungsplangebietes tagsüber und nachts Lärmbelastungen gegeben, die den Richtwert  bzw. Ori-
entierungswert für allgemeine Wohngebiete überschreiten.  
Es wird passiver Lärmschutz (Schallschutzgrundriss und schallgedämmte Lüftungseinrichtun-
gen bzw. ein Lüftungssystem zur kontrollierten Lüftung) erforderlich.  
Sportlärm ist in den Sommermonaten gegeben durch das DJK Sportbad. Die zulässigen Immis-
sionsrichtwerte werden innerhalb und außerhalb der Ruhezeiten eingehalten. Weiter gehen 
Lärmimmissionen von der DJK Außenanlage (Groß- / Multifunktionsspielfeld)  aus, die Belas-
tungen im Nordteil des Bebauungsplangebietes ergeben. Die Errichtung einer Lärmschutzwand 
zum Schutz der beiden nördlichsten Häuser wird als unverhältnismäßig angesehen und nicht 
realisiert.  
Auswirkungen der Planung  
Baubedingt ist mit einer kurzfristigen Belastung angrenzender Erholungsaktivitäten (Sportbad, 
Freizeitverkehr auf Gasselstiege und Koburger Weg) durch Baulärm zu rechnen, die jedoch 
insgesamt als unerheblich zu bewerten sind.  
Die Ausweisung des Wohngebietes löst Ziel- und Quellverkehr aus. Damit verbunden ist Ver-
kehrslärm, der voraussichtlich keine Grenzwertüberschreitungen hinsichtlich Lärmbelastung der 
benachbarten Nutzungen auslöst.  
8.4.2 Pflanzen und Tiere / biologische Vielfalt  
Derzeitige Umweltsituation 
Pflanzen 
Es wurde im August 2011 eine Biotoptypenkartierung (s. Anlage) durchgeführt. Die Zuordnung 
der Biotoptypen erfolgt entsprechend der numerischen Bewertung von Biotoptypen für die Bau-
leitplanung NRW, herausgegeben von der LANUV. 
Begründung zum Entwurf / Seite 20 von 30

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Folgende Biotoptypen wurden angetroffen: 
• Einzelbäume, Baumreihen 
• Hecke, Gehölzstreifen, Gebüsch 
• Geschnittene Hecken 
• Versickerungsmulde, naturfern 
• Zier- und Nutzgarten  
• Obstwiese bis 30 Jahre, brach 
• Wegraine und Säume, teils artenreicher 
• teilweise versiegelte oder unversiegelte Betriebsflächen 
• versiegelte Flächen mit nachgeschalteter Versickerung 
• Gebäude und Schuppen, überwiegend leerstehend 
Die Nutzung der Flächen ist bis auf das Wohnhaus mit Garten im Nordwesten weitgehend auf-
gegeben. Entsprechend haben sich Säume entlang der versiegelten und teilversiegelten Flä-
chen und den Gehölzen vorgelagert entwickelt. Diese sind von Brennnessel dominiert, Aus-
nahme sind die artenreicheren Säume im Nordosten im Bereich einer Schotterfläche. Bei den 
Hecken, Gehölzstreifen und Gebüschen handelt es sich um lebensraumtypische Arten, meist 
sukzessiv entwickelt. Es gibt einige überwiegend lebensraumtypische Einzelbäume im Bereich 
des ehem. Betriebsgeländes, im o.g. Hausgarten und entlang des Koburger Weges. Die Bö-
schung zwischen der ehem. Sandabgrabung und dem höher gelegenen nördlichen Bereiches 
ist überwiegend mit Robinien bestanden. Oberhalb der Geländeböschung liegt ein Feldgehölz 
aus überwiegend Hainbuchen mittleren Altern und eingestreuten alten Einzelbäumen. Im Wes-
ten steht entlang des Koburger Weges eine geschnittene Weißdornhecke. Darin schließt sich 
nach Osten eine brachgefallene Obstwiese an. Das auf den versiegelten und teilversiegelten 
Betriebsflächen und den Betriebsgebäuden anfallende Niederschlagswasser wird in einer 
künstlich angelegten Versickerungsmulde geleitet und dort gesammelt / versickert. Die Mulde 
weist keine Zonierung und keinen Bewuchs auf.       
Tiere 
Die europäische  Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie (FFH-RL) und  Vogelschutzrichtlinie (V-RL) 
dienen dem Erhalt der biologischen Vielfalt in Europa. Die Umsetzung der genannten Richtli-
nien ist durch die §§ 44 Abs. 1 und 5 sowie  45 Abs. 7 des BNatschG in nationales Recht er-
folgt.  Es werden zwei Artenschutzkategorien unterschieden: 
• Streng geschützte Arten (national) incl. der FFH Anhang IV-Arten (europäisch) 
• Europäische Vogelarten (europäisch) 
Der Prüfumfang  beschränkt sich  somit auf die FFH Anhang-IV-Arten und die europäischen 
Vogelarten.  
Die Landesanstalt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz (LANUV) hat eine naturschutzfach-
lich begründete Auswahl von europäischen Arten zusammengestellt, die als planungsrelevante 
Tierarten (Stand 4/10) zu betrachten sind. Dazu sind Informationen im Internet zur Verfügung 
gestellt. Als planungsrelevant gelten die streng geschützten Arten mit seit 1990 bodenständigen 
Vorkommen in NRW sowie regelmäßig auftretende Durchzügler und Wintergäste. Hinzu kom-
men die gefährdeten Arten der Roten Liste und Koloniebrüter. Die Allerwelts-Vogelarten befin-
Begründung zum Entwurf / Seite 21 von 30

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den sich in NRW in einem günstigen Erhaltungszustand und werden als nicht planungsrelevant 
angesehen. 
Die als „planungsrelevante Tierarten“ zusammengefassten Arten sind für das betreffende Mess-
tischblatt 4011 Münster  zusammengestellt. Als Lebensraumtypen werden  zugrunde gelegt: 
• Kleingehölze, Alleen, Bäume, Gebüsche, Hecken 
• vegetationsarme oder –freie Biotope 
• Säume, Hochstaudenfluren 
• Gärten, Parkanlagen, Siedlungsbrachen 
• Gebäude 
• Versickerungsmulde 
Für das  Messtischblatt werden als potentiell vorkommend 12 Fledermausarten, 29 Vogelarten, 
3 Amphibienarten und 1 Reptilienart genannt.  
Es wurden zur Konkretisierung der vorkommenden Arten faunistische Kartierungen durchge-
führt und artenschutzrechtliche Prüfungen gemacht. 
Zur Artengruppe der Vögel, der Amphibien und Reptilien 1 wurden zwischen März und Juni 2010 
sechs Begehungen durchgeführt. Dabei wurden 19 Vogelarten kartiert, von denen die Mehrzahl 
den Allerweltsvogelarten zuzuordnen sind. Die Mehlschwalbe ist eine planungsrelevante Art. 
Diese Art wurde als überfliegend kartiert und wird nicht weiter betrachtet. Drei weitere Arten 
werden in der Roten Liste NRW geführt: Klappergrasmücke, Haussperling und Feldsperling (ge-
fährdet). Von diesen Arten weist der Feldsperling  eine negative Bestandsentwicklung auf. Es 
wurden nahrungssuchende Einzeltiere als auch kleine Gruppen von 3-4 Individuen nachgewie-
sen. Es wird vermutet, dass bis zu drei Paare an unzugänglichen Stellen gebrütet haben. 
Es konnten bei den Begehungen weder Amphibien noch Reptilien festgestellt werden. 
Ein weiteres Gutachten liegt für die Artengruppe der Fledermäuse
2 vor. Es fanden fünf Bege-
hungen zwischen Juli und September 2010 statt.  
Dabei wurden fünf Arten mittels Detektor erkannt: Zwergfledermaus, Rauhautfledermaus, Breit-
flügelfledermaus, Kleinabendsegler, Vertreter der Gattung Myotis.  
Aus den Funden kann geschlossen werden, dass es sich bei dem Bebauungsplangebiet um ein 
geeignetes Jagdrevier für Fledermäuse handelt. Regel mäßig genutzt wird das Gebiet von der 
Zwergfledermaus und der Breitflügelfledermaus, die anderen drei Arten wurden nur bei je einer 
Begehung nachgewiesen. Es wurden keine Quartiere nachgewiesen.     
Biologische Vielfalt 
Wie unter dem Punkt Pflanzen beschrieben handelt es sich um einen vielfältigen Standort. Es 
sind verschiedene Brachstadien anzutreffen die von Fledermäusen, Vögeln und Insekten ge-
nutzt werden. 
                                                
 
1 Schwartze, M.: VBP Nr. 529 östlich Koburger Weg / südlich DJK-Sportfläche / westlich Germaniacampus: Erfassung Avifauna und Herpetofauna mit 
artenschutzrechtlicher Prüfung, Warendorf, Juli 2011 
2 Trappmann, C.: Faunistische Untersuchung zum Vorkommen von Fledermäusen  
im Bereich des Baugebietes „Koburger Weg“ in Münster, Okt. 2010

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Auswirkungen der Planung 
Pflanzen 
Zur Baureifmachung des Geländes ist eine Auffüllung der ehem. Sandabgrabung vorgesehen. 
Es handelt sich um einen Höhenunterschied von ca. 4,00 m.  Entsprechend sind nur die Vege-
tationsbestände zu erhalten, die außerhalb der geplanten Aufschüttung liegen. Dabei handelt es 
sich um das Feldgehölz aus Hainbuchen einschl. der älteren Einzelbäume, das angrenzende 
Wohnhaus mit Garten und Baumbestand. Erhalten wird auch die Weißdornhecke entlang des 
Koburger Weges, einschl. der Bäume 15-17.  
Baubedingte Beeinträchtigungen durch das Einrichten von Lagerplätzen oder das Befahren der 
zu erhaltenden Biotopflächen und damit verbundene Beschädigung der Baumstämme, Kronen- 
oder Wurzelbereiche ist durch entsprechende Schutzmaßnahmen vermeidbar. Auch  ist bei der 
Auffüllung des Geländes eine  Anfüllung im Wurzelbereich der Gehölze zu unterlassen.   
Da es sich um ein Verfahren gem. §13a BauGB handelt, ist eine Kompensation der Eingriffe 
nach § 1a (3) BauGB nicht erforderlich.  
Tiere 
Es ergeben sich baubedingte Auswirkungen, u.a. durch Abrissarbeiten an den Gebäuden, Ge-
hölzrodung und durch Einsatz von Baumaschinen zur Auffüllung des Geländes und damit ver-
bundene Lärmemissionen. Anlagebedingt reduziert sich das Angebot an Grünstrukturen und 
unversiegelten Flächen. Als betriebsbedingter Eingriff ist die Erhöhung des Nutzungsdruckes 
auf die freie Landschaft durch die zukünftigen Bewohner zu nennen. Im Folgenden sind die 
Auswirkungen auf die einzelnen Tiergruppen aufgeführt.  
Der Verlust der Gebäude und Gehölzstrukturen zerstört die o.g. Nistmöglichkeiten für den Feld-
sperling. Dies stellt keine Beeinträchtigung für die lokale Population dar. Dennoch werden  zum 
Erhalt und zur Förderung der Art Maßnahmen empfohlen, diese sollten vor dem Eingriff reali-
siert und  von der Art angenommen worden sein. Die Maßnahme umfasst das Anbringen von 5 
Brutkästen in angrenzenden Privatgärten, idealerweise auf dem im Bebauungsplangebiet lie-
genden Grundstück, auf dem Wachteln und andere Vögel gehalten werden und entspr. Feld-
sperlinge vorhanden sind.  
Bei den übrigen nachgewiesenen Vogelarten kann davon ausgegangen werden, dass aufgrund 
ihrer Anpassungsfähigkeit und des landesweit günstigen Erhaltungszustandes  die Zugriffsver-
bote des §§44 BNatSchG nicht betroffen sind, d.h. ein Ausweichen auf benachbarte Biotop-
strukturen möglich ist.  Zur Vermeidung des Tötungsgebotes ist der  gesetzlich vorgegebene 
Zeitraum (BNatSchG §39, Absatz 5)  für die Durchführung von Gehölzschnitt und Gehölzrodung 
zwischen dem 30. September und dem 1. März einzuhalten.  
Für Amphibien und Reptilien ergeben sich keine Auswirkungen, da sie im Gebiet nicht nachge-
wiesen wurden.  
Die einzelnen Fledermausarten werden durch die geplante Bebauung voraussichtlich nicht be-
troffen. Das Gelände wird nur von wenigen Individuen zur Jagd genutzt. Zudem finden sich die 
Tiere nicht die ganze Zeit über auf dem Gelände. Da auch keine Hinweise auf Fledermausquar-
tiere in den Gebäuden oder Bäumen gefunden wurden, werden bei der Umsetzung der Planung 
keine Tiere direkt geschädigt. Die lokalen Populationen der nachgewiesenen Fledermausarten 
sind ebenfalls nicht gefährdet, da sich nur wenige Individuen hier aufhalten und die Fledermäu-
se Ausweichgebiete zur Jagd nutzen, wie Begehungen der Umgebung zeigen. Als Fazit lässt 
sich festhalten, dass die geplante Bebauung keine gravierenden Beeinträchtigungen der dort 
vorkommenden Fledermäuse erwarten lässt. Allgemeingültige Maßnahmen zur Minderung der 
Auswirkungen von Eingriffen auf die Gruppe der Fledermäuse sind u.a. die Verwendung von 
Begründung zum Entwurf / Seite 23 von 30

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Begründung zum Entwurf / Seite 24 von 30 
Natriumdampfhochdrucklampen, die ihr Licht nur nach unten abgeben um die Anlockwirkung 
auf Insekten zu verringern.  Weiter sind  die Verwendung heimischer Gehölze,   die Anlage von 
Wildblumenwiesen in öffentlichen Grünflächen, die Minderung der Versiegelung z.B. durch Ra-
sengittersteine und das Angebot von Nistquartieren an Gebäuden artunterstützende Maßnah-
men.  
8.4.3 Boden  
Derzeitige Umweltsituation 
Lt. Auswertung des Umweltkatasters der Stadt Münster standen im Geltungsbereich des Be-
bauungsplanes ursprünglich flächendeckend Neuböden an. Während im nördlichen Teil der na-
türliche Bodentyp noch vorhanden ist, wurde auf dem überwiegenden Teil des Plangebietes ei-
ne Sandentnahme durchgeführt. Das Grundstück weist daher im zentralen Bereich eine Senke 
von mehr als 4 m auf.  Die Gebäude, Schuppen, Zufahrten und Lagerflächen nehmen ca. 50 % 
der Fläche ein. Sie weisen Vollversiegelung bzw. Teilversiegelung auf. Die übrigen Flächen 
sind unversiegelt und weisen krautigen Bewuchs bzw. Gehölzbestand auf.  Die Randbereiche 
der ehemaligen Aussandung  und Teilbereiche der tiefer liegenden Fläche sind mit bauschutt-
haltigen Anschüttungen gemäß den Ergebnissen der Untersuchung im Rahmen der Sanie-
rungsgutachtens3  versehen. Hinweise auf schädliche Bodenverunreinigungen, die auf die Nut-
zung der Fläche zurückzuführen sind, ergaben sich nicht. Die Anforderungen an Wohngebiete 
hinsichtlich polycyclischer aromatischer Kohlenwasserstoffe (PAK) werden eingehalten. 
Auswirkungen der Planung 
Im Zuge der geplanten Umnutzung sind der vollständige Rückbau der Gebäude und eine Ent-
siegelung der Flächen vorgesehen. Die zukünftige Geländehöhe soll dem Niveau des Koburger 
Weges entsprechen. In dem Zuge werden die Bauschuttauffüllungen  umgeschichtet und neu 
eingebaut. Ergänzend ist Füllmaterial anzuliefern und einzubauen. Dabei handelt es sich um ca. 
40.000 m³ Bodenmassen.  
Mit diesen bauzeitlichen Arbeiten sind Lärm- und Staubemissionen verbunden. Durch Bewässe-
rung kann die Staubemission verringert werden. Den oberen Abschluss der geplanten Freiflä-
chen bildet eine Oberbodenabdeckung. Dazu wird der anfallende Oberboden fachgerecht zwi-
schengelagert und wieder eingebaut.   
Durch die geplante Nutzung kommt es zu Neuversiegelungen durch Bebauung und Flächenbe-
festigung in Form von Gebäuden, Nebenanlagen und Verkehrsflächen. Damit verbunden ist ei-
ne Reduzierung der Bodenfunktionen wie Grundwasserneubildung oder Biotopentwicklung.  
8.4.4 Wasser  
Derzeitige Umweltsituation 
Oberflächengewässer 
Fließgewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Im Zentrum des Plangebietes befindet sich 
eine kleinflächige Versickerungsmulde. Dabei handelt es sich um eine künstlich angelegte Ver-
sickerungsmulde, in der anfallendes Niederschlagswasser der umgebenden befestigten Flä-
chen gesammelt wird und verzögert versickert. Diese fällt zwischenzeitlich trocken.  
Grundwasser 
Gesetzlich geschützte Wasserschutzgebiete sind nicht betroffen. Das Untersuchungsgebiet 
liegt innerhalb des Münsterländer Kiessandzuges, der  als zusammenhängender Grundwasser-
                                                
 
3 Umweltlabor ABC GmbH: Sanierungsplan für das Bauvorhaben Koburger Weg, Münster, 26.08.11

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leiter einzustufen ist.  Während der Baugrunduntersuchungen zur Aufstellung des Sanierungs-
planes wurde das Grundwasser in einer Tiefe von rund 8 m unter natürlichem Geländeniveau 
angetroffen, also im Mittel in 3,5 m unterhalb der Aussandungsfläche.  Es fließt in westlich bis 
nordwestlicher Richtung in Richtung Kinderbach. Entsprechend der vorhandenen Bodenart 
(Plaggenesch) ist die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers als sehr hoch einzu-
stufen. Bei den durchgeführten Grundwasseruntersuchungen wurde festgestellt, dass auf dem 
Gelände kein zusätzlicher Schadstoffeintrag in das Grundwasser stattgefunden hat und die 
Aussandung außerhalb des Grundwasserhorizontes geblieben ist. Die Grundwasserneubil-
dungsrate beträgt 300 - 360 mm / Jahr und ist für Münsteraner Verhältnisse als relativ hoch ein-
zustufen. 
Auswirkungen der Planung 
Grundwasser 
Bei einem Grundwasserflurabstand von ca. 8 m  unterhalb der angestrebten neuen Geländehö-
he ist auch bei Kellerbauten und der vorgesehenen Tiefgarage  nicht mit einem baubedingten, 
zeitlich befristeten Eingriff durch Wasserhaltungsmaßnahmen in das Grundwasser auszugehen. 
Diese Senke wird im Zuge der Realisierung der Planung verfüllt, so dass das Plangebiet an das 
jeweils umgebende Höhenniveau der übrigen Grundstücksflächen angepasst wird. Durch die 
Sanierung der Bodenverunreinigungen vor Umnutzung der Fläche, kann auch zukünftig ein zu-
sätzlicher Schadstoffeintrag ausgeschlossen werden. Es ist sicherzustellen, dass die anzulie-
fernden Bodenmassen keine relevanten Schadstoffe aufweisen. Auch ist die aufgrund der Bo-
denverhältnisse gegebene erhöhte Verschmutzungsgefährdung während der Bauzeit (z.B. 
durch Baufahrzeuge) durch die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zu minimieren.   
Durch die anlagebedingte Teil- und Vollversiegelung (Gebäude, Erschließung) kommt es zur 
Verringerung der Grundwasserneubildungsrate. Eine nachgeschaltete Versickerung ist nicht re-
alisierbar. Der Niederschlag der öffentlichen und privaten Verkehrsflächen - ebenso wie der der 
Gebäude- und Nebenanlagen - wird über neue Regenwasserkanäle gedrosselt den vorhande-
nen Regenwasseranlagen zugeführt.  
Insgesamt stellt die verringerte  Grundwasserneubildung keinen erheblichen Eingriff in das 
Schutzgut Wasser dar und wirkt sich nicht auf die Grundwasserentnahme des DJK Sportbades 
aus. 
8.4.5 Klima / Luft  
Derzeitige Umweltsituation 
Klima 
Das Bebauungsplangebiet liegt nach Auswertung des Umweltkatasters der Stadt Münster im 
westlichen Randbereich eines großflächigen ökologischen Ausgleichsraumes. Kern dieses 
Ausgleichsraumes bildet ein von Nord nach Süd verlaufender Belüftungskorridor verbunden mit 
einem Kaltluftentstehungsgebiet im Norden. Der Gesamt-Ausgleichsraum hat Bedeutung für die 
Versorgung der südlich angrenzenden Stadtquartiere mit Frischluft und wirkt sich verbessernd 
auf das Stadtklima aus. Die Funktion des Bebauungsplangebietes als Teil dieses Ausgleichs-
raums ergibt sich durch den hohen Grünflächenanteil, überwiegend mit Gebüschen und Baum-
bestand. Die Lage in der um 4 m vertieften ehem. Sandentnahme mindert die Funktion, da der 
Austausch mit den benachbarten bebauten Flächen  durch den Höhenunterschied einge-
schränkt ist. 
Luft 
Das Bebauungsplangebiet liegt im Übergang zwischen bebauten Flächen im Osten und Süden 
und  überwiegend freier Landschaft im Westen. Beeinträchtigungen der Luftqualität sind vor al-
Begründung zum Entwurf / Seite 25 von 30

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lem an Hauptverkehrsstraßen zu erwarten, hier an der Steinfurter Straße, Grevener Straße und 
am Yorkring. Die emissionsträchtigste Nutzung im Hinblick auf das Bebauungsplangebiet ist der 
Straßenverkehr auf der Grevener Straße. Wegen der Entfernung und der vorhandenen Ab-
schirmung durch Gebäude sind  hier keine schädlichen Umwelteinwirkungen auf das Plangebiet 
zu erwarten.  
Auswirkungen der Planung 
Klima 
Die Veränderungen des Mikroklimas durch anlagebedingte Erhöhung der Versiegelung sind 
aufgrund des bioklimatisch unproblematischen Raumes nachrangig. Die Bedeutung als Aus-
gleichsraum ist wie o.b. eingeschränkt, der Verlust der Fläche daher weniger gravierend. Von 
neuen erheblichen Auswirkungen auf die lokalen Windverhältnisse ist nicht auszugehen, da be-
reits mehrgeschossige Gebäude östlich angrenzend vorhanden sind. 
Luft 
Baubedingt kann es  zu geringfügig erhöhten Belastungen der Luftqualität durch Baumaschinen 
und Baustellenbetrieb kommen, die jedoch zu vernachlässigen sind da sie nur zeitlich begrenzt 
auftreten. Mögliche vermehrte Staubentwicklung während der Abbrucharbeiten und der Boden-
einbauarbeiten kann durch entspr. Bewässerung verringert werden. 
Es ist mit geringfügigen betriebsbedingten Auswirkungen durch neue Verkehrsströme zu rech-
nen. Diese werden jedoch durch die bestehenden Verkehrsströme vor allem der Grevener 
Straße stark überlagert und praktisch nicht feststellbar sein. 
Emissionen von Schadstoffen mit erheblichen Auswirkungen auf die Luftqualität aus dem Plan-
gebiet selbst sind wegen der vorgesehenen wenig emissionsträchtigen Nutzungen nicht zu er-
warten. Der Einsatz von regenerativen Energien - hier vornehmlich durch Solarenergie zur 
Stromerzeugung - wird im Rahmen der Planungen für die einzelnen Häuser vorgenommen. Die 
Einhaltung von Wärmedämmstandards gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) wird ge-
währleistet. Insofern kann grundsätzlich von einer geringeren Emissivität der Gebäude ausge-
gangen werden.  
8.4.6 Orts- und Landschaftsbild   
Derzeitige Umweltsituation  
Das Bebauungsplangebiet liegt im Übergang zwischen heterogener Bebauung und heterogener 
städtischer Nutzung und einem  typischen Ausschnitt der münsterländischen Parklandschaft. Es 
handelt sich um einen mittelmäßig strukturierten, mit Hecken und Bäumen gegliederten, teilwei-
se intensiv landwirtschaftlich genutzten Raum westlich an das Bebauungsplangebiet angren-
zend. Das Plangebiet selbst wird im Norden und Osten von Mauern und Gebäuden umgeben, 
im Westen von einer höheren Weißdornhecke begrenzt. Nur von Süden ist teilweise ein Einblick 
in das Gebiet zu bekommen, das aus diesem Blickwinkel sehr heterogen wirkt und von unge-
ordneter gewerblicher Nutzung und Gebüschen dominiert wird.  
Auswirkungen der Planung 
Als anlagebedingte Auswirkungen  bringen  die Auffüllung des Geländes und die Bebauung ei-
ne vollständige visuelle Veränderung mit sich. Mit den geplanten Gebäuden werden neue Sied-
lungsbereiche geschaffen, die sich an dem Erscheinungsbild des umliegenden Bestandes ori-
entieren. Die Einbindung ins Landschaftsbild wird durch den Erhalt des Feldgehölzes im Nor-
den, der  Bäume am Koburger Weg und der Heckenstruktur entlang des Koburger Weges gesi-
chert. 
Begründung zum Entwurf / Seite 26 von 30

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Darüber hinausgehende, betriebsbedingte Auswirkungen sind nicht zu erwarten. 
8.4.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter   
Derzeitige Umweltsituation / Auswirkungen der Planung  
Es befinden sich keine Baudenkmäler im Sinne des Denkmalschutzgesetzes NRW im Plange-
biet. Ein Vorkommen von Bodendenkmalen innerhalb des Plangebietes ist dem Westfälischen 
Museum für Archäologie / Amt für Bodendenkmalpflege, Münster, nicht bekannt. 
8.4.8 Wechselwirkungen der Schutzgüter 
Die Wechselwirkungen werden indirekt über die beschriebenen Umweltauswirkungen auf die 
einzelnen Schutzgüter erfasst und dort beschrieben, so z.B. zwischen dem Schutzgut Boden 
und dem Schutzgut Wasser. Eine Verstärkung der erheblichen Umweltauswirkungen durch sich 
negativ beeinflussende Wechselwirkungen ist im Plangebiet nicht zu erwarten. 
8.4.9 Zusammenfassung der erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen 
Für das Schutzgut Mensch ergeben sich keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen. 
Die Beeinträchtigung der geplanten östlichen Bebauung durch Lärm kann mithilfe passiver 
Lärmschutzmaßnahmen gemindert werden. Erheblich is t der Verlust der Vegetationsstrukturen 
im Bereich der geplanten Auffüllung. Eine Eingriffsvermeidung kann erreicht werden durch die 
Erhaltungsfestsetzung der wegbegleitenden Heckenstruktur einschl. der  Einzelbäume und die 
Festsetzung des Feldgehölzes im Nordteil als private Grünfläche. Die negativen Auswirkungen 
auf die Tierwelt werden durch die empfohlenen Maßnahmen so gemindert, dass keine erhebli-
chen Beeinträchtigungen gegeben sind. Es müssen die gesetzlich festgesetzten Zeiten bei der 
Rodung der Gehölze eingehalten werden (zwischen dem 30. September und dem 1. März). 
Weiter werden 5 Nistkästen für den Feldsperling vor Beginn der Baumaßnahmen aufgehangen, 
und müssen von der Art angenommen werden. Die Empfehlung, zum Schutz von Fledermaus-
arten bei der Straßenbeleuchtung Natriumdampflampen und Lampen mit nach unten gerichte-
tem Lichtstrahl zu verwenden, ist im öffentlichen Straßenraum zu realisieren. Die Ansaat von 
Wildblumenwiesen, die Verwendung heimischer Gehölze, sowie die Schaffung von Nistmög-
lichkeiten an Gebäuden kann nur als Empfehlung an  die künftigen Hauseigentümer weiterge-
geben werden. Die Versiegelung bisher offener Böden stellt den größten Eingriff dar. Bei der 
Einschätzung zu berücksichtigen ist hierbei, dass es sich um einen anthropogen erheblich vor-
belasteten Standort aus unterschiedlichen Aufschüttungen handelt.  
Die Ableitung des anfallenden Regenwassers in die Kanalisation mindert die Grundwasserneu-
bildung nicht erheblich. Die  klimatische Verschlechterung durch die erhöhte Versiegelungsrate 
ist nicht erheblich. Die Luftqualität, das Orts- und Landschaftsbild und die Kultur- und Sachgüter 
sind von der Maßnahme nicht erheblich betroffen. 
Zu berücksichtigen hierbei ist, dass es sich um einen anthropogen erheblich vorbelasteten 
Standort aus unterschiedlichen Aufschüttungen und um die Sanierung der nach dem Gutachten 
zur Gefährdungsabschätzung auffälligen Bodenschichten handelt. 
8.5 Nichtdurchführung der Planung (Prognose Null-Variante)  
Es ist davon auszugehen, dass ohne die Realisierung der Planung die heterogene gewerbliche 
Nutzung der Flächen weiter betrieben werden würde, und damit der Umweltzustand und die 
Gegebenheiten für die einzelnen Schutzgüter weitestgehend unverändert blieben. Die Nutzung 
der Gebäude und Flächen würde die bereits eingesetzte sukzessive Entwicklung zurückdrän-
gen.  
Begründung zum Entwurf / Seite 27 von 30

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8.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten  
Gemäß § 1 a BauGB soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden. 
Die Bodenversiegelungen sind auf das notwendige Maß zu begrenzen. Zur Verringerung der 
zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen sind die Möglichkeiten der 
Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenent-
wicklung zu nutzen (Bodenschutzklausel). Landwirtschaftlich genutzte Flächen sollen nur im 
notwendigen Umfang umgenutzt werden (Umwidmungssperrklausel).  
Die vorliegende Planung wird diesem Anspruch mit der Neunutzung innerstädtischer Brachflä-
chen in vollem Umfang gerecht, so dass keine grundsätzlich anderen Standorte geprüft wurden.  
Zu beachtende Vorgaben bei der Anordnung der Bebauung war der Erhalt des Feldgehölzes  
im Norden und im Westen (entlang des Koburger Weges) der Erhalt der vorhandenen Hecke. 
Der Erhalt der mittig im Gelände stehenden Bäume und des Bewuchses wurde geprüft, jedoch 
aufgrund der Umsetzung des Zieles, das Gelände auf die ehemalige Geländehöhe – dem Um-
gebungsniveau entsprechend – anzupassen, ist die Auffüllung der bestehenden Senke (um ca. 
4 m in Teilbereichen) notwendig und somit der vorhandene Bewuchs abgängig. 
Weitere Planungsalternativen werden bei Bedarf im Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung erar-
beitet und geprüft. 
8.7 Zusammenfassung 
Mit dem Bebauungsplan Nr. 529 östlich Koburger Weg / südlich DJK-Sportgelände / westlich 
„Germania-Campus“, werden die Voraussetzungen geschaffen, innerstädtisches Wohnen in 
Form eines ca. 2,2 ha großen Wohngebietes zu ermöglichen. Es handelt sich um ein gewerb-
lich genutztes Gelände innerhalb einer ehemaligen Sandentnahmestelle. Daher liegt ein Groß-
teil des Geländes ca. 4 m tiefer als die umgebenden Flächen. Das Gelände wird auf Ur-
sprungsniveau aufgefüllt und dann bebaut. Die Erschließung erfolgt über den zu verbreiternden 
Koburger Weg. Das im Bebauungsplangebiet liegende Wohnhaus bleibt erhalten.   Das 
Schutzgut Mensch ist durch die Maßnahme nicht erheblich betroffen, es werden Minderungs-
maßnahmen in Form von passiven Lärmschut zmaßnahmen bei der Neubebauung im Osten er-
forderlich. Die vielfältigen Biotopstrukturen im Gebiet (Gebüsche, Feldgehölz, Einzelbäume, 
Säume) können nur in geringem Maße erhalten werden. Dies ergibt sich aufgrund der notwen-
digen Auffüllung des Geländes. Erhalten wird die Weißdornhecke und der anschließende 
Baumbestand entlang des Koburger Weges und das im Norden des Plangebietes gelegene 
Feldgehölz. Die Auswirkungen auf die Tierwelt (untersucht wurden Fledermäuse, Vögel, Am-
phibien und Reptilien) sind nicht erheblich, sofern die gesetzlich vorgegebenen Zeiten für Ge-
hölzrodungsarbeiten eingehalten werden und  für den Feldsperling Nistkästen vor Beginn des 
Eingriffes aufgehängt werden. Die Bodenverhältnisse sind aufgrund der Abgrabung verändert, 
Randbereiche wurden aufgefüllt, Teile des Gebietes sind versiegelt oder teilversiegelt. Nach 
Sanierung entspr. des Bodengutachtens und Auffüllung ergibt sich nach  Realisierung des Bau-
gebietes  eine hohe Versiegelungsrate. Das in ca. 8 m Tiefe anstehende Grundwasser ist im 
Rahmen der  Bauarbeiten (z.B. Ausschachtungsmaßnahmen) nicht betroffen. Die Bebauung 
bewirkt eine erhöhte Aufheizung des Gebietes und somit eine geringfügige  klimatische Ver-
schlechterung, die auf die Umgebung keine wesentliche Auswirkung hat.  Die Luftqualität, das 
Orts- und Landschaftsbild und die Kultur- und Sachgüter sind von der Maßnahme nicht erheb-
lich betroffen.  
9. Gesamtabwägung  
Die Frage, ob Planungsrecht geschaffen wird, steht grundsätzlich im Ermessen der Gemeinde. 
Die Ausübung dieser kommunalen Planungshoheit unterliegt nach § 1 Abs. 3 BauGB dem Vor-
behalt der städtebaulichen Erforderlichkeit, die wiederum durch die Ziele der Planung begründet 
wird.  
Begründung zum Entwurf / Seite 28 von 30

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Das Plangebiet ist grundsätzlich dem unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB zuzuord-
nen. 
Zur Einhaltung der stadtentwicklerischen Ziele der Stadt Münster ist die Aufstellung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes notwendig. Dieser beschränkt insbesondere die maxi-
male bauliche Dichte, welche gemäß 34 BauGB möglich wäre. Die Entwicklung von zentrums-
nahen Brachflächen zu Wohnbauflächen und der damit verbundene Regelungsbedarf der prob-
lematischen Belange dieser Fläche (u.a. Lärmschutz und Sanierung der Altlasten) werden im 
Planverfahren abgehandelt. 
Durch die Festsetzungen im Bebauungsplan, welche u. a. Art und Maß der baulichen Nutzung 
definieren, werden die angestrebten Ziele der langfristigen Nutzung von hochwertigen inner-
städtischem Wohnen sicher gestellt. 
Durch die aktiven und passiven Lärmschutzmaßnahm en ist die Verträglichkeit der Planung mit 
den benachbarten Nutzungen und der von den benachbarten Nutzungen ausgehenden Immis-
sionen nachgewiesen – gemäß den Maßgaben der immissionstechnischen Regelwerke. 
Die Bodensituation im Plangebiet wird durch die geplante Sanierung qualitativ erheblich ver-
bessert. Art und Umfang der Sanierung werden in einem separaten Sanierungsplan definiert.  
Die im Rahmen einer Ersteinschätzung genannten potentiellen Vorkommen von geschützten 
Tieren im Plangebiet werden durch die Untersuchungen lediglich zu einem sehr geringen Teil 
bestätigt. Diesbezüglich geeignete artenschutzrechtliche Maßnahmen – basierend auf den ein-
schlägigen Schutzvorschriften – flankieren die Planung und Umsetzung der Baumaßnahmen.  
Die Sicherung vorhandener Wald- und Grünstrukturen ist durch entsprechende im Plan festge-
setzte Maßnahmen erfolgt. 
Die Planung ist mit den in der genannten Gemengelage vielfältigen Umwelt- und Eigentümerbe-
langen vereinbar. Sie erreicht einen angemessenen Ausgleich der privaten und öffentlichen In-
teressen untereinander und gegeneinander.  
10. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen  
Die Realisierung der Neubaumaßnahmen soll durch AS Wohnbau GmbH, Münster erfolgen.  
Mit dem Investor wird ein städtebaulicher Vertrag geschlossen, in dem diese sich zur Durchfüh-
rung und Übernahme der Kosten für die Erschließung und die entsprechend definierten Maß-
nahmen verpflichtet. 
Da die Verfügungsgewalt für die Grundstücke (Bereich B-E) und die Vermarktung durch den In-
vestor  gegeben sind, ist gewährt, dass die Umsetzung der bedingten Festsetzung bezüglich 
der zeitlichen Abfolge der Bebauung der Bereiche D2 und B eingehalten wird.  
Die Verfügungsberechtigung ist Voraussetzung für die Rechtskraft des Bebauungsplans durch 
Veröffentlichung im Amtsblatt. 
Begründung zum Entwurf / Seite 29 von 30

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Begründung zum Entwurf / Seite 30 von 30 
Diese Begründung dient gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch als Anlage zum 
Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 529: Östlich Koburger Weg / Südlich 
DJK-Sportgelände / Westlich Germania-Campus 
Münster, den __________  
Der Oberbürgermeister  
In Vertretung 
 
Schultheiß  
Stadtdirektor 
Anhang 
Bodengutachten  
Konzept für die Schmutz- und Regenwasserbewirtschaftung 
Landschaftspflegerischer Begleitplan 
Verkehrsgutachten  
Lärmschutzgutachten

V/0057/2012 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Bebauungsplan Nr. 529: Östlich Koburger Weg / südlich Sportanlage DJK / westlich Germania-
Campus 
Kenntnisnahme des Entwurfs 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
14.02.2012 Bezirksvertretung Münster-Mitte Bericht 
08.03.2012 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
 
Bericht: 
 
Die Verwaltung beabsichtigt, den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 529: Östlich Koburger Weg / 
südlich Sportanlage DJK / westlich Germania-Campus öffentlich auszulegen.  
 
Die Fläche des Bebauungsplans ist heute durch eine heterogene gewerbliche Nutzung geken n-
zeichnet. Die dort angesiedelten Gewerbetreibenden haben bzw. werden in absehbarer Zeit ihre 
Betriebe verlagern, so dass die Fläche für eine Entwicklung von Woh nbebauung zur Verfügung 
steht. 
Um sicherstellen, dass die künftige Nutzung des Areals in Übereinstimmung mit einer geordneten 
städtebaulichen Entwicklung erfolgen wird, hat der Rat der Stadt Münster am 24. Juni 2009 den 
Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 529 gefasst (Vorlage Nr. V/0293/2009).  
Der ASSVW hat in seiner Sitzung am 19.05.2011 dem überarbeiteten städtebaulichen Konzept, 
das die Grundlage für den vorliegenden Bebauungsplanentwurf bildet, einvernehmlich zug e-
stimmt.  
Im Rahmen der weiteren  Planung ist der Geltungsbereich geringfügig um die bestehende B ö-
schungsfläche der Kleingartenanlage westlich des Koburger Wegs erweitert worden. Die Fläche 
befindet sich im Eigentum der Stadt Münster. Die geplante Aufweitung des Straßenraums macht 
eine Einbeziehung der Böschung notwendig. Zusätzliche Flächen aus der Kleingartenanlage, die 
über die bestehende Böschung hinausgehen, werden jedoch nicht tangiert. 
 
Geplant ist die Ansiedlung von ca. 15 Einfamilienhäusern und 6 Stadtvillen. Sofern in zwei der 
Stadtvillen Seniorenwohnungen entstehen, können insgesamt 45 - 50 Wohneinheiten im Ne u-
baugebiet geplant werden. Sollte auf die Seniorenwohnungen verzichtet werden, so ist die A n-
zahl der Wohneinheiten auf max. 35 begrenzt. 
Der Bebauungsplan wird gemäß § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) im beschleunigten Verfahren 
als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt. Von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0057/2012 
Auskunft erteilt: 
Frau Philipp / Herr Hänsel 
Ruf: 
492-6121 / 492-6122 
E-Mail: 
Philipp@stadt-muenster.de 
Haensel@stadt-muenster.de 
Datum: 
17.01.2012 
Öffentliche Berichtsvorlage

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V/0057/2012 
 
BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB sowie der zusammenfassenden Erklärung 
kann daher abgesehen werden. 
Die Bürgeranhörung gemäß § 3 (1) BauGB hat am 18.10.2001 stattgefunden. Das Protokoll ist 
der Vorlage als Anlage 1 beigefügt. 
 
Die Grundstücksflächen im Plangebiet gehören mit Ausnahme der städtischen Verkehrsfläche 
Koburger Weg (einschließlich Böschung) e iner Grundstücksgemeinschaft. Die Realisierung der 
Neubaumaßnahmen soll durch AS Wohnbau GmbH, Münster erfolgen. Ein Optionsvertrag mit 
den Eigentümern besteht. 
Die Stadt Münster schließt mit den Verfügungsberechtigten einen Städtebaulichen Vertrag, in 
dem u.a . die Übernahme aller maßnahmebedingten Kosten, die kostenfreie Übertragung aller 
künftigen öffentlichen Flächen im Plangebiet an die Stadt und die Bauphasen geregelt werden. 
Der A bschluss des Vertrages muss vor einem Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan er folgt 
sein. 
 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass der Stadt Münster durch die Realisierung des Beba u-
ungsplanes keine Kosten entstehen. 
 
Die Offenlegung soll Ende März bis Ende April 2012 erfolgen.  
  
Unterschrift 
I.V. 
 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
 
 
Anlagen: 
1. Protokoll der Bürgeranhörung 
2. Begründung  
3. Textliche Festsetzungen 
4. Bebauungsplan (Verkleinerung)