Bebauungsplan E 44.1 - Am Wolfhartweg - (Satzungsbeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
31.08.2011 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2011/0348 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Bebauungsplan E 44.1  - Am Wolfhartweg -  (Satzungsbeschluss) 
 
Vorlage vom: 22.08.2011 
 
Beschlussvorschlag: 
A. Abwägungsentscheidung zur 3. Offenlage des Bebauungsplanentwurfs E 44.1 
1. Im Rahmen der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
gemäß § 4a (3) i.V.m. § 4 (2) BauGB gingen zur 3. Offenlage des Bebauungsplanentwurfs E 44.1  
– Am Wolfhartweg –  die in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 1) 
entschieden. 
 
2. Im Rahmen der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB zu 
diesem Bebauungsplanentwurf (3. Offenlage) gingen die in Anlage 2 zusammengefassten 
Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2 
Datenschutzrelevante Anlage) entschieden. 
 
B. Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan E 44.1 
Der vorliegende Bebauungsplan E 44.1 – Am Wolfhartweg –  (Planstand 22.08.2011) für das 
Gebiet zwischen Heinrich-Delp-Straße, Steckenbornweg, Wolfhartweg und Steigertsweg wird mit 
seiner Begründung vom 22.08.2011 (Anlage 3) und den in den Bebauungsplan aufgenommenen

2 
... 
Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln 
oder Verwenden von Niederschlagswasser gemäß § 10 (1) BauGB zur Satzung beschlossen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1 Abwägung TÖBs zur 3. Offenlage 
Anlage 2 Abwägung Öffentlichkeit zur 3. Offenlage 
Anlage 3 Begründung zum Bebauungsplan vom 22.08.2011 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2011/0348 vom 22.08.2011:  
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat in Ihrer Sitzung am 02.08.2007 beschlossen, für den Bereich 
des rechtskräftigen Bebauungsplans E 44 einen Bebauungsplan zu dessen teilweiser Änderung 
aufzustellen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 08.08.2007 im Darmstädter Echo öffentlich 
bekannt gemacht. 
 
Gleichzeitig wurde beschlossen, den Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB 
aufzustellen, da die Voraussetzungen hierfür vorlagen. Die Begründung enthält daher keinen 
Umweltbericht. Nach § 13 BauGB kann auch von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und 
der Träger öffentlicher Belange abgesehen werden, was hier geschehen ist. 
 
Der Bebauungsplanentwurf E 44.1 enthielt Änderungen und Ergänzungen für den gesamten 
Geltungsbereich des Bebauungsplans E 44, die sich auf einen Teil der zulässigen Traufhöhen, die 
Farb- und Materialauswahl der Dachdeckungen und den Einbau von Zisternen beziehen sowie eine 
Eckabrundung des Buntspechtwegs, damit größere Fahrzeuge dort einwandfrei abbiegen können. 
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 02.08.2007 die Offenlage dieses Entwurfs zum 
Bebauungsplan und der dazugehörigen Begründung beschlossen. Die Offenlage erfolgte nach 
öffentlicher Bekanntmachung im Darmstädter Echo am 08.08.2007 in der Zeit vom 17.08.2007 bis 
17.09.2007. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 16.08.2007 beteiligt. 
 
Nach der Offenlage wurde offenbar, dass die GRZ und die GFZ für Teilbereiche des Bebauungsplans 
geändert werden müssen, damit die vorgesehenen überbaubaren Flächen voll ausgenutzt werden 
können. Zusätzlich waren weitere Änderungen zur Zuordnung von Ausgleichsflächen erforderlich. 
Gemäß § 4a (3) BauGB sind der nach der Offenlage gemäß § 3 (2) BauGB geänderte Entwurf zum 
Bebauungsplan und die dazu gehörende Begründung erneut offen zu legen. Daher wurde am 
29.04.2008 die zweite Offenlage des Entwurfs zum Bebauungsplan E 44.1 von der 
Stadtverordnetenversammlung beschlossen, die nach Bekanntmachung im Darmstädter Echo vom 
26.05.2008 in der Zeit vom 04.06.2008 bis 04.07.2008 durchgeführt wurde. Die Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden wurden am 04.06.2008 gemäß 
§ 4a (3) i.V.m. § 4 (2) BauGB erneut um Stellungnahme gebeten. 
 
Nach der 2. Offenlage ergaben sich erneut notwendige Änderungen in Bezug auf die Anzahl der 
zulässigen Wohneinheiten bei einigen Eckgrundstücken, bei der zulässigen Größe von Gartenhütten 
und aufgrund der zwischenzeitlich aufgetretenen Altablagerungsproblematik im Baugebiet, die 
inzwischen gelöst ist. Die erneuten Änderungen resultierten in erster Linie aus der begonnenen 
Bebauung des Neubaugebiets und passen den Bebauungsplan E 44 entsprechend der Entwicklung 
an.  
 
Da die inzwischen auf 9 Punkte angewachsenen Änderungen es nicht mehr als sicher erscheinen 
ließen, dass die Grundzüge der Planung des Bebauungsplans E 44 nicht berührt sind 
(Anwendungsvoraussetzung für § 13 BauGB, vereinfachtes Verfahren), wurde mit der 3. Offenlage 
zum beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB gewechselt, dessen Voraussetzungen in jedem 
Fall gewahrt sind. 
Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB wird wie im vereinfachten Verfahren nach § 13 
BauGB von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht nach § 2a und von der 
Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie 
von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 (4) BauGB abgesehen. 
 
Nach dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung zur 3. Offenlage am 23.05.2011 erfolgte 
nach Bekanntmachung im Darmstädter Echo vom 26.05.2011 die erneute Offenlage in der Zeit vom 
06.06.2011 bis 07.07.2011. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die 
Nachbargemeinden wurden am 31.05.2011 gemäß § 4a (3) i.V.m. § 4 (2) BauGB erneut beteiligt. 
 
Zu A. 1.:
 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4a (3) i.V.m. § 4 (2) BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum 
Bebauungsplanentwurf E 44.1 zusammengefasst und entsprechend geprüft.

4 
... 
Zu A. 2.: 
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB gingen zum 
Bebauungsplanentwurf E 44.1 die in Anlage 2 zusammengefassten und geprüften Stellungnahmen 
ein. 
 
 
Zu B.:
 
Der Bebauungsplan E 44.1 – Am Wolfhartweg -  (Planstand 22.08.2011) wurde aufgrund der 
eingegangenen Anregungen redaktionell überarbeitet und ist mit seiner Begründung vom 22.08.2011 
(Anlage 3), die gegenüber der 3. Offenlage redaktionell angepasst wurde, und den im Plan 
enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum 
Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser gemäß § 10 BauGB als Satzung zu 
beschließen. 
Der Bebauungsplan wird anschließend durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft gesetzt. 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
 
Brigitte Lindscheid 
Stadträtin 
 
 
 
 
 
Vorab werden übersandt:
 
 
• 11 Exemplare des Bebauungsplans E 44.1 (Planstand 22.08.2011) für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 
• Akten z. Hd. des Berichterstatters 
 
 
Zu den Sitzungen wird aufgehängt/ausgelegt:  
 
• Bebauungsplan E 44.1 (Planstand 22.08.2011) 
 
 
Darmstadt, den 22.08.2011 
III/61.2 zim NSt. 2603

Bebauungsplan E 44.1 – Am Wolfhartweg – 
Stand: 22.08.2011 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und so nstigen Träger öffentlicher Belange zur 3. Offenlage Seite 1 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:  Prüfung der Stellungnahme: 
1.1 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Schloss/Glockenbau, 64283 
Darmstadt (Schreiben vom 08.06.2011): 
  
  
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 20 HDSchG 
wie folgt aufzunehmen: 
 
„Wenn bei Erdarbeiten Bo dendenkmäler bekannt werden, so ist dies 
dem Landesamt für Denkmalpflege He ssen, Abteilung Archäologische 
Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich 
anzuzeigen.“ 
 
  
Der Anregung wird nicht gefolgt. 
Der textliche Teil des diesem Änderungsbebauungsplan zugrunde 
liegenden und weiterhin bestehenden Bebauungsplans E 44 enthält 
bereits unter Ziffer II. 5 einen Hinweis zur Sicherung von Boden-
denkmälern.  
1.2 Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darm-
stadt (Schreiben vom 04.07.2011): 
  
  
Bezüglich naturschutzfachlicher Be lange wird zu de n vorgenommenen 
textlichen und zeichnerischen Ände rungen auf die Stellungnahme der 
zuständigen unteren Naturschutzbehörde verwiesen. 
 
Stellungnahme Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen: 
 
Über die im Lageplan bezeichnete Fläche liegen dem Kampfmittelräum-
dienst aussagefähige Luftbilder vor. 
Eine Auswertung dieser Luftbilder hat keinen begründeten Verdacht er-
geben, dass mit dem Auffinden von Bombenblindgängern zu rechnen ist. 
Da auch sonstige Erkenntnisse über eine mögliche Munitionsbelastung 
dieser Fläche nicht vorliegen, ist eine systematische Flächenabsuche 
nicht erforderlich. 
Soweit entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauarbei-
ten doch ein kampfmittelverdächtiger Gegenstand gefunden werden soll-
te, wird darum gebeten, den Kamp fmittelräumdienst unverzüglich zu 
verständigen. 
 
  
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Anlage 1

Bebauungsplan E 44.1 – Am Wolfhartweg – 
Stand: 22.08.2011 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und so nstigen Träger öffentlicher Belange zur 3. Offenlage Seite 2 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:  Prüfung der Stellungnahme: 
Stellungnahme Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt: 
 
Gegen den vorgelegten Bebauungsplanentwurf werden keine Einwendun-
gen erhoben. 
 
Folgende Auflagen und Hinweise sind aufzunehmen. 
 
Bodenschutz 
 
Mit der RP-Stellungnahme vom 16. Juli 2008 wurden Informationsblät-
ter aus der Altflächendatei (ALTIS) üb er Altstandorte übersandt, die of-
fenbar Eingang in die Begründung zum Bebauungsplan gefunden haben. 
Eingang gefunden in die Begründung  hat zwischenzeitlich auch die Tat-
sache, dass die Stadt Darmstadt im Rahmen der Umsetzung des Be-
bauungsplans auf eine Altablagerung im Bereich der Louise-Dittmar-
Straße gestoßen ist. 
Es ist richtig, dass dem Regierungs präsidium Darmstadt hierüber meh-
rerer Gutachten des Ingenieurbüros Gündling vorliegen. Nicht richtig ist, 
dass dem Regierungspräsidium Darmstadt ein bewerteter Abschlussbe-
richt vorliegt. Demzufolge kann zur Sanierung der Deponie derzeit keine 
abschließende Stellungnahme gegenüber dem Pflichtigen, der Stadt 
Darmstadt abgegeben werden. Ob die Deponie vollständig ausgeräumt 
wurde, wie es in der Begründung zum Bebauungsplan aufgeführt wird, 
kann derzeit nicht beurteilt werden. 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.  
 
 
 
 
 
 
Der zusammenfassende Abschlussbericht zu den 5 Sanierungsab-
schnitten, der die Sanierungsnachweise aus den 5 Teilabschnitten 
nochmals zusammenfassend dokumentiert und eine abschließende 
Gefährdungsabschätzung durchführt, wurde der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt und dem Regierungspräsidium Darmstadt am 
18.08.2011 vom Sachverständigenbüro Geotechnik Gündling 
GmbH vorgelegt. 
Danach ergaben sich an den Aushubgrenzen nur in Einzelbereichen 
Restbelastungen, welche im bodenschutzrechtlichen Sinn unterhalb 
der Grenzen für Wohngebietsnutzung (Prüfwerte BBodSchV, Wir-
kungspfad Boden-Mensch) liegen und für den Wirkungspfad Boden-
Grundwasser (Prüfwerte für den „Ort der Beurteilung“) aufgrund 
des am Standort tiefliegenden Grundwasserspiegels (Flurabstand 
ca. 29 m) und der Rückverfüllungs- und Versiegelungsmaßnahmen 
an den Oberflächen im Sinne der BBodSchV als unbedenklich an-
zusehen sind. (S. 15 des Gutachtens). 
 
Die Sanierungsmaßnahme wird daher aus Sicht des Sachverständi-
genbüros als erfolgreich abgeschlossen beurteilt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt, den 22.08.2011 
Der Magistrat VI/61.1 ks/jw/zim   3936 
 
 
 
 
Begründung 
 
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
 
zum 
 
Bebauungsplan E 44.1 – Am Wolfhartweg – 
 
zur Änderung des Bebauungsplans E 44 – Am Wolfhartweg – 
 
 
 
Geltungsbereich E 44.1        M.: 1:7500 
Anlage 3

Begründung zum Bebauungsplan E 44.1  2  
   
 
 
 
1. Erfordernis und Ziele der Planaufstellung 
 
Im rechtskräftigen Bebauungsplan E 44 
 
 ist erstens eine der zulässigen Traufhöhen zu niedrig angesetzt; 
 
 fehlt zweitens eine Festsetzung zu den Dacheindeckungen; 
 
 wird drittens in Bezug auf Zisternen nicht unterschieden zwischen begrün-
ten und nicht begrünten Dächern; 
 
 ist viertens eine Straßeneinmündung zu gering für größere Fahrzeuge be-
messen; 
 
 sind fünftens in Teilbereichen die Ausnutzungswerte GRZ mit 0,35 und GFZ 
mit 0,7 zu niedrig angesetzt, 
 
 fehlt sechstens eine Differenzierung der Flächen für Ausgleichsmaßnahmen 
für die Erschließungsmaßnahmen und die nichtöffentlichen (privaten) Bau-
grundstücke sowie eine eindeutige Zuordnung der öffentlichen Grünflächen 
als Ausgleichsflächen für die Eingriffe auf den Erschließungsflächen, 
 
 ist siebtens die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten in Teilbereichen zu 
niedrig angesetzt, 
 
 ist achtens die zulässige Größe für Gartenhütten zu gering bemessen und 
 
 fehlt neuntens ein Hinweis auf vorhandene Altflächen. 
 
Diese Mängel sollen mit der Änderung des Bebauungsplans behoben werden. 
Die Änderungen dienen dazu, den Bebauungsplan praktikabler zu machen und 
ihn besser an die örtlichen Gegebenheiten anzupassen. 
 
 
2. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 
 
Das Planungsgebiet liegt in dem Bereich zwischen Heinrich-Delp-Straße und 
Steigertsweg (siehe auch Übersichtsplan auf Seite 1) und wird wie folgt be-
grenzt: 
 
Im Norden: 
durch die nördliche Grenze des Flurstücks Flur 15, Nr. 360. 
 
Im Osten: 
durch die östliche Grenze des Wegeflurstücks Flur 15, Nr. 438/15 und deren 
geradliniger gedachter Verlängerung nach Süden sowie der westlichen Grenzen 
des Ackerflurstücks Flur 15, Nr. 260/1. 
 
Im Süden: 
durch die südliche Seite des Steigertsweges, Flur 15, Nr. 624, 438/22 teilweise 
und Flur 1, Nr. 725/30 teilweise.

Begründung zum Bebauungsplan E 44.1  3  
   
 
 
 
Im Westen: 
durch die östlichen Grenzen der Grundstücke Heinrich-Delp-Straße Nr. 19 bis 
71 und Thomasstraße 38, die nördliche Grenze des Grundstücks Heinrich-Delp-
Straße 71 (Flur 15, Nr. 152/2), die östliche Grenze der Heinrich-Delp-Straße 
(Flur 15, Nr. 44/1) und die südliche und östliche Grenze des Steckenbornweges 
(Flur 15, Nr. 438/6 und Flur 17, Nr. 407/6 teilweise). 
 
 
 
3. Rechtsgrundlagen und planungsrechtliche Situation 
 
3.1 Rechtsgrundlagen 
 
- Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. September 
2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 
22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) 
 
- Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 
(GVBl. I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 29.06.2010 (GVBl. 
I S. 233) 
 
- Hessische Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 
142), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 24.03.2010 (GVBl. 
I S. 119) 
 
- Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. S. 46) 
 
 
3.2 Planungsrechtliche Situation 
 
3.2.1 Regionalplan 
 
Im Regionalplan Südhessen 2000 (RPS 2000) vom 22.12.2000, neu bekannt 
gemacht am 13.09.2004 (StAnz. 37/04), ist das Plangebiet als Siedlungsbe-
reich Zuwachs dargestellt. Im bereits beschlossenen, aber noch nicht bekannt 
gemachten Regionalplan Südhessen 2010 ist das Plangebiet als Vorranggebiet 
Siedlung (Bestand) dargestellt. 
 
3.2.2 Flächennutzungsplan 
 
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
in Kraft getreten am 01.04.2006, ist das Plangebiet im Wesentlichen als Wohn-
baufläche dargestellt. 
 
3.2.3 Landschaftsplan zum Flächennutzungsplan 
 
Der Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt entspricht in Bezug auf 
die bebaubaren Flächen dem Flächennutzungsplan und weist im Wesentlichen 
Wohnbauflächen aus.

Begründung zum Bebauungsplan E 44.1  4  
   
 
 
3.2.4 Bebauungsplan 
 
Für den Geltungsbereich des Plangebiets besteht der rechtskräftige Bebau-
ungsplan E 44 – Am Wolfhartweg –. Er entspricht den Darstellungen des Flä-
chennutzungplans. 
 
Die Änderung des Bebauungsplans umfasst fünf textliche Änderungen (Trauf-
höhe, Ausnutzungswerte, Differenzierung und Zuordnung der Ausgleichsflächen 
mit Nebenzeichnung, Anzahl Wohneinheiten und Größe der Gartenhütten), eine 
ergänzende textliche Festsetzung im Rahmen der Gestaltungssatzung (Dach-
eindeckung), einen zusätzlichen Hinweis (Altflächen), eine Änderung der Nie-
derschlagswassersatzung und zwei zeichnerische Änderungen (Straßeneinmün-
dung und kastenförmige Festsetzungen für Teilbereiche). 
 
 
 
4. Inhalt und Ziele der Planung sowie Begründung der Festsetzungen 
 
Alle hier nicht veränderten Festsetzungen des Bebauungsplans E 44  - Am Wolf-
hartweg -  gelten unverändert weiter. 
 
 
4.1 Zur Traufhöhe 
 
In Teilbereichen des Bebauungsplans E 44 ist eine Traufhöhe von 6,0 m festge-
setzt. Im Rahmen von Bauberatungsgesprächen zu Bauvorhaben im Bereich 
Steigertsweg hat sich gezeigt, dass eine Traufhöhe von 6,00 m nicht ausreicht, 
um nach heutigen Gesichtspunkten ausreichend bemessene Raum- bzw. Ge-
bäudehöhen zu erreichen. Eine heutigen Wärmedämmwerten entsprechende 
Dachisolierung und eine heute vielfach gewünschte Holzkonstruktion mit leicht 
angehobenem Erdgeschossniveau erfordern eine leichte Erhöhung der Traufhö-
he auf 6,50 m. Zur Zeit der Aufstellung des Bebauungsplans E 44 konnte diese 
Entwicklung so nicht vorausgesehen werden. 
 
 
4.2 Zu den Dacheindeckungen 
 
Der rechtskräftige Bebauungsplan E 44 enthält zwar in Teil IV, Satzung über 
die Gestaltung baulicher Anlagen, genaue Festsetzungen in Bezug auf Dächer 
(Dachformen, Dachneigungen), Grundstücksfreiflächen und Einfriedigungen, 
aber keine Festsetzungen zu den Dacheindeckungen. Dies soll mit dieser Ände-
rung des Bebauungsplans nachgeholt werden. Der Bebauungsplan wird ergänzt 
um die Festsetzung „Dacheindeckungen“, die die Begrenzung auf rote, rotbrau-
ne, braune und graue bis schwarze Dacheindeckungen aus Tonziegeln, Dach-
steinen und aus nicht gewelltem Blech enthält. Damit soll ausgeschlossen wer-
den, dass Farben (z.B. blaue Ziegel, die inzwischen auf dem Markt erhältlich 
sind) oder Materialien (z.B. Wellplatten und Kunststoffplatten) gewählt werden, 
die das Orts- und Landschaftsbild stören würden. Die hohe Qualität der Umge-
bung, die besonders durch die freie Landschaft und sich in das Wohngebiet hi-
neinziehende „grüne Zungen“ geprägt ist, würde durch extrem auffallende und 
vom Ortsbild abweichende Farben und Materialien beeinträchtigt. Zwar wird ei-
ne Vielfalt an Farben und Materialien durchaus ermöglicht, Störungen durch 
krasse Abweichungen sollen aber vermieden werden.

Begründung zum Bebauungsplan E 44.1  5  
   
 
 
Der Übergang zwischen der hier sehr reizvollen Landschaft und dem angren-
zenden Wohngebiet soll, soweit dies möglich ist, fließend sein und nicht durch 
ein extrem unruhiges Erscheinungsbild gestört werden. 
 
 
4.3 Zur Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser 
 
Diese Satzung enthält die Forderung, Zisternen zu errichten. Dies gilt nach dem 
rechtskräftigen Bebauungsplan E 44 auch für begrünte Dächer, was in diesem 
Fall keinen Sinn ergibt: Das Regenwasser wird zum größten Teil bereits von der 
Begrünung absorbiert. Daher wird die Forderung nach Zisternen auf nicht be-
grünte Dachflächen beschränkt. 
 
 
4.4 Zur Straßeneinmündung 
 
Diese zeichnerische Änderung bezieht sich auf den Teilausschnitt im Bereich 
Buntspechtweg. Die Abmessungen an der Einmündung des nach Westen ab-
zweigenden Wohnweges sind für größere Fahrzeuge zu knapp dimensioniert. 
Die Verkehrsflächen werden so abgerundet, dass sie ohne Hindernis befahren 
werden können. 
 
 
4.5 Zur GRZ und GFZ 
  
 In den Teilbereichen beiderseits der Wohnwege 1-7 ist bisher eine GRZ von 
0,35 und eine GFZ von 0,7 festgesetzt. Die Überprüfung dieser Werte im Rah-
men von Bauberatungen ergab, dass diese Werte zum großen Teil zu niedrig 
angesetzt sind. Die Einhaltung dieser Werte würde bedeuten, dass bei einem 
Teil der Grundstücke die durch Baugrenzen definierten überbaubaren Flächen 
nicht voll ausgenutzt werden könnten – ein Mangel, weil die überbaubaren Flä-
chen dieser Reihenhauszeilen ohnehin knapp bemessen sind. Um die rechtlich 
nicht haltbare Situation, bei einer Vielzahl von Bauanträgen – also nicht nur in 
Einzelfällen – Befreiungen erteilen zu müssen, zu beseitigen, werden in diesen 
Bereichen die Ausnutzungswerte geringfügig auf GRZ 0,4 und GFZ 0,8 herauf-
gesetzt. Entsprechend werden im zeichnerischen Teil die kastenförmigen Fest-
setzungen mit den Ausnutzungswerten geändert. 
 
 
4.6 Zur Differenzierung und Zuordnung der Flächen für Ausgleichsmaßnahmen 
 
Der naturschutzrechtliche Eingriffsausgleich für die Eingriffe durch den Ausbau 
von Straßen und sonstigen Erschließungsmaßnahmen soll durch entsprechende 
Maßnahmen auf den öffentlichen Grünflächen erfolgen. Die den privaten Bau-
vorhaben zugedachten Ausgleichsmaßnahmen sollen auf den dafür im rechts-
kräftigen Bebauungsplan E 44 festgesetzten Flächen erfolgen. Hierzu ist eine 
eindeutige Zuordnung erforderlich. Da aufgrund von Rechtsstreiten im Umle-
gungsverfahren die Umlegung abschnittsweise durchgeführt wurde, werden die 
einzelnen Abschnitte des Bebauungsplans auch zu unterschiedlichen Zeitpunk-
ten erschlossen und bebaut. Die Ausgleichsmaßnahmen für die öffentlichen 
Eingriffe (Straßen, etc.) müssen dabei nach geltender Rechtsprechung zeit-
gleich mit den Erschließungsmaßnahmen erfolgen und abgerechnet werden. Es 
wird eine Zuordnung getroffen, die den südlichen Erschließungsmaßnahmen

Begründung zum Bebauungsplan E 44.1  6  
   
 
 
die südlichen öffentlichen Grünflächen als Ausgleichsflächen zuordnet und den 
restlichen Erschließungsmaßnahmen die restlichen öffentlichen Grünflächen. 
Auch das Straßenbegleitgrün gilt als Ausgleichsmaßnahme. Für den Ausgleich 
der privaten Eingriffe ändert sich dadurch nichts. 
 
 
4.7  Zur Anzahl der zulässigen Wohneinheiten 
 
Die von der Änderung (Festsetzung I 2.1.3) betroffenen Grundstücke für Kopf-
bauten sind so groß, dass auf ihnen zwei Wohneinheiten städtebaulich vertret-
bar sind. 
 
 
4.8  Zur zulässigen Größe der Gartenhütten 
 
Es ist ebenfalls städtebaulich vertretbar, die maximale Grundfläche der zulässi-
gen Gartenhütten von 3 m² auf 4 m² zu erhöhen. 3 m² sind für das Unterstellen 
von Fahrrädern und Gartengeräten zu klein bemessen. 
 
 
4.9  Zu dem Hinweis auf vorhandene Altflächen 
 
Bei Baumaßnahmen im Zuge der Erschließung des Baugebietes E 44  - Am 
Wolfhartweg – wurden im nördlichen Teil des Geltungsbereichs des Bebau-
ungsplans E 44 westlich und östlich der Louise-Dittmar-Straße auf folgenden 
Grundstücken Altablagerungen gefunden:  
 
Flur 15, Flurstücke Nr. 390/8, 715, 716, 717, 718, 719, 722, 723, 724, 725, 
726, 737, 738, 739, 740 und 959. 
 
Es handelt sich dabei um die Verfüllung einer Senkung ca. ab 1937 bis 1945 
mit Bauschutt und Hausmüll wie Glas, Keramik, Metall, Holz und zum Teil 
Schlacken. Hierzu liegt ein Gutachten des Ingenieurbüros Geotechnik Gündling 
GmbH vom April 2009 vor. 
 
Zwischenzeitlich sind die erkundeten Altablagerungen saniert. Der zusammen-
fassende Abschlussbericht des Ingenieurbüros Gündling zur Sanierung vom Au-
gust 2011 liegt dem Regierungspräsidium derzeit zur Genehmigung vor. Darin 
wird die Sanierungsmaßnahme als erfolgreich abgeschlossen beurteilt. 
 
Der im Bebauungsplan E 44 enthaltene Hinweis zu Altflächen wurde im Planteil 
des Bebauungsplans E 44.1 textlich geändert. Hierbei wurden sowohl die sa-
nierten Altablagerungen als auch gemeldete Altstandorte eingefügt. 
 
Bei den Altstandorten handelt es sich um frühere gewerbliche Nutzungen auf 
den Grundstücken Thomasstraße 41, Heinrich-Delp-Straße 75, Heinrich-Delp-
Straße 117, Steigertsweg 4-10, Steigertsweg 10 und Steigertsweg 54. 
Abschließende Erkenntnisse über diese Altstandorte liegen nicht vor, jedoch ist 
derzeit nicht von einer konkreten Gefährdung auszugehen. Bei späterer Fest-
stellung von Kontaminationen sind die einschlägigen umweltrechtlichen Vor-
schriften zu beachten.

Begründung zum Bebauungsplan E 44.1  7  
   
 
 
5. Umweltprüfung, Umweltbericht 
 
Da durch die Festsetzungen dieses Ergänzungs- bzw. Änderungsbebauungs-
plans in der Fassung der ersten Offenlage die Grundzüge der Planung des ur-
sprünglichen Bebauungsplans E 44 nicht berührt wurden und auch die sonsti-
gen Voraussetzungen des § 13 BauGB vorlagen, wurde die Aufstellung dieses 
Bebauungsplanes zunächst im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB 
durchgeführt. 
 
Durch die Änderungen der zweiten und dritten Offenlage könnten möglicherwei-
se die Grundzüge der Planung berührt sein. Das Verfahren wird daher nicht 
nach § 13 BauGB fortgeführt, sondern nach § 13a BauGB als beschleunigtes 
Verfahren, da hierfür alle gesetzlich geforderten Voraussetzungen vorliegen. 
Das weitere Verfahren hat denselben Ablauf wie das Verfahren nach § 13 
BauGB. 
 
Von einer Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB und von einem Umweltbericht 
nach § 2 a BauGB, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 (4) 
BauGB wird daher abgesehen. 
 
Ein erneuter Eingriffsausgleich ist beim Verfahren nach § 13a BauGB nicht er-
forderlich, dieser wurde auch bereits im ursprünglichen Bebauungsplanverfah-
ren E 44 durchgeführt. Entsprechende Zuordnungen wurden hier in Kapitel 4.6 
und in der Festsetzung I. 20 des Bebauungsplans ergänzt. 
 
 
 
Die Dezernentin III 
 
 
 
 
 
 
Brigitte Lindscheid 
Stadträtin