Beantwortung einer Anfrage der SPD vom 11.06.2021 - AN/1380/2021

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/15/152 
152/2 
Vorlagen-Nummer 02.08.2021 
 2452/2021 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 30.08.2021 
Bauausschuss 06.09.2021 
Stadtentwicklungsausschuss 09.09.2021 
 
Beantwortung einer Anfrage der SPD vom 11.06.2021 - AN/1380/2021 
Anfrage der SPD in Bezug auf das Baulandmobilisierungsgesetz 
Mit Verweis auf das Baulandmobilisierungsgesetz hat die SPD Fraktion um Beantwortung der folgen-
den Fragen gebeten:  
 
1. Voraussetzung für die Mehrzahl der Neuregelungen ist die Feststellung der Kommune als 
„angespannter Wohnungsmarkt“ durch eine Rechtsverordnung des Landes. Wann ist hiermit 
zu rechnen? 
 
2. Welche Vorbereitungen hat die Verwaltung bereits zur Umsetzung der neuen Gesetzgebung 
getroffen? 
 
3. Wird die Verwaltung eine Vorlage für sektorale Bebauungspläne erarbeiten, um im gesamten 
Stadtgebiet geförderten Wohnraum in Entwicklungen nach §34 BauGB zu ermöglichen? Wenn 
ja, wann ist damit zu rechnen? 
 
4. Welche Möglichkeiten ergeben sich für die Stadt Köln durch die Stärkung des Vorkaufsrechtes 
und des Baugebotes? Sind für eine verstärkte Ausübung des Vorkaufsrechtes ausreichend 
Haushaltsmittel im Liegenschaftsetat vorhanden?  
 
5. Ermöglicht das Umwandlungsverbot die Ziele der Sozialen Erhaltungssatzungen auch außer-
halb der bisher festgelegten Gebiete durchzusetzen und Preissteigerungen zu verhindern? 
Wie plant die Verwaltung, das erweiterte Instrumentarium zu anzuwenden?   
 
 
Antwort der Verwaltung zu Frage 1: 
Das Baulandmobilisierungsgesetz ist am 23.06. in Kraft getreten. Die Verwaltung hat sich bereits an 
das zuständige Landesministerium gewandt mit der dringlichen Bitte, die erforderliche Landesverord-
nung unverzüglich zu erlassen. Aus Sicht der Verwaltung ist zu bedauern, dass der Bundesgesetzge-
ber entgegen der Formulierung im ursprünglichen Gesetzentwurf die Anwendung der Vorschriften 
nicht unmittelbar durch die Kommunen ermöglicht hat, sondern das Erfordernis einer Landesverord-
nung vorsieht.  
 
Antwort der Verwaltung zu Frage 2: 
Die Verwaltung hat intern über die sich ergebenden Spielräume informiert und Arbeitsgruppen zur 
Umsetzung der einzelnen Beschleunigungsmöglichkeiten gebildet.

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Antwort der Verwaltung zu Frage 3: 
Der sektorale Bebauungsplan liefert nun auch für den unbeplanten Innenbereich ein Instrument, um 
den (geförderten) Wohnungsbau steuern zu können. Dies ist vor dem Hintergrund der erheblichen 
Bedarfe gerade preiswerten Wohnraums grundsätzlich zu begrüßen. Wenn in Großstädten neue 
Wohnungen entstehen, geschieht dies häufig im unbeplanten Innenbereich. Hier haben die Grund-
stückseigentümer i.d.R. grundsätzlich bereits Baurecht und damit einen Rechtsanspruch auf Bauge-
nehmigung, wenn sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt. Diese Baurechte werden in 
Ballungszentren oft dazu genutzt, um hochpreisigen Wohnraum zu schaffen. Die mit der Einführung 
des sektoralen Bebauungsplans beabsichtigten verbesserten Handlungsoptionen werden durch die 
Verwaltung derzeit auf ihre konkreten Anwendungsmöglichkeiten hin geprüft. Daher kann erst nach 
Abschluss der Prüfung tragfähig eingeschätzt werden, ob und in welchem Umfang der Einsatz des 
sektoralen Bebauungsplans eine effiziente Ergänzung der bisher eingesetzten Planungsinstrumente 
zur Wohnraumschaffung auch für Köln sein könnte. 
 
Antwort der Verwaltung zu Frage 4: 
Die Erweiterung des Begriffs „unbebaut“ in § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 (als unbebaut gilt ein Grundstück 
auch dann, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut 
ist), eröffnet für die Stadt Köln Zugriffsmöglichkeiten auf eine größere Zahl von Grundstücken. 
 
Mit der Einführung des § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 8 wird ein zusätzlicher Tatbestand zur Ausübung des 
Vorkaufsrechts für die Stadt Köln geschaffen, der dann greift, wenn in einem Gebiet städtebauliche 
oder bauliche Missstände vorliegen und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkun-
gen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen (sog. Schrottimmobilien). Der Käufer hat 
auch für diesen Ausübungstatbestand ein Abwendungsrecht gemäß § 27 Abs. 1 BauGB. Der Prüf-
aufwand wird hierdurch erhöht und ein Anstieg der Ausübungsfallzahlen ist hier zu erwarten. 
 
Die o. g. Erweiterung des Begriffs „unbebautes Grundstück“ hat auch eine Ausweitung der Zugriffs-
möglichkeiten bzgl. des in § 25 Nr. 1 BauGB geregelten Besonderen Vorkaufsrechts zur Folge. 
 
Des Weiteren wird mit § 25 Abs. 1 Nr. 3 BauGB ein neues, besonderes Vorkaufsrecht geschaffen für 
unbebaute und brachliegende Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) 
oder in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil (§ 34 BauGB/nicht beplanter Innenbereich). Vo-
raussetzung für das Entstehen dieses Vorkaufsrechts ist nicht nur der Erlass einer Vorkaufsrechts-
satzung durch die Gemeinde, sondern zusätzlich der Erlass einer Rechtsverordnung durch die Lan-
desregierung, durch die bestimmt wird, dass das betroffene Grundstück in einem Gebiet mit ange-
spanntem Wohnungsmarkt i.S.v. § 201a BauGB liegt. Ein entsprechender Antrag mit der Bitte, die 
verfahrenstechnische Voraussetzung der Rechtsverordnung schnellstmöglich zu schaffen, wurde von 
der Verwaltung bereits am 17.06.2021 an das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleich-
stellung des Landes Nordrhein-Westfalen gestellt. 
 
Mit der Änderung in § 28 Abs. 3 S. 1 BauGB ergibt sich für die Stadt Köln die Möglichkeit, das Vor-
kaufsrecht in den Fällen des § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 2-5 BauGB grundsätzlich zum Verkehrswert auszu-
üben. Dies war bisher nur möglich, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem 
Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. Das Erfordernis der deutlichen Überschrei-
tung des Verkehrswertes fällt künftig fort. Dies hat für die Stadt Köln zur Folge, nicht mehr zum 
Höchstgebot (Vertragskaufpreis) ausüben zu müssen, so dass Erwerbskosten niedriger ausfallen. Die 
Preisspirale auf dem Grundstücksmarkt wird dadurch zudem gedämpft. Das in § 28 Abs. 3 S. 2 
BauGB geregelte Vertragsrücktrittsrecht des Verkäufers bleibt von der o. g. Änderung unberührt. 
 
Das bisherige Ankaufsbudget wird grundsätzlich als auskömmlich angesehen. Die Entwicklung ist 
jedoch zu beobachten und ggf. werden in kommenden Jahren Aufstockungen erforderlich werden. 
Anders als beim (investiven) Ankaufbudget stellt sich die Situation jedoch bei den konsumtiven Bud-
gets und den Personalressourcen dar. Hier ist bzgl. der Verkehrswertermittlung aber auch für Bewirt-
schaftung durch eigene Kräfte oder zu beauftragende Dritte mit Mehraufwand zu rechnen. Dieser 
kann nur mit entsprechenden Ressourcen bewältigt werden.

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Antwort der Verwaltung zu Frage 5: 
Ja, die Genehmigungspflicht für Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt auch außerhalb 
der bisher festgesetzten Gebiete. Voraussetzung ist lediglich die Bestimmung des Gebiets als Gebiet 
mit angespanntem Wohnungsmarkt durch die erforderliche Landesverordnung.  
Die Genehmigungspflicht (Umwandlungsbremse) gilt nicht erst ab 15, sondern bereits ab 5 Wohnun-
gen pro Wohngebäude. Die Länder haben die Möglichkeit, die Anzahl der Wohnungen als Vorausset-
zung der Umwandlungsbremse zu modifizieren: Sie können in der Verordnung regeln, dass die Ge-
nehmigungspflicht bereits schon ab 3 Wohnungen oder auch erst ab 15 Wohnungen pro Wohnge-
bäude gilt.  
Es bleibt abzuwarten, wie die landesrechtlichen Regelungen letztendlich aussehen werden. 
 
 
gez. Greitemann