Fälle von Zweckentfremdung nach der Wohnraumschutzsatzung seit 2014

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
V/56/561/3 
561/3 
Vorlagen-Nummer 
 1329/2018 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 5 (Nippes) 26.04.2018 
 
Fälle von Zweckentfremdung nach der Wohnraumschutzsatzung seit 2014 
Nachfragen zur Stellungnahme der Verwaltung auf die Anfrage  (AN/0226/2018) der Fraktion 
Bündnis 90/Die Grünen zur Sitzung am 15.03.2018, TOP 7.2.1 
 
Zur Stellungnahme der Verwaltung auf die Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen bezüglich der 
Zweckentfremdung von Wohnraum seit Einführung der Wohnraumschutzsatzung wurden in der Sit-
zung der Bezirksvertretung Nippes vom 15.03.2018 folgende Fragen gestellt. 
Frau Hölzing fragt nach, warum die Verwaltung nicht zumindest bis zu einer möglichen Abschaffung 
der Zweckentfremdungsverordnung ihre Bemühungen verstärkt. Auch möchte sie wissen, ob die 
Verwaltung konkret bei Anbietern des Portals Airbnb nachfragt. 
Herr Steinbach möchte wissen, inwieweit die Verwaltung sich für kompetent hält und ob sie das Portal 
Airbnb überhaupt kennt. 
 
Die Verwaltung nimmt hierzu wie folgt Stellung: 
Auf Basis der aktuellen Personalstärke setzt die Wohnungsaufsicht der Stadt Köln den Kampf gegen 
die Zweckentfremdung von Wohnraum unvermindert fort. Dabei werden im Rahmen der Ermittlungen 
auch die Anbieter/Eigentümer von Ferienwohnungen der jeweiligen Internetportale kontaktiert. 
Die Wohnungsaufsicht beschränkt sich hier nicht nur auf Anbieter des bekanntesten Portals air-
bnb.de, sondern ermittelt auch gegen Anbieter von Ferienwohnungen auf Plattformen wie boo-
king.com, wimdu.de, ferienwohnungen.de, fewo-direkt.de, hometogo.de und viele weitere mehr oder 
weniger bekannte Portale. 
Zur weiteren Information der BV 5 (Nippes) verweist die Verwaltung auch auf die Stellungnahme der 
Stadt Köln zum Antrag 17/514 der SPD-Landtagsfraktion für die Öffentliche Anhörung des Ausschus-
ses für Heimat, Kommunales, Bauen und Wohnen des Landtages NRW am 08. Dezember 2017 zum 
Thema: „Wohnungsnot in den Ballungsräumen wirksam bekämpfen: Missbrauch von Wohnraum zu 
gewerblichen Zwecken eindämmen“ (Anlage).

LANDTAG

, Die Oberbürgermeisterin NORDRHEIN-WESTFALEN
17. WAHLPERIODE

STELLUNGNAHME
17/159

Amt für Wohnungswesen
A02

Ottmar-Pohl-Platz 1, 51103 Köln

(Nebeneingang: Dillenburger Str. 25)

Auskunft Herr Ludwig, Zimmer 2.B.22

Telefon 0221/221- 23903 , Telefax 0221/221-26139
E-Mail wohnungsamt@stadt-koeln.de

| 56000 ee ee Internet www.stadt-koeln.de

Sprechzeiten
FR: Mo., Di., Do. 08.00 - 12.00 Uhr

Landtag Nordrhein-Westfalen und nach Vereinbarung

Postfach 101143

40002 Düsseldorf KVB Linien 1,9, 159
Haltestelle Kalk Post (nicht rollstuhlgerecht)
Haltestelle Kalk Kapelle (rollstuhlgerecht) und Linie 150
Haltestelle Kalk-Karree (rollstuhlgerecht)
S-Bahn S 12, S 13, RB25
Haltestelle Trimbornstraße (nicht rollstuhlgerecht)

Ihr Schreiben Mein Zeichen Datum

S6/AL 29.11.2017

Antrag 17/514 der SPD-Landtagsfraktion „Wohnungsnot in den Ballungsräumen wirk-
sam bekämpfen: Missbrauch von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken eindämmen“
Öffentliche Anhörung des Ausschusses für Heimat, Kommunales, Bauen und Wohnen
am 08. Dezember 2017

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bedanke mich für die Gelegenheit zur Stellungnahme als Sachverständiger zu dem o.a.
Antrag. Diese nehme ich gerne wahr und verweise auf die Ausführungen auf den Folgesei-

ten sowie auf die drei beigefügten Anlagen.

Mit freundlichen Grüßen Anlagen
Im Auftrag

Josef Ludwig
Leiter Amt für Wohnungswesen

Die Ämter und Dienststellen der Stadtverwaltung finden Sie unter www. stadi-koein.de. Fragen zu den Dienstleistungen der Stadt Köln beantwortet
Ihnen montags — freitags von 7 - 18 Uhr das Bürgertelefon unter der einheitlichen Behördenrufnummer 115 oder 0221/221-0

Wohnungsnot In den Ballungsräumen wirksam bekämpfen: Nissbrauch von Wohn-
raum zu gewerblichen Zwecken eindämmen

Antrag der Fraktion der SPD, Drucksache 17/514 - Anhörung im Ausschuss für Heimat,
Kommunales, Bauen und Wohnen am 08. Dezember 2017

Stellungnahme des Sachverständigen Josef Ludwig
Leiter Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln

Zunächst wird festgestellt, dass Köln über eine geltende Wohnraumschutzsatzung verfügt.
Diese ist zum 01. Juli 2014 in Kraft getreten. Die gewerbliche Nutzung von (frei finanziertem)
Wohnraum steht seither wieder unter einem wohnungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt.
Dieser war zum 01.07.2007 entfallen. Mit der Wohnraumschutzsatzung hat die Stadt Köln
von ihrem Satzungsecht Gebrauch gemacht ($ 10 WAG NRW, zuvor $ 40 WFNG NRW).

Ausgangslage Köln:
1. Köln Ist eine wachsende Stadt

Am 31.12.2016 wurden 1.081701 Einwohner verzeichnet. Die gestiegene Bevölkerungszahl
Kölns resultiert hauptsächlich aus Zuzügen junger Menschen im Alter von 18 bis 30 Jahren.
Prognosen bis 2040 erwarten weiteres Bevölkerungswachstum in Köln um 100.000 bis
200.000. Menschen. Die Prognose der Stadt Köln rechnet mit Wachstum in der Größenord-
nung von 130.000 Menschen zwischen 2015-2040. Köln gilt als eine „Schwarmstadt‘. Dieser
Begriff geht auf das erkannte neuere Wanderungsmuster der Bevölkerung zurück
(Schwarmverhalten). Damit wird ausgedrückt, dass insbesondere die jüngere Bevölkerung
wie Vögel aus den meisten Regionen Deutschlands aufsteigen, als Schwarm in vergleichs-
weise wenige „Schwarmstädte" einfallen und dort für knappen Wohnraum sorgen, während
sich die Abwanderungsregionen zunehmend entleeren. Die Wachstumsentwicklungen in
Köln bringen zahlreiche infrastrukturelie Herausforderungen mit sich. Das Themenfeld Woh-
nen ist dabei von zentraler Bedeutung.

2. Der Kölner Wohnungsmarkt ist angespannt

Dies gilt besonders für das preisgünstige Segment. Bei einem Gesamtwohnungsbestand
zum 31.12.2016 von 555.786 Wohnungen wird ein Wohnungsbedarf von rund 66.000 zu-
sätzlichen Wohnungen gesehen für den Zeitrahmen 2015 bis 2029. Der geförderte, preiswer-
te Wohnungsbestand Kölns (Fördertyp A /1. Förderweg) lag am 31.12.2016 bei 37.808
Wohneinheiten und damit bei nur noch 6,8 Prozent am Gesamtwohnungsbestand. Ende des
Jahres 2000 lag dieser Anteil noch bei 12,5 %. Die Baugenehmigungen und Baufartigstel-
lungen in Köln bleiben seit Jahren hinter den festgestellten Bedarfen zurück. Die Wohnungs-
bautätigkeit mit 4000 fertiggestellten Wohneinheiten im Jahre 2015 und 2400 Wohneinheiten
2018 waren nicht ausreichend. Das Ziel von 1.000 geförderten Wohneinheiten jährlich wurde
bis auf ein Jahr in den letzten 10 Jahren verfehlt (teils knapp). Der. geförderte Wohnungsbe-
stand verzeichnet kaum fiuktuationsbedingte Wohnungsleerstände, struktureller Leerstand
ist nicht erkennbar. Insgesamt haben sich die Mieten und Grundstückspreise in Köln deutlich
erhöht. Hinsichtlich der Entwicklung der Mieten wird auf das als Anlage beigefügte Schaubild
„Mieten Köln“ aufmerksam gemacht. Die Stadt Köln unternimmt erhebliche Anstrengungen,
um der angespannten Situation auf dern Wohnungsmarkt entgegen zu wirken. Wichtige
Bausteine sind das Stadtentwicklungskonzept Wohnen und das Handlungskonzept „Preis-
werter Wohnungsbau“. Priorität haben hierbei Maßnahmen, die zu mehr Wohnraum und ins-
besondere zu mehr bezahlbaren Geschosswohnungen führen. Neben dem Bau von neuen
Wohnungen für eine wachsende Bevölkerung in Köln gilt dem Schutz und Erhalt des beste-
od an besondere Aufmerksamkeit (Wohnraumschutzsatzung/ Wohnungsauf-
s esetz).

3. Die Zimmerpreise In Kölner Hotels bewegen sich auf hohem Niveau

Die Zahlen der touristischen Aufenthalte In Köln sind extrem gestiegen. Seit dam Jahre 2000
wird eine Verdoppelung notiert. Mit inzwischen etwa 6 Millionen Übernachtungen jährlich und
100 Millionen Tagesbesuchern zählt Köln zu den beliebtesten Reisezielen Europas. Der Köl-
ner Dom als Weltkulturerbe ist ein Besuchermagnet von internationalem Rang. Zudem ent-
faltet Köln als Messe,- Sport- Kunst und Medienstadt hohe Anziehungskraft für Besucher.
Schließlich orientieren sich viele Gäste gerne auch in der Adventzeit sowie zum Kamevsal In
die Domstadt. Das gelebte Brauchtum Kölns erfährt mit seiner Vielzahl und Vielfalt an Ver-
anstaltungen als Ausweis rheinischer Kultur mit Offenheit und Lebensfreude deutschlandweit
und international hohes Interesse und starke Besucherströme. Der Tourismus stellt für Köln
einen wichtigen Wirtschaftsfaktor dar, der viele Arbeitsplätze speziell in der Hotelbranche,
der Gastronomie, dem Einzelhandel sowie auch dem Taxigewerbe sichert. Die durchschnitt-
liche touristische Aufenthaltsdauer in Köln beträgt 1,7 Tage. Die Hotelkapazitäten Kölns sind
speziell bei großen Messen und Veranstaltungen nicht ausreichend, was sich bei der hohen
Nachfrage auch auf die Hotelpreise niederschlägt. Ausweislich der Allgemeinen Hotel- und
Gastronomiezeitung vom 03.04.2017 sind die Preise für eine Nacht im Hotel deutschlandweit
um 2,4 % gestiegen. Die Feststellung geht zurück auf eine Auswertung des Buchungsportals
HRS. Dabei haben die Städte Düsseldorf, Frankfurt am Main und Köln den Spitzenreiter
München bei den deutschen Hotelpreisen im ersten Quartal sogar überholt. Für Köln wurden
in diesem Vergleich die höchsten erzielten Zimmerraten notiert (108,- Euro). Der Karneval
und die großen Messen wie die IMM Cologne und die Süßwarenmesse ISM wurden als Trei-
ber dieser Entwicklung vermutet. Die hohe Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten in
Köln kurbeit auch das Geschäftsmodell der touristischen Vermietung von Wohnungen an, die
über diverse Buchungsportale im Internet zu finden sind.

4. Köln hat einen Ferienwohnungsbestand von mindestens 3.500 bis geschätzt
7.000 Wohneinheiten

Die dem Amt für Wohnungswesen bekannt werdenden Verdachtsfälle der Überlassung von
Wohnraum zu touristischen Zwecken sind nicht gleichmäßig in Köln verteilt, eine steigende
Tendenz wird festgestellt. Eine Häufung solcher Fälle befindet sich bislang im Bereich der
Kölner Innenstadt, den angrenzenden Stadtvierteln auf beiden Rheinseiten sowie auch im
Bereich um den Flughafen Köln/Bonn.

6. Köln hat mit der Überlassung und Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnungen
ein Problem

Dieses für Anbieter und Nutzer attraktive Geschäftsmodel berührt Fragen des Gewerbe-
rechts, des Baurechts, des Steuer- und Abgabenrechts sowie des Wohnungsrechts. Es be-
wegt sich in der Tourismusbranche und steht damit auch in Konkurrenz zu dem „herkömmli-
chen“ Beherbergungsgewerbe in dafür vorgesehenen und genehmigten Räumen und Ge-
bäuden. Zur wohnungsrechtlichen Frage wird festgehalten: Die gewerbsmäßige Vermietung
von Wohnungen als Ferienwohnung ist in Köln für Nutzungen, die nach dem 01.07.2014
(Stichtag) aufgenommen wurden, als eine besondere Form der Zweckentfremdung von
Wohnraum relevant. Die zeitweise Überlassung einzelner Zimmer einer Wohnung begegnet
wohnungsrechtlich grundsätzlich keinen Bedenken, wenn die Wohnung als solche dem
Wohnungsmarkt zum Wohnen erhalten bleibt (untergeordnete Mitnutzung). In dem ange-
spannten Wohnungsmarkt Kölns ist die touristische Vermietung ganzer Wohnungen als sehr
problematisch zu bewerten. Jede erhaltungswürdige Wohnung in Köln wird aufgrund der
hohen Wohnbedarfe verschiedenster Nachfragegruppen für ihre eigentliche Zweckbestim-
mung, dem Wohnen, dringend benötigt. Die gewerbsmäßige Überlassung von Wohnraum zu
touristischen Zwecken erhöht das Missverhältnis von Wohnungsnachfrage und Wohnungs-
angebot. Die weitere Verknappung und damit auch die (zusätzliche) Verteuerung von Wohn-
raum in Köln sind bereits gegenwärtig, umso mehr aber in Anbetracht der Bevölkerungs-

prognosen, alarmierend. Im Dunstkreis der Überlassung von Wohnraum zu touristischen
Zwecken sind zudem Ausstrahlungen zu beschreiben, die zu teils erheblichen Einschrän-
kungen der Wohn- und Lebensqualität im nachbarschaftlichen Umfeld derselben führen. In
Anbetracht touristischer Fluktuation in Wohnraum sind dabei besonders die Faktoren Lärm,
Müll, Dreck und ein wachsendes Unsicherheitsgefühl in der direkten Wohnungs- oder Haus-
nachbarschaft zu nennen. Vor dem Hintergrund von Luxussanierungen in gewachsenen
Wohnquartieren darf die touristische Nutzung von Wohnungen auch begünstigend für Ver-
drängungsprozesse gesehen werden. In Köln wurde im Zuge der zweckentfremdungs-
rechtlichen Verfahren seit dem 01.07.2014 festgestellt, dass in der Zeit vor Inkrafttreten der
Wohnraumschutzsatzung derartige Nutzungen schon vielfach etabliert wurden. Vor dam Hin-
tergrund der Rückwirkungsproblematik verfolgt die Wohnungsaufsicht nur jene alle Fälle wei-
ter, in denen die Nutzung nach dem Stichtag in von der Satzung geschütztem Wohnraum
aufgenommen wurde. Ein weiteres Ausbreiten dieses Geschäftsmodells soll im Rahmen der
rechtlichen Möglichkeiten insbesondere im Interesse der Wohnversorgung in Köln verhindert
werden, Rückführungen der touristisch genutzten Wohnungen in eine Wohnnutzung sind das
erklärte Ziel. .

Für Ahndungsmaßnahmen von Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot steht eine
Bußgeldbewehrung i.H.v. 50.000 Euro pro Wohneinheit zur Verfügung. Die Ausführungen zu
Nummer 5. abrundend wird per Link auf einen TV-Beitrag des WDR (Aktuelle Stunde - Lo-
kalzeit Köln) vom 03.11.2017 aufmerksam gemacht. Dieser lautet „Wohnraumzweckentfrem-
dung im Kunibertsviertel®:

ok öln Zweckentfre vo! hnrau

6. Die Rolle der Buchungsportale

Im September 2015 hat die Stiftung Warentest von einem Test der Online Portale berichtet.

- In dieser Untersuchung wurden 21 Portale betrachtet, die neben Hotelzimmern u.a. auch
Ferienwohnungen und Privatzimmer im Programm haben. Den Buchungsportalen insgesamt
wurde 2016 nach einer Hortec Studie inzwischen 24 % Marktanteil zugeschrieben (Allgemei-
ne Hotel- und Gastronomie Zeitung). Im April 2016 gab es Ausführungen von der GBI AG
(Hotel-Projektentwickler in Deutschlands Metropolen) zu dieser Thematik, die hier auszugs-
weise wiedergegeben werden. Ausgangspunkt waren 157 Millionen Übernachtungen in
deutschen Städten, mit zuzüglich 14,6 Millionen Übernachtungen in Privatunterkünften. Hie-
raus war zu schließen, dass 2016 etwa jeder elfte Städtereisende in Deutschland „bei Onli-
ne-Anbistern schläft.

„Online-Portale vermitteln jährlich mehr als 14,5 Millionen Übemachtungen / 46.400 Privatun-
.terkünfte dauerhaft an Touristen vermietet / Ohnehin angespannte Lage am Wohnungsmarkt
wird verschärft / Berlin mit höchsten Graumarkt-Zuschlag von 20,2 Prozent / Alle 179. Städte
mit mindestens 50.000 Einwohnern untersucht”

„Mehr als 14,5 Millionen Übernachtungen in Privatunterkünften werden in Deutschland jähr-
lich über Onlins-Portale wie zum Beispiel Airbnb, Wimdu oder $flats vermittelt und daher von
der amtlichen Statistik nicht erfasst. „Der Tourismusrekord liegt also noch deutlich höher als
die für 2015 offiziell gezählten 436 Millionen kommerziellen Übernachtungen, nämlich bei
mehr als 450 Millionen“, erläutert Dr. Stefan Brauckmann, Leiter der Abteilung Research &
Analyse des Immobilienentwicklers GBI AG. Der Wissenschaftler und sein Team haben 179
Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern untersucht. Ergebnis: Bezogen auf die dort offiziell
rund 157 Millionen Übernachtungen ergibt sich über Privatunterkünfte ein Zuschlag von 9,3
Prozent. „Somit übernachtet faktisch etwa jeder eifte Städtereisende bei Airbnb & Co.“, so
Dr. Brauckmann: „Das Phänomen konzentriert sich besonders auf die Metropolen. Mehr als
zehn Millionen Graumarkt-Übernachtungen finden in den Millionenstädten Berlin, München,
Hamburg und Köln statt.“ Die restlichen rund vier Millionen Übernachtungen in Privatquartie-
ren verteilen sich auf die übrigen 175 Städte. In den Millionen-Metropolen ist im Deutsch-
land-Vergleich nicht nur die absolute Zahl der Übernachtungen in Privatquartieren Spitze,

sondern auch der prozentuale Zuschlag im Vergleich zu den bereits in der amtlichen Statistik
erfassten Gästezahlen. Dr. Brauckmann: „In Berlin kommt zu 30,25 Millionen offiziell gezähl-
ten Übernachtungen ein Graumarkt-Plus von 6,1 Millionen oder 20,2 Prozent hinzu, der
höchste Wert in allen Städten.“ Hamburg weist hier ein Plus von 15,7 Prozent, München 13,6
Prozent und Köln 10,8 Prozent aus. Die zusätzlich ermittelten mehr als 14,5 Millionen Über-
nachtungen verteilen sich bundesweit auf mehr als 46.400 angebotene Privatunterkünfte.
„Diese Zahlen sind bemerkenswert, zumal wir nur komplette Unterkünfte ermittelt haben, die
dauerhaft zur Vermietung angeboten wurden. Werden über Airbnb & Co. lediglich Schlafstel-
len ohne eigenes Bad und WC angeboten, haben wir diese nicht erfasst“, erläutert Dr.
Brauckmann. In Berlin etwa würden ansonsten zu 14.400 kompletten Dauer-Unterkünften
weitere rund 9.600 Angebote hinzukommen. Ziel der GBl-Studie ist aber vielmehr, Unter-
künfte zu ermitteln, die eine quasi-gewerbsmäßige Konkurrenz zu Hotels und Pensionen
darstellen und zudem einen anhaltenden Effekt auf den regulären Wohnungsmarkt haben.
Dort sinkt durch die Vermietung an Städtereisende nämlich das Angebot kleiner Apartments.

So gibt es beispielsweise in Berlin ohnehin nur 75.000 Ein- Zimmer-Wohnungen, rechne-
risch lediglich für jeden zwölften Ein-Personen-Haushalt. In anderen Großstädten ist das

Verhältnis ähnlich ungünstig. Dr. Brauckmann: „Wenn dann mehrere tausend solcher Un-
terkünfte überwiegend in Innenstadt-Lagen dem ohnehin angespannten Wohnungsmarkt
entzogen werden, verstärkt das den Engpass extrem.“

Dies gilt auch für Köln und andere Ballungsräume mit Wohnungsmarktanspannung. Das
breite Angebot der Online Portale, auch Übernachtungen in Wohnraum aus Anlass kurzzeiti-
ger Städtereisen bequem mit wenigen Klicks im Internet zu buchen, ist nicht weniger zeitge-
mäß und alltäglich wie die Online-Nutzung von An- und Verkaufsportalen. Allerdings bilden
steuer- und gewerberechtlich nicht angemeldete Ferienwohnungen eine „Schattenhotellerie“,
die sich gegenüber der (geregelten) Beherbergungsbranche Vorteile verschafft. Dies erfolgt
auch zu Lasten der Sicherheit der Gäste, wenn der Gefahrenabwehr dienende bauliche An-
forderungen an das Beherbergungsgewerbe außen vor bleiben. In Städten, die wie Köln
über ein Zweckentfremdungsverbot verfügen, kommt.die wohnungsrechtliche Illegalität der
gewerbsmäßigen Nutzung von Wohnraum hinzu. Der Hotel und Gaststättenverband
(DEHOGA,) für Köln fordert von der Stadt Köln ein verstärktes Vorgehen gegen diese Kon-
kurrenz. Der DEHOGA Nordrhein-Westfalen und die bei ihm organisierten Mitgliedsbetriebe
fordern im Wettbewerb mit sogenannten Sharing — Plattformen einen Wettbewerb unter glei-
chen Bedingungen, zum Beispiel in Sicherheits- und Hygienestandards.

Der Mieterverein Köln sieht die Entwicklungen besonders im Hinblick auf die Verschärfung
der angespannten Situation auf dem Kölner Wohnungsmarkt sehr kritisch und nicht hin-
nehmbar. Misterinnen und Mieter berichten auch dort von den störenden „Nebenwirkungen“
der touristischen Vermietung von Wohnraum. Der Deutsche Mieterbund richtet sich aus-
drücklich nicht dagegen, dass einzelne Zimmer einer Wohnung zeitweise zu Ferien- oder
Messezwecken vermietet werden. Problematisch wird dort das Vorhalten ganzer Wohnein-
heiten für die gewerbsmäßige Vermietung gesehen, weil diese der Daseinsversorgung ent-
zogen werden. Zudem beschreibt auch der Deutsche Mieterbund aus der Rechtsberatung
der Mistervereins Beschwerden der Misterschaft, zum Beispiel über Lärmbelästigungen
durch feiernde Feriengäste.

Neben dem Ansatz, die unerlaubte Zweckentfremdung von Wohnraum zu unterbinden, hat
die Stadt Köln das fiskalische Interesse, die Kulturfördergabe für die Beherbergungen zu
vereinnahmen. In Köln ist der Abgabenschuldner der Beherbergungsgast, der Abgabenent-
fichtungspflichtige ist der Betreiber des Beherbergungsbetriebes. Er hat die Kulturförderab-
gabe für Rechnung des Beherbergungsgastes zu entrichten. Die Stadt Dortmund hat im Hin-
blick auf die „Bettensteuer‘ eine ab 2018 greifande Vereinbarung mit dem Online Portal alr-
bnb getroffen. Die Abrechnung der dortigen Battensteuer erfolgt direkt über diese Plattform.
Airbnb soll weltweit bereits mit über 300 Kommunen vergleichbare Vereinbarungen getroffen
haben. Nach Auskunft des Städtetags NRW plant eine Mehrheit der Städte jedoch aus ver-

schiedenen Gründen auf absehbare Zeit keine Beteiligung an diesem Modell. Zum Beispiel
sind die Anbieter-Daten der Plattformen nicht nur für die Übernachtungsabgaben, sondern
auch für andere Steuerarten sowie die Durchsetzung ordnungsrechtlicher Regeln (z.B.
Zweckentfremdungsverbot) unentbehrlich. Zudem steht in Frage, ob bei diesen Vereinba-

‚ rungen das Prinzip des Vorrangs des Gesetzes und die Besteuerungsgrundsätze gewahrt
werden.

7. Die Kölner Wohnraumschutzsatzung als Instrument zur Bekämpfung von
Zweckenfremdung

Die Stadt Köln hat 2014 in Anbetracht des erhöhten Wohnungsbedarfs eine Wohnraum-
schutzsatzung erlassen, die seit dem Stichtag 01.07.2014 durch die Wohnungsaufsicht beim
Amt für Wohnungswesen wahrgenommen wird. Die landesrechtliche Ermächtigungsgrundlia-
ge hierfür war seinerzeit $ 40 WFNG (Gesstz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum
Nordrhein-Westfalen). Die aktuelle Rechtsgrundlage für diese wohnungsrechtlichen Satzun-
gen befindet sich in $ 10 Wohnungsaufsichtsgesetz NRW. Die Anwendung der Wohnraum-
schutzsatzung dient dem Wohnungserhalt. Wohnraumzweckentfremdungen unterliegen auf-
grund der Wohnraumschutzsatzung vom 17.06.2014 einem Genehmigungsvorbehalt (An-
tragsverfahren), Verstöße gegen die Satzung können mit dem Ziel der Wiederzuführung zu
Wohnzwecken verfolgt werden (Verstoßverfahren/Zwangsgelder) sowie auch mit Bußgeldern
geahndet werden (Ordnungswidrigkeitenverfahren). Auf die Ergebnisse der ersten Anwen-
dungsjahre (Anlage Ergebnisse ZE Köln) wird aufmerksam gemacht. Die Wohnraumschutz-
satzung ist ein taugliches wohnungsrechtliches Instrument zur Eindämmung des Miss-
brauchs von Wohnraum durch gewerbliche Nutzung.

Sie korrespondiert bei Wohnraumschutz und Wohnraumerhalt mit den Zielen des Woh-
nungsaufsichtsgesetzes, das als Gesetz zur Daseinsvorsörge mit ordnungsrechtlichen Ele-
menten gilt. In Köln besteht der Genehmigungsvorbehalt für Wohnraumzweckentfremdungen
stadtweit. Die für diese Aufgabe zuständige Wohnungsaufsicht beim Amt für Wohnungswe-
sen führt alle Verwaltungs- und Ordnungswidrigkeitenverfahren im Bereich Zweckentfrem-
dung von Wohnraum. Die in die Wohnraumschutzsatzung aufgenommene Bußgeldbeweh-
rung liegt bei 50.000 Euro pro Wohneinheit. Insgesamt wird zur nachhaltigen Eindäammung
der touristischen Vermietung von Wohnungen eine enge und abgestimmte Zusammenarbeit
von Wohnungsaufsicht, Bauaufsicht, Gewerbestelle sowie Steueramt Erfolg versprechen.

Koalltionsvertrag NRW

Der Koalitionsvertrag von CDU und FDP enthält unter der Überschrift Mietrecht folgende
Formulierung: „Die Mietpreisbremse hat in Nordrhein-Westfalen ihren Zweck nicht erfüllt. Sie
hat nicht die Mieten gebremst, sondern private Investitionen in den Wohnungsbau. Um das
Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu vergrößern und für mehr bezahlbaren Wohnraum zu
sorgen, wollen wir private Investitionen wieder attraktiver machen. Dazu werden wir die Kap-
pungsgrenzenverordnung und die Mietpreisbegrenzungsverordnung aufheben. Das Bundes-
recht enthält bereits einen weitreichenden Misterschutz. Darüber hinausgehende landesei-
gene Regelungen sind daher nicht erforderlich. Die Kündigungssperrfristverordnung, die
Zweckentfremdungsverordnung, die Umwandlungsverordnung werden wir aufheben, das
Wohnungsaufsichtsgesetz überprüfen‘. j

Im Hinblick auf diese Ankündigungen hatte die Stadt Köln mit dem als Anlage beigefügten
Schreiben von Frau Oberbürgermeisterin Reker an Herrn Ministerpräsidenten Laschet Posi-
tion bezogen. Dieses Schreiben fußt auf einem Mehrheitsbeschluss des Rates der Stadt
Köln vom 11.07.2017. Über das fortbestehende Erfordernis insbesondere auch des Instru-
ments „Zweckentfremdungsverbot“ bestehen in Köln keine Zweifel. Die aktuelle Satzung gilt
bis 30.06.2019. Im Rahmen der Evaluierung ihrer ersten Anwendungsjahre hat der Stadtrat
im April 2017 ganz besonderen Fokus auf die Thematik „Ferienwohnungen“ bzw. auf Maß-
nahmen gegen die touristische Nutzung von Wohnraum gelegt. Das kommunalapolitische
Interesse in Köln an einer wirksamen Bekämpfung dieser für den Wohnungsmarkt nachteili-
gen Geschäftsform ist groß. Es korrespondiert mit dem Interesse der Wohnbevölkerung in

den hiervon besonders betroffenen Gebieten Kölns (Innenstadt, an sie angrenzende Viertel,
Umfeldgebiste Flughafen).

Dabei stehen die Regelungen des Wohnungsaufsichtsgesetzes über die Ermächtigung des
8 10 WAG NRW hinaus in einem engen Wirkungszusammenhang mit dem Genehmigungs-
vorbehalt für Wohnraumzweckentfremdungen. In der Systematik der Wohnraumschutzin-

. strumente bilden sie die rechtliche Grundlage zur Sicherung von Bestand und Zustand von
Wohnraum. Für die Wohnversorgung Kölns sind die Handhabung des Wohnungsaufsichts-
gesstzes sowie die Verfolgung von Wohnraumzweckentfremdungen als Instrumente der
Eingriffsverwaltung unerlässlich. Sie leisten einen wichtigen Teil in der umfassenden Da-
seinsvorsorge. Dies gilt umso mehr im Hinblick auf das dynamische Wachstum Kölns mit
einem erwarteten zusätzlichen Wohnungsbedarf von 66.000 Wohnungen (2015-2028). Die
Gemeinden haben auf der Grundlage des WAG NRW die Wohnungsaufsicht wahrzunehmen
und Wohnungssuchende, soweit sie der Hilfe bedürfen, bei der Beschaffung von Wohnraum
unterstützen.

8. Resümee Stadt Köln

Die Ausführungen in dem Antrag 17/514 „Wohnungsnot in den Ballungsräumen wirksam
bekämpfen: Missbrauch von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken eindämmen”, der zur al-
lsinigen Beratung an den Ausschuss für Heimat, Kommunales, Bauen und Wohnen über-
wiesen wurde, werden inhaltlich zu 1. A und zu Il. Nr. 1.-3. „Der Landtag steitt
fest" ausdrücklich bejaht.

S igung in $ 10 Abs. 1 Wohnungs-
aufsichtsgesetz NRW ist der Bischlussanirag mer M. „Der Landtag beschließt“ allerdings
obsolet.

Jedoch bittet die Stadt Köln im Interesse der Wohnversorgung sowie für die Pla-
nungssicherheit von Verwaltung und Anbletern von Ferienwohnungen um eine zeitna-
he und verbindliche Angabe der Landesregierung über den Fortbestand der o.a. Sat-
zungsermächtigung.

Die darüber hinaus beabsichtigte Überprüfung des Wohnungsaufsichtsgesstzes wird be-
grüßt.

Anwendung der Wohnraumschutzsatzung in Köln (01.07.2014- 30.06.2017)

Zweckentfremdung von frei
finanziertem Wohnraum

Verfahren eingeleitet

Antragsverfahren 1.189

Anträge Abbruch

Anträge Umwandlung

Anzahl

Betrag

Euro

Verstoßverfahren

Verstoß Leerstand

Verstoß Umwandlung

Verfahrensergebnisse” 1.129

Genehmigungen 8; gr;

Genehmigungen Umwandlung \ . [
Genehmigungen Abbrüche oo! m: -
Ablehnungen/Antragsrücknahmen ID A -
Ersatzwohnraum Auflagen "? 108: 122 -
Gewinn für den Wohnungsmarkt? 3209 -
Keine Zweckentfremdung ; |

(auch Negativatteste) ; 199: 199; =
Verstoßverfahren abgeschlossen i 22 .i =
Verstoß beseitigt Wohnnutzungereicht “ 30: -
Kein Verstoß |

(z.B. Nutzungsbeginn vor 01.07.2014) ; 163 | 253: -
Bußgelder festgesetzt” | w 6 295.000
Bußgelder vereinnahmt - | 77,500
Vereinnahmte Abstandsummen et . 21.293
Genehmigungsgebühren

durchschnittlich - - 350

Hinweise: "= nach Verfahrensabschluss mit Bußgeld sind teils noch Verfahren zur Wiedarzuführung zu Wohnzwecken anhangig,

2= 117.213 m, °- 83.524 m3, "= zum Teil sind noch Verfahren vor dem AG Köln anhängig, "allgemeiner Hinweis: nicht aufgenommen sind anzahlmäßig
untergeordnete Verfahren (z.B. Anträge auf Mitnutzung oder.aufNegativattest)

Quelle: Amt für Wohnungswesen

Nettokaltmieten nach Kölner Mietspiegel von 1994 - 2017 in Euro je m? für eine 80 m? große
E Pr Wohnung In mittlerer Lage nach Baualtersgruppen (Mittelwert)

104 3.90
8,00 9,45

1994 1996 1998 2000 2002 2004 2008 2008 2010 2013 2015 2017
bi 150" ——— von 1051 bis 1975 "von 1975 bis 1089 von 1000 - 2004 2008
(402% Dar +05% +82% _ Verändenung 1904 Dis 2017)

Quetie: Kölner khatspiegel - Wohnung mit 80 qm Wohnfache in mitlerer Yvohnlage mat mitlerer Ausstattung (BadvC, Heizung) ohne geförderten Wohnungsbau
* bus 2000 sind die Preise für 1048 bis 1060 aufgeführt
Darstellung Amt für Stadtentwicklung und Stalsbk

Dezernat Soziales, Integration und Umwelt

005 Stadthaus Deutz- Westgebäude, Willy-Brandt-Platz 2
50769 Köln
Daum in Öffnungszeiten: Nur nach besonderer Vereinbarung
rmin Lasche . KVB: Linien 1, 3, 4, 9, 150, 153,156, S6, S11, S12, S13,
Ministerpräsident des Landes Nordrhein-Westfalen S19 sowie RE-/RB- und Fernverkehr
Stadttor 1 Haltestellen: Deutz/Messe LANXESS -Arena
40190 Düsseldorf Auskunft: Frau Baum j
Gebäude: Stadthaus Deutz-Westgebäude
Aufzug: F

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Beschluss des Rates der Stadt Köln vom 11.07.2017 „Landesrechtlichen Mieterschutz
für Köln erhalten“

Sehr geehrter Herr Ministerpräsident,

die in den Koalitionsvertrag der Regierungsfraktionen als politische Zielsetzung aufgenomme-
ne Aufgabe landeseigener Mieterschutzbestimmungen hat der Rat der Stadt Köln in seiner
Sitzung am 11.07.2017 diskutiert. Er hat mehrheitlich den nachfolgend einkopierten Beschluss
gefasst, welchen ich Ihnen hiermit zur Kenntnis geben möchte:

„Anlässlich der Koalitionsvereinbarung von CDU und FDP für die NRW-
Regierungspolitik 2017 — 2022 zum Mieterschutz und zur Schaffung preiswerten
Wohnraums erklärt der Rat der Stadt Köln:

Der Rat der Stadt Köln schließt sich den aktuellen kritischen Stellungnahmen des Städ-
tetags NRW und des Städte- und Gemeindebunds NRW zu den Plänen der neuen
Landesregierung in Sachen Mietrecht und Mieterschutz ausdrücklich an:

„Der Städtetag Nordrhein-Westfalen sieht anders als die Koalitionspartner die Kündi-
gungssperrfristverordnung, die Zweckentfremdungsverordnung, die Umwandlungsver-
ordnung und das Wohnungsaufsichtsgesetz als durchaus geeignete Instrumente zur
notwendigen Regulierung der Wohnungsmärkte an. Die Umwandlungsverordnung
wurde auf Drängen des Städtetages Nordrhein-Westfalen im Jahr 2015 eingeführt und
gilt ohnehin nur punktuell in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung. Die Instrumente
können treffsicher dort in den Markt eingreifen, wo eine Regulierung im Sinne einer
nachhaltigen und sozial ausgewogenen Stadtentwicklung sinnvoll ist. Die angespannte
Lage auf einigen lokalen Wohnungsmärkten Nordrhein-Westfalens hat nichts mit den
genannten Instrumenten zu tun.“

Der Städte- und Gemeindebund NW erklärt zur Absicht der neuen Landesregierung,
das Wohnungsaufsichtsgesetz zu schwächen: „Es dient der Sicherstellung gesunder
Wohnverhältnisse und kann helfen, negative städtebauliche Entwicklungen schon im
Keim zu ersticken. Die kommunalen Erfahrungen zeigen, dass allein die potentiell
möglichen Befugnisse der Wohnungsaufsichtsämter die Dialogbereitschaft der Eigen-
tümer deutlich erhöht haben und die Gemeinden in die Lage versetzen, gemeinsam mit

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Eine vollständige Übersicht aller Ämter und Dienststellen der Stadtverwaltung Köln und ihre Servicetelefonnummern finden Sie im
öffentlichen Telefonbuch unter Stadt Köln

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Mietern und Eigentümern Gespräche mit dem Ziel sachgerechter Lösungen zu mode-
rieren. Ein repressives Vorgehen ist oftmals gar nicht nötig, in Härtefällen aber auch
nicht unverhältnismäßig. Keinesfalls handelt es sich um ein Instrument zur „Gänge-
lung“ seriöser Vermieter.“

Ballungsräume wie Köln mit einem extrem angespannten Wohnungsmarkt benötigen
diese Instrumente um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum fördern zu können.
Diese ergänzen die vom Rat beschlossenen Instrumente des Stadtentwicklungskon-
zeptes Wohnen, hier insbesondere die Mobilisierung von ausreichenden Flächen für
neue Wohnungen.

Der Rat fordert daher die Landesregierung und den Landtag auf, von einer Einschrän-
kung der Rechte der Mieter/innen abzusehen und eine Aufhebung der Kappungsgren-
zenverordnung, der Mietpreisbegrenzungsverordnung, der Kündigungssperrfristver-
ordnung, der Zweckentfremdungsverordnung ($ 10 Wohnungsaufsichtsgesetz), der
Umwandlungsverordnung sowie eine weitgehende Rücknahme des Wohnungsauf-
sichtsgesetz nicht weiter zu verfolgen. Er fordert die Kölner Landtagsabgeordneten auf,
in diesem Sinne auf die Landesregierung einzuwirken und im Landtag entsprechend zu
agieren.“

Mit freundlichen Grüßen

Henriette Reker