Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung - Arbeitstitel: Mündel-/ Zehntstraße in Köln-Mülheim

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
Maßstab  1 : 5 000
N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
 Leidenhausener Straße
in Köln - Porz - Eil
0 10050 200 300 Meter
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
Maßstab  1 : 5 000
N
Stadtplanungsamt
 Leidenhausener Straße
in Köln - Porz - Eil
0 10050 200 300 Meter
            Geltungsbereich des vorhabenbezogenen  Bebauungsplanes
Mündel-/ Zehntstraße
in Köln-Mülheim

Dezernat, Dienststelle  
VI/613 
 
Vorlagen-Nummer 
 2043/2023 
Freigabedatum 
 03.08.2023 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung - 
Arbeitstitel: Mündel-/ Zehntstraße in Köln-Mülheim  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
 
1. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des beschleu-
nigten Verfahrens nach §13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezoge-
ner Bebauungsplan) für das Gebiet südlich der Bergisch Gladbacher Straße, westlich 
des Bahndamms entlang der Ackerstraße, nördlich der Mündelstraße und östlich der 
Zehntstraße — Arbeitstitel: „Mündel-/ Zehntstraße“ in Köln-Mülheim — einzuleiten mit 
dem Ziel, ein gemischt genutztes Quartier mit Wohnbebauung, nicht wesentlich stören-
des Gewerbe, eine Kindertagesstätte, öffentliche Spielflächen und öffentlich zugängli-
chen Grünflächen festzusetzen; 
 
2. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Ab-
satz 1 BauGB nach Modell 1 (Aushang); 
 
3. verzichtet auf erneute Vorlage, falls die Bezirksvertretung 9 (Mülheim) und der Wirt-
schaftsausschuss ohne Einschränkungen zustimmen. 
 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 31.08.2023 
Wirtschaftsausschuss 14.09.2023 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 18.09.2023 
Stadtentwicklungsausschuss 28.09.2023

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Anlass, Ziel und Verfahren 
 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein ehemaliges Brauerei-Gelände an der Bergisch 
Gladbacher Straße 116 – 134 (siehe Anlage 1) mit Verwaltungsgebäuden und großen, zum 
Teil überdachten Lagerflächen sowie mit Produktionsstätten samt Rundsilos. Nach Aufgabe 
der Brauereinutzung Ende 2021 und Abbau der technischen Produktionsanlagen wurde das 
etwa 25.500 m² große Gelände von der Cube Asset 24 GmbH aus Leverkusen (Vorhabenträ-
gerin) erworben. Das Gelände steht leer und wird derzeit auch nicht anderweitig zwischenge-
nutzt. 
 
Ziel der Vorhabenträgerin ist, dass bislang rein gewerblich genutzte Areal mit einem Nut-
zungsmix von 70 % Gewerbe und 30 % Wohnen neu zu bebauen. Es sollen Büros bzw. nicht 
wesentlich störendes Gewerbe (zwischen 40.000 und 50.000 m² Bruttogeschossfläche) sowie 
rund 200 Wohnungen und eine Kita entstehen. 
 
Die angestrebte Entwicklung stellt ein wichtiges Konversionsprojekt für den Bezirk Mülheim 
dar. Mit seiner gut erschlossenen Lage in Nachbarschaft zu dem Gewerbe-, Industrie- und 
Kulturstandort rund um das „Carlswerk“ und eingebettet in einen Wohnstandort bietet es ide-
ale Voraussetzungen für die Schaffung eines neuen gemischten Quartiers.  
 
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Vorhabens zu schaf-
fen, ist die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans erforderlich. Der rechtskräftige Bebau-
ungsplan Nr. 71481/04 aus 2001 lässt für nahezu das ganze Plangebiet lediglich eine rein ge-
werbliche Nutzung (GE) – mit Ausnahme eines kleinen Teilbereichs im Südwesten, wo eine 
besondere Wohnnutzung (WB) zulässig ist – zu.  
 
Die Vorhabenträgerin hat einen Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens ge-
stellt, so dass der Bebauungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 Bau-
gesetzbuch (BauGB) aufgestellt werden soll. Das Bebauungsplanverfahren soll als beschleu-
nigtes Verfahren (Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB) durchgeführt 
werden. Die Voraussetzungen hierfür liegen vor (vgl. Anlage 2). Bestandteil des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben- und Erschließungsplan. Die relevanten Umwelt-
belange werden im weiteren Verfahren umfassend untersucht und in die Abwägung einge-
stellt. 
 
Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Köln ist das Plangebiet als „Gewerbefläche“ darge-
stellt. Durch die geplante Mischnutzung weicht der Bebauungsplan von den Darstellungen des 
Flächennutzungsplans ab. Es ist beabsichtigt, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB den Flächen-
nutzungsplan im Wege der Berichtigung anzupassen. 
 
Um die im weiteren Verfahren zu berücksichtigenden Planungsvorgaben abzustimmen, wurde 
eine städtebauliche Planungsvariante erarbeitet, auf deren Basis die frühzeitige Beteiligung 
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 Baugesetzbuch 
(BauGB) im Zeitraum 03.04. bis zum 05.05.2023 durchgeführt wurde. Die in diesem Rahmen

3 
ermittelten planerischen Rahmenbedingungen und Anforderungen sind unter Kapitel 4, 6 und 
8 des Erläuterungstextes (Anlage 2) zusammengefasst und in der städtebaulichen Struktur-
skizze (Anlage 3) konzeptionell berücksichtigt. 
 
Für die städtebauliche Konkretisierung des Vorhabens beabsichtigt die Vorhabenträgerin ein 
zweistufiges Qualifizierungsverfahren mit sechs Planungsteams unter Beteiligung des Stadt-
entwicklungsausschusses und der Bezirksvertretung Mülheim in enger Abstimmung mit der 
Stadt Köln durchzuführen. Die Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange fließen in die Aufgabenstellung zum Qualifizierungsver-
fahren ein.  
 
Auch die Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sollen dabei Berücksichtigung 
finden. Hierfür soll die städtebauliche Strukturskizze (siehe Anlage 3) zur Einsichtnahme im 
Bürgeramt Mülheim ausgehängt werden. Darüber hinaus soll der Öffentlichkeit Gelegenheit 
gegeben werden, sich im Rahmen der „Zwischenpräsentation“ über die ersten Entwurfsan-
sätze zu informieren (siehe Anlage 4). 
 
 
Planungskonzept im Kontext städtischer Leitlinien/ Strategien 
 
Das ehemalige Brauereigelände eignet sich aufgrund seiner gut erschlossenen und exponier-
ten Lage an der Bergisch Gladbacher Straße und der Bahntrasse sehr gut für die Entwicklung 
eines neuen Büro- und Gewerbestandortes. Zugleich setzt das Vorhaben die vor über 20 Jah-
ren angestoßene Transformation großer brachgefallener Industrie- und Gewerbeareale in Mül-
heim-Nord fort und schafft neue Arbeitsplätze. Das Vorhaben kann somit zur Stärkung des 
Wirtschaftsstandorts Köln beitragen. 
 
Die Zielkarte Wirtschaft der Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ sieht an Stadtachsen 
wie die Bergisch Gladbacher Straße mögliche Entwicklungsräume für Handel, Dienstleistung, 
Gewerbe und Kreativwirtschaft. Außerdem ist im Bereich des Areals eine Qualifizierung des 
rechtsrheinischen Entwicklungskorridors für Gewerbe und Produktion vorgesehen. Die Weiter-
entwicklung des Gewerbestandortes und die Entwicklung eines gemischten Stadtquartiers mit 
dem Schwerpunkt auf gewerblicher Nutzung (70% Gewerbe) steht daher im Einklang mit den 
Zielen und strategischen Empfehlungen der Stadtstrategie. 
 
Um eine sinnvolle Verknüpfung des neuen Quartiers mit der angrenzenden Wohnbebauung 
zu schaffen, soll im rückwärtigen Bereich (Mündel- und Zehntstraße) vornehmlich Wohnen re-
alisiert werden. Unter Berücksichtigung des erheblichen Schienen- und Straßenverkehrs-
lärms, der auf das Plangebiet einwirkt, beschränkt sich der Wohnanteil daher auf rund 30 % 
des Gesamtvorhabens (etwa 200 WE). 
 
Die Schaffung neuen Wohnraums entspricht dem stadtentwicklungspolitischen Ziel, für die 
wachsende Bevölkerung ein ausreichendes Wohnungsangebot in zentralen Lagen bereitzu-
stellen. Die Realisierung neuer Wohnungsbauvorhaben leitet sich aus dem vom Rat der Stadt 
Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) ab, 
und stimmt mit den Leitlinien der städtischen Wohnungspolitik überein.  
 
Die Stadtstrategie (Zielkarte Wohnen) empfiehlt an Stadtachsen die Sicherung und Weiterent-
wicklung gesamtstädtischer und lokaler Nutzungen sowie die Aufwertung stadträumlicher und 
städtebaulicher Qualitäten. Der geplante Quartiersplatz im Bereich des in der Stadtachse ge-
legenen Brauhauses (vgl. Anlage 3) und eine Einbindung dieses Ortes in den stadträumlichen 
Kontext kann zu einer Stärkung des öffentlichen Raumes führen. 
 
Die Anwendungsvoraussetzungen für das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) in der Fas-
sung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 sind erfüllt. Eine Anwendungszustimmung zum 
Kooperativen Baulandmodell der Firma Cube liegt dem Stadtplanungsamt vor.  
 
30 % der neu geschaffenen Geschossfläche Wohnen ist als öffentlich geförderter Wohnungs-
bau zu errichten. Nach derzeitigem konzeptionellen Stand entspricht dies mindestens 60 
Wohnungen.

4 
 
Weitere Anforderung des KoopBLM ist die Deckung des durch das Vorhaben ausgelösten 
Mehrbedarfs im Bereich Kindertageseinrichtungen. Der Bedarf einer viergruppigen Kita wurde 
bereits im Rahmen der frühzeitigen Behörden- und Trägerbeteiligung bestätigt. Sie soll im Be-
reich der Mündelstraße mit ausreichend großem Außengelände entstehen. 
 
Der durch das Vorhaben ausgelöste Bedarf an öffentlichen Spielplatzflächen und öffentlich zu-
gänglichen Grünflächen soll nach den Maßgaben des KoopBLM innerhalb des Plangebiets 
hergestellt werden. Die mit Hilfe der konzeptionellen Betrachtungen bilanzierten Flächen (rund 
1.000 m² und 5.000 m²) sind im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens von den teilnehmen-
den Planungsteams in ihren Entwürfen nachzuweisen. Hierfür ist die Erarbeitung eines Frei-
raumkonzeptes notwendig.  
 
Zusammenhängende, ausreichend große und anspruchsvoll gestaltete Grünflächen sind ins-
besondere vor dem Hintergrund erforderlich, dass für das Bebauungskonzept eine hohe bauli-
che Dichte vorgesehen ist. Ein Großteil der Gebäude soll sechs bis acht Geschosse errei-
chen. Entlang der Zehntstraße und Bergisch Gladbacher Straße soll jedoch mit vier Geschos-
sen ein behutsamer Übergang zu der überwiegend denkmalgeschützten und ebenfalls vierge-
schossigen Nachbarbebauung sichergestellt werden. Ob einzelne Hochpunkte zur städtebau-
lichen Akzentuierung des zukünftig ausschließlich gewerblich genutzten Bereichs sinnvoll 
sind, soll im Qualifizierungsverfahren geprüft werden. 
 
Im Qualifizierungsverfahren ist auch zu prüfen, welche städtebaulichen Strategien sinnvoll 
sind, um eine „qualitätsvollen Dichte“ im Sinne des vom Rat der Stadt Köln am 23. März 2023 
beschlossenen „Köln-Katalogs“ zu sichern. Das Areal liegt im Bereich der Dichtekategorie „in-
nere Stadt“ mit einer empfohlenen Quartiersdichte von ˃ 1,2, was einer baulichen Geschoss-
flächenzahl (GFZ) von ˃ 2,0 entspricht. Die geplante Dichte entspricht allerdings bereits der 
nächst höheren Dichtekategorie „Innenstadt“ (GFZ > 2,8). Der Köln Katalog schlägt für diese 
Fälle entsprechende Strategien z.B. zur grünen Vielfalt oder zur Nutzungsvielfalt vor, die in die 
Auslobung aufgenommen werden.  
 
Derzeit ist das Plangebiet einseitig von der Bergisch Gladbacher Straße erschlossen und all-
seitig umzäunt. Das Areal soll sich künftig auch zur Zehnt- und Mündelstraße öffnen. Eine Er-
schließung mit dem PKW soll ausschließlich von der Zehnstraße aus erfolgen, sodass auf 
dem Areal lediglich Fuß- und Radwege vorgesehen werden können. Sie sollen zum einen 
kurze Wege im und um das neue Quartier sichern und zum anderen das Plangebiet durch 
eine gute Durchlässigkeit besser in den Stadtteil integrieren. 
 
Die Unterbringung der erforderlichen privaten Stellplätze soll in Tiefgaragen erfolgen. An wel-
cher konkreten Stelle eine Zu- und Ausfahrt mit möglichst wenig Einfluss auf den Straßenver-
kehr sinnvoll ist, soll mit Hilfe eines Fachgutachters bzw. -planers geklärt werden. Auf Grund-
lage der vom Rat der Stadt Köln am 17.03.2022 beschlossenen Stellplatzsatzung wird die An-
zahl der notwendigen Stellplätze und Fahrradabstellplätze ermittelt. Es soll im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens ein Mobilitätskonzept erarbeitet werden, das unterschiedliche Maß-
nahmen für mögliche Abminderungen der Stellplatzanzahl vorschlagen soll (Car-Sharing etc.). 
 
Für das Vorhaben kommen die am 17. März 2022 vom Rat der Stadt Köln beschlossenen 
"Leitlinien zum Klimaschutz in der Umsetzung nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln" zur 
Anwendung. Eine Anwendungszustimmung der Vorhabenträgerin liegt dem Stadtplanungsamt 
vor. Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes (Neubau) können nach dem derzeitigen Kennt-
nisstand negative Auswirkungen auf den Klimaschutz durch die Emission des Klimaschadga-
ses Kohlendioxid (CO2) nicht ausgeschlossen werden. Im weiteren Verlauf des Bebauungs-
planverfahrens werden Maßnahmen zur Minderung der Emission des Klimaschadgases ent-
sprechend der Klimaleitlinien geprüft. Hinsichtlich der Gebäudeeffizienz wird die Anforderung 
gestellt, dass mindestens der Standard „KfW-Effizienzhaus 40 EE“ erreicht wird (Alternativen 
und Ersatzmaßnahmen möglich). Darüber hinaus wird der Einsatz von Photovoltaik gefordert. 
 
Nach den gesetzlichen Vorgaben findet zudem eine Bewertung der Umweltbelange statt. Hier-
für werden verschiedene Umweltgutachten erstellt (siehe Kapitel 8 in Anlage 2).

5 
Das Plangebiet hat eine gewerbliche Vornutzung. Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes 
können nach dem derzeitigen Kenntnisstand auch positive Effekte für den Klimaschutz erzielt 
werden. Nahezu vollständig versiegelte Gewerbeflächen werden zu gemischt-genutzten Flä-
chen mit modernen Gebäuden umgewandelt, die aufgrund der heute geltenden Regelwerke 
zur Energieeinsparung, die Anforderungen der Klimaleitlinien und durch einen deutlichen hö-
heren Anteil an Vegetationsflächen geringe Emissionen erwarten lassen.  
 
Die aktuellen Anforderungen an den Klimaschutz sind auch Gegenstand des Qualifizierungs-
verfahrens, so dass unterschiedliche städtebauliche Ansätze zur Bewältigung Grundlage für 
das weitere Bebauungsplanverfahren werden können. 
 
Durch die Lage im verdichteten Innenbereich können Wärmeinseleffekte, eine tagsüber hohe 
Aufheizung, sowie ein verminderter Luftaustausch auftreten. Die Planung führt zu einer Verrin-
gerung der derzeitigen Flächenversiegelung im Plangebiet und wirkt sich somit positiv auf das 
lokale Versickerungspotenzial und die Verdunstung aus. Im weiteren Verfahren wird geprüft, 
welche weiteren Maßnahmen ergriffen werden können, um dem Klimawandel entgegenzuwir-
ken oder um der Anpassung an den Klimawandel zu dienen. 
 
 
 
Anlagen 
 
1 Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
2 Erläuterungstext zum städtebaulichen Konzept 
3 Städtebauliche Strukturskizze 
4 Übersicht Planungsprozess

einzelne Hochpunkte
sind im Qualifizierungs-
verfahren zu prüfen
VI-VIII*
gegenüberliegenden
Denkmalschutz
beachten
ggf. Gebäudeerhalt
Quartiersplatz
Gewerbenutzung
Wohnnutzung / Freiraum
rd. 5.000 m² begrünter 
zusammenhängender Freiraum
(öffentlich zugänglich)
öffentlicher Spielplatz
rd. 1.000 m²
Erschließung Fuß / Rad
Abgrenzung
Geschossigkeit
Maßstab 1 : 2.000
VI - VIII *IV - V
III
IV - VGRZ 1,0
GFZ 3,6
GRZ 0,6
GFZ 3,2 GRZ 0,6
GFZ 4,1
GRZ 1,0
GFZ 3,1
IV - VIII
IV
IV
IV
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
Maßstab  1 : 5 000
N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
 Leidenhausener Straße
in Köln - Porz - Eil
0 10050 200 300 Meter
Städtebauliche Strukturskizze zum Planungsvorhaben
Mündel-/Zehntstraße
in Köln-Mülheim
einzelne Hochpunkte
sind im Qualifizierungs-
verfahren zu prüfen
VI-VIII*
gegenüberliegenden
Denkmalschutz
beachten
ggf. Gebäudeerhalt
Quartiersplatz
Gewerbenutzung
Wohnnutzung / Freiraum
rd. 5.000 m² begrünter 
zusammenhängender Freiraum
(öffentlich zugänglich)
öffentlicher Spielplatz
rd. 1.000 m²
Erschließung Fuß / Rad
Abgrenzung
Geschossigkeit
Maßstab 1 : 2.000
VI - VIII *IV - V
III
IV - VGRZ 1,0
GFZ 3,6
GRZ 0,6
GFZ 3,2 GRZ 0,6
GFZ 4,1
GRZ 1,0
GFZ 3,1
IV - VIII
IV
IV
IV
3
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
Maßstab  1 : 5 000
N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
 Leidenhausener Straße
in Köln - Porz - Eil
0 10050 200 300 Meter

1 
 
Anlage 2 
 
Erläuterungen zum städtebaulichen Planungskonzept 
 
Arbeitstitel: Mündel-/ Zehntstraße in Köln-Mülheim 
 
  
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
1.1 Anlass der Planung 
Das ehemalige Brauerei-Gelände der Radeberger Gruppe in Köln-Mülheim stellt eine wich-
tige Konversionsfläche für die städtebauliche Entwicklung des Bezirks Mülheim dar. Mit sei-
ner gut erschlossenen Lage in Nachbarschaft zu dem Gewerbe-, Industrie- und Kulturstand-
ort „Carlswerk“ und eingebettet in einen Wohnstandort bietet es ideale Voraussetzungen für 
die Ansiedlung eines neuen gemischten Quartiers. 
 
Das rund 25.500 m² große Gelände an der Bergisch Gladbacher Straße 116 - 134 wurde von 
der Cube Asset 24 GmbH aus Leverkusen (Vorhabenträgerin) 2021 mit folgenden Entwick-
lungszielen erworben:  
 
1.2 Ziel der Planung 
Das bis Ende 2021 als Brauereistandort genutzte Gelände soll städtebaulich qualifiziert und 
einer neuen gemischten Nutzung mit ca. 70 % Gewerbe und 30 % Wohnen zugeführt wer-
den. Die im Vorfeld durchgeführte städtebauliche Studie zeigt auf, dass etwa 48.000 m² BGF 
gewerbliche Nutzung, etwa 20.000 m² BGF Wohnen was rund 220 Wohneinheiten ent-
spricht, und eine Kita-Nutzung von etwa 1.000 m² BGF möglich und nachbarschaftsverträg-
lich sind (Anlage 3). 
 
Das Vorhaben kann zur Deckung des hohen Bedarfs an Gewerbeflächen und neuem Wohn-
raum in gut erschlossener, integrierter Lage beitragen. Weiteres Ziel der Planung ist somit 
die langfristige Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen und die Erschließung von 
neuem Wohnraum. 
 
 
2. Verfahren  
 
Voraussetzung für eine geordnete städtebauliche Entwicklung ist die Schaffung von neuem 
Planungsrecht, da der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 71481/04 für nahezu das ganze 
Plangebiet eine rein gewerbliche Nutzung (GE) – mit Ausnahme eines kleinen Teilbereichs 
im Südwesten, wo eine besondere Wohnnutzung (WB) zulässig ist - zulässt.  
 
Da es sich um einen Bebauungsplan zur Nachverdichtung einer bebauten innerstädtischen 
Fläche, d. h. um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Abs. 1 Satz 1 
BauGB handelt, soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan (VEP) im beschleunigten Ver-
fahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden. Die 
zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) inner-
halb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans wird bei einer Plangebietsgröße von circa 
2,5 ha und einer angenommenen überbaubaren Grundstücksfläche GRZ von 0,4 bis 0,6 un-
ter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB von 20.000 m² liegen.

2 
 
Der Bebauungsplan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufge-
stellt. Die Grundstücke im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes befin-
den sich bis zum Satzungsbeschluss in der Hand einer Vorhabenträgerin, so dass die Anfor-
derungen des § 12 BauGB erfüllt sind. Die Vorhabenträgerin wird in einem Durchführungs-
vertrag zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer 
bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet. 
 
Mit dem vorliegenden Planungskonzept wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die 
einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über 
die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglichkeitsgesetz des 
Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen. Zudem ist eine Beeinträchtigung der 
in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter – Gebiete von gemeinschaftlicher Be-
deutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes – 
nicht zu erwarten. Es bestehen auch keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der 
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgeset-
zes (BImSchG). 
 
Die Verfahrenserleichterungen des § 13 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB können in An-
spruch genommen werden. Von der formalen Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom 
Umweltbericht nach § 2 a BauGB und von der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 
Abs. 4 BauGB wird abgesehen; § 4 c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. 
Die relevanten Umweltbelange werden untersucht und in die Abwägung eingestellt. 
 
Das Vorhaben unterliegt den Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells (KoopBLM, Fas-
sung 2017). 
 
Die Vorhabenträgerin hat eine städtebauliche Planungsvariante entwickelt, die zunächst als 
Grundlage für den weiteren Prozess dient. Vor Einleitungsbeschluss wurde die Beteiligung 
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 BauGB auf Basis 
der erarbeiteten präferierten Planungsvariante durchgeführt. Die Ergebnisse der Beteiligung 
fließen in die Aufgabenstellung des gemäß Kooperativen Baulandmodells durchzuführenden 
Qualifizierungsverfahrens ein. 
 
Auch die Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sollen dabei Berücksichti-
gung finden. Hierfür soll die städtebauliche Strukturskizze (siehe Anlage 3) zur Einsicht-
nahme im Bürgeramt Mülheim ausgehängt werden. Darüber hinaus soll der Öffentlichkeit 
Gelegenheit gegeben werden, sich im Rahmen der „Zwischenpräsentation“ des zweiphasi-
gen Wettbewerbs über die ersten Entwurfsansätze zu informieren 
 
 
3. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
3.1 Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Stadtteils Köln-Mülheim im Stadtbezirk Mülheim 
(Bezirk 9). Mülheim liegt direkt am Rhein und schließt rechtsrheinisch an den Norden der 
Kölner Innenstadt an. Es ist der bevölkerungsreichste Stadtteil und wird geprägt durch große 
Industrie- und Gewerbeflächen, die Mülheim bereits im 19. Jahrhundert zu einem bedeuten-
den Standort aufstrebender, großflächiger Industrieunternehmen (Textilindustrie, Kabel-, 
Draht- und Motorenproduktion) machten. Der Stadtteil wird sozial und räumlich bis heute von 
der Deindustrialisierung bzw. den Umstrukturierungsprozessen der ehemals beherrschenden 
Industrien geprägt. Die Siedlungsstruktur wird charakterisiert durch Gründerzeitviertel, Zei-
lenbauten aus der Nachkriegszeit, vereinzelten Siedlungsgroßstrukturen und Reihenhaus-
siedlungen. 
Dienstleistungen, Einzelhandel und Infrastruktur konzentrieren sich überwiegend rund um 
den Wiener Platz und die Frankfurter Straße, Berliner Straße, Keupstraße und Buchheimer 
Straße.

3 
 
 
Das Plangebiet liegt am östlichen Rand des Stadtteils Mülheim, in direkter Nachbarschaft zur 
Keupstraße, sodass es als gut in den Siedlungszusammenhang integriert bezeichnet werden 
kann, obwohl es sich derzeit noch in Insellage befindet und kaum mit der Umgebung vernetzt 
ist. 
 
Das schulische Angebot in Gehweite von etwa 1 km umfasst eine Grundschule, eine Förder-
schule, zwei Gymnasien und zwei Realschulen. Die städtische Kita „Genovevastraße“ und 
ein Familienzentrum auf der Keupstraße sind fußläufig zu erreichen. 
 
Durch die fußläufige Nähe zum Stadtbahn-Knotenpunkt Wiener Platz und den überregiona-
len Bahnhof „Köln-Mülheim“ bzw. zu mehreren Bushaltestellen und die direkte Lage an der 
Bergisch Gladbacher Straße, die als Bundesstraße 506 gewidmet ist, kann die Anbindung 
des Plangebiets an das Nahverkehrs-und Straßennetz insgesamt als gut bezeichnet werden.  
 
3.2 Größe und Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet umfasst die Grundstücke Zehntstraße 6 und Bergisch Gladbacher Straße 
116 - 134 der Vorhabenträgerin. Im Norden begrenzt die Bergisch Gladbacher Straße das 
Gebiet. Im Osten grenzt es an einen mehrgleisigen Bahndamm, der Schienenwege für den 
reinen S-Bahn-Betrieb, den Fern-, Regional, S-Bahn- und Güterverkehr und vorwiegenden 
Güterverkehr führt. Die Mündelstraße bildet den südlichen Abschluss des Plangebietes. Im 
Westen verläuft die Grenze entlang der zwei mit Mehrparteienhäusern bebauten Grundstü-
cke Zehntstraße 4 und 6 und der Zehntstraße. Das Mehrparteienhaus Zehntstraße 6 liegt in-
nerhalb des Geltungsbereichs. 
 
Sämtliche 31 Flurstücke des Vorhabenbereiches liegen innerhalb der Flur 003, Gemarkung 
Mülheim und umfassen eine Fläche von insgesamt 25.336 m². Eine genaue Abgrenzung ist 
der Plandarstellung zu entnehmen (Anlage 1).  
 
Die Straßenflächen der Bergisch Gladbacher Straße, der Zehntstraße und der Mündelstraße 
sind bis zu ihrer Straßenmitte Bestandteil des Bebauungsplans, um die Anbindung der Quar-
tierserschließung an die umgebenden Straßen planungsrechtlich zu sichern. 
 
3.3 Bestandssituation 
Plangebiet: 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein ehemaliges Brauerei-Gelände mit Verwaltungs-
gebäuden und großen, zum Teil überdachten Lagerflächen sowie mit Produktionsstätten 
samt Rundsilos. Die Nutzung der Brauerei wurde Ende 2021 aufgegeben und die techni-
schen Produktionsanlagen abgebaut. Seitdem steht das Gelände leer und wird derzeit auch 
nicht anderweitig zwischengenutzt. 
  
Entlang der Bergisch Gladbacher Straße ergibt sich hinsichtlich der Bestandsgebäude ein 
diverses Bild. Am Knotenpunkt zwischen Bergisch Gladbacher Straße und Zehntstraße be-
findet sich ein regelmäßig durchfensterter dreigeschossiger Verwaltungsbau, dessen Fenster 
im Erdgeschoss aus Glasbausteinen bestehen. Die sich anschließenden, ehemals das Stra-
ßenbild prägenden Rundsilos zur Lagerung der Rohstoffe für die Bierproduktion sind mit 
Wegzug der Produktion ebenfalls abgebaut worden. Westlich des Brauhauses, dessen Er-
halt überprüft werden soll, steht eine Produktionsanlage an, die zur Straße eine geschlos-
sene, fensterlose Fassade aufweist. Das Brauhaus an sich korrespondiert mit der gründer-
zeitlich geprägten gegenüberliegenden Bebauung. Es ist dreigeschossig mit ausgebautem 
Dachgeschoss und somit etwas niedriger als die Gebäude der anderen Straßenseite.  
Vor dem Bahndamm befindet sich ein dreigeschossiger Verwaltungsbau aus den 90er Jah-
ren. Den Abschluss der straßenbegleitenden bestehenden Bebauung bildet eine eingeschos-
sige Halle mit Tor. Sie ist Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, aber nicht des Vor-
haben- und Erschließungsplanes.

4 
 
Der rückwärtige Bereich des Plangebietes ist geprägt von Lagerhallen und -flächen. 
Durch die beschriebene ehemalige Nutzung ist nahezu das gesamte Plangebiet versiegelt. 
Einzig entlang eines Abschnitts von ca. 75 m Länge an der südlich angrenzenden Mündel-
straße findet sich eine Heckenstruktur mit wenigen kleinen Einzelbäumen, die die Lagerflä-
che für Getränkekästen optisch vom Straßenraum trennte. Das gesamte Gebiet ist umzäunt. 
 
Nähere Umgebung: 
Hinsichtlich der Nutzung liegt das Gewerbegebiet derzeit in einer Insellage, eingebettet in ein 
gründerzeitlich strukturiertes, gewachsenes Stadtquartier und aufgelockerte Nachkriegsbe-
bauung, die vornehmlich dem Wohnen dienen.  
Die fußläufige Nachbarschaft zum Gewerbestandort Carlswerk, der sich im Wandel vom In-
dustriegebiet der Kabel- und Drahtindustrie hin zu einem Standort für Medien, Kultur, Freizeit 
und Gewerbe befindet, bietet Potenzial für Synergieeffekte. 
Im Westen befindet sich der Evangelische Friedhof Köln-Mülheim. Die nahe gelegene Keup-
straße im Nordwesten des Plangebietes stellt mit einem dichten Besatz an Einzelhandel, 
Gastronomie und Dienstleistungen einen zentralen Versorgungsbereich dar. 
 
Die dem Plangebiet gegenüberliegende Straßenseite der Bergisch Gladbacher Straße ist 
überwiegend mit Gebäuden aus der Gründerzeit mit vier Vollgeschossen bebaut, die eine 
Traufhöhe von 13 bis 14 m erreichen. Es handelt sich um Wohngebäude, die nur vereinzelt 
im Erdgeschoss Handwerksbetriebe wie eine Bäckerei oder einen Malerbetrieb beherbergen. 
Ein Großteil der Gebäude unterliegt hier dem Denkmalschutz. 
 
Der das Plangebiet westlich begrenzende Abschnitt der Zehntstraße ist an seinen Rändern 
vier bis fünfgeschossig mit Traufhöhen von bis zu 15 m bebaut und ebenfalls vorwiegend 
eine Wohnlage. Einzig das zweigeschossige mittlere Gebäude wird gewerblich genutzt. 
 
Die südlich anschließende Bebauung der Mündelstraße ist etwas niedriger als die in den vor-
genannten Straßen. Die Zeilenbebauung aus der Nachkriegszeit ist nur dreigeschossig und 
dient ausschließlich dem Wohnen. Daran schließen sich zwei grenzständig aneinander an-
gebaute Einfamilienhäuser mit Vorgärten an, die über zwei respektive drei Vollgeschosse 
verfügen. Auf dem letzten Abschnitt der Mündelstraße findet sich ein gewerblich genutzter 
Garagenhof mit einem eingeschossigen Flachbau, der Büros beherbergt. 
 
Der östlich verlaufende Bahndamm mit seinen über zehn Schienentrassen stellt eine räumli-
che Zäsur dar. 
 
3.4 Erschließung 
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt derzeit über die Bergisch Gladbacher Straße, die 
als Bundesstraße 506 in Köln-Mülheim beginnt und nach Wipperfürth führt. Die Autobahn 
A3, Anschlussstelle Köln-Dellbrück, ist über die Bergisch Gladbacher Straße in etwa 3 Fahr-
minuten zu erreichen. Damit ist das Plangebiet gut an den Kölner Autobahnring und das 
wichtige Regional- und Fernstraßennetz angeschlossen. 
 
Von der westlich verlaufenden Zehntstraße und südlich angrenzenden Mündelstraße, die als 
Quartiersstraßen ausgebaut sind, besteht keine Erschließung, da das Plangebiet gänzlich 
umzäunt ist. Künftig kann das Gebiet auch über diese beiden Straßen erschlossen werden.  
 
Über den fußläufig in etwa 800 m erreichbaren Bahnhof „Köln-Mülheim“ ist das Plangebiet 
gut an den öffentlichen Nahverkehr – Regionalbahn, S-Bahn, Straßenbahn und Bus – ange-
bunden. Dieses gebündelte Angebot aus vier Regionalbahnen, zwei S-Bahnen, den Stadt-
bahnlinien 13 und 18 und vier Buslinien wird durch zwei weitere Bushaltestellen in etwa 200 
bis 300 m Laufentfernung zum Plangebiet ergänzt. In direkter Nachbarschaft verkehrt die 
Buslinie 150 zwischen dem Bahnhof „Köln-Mülheim“ und Kalk und die Linie 159 zwischen 
Buchheim und Poll.

5 
 
Für Zufußgehende gibt es an der Bergisch Gladbacher Straße, der Zehnstraße und der Mün-
delstraße beidseitig ausgebaute Gehwege. Der Radverkehr wird in den in Rede stehenden 
Straßen auf der Fahrbahn zusammen mit dem motorisierten Verkehr geführt. Einzig in der 
Zehnstraße und auf einem Abschnitt der Bergisch Gladbacher Straße von etwa 60 m sind 
Straßenbäume gepflanzt. 
 
3.5 Wasser- und Energieversorgung 
Es wurde noch keine Leitungsabfrage im Vorfeld der frühzeitigen Behörden- und Trägerbe-
teiligung durchgeführt. Es wird davon ausgegangen, dass die Gas-, Wasser- und Stromver-
sorgung über die Bergisch Gladbacher Straße sowie über die Mündel- und Zehntstraße si-
chergestellt sind. 
 
 
4. Planungsvorgaben 
 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan stellt das Plangebiet als „Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB)“ dar. Die 
Planziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes entsprechen somit den Darstellungen 
des Regionalplans. 
 
4.2 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Köln ist das Plangebiet als „Gewerbefläche“ darge-
stellt. Entsprechend der geplanten gemischten Nutzung des neuen Quartiers besteht die 
Notwendigkeit, den Flächennutzungsplan anzupassen („Gemischte Baufläche“). Es ist beab-
sichtigt, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB den Flächennutzungsplan im Wege der Berichti-
gung anzupassen. 
 
 
4.3 Landschaftsplan 
Im Landschaftsplan (LP) ist das Plangebiet als „Innenbereich gemäß § 34 BauGB“ und „Bau-
flächen gemäß BP (Bebauungsplan)“ dargestellt. 
 
4.4 Bebauungsplan 
Für das Plangebiet existiert der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 71481/04. Für nahezu das 
gesamte Areal wird ein Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 2,4 festge-
setzt.  
In diesem Gewerbegebiet weist der Bebauungsplan zwei Bauzonen aus. Die Bauzone 2 ver-
läuft entlang der umgebenden Straßen. Innerhalb dieser Bauzone werden zwei unterschiedli-
che Höhen für die Bebauung festgesetzt: entlang der Bergisch Gladbacher Straße und im 
Bereich der Kreuzung mit der Zehnstraße darf die Bebauung 14,50 m erreichen, an der 
Zehnstraße nur 13,00 m.  
Die Bauzone 1 trifft Festsetzungen für die rückwärtige Bebauung des Plangebietes. Dort dür-
fen die baulichen Anlagen 19,00 m erreichen. Ausgenommen hiervon sind Anlagen, die aus 
produktionstechnischen Gründen diese Höhe überschreiten müssen.  
Im Süden wird eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern festgesetzt, die ak-
tuell als Heckenstruktur mit Einzelbäumen auf dem Gelände besteht. Die Mehrparteienhäu-
ser Zehntstraße 2 bis 6 sind als besonderes Wohngebiet planungsrechtlich gesichert. 
Der rechtskräftige Bebauungsplan bezieht auch die umliegenden Blockrandstrukturen an der 
Zehnt- und Bergisch Gladbacher Straße mit ein. Auch diese werden als besondere Wohnge-
biete festgesetzt. Gleiches gilt für einen Teil der südlich angrenzenden Zeilenbebauung. 
 
Für einen Teil des bestehenden Bebauungsplans wird ein neuer vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan aufgestellt (Anlage 1).

6 
 
 
 
4.5 Das Kooperative Baulandmodell Köln (KoopBLM) 
Zur Stärkung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus wurde vom Rat der Stadt Köln am 
17.12.2013 das Kooperative Baulandmodell beschlossen und mit Bekanntmachung im Amts-
blatt am 24. Februar 2014 in Köln eingeführt. 
 
Ziel des Modells ist es, sowohl den öffentlich geförderten Wohnungsbau und das preiswerte 
Wohnungsmarktsegment zu stärken, als auch die Vorhabenträger eines Bebauungsplanver-
fahrens an den planbedingten Folgekosten (zum Beispiel Kindertageseinrichtungen, öffentli-
che Spielplätze, etc.) zu beteiligen. Es ist Teil des Stadtentwicklungskonzepts Wohnen. Mit 
Ratsbeschluss vom 04.04.2017 wurde das Modell weiterentwickelt und fortgeschrieben. Die 
aktuelle Fassung ist mit Bekanntmachung vom 10.05.2017 in Kraft getreten. 
 
Das Modell ist bei allen Vorhaben anzuwenden, für die eine verbindliche Bauleitplanung Vo-
raussetzung für die Schaffung von Planungsrecht ist und die (unter anderem) die Schaffung 
von Baurecht für Wohnzwecke zum Ziel haben. Die Anwendung erfolgt unter den nachfol-
gend benannten Aspekten, die in der weiteren Planung vertieft werden. 
 
4.5.1 Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Bei Vorhaben, bei denen eine Geschossfläche von mindestens 1.800 m² oder mindestens 20 
Wohneinheiten entstehen, sind mindestens 30 % der geplanten Geschossfläche für Wohn-
zwecke im öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten.  
 
Für diese Planung ergibt sich insgesamt rechnerisch voraussichtlich ein Bedarf von etwa: 
 
20.000 m² GF Wohnen / 90 m² Wohnung = 222 WE > 67 WE 
 
4.5.2 Soziale Infrastruktur 
Der ursächliche Mehrbedarf im Bereich Kindertageseinrichtung soll nachgewiesen werden, 
wenn im Stadtteil keine ausreichenden Kapazitäten im Bestand verfügbar sind. Der Bedarf 
einer viergruppigen Kita wurde bereits im Rahmen der frühzeitigen Behörden- und Trägerbe-
teiligung bestätigt. 
 
4.5.3 Öffentliche Spielplätze 
Der durch das Vorhaben ausgelöste Bedarf an öffentlichen Spielplatzflächen soll innerhalb 
des Plangebiets nach den Vorgaben der Stadt Köln hergestellt werden und unentgeltlich, 
kosten- und lastenfrei an die Stadt Köln übertragen werden. Je Einwohner ist eine öffentliche 
Spielplatzfläche von 2 m² vorzusehen. Dabei wird von einer Erstbelegungsquote von 2,3 Ein-
wohnern pro Wohneinheit ausgegangen. Die Mindestgröße eines öffentlichen Spielplatzes, 
der zweckmäßig zu gestalten und zu betreiben ist, beträgt 500 m². Unterhalb des maßgebli-
chen Schwellenwerts ist der Mehrbedarf alternativ abzulösen. 
 
Voraussichtlicher Bedarf: etwa 1.000 m² öffentliche Spielplatzfläche (222 WE x 2,3 EW x 2 
m²).  
 
4.5.4 Öffentliche Grünflächen 
Gemäß Kooperativem Baulandmodell ist der durch das Vorhaben ausgelöste Bedarf an öf-
fentlichen Grünflächen zu ermitteln und möglichst innerhalb des Plangebiets nachzuweisen. 
Es wird davon ausgegangen, dass je Einwohnerin beziehungsweise Einwohner im Plange-
biet ein Bedarf von 10 m² öffentliche Grünfläche begründet wird. Die Mindestgröße einer öf-
fentlichen Grünfläche, die zweckmäßig zu gestalten und zu betreiben ist, beträgt 5.000 m². 
Unterhalb des Schwellenwerts ist der Mehrbedarf alternativ abzulösen. 
 
Voraussichtlicher Bedarf: etwa 5.100 m² öffentlich zugängliche Grünfläche (222 WE x 2,3 
EW x 10 m²).

7 
 
 
4.5.5 Qualifizierungsverfahren 
Bei Vorhaben, bei denen Baurecht für mehr als 75 Wohneinheiten oder unabhängig von der 
Anzahl der Wohneinheiten eine Geschossfläche für Wohnzwecke von 6.750 m² geschaffen 
wird, ist ein Qualifizierungsverfahren als Grundlage der Planung durchzuführen. 
 
Beabsichtigt ist eine Mehrfachbeauftragung von mindestens sechs Planungsteams mit einer 
zweiphasigen Bearbeitung der städtebaulichen und freiräumlichen Entwürfe. 
 
4.5.6 Anwendungszustimmung 
Die Anwendungszustimmung der Vorhabenträgerin liegt vor. Darin stimmt sie auch der An-
wendung der nachfolgend erläuterten städtischen Klimaschutzleitlinien zu.  
 
4.6 Leitlinien zum Klimaschutz in der Umsetzung nicht-städtischer Neubauvorhaben in 
Köln  
Der Rat hat die Leitlinien zum Klimaschutz in der Umsetzung nicht-städtischer Neubauvorha-
ben in Köln (Klimaleitlinien) am 17.03.2022 beschlossen.  
 
Ziel der Leitlinien ist die maximale Reduzierung der CO2-Emissionen im gesamten Gebäu-
debereich. Die Leitlinien geben verbindliche Vorgaben und Empfehlungen zum energeti-
schen Klimaschutz bei der Neuaufstellung von Bebauungsplänen sowie bei der Veräußerung 
und Erbbaurechtsbestellung kommunaler Flächen vor. 
 
Die Umsetzbarkeit der Anforderungen an den Gebäudeeffizienzstandard werden im Bebau-
ungsplanverfahren fortlaufend geprüft und abschließend durch ein Testat bestätigt, das An-
lage zum städtebaulichen Vertrag wird.  
 
Folgende Anforderungen zum Gebäudeeffizienzstandard sind zu erfüllen: 
1. Standard KfW-Effizienzhaus 40 EE oder besser 
 
Alternative, 
sofern die EE-Klasse nachweislich nicht erreicht werden kann: 
• Kfw40 oder besser + Anschluss an Fernwärme 
 
Ersatzmaßnahme, 
sofern auch die Anschlussmöglichkeit an das Kölner Fernwärmenetz nicht gegeben 
ist: 
• Kfw40 oder besser + U-Werte 
o ≤ 0,15 W/m²K für opake Bauteile und 
o ≤ 0,8 W/m²K für transparente Bauteile der wärmeübertragenden Gebäude-
hülle  
• Erstellung eines Energiekonzeptes  
 
2. Einsatz von Photovoltaik (Anlagengröße mind. 1 kWp pro Gebäude, ggf. über Pachtmo-
dell mit Energieversorger umsetzbar) 
 
Folgende Empfehlungen sind zu prüfen: 
• Solarenergetische Optimierung des städtebaulichen Entwurfs 
• Passive Maßnahmen zum Schutz vor sommerlicher Überhitzung statt aktiver Kühlung  
• Dach- und Fassadenbegrünung 
• Förderung alternativer Formen klimaneutraler Mobilität über Mobilitätskonzept

8 
 
 
 
4.7 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Köln 
Das Plangebiet grenzt im Nordwesten an das „Stadtteilzentrum Mülheim Keupstraße“ des 
vom Rat am 17. Dezember 2013 beschlossenen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Köln 
an. 
 
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept stuft das Stadtteilzentrum mit Versorgungsfunktion 
für die Stadtviertel Keupstraße, Schanzenstraße und Mülheimer Stadtgarten als untypisches, 
hochspezialisiertes Stadtteilzentrum mit deutlichem Schwerpunkt des Angebotes im türkisch 
/ orientalisch geprägten Einzelhandel (hier vor allem im langfristigen Bedarf) sowie in der 
Gastronomie ein. Es verfügt über eine kleinteilige Geschäftsstruktur und auffallende Individu-
alität des Angebots. 
 
4.8 Köln Katalog 
Der Köln-Katalog wurde am 23. März 2023 vom Rat der Stadt Köln als Konzept für eine 
nachhaltige Stadtentwicklung beschlossen. Als städtebauliches Entwicklungskonzept (§ 1 
Abs. 6 Nr. 11 BauGB) ist der Köln-Katalog bei bebauungsplanrelevanten Vorhaben zu be-
rücksichtigen, dies erfolgt unter dem Aspekt der Abwägung im Abgleich mit anderen Belan-
gen. 
 
Der Köln-Katalog zeigt wie kompakte und somit flächensparende Quartiere, die sozial und 
funktional durchmischt sind, das Prinzip der kurzen Wege verfolgen, ausreichend Grünflä-
chen aufweisen und nachhaltig sind, in Köln entwickelt werden können. Als Schlüsselprojekt 
der Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ vertieft und konkretisiert der Köln-Katalog de-
ren Leitsätze und Ziele. Er entwickelt anschauliche und flächensparende Quartierstypologien 
für die Zieldichten, die in der Stadtstrategie für neue Quartiere vorgesehen sind. Dazu wird in 
drei unterschiedliche Dichtekategorien unterschieden, die äußere Stadt, die innere Stadt und 
die Innenstadt. 
 
Das Areal liegt im Bereich der Dichtekategorie der inneren Stadt mit einer im Köln Katalog 
vorgesehenen Quartiersdichte von ˃ 1,2, was einer baulichen Geschossflächenzahl (GFZ) 
von ˃ 2,0 entspricht.  
 
Der Köln-Katalog findet für den zukünftig ausschließlich gewerblich genutzten Teilbereich 
entlang der Bergisch Gladbacher Straße und des Bahndamms keine Anwendung. 
 
 
5. Planungskonzept und Entwicklungsziele  
Das neue gemischt genutzte Gewerbe- und Wohnquartier soll eine attraktive und seiner 
künftigen Nutzung angemessene städtebaulich-architektonische Dichte und Gestaltung er-
halten.  
Die Vorhabenträgerin hat im Vorfeld eine städtebauliche Studie mit Variantenuntersuchung 
zu Nutzungsschwerpunkten und Gebäudekubaturen durchführen lassen.  
Das in den 5.1 bis 5.4 beschriebene Planungskonzept stellt die grundsätzliche Leitidee des 
Vorhabens unter den bisher bekannten Rahmenbedingungen dar. Diese wurde entspre-
chend der Ergebnisse und Hinweise aus der frühzeitigen Behörden- und Trägerbeteiligung 
angepasst bzw. in eine städtebauliche Strukturskizze übersetzt (Anlage 3)Im Rahmen eines 
Qualifizierungsverfahrens soll auf Basis der modifizierten Leitidee ein konkretes Bebauungs- 
und Freiraumkonzept erarbeitet werden, das Grundlage des Bebauungsplans sein wird.  
 
5.1 Bebauungskonzept 
Die in der städtebaulichen Studie und anhand der Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung 
gemäß §4(1) BauGB erarbeitete Variante sieht eine Zweiteilung des Areals vor. Einen ab-
schirmenden rein gewerblich genutzten Teil entlang der Bergisch Gladbacher Straße und der

9 
 
Bahntrasse und einen dahinterliegenden ruhigeren Teil, der gemischt genutzt werden soll 
(Anlage 3). 
Da die Bergisch Gladbacher Straße als Bundesstraße gewidmet ist, geht von ihr eine hohe 
Verkehrslärmbelastung aus. Städtebaulich ist daher anzustreben, eine möglichst geschlos-
sene und damit lärmabschirmende Bebauung umzusetzen. Das Brauhaus soll hinsichtlich 
einer Erhaltung und Sanierung im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens überprüft werden. 
Es ist aus Sicht der Vorhabenträgerin ein identitätsstiftendes Element, das die an diesem Ort 
aufgegebene „kölsche“ Brautradition darstellt und im Zusammenhang mit der künftigen Nut-
zung eine Reminiszenz an diese Nutzung ist. Ein weiterer Aspekt ist die Möglichkeit, mit die-
sem für das Plangebiet speziellen Baubestand nachhaltig umzugehen. Zugleich kann das 
Brauhaus mit dem direkt rückwärtig angegliederten Platz eine mögliche Eingangssituation in 
das neue Quartier und den Antritt für die öffentlich zugängliche Grünfläche bilden. Auf der 
rund 11.500 m² großen dahinterliegenden Teilfläche sollen mehrere Gebäude mit bis zu sie-
ben Geschossen in der Art angeordnet werden, dass ausreichend geschützte private, aber 
auch möglichst zusammenhängende öffentlich zugängliche Freiräume entstehen. Dabei soll 
die neue Bebauung an der Zehntstraße auf den Denkmalschutz des Bestandes auf der ge-
genüberliegenden Straßenseite Rücksicht nehmen und sich an den dortigen Gebäudehöhen 
orientieren. Nahe der Bahntrasse erscheinen ein oder wenige einzelne Hochpunkte mit über 
acht Geschossen städtebaulich verträglich und sinnvoll, um auch im rückwärtigen Bereich 
eine gewisse Sichtbarkeit ähnlich einem orientierenden Fixpunkt zu gewährleisten. Dies ist 
im Qualifizierungsverfahren zu überprüfen. 
 
Auf Grundlage des exemplarischen städtebaulichen Testentwurfes wird davon ausgegangen, 
dass die gewerblich genutzte und lärmabschirmende Bebauung entlang der Bergisch Glad-
bacher Straße eine Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) 
von etwa 3,1 bis 3,6 erreicht. Die Bebauung entlang des Bahndamms erreicht durch eine hö-
here Bebauung eine GFZ von knapp über 4. Die GRZ ist hier allerdings niedriger und wird 
bei etwa 0,6 liegen.  
Der gemischt als Wohn- und Freiraum genutzte rückwärtige Teil des Plangebietes soll eine 
GRZ von etwa 0,6 und eine GFZ von etwa 3,2 erreichen. 
 
Die vergleichsweise hohen GFZ-Werte spiegeln das städtebauliche Ziel wider, ein sehr urba-
nes Quartier an dieser Stelle zu schaffen und dabei dennoch ausreichend Freiräume zu er-
möglichen. Im Fall solch hoher Dichtewerte gilt es insbesondere sicherzustellen, dass ge-
sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind. Im Qualifizierungsverfahren ist daher die 
Einhaltung von bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen nachzuweisen. Darüber hinaus 
sind von den teilnehmenden Planungsteams städtebauliche Strategien nachzuweisen, wie 
dennoch eine „qualitätsvolle Dichte“ im Sinne des unter Absatz 4.8 erläuterten „Köln-Kata-
logs“ sichergestellt werden kann. Die geplante Dichte entspricht nicht der Dichtekategorie 
„innere Stadt“, sondern bereits der nächst höheren Dichtekategorie der „Innenstadt“ (Quar-
tiersdichte von ˃ 1,5 und einer GFZ von ˃ 2,8). Der Köln Katalog schlägt für diese Fälle ent-
sprechende Strategien z.B. zur grünen Vielfalt oder zur Nutzungsvielfalt vor, die in die Auslo-
bung aufgenommen werden. 
 
5.2 Nutzungskonzept 
Im Plangebiet sollen 70 % Gewerbe und 30 % Wohnen entstehen.  
Gemäß der exemplarischen städtebaulichen Variante erscheint die Realisierung von insge-
samt rund 70.000 m² BGF möglich. Hiervon sollen ungefähr 48.000 m² für die gewerbliche 
Nutzung, circa 20.000 m² für die Wohnnutzung und 1.000 m² für die Kita entfallen. Dies ent-
spricht ungefähr 222 Wohneinheiten. 
Gemäß den Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells sind rund 30 % der neuentstehen-
den Geschossfläche als geförderter Wohnungsbau zu realisieren.  
 
In das zukünftige Quartier wird eine viergruppige Kindertagesstätte mit dem für die Gruppen-
anzahl notwendigen Außenbereich integriert.

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Die Verortung einer Jugendeinrichtung im Plangebiet wird im Qualifizierungsverfahren über-
prüft. 
 
Das angestrebte Nutzungskonzept wird voraussichtlich im Bebauungsplan über die Gebiets-
ausweisungen „Gewerbegebiet“ (GE) nach § 8 und „urbanes Gebiet“ (MU) gemäß § 6a 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) gesichert. 
 
5.3 Erschließungskonzept 
Derzeit ist das Plangebiet einseitig von der Bergisch Gladbacher Straße erschlossen und all-
seitig umzäunt. Das Areal soll sich künftig auch zur Zehnt- und Mündelstraße öffnen. Eine 
Erschließung mit dem PKW soll ausschließlich von der Zehnstraße aus erfolgen, sodass auf 
dem Areal lediglich Fuß- und Radwege vorgesehen werden können. Sie sollen zum einen 
kurze Wege im und um das neue Quartier sichern und zum anderen das Plangebiet durch 
eine gute Durchlässigkeit besser in den Stadtteil integrieren. 
 
Die Unterbringung der erforderlichen privaten Stellplätze soll in Tiefgaragen erfolgen. An wel-
cher konkreten Stelle eine Zu- und Ausfahrt mit möglichst wenig Einfluss auf den Straßen-
verkehr sinnvoll ist, soll mit Hilfe eines Fachgutachters bzw. -planers geklärt werden. Auf 
Grundlage der vom Rat der Stadt Köln am 17.03.2022 beschlossenen Stellplatzsatzung wird 
die Anzahl der notwendigen Stellplätze und Fahrradabstellplätze ermittelt. Es soll im Rah-
men des Bebauungsplanverfahrens ein Mobilitätskonzept erarbeitet werden, das unter-
schiedliche Maßnahmen für mögliche Abminderungen der Stellplatzanzahl vorschlagen soll 
(Car-Sharing etc.). 
 
5.4 Freiraumkonzept 
Die Erschließungs- und Platzräume des neuen Quartiers sollen eine attraktive Gestaltung 
und hohe Aufenthaltsqualität erhalten. Aufgabe ist es, für die unterschiedlichen Bedürfnisse 
der Nutzergruppen qualitativ hochwertige Freiflächen in ausreichendem Umfang bereitzustel-
len. Hierzu zählen private Gartenflächen, private Kleinkindspielflächen und gemeinschaftlich 
nutzbare Freiflächen (öffentlich bzw. öffentlich zugänglich Spielplatz- und Grünflächen). 
 
Wie zuvor erwähnt, wird der Bedarf an Freiflächen auf rund 1.000 m² öffentlichen Spielplat-
zes und etwa 5.100 m² öffentlich zugänglicher Grünfläche / Freiraum beziffert. 
 
Das Strukturkonzept (Anlage 3) sieht einen öffentlich zugänglichen Quartiersplatz hinter dem 
bestehenden Brauhaus, dessen Erhalt noch überprüft werden muss, vor. Von diesem Antritt 
aus schließt sich ein möglichst grüner und zusammenhängender Freiraum an, in dem die 
Wohngebäude verortet sind. Dieser Freiraum soll mit einem Wegenetz ergänzt werden, dass 
unter anderem eine weitere Verbindung in Nord-Süd-Richtung für die Öffentlichkeit ermög-
licht und von den öffentlichen Straßen aus einsehbar ist. Durch den Bahndamm im Osten ist 
keine Verbindung in Ost-West-Richtung möglich. 
 
Der öffentliche Spielplatz soll nach Maßgabe der zuständigen Dienststelle möglichst direkt 
über eine öffentliche Straße erreichbar sein. Die Flächen dürfen nicht unterbaut sein. In der 
städtebaulichen Strukturskizze (siehe Anlage 3) ist er im Bereich der Mündelstraße verortet. 
 
Die Begrünung von Dach- und Fassadenflächen soll im Rahmen des Qualifizierungsverfah-
rens konzeptionell berücksichtigt werden. 
 
 
6. Auswirkungen der Planung 
 
Für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Mündel-/ Zehntstraße in 
Köln-Mülheim" wird von einer formalen Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 BauGB für die 
Belange nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 und § 1a BauGB und von einem Umweltbericht nach

11 
 
§ 2a BauGB abgesehen. Die relevanten Umweltbelange werden untersucht und in die Abwä-
gung eingestellt. 
 
6.1 Verkehr 
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wird eine Verkehrsuntersuchung durchgeführt, die 
insbesondere eine Abschätzung der Mehrverkehre vornehmen und ggf. erforderliche ver-
kehrliche Maßnahmen definieren soll. 
Im Mobilitätskonzept werden Maßnahmen erarbeitet, wie u.a. der Verkehr klimaverträglich 
abgewickelt und der motorisierte Individualverkehr reduziert werden kann. 
 
6.2 Flora und Fauna 
Im Zuge des Planverfahrens sind keine erheblichen Auswirkungen auf die Flora und Fauna 
zu erwarten. Da es sich um eine vollversiegelte Fläche handelt, ist kein landschaftspflegeri-
scher Fachbeitrag erforderlich. Die Auswirkungen auf Flora und Fauna werden in einer arten-
schutzrechtlichen Ersteinschätzung sowie in einer gutachterlichen Bewertung der vorhande-
nen Heckenstruktur entlang der Mündelstraße untersucht. Im weiteren Verfahren ist ein 
Grünordnungsplan zu erstellen. 
 
6.3 Lärm 
Das Plangebiet ist durch Lärmquellen aus der Umgebung bereits vorbelastet. Die wesentli-
chen Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet durch Straßenverkehrslärm und Schienenver-
kehrslärm werden im Bebauungsplanverfahren gutachterlich untersucht und in der Planung 
berücksichtigt. Auch die zu erwartenden Auswirkungen durch den planbedingten Mehrver-
kehr auf die Umgebung werden gutachterlich betrachtet. 
 
Ob eine Schallschutzwand zum mehrgleisigen Bahndamm notwendig ist, um nicht nur das 
Wohnen und Arbeiten, sondern auch die Freiräume ausreichend vor Schallimmissionen 
durch den Schienenverkehr zu schützen, oder eine Abschirmung durch Gebäude sinnvoller 
ist, wird im weiteren Verfahren überprüft. 
 
6.4 Luftschadstoffe 
Auf Grundlage der Verkehrsuntersuchung wird eine Luftschadstoffprognose zu den verkehrs-
bedingten Immissionen erstellt. In Anlehnung an die 39. BImSchV wird untersucht, wie hoch 
die Konzentrationen der Luftschadstoff-Komponente NO2 im Bereich der geplanten Bebau-
ung sowie in dessen relevanter Umgebung sind. 
 
6.5 Lichtimmissionen 
Es wird gutachterlich überprüft, ob es durch die Erschließungsrampe der Tiefgarage zu Be-
einträchtigungen durch Lichtimmissionen kommt. Sollten PKW-Scheinwerfer die Nutzenden 
der neuen oder bestehenden Bebauung beeinträchtigen, sind Gegenmaßnahmen darzustel-
len. 
 
6.6 Verschattungsstudie 
Es wird eine Analyse der potentiellen Besonnungsdauer gemäß DIN und dem Positionspa-
pier zum Umgang mit dem Thema „Versorgung mit Tageslicht / Besonnung“ des Stadtpla-
nungsamtes Köln durchgeführt. Dabei wird die Verschattung für den Bereich des Plangebie-
tes und des Umgebungsbestandes überprüft. Die Untersuchung soll Aufschluss über die lo-
kalen Besonnungs- und Verschattungsverhältnisse geben und dient als eine Beurteilungs-
grundlage zur Erhaltung und Realisierung gesunder Wohnverhältnisse. 
 
6.7 Klima 
Durch die Umsetzung des Planverfahrens sind positive Auswirkungen auf die kleinklimati-
sche Situation zu erwarten, da es sich um eine bislang vollversiegelte Fläche handelt, die 
nun teilweise entsiegelt werden soll.

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Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens werden gemäß den Kölner Klimaleitlinien 
passende Maßnahmen zur Minderung der Treibhausgasemissionen im Vorhaben identifiziert 
und implementiert.  
 
6.8 Gewässer (Hochwasserschutz, Oberflächenentwässerung, Starkregenvorsorge) 
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines hochwassergefährdeten Bereichs. Oberflächenge-
wässer sind nicht vorhanden.  
Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens wird ein Entwässerungskonzept mit Über-
flutungsnachweis erstellt. Hierbei sind insbesondere Maßnahmen zu prüfen, die die Zurück-
haltung von anfallendem Oberflächenwasser und die gedrosselte Abgabe an den Boden o-
der die Kanalisation ermöglichen, wie z.B. Tiefgaragen- und Dachbegrünung mit ausreichen-
der Substrathöhe.  
 
6.9 Altlastverdacht / Boden 
Der bisher vollversiegelte Boden wird hinsichtlich möglicher Altlasten und der grundsätzli-
chen Beschaffenheit untersucht. Aus den Ergebnissen kann sich ein Sanierungserfordernis 
ergeben. 
Die Versickerungsfähigkeit des Bodens wird in einem Bodengutachten untersucht. Die Er-
gebnisse fließen in das Entwässerungskonzept ein. 
 
 
7. Plandurchführung und Bodenordnung 
 
Die Vorhabenträgerin übernimmt die mit der Entwicklung des Plangebiets verbundenen Pla-
nungs- und Entwicklungskosten. Zwischen der Stadt und der Vorhabenträgerin wird ein 
Durchführungsvertrag geschlossen, der die Realisierung des Vorhabens innerhalb einer be-
stimmten Frist sichert. Darüber hinaus wird in dem Vertragswerk die Übernahme sämtlicher 
planungsbedingter Kosten durch die Vorhabenträgerin geregelt. 
 
 
8. Erforderliche Gutachten 
 
Nach aktuellem Kenntnisstand werden im Rahmen der Betrachtung der Umweltbelange im 
Bebauungsplanverfahren nachfolgende Gutachten notwendig sein: 
 
• Abwägung der Umweltbelange 
• Artenschutzprüfung und Baumbewertung (inklusive Erfassung von Ersatzpflanzungen), 
• Grünordnungsplan (GOP) 
• Verkehrsuntersuchung (Verkehrsgutachten) 
• Mobilitätskonzept 
• Luftschadstoffgutachten, 
• Lärmgutachten (Schiene, Straße) 
• Lichtimmissionsgutachten, 
• Verschattungsstudie, 
• Untersuchung der elektromagnetischen Felder (Effekte für die Gesundheit der Anwohner-
schaft und mögliche Nutzungen wie Labore), 
• Wärmebedarfsberechnung, Energiekonzept 
• Bodenuntersuchung  
• Entwässerungskonzept/ Überflutungsnachweis 
• Brandschutz / Feuerwehraufstellflächen.

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9. Kenndaten 
 
Größe des Plangebiets in ha ca. 2,5 ha  
Geschossfläche Gewerbe gesamt in 
m² 
etwa 48.000 m² 
Geschossfläche Wohnen gesamt in 
m² 
etwa 20.000 m² 
Geschossfläche Kita in m² etwa 1.000 m² 
Anzahl der geplanten WE (berechnet 
mit 90 m²-Wohnungen) 
ca. 222 WE  
davon öffentlich gefördert ca. etwa 67 WE 
Frei- und Grünfläche in m² mind. 9.000 m² 
davon öffentlich (zugänglich) ca. 5.100 m² 
davon öffentliche Spielfläche ca. 1.000 m²

Sondierungsphase
 
Grundlagensammlung,
konzeptionelle 
Testentwürfe
Qualifizierungsphase
Konkurrierende Entwürfe: Vorprüfungen 
und Prämierung eines Siegerentwürfes
Konkretisierungsphase
Untersuchungen, Überarbeitungen, 
Konkretisierung des Siegerentwurfs
Erarbeitung
städtebauliches 
Konzept
Bebauungs-
planverfahren
Qualifizierungs-
verfahren
Erarbeitung 
Auslobung Phase 1 Phase 2
frühzeitige Beteiligung 
Behörden und TÖB 
§ 4 (1) BauGB
Einleitungsbeschluss
frühzeitige Beteiligung 
Öffentlichkeit
§ 3 (1) BauGB: Aushang
Vorgabenbeschluss
Grundlagenschaffung Erabeitung Bebauungsplanentwurf
Beteiligung Behörden 
und TÖB 
§ 4 (2) BauGB
Öffentliche 
Auslegung
§ 3 (2) BauGB
Satzungsbeschluss
Rückfragenkolloquium +
Preisrichtervorbesprechung
Öffentl. Zwischen-
präsentation + 
Preisgericht Phase 1 Preisgericht Phase 2
Übersicht Planungsprozess „Radeberger Areal“ / VEP „Mündel-/ Zehntstraße in Köln-Mülheim“
ANLAGE 4