Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.06.2019

Zwischenbericht 
 
zum 30. Juni 2019

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung 
mit den zeitanteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2019 
 
 
Entwicklung der Vermögenslage per 30.06.2019 
 
Erläuterungen zum Bericht per 30.06.2019

Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2019 rungen
ergebnis-
01.01.-30.06.2019 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 121.993 144.540 -22.547 1
b) aus Betreuungstätigkeit 22.576 43.288 -20.711 2
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 486 3.622 -3.136
Umsatzerlöse gesamt 145.055 191.449 -46.394
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten 8.725 -8.701 17.427 1
b) Betreuungstätigkeit 127 0 127 2
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 8.853 -8.701 17.554
3. andere aktivierte Eigenleistungen 2.044 5.137 -3.093
andere aktivierte Eigenleistungen gesamt 2.044 5.137 -3.093
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 1 430 -429
b) übrige betriebliche Erträge 463 1.330 -867
sonstige betriebliche Erträge gesamt 464 1.760 -1.296
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 24.352 30.339 5.988
b) Instandhaltung 20.589 35.198 14.609 4
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 28.899 29.746 846
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 73.840 95.283 21.443
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Betreuungstätigkeit 18.647 38.410 19.763 2
b) sonstigen Serviceleistungen 1.050 1.925 875
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 19.697 40.335 20.638
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 15.460 17.671 2.211
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 5.331 5.792 460
Personalaufwand gesamt 20.792 23.463 2.671
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des 
Anlageververmögens und Sachanlagen 10.793 11.802 1.009
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des 
Anlageververmögens und Sachanlagen gesamt 10.793 11.802 1.009
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 5.112 6.436 1.324
sonstige betriebliche Aufwendungen gesamt 5.112 6.436 1.324
Betriebsergebnis 26.182 12.326 13.855
10. Erträge aus Finanzanlagen 1.126 1.027 99
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2 305 -303
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 12.217 15.009 2.792 6
13. Außerordentliches Ergebnis und Steueraufwand / -erstattung -29 0 29
Finanzergebnis -11.117 -13.677 2.559
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 15.064 -1.351 16.415
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) -455 1.781 -2.236
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 1. Halbjahr 2019 14.609 430 14.179
* Sachstand Juli 2019
Z w i s c h e n b e r i c h t 
per 30.06.2019
7
5
3
Quartalsbericht II 2019
Bericht 30.06.2019

per 30.06.2019 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 342 0,02 0 390 0,02 0 -48 -12,42
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 1.645.051 89,22 0 1.592.794 88,84 0 52.257 3,28
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 34.983 1,90 0 35.221 1,96 0 -238 -0,67
- Übrige Sachanlagen 29.407 1,59 0 31.488 1,76 0 -2.081 -6,61
- Finanzanlagen 41.127 2,23 0 41.012 2,29 0 115 0,28
Anlagevermögen 1.750.910 94,97 0 1.700.905 94,87 0 50.005 2,94
- Vorräte 72.417 3,93 72.417 65.605 3,66 65.605 6.812 10,38
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 20.379 1,11 20.379 25.067 1,40 0 -4.688 -18,70
- Liquide Mittel 0 0,00 0 793 0,04 0 -793 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 33 0,00 33 476 0,03 476 -443 -93,02
Umlaufvermögen/RAP 92.829 5,03 92.829 91.941 5,13 66.081 888 0,97
1.843.739 100,00 92.829 1.792.846 100,00 66.081 50.893 2,84
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,05 0 1.000 0,06 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 191.906 10,41 0 176.922 9,87 0 14.984 8,47
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00
Eigenkapital i.e.S. 192.906 10,46 0 177.922 9,92 0 14.984 8,47
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 353.350 19,16 0 352.233 19,65 0 1.117 0,32
Eigenkapital i.w.S. 546.256 29,63 0 530.155 29,57 0 16.101 3,04
- Rückstellungen 101.706 5,52 101.706 99.725 5,56 99.725 1.981 1,99
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 1.025.061 55,60 2 1.007.866 56,22 23.992 17.195 1,71
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Kontokorrentkrediten 33.382 1,81 33.382 0 0,00 0 33.382 0,00
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 10.580 0,57 0 10.210 0,57 10.210 370 3,62
- Erhaltene Anzahlungen 78.170 4,24 78.170 65.502 3,65 65.502 12.668 19,34
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 48.584 2,64 48.521 79.388 4,43 26.587 -30.803 -38,80
Fremdkapital 1.297.483 70,37 261.780 1.262.691 70,43 226.017 34.793 2,76
1.843.739 100,00 261.780 1.792.846 100,00 226.017 50.893 2,84
1)Sachstand Juli 2019
2)geprüfter, noch nicht testierter Jahresabschluss
Veränderung
vorläufig
31.12.2018
E n t w i c k l u n g   d e r
V e r m ö g e n s l a g e
Quartalsbericht II 2019
Vermögensvergleich

Erläuterungen zum Bericht per 30.06.2019 
 
 
Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von Auf-
wendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in folgenden Be-
reichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 
 Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 Personalaufwand 
 Sonstige betriebliche Aufwendungen 
 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund EUR -22,5 Mio. niedrigeren Umsatzerlöse aus der 
Hausbewirtschaftung betreffen Abweichungen aus den Nebenkostenabrechnungen  
(EUR -24,7 Mio.) sowie Mehrerlöse bei den Mieten (EUR 2,2 Mio.). 
 
Grund für die Abweichung bei den Nebenkosten sind saisonale Verzögerungen. Die Erlöse 
werden zeitversetzt nach Rechnungsstellung der Energieversorger und Weiterbelastung an 
die Nutzer umgesetzt; erfahrungsgemäß in der zweiten Jahreshälfte. 
 
Die Abweichung bei den Mieten betrifft hauptsächlich die der Sparte Schulen (u. a. früherer 
Fertigstellungstermin Falckensteinstraße). Die Abweichung wird sich zum 31.12.2019 voraus-
sichtlich weiter erhöhen. 
 
2 Die Abweichungen bei den Erlösen aus Betreuungstätigkeit (EUR -20,7 Mio.) betreffen den 
Bereich Baubetreuung mit EUR -21,4 Mio., die Energiebetreuung mit EUR -0,5 Mio. und die 
sonstigen Serviceleistungen mit EUR 1,2 Mio. 
 
Den verminderten Erlösen stehen entsprechend geringere Aufwendungen (EUR 19,8 Mio.) 
gegenüber und betreffen mit EUR 18,8 Mio. die Bau- und mit EUR 1,0 Mio. die Energiebetreu-
ung. 
 
Der Aufbau der Abteilung Kulturbauten dauert länger als geplant. Gleichzeitig ist es bei zahl-
reichen Großprojekten zu planerischen und baulichen Verzögerungen gekommen, so dass die 
geplanten Mittelabflüsse des Jahres 2019 nicht in vollem Umfang oder eben nun zeitverzögert 
realisiert werden. Ergänzend kommt hinzu, dass viele Kleinmaßnahmen, u.a. die Betrei-
berverantwortung für Objekte von Dez. VII, sich gerade erst in der Planungsphase befinden, 
also auch hier die bauliche Umsetzung und der daraus resultierende Mittelabfluss entgegen 
der Wirtschaftsplanung 2019 sich verzögert. 
 
3 Grund für die Abweichung bei den Eigenleistungen ist die Entscheidung der Gebäudewirt-
schaft, Projektplanungs- und -steuerungsleistungen vermehrt an Dritte zu übertragen. Damit

konzentriert sich die Arbeit der Projektverantwortlichen überwiegend auf nicht delegierbare 
Bauherrenaufgaben. Diese Leistungen sind nicht aktivierbar.  
 
4 Die von der KGST empfohlenen Ansätze zum Instandhaltungsaufwand eines Objektes, auf 
denen die Planung basiert (derzeit 1,2% vom Wiederbeschaffungswert; Tendenz steigend), 
können von der GW nicht eingehalten werden. Gemäß der Prognose zum 30.06.2019 werden 
bis zum Jahresende Instandhaltungsaufwendungen (geplante Instandhaltung und Störfallbe-
seitigung) in Höhe von etwa EUR 56,5 Mio. anfallen, so dass die Abweichung zum 31.12.2019 
voraussichtlich bei etwa EUR 13,9 Mio. liegen wird. 
 
5 Die Personalaufwendungen liegen EUR 2,7 Mio. unter Plan, da zum 30.06.2019 rd. 112 der im 
Wirtschaftsplan geplanten Stellen unbesetzt sind. Die Besetzungsquote liegt derzeit bei rd. 
83%. 
 
6 Die Zinsaufwendungen unterschreiten den Planwert um EUR 2,8 Mio., wovon EUR 2,0 Mio. 
auf eingesparte Zinsaufwendungen bei der Aufnahme neuer Darlehen zurückzuführen sind. Im 
1. Halbjahr 2019 wurde nur ein Darlehen in Höhe von EUR 30,0 Mio. aufgenommen, zu einem 
niedrigeren Zinssatz als geplant. 
 
7 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 1. Halbjahr 2019 schließt mit einem Ergebnis vor 
Ergebnisausgleich von EUR + 15,1 Mio. 
 
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu geordnet. In 
diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kostenmiete durch einen 
Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zudem der Wegfall der Abführung 
an den städtischen Haushalt und die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen Kern-
verwaltung und eigenbetriebsähnlicher Einrichtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der Gebäu-
dewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zu-
stehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Ge-
schäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.

Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen sowie Erträge aus Grund-
stücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches eine besondere Behand-
lung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finan-
zierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund 
bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt. Gleiches gilt für erziele Buchge-
winne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden Komponen-
ten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Beschlussfassung über den 
Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des Ei-
genkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt abgeführt wer-
den soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW für 2019 beträgt lt. Wirtschaftsplan insgesamt rd. 
EUR 70,4 Mio. Dem zeitanteiligen Planansatz von EUR 35,2 Mio. stehen tatsächliche 
Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. EUR 20,6 Mio. gegenüber. 
 
 Für 2019 ist die Veräußerung des Grundstückes Bürgerstraße 2 geplant  
(EUR 0,9 Mio.). Der Verkauf wurde im 1. Halbjahr 2019 nicht umgesetzt. 
 
Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 30.06.2019: 
 
 GuV 
 Jan. – Juni 2019 
 EUR Mio. 
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  
(vor Ergebnisausgleich)  15,1 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung   -  15,1  
     modifiziert / bereinigt um   
 Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel 14,6  
 Erträge aus Grundstücksveräußerungen 0,0  
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung  
gegenüber der GW (Saldo) -   0,5 -   0,5 
   
Ergebnis 1. Halbjahr 2019 nach (modifiziertem) 
Ergebnisausgleich  14,6 
 
Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernverwaltung 
zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrektur der Umsatzerlö-
se (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwischenberichterstattung für das 
1. Halbjahr 2019 liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch nicht vor, so dass 
der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit der Kämmerei in einer 
Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich“ ausgewiesen werden.

Entwicklung der Vermögenslage / Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.06.2019 beträgt EUR 1,8 Mrd. Bezogen auf die um die pas-
sivierten Investitionskostenzuschüsse gekürzte Bilanzsumme ergibt sich eine bereinigte Eigen-
kapitalquote von 12,94 %. 
 
Der nach der Kommentierung zur Eigenbetriebsverordnung empfohlene Eigenkapitalanteil von  
30 % wird unterschritten. Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapi-
talausstattung konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit zur überwiegenden 
Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender Konstanz des nominellen Ei-
genkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapitalquote führen.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer  15.10.2019 
 2977/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 28.10.2019 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.06.2019 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30. Juni 2019 ist fertiggestellt und 
wird dem Betriebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
Gez. Greitemann 
 
 
Anlage: 
 
Anlage 1 – Zwischenbericht Betriebsausschuss II 2019