Deutzer Hafen: Das Vermarktungs- und Realisierungskonzept als Leitfaden zur Baufeldentwicklung

Dezernat, Dienststelle  
VI/611/2 
 
Vorlagen-Nummer 11.09.2023 
 2668/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 28.09.2023 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 19.10.2023 
 
Deutzer Hafen: Das Vermarktungs- und Realisierungskonzept als Leitfaden zur 
Baufeldentwicklung 
Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen verfolgt die Stadt Köln 
das Ziel, ein urbanes Quartier für Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Nahversorgung und Bildung 
mit vielfältigen städtebaulichen, ökologischen und sozialen Qualitäten zu errichten. Grund-
lage für die Konversion des Deutzer Hafens ist der durch das dänische Architekturbüro 
Cobe erarbeitete Integrierte Plan sowie das im Nachgang hierzu veröffentlichte Quartiers-
buch. Das künftige Hafenquartier unterteilt sich demnach in öffentliche Flächen und pri-
vate Baufelder. Die öffentlichen Flächen, wie Straßen, Parks und Hafenbecken-Prome-
nade, sowie die dazugehörige Infrastruktur, werden derzeit gemäß des ‘Teilbebauungs-
plans Infrastruktur‘ im Detail geplant und anschließend hergestellt.  
Parallel dazu beginnt sukzessive die Entwicklung der einzelnen Baufelder. Im Zuge der 
Baufeldentwicklung, also dem Prozess von Planung, Vergabe, Qualifizierung und Bebau-
ung der Baugrundstücke, wird sichergestellt, dass die genannten übergeordneten Ziele für 
das Gesamtquartier durch individuelle Nutzungs- und Architekturkonzepte erreicht wer-
den. Zentrale, bereits vorhandene Vorgaben wie Nutzungsverteilung und -mischung, bau-
liche Dichte und die städtebaulich-gestalterische Leitidee des Deutzer Blocks werden im 
Zuge der Baufeldentwicklung konkretisiert und weiterentwickelt. 
Das vorliegende Vermarktungs- und Realisierungskonzept (kurz VRK) beschreibt 
den Prozess der Baufeldentwicklung im Deutzer Hafen. Mithilfe des VRK wird allen 
beteiligten Akteuren ein Überblick über die Rahmenbedingungen der Planung, Bebauung 
und Nutzung der Grundstücke verschafft. Es wird beschrieben, nach welchen Zielen und 
Planungsparametern die jeweiligen Baufelder zu entwickeln und tatsächlich zu nutzen 
sind. Zudem wird der Prozess der Baufeldentwicklung mit den einzelnen Verfahrens-
schritten von der anfänglichen Grundlagenermittlung bis hin zur architektonischen Qualifi-
zierung erläutert.  
Das VRK wurde durch die Stadt Köln, der modernen stadt als Stadtentwicklungs-gesell-
schaft und dem Stadtwerke Köln Konzern als treuhänderischer Entwicklungsträger entwi-
ckelt und aufgesetzt. Es dient als online verfügbare Orientierung und beschreibender Leit-
faden für diejenigen, die an der Entwicklung der Baufelder des Deutzer Hafens interessiert 
sind oder aktiv daran mitwirken wollen. Die Realisierung der Baufelder erfolgt schrittweise; 
das VRK kann bei Bedarf entsprechend weiterer Planungsstände fortgeschrieben werden.

2 
 
Anlage 
Vermarktungs- und Realisierungskonzept Deutzer Hafen (Stand August 2023) 
 
Gez. Greitemann

Deutzer Hafen Köln
Vermarktungs- und  
Realisierungskonzept 
Grundlagen der Baufeldentwicklung 
im Deutzer Hafen Köln
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Köln
August 2023
Anlage 1

1
Deutzer Hafen Köln
INHAL TSVERZEICHNIS
1. Einleitung 2
1.1.  D ie Planung  2
1
.2.
 D
ie Umsetzung
 2
1
.3.
  D
as Vermarktungs- und Realisierungskonzept
 4
2. Z iele und Rahmenbedingungen der Baufeldentwicklung  4
2.1.  St ädtebauliche Ziele der Baufeldentwicklung  4
 2
.1.1.
 Q
uantitative Ziele
 4
 2
.1.2.
 Q
ualitative Ziele
 6
2
.2.
  
Rahmenbedingungen
 7
 2
.2.1. E
igenentwicklung und Zwischenerwerb 
 7
 2
.2.2.
 
Planungsrecht
 7
 2
.2.3.
 Z
ügige Durchführung 
 7
 2
.2.4.
 W
irtschaftlichkeit 
 7
3. A kteure der Baufeldentwicklung  8
3.1.  K ommunalpolitik und Begleitgremium DHK  8
3
.2.
  
Stadtverwaltung
 8
3
.3. 
 
Entwicklungsträger 8
3
.4.
 m
oderne stadt
 8
3
.5. 
 
Grundstückserwerber*innen 9
3
.6. 
 D
ritteigentümer*innen 9
4. P rozess der Baufeldentwicklung  9
4.1.  G rundlagenermittlung und Testentwurf  1 0
4.2. 
 
Konzeptvergabe 1
0
 4
.2.1. B
ewerbungsphase 
 1
0
 4
.2.2.  
Konzeptphase 1
1
 4
.2.3. 
Vergabe/Kauvertragsabschluss 1
1
 4
.2.4.
 
Verfahrensarten
 1
1
 4
.2.5.
 V
ergabe von gesamten Baufeldern
 1
1
 4
.2.6.
 V
ergabe von Baufeldteilen
 1
1
4.3.
  
Qualifizierung
 1
1
 4
.3.1.
 
Verfahren
 1
1
 4
.3.2. U
msetzung der Wettbewerbsergebnisse 12
4
.4. 
 
Bebauungsplanverfahren 12
 4
.4.1. B
aufeldcluster, Ablauf und Beteiligung 12
 4
.4.2. Z
eitplanung, Reihenfolge und Zuständigkeit 1
2
4.5.
  G
enehmigung und Realisierung
 1
3
4.6.
  Q
ualitätssicherung in der Nutzungsphase
 1
3
Cover © Christoph Seelbach, Links © Frank Reinhold

Vermarktungs- und Realisierungskonzept
2
1. E inleitung
1.1. D ie Planung
Die Konversion des Deutzer Hafens in ein lebendiges 
Stadtquartier hat begonnen. Dort, wo jahrzehntelang 
Mehl und Stahl verladen wurden, wächst in den 2020er 
und 2030er Jahren ein gemischt genutztes Quartier für 
Wohnen und Arbeiten heran. Mit hohem Anspruch an 
Lebensqualität und Nachhaltigkeit entstehen hier viel -
fältige Wohn- und Arbeitswelten für circa 6.900 Bewoh-
ner*innen und rund 6.000 Arbeitsplätze sowie alles, 
was zu einem lebenswerten Quartier sonst noch dazu -
gehört; Kitas, eine Grundschule, Gastronomie, Kultur- 
und Freizeitangebote, Parks, mehrere Stadtplätze, eine 
Promenade entlang des Hafenbeckens sowie Zugänge 
zum Wasser. Zwei neue Brücken über das Hafenbecken 
und ein ausgewogenes Verkehrskonzept ermöglichen 
fußgänger- und radfahrerfreundliche Mobilität. Die 
denkmalgeschützten Mühlengebäude werden umge -
baut und bleiben dem Quartier als identitätsstiftendes 
architektonisches Wahrzeichen erhalten.
Grundlage für die Konversion des Deutzer Hafens ist 
der durch das dänische Architekturbüro Cobe erarbei -
tete Integrierte Plan sowie das im Nachgang hierzu ver-
öffentlichte Quartiersbuch . Integrierter Plan und Quar -
tiersbuch sind das Ergebnis eines intensiven 
kooperativen Werkstattverfahrens (2016). Sowohl das 
Werkstattverfahren als auch die anschließende Ausar -
beitung der Plandokumente wurde durch eine umfas -
sende Öffentlichkeitsbeteiligung begleitet, deren Er -
gebnisse in die Planung eingeflossen sind. Der 
Integrierte Plan wurde am 27. September 2018 durch 
den Rat der Stadt Köln beschlossen und wird seitdem 
kontinuierlich fortgeschrieben. 
1.2. D ie Umsetzung
Die Umsetzung des Integrierten Plans erfolgt unter 
anderem mittels einer Städtebaulichen Entwicklungs -
maßnahme (SEM), einem Instrument des Besonderen 
Städtebaurechts. Die SEM sorgt vorrangig dafür, dass 
die Grundstücke im Deutzer Hafen neugeordnet und er-
schlossen werden. Dies gewährleistet eine zügige Um -
setzung gemäß der angestrebten Ziele und Zwecke. Die 
neugeordneten Grundstücke lassen sich grob in zwei 
Bereiche aufteilen; öffentliche Flächen und Baufelder. 
Damit öffentliche Flächen und Baufelder so bebaut 
bzw. begrünt und gestaltet werden können, wie es der 
Integrierte Plan vorsieht, muss Planungsrecht geändert 
bzw. geschaffen werden, was über die Bauleitplanung 
erfolgt. Für das Plangebiet wird zunächst der Flächen -
nutzungsplan geändert. Aufgrund der hohen Komple -
xität wurde das Plangebiet in Teil-Bebauungspläne  
unterteilt: Einen Teilplan für die öffentlichen Flächen 
(„Teilplan Infrastruktur“) sowie mehrere Teilpläne für 
die Baufelder.
Die Bauleitplanung behandelt unter anderem die 
Anforderungen des Hochwasserschutzes  für den 
Deutzer Hafen, der sich im Überschwemmungsbereich 
des Rheins befindet. Diese werden sowohl auf den öf -
fentlichen Flächen als auch auf den Baufeldern berück -
sichtigt und jeweils in zweckmäßiger Weise umgesetzt.
Die öffentlichen Flächen  umfassen die Verkehrs-, 
Grün- und Spielflächen, das Hafenbecken und die Brü -
cken, die Grundschule, sowie der für die energetische 
Versorgung (Strom und Wärme) des Quartiers benö -
tigte EnergyHub. Mit dem Satzungsbeschluss des Be -
bauungsplans Deutzer Hafen - Teilplan Infrastruktur 
(„B-Plan Infrastruktur“) vom 9. Februar 2023, wurde die 
planungsrechtliche Grundlage für die Herstellung die -
ser Flächen und Infrastrukturen geschaffen. Die vielen 
Anregungen der Kölner*innen im Rahmen der Öffent -
lichkeitsbeteiligung sind in die Planung eingeflossen. 
Die einzelnen Teilflächen des öffentlichen Raums, wie 
die verkehrsberuhigte Quartiersstraße mit dazuge -
hörigen Stadtbäumen, der Radverkehrsinfrastruktur 
und den Versorgungsleitungen, werden nun Schritt für 
Schritt im Detail geplant und anschließend hergestellt. 
Dieser Prozess wird durch die Stadtwerke Köln GmbH 
als treuhändischer Entwicklungsträger der Stadt Köln 
gesteuert, mit den Fachämtern der Verwaltung abge -
stimmt und weitestgehend durch die stadteigene Ent -
wicklungsgesellschaft moderne stadt umgesetzt.
Parallel zur Freianlagenplanung startet die Entwick -
lung der Baufelder. Unter „Baufeldentwicklung“ ist hier 
der gesamte Planungs- und Realisierungsprozess zu 
verstehen, von der Entwicklung und Fortschreibung 
der Nutzungskonzepte, über die Suche und Einbindung 
von geeigneten Partner*innen fürs Bauen, die Planung 
und Qualifizierung der architektonischen Entwürfe, die 
Schaffung der planungsrechtlichen Rahmenbedingun -
gen bis hin zur Genehmigung, Realisierung und Nutzung 
der einzelnen Gebäude. Die Gestaltung dieses Prozes -
ses ist von entscheidender Bedeutung für eine erfolg -
Abbildung 1 Der Integrierte Plan © Cobe
 „Baufeldentwicklung“ beschreibt 
den gesamten Prozess von  
der Grundlagenermittlung und  
der Konzeptentwicklung über  
die Grundstücksvergabe sowie die 
Qualifizierung, Planung und  
Genehmigung der Bauvorhaben 
bis hin zur Realisierung und  
Nutzung der einzelnen Gebäude.

3Deutzer Hafen Köln
Abbildung 1b: Öffentlichkeitsbeteiligung zum Integrierten Plan © moderne stadt
Abbildung 1: Der Integrierte Plan © Cobe

Vermarktungs- und Realisierungskonzept
4
reiche Quartiersentwicklung. Ein gut geplanter und 
durchgeführter Prozess ermöglicht, dass jedes Baufeld 
im Deutzer Hafen seinen Beitrag zur Entstehung eines 
nachhaltigen, sozial gemischten und architektonisch 
abwechslungsreichen Quartiers leisten kann. 
1.3. D as Vermarktungs- und 
Realisierungskonzept
Das vorliegende Vermarktungs- und Realisierungs-
konzept (VRK) beschreibt, wie die Baufeldentwicklung 
im Deutzer Hafen funktioniert. Hiermit soll allen be -
teiligten Akteuren ein Überblick über die Rahmenbe -
dingungen der Bebauung und Nutzung der Baufeld-
Grundstücke verschafft werden.
Die Baufeldentwicklung erfolgt dabei schrittweise. 
Erfahrungen, die bei der Entwicklung der ersten Bau -
felder gemacht werden, können so im späteren Prozess 
mitgenommen und berücksichtigt werden. Mit diesen 
Erkenntnissen soll das VRK bei Bedarf fortgeschrieben 
und erweitert werden.
Das VRK gliedert das Thema der Baufeldentwick -
lung in drei Teile: Ziele und Rahmenbedingungen, Ak -
teure sowie Prozess.
2. Z iele und Rahmen -
bedingungen der 
Baufeldentwicklung
Mit der Entwicklung der Baufelder im Deutzer Hafen 
werden gleichzeitig mehrere übergeordnete Zwecke 
verfolgt. Hierzu zählen die quantitativen und qualitati -
ven städtebaulichen Ziele, welche sich aus dem Integ -
rierten Plan und weiteren Planungsdokumenten ablei -
ten lassen, sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen, 
welche sich aus der SEM ergeben. Diese Aspekte sollen 
bei der Entwicklung der Baufelder miteinander in Ein -
klang gebracht werden. 
Hinweis: Im Folgenden werden Spezifika des Deutzer 
Hafens erläutert. Allgemeingültige bauplanungs- und 
ordnungsrechtliche Regelungen werden hier nicht auf -
geführt und bleiben davon unberührt.
2.1. S tädtebauliche Ziele der 
Baufeldentwicklung
2.1.1. Q uantitative Ziele
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen dienen 
gem. § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB „insbesondere der De -
ckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeits -
stätten“. Dass ein solch erhöhter Bedarf in Köln gegeben 
ist, hat die vorbereitende Untersuchung zur SEM Deut -
zer Hafen gezeigt. Gemäß Integriertem Plan  ergeben 
sich für den Deutzer Hafen folgende quantitative Ziele:
 » D
ie Schaffung von ca. 3.000 Wohneinheiten , davon 
mind. 30% öffentlich gefördert gem. Kooperativem 
Baulandmodell. Zusätzlich werden 20% preisge -
dämpfter Wohnungsbau angestrebt, im Fall jener 
Grundstücke, welche sich im Eigentum der moderne 
stadt befinden, ist dies bereits vertraglich gesichert 
(zur Rolle der moderne stadt siehe Kapitel 3.4).
 » D
ie Herstellung von Gewerbefläche für ca. 6.000 
Arbeitsplätze.
 » D
ie Errichtung von sieben Kindertagesstätten , da-
von vier dauerhafte und drei temporäre Kinderta -
gesstätten, sowie einer Grundschule.
 » D
ie Schaffung eines Stadtteilzentrums  auf der öst -
lichen Hafenseite mit Nahversorgungsfunktion (Ein -
zelhandel und komplementäre Nutzungen). 
 » D
ie Schaffung von kulturellen und öffentlichen Nut -
zungen.
 
Der Integrierte Plan regelt die Verteilung dieser Nutzun-
gen auf die einzelnen Baufelder. Ziel der Nutzungsver -
teilung und -mischung ist ein belebtes und lebendiges 
Quartier mit einem stark mischgenutzten Ost-, einem 
gewerblich geprägtem Süd-, sowie einem vorrangig für 
das Wohnen genutztem Westteil. Hinzu kommen „Son -
derbausteine“ wie die historischen Mühlengebäude, die 
umgebaut und neuen Nutzungen zugeführt werden, die 
Grundschule oder der EnergyHub.
Daraus ergibt sich für jedes Baufeld ein „ Baufeld-
steckbrief“ welcher u.a. Aussagen zu geplanten Nut -
zungen und zur Bebauungsdichte enthält. Die Steck -
briefe dienen bei der Durchführung der weiteren 
Planung als Orientierung. In diesem Planungsprozess 
können sich aufgrund gestalterischer, baurechtlicher 
oder sonstiger Erwägungen Abweichungen von dem 
Nutzungsprogramm ergeben, etwa indem sich das Ver-
hältnis von Wohn- und Gewerbefläche verschiebt. Die -
se Abweichungen werden kontinuierlich nachgehalten, 
so dass die Planung bei Bedarf darauf reagieren und 
das Nutzungsprogramm später zu entwickelnder Bau -
felder entsprechend angepasst werden kann. 
Abbildung 2 Baufelder und Nutzungsverteilung im Deutzer Hafen (Grafik anzupassen)

5
Deutzer Hafen Köln
2.1. Städtebauliche Ziele der 
Baufeldentwicklung
2.1.1. Quantitative Ziele
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen dienen 
gem. § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB „insbesondere der De -
ckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeits -
stätten“. Dass ein solch erhöhter Bedarf in Köln gegeben 
ist, hat die vorbereitende Untersuchung zur SEM Deut -
zer Hafen gezeigt. Gemäß Integriertem Plan  ergeben 
sich für den Deutzer Hafen folgende quantitative Ziele:
 » Die Schaffung von ca. 3.000 Wohneinheiten , davon 
mind. 30% öffentlich gefördert gem. Kooperativem 
Baulandmodell. Zusätzlich werden 20% preisge -
dämpfter Wohnungsbau angestrebt, im Fall jener 
Grundstücke, welche sich im Eigentum der moderne 
stadt befinden, ist dies bereits vertraglich gesichert 
(zur Rolle der moderne stadt siehe Kapitel 3.4).
 » Die Herstellung von Gewerbefläche für ca. 6.000 
Arbeitsplätze.
 » Die Errichtung von sieben Kindertagesstätten , da-
von vier dauerhafte und drei temporäre Kinderta -
gesstätten, sowie einer Grundschule.
 » Die Schaffung eines Stadtteilzentrums  auf der öst -
lichen Hafenseite mit Nahversorgungsfunktion (Ein -
zelhandel und komplementäre Nutzungen). 
 » Die Schaffung von kulturellen und öffentlichen Nut -
zungen.
 
Der Integrierte Plan regelt die Verteilung dieser Nutzun-
gen auf die einzelnen Baufelder. Ziel der Nutzungsver -
teilung und -mischung ist ein belebtes und lebendiges 
Quartier mit einem stark mischgenutzten Ost-, einem 
gewerblich geprägtem Süd-, sowie einem vorrangig für 
das Wohnen genutztem Westteil. Hinzu kommen „Son -
derbausteine“ wie die historischen Mühlengebäude, die 
umgebaut und neuen Nutzungen zugeführt werden, die 
Grundschule oder der EnergyHub.
Daraus ergibt sich für jedes Baufeld ein „ Baufeld-
steckbrief“ welcher u.a. Aussagen zu geplanten Nut -
zungen und zur Bebauungsdichte enthält. Die Steck -
briefe dienen bei der Durchführung der weiteren 
Planung als Orientierung. In diesem Planungsprozess 
können sich aufgrund gestalterischer, baurechtlicher 
oder sonstiger Erwägungen Abweichungen von dem 
Nutzungsprogramm ergeben, etwa indem sich das Ver-
hältnis von Wohn- und Gewerbefläche verschiebt. Die -
se Abweichungen werden kontinuierlich nachgehalten, 
so dass die Planung bei Bedarf darauf reagieren und 
das Nutzungsprogramm später zu entwickelnder Bau -
felder entsprechend angepasst werden kann. 
Abbildung 2 Baufelder und Nutzungsverteilung im Deutzer Hafen (Grafik anzupassen)
Überwiegend Gewerbe
Überwiegend Wohnen
Hohe Durchmischung
Umnutzung Bestandsgebäude
Schule
EnergyHub & MobilityHub
Stadtteilzentrum
Baufeldnummern
Alfred-Schütte-Allee
Hafenbecken
Siegburger Straße
11
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Ost 1
Ost 2
Ost 3
Ost 4
12
Abbildung 2: Baufelder und Nutzungsverteilung im Deutzer Hafen © Cobe

Vermarktungs- und Realisierungskonzept
6
2.1.2. Q
ualitative Ziele
Übergeordnetes Qualitätsziel ist die Schaffung 
eines gemischten und lebendigen  Quartiers. Vielfälti -
ge Nutzungen, welche sich über die einzelnen Gebäu -
de sowie das gesamte Quartier verteilen, ein Mix aus 
unterschiedlichen Wohn- und Arbeitsformen sowie 
abwechslungsreiche und klimaschonende Architektur 
sollen eine lebendige Mischung ermöglichen. 
Das Quartiersbuch zum Integrierten Plan gibt den 
sog. „ Deutzer Block “ als Leitmotiv für die architekto-
nische Gestaltung der Baufelder vor. Dessen zentrale 
Charakteristika wie eine belebte Erdgeschosszone, 
eine Variation in der Höhenentwicklung sowie eine ab -
wechslungsreiche Dach- und Fassadenlandschaft sind 
bei der hochbaulichen Entwicklung der Baufelder zwin -
gend zu berücksichtigen. Wie das Leitmotiv konkret auf 
dem jeweiligen Baufeld umgesetzt werden kann, soll im 
Wege der Qualifizierungsverfahren entwickelt werden. 
Zudem ist ein Gestaltungsleitfaden geplant, welcher 
aufzeigen soll, welche gestalterischen und baulichen 
Aspekte bei der Realisierung zwingend zu berücksich -
tigen sind.
Auch das Ziel der Entwicklung vielfältiger Wohn -
formen ist im Quartiersbuch zum Integrierten Plan fest-
gehalten. So wird freifinanzierter, öffentlich geförder -
ter und preisgedämpfter Wohnraum in Eigentum und 
Miete entstehen. Durch die Einbindung von Genossen -
schaften und kommunalen Wohnungsbauunternehmen 
soll eine langfristige Sozialbindung des Wohnraums 
erreicht werden. Gemeinschaftliche Wohnbauprojekte 
wie Baugruppen sollen zu einem lebendigen und nach -
barschaftlichen Quartier beitragen. Mit Sonderwohn -
formen soll auf besondere Wohnbedarfe, etwa von Se -
nior*innen und pflegebedürftigen Menschen, Rücksicht 
genommen werden.
Der Deutzer Hafen soll ein Quartier für zukunftswei -
sende und innovative Arbeitsformen  werden. Damit 
soll mittelbar auch ein Beitrag zur Weiterentwicklung 
und Stärkung des Kölner Wirtschaftsstandortes ge -
leistet werden. Im Quartier sollen sich Unternehmen 
unterschiedlicher Branchen ansiedeln. Um die angren -
zende Wohnbebauung nicht zu beeinträchtigen, kom -
men quartiersverträgliche Gewerbeformen wie Büro, 
Einzelhandel und nicht-störendes Handwerk infrage. 
Die entstehenden Gewerbeimmobilien sollen flexibel 
und anpassungsfähig gestaltet werden, um langfristig 
den Ansprüchen einer sich stetig weiterentwickelnden 
Arbeitswelt zu genügen. 
Das Thema klimasensibles Planen und Bauen spielt 
im Deutzer Hafen eine herausragende Rolle. Mit den 
Klimaschutz-Leitlinien der Stadt Köln wird ein „Kölner 
Standard“ für die Umsetzung nicht-städtischer Neu -
Abbildung 3: Schematische Ansicht des Deutzer Blocks mit seinen einzelnen Elementen © Cobe

7
Deutzer Hafen Köln
bauvorhaben definiert. Daraus ergeben sich u.a. Vor -
gaben zur Erstellung eines Energiekonzeptes sowie die 
Einhaltung von Gebäudeeffizienzstandards. Mit dem 
Handbuch Nachhaltigkeit wurde zudem ein umfassen-
des Grundlagenwerk für den Deutzer Hafen geschaffen. 
Ziel des Handbuches ist es, Konzepte und Instrumente 
aufzuzeigen, mit denen sich ein gesundes, umwelt- und 
ressourcenschonendes Quartier realisieren lässt. 
Mit dem Mobilitätskonzept  Deutzer Hafen wurde 
der Grundstein für eine nachhaltige Fortbewegung in -
nerhalb des Quartiers und in die angrenzenden Veedel 
gelegt. Die Fortbewegung mit dem Fahrrad und zu Fuß 
sowie der Öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) ste-
hen im Zentrum. Weite Teile des öffentlichen Raums 
werden komplett autofrei und die privaten und öffentli -
chen Parkplätze werden auf ein Mindestmaß reduziert. 
So entsteht ein vielfältiges und benutzerfreundliches 
Mobilitätsangebot, das mit zusätzlichen privaten Kon -
zepten auf Baufeldebene unterstützt werden soll. Diese 
können z.B. Mobilitätsstationen in Tiefgaragen mit Sha-
ring- und Ladeangeboten umfassen.
Durch die Einbindung sozialer, kultureller und gas -
tronomischer Nutzungen , insbesondere auf der östli -
chen Seite des Hafenbeckens, soll das Quartier belebt 
werden. Da dies am besten durch einen Mix unter -
schiedlicher, zum Ort passender Nutzungs- und Be -
triebskonzepte erreicht wird, ist in den Vergabe- und 
Qualifizierungsverfahren ein besonderes Maß an Krea -
tivität gefordert. Statt der Umsetzung strikter Vorga -
ben und Quoten kommt es hier auf die Erarbeitung indi-
vidueller und innovativer Konzepte an.
2.2. R ahmenbedingungen
2.2.1. E igenentwicklung und Zwischenerwerb 
Grundlegende Rahmenbedingung für die Baufeld -
entwicklung ist die Städtebauliche Entwicklungsmaß -
nahme (SEM). Für diese Maßnahmen ist nach § 166 
Abs. 3 BauGB vorgesehen, dass die Eigentümer*innen 
im Geltungsbereich der Maßnahme ihre Grundstücke 
eigenständig entwickeln („Eigenentwicklung“) oder an 
die Gemeinde zum Zwecke der Entwicklung und an -
schließenden Reprivatisierung veräußern („Zwischen -
erwerb“).
Auf den meisten Grundstücken im Geltungsbereich 
der SEM Deutzer Hafen kommt es zu einer Eigenent -
wicklung. Grundlage hierfür sind städtebauliche Verträ-
ge, sog. „Entwicklungs- und Abwendungsvereinbarun -
gen“. Darin verpflichten sich die Eigentümer*innen dazu, 
ihre Grundstücke nach den Zielen und Zwecken der SEM 
sowie nach den Maßgaben dieses Konzeptes zu bebau-
en bzw. im Fall der moderne stadt, auch an geeignete 
Partner*innen zu vergeben („Konzeptvergabe“). 
Sollten Grundstückeigentümer*innen nicht willens 
oder in der Lage sein, ihre Grundstücke selbst zu ent -
wickeln, müssen sie die entsprechenden Flächen an 
die Gemeinde bzw. den Entwicklungsträger veräußern. 
Die Grundstücke werden anschließend, etwa im Wege 
einer Konzeptvergabe, an geeignete Partner*innen zur 
Bebauung veräußert. In diesen Fällen spricht man von 
einem „Zwischenerwerb“.
2.2.2.
 P
lanungsrecht
Die Konversion des Deutzer Hafens ist eine pla -
nungsrechtlich herausfordernde Aufgabe. Die Heraus -
forderung liegt vor allem darin, die aufzustellenden Be -
bauungspläne („B-Pläne“) so zu gestalten, dass trotz 
der hohen baulichen Dichte, der Lärmbelastung durch 
die angrenzenden Verkehrswege, der allgemeinen 
klimatischen Rahmenbedingungen sowie der Anfor -
derungen des Hochwasserschutzes, ein geschütztes 
und gesundes Wohnen und Arbeiten im Deutzer Hafen 
langfristig ermöglicht wird.
Zudem muss sichergestellt werden, dass die Nut -
zungs- und Architekturkonzepte, die im Rahmen der 
Vergabe- und Qualifizierungsverfahren entwickelt wer -
den, planungsrechtlich umsetzbar sind. Die planungs -
rechtliche Komplexität der Konversion des Deutzer 
Hafens ist deswegen bei der Baufeldentwicklung stets 
mitzuberücksichtigen.
2.2.3.
 Z
ügige Durchführung 
Gemäß § 165 Abs. 3 Nr. 4 BauGB soll mit der städte -
baulichen Entwicklungsmaßnahme eine zügige Durch -
führung der Entwicklung sichergestellt werden. Für die 
Konversion des Deutzer Hafens ist eine große Anzahl 
an Einzelmaßnahmen erforderlich. Dabei bestehen Ab -
hängigkeiten zwischen den einzelnen Maßnahmen. So 
kann ein Grundstück erst bebaut werden, wenn ein Be -
bauungsplan aufgestellt und die Erschließung gesichert 
ist. Für die zügige Umsetzung der Gesamtmaßnahme 
ist deswegen eine übergeordnete und aufeinander ab -
gestimmte Planung der Einzelmaßnahmen („Teilpro -
jekte“) entscheidend. Auch im Prozess der Baufeldent -
wicklung ist, neben der Erreichung der städtebaulichen 
Ziele, stets auf das Erfordernis einer zügigen Durchfüh-
rung der SEM zu achten. 
2.2.4.
 W
irtschaftlichkeit 
Die zügige Durchführung der SEM bedarf zudem 
wirtschaftlich vertretbarer Rahmenbedingungen für 
das Planen und Bauen. Bei den für die Bebaubarkeit 
der Grundstücke notwendigen Planungs- und Erschlie -
ßungsmaßnahmen, bei der Durchführung von Verga -
be- und Qualifizierungsverfahren sowie bei der Setzung 
von Rahmenbedingungen für das Planen und Bauen für 
private Akteure spielen wirtschaftliche Aspekte eine 
wichtige Rolle. Dies betrifft neben Grundsätzen für 
wirtschaftliches Handeln der Beteiligten insbesondere 
konjunkturelle Aspekte, so z.B. die Kostenentwicklung. 
Eine erfolgreiche Konversion des Deutzer Hafens erfor-

Vermarktungs- und Realisierungskonzept
8
dert deswegen, dass im gesamten Prozess der Baufeld-
entwicklung, neben der Erreichung der städtebaulichen 
Ziele, auch die Wirtschaftlichkeit der SEM mitberück -
sichtigt wird.
3. A kteure der  
Baufeldentwicklung
3.1. K ommunalpolitik und 
Begleitgremium DHK
Die Kommunalpolitik und ihre Organe (Rat der Stadt 
Köln und seine Ausschüsse) geben die Leitlinien der 
Quartiersentwicklung vor. So hat der Stadtrat mit seinen 
Beschlüssen zur Aufstellung und Fortschreibung des In-
tegrierten Plans die städtebaulichen Ziele der Baufeld -
entwicklung maßgeblich vorgegeben. Auch im Prozess 
der Baufeldentwicklung spielt die Kommunalpolitik eine 
entscheidende Rolle, in dem sie die weiteren Teil-Bebau-
ungspläne für die Baufelder berät und beschließt.
Mit Beschluss vom 2. Dezember 2021 hat der Stadt -
entwicklungsausschuss (StEA) die Einrichtung eines Be-
gleitgremiums für den Deutzer Hafen beschlossen. Das 
Begleitgremium ist mit Vertreter*innen der Kommunal-
politik, der Stadtverwaltung, der moderne stadt, des Ent-
wicklungsträgers sowie weiteren entwicklungsbereiten 
Grundstückseigentümer*innen besetzt. Es soll wichtige 
Sachverhalte zum Projekt, etwa zukünftige Fortschrei -
bungen des Integrierten Plans, vorberaten und Empfeh-
lungen zum weiteren Vorgehen aussprechen. 
3.2. S tadtverwaltung
Die Verwaltung ist mit ihren verschiedenen Dezer -
naten und Fachämtern für die Vorbereitung und Umset-
zung der politischen Beschlüsse zuständig; Das Dezer -
nat für Planen und Bauen stellt sicher, dass das Projekt 
wie von der Kommunalpolitik beschlossen umgesetzt 
wird, indem es die Aktivitäten der einzelnen Fachämter 
koordiniert. Im Kontext der Baufeldentwicklung ist hier 
das Stadtplanungsamt und die Wohnungsbauleitstelle 
hervorzuheben. Das Stadtplanungsamt  koordiniert die 
Aufstellung von Bebauungsplänen, ist Ansprechpart -
ner für die Durchführung von Qualifizierungsverfahren 
und für die Betreuung des Begleitgremiums zuständig. 
Die Wohnungsbauleitstelle hat mit ihrem „Büro für ge -
meinschaftliche Wohnbauprojekte“ und der „MitStadt -
Zentrale“ in Trägerschaft des hdak (Haus der Architek -
tur Köln) das gemeinsame Ziel, Rahmenbedingungen 
für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte zu verbessern 
und Ansprechpartnerin für Initiativen zu sein, die im 
Stadtgebiet, so auch im Deutzer Hafen, gemeinschaft -
lich bauen und wohnen wollen.
Sie haben eine Frage an die Stadtverwaltung?
 
K
ontakt: Deutzer-Hafen@stadt-koeln.de
3.3. E ntwicklungsträger
Die Stadtwerke Köln GmbH wurde von der Stadt be-
auftragt, sie bei der Durchführung der städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme als treuhänderischer Entwick-
lungsträger zu unterstützen. In dieser Rolle übernimmt 
die SWK als Entwicklungsträger vielfältige Aufgaben. Im 
Kontext der Baufeldentwicklung ist der Entwicklungs -
träger für die Aufstellung, Fortschreibung dieses VRKs 
sowie die Überprüfung der darin aufgestellten Regeln 
und Prozesse zuständig. Zudem verhandelt der Ent -
wicklungsträger mit den Grundstückseigentümer*in -
nen über die vertragliche Umsetzung der Grundstücks-
entwicklung (Zwischenerwerb oder Eigenentwicklung).
Sie haben eine Frage an den Entwicklungsträger?
 
K
ontakt: deutzerhafen@stadtwerkekoeln.de
3.4. m oderne stadt
Die moderne stadt Gesellschaft zur Förderung des 
Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH ist 
eine Stadt- und Projektentwicklungsgesellschaft, die 
sich vollständig im Eigentum der Stadt Köln befindet. 
Mit Ihrer Expertise im Bereich der Stadtentwicklung 
unterstützt sie die Stadt Köln bei der Steuerung der 
Quartiersentwicklung. Zudem führt sie, im Auftrag von 
Stadt und Entwicklungsträger die sog. Ordnungs- und 
Erschließungsmaßnahmen durch. Hierzu zählt insb. die 
in Kapitel 1 beschriebene Planung und Errichtung der 
öffentlichen Flächen und Gebäude. 
Darüber hinaus ist die moderne stadt Grundstücks -
eigentümerin von 80 % der Fläche im Deutzer Hafen. 
Dadurch spielt sie eine entscheidende Rolle bei der 
Baufeldentwicklung im Deutzer Hafen. Dies tut sie, in -
dem sie die Baufelder entwickelt und anschließend 
mittels Konzeptvergabe an geeignete bauwillige Part -
ner*innen vergibt bzw. Teile davon selbst bebaut.
Sie habe eine Frage an moderne stadt?  
Kontakt: info@modernestadt.de
Sie interessieren sich für das Anmieten oder das  
Kaufen einer Wohnung? 
Kontakt: wohnen@deutzerhafen.koeln
Sie interessieren sich für das Anmieten von  
Gewerbeimmobilien? 
Kontakt: gewerbe@deutzerhafen.koeln

9
Deutzer Hafen Köln
3.5. G rundstückserwerber*innen
moderne stadt sucht für die hochbauliche Entwick -
lung der Baufelder Partner*innen. Vor dem Hintergrund 
des Ziels der Einbindung vielfältiger Nutzungen und 
Wohnformen kommen dabei diverse Akteure infrage. 
Hierzu zählen insb. private Projektentwickler*innen, 
kommunale Wohnungsbauunternehmen, Genossen -
schaften oder gemeinschaftliche Wohnbauprojekte.
Diese Akteure können sich im Rahmen der Konzept-
vergabe, die in Kapitel 4 näher beschrieben wird, auf 
gesamte Baufelder bzw. Teile davon bewerben. Wel -
ches Verfahren für ein jeweiliges Baufeld angewendet 
wird und welche Partner*innen hierfür infrage kommen, 
hängt maßgeblich von den Charakteristika des jeweili -
gen Baufeldes ab.
Sie möchten im Deutzer Hafen bauen?
 
K
ontakt: baufelder@deutzerhafen.koeln
3.6. D ritteigentümer*innen
Entwicklungsbereite Dritteigentümer*innen bebau -
en ihre Grundstücke in Abstimmung mit der Stadt Köln 
und dem Entwicklungsträger eigenständig. Alle Drittei -
gentümer*innen verpflichten sich in Entwicklungs- und 
Abwendungsvereinbarungen dazu, ihre Grundstücke 
nach den Zielen der SEM und den Vorgaben dieses Kon-
zeptes zu entwickeln. Der Entwicklungsträger fungiert 
als Ansprechpartner*innen für die Dritteigentümer*in -
nen und begleitet sie im Baufeldentwicklungsprozess.
Sie haben eine Frage zu dem Thema  
Dritteigentümer*innen?
 
K
ontakt: deutzerhafen@stadtwerkekoeln.de
4. P rozess der  
Baufeldentwicklung
Die Konversion des Deutzer Hafens erfolgt schritt-
weise über die Entwicklung der einzelnen Baufelder 
(BF). Was „Entwicklung“ in diesem Kontext konkret be-
deutet und wie die einzelnen Prozessschritte ablaufen, 
wird im Folgenden dargestellt.
Abbildung 4: Ablaufschema der Baufeldentwicklung im Deutzer Hafen 
Grundlagenermittlung  
Testentwurf 
Entwicklung und Abstimmung 
des Architektur- und Nut-
zungskonzepts
Qualifizierung  
Durchführung eines wett -
bewerblichen Verfahrens zur 
Konkretisierung des  
Architekturkonzepts
Planungsrechtschaffung  
Erstellung eines B-Plan Ent -
wurfes, Öffentlichkeits- und 
Behördenbeteiligung,  
Satzungsbeschluss B-Plan
Weiterentwicklung 
Architektur- und Nutzungskonzept
Qualitätssicherung  
durch Planungsrecht und Verträge
Genehmigung & Realisierung  
Erteilung einer Baugenehmigung inkl.  
entwicklungsrechtlicher Genehmigung
Nutzungsphase  
Langfristige Sicherung des Nutzungskon -
zepte über Planungsrecht und Verträge
Konzeptvergabe  
ausschließlich auf  
BF der moderne stadt  
Suche und Einbindung von  
Partnern, Konkretisierung des  
Nutzungskonzepts,  
Vergabe von Grundstücksteilen

Vermarktungs- und Realisierungskonzept
10
4.1. G rundlagenermittlung  
und Testentwurf
Ausgangspunkt für die Entwicklung der Baufelder 
sind die aus dem Integrierten Plan abgeleiteten Bau -
feldsteckbriefe. Sie enthalten Kennzahlen zur Bebau -
ungsdichte-, Nutzungsmischung und -verteilung sowie 
zu weiteren städtebaulichen Zielen, die mit der Entwick-
lung des jeweiligen Baufeldes verfolgt werden.
Diese Rahmenbedingungen werden im Schritt der 
Grundlagenermittlung überprüft und fortgeschrieben. 
Das geschieht zunächst durch die Erstellung und Fort -
schreibung von Fachgutachten. Diese präzisieren die 
planungs- und umweltrechtlichen Rahmenbedingun -
gen, die für das jeweilige Baufeld gelten. So wird etwa 
die Belastung durch den Umgebungslärm untersucht, 
um Erkenntnisse für die Nutzbarkeit des Grundstückes 
ableiten zu können.
Parallel zur Grundlagenermittlung erfolgt die Konkre-
tisierung des Bauvorhabens. Dies geschieht in der Regel 
über die Erstellung von „Testentwürfen“. Testentwürfe  
dienen der Fortschreibung des groben Planungskonzep-
tes, welches sich aus dem Baufeldsteckbrief ergibt. 
Testentwürfe dienen dazu, die städtebauliche Pla -
nung des Integrierten Plans auf Ebene der einzelnen 
Baufelder zu überprüfen und zu präzisieren. Mit der 
Erstellung der Testentwürfe sollen zudem Hinweise 
über die technische, rechtliche und wirtschaftliche 
Umsetzbarkeit des jeweiligen Bauvorhabens gewon -
nen werden. Darüber hinaus geben Testentwürfe den 
Grundstückseigentümer*innen die Möglichkeit, ihre 
Vorstellungen bzgl. der späteren Bebauung und Nut -
zung ihrer Grundstücke mit dem Stadtplanungsamt 
frühzeitig zu erörtern. 
Im Rahmen der Testentwurf-Erstellung soll hier -
zu schematisch aufgezeigt werden, ob und wie sich 
die Entwicklungsabsichten der Grundstückseigentü -
mer*innen mit den städtischen Vorgaben und Empfeh -
lungen vereinbaren sowie unter Wahrung der einschlä -
gigen baurechtlichen Vorschriften und technischen 
Regelwerke umsetzen lassen. 
Die Erkenntnisse, welche im Rahmen des Testent -
wurfes entwickelt werden, dienen zum einen der Vor -
bereitung der anschließend durchzuführenden Kon -
zeptqualifikation bzw. des Architektur-Wettbewerbes 
und zum anderen als Grundlage für die Erstellung eines 
B-Plan-Entwurfes. 
Die Anforderungen an die Testentwurfserstellung 
variieren von Baufeld zu Baufeld und sind deswegen 
zwischen Stadtplanungsamt, Entwicklungsträger und 
Grundstückseigentümer*innen abzustimmen. Im Rah -
men der Testentwurfserstellung legen diese Beteiligten 
zudem fest, wie die aus Kapitel 2 resultierenden Vor -
gaben, insbesondere die Verpflichtung zur Errichtung 
und Bindung von öffentlichen Wohnraum nach Koope -
rativen Baulandmodell, für das jeweilige Baufeld umge -
setzt und gesichert werden.
Die Durchführung eines Testentwurfes ist nicht ver -
pflichtend, wird aber aufgrund der oben beschriebenen 
Vorteile deutlich empfohlen. Die Erstellung bzw. Be -
auftragung der Testentwürfe erfolgt durch die Grund -
stückseigentümer*innen. Erfolgt keine Testentwurfser-
stellung, ist das Architektur- und Nutzungskonzept auf 
andere geeignete Weise im Einzelfall zwischen Grund -
stückseigentümer*innen, Stadt Köln und Entwicklungs-
träger abzustimmen, so dass die nachfolgenden Schrit-
te der Qualifizierung und Planungsrechtschaffung 
eingeleitet werden können.
4.2. K onzeptvergabe
Hinweis: Dieser Prozessschritt erfolgt nur bei Baufel -
dern, die sich im Eigentum der moderne stadt befinden. 
Im Anschluss an die Grundlagenermittlung sucht 
moderne stadt geeignete Partner*innen für die Bau -
feldentwicklung. Dies erfolgt im Wege der sog. Kon -
zeptqualifikation. Diese wird durch moderne stadt in 
eigener Verantwortung und unter Einbeziehung der 
Stadtverwaltung durchgeführt.
Der Grundgedanke einer Konzeptvergabe ist es, 
jene Partner*innen für die Quartiersentwicklung zu ge -
winnen, die das beste Nutzungskonzept für das jeweili -
ge Baufeld entwickeln. Der gebotene Preis spielt dabei 
eine untergeordnete Rolle, allerdings wird die Einhal -
tung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch 
einen „Basiskaufpreis“ sichergestellt.
Der Ablauf der Konzeptvergabe lässt sich grob in die 
Phasen der Bewerbungs-, Konzept- und Vergabephase 
einteilen. Die darin zu treffenden Vergabeentscheidun -
gen werden durch moderne stadt und ihre zuständigen 
Gremien getroffen. Entscheidungsgrundlage sind die in 
Kapitel 2 beschriebenen Ziele und Rahmenbedingun -
gen der Baufeldentwicklung.
Der Grundgedanke einer Konzept-
vergabe ist es, jene Partner*innen 
für die Quartiersentwicklung zu 
gewinnen, die das beste Nut-
zungskonzept für das jeweilige 
Baufeld entwickeln. Der gebotene 
Preis spielt dabei eine unterge-
ordnete Rolle, allerdings wird die 
Einhaltung der wirtschaftlichen 
Rahmenbedingungen durch einen 
„Basiskaufpreis“ sichergestellt.

11
Deutzer Hafen Köln
4.2.1. B ewerbungsphase 
Im Rahmen der Bewerbungsphase werden zunächst 
geeignete Partner*innen für die Baufeldentwicklung 
identifiziert. Hierzu startet moderne stadt einen Be -
werbungsaufruf, mit dem ein auf das jeweilige Baufeld 
passendes Spektrum an möglichen Partner*innen an -
gesprochen wird (siehe Kapitel 3.5). Dabei werden auch 
jene Interessenten berücksichtigt, die sich initiativ über 
die Adresse (baufelder@deutzerhafen.de) beworben 
haben. Über Bewerbungsaufrufe wird auch auf der 
Homepage der modernen stadt berichtet (https://www.
modernestadt.de/projekte/deutzer-hafen/).
moderne stadt bewertet die Eignung der eingegan -
genen Bewerbungen. Zentrales Bewertungskriterium 
ist dabei die Eignung, das jeweilige Bauprojekt planen 
und ausführen zu können. Dies kann etwa durch Darle -
gung von geeigneten Referenzprojekten nachgewiesen 
werden. Nähere Informationen finden sich im jeweiligen 
Bewerbungsaufruf. 
4.2.2.
 K
onzeptphase
Jene Interessenten, die sich in der Bewerbungspha -
se als geeignet erwiesen haben, werden in der darauf -
folgenden Phase aufgefordert, ein Nutzungskonzept 
für das jeweilige Baufeld bzw. Teile davon entsprechend 
einer konkretisierten Konzeptausschreibung zu entwi -
ckeln. Die Konzepte werden anschließend durch mo -
derne stadt unter Einbeziehung der Stadtverwaltung 
bewertet. Die Bewertungskriterien werden aus den in 
Kapitel 2 beschriebenen Zielen und Rahmenbedingun -
gen abgeleitet. Sie variieren von Baufeld zu Baufeld und 
werden den Bewerber*innen, gemeinsam mit den for -
mellen Rahmenbedingungen der Konzepterstellung, 
rechtzeitig bekanntgemacht. 
4.2.3.
 V
ergabe und Kauvertragsabschluss
Die eigentliche Vergabe der Grundstücke erfolgt 
über Kaufverträge, die zwischen moderne stadt und 
dem bzw. den siegreich aus der Konzeptqualifikations -
verfahren hervorgehenden Bewerber*innen verhandelt 
werden. Darin verpflichten sich die Bewerber*innen u.a. 
zur Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens, zur 
anschließenden baulichen Umsetzung des Qualifizie -
rungsergebnisses sowie zur Nutzung des Grundstücks 
auf Grundlage des eingereichten Nutzungskonzeptes. 
Damit sichern die Kaufverträge, dass nur solche Bewer-
ber*innen zum Zuschlag kommen, die sich langfristig 
zu einer Rolle als verlässliche Partner*innen der Quar -
tiersentwicklung und den daraus folgenden Verpflich -
tungen bekennen.
4.2.4.
 V
erfahrensarten
Bei der Konzeptvergabe kommen verschiedene 
Verfahrensarten zum Einsatz. Diese lassen sich danach 
unterscheiden, ob moderne stadt das gesamte Baufeld 
oder im Rahmen eigener Projektentwicklungen einzel -
ne Grundstücke innerhalb des Baufeldes vergibt. Wel -
ches Verfahren Anwendung findet, hängt maßgeblich 
von den Rahmenbedingungen des jeweiligen Baufeldes 
ab. Die Wahl der Verfahrensart erfolgt durch moderne 
stadt in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt. 
4.2.5.
 V
ergabe von gesamten Baufeldern
 
D
iese Verfahrensart soll regelmäßig bei den haupt -
sächlich gewerblich genutzten sowie den Mühlenbau -
feldern angewendet werden. 
Hier sucht moderne stadt Partner*innen für die Ent -
wicklung gesamter Baufelder. Bei diesen Partner*innen 
kann es sich um Einzelakteure oder Zusammenschlüs -
se von Akteuren handeln. moderne stadt stellt jedoch 
sicher, dass die Entwicklung der Baufelder gem. den 
beschriebenen Zielen erfolgt und ist Schnittstelle zwi -
schen den Partner*innen, der Stadtverwaltung und dem 
Entwicklungsträger.
Die Vergabeentscheidung, also die Entscheidung, 
welche Partner*innen einen Zuschlag erhalten, erfolgt 
regelmäßig auf Basis der eingereichten Nutzungs- und 
Nachhaltigkeitskonzepte sowie wirtschaftlicher Aspek-
te, im Einzelfall auch mit ersten architektonischen Ent -
würfen. 
4.2.6.
 V
ergabe von Baufeldteilen 
D
iese Verfahrensart kann bei den hauptsächlich für 
das Wohnen sowie den mischgenutzten Baufeldern an -
gewendet werden. 
Mit der Vergabe von Baufeldteilen sucht moderne 
stadt Partner*innen für die Bebauung einzelner Grund -
stücke innerhalb eines Baufeldes. moderne stadt und 
die Partner*innen agieren als Konsortium („Bauherren -
gemeinschaft“). Als „Konsortialführerin“ koordiniert 
moderne stadt die Umsetzung der Baufeldentwicklung. 
Dies ist insb. deswegen wichtig, da sich die einzelnen 
Gebäude bzw. Gebäudeteile, aus welchen sich der 
„Deutzer Block“ zusammensetzt, nicht losgelöst von -
einander geplant und gebaut werden können. So erfor -
dert etwa die unter dem Block liegende gemeinsame 
Tiefgarage, mit ihrer Hochwasserschutzfunktion, eine 
enge Koordination der darüberliegenden Hochbauvor -
haben.
Die Vergabeentscheidung, also die Entscheidung, 
welche Partner*innen einen Zuschlag erhalten, erfolgt 
im Wesentlichen auf Basis von Nutzungs- und Nachhal-
tigkeitskonzepten sowie wirtschaftlichen Aspekten. 
4.3. Q ualifizierung
Der nächste Schritt der Baufeldentwicklung ist die 
Durchführung eines architektonischen Qualifizierungs -
verfahrens. Ziel dieser Verfahren ist es, unter Wahrung 
der Baufeldvorgaben sowie unter Berücksichtigung der 
individuellen Potenziale und Herausforderungen des 
Baufeldes, die beste architektonische Lösung zu finden.

Vermarktungs- und Realisierungskonzept
12
Qualifizierungsverfahren sind für jedes Baufeld ver -
pflichtend durchzuführen und fließen in die Planungs -
rechtschaffung ein. Zudem dienen sie als Grundlage für 
die weitere Hochbauplanung.
4.3.1. V
erfahren
Als Qualifizierungsverfahren gelten dabei vorzugs -
weise die in § 3 der Richtlinie für Planungswettbewerbe 
(RPW 2013) aufgeführten Wettbewerbsverfahren, bzw. 
Verfahren, die daran angelehnt sind sowie Gutachter -
verfahren (wie z.B. Mehrfachbeauftragungen). Für die 
Vorbereitung und Durchführung der Wettbewerbsver -
fahren sind geeignete Dienstleister für das wettbewerb-
liche Verfahrensmanagement durch den Grundstücks -
eigentümer*innen zu beauftragen. Die Einzelheiten des 
wettbewerblichen Verfahrens (Verfahrensart, Aufga -
benstellung, einzuladende Architekturbüros, Juryzu -
sammensetzung etc.) sind zwischen Grundstückse
 
i
gentümer*innen, Stadtplanungsamt und Entwick -
lungsträger abzustimmen und werden durch den Ver -
fahrensmanager ausgearbeitet. 
Für die Durchführung der Qualifizierungsverfahren 
sind generell die Grundstückseigentümer*innen (bzw. 
der die Konsortialführung) zuständig. Sie kommen für 
die damit verbundenen Aufwendungen auf. Die not -
wendige Koordinierung zwischen Bauherrn und Stadt -
verwaltung wird im Fall der mittels Konzeptvergabe 
verkauften Baufelder durch moderne stadt und im Fal -
le der Baufelder von Dritteigentümer*innen durch den 
Entwicklungsträger sichergestellt.
4.3.2.
 U
msetzung der Wettbewerbsergebnisse
Um die Umsetzung zu gewährleisten, ist das sieg -
reich aus dem Qualifizierungsverfahren hervorgehende 
Architekturbüro in der Regel mindestens für die HOAI 
Leistungsphasen 1 bis 4 (Grundlagenermittlung bis 
Genehmigungsplanung) der Objektplanung zu beauf -
tragen. Die Beauftragung mit der Leitdetailplanung im 
Rahmen der Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) 
wird empfohlen.
Die Planungsstände sind kontinuierlich mit dem 
Stadtplanungsamt abzustimmen. Um zudem die pla -
nungsrechtliche Umsetzbarkeit des Wettbewerbser -
gebnisses zu gewährleisten, fließt es in den B-Plan-Ent-
wurf ein.
Die Ergebnisse der Qualifizierungsverfahren kon -
kretisieren die Ziele der SEM für das jeweilige Baufeld 
und sind mitunter ein Prüfkriterium für die entwick -
lungsrechtliche Genehmigung des Hochbaus (siehe 
hierzu Kapitel 4.5). Somit ist die Realisierung des Wett -
bewerbsergebnisses Voraussetzung für die Erteilung 
einer entwicklungsrechtlichen Genehmigung. Wird im 
Planungsprozess nach der Durchführung des Qualifi -
zierungsverfahrens ersichtlich, dass von dem Wettbe -
werbsergebnis, etwa aufgrund bautechnischer Sach -
zwänge, abgewichen werden muss, ist dies in jedem 
Fall mit der Stadt Köln abzustimmen.
4.4. B ebauungsplanverfahren
Aufgrund der bauplanungsrechtlichen Komplexität 
der Konversion des industriellen Hafengeländes in ein 
hochverdichtetes, mischgenutztes Quartier, erfolgt die 
Planungsrechtschaffung für den Deutzer Hafen nicht 
über einen einzelnen „Gesamtplan“, sondern über meh-
rere Teilbebauungspläne (einen Teilplan „Infrastruktur“ 
sowie mehrere Teilpläne für die Baufelder). Für sämt -
liche Teilpläne wurden die Verfahrensschritte des Auf -
stellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB, 
der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 
3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Beteiligung der 
Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB in einem gebündel -
ten Vorgang bereits durchgeführt. Die anschließenden 
Verfahrensschritte der einzelnen Teilbebauungspläne 
erfolgen nun separat. 
4.4.1.
 B
aufeldcluster, Ablauf und Beteiligung
Die Planungsrechtschaffung für die Baufelder er -
folgt über Teilbebauungspläne. Dabei ist es das Ziel der 
Stadt Köln, B-Pläne aufzustellen, die jeweils mehrere 
Baufelder umfassen. Dieser Zusammenschluss („Clus -
terung“) ist im Sinne einer zügigen Durchführung der 
SEM und hat zudem den Vorteil, dass planungsrechtli -
che Abhängigkeiten zwischen den Baufeldern in einem 
B-Plan gelöst werden können. Darüber hinaus können 
Beteiligungsverfahren für mehrere Baufelder gemein -
sam durchgeführt werden. Wie die Baufelder im Ein -
zelnen zu Clustern zusammengefasst werden, legt das 
Stadtplanungsamt Köln in Rücksprache mit dem Ent -
wicklungsträger und moderne stadt fest.
Die Aufstellung eines Bebauungsplanes und die 
dafür notwendigen Beteiligungsschritte und politi -
schen Beschlüsse sind auf dieser Webseite der Stadt 
Köln (www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/planen-bau -
en/bebauungsplaene/aufstellen-eines-bauleitplanes)   
beschrieben. Im Deutzer Hafen läuft der Prozess der 
Planungsrechtschaffung parallel zur Entwicklung der 
Nutzungs- und Architekturkonzepte. Diese Konzepte 
werden, wie beschrieben, im Wege der Grundlagen -
ermittlung, Testentwurfserstellung, Konzeptvergabe 
und Qualifizierung schrittweise konkretisiert. Die je -
weiligen Zwischenstände der Konzepte fließen in das 
Verfahren der B-Planaufstellung ein. Die Stellung -
nahmen und Vorgaben, welche sich aus der Öffent -
lichkeits- und Behördenbeteiligung sowie aus den 
politischen Beschlüssen ergeben, werden ihrerseits 
bei der Weiterentwicklung der Nutzungs- und Archi -
tekturkonzepte berücksichtigt. Auf diese Weise findet 
eine Verzahnung zwischen Planungsrechtschaffung 
und Konzeptentwicklung statt (vgl. hierzu Abbildung

13
Deutzer Hafen Köln
4). Hiermit wird sichergestellt, dass die Bebauung und 
Nutzung der Baufelder auf Grundlage der entwickel -
ten Konzepte planungsrechtlich zulässig ist und um -
gesetzt wird. 
Jeder Teilplan wird zudem öffentlich ausgelegt. Über 
die Offenlagen wird sichergestellt, dass die Öffentlich -
keit zu B-Plan-Entwürfen Stellung und somit Einfluss 
auf die Baufeldentwicklung nehmen kann. Informatio -
nen zu aktuellen und anstehenden Offenlagen finden 
sich auf dieser Webseite der Stadt Köln (https://www.
stadt-koeln.de/leben-in-koeln/planen-bauen/bebau -
ungsplaene/index.html).
4.4.2.
 Z
eitplanung, Reihenfolge und Zuständigkeit
Ausschlaggebend für die Zeitplanung der Planungs-
rechtschaffung der Stadt sind zunächst städtebau -
liche Erwägungen, wie die Reihenfolge der Fertigstel -
lung der Erschließungsabschnitte. Gleichzeitig ist es 
das Ziel der Stadt, ihre Zeitplanung mit den Qualifizie -
rungs-, Vermarktungs- und Realisierungsinteressen 
der Grundstückseigentümer*innen so weit wie möglich 
in Einklang zu bringen. Dabei muss jedoch flexibel auf 
Unwägbarkeiten, wie planungsrechtliche Abhängig -
keiten oder Änderungen der Projektentwicklungsplä -
ne der Grundstückseigentümer*innen reagiert werden 
können. Eine verbindliche Festlegung der zeitlichen Ab-
folge der aufzustellenden B-Pläne kann deswegen nicht 
erfolgen. Die Koordinierung der Zeitplanung erfolgt im 
Dialog zwischen Stadtplanungsamt, Entwicklungsträ -
ger und Grundstückseigentümer*innen.
Die Planungsrechtschaffung ist hoheitliche Aufgabe 
und somit in der Zuständigkeit des Stadtplanungsam-
tes. Die Stadt Köln bzw. der Entwicklungsträger kom -
men für die damit verbundenen Aufwendungen auf.
4.5. G enehmigung und Realisierung
Sobald der Teilplan für das jeweilige Baufeld rechts -
kräftig ist, kann ein Bauantrag geprüft werden. Im Rah -
men des Baugenehmigungsverfahrens wird auch die 
entwicklungsrechtliche Genehmigung i.S.d. § 169 Abs. 
1 Nr. 3 i.V.m. § 145 BauGB erteilt. Dabei überprüft der 
Entwicklungsträger, ob das Vorhaben den Zielen und 
Zwecken der SEM entspricht. Maßgeblich ist dabei, die 
Einhaltung der in den Abwendungs- und Entwicklungs -
vereinbarungen vereinbarten Verpflichtungen sowie 
der in diesem Konzept getroffenen Regelungen. Um 
diesbezüglich Planungssicherheit zu schaffen, steht 
der Entwicklungsträger über den gesamten Planungs- 
und Genehmigungsprozess hinweg als AnsprechPart -
ner*innen zur Verfügung.
Sobald eine erteilte Baugenehmigung vorliegt, ha -
ben die Grundstückseigentümer*innen ihr Grundstück 
innerhalb einer Frist zu bebauen. Die Einzelheiten die -
ser Bauverpflichtung werden in den Abwendungs- und 
Entwicklungsvereinbarungen festgelegt, die bei einer 
Veräußerung von Grundstücken auch die künftigen Er -
werber*innen binden.
4.6. Q ualitätssicherung in der  
Nutzungsphase
Über die gesamte Nutzungsphase hinweg soll ge -
währleistet werden, dass das erarbeitete Nutzungskon-
zept umgesetzt wird. Zunächst werden abweichende 
Nutzungen über entsprechende Festsetzungen in den 
Bebauungsplänen ausgeschlossen.
Soweit erforderlich, werden zusätzlich Verträge 
zwischen Grundstückseigentümer*innen und Stadt 
Köln bzw. Dritten zum Betrieb von technischer und so -
zialer Infrastruktur bzw. sonstigen quartiersdienlichen 
Nutzungen abgeschlossen. So sind insb. vertragliche 
Regelungen über die Erstellung und Bindung von öf -
fentlich gefördertem Wohnraum, die Errichtung von 
Mobilstationen, die Energieversorgung sowie den Bau 
und Betrieb von Kindertagesstätten zu treffen. 
Für die Baufelder bzw. Baufeldteile, welche durch 
moderne stadt entwickelt bzw. vergeben werden, erfol -
gen grundsätzlich zusätzliche zivilrechtliche Sicherun -
gen der gewünschten Nutzungen.

Weitere Informationen unter
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Impressum / Kontakt
Stadt Köln, Dezernat für Planen und Bauen, 
Stadtplanungsamt
deutzerhafen@stadt-koeln.de