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Vermarktung Alpenerstraße 4 - 6 in Köln-Ehrenfeld, Bewertungskriterien der Konzeptausschreibung
Beschlussvorlage Rat bzw. Hauptausschuss 3234/2022 vom 01.12.2022
Stand: Am 08.12.2022 im Rat geändert beschlossen.
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Anlage 6, Auszug BV 4 (Ehrenfeld) 05.12.2022
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Geschäftsführung Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) Herr Schmitz (02-4) Telefon: (0221) 221-94313 Fax: (0221) 221-94342 E-Mail: Andreas.Schmitz2@stadt -koeln.de Datum: 06.12.2022 Auszug aus dem Beschlussprotokoll der 19. Sitzung der Bezirksvertretung Ehrenfeld vom 05.12.2022 öffentlich 10.2 Vermarktung Alpenerstraße 4 - 6 in Köln-Ehrenfeld, Bewertungskriterien der Kon- zeptausschreibung 3234/2022 Beschluss Die Bezirksvertretung Ehrenfeld empfiehlt dem Rat der Stadt Köln, folgenden geänderten Be- schluss zu fassen: Der Rat beschließt die Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens mit dem Ziel der Bestellung eines Erbbaurechts am städtischen Grundstück Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehren- feld zu folgenden Konditionen: Grundstück: Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehrenfeld (siehe Anlagen 1 und 2) Gemarkung Müngersdorf, Flur 73, Flurstück 407 Größe: 5.292 m² Erbbauzins 80.116,50 € p. a. (entspricht 1,5 % des nutzungsorientierten Verkehrswertes in Höhe von 5.341.100 € gemäß der Wertermittlung vom 17.06.2022. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erb- bauzins von 4 % p.a.) Laufzeit: 80 Jahre Besondere Bedingungen: Es soll einen Mindestanteil von 25% an gewerblicher / soziokultureller Mischung geben. Von dem verbleibenden Wohnungsanteil (maximal 75 %) sind insge- samt 1/3 der Wohnungen im öffentlich geförderten Mietwohnungs- bau, 1/3 öffentlich geförderte Wohnungen für Studierende und 1/3 der Wohnungen im frei finanzierten Mietwohnungsbau auf dem Grundstück zu errichten. Die Planungen müssen deshalb die gelten- den Wohnraumförderbestimmungen einhalten. Die vorhandene Artilleriehalle von 1879 muss komplett oder teilweise erhalten und in das Vorhaben integriert werden. In einem Workshop, zu welchem die im Liegenschaftsausschuss vertretenen, stimmberechtig- ten Fraktionen jeweils zwei Vertreter*innen entsenden, wird dann eine Reihenfolge nach freier Gesamtwürdigung der eingegangenen Bewerbungen festgelegt, wobei die Bewertungs- matrix (Anlage 4) weitestgehend eingehalten werden soll. Erläuterungen hierzu finden sich im Begründungstext. Darüber hinaus beschließt die Bezirksvertretung Ehrenfeld analog zu Beschlussfassung des Liegenschaftsausschusses, folgende Änderungen der Bewertungsmatrix: Zu I. Wohnungspolitische Kriterien: Der Absatz „Hinweis“ wird gestrichen, Wohnungen für Auszubildende werden aufgenommen: Ein Mix von einem Drittel geförderten Wohnungsbau, einem Drittel geförderten Studie- rendenw ohnungen/ Wohnungen für Auszubildende und einem Drittel frei finanziertem Wohnungsbau ist nachzuw eisen. Zu IV. Nutzungsmischung Gewerbe: Der Absatz „Hinweis“ und das Wort „mindestens“ wer- den gestrichen: Es soll 25 % an gew erblicher / soziokultureller Mischung geben, z. T. auch öffentlich nutzbar (z.B. als Café, o. ä.). Abstimmungsergebnis: Einstimmig mit Änderungen zugestimmt. Geschäftsführung Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) Herr Schmitz (02-4) Telefon: (0221) 221-94313 Fax: (0221) 221-94342 E-Mail: Andreas.Schmitz2@stadt -koeln.de Datum: 06.12.2022 Auszug aus dem Beschlussprotokoll der 19. Sitzung der Bezirksvertretung Ehrenfeld vom 05.12.2022 öffentlich 10.2.1 Änderungsantrag der CDU-Fraktion zum TOP 10.2 AN/2244/2022 Beschluss Vermarktung Alpener Straße 4 -6 in Köln-ihrem Feld, Bewertungskriterie n der Konzeptausschrei- bung Vorlagen-Nr. 3234/20 22 10.2 unter 2 Erhalt der gesamten Halle TOP 10.2 Im Beschlusstext auf Bl. 1 der Vorlage unter dem Punkt besondere Bedingungen: hier Abs. 3 sind die Wörter „oder teilweise“ zu streichen. Der Satz lautet dann: Die vorhandene Artilleriehalle von 1879 muss komplett erhalten und in da s Vorhaben integriert wer- den. Abstimmungsergebnis: Mehrheitlich abgelehnt gegen die Stimmen von Bezirksvertreter Berg (CDU-Fraktion) und Be- zirksvertreterin Schroeder (Klima Freunde). -
Anlage 1 - Katasterplan
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Anlage 4 - Konzept Bewertungsmatrix (neu)
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Seite 1 von 7 # Konzeptvergabe Alpenerstraße 4-6 in Köln-Ehrenfeld Bewertungsmatrix Mit Ratsbeschluss vom 20.12.2016, Vorlagen-Nr. 2698/2016, wurde das Grund- stück Teil der Wohnungsbauoffensive. Das Grundstück soll im Grundsatz für den öffentlich geförderten Wohnungsbau und teilweise für den frei finanzierten Wohnungsbau genutzt werden. In Abstim- mung mit dem Amt für Wohnungswesen fand für das Grundstück eine sozial- räumliche Bewertung statt, um für das Grundstück das geeignete Maß der Mi- schung festzulegen. Hierbei wurde auch berücksichtigt, dass die besonderen Fördermittel für Flüchtlinge des Landes NRW zum 31.12.2017 ersatzlos gestri- chen worden sind. Es wurde daher festgelegt, dass auf dem Grundstück im Ge- samtergebnis 1/3 der Wohnungen im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau, 1/3 öffentlich geförderte Wohnungen für Studierende und 1/3 der Wohnungen im frei finanzierten Mietwohnungsbau zu errichten sind. Die Planungen müssen da- her die geltenden Wohnraumförderbestimmungen einhalten. Es soll ein Mindestanteil von 25 % an gewerblicher / soziokultureller Mischung geben. Die vorhandene Artilleriehalle soll komplett oder teilweise erhalten und in das Vorhaben integriert werden. Grundsätzlich gilt beim Erwerb von Wohnbaugrundstücken, dass der*die Erwer- ber*in die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln umsetzen muss. Dieses wird ver- traglich vereinbart. Am Grundstück soll gemäß des Grundsatzbeschlusses des Rates vom 17.03.2022 zur Vermarktung von Geschosswohnungsbaugrundstücken ein Erb- baurecht bestellt werden. Dabei sind zwingend die in dieser Bewertungsmatrix aufgeführten Konditionen zu akzeptieren. Bietende, die in ihren Konzepten die Höhe des Erbbauzinses bzw. die Laufzeit des Erbbaurechtes unterschreiten, werden vom Verfahren ausgeschlossen. Für das Konzept werden insgesamt maximal 100 Punkte vergeben. I. Wohnungspolitische Kriterien 20 Punkte Auf dem Grundstück soll Wohnraum für unterschiedliche Lebensmodelle entwickelt werden. Nach dem Ergebnis einer sozialräumlichen Bewertung ist auf dem Grund- stück ein Mix von einem Drittel gefördertem Mietwohnungsbau nach För- derweg A, einem Drittel öffentlich geförderten Studierendenwohnungen Anlage 4 Seite 2 von 7 und einem Drittel im frei finanzierten Mietwohnungsbau zu errichten (be- zogen auf die Vollgeschosse für Wohnnutzung). Bei der Berechnung werden geringfügige Über- bzw. Unterschreitungen dieser zwingenden Auflage, die sich aus der Geschossfläche für die Wohnnutzung ergeben, toleriert. Bietende, die in ihren Konzepten von dieser Vorgabe abweichen, werden vom Verfahren ausgeschlossen. II. Quartiersbezogene Kriterien - Mischung Wohnen maximal 30 Punkte Die*der Bieter*in hat ein Konzept vorzulegen, welches unterschiedliche Zielgruppen berücksichtigt. Es sollen daher unterschiedliche Wohnungs- größen angeboten werden (1 - 5 Zimmer-Wohnungen). Darüber hinaus sollen Wohnangebote z.B. für WGs für Studierende, für Menschen mit Be- hinderung und für Mehrgenerationenwohnen angeboten werden. Es wer- den zudem Co-housing-Konzepte sowie die Schaffung einer nachbar- schaftlichen Begegnungsstätte zum Beispiel in Form eines Quartierscafés begrüßt. 1. Konzeptvielfalt (Wohnungsmix / unterschiedliche Wohnungsgrößen) Um unterschiedliche Zielgruppen und Lebensmodelle anzusprechen, sind sowohl im öffentlichen als auch im frei finanzierten Mietwohnungsbau ver- schiedene Wohnungsgrößen anzubieten. 1. Es werden nur Wohnungen mit einer Größe von einem Zimmer plus Küche, Diele, Bad angeboten. 0 Punkte 2. Es werden Wohnungen mit einer Größe von bis zu zwei Zimmern plus Küche, Diele, Bad angeboten. 2,5 Punkte 3. Es werden Wohnungen unterschiedlicher Größe von bis zu drei Zimmern plus Kü- che, Diele, Bad angeboten. 5 Punkte 4. Es werden Wohnungen unterschiedlicher Größe von bis zu vier Zimmern plus Kü- che, Diele, Bad angeboten. 10 Punkte 5. Es werden Co-housing Konzepte und/oder Wohnungen unterschiedlicher Größe auch mit mehr als vier Zimmern plus Küche, Diele, Bad angeboten. 15 Punkte 2. Wohnraum für Studierende In Ehrenfeld gibt es einen Mangel an Wohnraum für Studierende. Die*der Bieter*in soll daher für Studierende Angebote für Appartements (1-Zim- mer) als auch für Wohngemeinschaften bzw. Wohngruppen unterbreiten. Seite 3 von 7 1. Für Studierende werden Appartements (1-Zimmer) angeboten. 5 Punkte 2. Es werden für Studierende auch Angebote in Wohngemeinschaften und/oder Wohngruppen unterbreitet 10 Punkte Quartierscafé, Bege gnungsräume Die*der Bieter*in soll ein Konzept vorlegen, welches Begegnungsräume für nachbarschaftliche Kommunikation berücksichtigt. Es ist gewünscht, im Erdgeschoss (im vorderen Grundstücksbereich direkt an der Alpener- straße) eine nachbarschaftliche Begegnungsstätte, zum Beispiel ein Quartierscafé oder ähnliches, einzurichten. 1. Es wird keine nachbarschaftliche Begegnungs- stätte angeboten. 0 Punkte 2. Es wird eine nachbarschaftliche Begegnungs- stätte angeboten. 5 Punkte III. Ökologische Kriterien maximal 10 Punkte Gemäß Beschluss der Bezirksvertretung Ehrenfeld vom 20.03.2017 soll die Bebauung auf dem Grundstück nachhaltige Gesichtspunkte berück- sichtigen. Dabei sollen bevorzugt ökologische Baustoffe verwendet sowie Photovoltaikanlagen eingeplant werden. Die/der Bieter*in soll daher die genannten Punkte in ihrem/seinem Konzept berücksichtigen. 1. Verwendung ökologischer Baustoffe 1. Es werden keine ökologischen Baustoffe verwen- det. 0 Punkte 2. Es werden ökologische Baustoffe oder nachwach- sende Rohstoffe verwendet bzw. vorhandene Bau- materialien wieder verwendet. 5 Punkte 2. Photovoltaikanlagen 1. Es werden keine Photovoltaikanlagen angebo- ten. 0 Punkte 2. Es werden Photovoltaikanlagen angeboten. 5 Punkte IV. Nutzungsmischung - Gewerbe 20 Punkte Es soll mindestens 25% an gewerblicher / soziokultureller Mischung ge- ben, zum Teil auch öffentlich nutzbar. Seite 4 von 7 Das Grundstück ist im Bebauungsplan Nr. 63470/08 als Mischgebiet fest- gesetzt. Um eine Nutzungsmischung auf dem Grundstück sicherzustellen, ist in einem Baukörper, z.B. auf dem vorderen Grundstücksteil an der Al- penerstraße im Erdgeschoss und im 1. OG komplett oder in Teilen in der zu erhaltenden Artilleriehalle eine gewerbliche / soziokulturelle Nutzung vorzusehen. Hierzu können auch Künstler*innen-Ateliers oder ein Quar- tierscafé gehören Bietende, die in ihren Konzepten von dieser Vorgabe abweichen, werden vom Verfahren ausgeschlossen. V. Städtebauliche Kriterien maximal 10 Punkte 1. Städtebauliche Einfügung Dem Entwurf sollen als zukünftige Ausnutzungskennziffern eine GRZ 1 von 0,4 sowie eine GFZ von 1,2 zugrunde gelegt werden. Auf dem Vordergrundstück an der Alpenerstraße befindet sich ein älteres, sanierungsbedürftiges und nicht unter Denkmalschutz stehendes Zweifa- milienhaus. Das Haus entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen an ein zeitgerechtes Wohnen und soll niedergelegt werden. Das Grund- stück steht dann für eine neue Bebauung, die sich an der vorhandenen Bestandsbebauung in der Nachbarschaft orientieren und einfügen muss, zur Verfügung. Die Bebauung an der Alpenerstraße muss zwingend die Traufhöhe der Nachbarbebauung Alpenerstraße 16 aufnehmen. Darüber hinaus kann ein weiteres Nichtvollgeschoss errichtet werden. Im Blockinnenbereich ist die bestehende Backsteinhalle (sogenannte Artil- leriehalle) komplett oder teilweise zu erhalten (siehe V. 3). Es ist möglich, die Backsteinhalle in die Bebauung zu integrieren und eventuell bis zur Höhe der bestehenden Nachbarbebauung Alpenerstraße 8-14b aufzusto- cken. Geringfügige Überschreitungen bis zu 0,5 m sind erlaubt. Die Stellplätze sind in einer Tiefgarage vorzusehen. 1. Die oben genannten städtebaulichen Para- meter werden nicht berücksichtigt bzw. überschritten. 0 Punkte 2. Die oben genannten städtebaulichen Para- meter werden eingehalten. 2,5 Punkte 2. Gestaltung Gebäude / Fassade Es wird eine ansprechende und qualitätsvolle Gestaltung der Gebäude und Fassaden gewünscht. 1. Keine besondere Gestaltung der Gebäude und Fassaden. 0 Punkte Seite 5 von 7 2 . Besondere Gestaltung der Gebäude und Fassaden. 2,5 Punkte 3. Erhalt der bestehenden Backsteinhalle Auf dem hinteren Grundstücksanteil befindet sich eine Backsteinhalle aus dem Jahr 1879, bei der es sich um ein ehemaliges preußisches Artillerie- wagenhaus handelt. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Die Backsteinhalle gilt als ein identitätsstiftendes Gebäude für Ehrenfeld und ist daher in Gänze oder mindestens teilweise zu erhalten und in das Vor- haben zu integrieren. Für den Erhalt der Halle und die Integration in die Planung werden daher keine zusätzlichen Punkte vergeben, da es sich um ein Muss-Kriterium handelt. Bieter*innen, die in ihrem/seinem Konzept von dieser Vorgabe abweichen, werden vom Verfahren ausgeschlossen. Es werden jedoch zusätzliche Punkte für die Qualität des Bestanderhalts vergeben, insbesondere bezogen darauf wie viel von der Backsteinfas- sade der Halle äußerlich erhalten bleibt und wiederverwendet wird. 1. Die Backsteinfassade der Halle wird in großen Teilen erhalten, wiederverwendet und in die Planungen integriert. 2,5 Punkte 2. Die Backsteinfassade der Halle wird na- hezu komplett erhalten, wiederverwendet und in die Planung integriert. 5 Punkte VI. Mobilitätskonzepte maximal 10 Punkte Maßnahmen und Konzepte, wie z.B. die Integration von Stellplätzen für Fahrräder, Lastenfahrräder, eine Mietfahrradstation, Car-Sharing, La- destation für Elektrofahrzeug, die für die zukünftigen Nutzer zu einer Re- duzierung des motorisierten Individualverkehrs (MIV) führen, werden mit Punkten bewertet. 1. Es werden keine Konzepte und Maßnahmen zur Reduzierung des MIV angeboten. 0 Punkte 2. Es werden Konzepte und Maßnahmen zur Re- duzierung des MIV angeboten. 10 Punkte VII. Konditionen des Erbbaurechtes ohne Bepunktung Das Grundstück kann ausschließlich im Wege einer Erbbaurechtsvergabe übernommen werden. Dabei sind zwingend die nachfolgend aufgeführten Konditionen zu akzeptieren. Seite 6 von 7 1. Erbbauzinsen p.a. 80.116,50 € (entspricht 1,5 % des Verkehrswertes. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erbbauzins von 4 % p.a. ) 2. Laufzeit des Erbbaurechtes 80 Jahre Bietende, die in ihren Konzepten von dieser Vorgabe abweichen, werden vom Verfahren ausgeschlossen. Zusammenfassung Zusammenfassend werden die Punkte für das Konzept wie folgt vergeben: Kriterien Punkte I. Wohnungspolitische Kriterien Ein Mix von einem Drittel geförderten Wohnungsbau, einem Drittel geförderten Studierendenwohnungen und einem Drit- tel frei finanziertem Wohnungsbau ist nachzuweisen. Hinweis: Wenn dieses Kriterium nicht eingehalten wird, werden 0 Punkte vergeben, was gleichzeitig den Ausschluss aus dem Ver- fahren bedeutet. 20 Punkte II. Quartiersbezogene Kriterien – Mischung Wohnen Konzeptvielfalt, Wohnen für unterschiedli- che Lebensmodelle, Co-housing-Kon- zepte, Studierendenwohnungen, Mehrge- nerationenwohnen, Nachbarschaftliche Begegnungsstätte, Wohnangebote z. B. für Menschen mit Behinderung Maximale Punktzahl: 30 Punkte III. Ökologische Kriterien Verwendung nachwachsender Rohstoffe und der Einbau von Photovoltaikanlagen , o. a. Maximale Punktzahl: 10 Punkte IV. Nutzungsmischung Gewerbe Es soll mindestens 25 % an gewerblicher / soziokultureller Mischung geben, z. T. auch öffentlich nutzbar (z.B. als Café, o. ä.). Hinweis: Wenn dieses Kriterium nicht eingehalten wird, werden 0 Punkte vergeben, was 20 Punkte Seite 7 von 7 gleichzeitig den Ausschluss aus dem Ver- fahren bedeutet. V. Städtebauliche Kriterien Integration in das Quartier, Qualität des Bestandserhalts Maximale Punktzahl: 10 Punkte VI. Mobilitätskonzepte Maßnahmen, die für die zukünftigen Nut- zer zu einer Reduzierung des motorisier- ten Individualverkehrs (MIV) führen. Maximale Punktzahl: 10 Punkte Maximale Punktzahl insgesamt: 100 Punkte -
Beschlussvorlage Rat
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Dezernat, Dienststelle VIII/23/230 230-1 Ci Vorlagen-Nummer 3234/2022 Freigabedatum 04.11.2022 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Vermarktung Alpenerstraße 4 - 6 in Köln-Ehrenfeld, Bewertungskriterien der Konzeptausschreibung Beschlussorgan Rat Gremium Datum Beschluss: Der Rat beschließt die Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens mit dem Ziel der Bestel- lung eines Erbbaurechts am städtischen Grundstück Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehrenfeld zu folgenden Konditionen: Grundstück: Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehrenfeld (siehe Anlagen 1 und 2) Gemarkung Müngersdorf, Flur 73, Flurstück 407 Größe: 5.292 m² Erbbauzins 80.116,50 € p. a. (entspricht 1,5 % des nutzungsorientierten Verkehrswertes in Höhe von 5.341.100 € gemäß der Wertermittlung vom 17.06.2022. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erb- bauzins von 4 % p.a.) Laufzeit: 80 Jahre Besondere Bedingungen: Es soll einen Mindestanteil von 25% an gewerblicher / soziokultureller Mischung geben. Von dem verbleibenden Wohnungsanteil (maximal 75 %) sind insgesamt 1/3 der Wohnungen im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau, 1/3 öffent- lich geförderte Wohnungen für Studierende und 1/3 der Wohnungen im frei finanzierten Mietwohnungsbau auf dem Grundstück zu errichten. Die Pla- nungen müssen deshalb die geltenden Wohnraumförderbestimmungen einhalten. Die vorhandene Artilleriehalle von 1879 muss komplett oder teilweise erhalten und in das Vorhaben integriert werden. In einem Workshop, zu welchem die im Liegenschaftsausschuss vertretenen, stimmberechtigten Frakti- Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 07.11.2022 Liegenschaftsausschuss 21.11.2022 Rat 08.12.2022 2 onen jeweils zwei Vertreter*innen entsenden, wird dann eine Reihenfolge der eingegangenen Bewer- bungen nach Maßgabe der in Anlage 4 dargestellten Bewertungsmatrix festgelegt, über die der Rat nach Vorberatung im Liegenschaftsausschuss dann abschließend entscheidet. Alternativvorschlag: Wie vor, jedoch erfolgt die Festlegung der Reihenfolge im Workshop nach freier Gesamtwürdigung der eingegangenen Bewerbungen, wobei die Bewertungsmatrix (Anlage 4) hierbei lediglich als Richtschnur zu betrachten ist. Erläuterungen hierzu finden sich im Begründungstext. 3 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Auswirkungen auf den Klimaschutz Nein Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) Begründung Der Rat hat in seiner Sitzung am 22.09.2016 (1775/2016) beschlossen, Grundstücke zum Zweck des Wohnungsbaus zukünftig grundsätzlich nach Konzeptqualität zu veräußern. Eine Direktvergabe kommt nur ausnahmsweise in Betracht und setzt das Vorliegen eines Alleinstellungsmerkmals voraus. Mit Beschluss vom 20.12.2016 (2698/2016) hat der Rat zusätzlich die Wohnungsbauoffensive beschlos- sen und in einem ersten Schritt 12 Grundstücke ausgewählt, die vorrangig für eine Wohnbebauung her- angezogen werden sollen. Das Grundstück Alpenerstraße 4-6 wurde unter der Ziffer 4.02 in diese Liste aufgenommen und soll nun im Rahmen einer Konzeptausschreibung für eine überwiegend wohnwirt- schaftliche Nutzung vermarktet werden. Am 15.11.2019 hat der Liegenschaftsausschuss u.a. festgelegt, dass die auf dem Grundstück im hinte- ren Bereich befindliche Artilleriehalle komplett oder teilweise erhalten bleiben soll sowie dass ein Wohn- mix von einem Drittel gefördertem Wohnungsbau, einem Drittel Studierendenwohnungen und einem Drittel freifinanziertem Wohnungsbau auf dem Grundstück zu realisieren ist (1136/2019). Auch sah der Beschluss des Liegenschaftsausschusses vor, dass zur Bewertung der eingereichten Be- werbungen eine interdisziplinäre Bewertungskommission gebildet wird, der Fachleute des Liegen- schaftsamts, des Stadtplanungsamts, des Amtes für Stadtentwicklungsplanung und eine externe fachlich ausgewiesene Person angehören. Die Verwaltung schlägt im Beschlusstenor abweichend von diesem Beschluss vor, dass ein Workshop mit von den stimmberechtigten Fraktionen im Liegenschaftsaus- schuss bestimmten Personen die eingereichten Bewerbungen sichtet und eine Rangfolge vorschlägt. Dies entspricht der bewährten Praxis bei jüngeren Vergabeverfahren. Auf dem vorderen, kleineren Grundstücksanteil (612 m²), der von der Liegenschaftsverwaltung verwaltet wird, befindet sich ein älteres, sanierungsbedürftiges, nicht unter Denkmalschutz stehendes Zweifamili- enhaus. Das Objekt entspricht nicht mehr dem heutigen Mietstandard und soll niedergelegt werden. Die Wohnung im Erdgeschoss ist noch vermietet, den Mieter*innen wird jedoch von der Stadt eine Ersatz- wohnung angeboten. Die Wohnung im 1. Obergeschoss steht bereits leer. Auf dem hinteren Grundstücksanteil (4.680 m²) befindet sich derzeit die o. e. nicht unter Denkmalschutz stehende ehemalige Artilleriehalle. Dieser Grundstücksteil steht im Sondervermögen der Bühnen Köln und wird derzeit als Lagerhalle genutzt (Aufteilung siehe Anlage 3). Für das Konzept werden insgesamt maximal 100 Punkte vergeben. Im Rahmen der wohnungspoliti- schen Kriterien wird ein Wohnmix von einem Drittel gefördertem Wohnungsbau, einem Drittel geförder- ten Studierendenwohnungen und einem Drittel freifinanziertem Wohnungsbau auf dem Grundstück ge- fordert. Um den Beschluss des Liegenschaftsausschusses vom 15.11.2019 mit dem inzwischen erfolg- ten Grundsatzbeschluss des Rates vom 17.03.2022 zur Vermarktung von Geschosswohnungsbau- grundstücken (Session Nr. 1304/2020) zu synchronisieren, musste hier das Erfordernis der Wohnraum- förderung auch auf die zu realisierenden Studierendenwohnungen angewendet werden, damit die güns- tigen Erbbaukonditionen (u. a. 1,5 % Erbbauzins) angeboten werden können. Weiter sollen Bietende, die in ihrem Konzept dieses wohnungspolitische Kriterium nicht erfüllen, vom Verfahren ausgeschlossen werden. 4 Neben diesen wohnungspolitischen Kriterien wurden zudem auch quartiersbezogene Kriterien wie Kon- zeptvielfalt hinsichtlich des Wohnmixes und der Wohnungsgrößen sowie des Wohnungsangebotes spe- ziell für Studierende und Menschen zum Beispiel mit Behinderung geschaffen. Zusammen mit der For- derung nach der Realisierung einer nachbarschaftlichen Begegnungsstätte, zum Beispiel in Form eines Quartierscafés, sollen hiermit weitere Aspekte und Ideen adressiert werden, die einen Mehrwert für das Projekt sowie die Nachbarschaft versprechen. Auf Empfehlung der Bezirksvertretung Ehrenfeld sind auch ökologische Kriterien aufgenommen worden. So werden die Verwendung von ökologischen Baustoffen und die Integration von Photovoltaikanlagen besonders honoriert und mit zusätzlichen Punkten bewertet. Es soll zudem mindestens 25 % an gewerblicher / soziokultureller Mischung geben, zum Teil auch öf- fentlich nutzbar. Auch hier gilt, dass Bietende, die in ihrem Konzept dieses Kriterium nicht erfüllen, vom Verfahren ausgeschlossen werden. Ein besonderer Wert wurde in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt auch auf die Beachtung und Ein- haltung städtebaulicher Kriterien gelegt. So können hier Punkte für eine gelungene Integration der Bau- körper in das Quartier unter Berücksichtigung der Einhaltung der vorgegebenen städtebaulichen Para- meter sowie für die Gestaltung und die Qualität des Bestandserhalts der Gebäude und Fassaden erlangt werden. Es werden hierbei zusätzliche Punkte vergeben, je nachdem wie viel von der Artilleriehalle er- halten bleibt. Dabei wird sich drauf bezogen, wie viel von der Backsteinfassade der Halle äußerlich er- halten bleibt bzw. wiederverwendet wird. Um der Mobilitätswende Rechnung zu tragen, wurden auch Mobilitätsaspekte als Kriterium mit aufge- nommen. So führen Maßnahmen wie z. B. die Integration von Stellplätzen für Fahrräder, Lastenfahrrä- der, eine Mietwagenstation, Car-Sharing, Ladestation für E-Fahrzeuge zu höherer Punktzahl. Am Grundstück soll gemäß des Grundsatzbeschlusses des Rates vom 17.03.2022 zur Vermarktung von Geschosswohnungsbaugrundstücken (Session Nr. 1304/2020) ein Erbbaurecht bestellt werden. Dabei sind zwingend die im Beschlussvorschlag aufgeführten Konditionen zu akzeptieren. Bietende, die in ih- ren Konzepten die Höhe des Erbbauzinses bzw. die Laufzeit des Erbbaurechtes unterschreiten, werden vom Verfahren ausgeschlossen. Weiterhin sind von den Bietenden die vom Rat der Stadt Köln beschlossenen Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln (Session Nr. 4286/2021) zu beachten und umzusetzen. Die Bewertungsmatrix zur Konzeptvergabe ist der Beschlussvorlage als Anlage 4 beigefügt. Zusammen- fassend beinhaltet sie folgende Punkte: Kriterien Punkte I. Wohnungspolitische Kriterien Ein Mix von einem Drittel geförderten Wohnungsbau, einem Drittel geförderten Studierendenwohnungen und einem Drittel frei finanziertem Wohnungsbau ist nach- zuweisen. Hinweis: Wenn dieses Kriterium nicht eingehalten wird, werden 0 Punkte vergeben, was gleichzeitig den Ausschluss aus dem Ver- fahren bedeutet. 20 Punkte II. Quartiersbezogene Kriterien – Mischung Wohnen Konzeptvielfalt, Wohnen für unterschiedli- che Lebensmodelle, Co-housing-Konzepte, 5 Studierendenwohnungen, Mehrgeneratio- nenwohnen, Nachbarschaftliche Begeg- nungsstätte, Wohnangebote z. B. für Men- schen mit Behinderung Maximale Punktzahl: 30 Punkte III. Ökologische Kriterien Verwendung nachwachsender Rohstoffe und der Einbau von Photovoltaikanlagen , o. a. Maximale Punktzahl: 10 Punkte IV. Nutzungsmischung Gewerbe Es soll mindestens 25 % an gewerblicher / soziokultureller Mischung geben, z. T. auch öffentlich nutzbar (z.B. als Café, o. ä.). Hinweis: Wenn dieses Kriterium nicht eingehalten wird, werden 0 Punkte vergeben, was gleichzeitig den Ausschluss aus dem Ver- fahren bedeutet. 20 Punkte V. Städtebauliche Kriterien Integration in das Quartier, Qualität des Bestandserhalts Maximale Punktzahl: 10 Punkte VI. Mobilitätskonzepte Maßnahmen, die für die zukünftigen Nutzer zu einer Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs (MIV) führen. Maximale Punktzahl: 10 Punkte Maximale Punktzahl insgesamt: 100 Punkte Anlagen - Katasterplan - Übersichtsplan - Plan – Aufteilung der internen Zuständigkeiten - Bewertungsmatrix Konzeptvergabe Es wird für die Vermarktung ein nicht förmliches Interessenbekundungsverfahren durchgeführt. Dies soll dazu dienen, die möglichen Konzepte zu erfassen und so eine zielorientierte Diskussions- und Entschei- dungsgrundlage für den Liegenschaftsausschuss sowie den Rat zu schaffen. Hierzu wird es eine Veröffentlichung der oben dargestellten Konditionen sowie der Anforderungen an die Beschreibung der jeweiligen Idee auf der städtischen Internetseite (https://www.stadt-koeln.de/leben-in- koeln/planen-bauen/grundstueck-immobilien/index.html ) geben. Die Interessierten, die sich bereits an die Liegenschaftsverwaltung gewandt hatten oder im Rahmen der Bürger*innenbeteiligung Interesse gezeigt haben, werden zudem über das Verfahren informiert. Im Rahmen des Interessenbekundungsverfahrens erhalten alle Interessierten die Gelegenheit, ihr Inte- resse am Erwerb eines Erbbaurechts zu einem vergünstigten Erbbauzins i.H.v. 1,5 % des Verkehrswer- tes (entspricht aktuell 80.116,50 € pro Jahr) zu bekunden. Bei der Berechnung wurde der derzeitige Ver- kehrswert des Grundstücks in Höhe von 5.341.100 € herangezogen. Der Erbbauzins wird als Festpreis angeboten. Grundlage für die Einräumung des Erbbaurechts ist, dass der Erwerber bzw. die Erwerberin die Voraus- 6 setzungen und Maßgaben aus dem Grundsatzbeschluss des Rates vom 17.03.2022 zur Vermarktung von Geschosswohnungsbaugrundstücken (Session Nr. 1304/2020) einhält sowie dass die vorhandene Artilleriehalle von 1879 komplett oder teilweise erhalten und in das Vorhaben integriert werden muss. Die Interessierten werden aufgefordert, ihr Konzept darzustellen sowie ein schlüssiges Finanzierungs- konzept vorzulegen. Weiterhin sollen evtl. geplante Kooperationsmöglichkeiten benannt werden. Um eine Entscheidung zu einer Vergabe des Erbbaurechtes treffen zu können, wird die Verwaltung ei- nen Workshop zur Prüfung der eingereichten Konzepte durchführen. Die im Liegenschaftsausschuss vertretenen, stimmberechtigten Fraktionen werden gebeten hierzu je- weils zwei Vertreter*innen zu entsenden, die eine im Sinne der gesamtstädtisch gewünschten Entwick- lung an diesem Standort verbindliche Reihenfolge der eingegangenen Bewerbungen festlegen. Hierbei gilt es, das überzeugendste Konzept unter verbindlicher Beachtung der in Anlage 4 wiedergege- benen Bewertungsmatrix auszuwählen und eine Reihenfolge der Konzepte zu erstellen. Auf dieser Grundlage werden dann die konkreten Grundstücksverhandlungen aufgenommen und nach den Ergebnissen des Interessenbekundungsverfahrens den zuständigen Gremien zur Entscheidung vorgelegt. Begründung des Alternativvorschlags Alternativ kommt in Betracht, die Bewertungsmatrix in Anlage 4 lediglich als Richtschnur zu betrachten, um dem Workshop die Freiheit zu geben, bei der Aufstellung der Rangfolge hiervon abzuweichen. Dies ermöglicht es Konzepte zu berücksichtigen, die ggf. in Teilaspekten der Bewertungsmatrix niedriger be- punktet werden, jedoch bzgl. anderer Aspekte besonders überzeugen. -
Anlage 3 - Plan Aufteilung der internen Zuständigkeiten
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© Stadt Köln, Amt 23, 14.07.2022 -
Anlage 2 - Übersichtsplan
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Anlage 5 - Auszug Liegenschaftsauszug 21.11.2022
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Geschäftsführung Liegenschaftsausschuss Frau Michels Telefon: (0221) 221 - 32578 Fax: (0221) E-Mail: marianne.michels@stadt-koeln.de Datum: 30.11.2022 Auszug aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung des Liegenschaftsausschusses vom 21.11.2022 öffentlich 2.1 Vermarktung Alpenerstraße 4 - 6 in Köln-Ehrenfeld, Bewertungskriterien der Kon- zeptausschreibung 3234/2022 und Mündlicher Änderungsantrag Grüne, CDU, SPD, FDP, Linke und Volt zu einer ge- änderten Alternative mit Ergänzung und Mündlicher Änderungsantrag der SPD-Fraktion zur Aufnahme von Wohnungen für Auszubildende bei den Wohnungspolitischen Kriterien 1. Abstimmung über den mündlichen Änderungsantrag der SPD -Fraktion: Beschluss: Bei den Wohnungspolitischen Kriterien (Seite 4 der Beschlussvorlage) sollen neben Studieren- denwohnungen auch Wohnungen für Auszubildende berücksichtigt werden: Abstimmungsergebnis: Einstimmig zugestimmt. 2. Abstimmung über den mündlichen Änderungsantrag Grüne, CDU, SPD, FDP, Linke und Volt und die so geänderte Beschlussvorlage: Beschluss: - Zustimmung wie Alternativvorschlag mit folgender Änderung: „Wie vor, jedoch erfolgt die Festlegung der Reihenfolge im Workshop nach freier Gesamtwürdigung der eingegangenen Bewerbungen, wobei die Bewertungsmatrix weitestgehend erhalten werden soll.“ Anlage 5 - In der Bewertungsmatrix (Seite 4 der Beschlussvorlage) unter Wohnungspolitische Kriterien, wird der „Hinweis“ gestrichen und es werden auch Wohnungen für Aus- zubildende aufgenommen. - In der Bewertungsmatrix (Seite 5 der Beschlussvorlage) unter Nutzungsmischung Gewerbe, soll es heißen: „Es soll 25 % an gewerblicher/ soziokultureller Mischung geben, z.T. auch öffent- lich nutzbar (z.B. als Café o.ä.).“ Das Wort „mindestens“ wird gestrichen, der Hin- weis wird gestrichen. Demnach ergibt sich folgender, geänderter Beschluss: Vorbehaltlich der Zustimmung der BV 4 empfiehlt der Liegenschaftsausschuss dem Rat w ie folgt zu beschließen: Der Rat beschließt die Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens mit dem Ziel der Bestellung eines Erbbaurechts am städtischen Grundstück Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehren- feld zu folgenden Konditionen: Grundstück: Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehrenfeld (siehe Anlagen 1 und 2) Gemarkung Müngersdorf, Flur 73, Flurstück 407 Größe: 5.292 m² Erbbauzins 80.116,50 € p. a. (entspricht 1,5 % des nutzungsorientierten Verkehrswertes in Höhe von 5.341.100 € gemäß der Wertermittlung vom 17.06.2022. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erb- bauzins von 4 % p.a.) Laufzeit: 80 Jahre Besondere Bedingungen: Es soll einen Mindestanteil von 25% an gewerblicher / soziokultureller Mischung geben. Von dem verbleibenden Wohnungsanteil (maximal 75 %) sind insge- samt 1/3 der Wohnungen im öffentlich geförderten Mietwohnungs- bau, 1/3 öffentlich geförderte Wohnungen für Studierende und 1/3 der Wohnungen im frei finanzierten Mietwohnungsbau auf dem Grundstück zu errichten. Die Planungen müssen deshalb die gelten- den Wohnraumförderbestimmungen einhalten. Die vorhandene Artilleriehalle von 1879 muss komplett oder teilweise erhalten und in das Vorhaben integriert werden. In einem Workshop, zu welchem die im Liegenschaftsausschuss vertretenen, stimmberechtig- ten Fraktionen jeweils zwei Vertreter*innen entsenden, wird dann eine Reihenfolge nach freier Gesamtwürdigung der eingegangenen Bewerbungen festgelegt, wobei die Bewertungs- matrix (Anlage 4) weitestgehend eingehalten werden soll. Erläuterungen hierzu finden sich im Begründungstext. Darüber hinaus beschließt der Liegenschaftsausschuss folgende Änderungen der Be- wertungsmatrix: Zu I. Wohnungspolitische Kriterien: Der Absatz „Hinweis“ wird gestrichen, Wohnungen für Auszubildende werden aufgenommen: Ein Mix von einem Drittel geförderten Wohnungsbau, einem Drittel geförderten Studie- rendenw ohnungen/ Wohnungen für Auszubildende und einem Drittel frei finanziertem Wohnungsbau ist nachzuw eisen. Zu IV. Nutzungsmischung Gewerbe: Der Absatz „Hinweis“ und das Wort „mindestens“ wer- den gestrichen: Es soll 25 % an gew erblicher / soziokultureller Mischung geben, z. T. auch öffentlich nutzbar (z.B. als Café, o. ä.). Abstimmungsergebnis: Einstimmig zugestimmt. -
Anlage 0 - Begründung der Dringlichkeit
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Anlage 0 Vermarktung Alpenerstraße 4 - 6 in Köln-Ehrenfeld, Bewertungskriterien der Konzeptausschreibung Begründung der Dringlichkeit Aufgrund des intensiven verwaltungsinternen Prüf- und Abstimmungsprozesses kann die Vorlage nur verfristet in die Bezirksvertretung eingebracht werden. Es ist aber wichtig, die Bezirksvertretung vorberatend zu beteiligen, um eine detaillierte Auseinandersetzung mit deren Wünschen zu gewährleisten. Um den Projektverlauf nicht weiter zu verzögern bzw. zu gefährden und den sich bereits als Interessenten vorgestellten Initiativen und professionellen Entwicklern zeitnah die Möglichkeit zu geben, ihre Konzepte einzureichen und in den Wettbewerb zu gehen, bittet die Verwaltung um Behandlung der Vorlage trotz eingetretener Verfristung.
Beratungsverlauf
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21.11.2022
TOP 2.1, Vorberatung (Fachausschuss). Ergebnis: mit Änderungen empfohlen
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