Vermarktung Alpenerstraße 4 - 6 in Köln-Ehrenfeld, Bewertungskriterien der Konzeptausschreibung

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
230-1 Ci 
Vorlagen-Nummer 
 3234/2022 
Freigabedatum 
 04.11.2022 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Vermarktung Alpenerstraße 4 - 6 in Köln-Ehrenfeld, Bewertungskriterien der 
Konzeptausschreibung  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat beschließt die Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens mit dem Ziel der Bestel-
lung eines Erbbaurechts am städtischen Grundstück Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehrenfeld zu folgenden 
Konditionen:  
 
Grundstück:    Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehrenfeld (siehe Anlagen 1 und 2) 
    Gemarkung Müngersdorf, Flur 73, Flurstück 407 
 
Größe:    5.292 m² 
 
Erbbauzins 80.116,50 € p. a. (entspricht 1,5 % des nutzungsorientierten Verkehrswertes in Höhe 
von 5.341.100 € gemäß der Wertermittlung vom 17.06.2022. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erb-
bauzins von 4 % p.a.) 
 
Laufzeit:   80 Jahre 
 
Besondere Bedingungen: Es soll einen Mindestanteil von 25% an  
gewerblicher / soziokultureller Mischung geben. 
 
Von dem verbleibenden Wohnungsanteil (maximal 75 %) sind insgesamt 
1/3 der Wohnungen im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau, 1/3 öffent-
lich geförderte Wohnungen für Studierende und 1/3 der Wohnungen im frei 
finanzierten Mietwohnungsbau auf dem Grundstück zu errichten. Die Pla-
nungen müssen deshalb die geltenden Wohnraumförderbestimmungen 
einhalten. 
 
    Die vorhandene Artilleriehalle von 1879 muss komplett oder 
    teilweise erhalten und in das Vorhaben integriert werden. 
 
 
In einem Workshop, zu welchem die im Liegenschaftsausschuss vertretenen, stimmberechtigten Frakti-
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 07.11.2022 
Liegenschaftsausschuss 21.11.2022 
Rat 08.12.2022

2 
onen jeweils zwei Vertreter*innen entsenden, wird dann eine Reihenfolge der eingegangenen Bewer-
bungen nach Maßgabe der in Anlage 4 dargestellten Bewertungsmatrix festgelegt, über die der Rat nach 
Vorberatung im Liegenschaftsausschuss dann abschließend entscheidet. 
 
Alternativvorschlag: 
 
Wie vor, jedoch erfolgt die Festlegung der Reihenfolge im Workshop nach freier Gesamtwürdigung der 
eingegangenen Bewerbungen, wobei die Bewertungsmatrix (Anlage 4) hierbei lediglich als Richtschnur 
zu betrachten ist. Erläuterungen hierzu finden sich im Begründungstext.

3 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung 
 
Der Rat hat in seiner Sitzung am 22.09.2016 (1775/2016) beschlossen, Grundstücke zum Zweck des 
Wohnungsbaus zukünftig grundsätzlich nach Konzeptqualität zu veräußern. Eine Direktvergabe kommt 
nur ausnahmsweise in Betracht und setzt das Vorliegen eines Alleinstellungsmerkmals voraus. 
 
Mit Beschluss vom 20.12.2016 (2698/2016) hat der Rat zusätzlich die Wohnungsbauoffensive beschlos-
sen und in einem ersten Schritt 12 Grundstücke ausgewählt, die vorrangig für eine Wohnbebauung her-
angezogen werden sollen. Das Grundstück Alpenerstraße 4-6 wurde unter der Ziffer 4.02 in diese Liste 
aufgenommen und soll nun im Rahmen einer Konzeptausschreibung für eine überwiegend wohnwirt-
schaftliche Nutzung vermarktet werden. 
 
Am 15.11.2019 hat der Liegenschaftsausschuss u.a. festgelegt, dass die auf dem Grundstück im hinte-
ren Bereich befindliche Artilleriehalle komplett oder teilweise erhalten bleiben soll sowie dass ein Wohn-
mix von einem Drittel gefördertem Wohnungsbau, einem Drittel Studierendenwohnungen und einem 
Drittel freifinanziertem Wohnungsbau auf dem Grundstück zu realisieren ist (1136/2019). 
 
Auch sah der Beschluss des Liegenschaftsausschusses vor, dass zur Bewertung der eingereichten Be-
werbungen eine interdisziplinäre Bewertungskommission gebildet wird, der Fachleute des Liegen-
schaftsamts, des Stadtplanungsamts, des Amtes für Stadtentwicklungsplanung und eine externe fachlich 
ausgewiesene Person angehören. Die Verwaltung schlägt im Beschlusstenor abweichend von diesem 
Beschluss vor, dass ein Workshop mit von den stimmberechtigten Fraktionen im Liegenschaftsaus-
schuss bestimmten Personen die eingereichten Bewerbungen sichtet und eine Rangfolge vorschlägt. 
Dies entspricht der bewährten Praxis bei jüngeren Vergabeverfahren. 
 
Auf dem vorderen, kleineren Grundstücksanteil (612 m²), der von der Liegenschaftsverwaltung verwaltet 
wird, befindet sich ein älteres, sanierungsbedürftiges, nicht unter Denkmalschutz stehendes Zweifamili-
enhaus. Das Objekt entspricht nicht mehr dem heutigen Mietstandard und soll niedergelegt werden. Die 
Wohnung im Erdgeschoss ist noch vermietet, den Mieter*innen wird jedoch von der Stadt eine Ersatz-
wohnung angeboten. Die Wohnung im 1. Obergeschoss steht bereits leer.  
 
Auf dem hinteren Grundstücksanteil (4.680 m²) befindet sich derzeit die o. e. nicht unter Denkmalschutz 
stehende ehemalige Artilleriehalle. Dieser Grundstücksteil steht im Sondervermögen der Bühnen Köln 
und wird derzeit als Lagerhalle genutzt (Aufteilung siehe Anlage 3). 
 
Für das Konzept werden insgesamt maximal 100 Punkte vergeben. Im Rahmen der wohnungspoliti-
schen Kriterien wird ein Wohnmix von einem Drittel gefördertem Wohnungsbau, einem Drittel geförder-
ten Studierendenwohnungen und einem Drittel freifinanziertem Wohnungsbau auf dem Grundstück ge-
fordert. Um den Beschluss des Liegenschaftsausschusses vom 15.11.2019 mit dem inzwischen erfolg-
ten Grundsatzbeschluss des Rates vom 17.03.2022 zur Vermarktung von Geschosswohnungsbau-
grundstücken (Session Nr. 1304/2020) zu synchronisieren, musste hier das Erfordernis der Wohnraum-
förderung auch auf die zu realisierenden Studierendenwohnungen angewendet werden, damit die güns-
tigen Erbbaukonditionen (u. a. 1,5 % Erbbauzins) angeboten werden können. Weiter sollen Bietende, die 
in ihrem Konzept dieses wohnungspolitische Kriterium nicht erfüllen, vom Verfahren ausgeschlossen 
werden.

4 
 
Neben diesen wohnungspolitischen Kriterien wurden zudem auch quartiersbezogene Kriterien wie Kon-
zeptvielfalt hinsichtlich des Wohnmixes und der Wohnungsgrößen sowie des Wohnungsangebotes spe-
ziell für Studierende und Menschen zum Beispiel mit Behinderung geschaffen. Zusammen mit der For-
derung nach der Realisierung einer nachbarschaftlichen Begegnungsstätte, zum Beispiel in Form eines 
Quartierscafés, sollen hiermit weitere Aspekte und Ideen adressiert werden, die einen Mehrwert für das 
Projekt sowie die Nachbarschaft versprechen. 
 
Auf Empfehlung der Bezirksvertretung Ehrenfeld sind auch ökologische Kriterien aufgenommen worden. 
So werden die Verwendung von ökologischen Baustoffen und die Integration von Photovoltaikanlagen 
besonders honoriert und mit zusätzlichen Punkten bewertet. 
 
Es soll zudem mindestens 25 % an gewerblicher / soziokultureller Mischung geben, zum Teil auch öf-
fentlich nutzbar. Auch hier gilt, dass Bietende, die in ihrem Konzept dieses Kriterium nicht erfüllen, vom 
Verfahren ausgeschlossen werden. 
 
Ein besonderer Wert wurde in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt auch auf die Beachtung und Ein-
haltung städtebaulicher Kriterien gelegt. So können hier Punkte für eine gelungene Integration der Bau-
körper in das Quartier unter Berücksichtigung der Einhaltung der vorgegebenen städtebaulichen Para-
meter sowie für die Gestaltung und die Qualität des Bestandserhalts der Gebäude und Fassaden erlangt 
werden. Es werden hierbei zusätzliche Punkte vergeben, je nachdem wie viel von der Artilleriehalle er-
halten bleibt. Dabei wird sich drauf bezogen, wie viel von der Backsteinfassade der Halle äußerlich er-
halten bleibt bzw. wiederverwendet wird. 
 
Um der Mobilitätswende Rechnung zu tragen, wurden auch Mobilitätsaspekte als Kriterium mit aufge-
nommen. So führen Maßnahmen wie z. B. die Integration von Stellplätzen für Fahrräder, Lastenfahrrä-
der, eine Mietwagenstation, Car-Sharing, Ladestation für E-Fahrzeuge zu höherer Punktzahl. 
 
Am Grundstück soll gemäß des Grundsatzbeschlusses des Rates vom 17.03.2022 zur Vermarktung von 
Geschosswohnungsbaugrundstücken (Session Nr. 1304/2020) ein Erbbaurecht bestellt werden. Dabei 
sind zwingend die im Beschlussvorschlag aufgeführten Konditionen zu akzeptieren. Bietende, die in ih-
ren Konzepten die Höhe des Erbbauzinses bzw. die Laufzeit des Erbbaurechtes unterschreiten, werden 
vom Verfahren ausgeschlossen. 
 
Weiterhin sind von den Bietenden die vom Rat der Stadt Köln beschlossenen Klimaschutzleitlinien der 
Stadt Köln (Session Nr. 4286/2021) zu beachten und umzusetzen. 
 
Die Bewertungsmatrix zur Konzeptvergabe ist der Beschlussvorlage als Anlage 4 beigefügt. Zusammen-
fassend beinhaltet sie folgende Punkte: 
 
Kriterien Punkte 
I. Wohnungspolitische Kriterien  
Ein Mix von einem Drittel geförderten 
Wohnungsbau, einem Drittel geförderten 
Studierendenwohnungen und einem Drittel 
frei finanziertem Wohnungsbau ist nach-
zuweisen. 
 
Hinweis: 
Wenn dieses Kriterium nicht eingehalten 
wird, werden 0 Punkte vergeben, was 
gleichzeitig den Ausschluss aus dem Ver-
fahren bedeutet. 
 
 
 
 
 
 
20 Punkte 
II. Quartiersbezogene Kriterien –  
Mischung Wohnen 
Konzeptvielfalt, Wohnen für unterschiedli-
che Lebensmodelle, Co-housing-Konzepte,

5 
Studierendenwohnungen, Mehrgeneratio-
nenwohnen, Nachbarschaftliche Begeg-
nungsstätte, Wohnangebote z. B. für Men-
schen mit Behinderung 
 
 
 
 
 
Maximale Punktzahl: 30 Punkte 
III. Ökologische Kriterien 
Verwendung nachwachsender Rohstoffe 
und der Einbau von Photovoltaikanlagen , 
o. a. 
 
 
 
 
Maximale Punktzahl: 10 Punkte 
IV. Nutzungsmischung Gewerbe 
Es soll mindestens 25 % an gewerblicher / 
soziokultureller Mischung geben, z. T. 
auch öffentlich nutzbar (z.B. als Café, o. 
ä.). 
 
Hinweis: 
Wenn dieses Kriterium nicht eingehalten 
wird, werden 0 Punkte vergeben, was 
gleichzeitig den Ausschluss aus dem Ver-
fahren bedeutet. 
 
 
 
 
20 Punkte 
V. Städtebauliche Kriterien 
Integration in das Quartier, Qualität des 
Bestandserhalts 
 
 
 
Maximale Punktzahl: 10 Punkte 
VI. Mobilitätskonzepte 
Maßnahmen, die für die zukünftigen Nutzer 
zu einer Reduzierung des motorisierten 
Individualverkehrs (MIV) führen. 
 
 
 
 
Maximale Punktzahl: 10 Punkte 
Maximale Punktzahl insgesamt: 
 
100 Punkte 
Anlagen 
- Katasterplan 
- Übersichtsplan 
- Plan – Aufteilung der internen Zuständigkeiten 
- Bewertungsmatrix Konzeptvergabe 
 
Es wird für die Vermarktung ein nicht förmliches Interessenbekundungsverfahren durchgeführt. Dies soll 
dazu dienen, die möglichen Konzepte zu erfassen und so eine zielorientierte Diskussions- und Entschei-
dungsgrundlage für den Liegenschaftsausschuss sowie den Rat zu schaffen. 
 
Hierzu wird es eine Veröffentlichung der oben dargestellten Konditionen sowie der Anforderungen an die 
Beschreibung der jeweiligen Idee auf der städtischen Internetseite (https://www.stadt-koeln.de/leben-in-
koeln/planen-bauen/grundstueck-immobilien/index.html ) geben. Die Interessierten, die sich bereits an 
die Liegenschaftsverwaltung gewandt hatten oder im Rahmen der Bürger*innenbeteiligung Interesse 
gezeigt haben, werden zudem über das Verfahren informiert.  
 
Im Rahmen des Interessenbekundungsverfahrens erhalten alle Interessierten die Gelegenheit, ihr Inte-
resse am Erwerb eines Erbbaurechts zu einem vergünstigten Erbbauzins i.H.v. 1,5 % des Verkehrswer-
tes (entspricht aktuell 80.116,50 € pro Jahr) zu bekunden. Bei der Berechnung wurde der derzeitige Ver-
kehrswert des Grundstücks in Höhe von 5.341.100 € herangezogen. Der Erbbauzins wird als Festpreis 
angeboten. 
 
Grundlage für die Einräumung des Erbbaurechts ist, dass der Erwerber bzw. die Erwerberin die Voraus-

6 
setzungen und Maßgaben aus dem Grundsatzbeschluss des Rates vom 17.03.2022 zur Vermarktung 
von Geschosswohnungsbaugrundstücken (Session Nr. 1304/2020) einhält sowie dass die vorhandene 
Artilleriehalle von 1879 komplett oder teilweise erhalten und in das Vorhaben integriert werden muss. 
 
Die Interessierten werden aufgefordert, ihr Konzept darzustellen sowie ein schlüssiges Finanzierungs-
konzept vorzulegen. Weiterhin sollen evtl. geplante Kooperationsmöglichkeiten benannt werden. 
 
Um eine Entscheidung zu einer Vergabe des Erbbaurechtes treffen zu können, wird die Verwaltung ei-
nen Workshop zur Prüfung der eingereichten Konzepte durchführen. 
 
Die im Liegenschaftsausschuss vertretenen, stimmberechtigten Fraktionen werden gebeten hierzu je-
weils zwei Vertreter*innen zu entsenden, die eine im Sinne der gesamtstädtisch gewünschten Entwick-
lung an diesem Standort verbindliche Reihenfolge der eingegangenen Bewerbungen festlegen. 
 
Hierbei gilt es, das überzeugendste Konzept unter verbindlicher Beachtung der in Anlage 4 wiedergege-
benen Bewertungsmatrix auszuwählen und eine Reihenfolge der Konzepte zu erstellen.  
 
Auf dieser Grundlage werden dann die konkreten Grundstücksverhandlungen aufgenommen und nach 
den Ergebnissen des Interessenbekundungsverfahrens den zuständigen Gremien zur Entscheidung 
vorgelegt. 
 
Begründung des Alternativvorschlags 
 
Alternativ kommt in Betracht, die Bewertungsmatrix in Anlage 4 lediglich als Richtschnur zu betrachten, 
um dem Workshop die Freiheit zu geben, bei der Aufstellung der Rangfolge hiervon abzuweichen. Dies 
ermöglicht es Konzepte zu berücksichtigen, die ggf. in Teilaspekten der Bewertungsmatrix niedriger be-
punktet werden, jedoch bzgl. anderer Aspekte besonders überzeugen.

Anlage 0 
Vermarktung Alpenerstraße 4 - 6 in Köln-Ehrenfeld, Bewertungskriterien der 
Konzeptausschreibung 
Begründung der Dringlichkeit 
 
Aufgrund des intensiven verwaltungsinternen Prüf- und Abstimmungsprozesses kann die 
Vorlage nur verfristet in die Bezirksvertretung eingebracht werden. Es ist aber wichtig, die 
Bezirksvertretung vorberatend zu beteiligen, um eine detaillierte Auseinandersetzung mit 
deren Wünschen zu gewährleisten. 
Um den Projektverlauf nicht weiter zu verzögern bzw. zu gefährden und den sich bereits als 
Interessenten vorgestellten Initiativen und professionellen Entwicklern zeitnah die 
Möglichkeit zu geben, ihre Konzepte einzureichen und in den Wettbewerb zu gehen, bittet 
die Verwaltung um Behandlung der Vorlage trotz eingetretener Verfristung.

Geschäftsführung  
Liegenschaftsausschuss 
Frau Michels 
Telefon: (0221) 221 - 32578 
Fax:  (0221)  
E-Mail:  marianne.michels@stadt-koeln.de 
Datum:  30.11.2022 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung des Liegenschaftsausschusses  
vom 21.11.2022  
öffentlich 
2.1 Vermarktung Alpenerstraße 4 - 6 in Köln-Ehrenfeld, Bewertungskriterien der Kon-
zeptausschreibung  
3234/2022 
und 
Mündlicher Änderungsantrag Grüne, CDU, SPD, FDP, Linke und Volt zu einer ge-
änderten Alternative mit Ergänzung  
und 
Mündlicher Änderungsantrag der SPD-Fraktion zur Aufnahme von Wohnungen 
für Auszubildende bei den Wohnungspolitischen Kriterien 
 
1. Abstimmung über den mündlichen Änderungsantrag der SPD -Fraktion: 
 
Beschluss:  
Bei den Wohnungspolitischen Kriterien (Seite 4 der Beschlussvorlage) sollen neben Studieren-
denwohnungen auch Wohnungen für Auszubildende berücksichtigt werden: 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig zugestimmt. 
 
2. Abstimmung über den mündlichen Änderungsantrag Grüne, CDU, SPD, FDP, Linke 
und Volt und die so geänderte Beschlussvorlage:  
 
Beschluss:  
 
- Zustimmung wie Alternativvorschlag mit folgender Änderung: 
„Wie vor, jedoch erfolgt die Festlegung der Reihenfolge im Workshop nach freier 
Gesamtwürdigung der eingegangenen Bewerbungen, wobei die Bewertungsmatrix 
weitestgehend erhalten werden soll.“ 
Anlage 5

- In der Bewertungsmatrix (Seite 4 der Beschlussvorlage) unter Wohnungspolitische 
Kriterien, wird der „Hinweis“ gestrichen und es werden auch Wohnungen für Aus-
zubildende aufgenommen. 
- In der Bewertungsmatrix (Seite 5 der Beschlussvorlage) unter Nutzungsmischung 
Gewerbe, soll es heißen:  
„Es soll 25 % an gewerblicher/ soziokultureller Mischung geben, z.T. auch öffent-
lich nutzbar (z.B. als Café o.ä.).“ Das Wort „mindestens“ wird gestrichen, der Hin-
weis wird gestrichen. 
 
 
Demnach ergibt sich folgender, geänderter Beschluss:  
 
Vorbehaltlich der Zustimmung der BV 4 empfiehlt der Liegenschaftsausschuss dem Rat w ie 
folgt zu beschließen: 
 
Der Rat beschließt die Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens mit dem Ziel der 
Bestellung eines Erbbaurechts am städtischen Grundstück Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehren-
feld zu folgenden Konditionen:  
 
Grundstück:    Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehrenfeld (siehe Anlagen 1 und 2) 
    Gemarkung Müngersdorf, Flur 73, Flurstück 407 
Größe:    5.292 m² 
Erbbauzins 80.116,50 € p. a. (entspricht 1,5 % des nutzungsorientierten Verkehrswertes in Höhe 
von 5.341.100 € gemäß der Wertermittlung vom 17.06.2022. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erb-
bauzins von 4 % p.a.) 
Laufzeit:   80 Jahre 
Besondere Bedingungen: Es soll einen Mindestanteil von 25% an  
gewerblicher / soziokultureller Mischung geben. 
Von dem verbleibenden Wohnungsanteil (maximal 75 %) sind insge-
samt 1/3 der Wohnungen im öffentlich geförderten Mietwohnungs-
bau, 1/3 öffentlich geförderte Wohnungen für Studierende und 1/3 
der Wohnungen im frei finanzierten Mietwohnungsbau auf dem 
Grundstück zu errichten. Die Planungen müssen deshalb die gelten-
den Wohnraumförderbestimmungen einhalten. 
    Die vorhandene Artilleriehalle von 1879 muss komplett oder  
    teilweise erhalten und in das Vorhaben integriert werden. 
 
In einem Workshop, zu welchem die im Liegenschaftsausschuss vertretenen, stimmberechtig-
ten Fraktionen jeweils zwei Vertreter*innen entsenden, wird dann eine Reihenfolge nach freier 
Gesamtwürdigung der eingegangenen Bewerbungen festgelegt, wobei die Bewertungs-
matrix (Anlage 4) weitestgehend eingehalten werden soll. Erläuterungen hierzu finden sich 
im Begründungstext. 
 
Darüber hinaus beschließt der Liegenschaftsausschuss folgende Änderungen der Be-
wertungsmatrix: 
 
Zu I. Wohnungspolitische Kriterien: Der Absatz „Hinweis“ wird gestrichen, Wohnungen für 
Auszubildende werden aufgenommen: 
 
Ein Mix von einem Drittel geförderten Wohnungsbau, einem Drittel geförderten Studie-
rendenw ohnungen/ Wohnungen für Auszubildende und einem Drittel frei finanziertem 
Wohnungsbau ist nachzuw eisen.

Zu IV. Nutzungsmischung Gewerbe: Der Absatz „Hinweis“ und das Wort „mindestens“ wer-
den gestrichen: 
 
Es soll 25 % an gew erblicher / soziokultureller Mischung geben, z. T. auch öffentlich 
nutzbar (z.B. als Café, o. ä.). 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig zugestimmt.

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Konzeptvergabe 
Alpenerstraße 4-6 in Köln-Ehrenfeld 
Bewertungsmatrix 
 
 
Mit Ratsbeschluss vom 20.12.2016, Vorlagen-Nr. 2698/2016, wurde das Grund-
stück Teil der Wohnungsbauoffensive. 
Das Grundstück soll im Grundsatz für den öffentlich geförderten Wohnungsbau 
und teilweise für den frei finanzierten Wohnungsbau genutzt werden. In Abstim-
mung mit dem Amt für Wohnungswesen fand für das Grundstück eine sozial-
räumliche Bewertung statt, um für das Grundstück das geeignete Maß der Mi-
schung festzulegen. Hierbei wurde auch berücksichtigt, dass die besonderen 
Fördermittel für Flüchtlinge des Landes NRW zum 31.12.2017 ersatzlos gestri-
chen worden sind. Es wurde daher festgelegt, dass auf dem Grundstück im Ge-
samtergebnis 1/3 der Wohnungen im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau, 
1/3 öffentlich geförderte Wohnungen für Studierende und 1/3 der Wohnungen im 
frei finanzierten Mietwohnungsbau zu errichten sind. Die Planungen müssen da-
her die geltenden Wohnraumförderbestimmungen einhalten. 
Es soll ein Mindestanteil von 25 % an gewerblicher / soziokultureller Mischung 
geben. 
Die vorhandene Artilleriehalle soll komplett oder teilweise erhalten und in das 
Vorhaben integriert werden.  
Grundsätzlich gilt beim Erwerb von Wohnbaugrundstücken, dass der*die Erwer-
ber*in die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln umsetzen muss. Dieses wird ver-
traglich vereinbart. 
Am Grundstück soll gemäß des Grundsatzbeschlusses des Rates vom 
17.03.2022 zur Vermarktung von Geschosswohnungsbaugrundstücken ein Erb-
baurecht bestellt werden. Dabei sind zwingend die in dieser Bewertungsmatrix 
aufgeführten Konditionen zu akzeptieren. Bietende, die in ihren Konzepten die 
Höhe des Erbbauzinses bzw. die Laufzeit des Erbbaurechtes unterschreiten, 
werden vom Verfahren ausgeschlossen. 
Für das Konzept werden insgesamt maximal 100 Punkte vergeben. 
 
I. Wohnungspolitische Kriterien     20 Punkte 
 
Auf dem Grundstück soll Wohnraum für unterschiedliche Lebensmodelle 
entwickelt werden. 
 
Nach dem Ergebnis einer sozialräumlichen Bewertung ist auf dem Grund-
stück ein Mix von einem Drittel gefördertem Mietwohnungsbau nach För-
derweg A, einem Drittel öffentlich geförderten Studierendenwohnungen 
Anlage 4

Seite 2 von 7 
und einem Drittel im frei finanzierten Mietwohnungsbau zu errichten (be-
zogen auf die Vollgeschosse für Wohnnutzung).  
 
Bei der Berechnung werden geringfügige Über- bzw. Unterschreitungen 
dieser zwingenden Auflage, die sich aus der Geschossfläche für die 
Wohnnutzung ergeben, toleriert. 
 
Bietende, die in ihren Konzepten von dieser Vorgabe abweichen, werden 
vom Verfahren ausgeschlossen.  
 
 
II. Quartiersbezogene Kriterien - Mischung Wohnen  maximal 30 Punkte 
 
Die*der Bieter*in hat ein Konzept vorzulegen, welches unterschiedliche 
Zielgruppen berücksichtigt. Es sollen daher unterschiedliche Wohnungs-
größen angeboten werden (1 - 5 Zimmer-Wohnungen). Darüber hinaus 
sollen Wohnangebote z.B. für WGs für Studierende, für Menschen mit Be-
hinderung und für Mehrgenerationenwohnen angeboten werden. Es wer-
den zudem Co-housing-Konzepte sowie die Schaffung einer nachbar-
schaftlichen Begegnungsstätte zum Beispiel in Form eines Quartierscafés 
begrüßt. 
 
1. Konzeptvielfalt (Wohnungsmix / unterschiedliche Wohnungsgrößen) 
 
Um unterschiedliche Zielgruppen und Lebensmodelle anzusprechen, sind  
sowohl im öffentlichen als auch im frei finanzierten Mietwohnungsbau ver-
schiedene Wohnungsgrößen anzubieten. 
 
1. Es werden nur Wohnungen mit einer 
Größe von einem Zimmer plus Küche, 
Diele, Bad angeboten. 
0 Punkte 
2. Es werden Wohnungen mit einer Größe 
von bis zu zwei Zimmern plus Küche, 
Diele, Bad angeboten. 
2,5 Punkte 
3. Es werden Wohnungen unterschiedlicher 
Größe von bis zu drei Zimmern plus Kü-
che, Diele, Bad angeboten. 
5 Punkte 
4. Es werden Wohnungen unterschiedlicher 
Größe von bis zu vier Zimmern plus Kü-
che, Diele, Bad angeboten. 
10 Punkte 
5. Es werden Co-housing Konzepte und/oder 
Wohnungen unterschiedlicher Größe auch 
mit mehr als vier Zimmern plus Küche, 
Diele, Bad angeboten. 
15 Punkte 
 
2. Wohnraum für Studierende 
 
In Ehrenfeld gibt es einen Mangel an Wohnraum für Studierende. Die*der 
Bieter*in soll daher für Studierende Angebote für Appartements (1-Zim-
mer) als auch für Wohngemeinschaften bzw. Wohngruppen unterbreiten.

Seite 3 von 7 
1.  Für Studierende werden Appartements 
(1-Zimmer) angeboten.  
5 Punkte 
2.  Es werden für Studierende auch Angebote in 
Wohngemeinschaften und/oder Wohngruppen 
unterbreitet 
10 Punkte 
 
Quartierscafé, Bege gnungsräume 
 
Die*der Bieter*in soll ein Konzept vorlegen, welches Begegnungsräume 
für nachbarschaftliche Kommunikation berücksichtigt. Es ist gewünscht, 
im Erdgeschoss (im vorderen Grundstücksbereich direkt an der Alpener-
straße) eine nachbarschaftliche Begegnungsstätte, zum Beispiel ein 
Quartierscafé oder ähnliches, einzurichten. 
 
1.  Es wird keine nachbarschaftliche Begegnungs-
stätte angeboten. 
0 Punkte 
2.  Es wird eine nachbarschaftliche Begegnungs-
stätte angeboten. 
5 Punkte 
 
 
III. Ökologische Kriterien     maximal 10 Punkte 
 
Gemäß Beschluss der Bezirksvertretung Ehrenfeld vom 20.03.2017 soll 
die Bebauung auf dem Grundstück nachhaltige Gesichtspunkte berück-
sichtigen. Dabei sollen bevorzugt ökologische Baustoffe verwendet sowie 
Photovoltaikanlagen eingeplant werden. Die/der Bieter*in soll daher die 
genannten Punkte in ihrem/seinem Konzept berücksichtigen. 
 
1. Verwendung ökologischer Baustoffe 
 
1. Es werden keine ökologischen Baustoffe verwen-
det. 
0 Punkte 
2.  Es werden ökologische Baustoffe oder nachwach-
sende Rohstoffe verwendet bzw. vorhandene Bau-
materialien wieder verwendet. 
5 Punkte 
 
2. Photovoltaikanlagen 
 
1.  Es werden keine Photovoltaikanlagen angebo-
ten. 
0 Punkte 
2.  Es werden Photovoltaikanlagen angeboten. 5 Punkte 
 
 
IV. Nutzungsmischung - Gewerbe     20 Punkte 
 
Es soll mindestens 25% an gewerblicher / soziokultureller Mischung ge-
ben, zum Teil auch öffentlich nutzbar.

Seite 4 von 7 
Das Grundstück ist im Bebauungsplan Nr. 63470/08 als Mischgebiet fest-
gesetzt. Um eine Nutzungsmischung auf dem Grundstück sicherzustellen, 
ist in einem Baukörper, z.B. auf dem vorderen Grundstücksteil an der Al-
penerstraße im Erdgeschoss und im 1. OG komplett oder in Teilen in der 
zu erhaltenden Artilleriehalle eine gewerbliche / soziokulturelle Nutzung 
vorzusehen. Hierzu können auch Künstler*innen-Ateliers oder ein Quar-
tierscafé gehören 
 
Bietende, die in ihren Konzepten von dieser Vorgabe abweichen, werden 
vom Verfahren ausgeschlossen. 
 
 
V. Städtebauliche Kriterien     maximal 10 Punkte 
 
1. Städtebauliche Einfügung 
 
Dem Entwurf sollen als zukünftige Ausnutzungskennziffern eine GRZ 1 
von 0,4 sowie eine GFZ von 1,2 zugrunde gelegt werden. 
 
Auf dem Vordergrundstück an der Alpenerstraße befindet sich ein älteres, 
sanierungsbedürftiges und nicht unter Denkmalschutz stehendes Zweifa-
milienhaus. Das Haus entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen 
an ein zeitgerechtes Wohnen und soll niedergelegt werden. Das Grund-
stück steht dann für eine neue Bebauung, die sich an der vorhandenen 
Bestandsbebauung in der Nachbarschaft orientieren und einfügen muss, 
zur Verfügung. Die Bebauung an der Alpenerstraße muss zwingend die 
Traufhöhe der Nachbarbebauung Alpenerstraße 16 aufnehmen. Darüber 
hinaus kann ein weiteres Nichtvollgeschoss errichtet werden. 
 
Im Blockinnenbereich ist die bestehende Backsteinhalle (sogenannte Artil-
leriehalle) komplett oder teilweise zu erhalten (siehe V. 3). Es ist möglich, 
die Backsteinhalle in die Bebauung zu integrieren und eventuell bis zur 
Höhe der bestehenden Nachbarbebauung Alpenerstraße 8-14b aufzusto-
cken. Geringfügige Überschreitungen bis zu 0,5 m sind erlaubt. 
 
Die Stellplätze sind in einer Tiefgarage vorzusehen. 
 
1.  Die oben genannten städtebaulichen Para-
meter werden nicht berücksichtigt bzw. 
überschritten. 
0 Punkte 
2.  Die oben genannten städtebaulichen Para-
meter werden eingehalten. 
2,5 Punkte 
 
2. Gestaltung Gebäude / Fassade 
 
Es wird eine ansprechende und qualitätsvolle Gestaltung der Gebäude 
und Fassaden gewünscht.  
 
1.  Keine besondere Gestaltung der Gebäude 
und Fassaden. 
0 Punkte

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2 . Besondere Gestaltung der Gebäude und 
Fassaden. 
2,5 Punkte 
 
 
3. Erhalt der bestehenden Backsteinhalle  
 
Auf dem hinteren Grundstücksanteil befindet sich eine Backsteinhalle aus 
dem Jahr 1879, bei der es sich um ein ehemaliges preußisches Artillerie-
wagenhaus handelt. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Die 
Backsteinhalle gilt als ein identitätsstiftendes Gebäude für Ehrenfeld und 
ist daher in Gänze oder mindestens teilweise zu erhalten und in das Vor-
haben zu integrieren. Für den Erhalt der Halle und die Integration in die 
Planung werden daher keine zusätzlichen Punkte vergeben, da es sich 
um ein Muss-Kriterium handelt. Bieter*innen, die in ihrem/seinem Konzept 
von dieser Vorgabe abweichen, werden vom Verfahren ausgeschlossen. 
 
Es werden jedoch zusätzliche Punkte für die Qualität des Bestanderhalts 
vergeben, insbesondere bezogen darauf wie viel von der Backsteinfas-
sade der Halle äußerlich erhalten bleibt und wiederverwendet wird. 
 
1.  Die Backsteinfassade der Halle wird in 
großen Teilen erhalten, wiederverwendet 
und in die Planungen integriert. 
2,5 Punkte 
2.  Die Backsteinfassade der Halle wird na-
hezu komplett erhalten, wiederverwendet 
und in die Planung integriert. 
5 Punkte 
 
 
VI. Mobilitätskonzepte     maximal 10 Punkte 
 
Maßnahmen und Konzepte, wie z.B. die Integration von Stellplätzen für 
Fahrräder, Lastenfahrräder, eine  Mietfahrradstation, Car-Sharing, La-
destation für Elektrofahrzeug, die für die zukünftigen Nutzer zu einer Re-
duzierung des motorisierten Individualverkehrs (MIV) führen, werden mit 
Punkten bewertet. 
 
1.  Es werden keine Konzepte und Maßnahmen 
zur Reduzierung des MIV angeboten.  
0 Punkte 
2.  Es werden Konzepte und Maßnahmen zur Re-
duzierung des MIV angeboten. 
10 Punkte 
 
 
VII.  Konditionen des Erbbaurechtes    ohne Bepunktung    
 
Das Grundstück kann ausschließlich im Wege einer Erbbaurechtsvergabe 
übernommen werden. Dabei sind zwingend die nachfolgend aufgeführten 
Konditionen zu akzeptieren.

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1.  Erbbauzinsen p.a. 80.116,50 € (entspricht 1,5 
% des  Verkehrswertes. Ab dem 
61. Jahr gilt ein Erbbauzins von 
4 % p.a. ) 
2. Laufzeit des Erbbaurechtes 80 Jahre 
  
Bietende, die in ihren Konzepten von dieser Vorgabe abweichen, werden 
vom Verfahren ausgeschlossen. 
 
 
Zusammenfassung 
Zusammenfassend werden die Punkte für das Konzept wie folgt vergeben: 
 
Kriterien Punkte 
I. Wohnungspolitische Kriterien  
Ein Mix von einem Drittel geförderten 
Wohnungsbau, einem Drittel geförderten 
Studierendenwohnungen und einem Drit-
tel frei finanziertem Wohnungsbau ist 
nachzuweisen. 
 
Hinweis: 
Wenn dieses Kriterium nicht eingehalten 
wird, werden 0 Punkte vergeben, was 
gleichzeitig den Ausschluss aus dem Ver-
fahren bedeutet. 
 
 
 
 
 
 
20 Punkte 
II. Quartiersbezogene Kriterien –  
Mischung Wohnen 
Konzeptvielfalt, Wohnen für unterschiedli-
che Lebensmodelle, Co-housing-Kon-
zepte, Studierendenwohnungen, Mehrge-
nerationenwohnen, Nachbarschaftliche 
Begegnungsstätte, Wohnangebote z. B. 
für Menschen mit Behinderung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Maximale Punktzahl: 30 Punkte 
III. Ökologische Kriterien 
Verwendung nachwachsender Rohstoffe 
und der Einbau von Photovoltaikanlagen , 
o. a. 
 
 
 
 
Maximale Punktzahl: 10 Punkte 
IV. Nutzungsmischung Gewerbe 
Es soll mindestens 25 % an gewerblicher 
/ soziokultureller Mischung geben, z. T. 
auch öffentlich nutzbar (z.B. als Café, o. 
ä.). 
 
Hinweis: 
Wenn dieses Kriterium nicht eingehalten 
wird, werden 0 Punkte vergeben, was 
 
 
 
20 Punkte

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gleichzeitig den Ausschluss aus dem Ver-
fahren bedeutet. 
 
V. Städtebauliche Kriterien 
Integration in das Quartier, Qualität des 
Bestandserhalts 
 
 
 
Maximale Punktzahl: 10 Punkte 
VI. Mobilitätskonzepte 
Maßnahmen, die für die zukünftigen Nut-
zer zu einer Reduzierung des motorisier-
ten Individualverkehrs (MIV) führen. 
 
 
 
 
Maximale Punktzahl: 10 Punkte 
Maximale Punktzahl insgesamt: 
 
100 Punkte

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 
Herr Schmitz (02-4) 
Telefon: (0221) 221-94313 
Fax:  (0221) 221-94342 
E-Mail:  Andreas.Schmitz2@stadt -koeln.de 
Datum:  06.12.2022 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der 19. Sitzung der Bezirksvertretung 
Ehrenfeld vom 05.12.2022  
öffentlich 
10.2 Vermarktung Alpenerstraße 4 - 6 in Köln-Ehrenfeld, Bewertungskriterien der Kon-
zeptausschreibung  
3234/2022 
Beschluss 
Die Bezirksvertretung Ehrenfeld empfiehlt dem Rat der Stadt Köln, folgenden geänderten Be-
schluss zu fassen: 
Der Rat beschließt die Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens mit dem Ziel der 
Bestellung eines Erbbaurechts am städtischen Grundstück Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehren-
feld zu folgenden Konditionen:  
 
Grundstück:    Alpenerstraße 4 – 6 in Köln-Ehrenfeld (siehe Anlagen 1 und 2) 
    Gemarkung Müngersdorf, Flur 73, Flurstück 407 
Größe:    5.292 m² 
Erbbauzins 80.116,50 € p. a. (entspricht 1,5 % des nutzungsorientierten Verkehrswertes in Höhe 
von 5.341.100 € gemäß der Wertermittlung vom 17.06.2022. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erb-
bauzins von 4 % p.a.) 
Laufzeit:   80 Jahre 
Besondere Bedingungen: Es soll einen Mindestanteil von 25% an  
gewerblicher / soziokultureller Mischung geben. 
Von dem verbleibenden Wohnungsanteil (maximal 75 %) sind insge-
samt 1/3 der Wohnungen im öffentlich geförderten Mietwohnungs-
bau, 1/3 öffentlich geförderte Wohnungen für Studierende und 1/3 
der Wohnungen im frei finanzierten Mietwohnungsbau auf dem 
Grundstück zu errichten. Die Planungen müssen deshalb die gelten-
den Wohnraumförderbestimmungen einhalten. 
    Die vorhandene Artilleriehalle von 1879 muss komplett oder 
    teilweise erhalten und in das Vorhaben integriert werden. 
In einem Workshop, zu welchem die im Liegenschaftsausschuss vertretenen, stimmberechtig-
ten Fraktionen jeweils zwei Vertreter*innen entsenden, wird dann eine Reihenfolge nach freier 
Gesamtwürdigung der eingegangenen Bewerbungen festgelegt, wobei die Bewertungs-
matrix (Anlage 4) weitestgehend eingehalten werden soll. Erläuterungen hierzu finden sich 
im Begründungstext. 
Darüber hinaus beschließt die Bezirksvertretung Ehrenfeld analog zu Beschlussfassung 
des Liegenschaftsausschusses, folgende Änderungen der Bewertungsmatrix:

Zu I. Wohnungspolitische Kriterien: Der Absatz „Hinweis“ wird gestrichen, Wohnungen für 
Auszubildende werden aufgenommen: 
Ein Mix von einem Drittel geförderten Wohnungsbau, einem Drittel geförderten Studie-
rendenw ohnungen/ Wohnungen für Auszubildende und einem Drittel frei finanziertem 
Wohnungsbau ist nachzuw eisen.  
 
Zu IV. Nutzungsmischung Gewerbe: Der Absatz „Hinweis“ und das Wort „mindestens“ wer-
den gestrichen: 
Es soll 25 % an gew erblicher / soziokultureller Mischung geben, z. T. auch öffentlich 
nutzbar (z.B. als Café, o. ä.). 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig mit Änderungen zugestimmt.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 
Herr Schmitz (02-4) 
Telefon: (0221) 221-94313  
Fax:  (0221) 221-94342 
E-Mail:  Andreas.Schmitz2@stadt -koeln.de 
Datum:  06.12.2022 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der 19. Sitzung der Bezirksvertretung 
Ehrenfeld vom 05.12.2022  
öffentlich 
10.2.1 Änderungsantrag der CDU-Fraktion zum TOP 10.2 
AN/2244/2022 
 
 
Beschluss 
 
Vermarktung Alpener Straße 4 -6 in Köln-ihrem Feld, Bewertungskriterie n der Konzeptausschrei-
bung 
Vorlagen-Nr. 3234/20 22 10.2 unter 2 Erhalt der gesamten Halle  
TOP 10.2 
Im Beschlusstext auf Bl. 1 der Vorlage unter dem Punkt besondere Bedingungen: hier Abs. 3 sind 
die Wörter „oder teilweise“ zu streichen. 
 
Der Satz lautet dann: 
Die vorhandene Artilleriehalle von 1879 muss komplett erhalten und in da s Vorhaben integriert wer-
den. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mehrheitlich abgelehnt gegen die Stimmen von Bezirksvertreter Berg (CDU-Fraktion) und Be-
zirksvertreterin Schroeder (Klima Freunde).

© Stadt Köln, Amt 23, 14.07.2022