Abschlussbericht zum Pilotprojekt Zwischennutzungsmanagement

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  Stadt Köln Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017 Dipl.‐ Dipl.‐ M. A. Köln, O   ‐Volksw. ‐Kfm. Cla . Sozialw Oktober 2  Angelin audia Bar wissensch 2017  Ge Ge Di Sta Di Sta Sta   G e Dr na Sobott rgmann haft Isabe eschäftsführen esellschafter: pl.‐Geogr. Ursu adt‐ und Region pl.‐Ing. Domini adtplaner AK N adt‐ und Region esellschafter/S r. Paul G. Jansen ta   el Maniu de  ula Mölders  nalplanerin SRL k Geyer  NW, Bauassesso nalplaner SRL eniorpartner: n  ura  L or Stadt‐ und Dr. Jansen Neumarkt 50667 Köl   Fon 0221  9 Fax 0221 9   info@stad www.stad d Regionalplan n GmbH  t 49  n  94072‐0  94072‐18  dtplanung‐dr‐ja dtplanung‐dr‐ja   ung  nsen.de nsen.de Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017   Inhaltsverzeichnis  1  Aufgabenstellung und Projektphasen  3  2  Rückblick auf das Projekt in 2015/2016  4  2.1  Herangehensweise und Vorbereitung  4  2.2  Kontaktaufnahme zu Immobilieneigentümern und ihren Vertretern  5  2.3  Aufbau der Webseite zeitRAUM.koeln und der Kontaktstelle  5  2.4  Öffentlichkeitswirksame Maßnahmen  5  2.5  Resümee des ersten Projektjahrs  5  3  Struktur und Dokumentation der Immobilien im Projekt  6  3.1  Auswahl der Projektgebiete  6  3.2  Recherche der Immobilien und Anlage der Datenbank  8  3.3  Entwicklung der Immobilien in den ausgewählten Stadtteilen im  Projektverlauf  9  3.4  Immobilien für Zwischennutzungen  11  4  Ergebnisse der Kontakte zu den Marktteilnehmern  13  4.1  Kontakt‐ und Anlaufstelle  13  4.2  Kontaktaufnahme zu Immobilieneigentümern und ihren Vertretern  13  4.3  Kontakte zu Eigentümern in Köln‐Mülheim (Projekt Mülheim 2020)  14  4.4  Kontakte zu Raum‐Suchenden  14  5  Die Webseite zeitRAUM.koeln  15  5.1  Aufbau und Pflege der Webseite zeitRAUM.koeln  15  5.2  Entwicklung der Besucherzahlen auf der Projekt‐Webseite  15  6  Öffentlichkeitswirksame Marketing‐Maßnahmen  17  6.1  Verlinkungen  17  6.2  Einbindung von Interessengemeinschaften  18  6.3  Teilnahme an Veranstaltungen  18  6.4  Erstellung und Verteilung von Werbemitteln  19  6.4.1  Gratispostkarten  19  6.4.2  Flyer  20  6.5  Veröffentlichungen in Printmedien  20  7  Rahmenbedingungen des Kölner   Zwischennutzungsprojekts  21  7.1  Das Projekt fördernde Rahmenbedingungen in der Stadt Köln  21  7.1.1  Aktive Kultur‐ und Kreativbranche  21  7.1.2  Digitale Start‐up‐Szene  21  7.2  Restriktionen des Projekts zeitRAUM.koeln  22 Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017   7.2.1  Restriktion Immobilienmarkt  22  7.2.2  Restriktion Immobilieneigentümer  23  7.2.3  Restriktion Raum‐Suchende  23  8  Resümee  24  Anhang 1  26  Anhang 2  28                              In dem nachfolgenden Text verwenden wir eine geschlechtsneutrale Sprache. Bei der konkreten Ansprache von  Personen werden sowohl die weiblichen als auch die männlichen Personen genannt, z. B. „Bewohnerinnen und  Bewohner“. Sollte aus Versehen oder aus Gründen der besseren Lesbarkeit an einigen Stellen nur die männli‐ che  Form,  z.  B.  „Akteure“  gewählt  sein,  meinen  wir  aber  immer  auch  die  weiblichen  Personen,  nämlich  die  Akteurinnen.  Selbstverständlich  sind  für  uns  immer  Männer  und  Frauen  gleichzeitig,  gleichgestellt  und  chan‐ cengleich angesprochen.  Dieses  Gutachten  unterliegt  dem  Urheberrecht.  Vervielfältigungen,  Weitergabe  oder  Veröffentlichung  des  Gutachtens  in  Teilen  oder  als  Ganzes  sind  nur  nach  vorheriger  Genehmigung  und  unter  Angabe  der  Quelle  erlaubt, soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart ist. Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  3  1 Aufgabenstellung und Projektphasen  Mit  dem  Begriff  Zwischennutzung  wird  die  zeitlich  befristete  Nutzung  von  leerstehenden  Immobilien  oder  derzeit  nicht  zu  marktüblichen  Konditionen  vermietbaren  Objekten  bezeichnet.  Zwischennut‐ zungen  können  in  leerstehenden  Ladenlokalen,  Gewerbe‐  und  Büroflächen,  in  ehemaligen  Indust‐ rieflächen  und ‐ hallen  und  auch  auf  unbebauten  Grundstücken  verwirklicht  werden.  Dabei  kann  es  zu  sehr  heterogenen  Nutzungen  kommen,  wie  bei‐ spielsweise  die  Ansiedlung  von  kleinen  Betrieben  oder  Start‐up‐Unternehmen  in  ehemaligen  Indus‐ triebauten oder die temporäre Nutzung von Laden‐ lokalen  als  Ausstellungsfläche  für  Künstler.  Aus  erfolgreichen  Zwischennutzungen  können  sich  durchaus auch Dauernutzungen entwickeln, und auf  diese Weise ist es möglich, das Image eines Gebäu‐ des,  bei  räumlicher  Bündelung  auch  eines Straßen‐ zugs  oder  eines  Stadtquartiers,  sowie  die  öffentli‐ che Wahrnehmung positiv zu beeinflussen.   Einige  bundesdeutsche  Großstädte  haben  das  In‐ strument  der  Zwischennutzung  in  den  letzten  Jah‐ ren  eingesetzt,  um  einerseits  den  Abbau  von  Leer‐ ständen,  andererseits  gewerbliche  oder  kulturelle  Nutzungen,  häufig  aus  der  Kreativwirtschaft,  zu  unterstützen.  Meist  wurden  diese  Projekte  öffent‐ lich  gefördert,  oft  auch  als  sog.  Modellvorhaben  initiiert.  Die  so  gesammelten  Erfahrungen  sind  je‐ doch nur begrenzt übertragbar, da jedes Projekt die  jeweiligen kommunalen Strukturen und Intentionen  berücksichtigen muss.   In der Stadt Köln stand die Fragestellung im Vorder‐ grund,  ob  die  Entwicklung  von  Unternehmen  und  Start‐ups  aus  der  Kultur‐  und  Kreativwirtschaft  sowie der digitalen Wirtschaft durch die Möglichkeit  von  Zwischennutzungen  positive  Impulse  erhalten  kann.  Das  Zwischennutzungsmanagement  sollte  daher  temporär  befristete  Immobilien  generieren  und  den  Nachfragern  aus  diesen  Zielgruppen  ver‐ mitteln.  Stadt‐  und  Regionalplanung  Dr.  Jansen  GmbH erhielt den Auftrag, im Zeitraum von Anfang  Oktober  2015  bis  Ende  September  2016  zunächst  ein  Konzept  für  ein  Zwischennutzungsmanagement  auszuarbeiten  und  es  dann  pilotweise  umzusetzen.  Der  Folgeauftrag  zur  (modifizierten)  Fortsetzung  bezog sich auf das Jahr 2017. Der Projekttitel laute‐ te zeitRAUM.koeln.  Der  Ansatz  des  Zwischennutzungsmanagements  in  der Stadt Köln unterscheidet sich von dem anderer  Kommunen  grundsätzlich  dadurch,  dass  nur  be‐ grenzt  in  die  Mechanismen  des  Immobilienmarkts  eingegriffen  werden  soll.  So  war  eine  Anmietung  von  Immobilien  wie  auch  eine  Subventionierung  von Mieten durch die Stadt Köln nicht vorgesehen.  Ferner  standen  keine  Immobilien  aus  dem  Besitz  der Stadt Köln für mögliche Zwischennutzungen zur  Verfügung,  sodass  sich  das  Projekt  ausschließlich  auf  private  Eigentümer  konzentrierte.  Als  weitere  Rahmenbedingung  wurde  der  Verzicht  von  Provisi‐ onen  sowohl  für  Eigentümer  als  auch  für  Raumsu‐ chende festgelegt.   In  Zusammenarbeit  mit  der  Stadtverwaltung  Köln  wurden  Stadtbereiche  mit  unterschiedlichen  Rah‐ menbedingungen  als  Piloträume  identifiziert.  Es  wurde die Webseite zeitRAUM.koeln aufgebaut, die  neben  den  Immobilienangeboten  alle  relevanten  Projektinformationen  für  Eigentümer  und  Raumsu‐ chende enthält.  Die  Ergebnisse  der  ersten  Projektphase  wurden  in  einem  Abschlussbericht  dokumentiert,  der  Stadt  Köln  übergeben  und  im  Wirtschaftsausschuss  der  Stadt Köln erläutert. Es zeigte sich, dass eine lange  Vorlaufzeit benötigt wurde, um das Projekt zu kon‐ zipieren,  erste  mitwirkungsbereite  Eigentümer  und  Immobilien zu generieren und darauf aufbauend die  Projektwebsite  zu  installieren.  Erst  dann  konnten  potenzielle  Nachfrager  nach  Zwischennutzungen  angesprochen  werden.  Bis  zum  Ende  der  ersten  Projektphase war es nicht gelungen, einen Nachfra‐ ger  auf  eine  für  Zwischennutzungen  zur  Verfügung  stehende  Immobilie  zu  lenken,  da  Angebots‐  und  Nachfrageprofile  nicht  übereinstimmten.  Damit  konnten  in  der  ersten  Projektphase  keine  Rück‐ schlüsse  auf  wirtschafts‐  und  kulturfördernde  Im‐ pulse  des  Kölner  Zwischennutzungsprojekts  gezo‐ gen werden.   Aus  diesem  Grund  wurde  die  Projektphase  um  ein  Jahr verlängert, mit einem verstärkten Engagement  bei den Aktivitäten, die die Chancen für eine erfolg‐ reiche  Umsetzung  von  Zwischennutzungen  erhö‐ hen. Hierzu zählen   die Ausdehnung des Projekts auf weitere  Stadtbereiche – jedoch wiederum verbunden  mit dem Ziel, mögliche Verbundeffekte inner‐ halb dieser Stadtbereiche nutzen zu können, Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  4   eine Ausweitung der Öffentlichkeitsarbeit  hinsichtlich der Intensität der Kommunikation  und der gewählten Medien.   In Kapitel 2 werden die wesentlichen Entwicklungen  der ersten Projektphase in einem Rückblick zusam‐ mengefasst.  Die  Struktur  und  Entwicklung  der  Im‐ mobilien  beinhaltet  das  Kapitel  3.  Die  Ergebnisse  der  Kontaktaufnahmen  zu  den  verschiedenen  Ak‐ teuren im Projekt zeitRAUM.koeln werden im Kapi‐ tel 4 dargestellt. Kapitel 5 geht auf den Aufbau und  die Pflege der Projekt‐Webseite ein. Kapitel 6 schil‐ dert  die  öffentlichkeitswirksamen  Marketing‐Maß‐ nahmen, die in der Fortsetzung des Projekts ergrif‐ fen wurden, und die erzielte Resonanz. Die Entwick‐ lungen  auf  dem  Kölner  Immobilienmarkt,  das  Ver‐ halten  von  Immobilieneigentümern  sowie  die  Ar‐ beitsweise von jungen Unternehmensgründern und  Unternehmen  aus  der  Kultur‐  und  Kreativbranche  und  der  Digitalen  Wirtschaft  determinieren  den  Erfolg  des  Projekts  zeitRAUM.koeln  auf  vielfältige  Weise.  Diese  diversen  Restriktionen,  die  den  Ver‐ marktungsbemühungen entgegenstehen, werden in  einem  Fazit  in  Kapitel  7  vertiefend  vorgestellt,  ebenso wie die das Projekt fördernden Rahmenbe‐ dingungen  in  der  Stadt  Köln.  In  einem  prägnanten  Resümee  werden  abschließend  in  Kapitel  8  die  wesentlichen Ergebnisse zusammengefasst.   2 Rückblick auf das Projekt in  2015/2016  2.1 Herangehensweise und Vorbereitung  Im  Oktober  2015  wurden  in  Abstimmung  mit  der  Stadt Köln die Piloträume für die erste Projektphase  ausgewählt.  Es  wurden  mit  Ehrenfeld  und  Porz  bewusst  links‐  und  rechtsrheinische  Stadtteile  mit  unterschiedlichen  Standortqualitäten  ausgesucht.  Innerhalb  dieser  Stadtteile  wurden  nach  der  durch  Internetanalyse  ermittelten  Leerstandsdichte  die  Piloträume abgegrenzt.   Da  es  in  den  ersten  Monaten  der  Projektlaufzeit  nicht  gelungen  war,  Objekte  für  mögliche  Zwi‐ schennutzungen  zu  akquirieren,  wurden  die  Pilot‐ räume im März 2016 um Teilbereiche der Stadtteile  Braunsfeld und Ossendorf erweitert, da diese eben‐ falls eine überdurchschnittlich hohe Leerstandsdich‐ te bei gewerblichen Immobilien aufwiesen.  In Ehrenfeld und Porz erfolgten im November 2015,  in Braunsfeld und Ossendorf im März 2016 die erste  Vor‐Ort‐Überprüfung  und  Ergänzung  der  Liste  der  bisher  erfassten  Leerstände.  Ziel  dieses  Arbeits‐ schritts war es, mögliche Dopplungen der im Immo‐ bilienportal  immoscout24.de  erfassten  Leerstände  zu  erkennen  und  benachbarte  Leerstände  ohne  Internetvermarktung  ebenfalls  zu  berücksichtigen.  Ab  den  genannten  Zeitpunkten  wurden  die  Inter‐ netanalysen in einem monatlichen, die Begehungen  in  einem  zweimonatlichen Rhythmus  durchgeführt.  Alle  Ergebnisse  wurden  in  einer  Datenbank  doku‐ mentiert,  welche  die  objektbezogenen  Informatio‐ nen bündelt.   Zum Projektstart 2015 wurden Vorschläge für einen  Projektnamen  entwickelt,  um  nicht  den  sperrigen  Begriff  des  Zwischennutzungsmanagements  in  den  Vordergrund  stellen  zu  müssen.  Die  Wahl  fiel  auf  den  Titel  „zeitRAUM.koeln“,  und  es  konnte  die  gleichnamige  Internetdomain  für  das  Projekt  gesi‐ chert  werden.  Im  Dezember  2015  erfolgte  die  Ab‐ stimmung  eines  ansprechenden  Logos  für  das  Pro‐ jekt  zeitRAUM.koeln,  das  seit  diesem  Zeitpunkt  für  alle Veröffentlichungen verwendet wird. Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  5  2.2 Kontaktaufnahme zu  Immobilieneigentümern und ihren  Vertretern  Auf  der  Grundlage  dieser  Datenbank  startete  zu  Jahresbeginn  2016  die  Kontaktaufnahme  zu  Mak‐ lerunternehmen,  Immobilienverwaltungen  und  privaten Eigentümern. Diese erfolgte in allen Fällen  durch  ein  Auftakt‐Telefonat  mit  anschließender  Zusendung  eines  standardisierten  Informations‐ schreibens zum Projekt. In der ersten Projektphase  konnten  auf  diese  Weise  über  50  Maklerunterneh‐ men und Immobilienverwaltungen, die in den Pilot‐ räumen  Leerstände  anbieten  bzw.  verwalten,  über  das  Kölner  Zwischennutzungsprojekt  informiert  werden.  Darüber  hinaus  wurden  75  private  Eigen‐ tümer  telefonisch  oder  auf  dem  Postweg  kontak‐ tiert.   In  den  Gesprächen  zeigte  sich,  dass  für  zahlreiche  Makler/Immobilienverwaltungen  der  Wunsch  des  Eigentümers  nach  langfristigen  Verträgen  die  Mit‐ wirkungsbereitschaft  einschränkt.  Für  einzelne  Objekte wurde nur eine kurze Dauer des Leerstands  erwartet;  deshalb  war  das  Interesse  an  einer  Zwi‐ schennutzung  gering.  Ein  weiteres  Hindernis  der  Zusammenarbeit  bildete  die  zunehmende  Interna‐ tionalität  vieler  Immobilienfonds,  die  mit  einer  fehlenden  Bindung  zum  einzelnen  Objekt  und  dem  städtischen  Umfeld  einhergeht,  sodass  ein  Leer‐ stand  hingenommen  wird.  Dennoch  konnten  zwi‐ schen März und September 2016 zwölf Immobilien  für die Mitwirkung im Projekt geworben werden.   Bei  den  privaten  Eigentümern  zeigte  sich,  dass  die  Haupthindernisse  eine  zu  hohe  Mieterwartung  sowie  die  Sorge  um  die  Seriosität  des  Mieters  wa‐ ren. Darüber hinaus bestand bei zahlreichen Immo‐ bilien,  die  bei  Vor‐Ort‐Recherchen  als  Leerstand  klassifiziert  wurden,  dennoch  ein  laufender  Miet‐ vertrag.  Durch  die  Gespräche  mit  den  privaten  Ei‐ gentümern  wurden  bis  zum  Ende  der  ersten  Pro‐ jektphase  vier  Immobilien  für  mögliche  Zwischen‐ nutzungen gewonnen.   2.3 Aufbau der Webseite zeitRAUM.koeln und  der Kontaktstelle  Im  Zusammenhang  mit  der  Festlegung der  Projekt‐ bezeichnung  und  der  Auswahl  des  Logos  starteten  auch  die  Vorbereitungen  für  die  Projekt‐ Internetseite  www.zeitraum.koeln,  die  Mitte  März  2016  mit  den  ersten  Angeboten  zu  Zwischennut‐ zungen  online  gehen  konnte.  Die  Webseite  stellte  zunächst  den  Projektzusammenhang  dar  und  gab  dann die Möglichkeit, über Filter‐ und Suchfunktio‐ nen  geeignete  Immobilien  auszuwählen.  Im  nächs‐ ten  Schritt  wurden  die  Kontaktdaten  übermittelt  und  über  ein  Kontaktformular  Verbindung  zu  Ver‐ mietern und Raumsuchenden hergestellt.   Ebenfalls  seit  März  2016  war  die  Kontaktstelle  für  alle  Anfragen rund  um das Projekt  zeitRAUM.koeln  bei  Stadt‐  und  Regionalplanung  Dr.  Jansen  GmbH  eingerichtet  worden;  hier  liefen  die  Fäden  für  alle  Ansprechpartner  im  Projekt,  insbesondere  für  die  Immobilieneigentümer  und  die  Mietinteressenten,  zusammen.  2.4 Öffentlichkeitswirksame Maßnahmen  Bereits  seit  Ende  März  2016 bestand  bei  der  Start‐ webseite  Wirtschaft  und  der  Startwebseite  Kultur‐ förderung  der  Stadt  Köln  eine  Verlinkung  zu  der  Projektwebseite zeitRAUM.koeln.  Zudem wurden im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit  im August 2016 ein Artikel im Kölnmagazin, heraus‐ gegeben  von  der  Wirtschaftsförderung,  und  im  September  2016  ein  Artikel  in  Eigentum  aktuell,  herausgegeben  vom  Kölner  Haus‐  und  Grundbe‐ sitzerverein, veröffentlicht. Ebenfalls im September  desselben  Jahres  wurde  in  Zusammenarbeit  mit  dem Kulturamt ein Interview, das über erfolgreiche  Zwischennutzungen  im  Rahmen  der  Biennale  „new  talents“  bei  der  DEG  –  Deutsche  Investitions‐  und  Entwicklungsgesellschaft  informiert,  als  Referenz  auf die Webseite des Projekts gestellt.   Trotz dieser öffentlichkeitswirksamen Maßnahmen,  die einerseits auf die Raumsuchenden und anderer‐ seits  auf  die  Eigentümer  und  ihre  Vertreter  abziel‐ ten, blieb die Resonanz insgesamt extrem gering.  2.5 Resümee des ersten Projektjahrs  In  der  praktischen  Umsetzung  des  Zwischennut‐ zungsmanagements zeigte sich, dass für den Aufbau  von  Kontakten  und  Netzwerken  ein  langer  Atem  notwendig  ist.  Auch  der  interkommunale  Vergleich  von  Zwischennutzungsprojekten  hatte  deutlich  gemacht,  dass  sich  die  Erfolge  der  Arbeit  zumeist  erst  nach  mehrjähriger  Projektlaufzeit  einstellen. Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  6  Die  Webseite  zeitRAUM.koeln  war  zum  Ende  der  ersten  Pilotphase  erst  seit  sechs  Monaten  online,  und  es  konnte  bis  zu  diesem  Zeitpunkt  noch  keine  Zwischennutzung etabliert werden. Dennoch zeigte  die Erfolgskurve nach oben: die Anzahl der Objekte  für  mögliche  Zwischennutzer  vergrößerte  sich,  und  die Besucherzahl auf der Webseite stieg kontinuier‐ lich.   Die im ersten Projektjahr einbezogenen Leerstände  waren in den Piloträumen der Stadtteile Ehrenfeld,  Porz,  Braunsfeld  und  Ossendorf  lokalisiert.  Eine  Ausdehnung des Projekts zeitRAUM.koeln auf Lagen  in  anderen  Kölner  Stadtteilen  mit  einer  ebenfalls  hohen  Leerstandsdichte  bei  gewerblichen  Immobi‐ lien  versprach  eine  Ausweitung  des  Angebots  an  attraktiven Immobilien für eine Zwischennutzung.   Das  Projekt  zeitRAUM.koeln  zeigte  zum  Ende  der  ersten  Arbeitsphase  eine  positive  Entwicklung.  Es  bestand die Aussicht, dass sich bei einer räumlichen  Ausdehnung  im  Stadtgebiet  und  einer  Intensivie‐ rung der Öffentlichkeitsarbeit in einer verlängerten  Projektphase  erste  Zwischennutzungen  realisieren  lassen,  die  wiederum  weitere  Anbieter  und  Nach‐ frager zur Mitwirkung motivieren können.        3 Struktur und Dokumentation der  Immobilien im Projekt   3.1 Auswahl der Projektgebiete  Die  erste  Projektphase  sah  Piloträume  innerhalb  des  Kölner  Stadtgebiets  vor,  um  Synergien  bei  An‐ bietern  und  Nachfragern  nutzen  zu  können.  Diese  Piloträume  waren  zunächst  abgegrenzte  Bereiche  aus den Stadtteilen Porz und Ehrenfeld, später auch  aus  Braunsfeld  und  Ossendorf.  Neben  der  Über‐ schaubarkeit  sollte  diese  Konzentration  dazu  füh‐ ren,  dass  sich  Bekanntheit  und  Akzeptanz  des  Pro‐ jekts möglichst schnell verbreiten – sowohl bei den  Immobilieneigentümern  als  auch  bei  den  an  Zwi‐ schennutzung Interessierten.   Im Oktober 2015 begann die Internet‐Analyse der in  Köln  angebotenen  Gewerbeimmobilien,  um  in  Ab‐ stimmung mit der Stadt Köln die Piloträume für das  Projekt auswählen zu können. Da Kultur‐ und Krea‐ tivwirtschaft eine Affinität zu innerstädtischen oder  innenstadtnahen  Siedlungsbereichen  aufweisen  und durch  multiethnisch  geprägte  Umfelder  Impul‐ se  für  ihre  Arbeit  generieren,  rückte  der  Stadtteil  Ehrenfeld  in  den  Fokus.  Sanierte  Altbauten  und  große  Industrieareale  –  häufig  noch  aus  der  Jahr‐ hundertwende – treffen hier den Nerv der Zeit. In‐ Cafés, ein lebendiges Nachtleben und internationale  Gastronomie  sind  charakteristisch  für  das  Viertel.  An der Venloer Straße gibt es viele Ladenlokale, die  in  der  Regel  jedoch  nur  kurze  Leerstandszeiten  aufweisen, aber auch durch einen schnellen Wech‐ sel  gekennzeichnet  sind.  Insbesondere  im  Areal  rund  um  den  TechnologiePark  sind  jedoch  zahlrei‐ che leerstehende Büro‐ und Praxisräume zu finden.  Mehr  Platz  bieten  die  großen  Industriebrachen,  beispielsweise  entlang  der  Vogelsanger  Straße,  wo  zahlreiche  Hallen  auf  Nachmieter  zu  warten  schei‐ nen.  Als  Kontrast  zu  Ehrenfeld  wurde  der  Stadtteil  Porz  als zweiter Stadtteil ausgewählt. Hierbei handelt es  sich nicht um einen Standortbereich, der das gängi‐ ge Anforderungsprofil der typischen Nachfrager aus  Kultur‐  und  Kreativwirtschaft  bedient.  Gleichwohl  ergeben  sich  hier  die  vielfach  gewünschten  „offe‐ nen“  Standortperspektiven  und  eine  Aufbruchstim‐ mung  mit  den  Planungen  für  die  Umstrukturierun‐ gen  im  Kernbereich.  Leerstehende  Laden‐,  Büro‐ Stadt Köln und  Prax lang der  finden.  Da  es  in nicht gelu schennut rieren, w März 201 dorf ausg dieser  St schnittlic Immobilie hier  mit  ermittelt In  den  le Ossendor Tendenz  onalen  u Abbildun Quelle: Ab streetmap n – Fortsetzung  xisflächen  sind Hauptstraße    den  ersten  ungen war, O tzung  in  den  wurden die Pilo 16 auf die Sta gedehnt. Auss tadtteile  war hen  Leerstan en.  Der  Unte Hilfe  einer  A .   etzten  Jahren  rf  an  Dynam kann vor alle und  internatio g 1: Stadtteile bgrenzung und D p.org und Mitwi des Zwischenn d  hier paralle und in der Fu Monaten  de Objekte für ein beiden  Piloträ oträume im L dtteile Braun schlaggebend ren  die  eben ndsquoten  b ersuchungsrau Analyse  der  L hat  die  Entw ik  gewonnen em der stark v onalen  Medie e und Piloträu Darstellung Sta irkende  utzungsprojekt l  zum  Rhein  e ußgängerzone er  Projektlauf ne mögliche Z äumen  zu  akq aufe des Mon sfeld und Oss  für die Ausw nfalls  überdur ei  gewerblich um  wurde  a Leerstandsdic wicklung  in  Kö n.  Diese  posit vertretenen n enbranche  zu me der ersten adt‐ und Region ts „zeitRAUM.k ent‐ e zu  fzeit  Zwi‐ qui‐ nats  sen‐ wahl  rch‐ hen  uch  chte  öln‐ tive  nati‐ uge‐ sch Stu die ne pro de Frü sol Ru En re n zäh mi tri e als tei Er d Wo Pra n und zweiten nalplanung Dr. J koeln“ im Jahr 2 hrieben  werd udios und Pro eser  Entwicklu um,  in  dem  b oduziert werd r „Motorworl ühjahr  2018 a ll.  nd  um  den  de  des  19.  Ja n  nördlicher  T hlt.  Westlich  schte Bebauu e‐  und  Gewer   Einkaufsstra len  sich  zahl dgeschoss, wä ohnfunktion  a axen bieten. n Projektphas Jansen GmbH 2 2017 den,  die  an  duktionshalle ung  steht  das bekannte  Fer den. Neue Imp d Köln Rheinl auf  über  50.00 Kölner  Stadt ahrhunderts  e Teil  heute  zu und  östlich  d ung mit zahlre rbebetrieben  ße  beliebten  reiche  Häuse ährend die ob auch  häufig  e  2017; Kartengru diesem  Stan en betreibt. Im s  2009  eröffn rnsehserien  u pulse werden land“ ausgehe 00  qm Fläche twald  entsta eine  Villensied um  Stadtteil  B des  Stadtwal eichen kleiner zu  finden.  En   Aachener  St er  mit  Ladenlo beren Etagen n Räume  für  B undlage open‐   7  ndort  ihre  m Zentrum  nete  Colo‐ nd  Shows   auch von  en, die im  e eröffnen  nd  gegen  dlung,  de‐ Braunsfeld  ds  ist  ge‐ ren Indus‐ ntlang  der  traße  ver‐ okalen  im  neben der  Büros  und Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  8  Seit  Beginn  der  zweiten  Projektphase  am  01.01.2017  wurden  die  Untersuchungsgebiete  in  den  Stadtteilen  Braunsfeld,  Ehrenfeld,  Ossendorf  und  Porz  auf  die  gesamten  Stadtteilgebiete  ausge‐ weitet.   Neu  hinzugenommen  wurden  in  Abstimmung  mit  der  Stadt  Köln  ab  Januar  2017  die  Stadtbezirke  Altstadt‐Süd  und  Neustadt‐Süd,  da  hier  günstige  Rahmenbedingungen (z. B. gewerbliche Leerstands‐ quote,  adäquate  Infrastruktur  und  Milieu  für  Exis‐ tenzgründer  und  Kreativwirtschaft)  für  eine  erfolg‐ reiche  Umsetzung  des  Zwischennutzungsprojekts  vorlagen.  Eine  gemeinsame  Betrachtung  der  Stadt‐ teile  Altstadt‐Süd  und  Neustadt‐Süd  ergab  sich  aus  der  Systematik  des  Immobilienportals  „Immoscout  24.de“,  das  Suchergebnisse  für  diese  beiden  Stadt‐ teile nur zusammengefasst zur Verfügung stellt und  die  Objektdaten  nicht  immer  Adressen  enthalten,  die  eine  eindeutige  räumliche  Zuordnung  ermögli‐ chen.  Die  Stadtteile  Alt‐  und  Neustadt‐Süd  liegen  im  Köl‐ ner  Stadtkern  südlich  des  Neumarkts  zwischen  Aachener  Straße  und  Rheinufer.  Von  Nordosten  in  südwestlicher  Richtung  orientiert  sich  die  Abgren‐ zung am Verlauf der Bahngleise und dem innerstäd‐ tischen  Grüngürtel.  Zu  den  bekanntesten  Veedeln  von Altstadt‐Süd und Neustadt‐Süd zählen    das Kwartier Latäng, welches mit seinen vielen  Bars und Kneipen einen der belebtesten Plätze  im Kölner Nachtleben bietet,    die Südstadt, die bekannt ist für ihr eigenes  und urtypisch kölsches Flair mit einem umfas‐ senden Angebot an Einzelhandel, Gastronomie  und Dienstleistungen und    der Rheinauhafen mit seinen exklusiven Büro‐  und Gastronomieangeboten direkt am Rhein‐ ufer.   Im Süden zwischen Volksgarten und Bonner Straße  befinden  sich  entlang  des  Bonner  Walls  Gewerbe‐ hallen,  die  teilweise  auch  von  Künstlern  genutzt  werden.  3.2 Recherche der Immobilien und Anlage der  Datenbank  In der ersten Projektphase wurde eine Immobilien‐ datenbank  aufgebaut,  die  auf  einer  zweigliedrigen  Bestandsaufnahme  und  einer  monatlichen  Aktuali‐ sierung basiert. Wie dargestellt, wurde in der Fort‐ setzung  des  Projekts  auf  die  Vor‐Ort‐Begehung  als  Erfassungsquelle  verzichtet  und  alle  Leerstände  im  Projektgebiet  ausschließlich  dem  Onlineportal  „Im‐ mobilienscout24.de“  entnommen.  „Immobilien‐ scout24.de“  wurde  als  Datenquelle  ausgewählt,  da  es  als  Marktführer  unter  den  Suchportalen  die  meisten  Angebote  und  umfangreiche  Objektbe‐ schreibungen  führt.  Die  Objektdaten  wurden  den  im  Portal  veröffentlichten  Online‐Exposés  entnom‐ men.  Bezüglich  der  Qualität  der  einbezogenen  Immobi‐ lien  umfasste  das  Spektrum  alle  Arten  von  leerste‐ henden  Gewerbeimmobilien,  um  unterschiedliche  Nutzer ansprechen zu können. Besondere Aufmerk‐ samkeit  fanden  dabei  Immobilien,  deren  sofortige  Vermarktbarkeit  für  eine  längerfristige  Mietdauer  eingeschränkt ist, weil z. B. Renovierungen erforder‐ lich sind.   Gegliedert  wurden  die  erfassten  Immobilien  nach  folgenden Kategorien:    Leerstehende Ladenlokale, Gastronomie‐ oder  Dienstleistungsflächen im Erdgeschoss   Leerstände in Obergeschossen (z. B. Büros und  Praxen)   Sonstige leerstehende Immobilien   (z. B. Hallen)   Unbebaute Grundstücke  Im Rahmen der Online‐Recherche wurden quantita‐ tive  Objektdaten  wie  Größe,  Raumanzahl  und  Teil‐ barkeit  in  die  Objektdatenbank  überführt.  Bei  er‐ folgreicher  Überführung  von  Objekten  in  das  Zwi‐ schennutzungsprojekt  wurden  qualitative  Aspekte  der Leerstände aufgenommen.  Die  monatliche  Datenbankaktualisierung  erfolgte  mittels  Überprüfung  des  Onlineportals  Immobilien‐ scout24.de.  Dazu  wurden  die  Anzeigen  der  erfass‐ ten  Objekte  des  Onlineportals  über  ihre  jeweilige  ID‐Nummer  auf  Aktualität  überprüft.  Wenn  ein  Objekt  nicht  mehr  im  Online‐Portal  verfügbar  war, Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  9  wurde  es  im  Datenbestand  mit  entsprechendem  Datum als „nicht mehr verfügbar“ markiert. Bei der  Objektaufnahme  in  die  Datenbank  wurde  darauf  geachtet, dass identische Objekte, die von verschie‐ denen  Maklern  angeboten  werden,  möglichst  nur  einmal erfasst werden.  Im  Anschluss  an  die  Aufnahme  einer  Immobilie  in  die  Datenbank  erfolgte  die  Kontaktaufnahme  zu  Verwaltern,  Maklern  oder  Eigentümern.  Bei  einer  erfolgreichen  Kontaktaufnahme,  die  dazu  führte,  dass  der  Immobilieneigentümer  bzw. ‐ verwalter  sich  eine  Zwischennutzung  für  sein  Objekt  vorstel‐ len  konnte,  wurde  ein  persönlicher  Gesprächster‐ min  möglichst  vor  Ort  vereinbart.  Bei  diesem  Ter‐ min wurden Objektfotos der Immobilie und weitere  Objekteigenschaften  aufgenommen,  die  später  zur  Erstellung eigener Exposés genutzt wurden. Bei den  Objekteigenschaften handelt es sich unter anderem  auch  um  die  Anforderungskriterien,  die  das  Kultur‐ amt der Stadt Köln bei der Bewertung von Immobi‐ lien  für  Ateliers,  Ausstellungen  und  Projekt‐  bzw.  Proberäumen berücksichtigt:    Akustische Möglichkeiten   Deckenhöhe   Lastenaufzug   Senkung der Mietkosten durch Übernahme  von Diensten (z. B. hausmeisterliche Betreu‐ ung)   Heizmöglichkeit in den Wintermonaten   Zulässigkeit von Publikumsverkehr   Anzahl der Notausgänge  Wenn  die  Informationen  zu  einem  Objekt  vollstän‐ dig  vorhanden  waren  und  der  Eigentümer  bzw.  Verwalter  einer  Veröffentlichung  auf  der  Webseite  zeitRAUM.koeln zugestimmt hatte, wurde ein Expo‐ sé mit sämtlichen verfügbaren Objektinformationen  angefertigt.  3.3 Entwicklung der Immobilien in den  ausgewählten Stadtteilen im Projektverlauf   Zu  Beginn  der  zweiten  Projektphase  fand  eine  Be‐ reinigung  des  Datenbankbestands  aus  2015/2016  statt. Diese hatte zum Ziel, Objekte aus der Daten‐ bank  zu  entfernen,  deren  Verfügbarkeit  durch  die  Onlinerecherche  nicht  mehr  nachvollzogen  werden  konnte.  Es  handelte  sich  hierbei  im  Wesentlichen  um  Objekte,  die  im  Rahmen  der  Vor‐Ort‐Begehung  erfasst  wurden  und  im  Nachgang  nicht  eindeutig  einem Onlineangebot zugeordnet werden konnten.   Die  Betrachtung  der  Entwicklung  der  in  die  Daten‐ bank  aufgenommenen  Immobilien  erlaubt  keine  Rückschlüsse  auf  die  übergeordnete  Entwicklung  des Gewerbeimmobilienmarkts in der Stadt Köln, da  sich  aufgrund  der  im  Projektverlauf  veränderten  Bestandsaufnahme  sowie  eines  verstärkten  Daten‐ bereinigungsprozesses methodisch bedingte Abwei‐ chungen  ergeben,  welche  die  Vergleichbarkeit  ein‐ schränken.  Jedoch  lässt  sich  für  die  begrenzten  einbezogenen Stadtteile ableiten, dass   weniger Leerstände erfasst wurden als im  ersten Projektjahr,   die Objekte, die aktuell zur Vermietung ste‐ hen, häufiger sogenannte „Dauerleerstände“  sind,   vornehmlich Immobilien der Kategorie Büro/  Praxis in den untersuchungsrelevanten Stadt‐ teilen zur Verfügung stehen.  Rückgang  des  erfassten  Angebots  an  leerstehen‐ den Immobilien  In  den  fünf  ausgewählten  Stadtteilen  wurden  seit  Anfang  Januar  2017  insgesamt  594  Leerstände  in  die  Projektdatenbank  aufgenommen,  von  denen  zum  Stichtag  27.09.2017  noch  248  als  leerstehend  geführt wurden.  Werden  die  erfassten  Gewerbeleerstände  mit  den  Beständen  aus  dem  Jahr  2016  verglichen,  wird  deutlich,  dass  trotz  eines  erweiterten  Untersu‐ chungsraums  im  Jahr  2017  weniger  Leerstände  aufgenommen werden konnten als im Jahr 2016. So  betrug  die  Anzahl  aller  erfassten  Leerstände  im  Erhebungszeitraum  2015/2016  noch  957  Immobi‐ lien, von denen zur Berichtslegung (nach der ersten  Projektphase)  im  September  2016  noch  405  leer  standen.   Zurückzuführen  ist  der  unterschiedlich  hohe  Aus‐ gangswert  zum  einen  auf  einen  verkürzten  Erfas‐ sungszeitraum  sowie  zum  anderen  auf  eine  verän‐ derte  Erhebungsmethodik.  Im  Jahr  2017  wurden  über einen Zeitraum von ca. neun Monaten (01.01.  bis  30.09.2017)  leerstehende  Gewerbeobjekte  er‐ fasst,  während  in  der  ersten  Projektphase  insge‐ samt  zwölf  Erhebungsmonate  (01.10.  bis  30.09.2016) in die Berichtslegung einflossen. Zudem  wurde  die  Erfassung  im  Jahr  2017  auf  die  Online‐ recherche  beschränkt;  es  fanden  keine  Vor‐Ort‐ Erfassungen mehr statt. Stadt Köln Zunahme Die  Betra der  Date dass  ein  im Janua somit  lä verzeichn den  Stad Anteile  a Ossendor Braunsfe wie  Ehre Verweilda Abbildun Quelle: Sta lute Leerst Während ständen  höchsten Ossendor 60 %  erfa Ehrenfeld ten Objek Betrachte ber 2017  sich,  das letzten dr 0 20 40 60 80 100 120 140 160 Ehr e n – Fortsetzung  e der Verweild achtung  der  enbank  zeigt  Anteil  von  rd r 2017 in der ngerer  Leers net werden ka dtteilen  unter an  Dauerleers rf  verzeichne ld  (ca.  33 %)  enfeld  und  P auer ergibt si g 2: Objekte m adt‐ und Region tände und relat d im Jahr 2016 im  Pilotraum n  war,  werde rf  die  meiste asst.  An  zwe d mit rd. 46 % kten.  et  man  die  V zur Verfügun s  ca.  36 %  d rei Monaten a 37,3 % 62,7 % enfeld 2016 Ehr e des Zwischenn dauer   Verweildauer für  das  laufe d.  37 %  seit  E r Datenbank r stand  oder  „ ann. Die Ante rschiedlich  au ständen  werd et  (rd.  61 % auf  nahezu  g Porz  (rd.  30 % ich für Leerst mit längerer L nalplanung Dr. J tive Anteile solc 6 der Anteil an m  Porz  mit  en  im  Jahr  20 en  Dauerlee eiter  Stelle  lie % an den im M erweildauer  a ng stehenden  ieser  Leerstä aufgenommen 45,7 % 54,3 % enfeld 2017 P o Objekt utzungsprojekt r  der  Objekte ende  Projektja Erhebungsbeg registriert ist u „Dauerleersta ilswerte fallen us.  Die  höchs den  im  Stadt %),  gefolgt  v gleichem  Nive %).  Die  kürze ände in den b eerstandsdau Jansen GmbH;  cher mit mindes n sog. Dauerle knapp  43 %  017  im  Stadt rstände  mit  egt  der  Stadt März 2017 erfa aller  im  Septe Objekte, so ze nde  erst  in  d n wurden.   42,7 % 57,3 % orz 2016 P o t ist noch verfügba ts „zeitRAUM.k e  in  ahr,  ginn  und  nd“  n in  sten  tteil  von  eau  este  bei‐ de be do Bü Co gr ö Ein 20 ze i un an  Da hö uer  nach Bestands stens sechs Mo eer‐ am  tteil  rd.  tteil  ass‐ em‐ eigt  den  Ab stä *An Qu 10 Mo erf ein 43,7 % 56,3 % orz 2017 Brau ar Objekt st koeln“ im Jahr 2 n  Innenstadt sonders  hohe rf  resultiert  n roflächen  mit loneum mit d ößen (zwische ne  Gegenübe 16 kann mith träume  von  M d 2017 erfolg Objekten,  d tenbank  regi ht hat.   erhebungen (St naten Leerstan bildung 3: Da ände in der Da nm.: ohne Alt‐/ elle: Stadt‐ und %  der  Leers onate  leer,  so fassten  Objek n  halbes  Jahr  17,6 % 82,4 % nsfeld 2016 Brau teht nicht mehr zu 2017 tstadtteilen  A e  Anzahl  an  nach  wie  vor  t  einem  Schw durchaus unte en 38 m² und ü rstellung  mit  ilfe eines Ver März  bis  Sept en. Es zeigt si ie  seit  Erfass striert  sind,  i tand: Septembe d  uer der derze atenbank in % /Neustadt Süd  d Regionalplanu tände  stehen o  dass  in  der  kte  in  den  Pil in  der  Daten 20,9 % 79,1 % nsfeld 2017 Oss e ur Verfügung Alt‐/Neustadt Leerständen  aus  zahlreich werpunkt  run erschiedlichen über 9.270 m t  Daten  aus  rgleichs der E tember  der  Ja ich, dass sich  sungsstart  Mä in  allen  Stadt er 2016 und 201 eit verfügbare % (n = 251)  ung Dr. Jansen G n  bereits  bis  Summe  ca.  loträumen  w nbank  geführ 37,4 % 62,6 % endorf 2016 Oss e   10  ‐Süd.  Die  in  Ossen‐ hen  freien  d  um  das  n Flächen‐ ²).   dem  Jahr  rfassungs‐ ahre  2016  der Anteil  ärz  in  der  tteilen  er‐   17); abso‐ n Leer‐   GmbH  zu  sechs  46 %  aller  eniger  als  t  werden.  60,3 % 39,7 % endorf 2017 Stadt Köln Im Vorjah 65 %.  De Gesamth hat sich s Bezogen  sich der A längere V wenig ma sinkt  der  auf  dem  attraktive finden.   Konstant Wird nac Datenban Stadtteile ten  in  de den  am  zeichnete Büro/Pra der  Kat e dung 4).  Abbildun derzeit ve Quelle: Sta 2017; nach Im Berich bare  Präg lien durch So waren gorie Bür 18 % der  n – Fortsetzung  hreszeitraum  er  Anteil  der  eit  der  verfü somit deutlich auf die gering Anteil der Obj Vermittlungsd arktgerechte A Anteil  an  Ob Markt  ange er  Konditione ter Angebotss h der Kategor nk  analysiert, en  die  Anteile en  Leerstand Stichtag  27.0 en  Objekten  xis,  19 %  der egorie  Ladenl g 4: Anteil na erfügbaren Le adt‐ und Region h eigenen Besta htsjahr 2015/2 gung  der  lee h die Kategor n am Stichtag  ro/Praxis, 19 % Kategorie Lad des Zwischenn lag dieser An sog.  Dauerle ügbaren  Gew h erhöht.  gere Zahl von  jekte erhöht,  auer benötige Angebote han bjekten,  die  n boten  werde en  schnell  e schwerpunkt  rie der Gewer ,  so  zeigt  sic e  von  Büro‐  u skategorien  d 09.2017  als  l sind  rd.  72 % r  Kategorie  H okal  zuzuord ch Objektkate eerständen in  nalplanung Dr. J andserhebunge 2016 zeigt sic rstehenden  G ie der Büro‐ u 30.09.2016 rd % der Katego denlokal zuzuo utzungsprojekt nteil noch bei erstände  an  werbeimmobi Leerständen  die eine deut en, da es sich  ndelt. Umgeke ur  für  kurze  Z en  und  aufgru inen  Nachfra rbeobjekte in  ch,  dass  in  a und  Praxiseinh dominieren.  V eerstehend  v %  der  Katego alle  und  rd.  dnen  (vgl.  Ab egorien an den % (n = 251)  Jansen GmbH  en  h eine vergle Gewerbeimmo und Praxisräum d. 63 % der Ka orie Halle und ordnen.   ts „zeitRAUM.k  ca.  der  lien  hat  tlich  um  ehrt  Zeit  und  ager  der  llen  hei‐ Von  ver‐ orie  9 %  bbil‐ n    ich‐ obi‐ me.  ate‐  rd.  3.4 Au Im nu zo g ter jek ße We ger pro Zu Ob Pro wu RA zw akq De üb vo de un de G e nu Vie 20 gep üb Vo Pro gu als Ins exk mi tes für erg auf RA de koeln“ im Jahr 2 4 Immobili f der Webseit mobilien  zur  tzung  anzum gen  auf  die  a rsuchungsräum kt  gewonnen  rhalb  der  Un ebseite gestel r  von  sich  au ojekt zeigten.  m  Ende  der  e bjekte,  die  so ojektphase  ü urden  seit  Pr AUM.koeln  an weiten  Projekt quiriert werde er  Schwerpun er 87 % bei B n 15 m² bis 70 r Gewerbeha terschiedlich  n  können.  E ewerbeimmob tzt werden.  er  weitere  Im 17 angeboten planten  Umb er einen ande n  den  insges ojektzeitraum ng  stehen  bzw o  über  Kont seraten  akqui klusiv auf der etung, da sich s  Objekt  das  I r ein weiteres gab. Ein Objek fgrund  der  Pr AUM.koeln für r Webseite ge 2017 ien für Zwisch te zeitRAUM.k Verfügung,  d ieten  sind  (St ktuellen  251  men konnten  werden.  Dre tersuchungsrä llt werden, da us  Interesse  a   ersten  Projekt weit  noch  ve übernommen  ojektbeginn  ngeboten,  vo tphase  bis  E en konnten.  kt  im  aktuel Büroflächen in 00 m². Ergänz lle einer Schr große  Teilflä Eine  als  Büro bilie  kann  au mmobilien  wu n, von denen s au  befinden;  eren Kanal ver amt  24  Objek   zur  Zwisch w.  standen,  k takte  aufgrun riert  werden.  r Plattform ze h durch Gespr Interesse  an  e s Objekt des j kt außerhalb  resseberichte  r das Projekt u ewonnen werd hennutzungen koeln stehen  die  für  eine  tand:  27.09.2 Leerstände  in  13 davon fü ei  weitere  Ob äume  konnte a die Entsche am  Zwischen tphase  waren erfügbar,  in  d   wurden.  24  Objekte  ü on  denen  zeh Ende  Septem llen  Angebot  n einer Größe zt wird das An reinerei, in de ächen  angemi o/Praxis  kate uch  als  Laden urden  im  Jah sich zwei inzw   zwei  weiter rmietet.   kten,  die  im  ennutzung  z konnten  21  Im nd  von  Imm   Zwei  Objekt eitRAUM.koel räche über ei einer  Zwische jeweiligen Eig der Piloträum   über  das  Pro und die Platzi den.     11  n  aktuell 16  Zwischen‐ 2017).  Be‐ n  den  Un‐ r das Pro‐ bjekte  au‐ en  auf  die  idungsträ‐ nutzungs‐ n  es  zwölf  die  zweite  Insgesamt  über  zeit‐ hn  in  der  ber  2017  liegt  mit  enordnung  ngebot mit  er flexible,  ietet  wer‐ egorisierte  nlokal  ge‐ resverlauf  wischen im  e  wurden  gesamten  ur  Verfü‐ mmobilien  oscout24‐ e  standen  n zur Ver‐ n inserier‐ ennutzung  gentümers  me konnte  ojekt  zeit‐ ierung auf Stadt Köln Abbildun Quelle: Ka Ein  Dritte det sich i rum von  Drei weit räume.  E im Stadtt Stadtteil  des  Unte telefonisc fragen  v RAUM.ko n – Fortsetzung  g 5: Lage der  artengrundlage  el  der  zurzeit m Pilotraum  Porz.   tere Immobilie Es  handelt  sic teil Mülheim  Rondorf.  Die ersuchungsra chen  Kontakt von  Eigentüm oeln ergeben.  des Zwischenn Zwischennutz Googlemaps 20 t  angebotene Ehrenfeld, ein en liegen auß h  dabei  um  z sowie ein Bür e  Objektange ums  haben  e  zu  Maklern mern  beim  P utzungsprojekt zungsobjekte  009, zeitRaum. n  Objekte  be n Viertel im Ze ßerhalb der Pi zwei  Bürofläch ro/Ladenlokal ebote  außerh sich  durch n  bzw.  durch  Projektbüro  z ts „zeitRAUM.k im Kölner Sta koeln 2017  efin‐ ent‐ ilot‐ hen  l im  halb  die  An‐ zeit‐ Die de sei Zw jek an  che ten zun koeln“ im Jahr 2 adtgebiet  e  Büroräume  r Köhlstraße i t Veröffentlic wischennutzun kte, zwei Büro der Heliosstr e an der Dülk n  Quartal  20 ngsmanageme 2017 mit  angesch m Stadtteil O chung der We ngsmanageme flächen in Mü aße in Ehrenf enstraße in P 016  im  Ange ents.  hlossener  We Ossendorf bef ebseite im An ents.  Vier  we ülheim, eine B feld sowie ein Porz, sind seit  ebot  des  Zwi   12    rkstatt  an  inden sich  gebot des  eitere  Ob‐ Bürofläche  e Büroflä‐ dem drit‐ schennut‐ Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  13  4 Ergebnisse der Kontakte zu den  Marktteilnehmern  4.1 Kontakt‐ und Anlaufstelle  In  der  ersten  Projektphase  war  eine  Anlauf‐  und  Kontaktstelle  in  den  Büroräumen  von  Stadt‐  und  Regionalplanung  Dr.  Jansen  GmbH  am  Kölner  Neu‐ markt eingerichtet worden, die telefonisch und per  E‐Mail  werktags  zu  den  Bürozeiten  erreichbar  war.  Diese Anlauf‐ und Kontaktstelle wurde auch im Jahr  2017  fortgeführt  und  verstand  sich  als  Adresse  für  alle  Ansprechpartner  im  Projekt,  insbesondere  die  Immobilieneigentümer  (und  ihre  Vertreter)  sowie  die  Mietinteressenten.  Ausgehend  von  den  aufge‐ bauten Kontakten und Rückmeldungen der Projekt‐ beteiligten  ist  festzustellen,  dass  diese  Anlauf‐  und  Kontaktstelle gut angenommen wurde.  4.2 Kontaktaufnahme zu  Immobilieneigentümern und ihren  Vertretern  Im  Vorjahr  wurden  bei  der  telefonischen  Kontakt‐ aufnahme  zwei  Kategorien  von  Ansprechpersonen  unterschieden:  die  Immobilienmakler  und ‐ verwal‐ tungen  sowie  die  Immobilieneigentümer.  Bei  jeder  dieser  Kategorien  kam  es  zu ca.  50  Kontaktaufnah‐ men.  Da  die  meisten  Informationen  zu  den  Eigen‐ tümern aus den Vor‐Ort‐Recherchen stammten, die  jedoch  abstimmungsgemäß  in  2017  nicht  fortge‐ führt  wurden,  verschob  sich die  Gewichtung  in  der  zweiten  Projektphase  deutlich.  Ein  weiterer  Grund  lag darin, dass die in den Internetportalen inserier‐ ten  Gewerbeimmobilien  fast  ausschließlich  von  Maklern  bzw.  Verwaltungen  und  nicht  von  Privat‐ personen angeboten werden. Folglich kam es in der  zweiten  Projektphase  zu  einer  sehr  geringen  Kon‐ taktaufnahme mit den Eigentümern selbst.  Nach  der  Fortführung  des  Projekts  im  Jahr  2017  wurden  diese  Maklerunternehmen  und  Immobili‐ enverwaltungsgesellschaften,  sobald  ein  weiterer  gewerblicher  Leerstand  in  der  Datenbank  erfasst  werden konnte, der von ihnen inseriert wurde, über  die  Fortführung  des  Projekts  und über die Ausdeh‐ nung  auf  den  Stadtbereich  der  Alt‐  und  Neustadt‐ Süd  informiert.  Zusätzlich  wurden  ca.  28  weitere  Maklerunternehmen  und  Immobilienverwaltungen  angesprochen, die im Jahr 2017 erstmalig mit ihren  Objekten  in  die  Datenbank  aufgenommen  wurden.  Die  Kontaktaufnahme  erfolgte  jeweils  durch  ein  Telefongespräch  mit  dem  zuständigen  Mitarbeiter,  in dem der Projekthintergrund geschildert und nach  der Mitwirkungsbereitschaft gefragt wurde. In allen  Fällen wurde in einem zweiten Schritt ein Anschrei‐ ben  verschickt,  um  die  Unternehmen  auch  schrift‐ lich  mit  den  Projektinformationen  und  Kontaktda‐ ten zu versorgen.   Durch  diese  Gespräche  mit  Maklern  und  Hausver‐ waltungen  konnten  zwischen  Januar  und  Septem‐ ber  2017  insgesamt  fünf  von  zehn  Immobilien  (An‐ zahl  der  Neuzugänge  von  Januar  bis  September  2017)  für  mögliche  Zwischennutzungen  gewonnen  und auf die Projektwebseite als Immobilienangebot  eingestellt werden.   Die  Aussagen  der  Makler  und  Immobilienverwal‐ tungen  zu  den  Gründen  für  ihre  eingeschränkte  Mitwirkungsbereitschaft  können  für  die  komplette  Projektlaufzeit wie folgt zusammengefasst werden:    Vorgabe der Eigentümer ist es, einen langfris‐ tigen Mietvertrag abzuschließen   Verhandlungen zum Abschluss eines Mietver‐ trags laufen bereits   Leerstände sind nicht von langer Dauer, keine  Notwendigkeit für Zwischennutzungen   Grundsätzlich kein Interesse an dem Thema  Zwischennutzungen    Provision entfällt bzw. verringert sich bei kurz‐ fristigen Abschlüssen    Beratung der Eigentümer zu Zwischennutzun‐ gen ist erfolgt, hat aber kein Interesse geweckt   Wegen Umbaumaßnahme im Objekt keine  Möglichkeit zur Zwischennutzung   Schlechte Erfahrungen mit Kurzzeitmietern    Etablierte Mieter gesucht  Im  Verlauf  der  ersten  Projektphase  konnten  2016  telefonische Gespräche mit ca. 46 Immobilieneigen‐ tümern geführt werden. Aufgrund der eingestellten  Vor‐Ort‐Recherche reduzierten sich die Kontakte zu  privaten  Eigentümern  in  der  zweiten  Projektphase  drastisch, da diese als Anbieter von Gewerbeimmo‐ bilien  auf  den  gängigen  Internetplattformen  so  gut  wie nicht in Erscheinung treten. Im Jahr 2017 erga‐ ben  sich  aus  diesem  Grund  nur  insgesamt  sieben  Gespräche mit den Eigentümern bzw. Hauptmietern  selbst.  Durch  diese  Telefongespräche  und  die  an‐ Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  14  schließenden persönlichen Kontakte bei der Immo‐ bilienbegehung konnten im Zeitraum von Januar bis  September 2017 fünf Immobilien für eine mögliche  Zwischennutzung  generiert  werden.  Diese  Erfolgs‐ quote  von  über  70 %  erklärt  sich  dadurch,  dass  diese Eigentümer bzw. Hauptmieter fast ausschließ‐ lich  bereits  auf  der  Suche  nach  einem  temporären  Mieter  bzw.  Untermieter  waren  und  aus  diesem  Grund  keine  Vorbehalte  bei  dem  Thema  Zwischen‐ nutzung hatten.   Bei  längeren  Leerständen  und  fehlender  Bereit‐ schaft  zur  Zwischennutzung  gaben  die  Eigentümer  der  Immobilien,  zusammengefasst  über die  gesam‐ te Projektlaufzeit, zumeist die folgenden Gründe an:   Eine zu hohe Mieterwartung und auch auf‐ grund möglicher steuerlicher Vergünstigungen  der Wille, abzuwarten   Furcht vor nicht etablierten, finanzschwachen  Mietern   Sorge vor einer starken Inanspruchnahme der  Immobilie durch Zwischennutzer bei kürzeren  Mietdauern  Bei  diesen  Gründen  sind  auch  indirekte  Aussagen  der  Eigentümer  eingeflossen,  die  diese  gegenüber  dem sie vertretenden Maklerunternehmen oder der  Immobilienverwaltung  gemacht  haben  und  die  als  Rückmeldung  an  das  Projekt  zeitRAUM.koeln  wei‐ tergegeben wurden.   4.3 Kontakte zu Eigentümern in Köln‐Mülheim  (Projekt Mülheim 2020)  Um die bis 2014 erreichten Erfolge des Strukturför‐ derprogramms Mülheim 2020 nachhaltig zu sichern,  wurden  einzelne  Projekte  des  Programms  bis  De‐ zember  2016  fortgeführt.  Dazu  gehörte  auch  die  Pflege  einer  Datenbank  zu  insgesamt  21  gewerbli‐ chen Leerständen im Stadtteil Mülheim, die im Mai  2017 auf Wunsch der Stadt Köln in das Projekt zeit‐ RAUM.koeln überführt wurde.   Im Rahmen einer Vor‐Ort‐Recherche wurde Anfang  Juni  2017  die  aktuelle  Situation  der  Objekte  über‐ prüft  und  dabei  festgestellt,  dass  insgesamt  fünf  Objekte inzwischen wieder einer Nutzung zugeführt  worden  waren.  Im  Umfeld  der  noch  bestehenden  16 Leerstände wurden weitere zehn Objekte aufge‐ nommen,  die  scheinbar  ungenutzt  waren.  Die  Ei‐ gentümer der nun insgesamt 26 Immobilien wurden  in  einem  Anschreiben  über  das  Projekt  zeit‐ RAUM.koeln  informiert  und  um  Mitwirkung  gebe‐ ten.   18  Eigentümer  zeigten  kein  Interesse  an  dem  Pro‐ jekt  zeitRAUM.koeln.  Zwei  Eigentümer  gaben  eine  Rückmeldung,  nach  denen  ein  Objekt  inzwischen  vermietet und das andere Objekt aufgrund der nicht  vorhandenen  Trennung  zwischen  Gewerbe‐  und  Privaträumen  nicht  vermietbar  ist.  Nach  Angaben  der Deutschen Post waren vier Eigentümer nicht zu  ermitteln und zwei weitere Eigentümer verstorben.  4.4 Kontakte zu Raum‐Suchenden  Waren  es  im  ersten  Projektjahr  nur  vier  Kontakte  das  Raumangebot  betreffend,  haben  sich  seit  Jah‐ resbeginn  2017  bis  Ende  September  insgesamt  14  Raum‐Suchende  bei  der  Kontaktstelle  des  Projekts  zeitRAUM.koeln  mit  einer  konkreten  Anfrage  ge‐ meldet.  Ihre  Flächenanforderungen  wurden  im  Rahmen persönlicher Gespräche eruiert.   Von  den  14  Anfragen  bezogen  sich  drei  auf  ein  Raumangebot  aus  dem  Zwischennutzungsportfolio.  Aus verschiedenen Gründen kam es bei diesen drei  Anfragen nicht zu einer Vermittlung:    Die moderaten Kosten für eine angefragte  Halle überstiegen das Budget für eine geplante  Veranstaltung.   Ein Ladenlokal konnte für den Zeitraum von  April bis Ende August (Start der geplanten  Umbauarbeiten) angeboten werden, die Nach‐ frage erfolgte Mitte August für einen Zeitraum  im September.   Ein als Atelier angebotener Raum erwies sich  durch die Öffnung zum zugehörigen Gewerbe‐ betrieb als ungeeignet für die angefragte Bü‐ ronutzung.   Insgesamt stellten Anfragen nach Büro‐ und Hallen‐ flächen  mit  je  fünf  Anfragen  den  Schwerpunkt,  gefolgt von vier Anfragen nach Ladenlokalen.   Sämtliche  angefragten  Hallenflächen  in  einer  Grö‐ ßenordnung  zwischen  200  und  mindestens  2.000 m2  wurden  für  Events  und  Veranstaltungen  mit  einer  Dauer  zwischen  einem  Tag  und  einem  Monat gesucht. Auch gezielte Anfragen bei Makler‐ Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  15  unternehmen,  die  länger  leerstehende,  möglicher‐ weise geeignete Hallen im Portfolio haben, führten  nicht  zu  dem  gewünschten  Ergebnis.  Ursache  hier‐ für ist, dass die Makler bei Events Auswirkungen auf  das direkte Umfeld der Immobilie erwarten, ausge‐ löst  beispielsweise  durch  An‐  und  Abreiseverkehr  oder  andere  Lärmimmissionen.  Positiv  hingegen  werden Veranstaltungen gesehen, die das Stadtteil‐ Profil unterstützen und dort Impulse auslösen kön‐ nen (wie beispielsweise die Anfrage zu einer Fläche  für  einen  Design‐Weihnachtsmarkt).  Problematisch  für  eine  Belegung  als  Zwischennutzung  ist  zudem  der  lange  Vorlauf  für  die  Planung  solcher  Events,  denn bereits heute werden die Flächen für das Jahr  2018 gesucht.   Die  Anfragen  für  Büroflächen  zur  Zwischennutzung  wiesen mehrheitlich spezifische Anforderungen auf,  wie  z. B.  ein  Bedarf  zusätzlicher  Lagerfläche  mit  ebenerdiger  Anlieferung  oder  mindestens  1,20 m  breite  Eingangstüren.  Diesen  Anforderungen  ent‐ sprachen keines der angebotenen Objekte und auch  keine Immobilie aus der Leerstandsdatenbank.   5 Die Webseite zeitRAUM.koeln  5.1 Aufbau und Pflege der Webseite  zeitRAUM.koeln  Um  eine  Informations‐  und  Kontaktplattform  für  Eigentümer  bzw.  Makler  und  Raum‐Suchende  mit  den  Projektverantwortlichen  zu  schaffen,  wurde  in  der  ersten  Projektphase  eine  Internetseite  aufge‐ baut, die Mitte März 2016 mit den ersten Immobi‐ lienangeboten online gehen konnte.   Auf  den  Unterseiten  von  zeitRAUM.koeln.de  wer‐ den folgende Projektinhalte vermittelt:    Die positiven Wirkungen von Zwischennutzun‐ gen werden sowohl auf den Informationssei‐ ten für Eigentümer und Raumsuchende als  auch über eine Referenzseite vermittelt.    Die umfassenden Serviceleistungen des Zwi‐ schennutzungsprojekts sowohl für Eigentümer  als auch für Raumsuchende werden in der je‐ weiligen Kategorie vorgestellt.   Die Angebotsseite umfasst neben den Immobi‐ lienexposés der angebotenen Zwischennut‐ zungsobjekte auch eine Google‐Übersichts‐ karte der Stadt Köln, auf der die Standorte  sämtlicher zeitRAUM.koeln‐Leerstände, die für  Zwischennutzungen zur Verfügung stehen, an‐ gezeigt werden.   Auf der Team‐Seite erhalten Projektinteres‐ senten einen Eindruck über die Kontaktperso‐ nen des Zwischennutzungsprojekts.    Über die Unterseite „Kontakt“ können Interes‐ senten über ein eingebundenes Kontaktformu‐ lar direkt mit dem zeitRAUM.koeln‐Team Ver‐ bindung aufnehmen.   Als Unterstützung für die Objektsuche werden  die Stadtteile Alt‐/Neustadt‐Süd, Braunsfeld,  Ehrenfeld, Ossendorf und Porz unter dem Link  „Stadtteil‐Informationen“ vorgestellt.  5.2 Entwicklung der Besucherzahlen auf der  Projekt‐Webseite  Die  Webseite  verzeichnete  seit  Online‐Stellung  im  März  2016  bis  Ende  September  2017  rd.  9.360  Be‐ sucher.  Dies  entspricht  für  die  Laufzeit  von  ca.  18  Monaten ca. 500 bis 550 Besuchen pro Monat bzw.  15 bis 20 Besuchen pro Tag. Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  16  Wird  die  Entwicklung  der  absoluten  monatlichen  Besucherzahlen  miteinander  verglichen,  so  wird  eine  starke  Varianz  zwischen  den  einzelnen  Mona‐ ten deutlich: Nachdem in den ersten zwei Monaten  2016  durchschnittlich  rd.  335  Besucher  pro  Monat  die  Webseite  anklickten,  konnten  im  Zeitraum  Juli  bis  September  2016  durchschnittlich  ca.  615  Besu‐ cher pro Monat gezählt werden. Von Oktober 2016  bis Februar 2017 zählte die Webseite durchschnitt‐ lich ca. 455 Besucher. In den Monaten März, April,  Mai  und  Juni  2017  nahm  die  durchschnittliche  Be‐ sucherzahl wieder auf rund 500 Besucher zu. Nach‐ dem  im  Monat  Juni  der  zweitniedrigste  Besucher‐ wert erfasst wurde (niedrigster: Juni 2016) konnten  im  darauffolgenden  Monat  die  höchsten  Besucher‐ zahlen  seit  Veröffentlichung  der  Webseite  aufge‐ zeichnet werden. Es wurde ein Zugriff von über 800  Besuchern auf der Webseite gezählt.  Einfluss  auf  die  Entwicklung  der  Besucherzahlen  in  den  einzelnen  Monaten  haben  vornehmlich  die  verschiedenen  Werbemaßnahmen  genommen  (vgl.  Kapitel  6).  Man  sieht  insbesondere  deutliche  Zu‐ nahmen  der  Besucherzahlen  in  den  Monaten,  in  denen  Artikel  in  den  Printmedien  veröffentlicht  wurden, oder in denen das Projektteam auf Veran‐ staltungen geworben hat.  Abbildung 6: Entwicklung der absoluten Besucherzahlen im monatlichen Vergleich im Jahr 2016    Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2017  Bei  einer  Betrachtung  der  Besucherzahlen  auf  den  nachgeordneten  Seiten  wird  deutlich,  dass  die  In‐ formationstexte  für  Eigentümer  und  Raum‐ Suchende die beliebtesten Seiten sind.  Es  wird  jedoch  beim  Vergleich  mit  der  absoluten  Zahl  der  Besucher  der  Startseite  deutlich,  dass  die  Besucher  der  Webseite  sich  nicht  im  gleichen  Um‐ fang  für  alle  Unterseiten  interessieren.  Ca.  jeder  sechste  Besucher  schaute  sich  die  Informationssei‐ ten für Eigentümer, Raum‐Suchende und das Team  des Zwischennutzungsprojekts an, rund jeder zehn‐ te Besucher nutzte auch die Informationen über die  einzelnen Stadtteile.  Hinzuweisen ist an dieser Stelle, dass für die Ange‐ botsseite  der  Zwischennutzungsobjekte  kein  Besu‐ cherzähler zur Verfügung steht. Es ist zu vermuten,  dass  ein  Großteil  der  Webseitenbesucher  sich  vor‐ nehmlich für die Angebote interessiert.  Abbildung 7: Besucherzahlen auf den vier meistbe‐ suchten Unterseiten von zeitRAUM.koeln (bis Ende  09/2017)    Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH  2017  Im  Frühjahr  2017  wurden  die  Stadtteilinformatio‐ nen  für  die  ergänzenden  Projekträume  Altstadt‐  und  Neustadt‐Süd  sowie  der  Informationsflyer  des  Zwischennutzungsprojekts  als  downloadbares  PDF  auf der Webseite hinzugefügt.   0 200 400 600 800 1.000 Mai 16 Jun  16 Jul  16 Aug  16 Sep  16 Okt  16 Nov  16 Dez  16 Jan  17 Feb  17 Mrz  17 Apr  17 Mai  17 Jun  17 Jul  17 Aug  17 Sep  17 1.495 1.494 1.369 915 0 500 1.000 1.500 2.000 Eigentümer Raumsuchende Team Stadtteil‐ informationen Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  17  Abbildung 8: Neue Rubrik „Stadtteilbeschreibung  Altstadt/Neustadt‐Süd“ auf der Webseite    Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH  2017    6 Öffentlichkeitswirksame Marketing‐ Maßnahmen  Mit  der  in  der  ersten  Projektphase  erfolgten  Ent‐ wicklung  des  Logos  bzw.  Corporate  Designs  für  zeitRAUM.koeln,  das  für  alle  Veröffentlichungen  verwendet  wird,  wurde  eine  Grundlage  für  die  Kommunikation  und  Vermarktung  des  Zwischen‐ nutzungsprojekts  geschaffen.  Der  sperrige  Begriff  der  Zwischennutzung  konnte  übersetzt  werden  in  eine zeitgemäße Wortmarke.   Es  war  angedacht,  in  der  Projektphase  2017  auch  Social  Media,  und  hier  insbesondere  Facebook,  als  ein weiteres Marketing‐Instrument einzusetzen. Da  der Erfolg einer solchen Maßnahme von einer stän‐ digen  und  abwechslungsreichen  Kommunikation  mit  Bildern  und  Beiträgen  abhängt,  das  Projekt  zeitRAUM.koeln jedoch nicht ausreichend Neuigkei‐ ten  produziert,  wurde  abstimmungsgemäß  auf  den  Aufbau einer Facebook‐Seite verzichtet.   Stattdessen wurden in chronologischer Reihenfolge  in  Abstimmung  mit  der  Wirtschaftsförderung  Köln  die folgenden Marketingmaßnahmen ergriffen:    Verlinkungen   Einbindung von Interessengemeinschaften    Teilnahme an Veranstaltungen   Erstellung und Verteilung von Werbemitteln  wie Gratispostkarten und Flyer   Veröffentlichungen in Printmedien  6.1 Verlinkungen  Bereits  seit  März  2016  bestehen  Verlinkungen  auf  den  zwei  Startwebseiten  der  Wirtschaft  und  der  Kulturförderung  der  Stadt  Köln  zu  der  Projektweb‐ seite  zeitRAUM.koeln.  Im  Mai  2017  konnte  eine  weitere  Verlinkung  zu  CREATIVE.NRW  Kompetenz‐ zentrum  Kreativwirtschaft  realisiert  werden  mit  dem Ziel, das temporäre Raumangebot des Projekts  für  diese  Interessengruppen  schnell  auffindbar  zu  machen. Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  18  6.2 Einbindung von Interessengemeinschaften  Im  Januar  2017  wurden  Gespräche  mit  der  IG  Braunsfeld  und  der  ISG  Porz  geführt,  um  auf  das  Projekt  zeitRAUM.koeln  aufmerksam  zu  machen.  Dabei  wurde  der  Ansatz  verfolgt,  dass  die  Interes‐ sengemeinschaften  die  Aufwertung  des  Stadtteils  verfolgen  und  an  der  ggf.  auch  nur  befristeten  Be‐ seitigung  von  Leerständen  interessiert  sein  sollten.  Die  Immobilieneigentümer  benachbarter  Leerstän‐ de – so die Idee – sind den Händlern oder Gewerbe‐ treibenden,  die  in  der  ISG  organisiert  sind,  vielfach  bekannt,  sodass  auf  den  persönlichen  Kontakten  aufgebaut werden könnte, um die Immobilieneigen‐ tümer  in  das  Projekt  einzubinden.  Gleichermaßen  wurde  vermutet,  dass  auch  Nachfrager  nach  Zwi‐ schennutzungsflächen  entweder  aus  dem  Kreis  der  Mitglieder  einer  IG  stammen  können  (z. B.  Suche  nach  einem  Ladenlokal  für  Sonderverkauf)  oder  diesen bekannt sind.   Bei  beiden  Gesprächen  wurde  deutlich,  dass  die  Vorsitzenden  der  IG  Braunsfeld  bzw.  der  ISG  Porz  aus  folgenden  Gründen  Probleme  mit  der  Akquise  und  der  Mitwirkungsbereitschaft  von  Gewerbeim‐ mobilieneigentümern haben:   Oftmals besteht kein Interesse an der Bele‐ gung zu günstigen (realistischen) Konditionen,  vielmehr wird ein längerer Leerstand akzep‐ tiert, bis Interessenten an die Eigentümer oder  Makler herantreten, die das Objekt zu den ge‐ wünschten Konditionen anmieten wollen.   Häufig handelt es sich bei den Eigentümern  von leerstehenden Objekten um ältere Men‐ schen, die kein Interesse oder kein Geld ha‐ ben, um wichtige Sanierungs‐ oder Renovie‐ rungsarbeiten an ihrer Immobilie umzusetzen.  Auch  Kontakte  zu  potenziellen  Nachfragern  von  Zwischennutzungsflächen bestanden nicht.   Die  IG  Braunsfeld  konnte  den  Kontakt  zu  der  Ver‐ waltung  einer  leerstehenden  Bürofläche  an  der  Aachener  Straße  herstellen,  aber  der  Eigentümer  selbst  war  nicht  von  dem  Konzept  einer  Zwischen‐ nutzung zu überzeugen.   Die  IG‐Seite  schlug  Maßnahmen  wie  Artikel  in  der  lokalen  Ausgabe  des  Wochenspiegels  vor  (s.  Punkt  8.4)  sowie  in  Braunsfeld  einen  Infostand  auf  dem  samstäglichen  Markt.  Diese  Anregung  wurde  Mitte  März  2017  umgesetzt,  sodass  zahlreiche  Eigentü‐ mer  und  Raumsuchende  die  Gelegenheit  hatten,  sich  über  das  Projekt  zeitRAUM.koeln  zu  informie‐ ren.   Abbildung 9: Projektstand auf dem Wochenmarkt in  Köln‐Braunsfeld    Quelle: Stadt‐und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH   Aufgrund  des  Leerstands  einiger  Ladenlokale  auf  der Dürener Straße wurde im Juni 2017 der Kontakt  zum  Ring  Lindenthaler  Geschäftsleute  (RLG)  ge‐ knüpft.  Als  Ergebnis  aus  dem  Gespräch  wurden  leerstehende  Ladenlokale  aufgenommen  und  Kon‐ takte  geknüpft,  soweit  die  Eigentümer  bzw.  deren  Vertreter aufgrund von Aushängen im Objekt selbst  oder  über  Immoscout‐Anzeigen  bekannt  waren.  Auch  in  Lindenthal  wurden  die  bereits  genannten  Gründe  für  den  Leerstand  als  Haupthindernis  für  eine Wiedervermietung genannt.   Im Ergebnis ergaben sich durch die Kontakte zu den  Interessengemeinschaften  keine  wesentlichen  neu‐ en  Kontakte  zu  Immobilieneigentümern  oder  po‐ tenziellen  Nachfragern  von  Interimsflächen  in  den  jeweiligen Gebieten.   6.3 Teilnahme an Veranstaltungen  Gezielt wurden auch die Möglichkeiten geprüft, die  potenziellen  Nachfrager  von  Zwischennutzungsflä‐ chen  besser  zu  erreichen  und  sie  auf  passenden  Veranstaltungen konkret anzusprechen. Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  19  Zur besseren Außendarstellung auf Veranstaltungen  wurde  eine  Beachflag  entworfen,  die  sowohl  im  Innen‐ als auch im Außenbereich aufgestellt werden  kann  und  den  Informationsstand  zum  Projekt  ver‐ deutlichen  soll.  Als  Informationsmaterial  wird  auf  den  klassischen  Informationsflyer  zurückgegriffen,  der  sowohl  Informationen  für  Immobilieneigentü‐ mer als auch für Raum‐Suchende enthält.  So  wurde  auf  Anregung  der  Stadtverwaltung  Köln  am  31.03.2017  ein  Informationsstand  zum  Projekt  zeitRAUM.koeln auf dem gut besuchten Gründertag  der IHK Köln eingerichtet. Das Projekt stieß sowohl  bei den Besuchern als auch bei anderen Ausstellern  auf  Interesse.  Es  konnten  viele  Besucher  über  das  Projekt informiert werden, aber da sich die Interes‐ senten noch in Vorbereitung ihrer Existenzgründung  befanden,  war  die  Suche  nach  einem  geeigneten  Arbeitsraum  noch  kein  zeitnahes  Thema.  Aus  die‐ sem  Grund  konnte  keine  direkte  Vermittlung  erfol‐ gen,  und  es  hat  sich  aus  der  Veranstaltung  kein  weiterer  Kontakt  zu  einem  späteren  Zeitpunkt  er‐ geben.  Abbildung 10: Informationsstand beim IHK‐ Gründertag 2017    Quelle: Stadt‐und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH   Das  Projekt  zeitRAUM.koeln  wurde  zum  diesjähri‐ gen  Branchenforum  Kultur‐  und  Kreativwirtschaft  der IHK Köln am 18.08.2017 eingeladen. Unter dem  Thema  „Kreative  Räume“  wurden  Aspekte  von  Raumbedarfen,  Zwischennutzung  sowie  stadtent‐ wicklungspolitischer  und  wirtschaftlicher  Bedeu‐ tung  beleuchtet.  In  einem  Vortrag  vor  ca.  50  Teil‐ nehmern  konnte  das  Projekt  zeitRAUM.koeln  und  aktuelle  Raumangebote  einer  interessierten  Zuhö‐ rerschaft  vorgestellt  werden.  Konkrete  Anfragen  haben  sich  aus  der  Teilnahme  am  Branchenforum  jedoch nicht ergeben.   6.4 Erstellung und Verteilung von Werbemitteln   Um den Kontakt zu Raum‐Suchenden zu intensivie‐ ren,  wurden  als  Werbemaßnahmen  die  Erstellung  und  Verteilung  von  Gratispostkarten  sowie  die  Er‐ stellung  eines  Informationsflyers  zum  Projekt  um‐ gesetzt.   6.4.1 Gratispostkarten  Die  Ergebnisse  des  Deutschen  Startup  Monitors  (DSM)  zeigen,  dass  das  durchschnittliche  Alter  bei  der ersten Unternehmensgründung bei 27,3 Jahren  liegt.  Männer  gründen  mit  26,8  Jahren  deutlich  früher als Frauen mit 31 Jahren. Dabei kommen die  jüngsten  Gründer  aus  der  Region  Rhein‐Ruhr  (vgl.  KPMG in Deutschland, 2016).  Das  Werbesystem  der  Gratispostkarten,  auch  be‐ kannt  unter  dem  Namen  „Kneipenpostkarten“,  ist  eine  beliebte  Ansprache  für  Besucher  der  Trend‐,  Szene‐  und  Premiumgastronomie  im  Alter  von  18  bis  39  Jahren,  die  sowohl  konsumfreudig  als  auch  kommunikationsstark  und  mobil  sind.  Es  ist  davon  auszugehen,  dass  sich  die  Zielgruppe  der  Start‐up‐ Unternehmer regelmäßig in diesem Umfeld bewegt.  Diese  Gratispostkarten  werden  üblicherweise  in  stark  frequentierten  Bereichen  der  Locations  plat‐ ziert  und  häufig  mit  anderen  Werbepostkarten  kombiniert  ausgestellt.  In  Gastronomiebetrieben  befinden  sich  die  ausgestellten  Karten  häufig  im  Eingangsbereich der Toiletten. Auffallende Postkar‐ ten  werden  von  den  Besuchern  entnommen  und  behalten oder ggf. an Dritte weitergereicht.  Die  Werbeform  der  Gratis‐Kneipenpostkarten  un‐ terscheidet  sich  in  vielerlei  Hinsicht  von  anderen  Werbemedien:   Gratispostkarten  erreichen  die  besonders  um‐ kämpfte  Zielgruppe  der  aktiven  und  kaufkräfti‐ gen jungen Menschen in deren Freizeit. Stadt Köln  Ander keine  eigen her ü b  Da  d und  z das  b in Erin Abbildun Quelle: Sta Die Grati 23.400  K 360  Köln che  ware dass  ein Gastro‐N dungsein erfolgte.  Da über  be der K o erfolgte,  tungen  u gedruckt. n – Fortsetzung  rs als viele an „Unterbrechu em Antrieb e berdurchschn ie  handliche zumeist  aufb beworbene  An nnerung.  g 11: Gratispo adt‐und Region spostkarten w Karten  vom  3 er  Standorten en  22.000  Kar e  Restverteil etz“ des Anbi richtungen  et die Postkarte ontaktdaten d wurden diese und  zur  Ausla .  des Zwischenn dere Werbefo ung“ dar, son entnommen u nittliche Symp n  Postkarten bewahrt  werd ngebot  zudem ostkarte zeitR nalplanung Dr. J wurden mit e 30.03.2017  bi n  ausgelegt.  N rten  entnomm lung  im  soge eters (u. a. Fit tc.)  über  eine en eine erfolg des Zwischenn e zur Verteilun age  bei  Projek utzungsprojekt ormen stellen dern werden  nd genießen  athiewerte.  n  mitgenomm den,  bringen  m  immer  wie AUM  Jansen GmbH  iner Auflage v s  06.04.2017  Nach  dieser  W men  worden,  enannten  „N tnessstudios,  e  weitere  Wo reiche Weiter nutzungsproje ng bei Verans ktpartnern  na ts „zeitRAUM.k n sie  aus  da‐ men  sie  eder      von    an  Wo‐ so‐ Non‐ Bil‐ oche  rga‐ ekts  stal‐ ach‐ 6.4 In  dat sen Inf wic Im die Dr. De Gra zer tio sch Ab Qu 6.5 Üb ter fra we jek Pro be koeln“ im Jahr 2 4.2 Flyer  Ergänzung de ten wurde zu nten  nach  w formationsflye chtige  Hinwe mobilienbesit e  Kontaktstell . Jansen Gmb er  Information atispostkarten r und Raum‐S nspartnern  a hennutzungsp bildung 12: In elle: Stadt‐und  5 Veröffen ber Berichters re  Immobilien ger für das Th erden.  Ziel  ist kts  grundsätzl ojekt zu akqu stehende Ang 2017 er Gratispostk r konkreten A weiteren  Pro er  erarbeitet. eise  zu  den  tzer  und  Rau le  von  Stadt‐ H abgerufen w nsflyer  wurde n  an  interess uchende vert als  Informati projekts ausge nformationsfly Regionalplanun tlichungen in tattungen in  neigentümer  hema Zwische es,  den  Beka ich  zu  erhöhe irieren und R gebot aufmerk karten mit den Ansprache vo ojektinformati .  Dieser  ent Serviceleistu um‐Suchende, ‐  und  Region werden könne e  gemeinsam sierte  Immob teilt sowie bei ionsmaterial  elegt.  yer zeitRAUM ng Dr. Jansen G n Printmedien der Presse so und  potenzie ennutzung se anntheitsgrad en,  Immobilie Raum‐Suchend ksam zu mach   20  n Kontakt‐ on Interes‐ onen  ein  hält  auch  ungen  für    die  über  nalplanung  en.  m  mit  den  bilienbesit‐ i Koopera‐ des  Zwi‐        GmbH   n  ollten wei‐ elle  Nach‐ nsibilisiert  d  des  Pro‐ en  für  das  de auf das  hen. Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  21  Im  Laufe  des  Jahres  2017  wurde  in  verschiedenen  Zeitungen  und  Zeitschriften  über  das  Projekt  zeit‐ RAUM.koeln  berichtet,  deren  Ausgaben  auch  alle  online abzurufen sind, beispielsweise:    Kölnmagazin, Wirtschaft und Leben am Rhein   Wochenspiegel, Ausgabe Braunsfeld   Wochenspiegel, Ausgabe Porz   Die Wirtschaft, Köln – Ausgabe 03/2017   Citynews Köln, Ausgabe 03/2017  Beispielhafte  Artikel  über  das  Projekt  zeitRAUM.  koeln finden sich im Pressespiegel im Anhang 2.   Aus  den  Veröffentlichungen  ergaben  sich  zwei  di‐ rekte  Kontakte:  die  Veröffentlichung  im  Wochen‐ spiegel  Porz  führte  zu  der  Anfrage  einer  Künstlerin  nach einem temporären Ausstellungsraum, und der  Artikel im Kölnmagazin führte zu einem Raumange‐ bot  in  Köln‐Rondorf.  Weder  die  Anfrage  aufgrund  einer  fehlenden  Räumlichkeit  in  Porz  noch  die  an‐ gebotene  Raumfläche  in  Rondorf  konnten  mangels  Nachfrager vermittelt werden.   7 Rahmenbedingungen des Kölner  Zwischennutzungsprojekts   Es  gibt  das  Projekt  fördernde  Rahmenbedingungen  für ein Zwischennutzungsprojekt in Köln, aber auch  Restriktionen  in  verschiedenen  Bereichen.  Zu  den  Pluspunkten  zählen  in  Köln  zweifellos  eine  aktive  Kultur‐  und  Kreativbranche  sowie  eine  vielfältige  Start‐up‐Szene.  Zu  den  Restriktionen  gehören  die  aktuelle Situation auf dem Kölner Immobilienmarkt,  die Entwicklung der Eigentümer und die Arbeitswei‐ sen der jungen Zielgruppen.  7.1 Das Projekt fördernde Rahmenbedingungen  in der Stadt Köln  7.1.1 Aktive Kultur‐ und Kreativbranche  Nach dem Datenreport zur Kultur‐ und Kreativwirt‐ schaft 2017  sind  in  der  Stadt  Köln  mehr  als  57.000  Erwerbstätige  in  der  Kultur‐  und  Kreativbranche  beschäftigt.  Im  Jahr  2016  wurden  demnach  rund  12,9 Mrd. Euro in der Kultur‐ und Kreativwirtschaft  im Großraum Köln erwirtschaftet, von denen mit ca.  72 %  der  größte  Anteil  auf  die  Stadt  Köln  entfällt.  Der  wichtigste  Umsatzbringer  ist  hierbei  die  Film‐  und Rundfunkindustrie sowie die Medien.   Aufgrund dieser Ballung an kreativen Kräften in der  Stadt  Köln  gibt  es  einen  hohen  Bedarf  an  Räumen,  die  zu  Preisen  unter  Marktniveau  zur  Verfügung  stehen.  Dieser  Bedarf  zeigt  sich  unter  anderem  in  der  ständigen  Auslastung  der  ca.  135  Räume  in  14  Häusern, welche die Stadt Köln derzeit mit subven‐ tionierten  Mieten  für  Künstler  und  Kreative  bereit‐ stellt.  7.1.2 Digitale Start‐up‐Szene  Die  Stadt  Köln  und  die  Industrie‐und  Handelskam‐ mer  Köln  versuchen  systematisch,  die  Entwicklung  der digitalen Start‐up‐Unternehmen zu fördern. Als  Maßnahmen können die internationale Vernetzung,  beispielsweise  mit  Tel  Aviv,  oder  die  Initiative  Digi‐ tal Cologne genannt werden. Auf diese Weise sollen  die  Innovationskraft  und  die  Digitalisierung  der  Wirtschaft in der Stadt Köln unterstützt werden.  Laut einer Studie der IW Consult von Juli 2016 wa‐ ren  zu  diesem  Zeitpunkt  ca.  630  Start‐up‐Unter‐ nehmen  in  Köln  tätig.  In  diesen  Unternehmen  sind Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  22  ca. 13.000 Mitarbeiter beschäftigt, obwohl ca. 60 %  dieser  Unternehmen  lediglich  zwischen  zwei  und  fünf  Mitarbeitern  haben.  Digitale  Start‐up‐Unter‐ nehmen sind stark auf die Kernstädte fokussiert, da  für  den  unternehmerischen  Erfolg  neben  der  Ver‐ fügbarkeit hochqualifizierter Arbeitskräfte die Nähe  zu  Kunden,  anderen  Netzwerkpartnern  und  ergän‐ zenden Dienstleistern entscheidend ist.   Die  hohen  Standortkosten  in  Köln  sind  nach  der  genannten Studie ein Grund, aus dem sich Gründer  immer noch verstärkt für die Stadt Berlin entschei‐ den. In dieser Situation sollte die Möglichkeit, güns‐ tigere  Räume  für  Zwischennutzungen  anmieten  zu  können, verstärktes Interesse wecken.   7.2 Restriktionen des Projekts zeitRAUM.koeln  Die  Entwicklungen  auf  dem  Kölner  Immobilien‐ markt,  das  Verhalten  von  Immobilieneigentümern  sowie  die  Arbeitsweise  von  jungen  Unternehmens‐ gründern  und  Unternehmen  aus  der  Kultur‐  und  Kreativbranche  und  der  Digitalen  Wirtschaft  deter‐ minieren  den  Erfolg  des  Projekts  zeitRAUM.koeln  auf vielfältige Weise. Die diversen Restriktionen, die  den  Vermarktungsbemühungen  entgegenstehen,  werden in nachfolgend vertiefend vorgestellt.  7.2.1 Restriktion Immobilienmarkt  Nach  Auskunft  verschiedener  Berichte  von  Unter‐ nehmen der Immobilienwirtschaft hat sich auf dem  Kölner  Markt  der  Büroflächen  seit  dem  Jahr  2009  die  Leerstandsquote  halbiert  und  liegt  zum  Ende  des  zweiten  Halbjahrs  2017  mit  rund  4,5 %  auf  ei‐ nem  neuen  Tiefststand.  Bei  Prozentwerten  von  unter  5 %  kann  von  einem  „Vermietermarkt“  ge‐ sprochen  werden,  denn  die  notwendige  Fluktuati‐ onsreserve ist nur noch begrenzt vorhanden. In der  Stadt Köln stehen aktuell nur noch schätzungsweise  ca.  347.000  m²  leere  Büroflächen  zur  Verfügung,  was zu wenig ist, um die nach wie vor gute Nachfra‐ ge  von  Mietinteressenten  bedienen  zu  können.  Immobilieneigentümer  können  nun  auch  langjähri‐ ge Leerstände zu gewünschten Konditionen vermie‐ ten.  Raum‐suchende  Unternehmen  müssen  sich  somit  auf  steigende  Quadratmeterpreise  und  ein  limitiertes Angebot einstellen.   Abbildung 13: Leerstand und Leerstandsquote bei  Büroflächen in der Stadt Köln    Quelle: nach Angaben von Jones Lang LaSalle, Office  Market Profile Köln  Bei  den  Lager‐  und  Logistikflächen  ist  in  der  Stadt  Köln  ein  ähnlich  knappes  Angebot  zu  verzeichnen.  Die  anhaltende  Nachfrage  wird  von  Unternehmen  aus den Bereichen Transport, Verkehr und Lagerhal‐ tung  getragen.  Der  Engpass  auf  dem  Kölner  Woh‐ nungsmarkt  ist  dafür  verantwortlich,  dass  zudem  teilweise  Gewerbeflächen  und ‐ räume  zu  Wohn‐ raum umgenutzt werden.   Diese  gute  Auslastung  des  Kölner  Markts  für  Ge‐ werbeimmobilien  verringert  das  Angebot  für  Zwi‐ schennutzungen  geeigneter  Immobilien  entschei‐ dend.  Zusätzlich  erschweren  weitere  neuere  Ent‐ wicklungen,  insbesondere  auf  dem  Büroflächen‐ markt, die Umsetzung des Projekts zeitRAUM.koeln.  In  den  letzten  Jahren  sind  zahlreiche  Anbieter  von  Co‐Working‐Spaces  und  Gründerzentren  entstan‐ den,  die  für  junge  Unternehmen  neben  flexiblen  Vertragslaufzeiten  zumeist  eine  Komplettlösung  bereithalten:  diese  Flächen  sind  möbliert  und  bie‐ ten  neben  der  technischen  Infrastruktur  zusätzlich  weitergehende  Services,  wie  beispielsweise  Rezep‐ tions‐  sowie  Putz‐  und  Postdienste  oder  Bespre‐ chungsräume an.   Ziel  dieser  Co‐Working‐Spaces  und  Gründerzentren  ist  es  auch,  den  Mietern  ein  Kommunikations‐  und  Kontaktnetzwerk  anzubieten.  Freiberufler,  Kreative  und Start‐up‐Unternehmen arbeiten  dabei  gemein‐ sam in größeren Räumen und können voneinander  profitieren,  in  dem  sie  unabhängig  Projekte  durch‐ führen  oder  auch  zusammen  Ideen  verwirklichen.  Veranstaltungen,  Workshops  und  (Ausbildungs‐)  Seminare  stärken  die  Gemeinschaft  und  bilden  600 590 520 490 410 370 357 347 0 200 400 600 800 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1. Quartal 2017 2. Quartal Leerstand inkl. Untermietflächen (in 1.000 m²) 0 2 4 6 8 10 Leerstandsquote (in %) Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  23  einen  Mehrwert.  Auf  dem  Markt  tätig  sind  auch  Vermittlungsunternehmen,  die  sich  auf  das  Ge‐ schäft der Untervermietung sowohl für Büroflächen  als  auch  für  Ladenlokale  (beispielsweise  Pop‐up‐ Stores)  spezialisiert  haben.  Nach  Schätzungen  gibt  es aktuell mindestens ca. 60 Unternehmen auf dem  Kölner  Markt,  die  Räume  oder  Schreibtischplätze  für  Start‐ups,  Freiberufler  und  junge  Unternehmen  anbieten (Anlage 1).  7.2.2 Restriktion Immobilieneigentümer  In den letzten Jahren haben sich die Strukturen der  Eigentümer  von  Gewerbeimmobilien  in  der  Stadt  Köln  signifikant  gewandelt.  Immer  häufiger  sind  Gewerbeimmobilien  im  Besitz  von  internationalen  Konsortien  und  dienen  diesen  als  Spekulationsob‐ jekte.  Das  Interesse  an  Entwicklungen  vor  Ort  oder  loka‐ len Projekten wie zeitRAUM.koeln ist zumeist nicht  vorhanden.  Ein  nicht  zu  vernachlässigender  Aspekt  ist,  dass  es  möglich  ist,  mit  Leerständen  Steuerer‐ leichterungen  zu  erzielen.  Eine  weitere  Restriktion  ist,  dass  Gewerbeimmobilien  fast  ausschließlich  über Immobilienmakler und ‐verwaltungen auf dem  Markt angeboten werden und in der Regel der Mie‐ ter  provisionspflichtig  ist.  Nach  unseren  Erfahrun‐ gen  sind  die  Immobilienmakler  und ‐ verwaltungen  grundsätzlich  nicht  an  Zwischennutzungen  interes‐ siert, da sich für sie nur durch den Abschluss eines  langfristigen  Mietvertrags  Einnahmen  realisieren  lassen.   Bei  der  persönlichen  Kontaktaufnahme  zu  den  Ei‐ gentümern von Gewerbeimmobilien traten weitere  Hindernisgründe  zu  Tage:  häufig  sorgen  zu  hohe  Mieterwartungen auf der Eigentümerseite für einen  längeren  Leerstand,  gepaart  mit  der  Bereitschaft,  Wartezeiten  auf  einen  langfristigen  Mieter  hinzu‐ nehmen.  Hinzu  kommt  die  Sorge  vor  einer  starken  Inanspruchnahme  der  Immobilie  durch  Zwischen‐ nutzer bei kürzeren Mietzeiten sowie die Furcht vor  nicht  etablierten,  finanzschwachen  Mietern.  An  einigen  Standorten  sind  insbesondere  ältere  Eigen‐ tümer,  die  die  Immobilie  selbst  bewohnen,  gewillt,  den  Leerstand  als  Dauerlösung  zu  akzeptieren,  da  sie  sich  nicht  an  neue  Mieter  gewöhnen  möchten  oder Umbaumaßnahmen scheuen, um beispielswei‐ se  die  historisch  bedingte,  offene  Verbindung  zwi‐ schen  leerstehendem  Gewerbe‐  und  eigenem  Wohnraum aufzuheben. Das Risiko, das der tempo‐ räre  Mieter  den  angemieteten  Raum  nicht  fristge‐ recht  verlässt,  wird  dagegen  von  Eigentümerseite  als gering eingeschätzt.   7.2.3 Restriktion Raum‐Suchende  Ziel  des  Projekts  zeitRAUM.koeln  war  es,  Start‐up‐ Unternehmen  und  Unternehmen  aus  der  Kultur‐  und  Kreativbranche  sowie  der  Digitalen  Wirtschaft  als  Zwischennutzer  für  leerstehende  Immobilien  zu  gewinnen.  Die  Nachfrage  nach  den  angebotenen  Räumen  blieb  über  den  gesamten  Projektzeitraum  trotz  verschiedenartiger  Marketingbemühungen  extrem gering.   Das  Haupthindernis  ist  in  dem  großen  Raumange‐ bot  an  Co‐Working‐Spaces,  flexibel  in  Mietlaufzei‐ ten,  Ausstattung  und  Service,  zu  sehen,  das  insbe‐ sondere  auf  dem  Kölner  Markt  speziell  auf  diese  Klientel  zugeschnitten  ist.  Es  ist  möglich,  das  nied‐ rigschwellige  „Rundum‐Sorglos‐Paket“  zu  buchen,  und  der  Betreiber  des  Co‐Working‐Space/Gründer‐ zentrums kümmert sich vom Mobiliar über die Ver‐ kabelung  bis  zum  Kaffee  und  der  Reinigung  der  Teeküche um alles, und ermöglicht es dem Mieter,  den  Kopf  für  seine  neuen  Ideen  frei  zu  halten.  Ein  solcher  Arbeitsplatz  ist  beispielsweise  im  renom‐ mierten STARTPLATZ Köln am Mediapark bereits für  99 EUR/Monat  inklusive  der  genannten  Leistungen  zu buchen.   Bei  einer  Zwischennutzung  über  zeitRAUM.koeln  dagegen  wird  zumeist  ein  unmöblierter  Büroraum  zu  einer  marktüblichen  Miete  angeboten,  der  für  einen befristeten Zeitraum ausgestattet und mit der  notwendigen Infrastruktur versehen sein will. Auch  das  vorhersehbare  Ende  einer  Zwischennutzung  schreckt  Gründer  und  junge  Unternehmen  ab,  die  von einer positiven Geschäftsentwicklung ausgehen  und  so  schon  den  Zeitpunkt  einer  erneuten  Raum‐ suche  vor  Augen  haben.  Ein  weiterer  Punkt  ist  das  sog.  „Schwarmverhalten“  junger  Gründer  und  Un‐ ternehmer,  die  von  den  Orten  angezogen  werden,  an denen andere bereits gute Erfahrungen gemacht  haben. Die Verdichtung von Start‐up‐Unternehmen  an einem Ort fördert nachweislich die Kommunika‐ tion  und  die  Teambildung.  Im  Angebot  von  zeit‐ RAUM.koeln  sind  Büroflächen  in  den  unterschiedli‐ chen  Projekträumen  im  Kölner  Stadtgebiet  anzu‐ mieten;  eine  solche Verdichtung  unter  einem  Dach  ist aber ist nur schwer realisierbar. Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  24  8 Resümee  Der  Ansatz  des  Zwischennutzungsmanagements  in  der Stadt Köln unterscheidet sich von anderen Zwi‐ schennutzungsprojekten  in  deutschen  Großstädten  dadurch,  dass  eine  Anmietung  wie  auch  eine  Sub‐ ventionierung  von  Mieten  durch  die  Stadt  nicht  vorgesehen  ist.  Ferner  stehen  keine  städtischen  Immobilien  für  Zwischennutzungen  zur  Verfügung.  Als  Zielgruppe  wurden  im  Projekt  zeitRAUM.koeln  gewerbliche  Nutzer,  insbesondere  Unternehmen  und  Start‐ups  aus  der  Kultur‐  und  Kreativbranche  sowie der Digitalen Wirtschaft definiert.   Nach der ersten Projektphase von Oktober 2015 bis  September 2016 zeigen sich in der auf ein Jahr aus‐ gerichteten  Fortsetzung  des  Projekts  zeitRAUM.  koeln  seit  Januar  2017  deutliche  Fortschritte,  wie  beispielsweise  ein  vergrößertes  Angebot  an  Immo‐ bilien  für  Zwischennutzungen,  mehr  Besucher  auf  der  Webseite  sowie  eine  größere  Resonanz  in  der  Presse.  Jedoch  ist  es  in  der  insgesamt  zweijährigen  Phase  des  Projekts  zeitRAUM.koeln,  trotz  der  das  Projekt  fördernden  Rahmenbedingungen,  wie  eine  aktive Kultur‐ und Kreativbranche und eine vielfälti‐ ge  Start‐up‐Szene,  nicht gelungen,  einen der  Nach‐ frager  auf  eine  für  Zwischennutzung  zur  Verfügung  stehende  Immobilie  zu  lenken,  da  Angebots‐  und  Nachfrageprofile nicht übereinstimmten.   Die  Ursachen  hierfür  liegen  in  drei  wesentlichen  Bereichen:   Dem Kölner Immobilienmarkt   Der Zusammensetzung der Immobilieneigen‐ tümer   Den Arbeitsweisen der Raum‐Suchenden  Die Leerstandsquote liegt auf dem Kölner Markt der  Büroflächen  mit  rund  4,5  %  auf  einem  Tiefststand.  Bei  Werten  von  unter  5 %  wird  von  einem  „Ver‐ mietermarkt“  gesprochen,  denn  die  notwendigen  Fluktuationsreserven  sind  nur  noch  begrenzt  vor‐ handen. Raum‐suchende Unternehmen müssen sich  in der Stadt Köln auf steigende Quadratmeterpreise  und  ein  limitiertes  Flächenangebot  einstellen.  Ähn‐ lich  knapp  ist  das  Angebot  der  Lager‐  und  Logistik‐ flächen,  deren  anhaltende  Nachfrage  von  Unter‐ nehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr und  Lagerhaltung  getragen  wird.  Verschärft  wird  die  Situation  durch  den  Engpass  auf  dem  Kölner  Woh‐ nungsmarkt,  der  dazu  beiträgt,  dass  teilweise  Ge‐ werbeflächen und ‐räume zu Wohnraum umgenutzt  werden.   In den letzten Jahren haben sich die Strukturen der  Eigentümer  von  Gewerbeimmobilien  in  der  Stadt  Köln dahin gewandelt, dass diese häufiger in Besitz  von  internationalen  Konsortien  sind  und  somit  das  Interesse  an  Entwicklungen  vor  Ort  abnimmt.  Ein  nicht zu vernachlässigender Aspekt ist zudem, dass  mit  Leerständen  Steuererleichterungen  erzielt  wer‐ den können.   Zahlreiche  Anbieter  von  Co‐Working‐Spaces  und  Gründerzentren sind in den letzten Jahren entstan‐ den,  die  für  die  Klientel  des  Zwischennutzungsma‐ nagements  neben  flexiblen  Vertragslaufzeiten  zu‐ meist eine Komplettlösung bereithalten. Ziel dieser  mindestens  60  am  Kölner  Markt  tätigen  Co‐Wor‐ king‐Spaces  und  Gründerzentren  ist  es,  den  jungen  Unternehmen  neben  den  Räumlichkeiten  einen  Mehrwert  in  Form  eines  Kommunikations‐  und  Kontaktnetzwerks und häufig auch speziellen Semi‐ naren anzubieten.   Im  Gegensatz  zu  den  Räumen  der  Co‐Working‐ Spaces  und  Gründerzentren  wird  bei  einer  Zwi‐ schennutzung  über  zeitRAUM.koeln  zumeist  ein  unmöblierter  Raum,  der  für  einen  befristeten  Zeit‐ raum  ausgestattet  und  mit  der  notwendigen  Infra‐ struktur  versehen  sein  will,  angeboten.  Auch  das  vorhersehbare  Ende  einer  Zwischennutzung  hält  Gründer und junge Unternehmen von einer Anmie‐ tung ab, da sie so schon den Zeitpunkt einer erneu‐ ten Raumsuche vor Augen haben.   Ebenso nimmt das sog. „Schwarmverhalten“ junger  Gründer und Unternehmer Einfluss auf die Nachfra‐ ge, da sie meist von den Orten angezogen werden,  an denen andere bereits gute Erfahrungen gemacht  haben. Die Verdichtung von Start‐up‐Unternehmen  an einem Ort fördert nachweislich die Kommunika‐ tion  und  die  Teambildung.  Im  Angebot  von  zeit‐ RAUM.koeln  sind  Büroflächen  in  den  unterschiedli‐ chen  Projekträumen  im  Kölner  Stadtgebiet  anzu‐ mieten;  eine  solche Verdichtung  unter  einem  Dach  ist aber ist nur schwer realisierbar. Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  25  Aus diesen Aspekten resultiert die Erkenntnis, dass  die  Vermittlung  von  leerstehenden,  gewerblichen  Immobilien  privater  Eigentümer  zur  Zwischennut‐ zung  in  der  Stadt  Köln  vom  Markt  bereits  adäquat  geregelt  zu  sein  scheint.  Ein  städtisches  Eingreifen  über  ein  Zwischennutzungsmanagement  für  Immo‐ bilien  privater  Eigentümer  bei  grundsätzlich  das  Projekt  fördernden  Rahmenbedingungen  hat  unter  den  aktuellen  Marktgegebenheiten  keine  wirt‐ schafts‐ oder kulturfördernden Impulse ausgelöst. Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  26  Anhang 1  Anbieter von Räumen und Schreibtischplätzen in der Stadt Köln, Stand September 2017 (ohne Gewähr auf  Vollständigkeit)  Lfd. Nr.  Name  Webseite  Quelle  1  ADUNIQUE GmbH  www.adunique.de  Webseite  2  Afp24  www.afp24.de  Immoscout  3  Airplex Campus  www.airplex‐campus.de  Webseite  4  Airport Business Center Köln  www.abc‐tower‐de  Webseite  5  akkuraum  www.akkuraum.de  Webseite  6  Allofficecenters GmbH  www.allofficecenters.de  Immoscout  7  Areo Holding GmbH  www.welling‐immo.de  Immoscout  8  Betafabrik  www.betafabrik.de  Webseite  9  BioCampus Cologne  www.biocampuscologne.de  Webseite  10  Brickspaces  www.brickspaces.de  Vermittlung  11  C & S Office Plus  www.cs‐office‐plus.de  Webseite  12  Clusterhaus  www.clusterhaus.de  Webseite  13  COLABOR  www.colabor‐koeln.de  Webseite  14  Cologne Game Lab Incubator  www.colognegamelab.de  Webseite  15  COWOKI CoWorking Plus  www.cowoki.de  Webseite  16  CoWork Lab  www.cowork‐lab  Webseite  17  Coworking Cologne  www.coworkingcologne.de  Webseite  18  Coworking Köln ‐ Bonn  www.coworking‐koelnbonn.de  Webseite  19  Coworking4you  www.coworking4you.de  Webseite  20  crossbuilder GmbH  www.crossbuilders.de  Webseite  21  Das Büro  www.dasbuero‐cologne.de  Webseite  22  Design Offices Cologne Gereon  www.designoffices.de  Webseite  23  Digital Hub Cologne GmbH  www.digitalhubcologne.de  Webseite  24  DingFabrik Köln  www.dingfabrik.de  Webseite  25  District097  www.cowork.lab  Webseite  26  Dussmann Service GmbH  www.dussmann‐office.com  Immoscout  27  ebuero AG  www.ebuero.de  Immoscout  28  Ehrenspace  www.ehren.space  Webseite  29  Excellent Business Center  www.excellent‐bc.de  Webseite  30  Gemmel Immobilien  www.sg‐immobilien‐4you.de  Immoscout  31  Greendesk @ Yogazimmer  www.greendesk.de  Webseite  32  Gründer‐ und Innovationszentrum  www.giz‐koeln.de  Webseite Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  27  Lfd. Nr.  Name  Webseite  Quelle  33  HEADQUARTER (S) Services GmbH  www.hq‐cologne.com  Immoscout  34  JSP Oficenter  www.jsp‐gruppe.de/oficenter  Webseite  35  luna places  www.luna‐places.de  Webseite  36  MaJourie Coworking Space  www.majourie.eu  Webseite  37  ME14  www.me14.de  Webseite  38  MPB Mediapark‐Büros GmbH  www.mpb‐offices.com  Immoscout  39  OMEGA Immobilien Management  www.omega‐immobilien.de  Immoscout  40  optionspace GmbH  www.optionspace.com  Immoscout  41  Poolie.space  www.poolie.space  Webseite  42  Rechtsrheinisches  Technologie‐  und  Gründer‐ zentrum  www.rtz.de  Webseite  43  Regus Management GmbH  www.regus.de  Immoscout  44  S.T.O.L. Verwaltung GmbH  www.series‐a‐campus.de  Immoscout  45  Series‐A‐Campus  www.series‐a‐campus.de  Webseite  46  ShareDnC GmbH  www.sharednc.com  Vermittlung  47  Sirius Facilities GmbH  www.siriusfacilities.com  Immoscout  48  Solution Space  www.solutionspace.de  Webseite  49  Stahlbau Cologne  www.stahlbau‐cologne.de  Webseite  50  STARTPLATZ  www.startplatz.de  Webseite  51  Studio Y  www.y‐media.tv/coworking‐desks  Webseite  52  Technologie‐ und Gründerzentrum Köln Techno‐ logiepark  www.giz.de  Webseite  53  Teli.a.s  www.telias.de  Webseite  54  TheRooftop.rocks  www.therooftop.rocks  Webseite  55  Thomas Hingott Immobilien  www.hingott‐immobilien.de  Immoscout  56  unit network GmbH & Co. KG  www.unit‐network.com  Immoscout  57  Wertheim Boarding House  www.wertheim‐cologne.de  Webseite  58  Winku GmbH  www.winku.de  Immoscout  59  Wnderfuel  www.wnderfuel.de  Webseite Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  28  Anhang 2  Die Wirtschaft – Köln 03/2017 Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  29  CityNews 03/2017 Stadt Köln – Fortsetzung des Zwischennutzungsprojekts „zeitRAUM.koeln“ im Jahr 2017  30  Abbildungen  Abbildung 1: Stadtteile und Piloträume der ersten und zweiten  Projektphase  7  Abbildung 2: Objekte mit längerer Leerstandsdauer  10  Abbildung 3: Dauer der derzeit verfügbaren Leerstände in der   Datenbank in % (n = 251)  10  Abbildung 4: Anteil nach Objektkategorien an den derzeit verfügbaren  Leerständen in % (n = 251)  11  Abbildung 5: Lage der Zwischennutzungsobjekte im Kölner Stadtgebiet  12  Abbildung 6: Entwicklung der absoluten Besucherzahlen im monatlichen  Vergleich im Jahr 2016  16  Abbildung 7: Besucherzahlen auf den vier meistbesuchten Unterseiten   von zeitRAUM.koeln (bis Ende 09/2017)  16  Abbildung 8: Neue Rubrik „Stadtteilbeschreibung Altstadt/Neustadt‐Süd“  auf der Webseite  17  Abbildung 9: Projektstand auf dem Wochenmarkt in Köln‐Braunsfeld  18  Abbildung 10: Informationsstand beim IHK‐Gründertag 2017  19  Abbildung 11: Gratispostkarte zeitRAUM  20  Abbildung 12: Informationsflyer zeitRAUM  20  Abbildung 13: Leerstand und Leerstandsquote bei Büroflächen in der   Stadt Köln  22

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  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle OB/80 Vorlagen-Nummer 3473/2017 Freigabedatum 20.11.2017 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Abschlussbericht zum Pilotprojekt Zwischennutzungsmanagement Beschlussorgan Wirtschaftsausschuss Gremium Datum Beschluss: Der Wirtschaftsausschuss nimmt den Abschlussbericht zum Pilotprojekt Zwischennutzungs- management zur Kenntnis und beschließt, das Projekt mit Auslaufen der Pilotphase zum Jahresende zu beenden. Wirtschaftsausschuss 30.11.2017 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Begründung: Der Wirtschaftsausschuss hat in seiner Sitzung vom 25.11.2014 die Verwaltung mit der Konzeption und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements für Immobilienleerstände beauftragt. Das Projekt startete am 01. Oktober 2015 und es wurde in der Sitzung des Wirtschaftsausschusses am 14.04.2016 ein erster Zwischenbericht vorgelegt. In der Sitzung des Wirtschaftsausschusses am 27.10.2016 wurde der erste Abschlussbericht zur Kenntnis genommen und die Verwaltung beauftragt, die Pilotphase um ein Jahr zu verlängern. Die verlängerte Pilotphase endet zum 31.12.2017 und daher legt die Verwaltung den in der Anlage beigefügten Abschlussbericht mit folgendem Resümee vor: Der Ansatz des Zwischennutzungsmanagements in der Stadt Köln unterscheidet sich von anderen Zwischennutzungsprojekten in deutschen Großstädten dadurch, dass eine Anmietung wie auch eine Subventionierung von Mieten durch die Stadt nicht vorgesehen ist. Ferner stehen keine städtischen Immobilien für Zwischennutzungen zur Verfügung. Als Zielgruppe wurden im Projekt zeitRAUM.koeln gewerbliche Nutzer, insbesondere Unternehmen und Start‐ups aus der Kultur‐ und Kreativbranche sowie der Digitalen Wirtschaft definiert. Nach der ersten Projektphase von Oktober 2015 bis September 2016 zeigen sich in der auf ein Jahr ausgerichteten Fortsetzung des Projekts zeitRAUM. koeln seit Januar 2017 deutliche Fortschritte, wie beispielsweise ein vergrößertes Angebot an Immobilien für Zwischennutzungen, mehr Besucher auf der Webseite sowie eine größere Resonanz in der Presse. Jedoch ist es in der insgesamt zweijährigen Phase des Projekts zeitRAUM.koeln, trotz der das Projekt fördernden Rah- menbedingungen, wie eine aktive Kultur‐ und Kreativbranche und eine vielfältige Start‐up‐Szene, nicht gelungen, einen der Nachfrager auf eine für Zwischennutzung zur Verfügung stehende Immobi- lie zu lenken, da Angebots‐ und Nachfrageprofile nicht übereinstimmten. Die Ursachen hierfür liegen in drei wesentlichen Bereichen:  Dem Kölner Immobilienmarkt  Der Zusammensetzung der Immobilieneigentümer  Den Arbeitsweisen der Raum‐Suchenden Die Leerstandsquote liegt auf dem Kölner Markt der Büroflächen mit rund 4,5 % auf einem Tiefst- stand. Bei Werten von unter 5 % wird von einem „Vermietermarkt“ gesprochen, denn die notwendigen Fluktuationsreserven sind nur noch begrenzt vorhanden. Raum‐suchende Unternehmen müssen sich in der Stadt Köln auf steigende Quadratmeterpreise und ein limitiertes Flächenangebot einstellen. Ähnlich knapp ist das Angebot der Lager‐ und Logistik- flächen, deren anhaltende Nachfrage von Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr und Lagerhaltung getragen wird. Verschärft wird die Situation durch den Engpass auf dem Kölner Woh- nungsmarkt, der dazu beiträgt, dass teilweise Gewerbeflächen und ‐räume zu Wohnraum um genutzt werden. In den letzten Jahren haben sich die Strukturen der Eigentümer von Gewerbeimmobilien in der Stadt Köln dahin gewandelt, dass diese häufiger in Besitz von internationalen Konsortien sind und somit das Interesse an Entwicklungen vor Ort abnimmt. Ein nicht zu vernachlässigender Aspekt ist zudem, dass mit Leerständen Steuererleichterungen erzielt werden können. 3 Zahlreiche Anbieter von Co‐Working‐Spaces und Gründerzentren sind in den letzten Jahren entstan- den, die für die Klientel des Zwischennutzungsmanagements neben flexiblen Vertragslaufzeiten zu- meist eine Komplettlösung bereithalten. Ziel dieser mindestens 60 am Kölner Markt tätigen Co‐Working‐Spaces und Gründerzentren ist es, den jungen Unternehmen neben den Räumlichkeiten einen Mehrwert in Form eines Kommunikations‐ und Kontaktnetzwerks und häufig auch speziellen Seminaren anzubieten. Im Gegensatz zu den Räumen der Co‐Working‐Spaces und Gründerzentren wird bei einer Zwischen- nutzung über zeitRAUM.koeln zumeist ein unmöblierter Raum, der für einen befristeten Zeitraum ausgestattet und mit der notwendigen Infrastruktur versehen werden muss, angeboten. Auch das vorhersehbare Ende einer Zwischennutzung hält Gründer und junge Unternehmen von einer Anmie- tung ab, da sie so schon den Zeitpunkt einer erneuten Raumsuche vor Augen haben. Ebenso nimmt das sog. „Schwarmverhalten“ junger Gründer und Unternehmer Einfluss auf die Nach- frage, da sie meist von den Orten angezogen werden, an denen andere bereits gute Erfahrungen gemacht haben. Die Verdichtung von Start‐up‐Unternehmen an einem Ort fördert nachweislich die Kommunikation und die Teambildung. Im Angebot von zeitRAUM.koeln sind Büroflächen in den un- terschiedlichen Projekträumen im Kölner Stadtgebiet anzumieten; eine solche Verdichtung unter ei- nem Dach ist aber ist nur schwer realisierbar. Aus diesen Aspekten resultiert die Erkenntnis, dass die Vermittlung von leerstehenden, gewerblichen Immobilien privater Eigentümer zur Zwischennutzung in der Stadt Köln vom Markt bereits adäquat geregelt zu sein scheint. Ein städtisches Eingreifen über ein Zwischennutzungsmanagement für Im- mobilien privater Eigentümer bei grundsätzlich das Projekt fördernden Rahmenbedingungen hat unter den aktuellen Marktgegebenheiten keine wirtschafts‐ oder kulturfördernden Impulse ausgelöst. Daher empfiehlt die Verwaltung, das Projekt nach der Pilotphase zu beenden. Die Internetdomain „zeitRaum.koeln“ wird von der Stabstelle für Medien- und Internetwirtschaft nach Projektende ohne Inhalte übernommen, um sie für mögliche künftige Projekte weiter nutzen zu kön- nen.