Bauvoranfrage Niederrheinstraße 208 - Neubau eines Hotelgebäudes

Datum: 26.03.2025

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a
[v3
8
S
un
F-
U
z
=
S
K
ge}
B
zZ

Landeshauptstadt
Düsseldorf

: 1.000

Maßstab 1

APS/045/2025 
 
 X  öffentlich      nicht öffentlich   
Beschlussvorlage 
Betrifft: 
Bauvoranfrage Niederrheinstraße 208 - Neubau eines Hotelgebäudes 
Fachbereich: 
63 - Bauaufsichtsamt     
 
Dezernentin / Dezernent: 
Beigeordnete Cornelia Zuschke      
 
Beratungsfolge: 
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität 
Bezirksvertretung 5 29.04.2025 Anhörung 
Ausschuss für Planung und 
Stadtentwicklung 06.05.2025 Entscheidung 
 
Beschlussdarstellung: 
 
Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschließt die Genehmigung der 
Bauvoranfrage. 
 
 
Sachdarstellung: 
 
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Fluchtlinienplans Nr.  
5183/10. Dieser setzt eine Baufluchtlinie fest, die einer heutigen Baugrenze 
entspricht. In der näheren Umgebung sind Wohngebäude sowie unterschiedlich 
gewerblich genutzte Gebäude vorhanden. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung 
erfolgt somit nach § 30 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 34 Absatz 1 BauGB, wonach das 
Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen muss. Darüber 
hinaus muss es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der 
Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung 
einfügen. 
 
Geplant ist die Err ichtung eines zweigeschossigen Hotels mit Dachgeschoss sowie 
eines rückwärtigen Parkplatzes.  
Unter der Vorlagenummer BV5/141/2021 wurde in der Sitzung der Bezirksvertretung 
5 am 31.08.2021 bereits ein Wohnhaus mit Tiefgarage genehmigt.  
Die genehmigte Wohnnutzung wird seitens des Antragstellers nicht weiter verfolgt. 
Die jetzige Planung entspricht hinsichtlich der Kubatur sowie der Trauf - und 
Firsthöhen im wesentlichen der genehmigten Planung.

Seite 2 
Aufgrund der Grundstücksfläche von über 1000 m² sowie der gepl anten 
Hotelnutzung fällt die Genehmigung der Bauvoranfrage in die Zuständigkeit des 
Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung. 
 
 
 
Begründung: 
 
In der näheren Umgebung ist sowohl Wohnen als auch Gewerbe, wie z.B. 
Gaststätten, einem Autohaus und kleinen B ekleidungsgeschäften, vorhanden. Die 
Nutzung als Hotel fügt sich somit ebenfalls nach § 34 Abs. 1 BauGB ein. 
Hinsichtlich der Geschossigkeit sind in der Umgebung sowohl ein - als auch 
zweigeschossige Gebäude vorhanden.  
Die Traufhöhe von 6,25 m sowie die Fi rsthöhe 9,28 m unterschreiten die 
vorhandenen Höhen, z.B. auf der Niederrheinstraße 198 mit einer Traufhöhe von 
7,95 m sowie einer Firsthöhe von 11,58 m deutlich. 
  
Die Grundfläche soll 374 m² bei einer Freifläche von 1076 m² betragen. Ähnliche 
Grundflächen sind in der Nachbarschaft vorhanden, so z.B. auf dem nördlich 
liegenden Grundstück Niederrheinstraße 214 -218. Dort beträgt die Grundfläche    
404 m².  
Die überwiegend vorhandene offene Bauweise nimmt das Vorhaben hier auf. 
 
Auch die Bautiefe des Gebäudes  mit 31,30 m der des Gebäudes auf der  
Niederrheinstraße 238. Der Parkplatz wird oberirdisch im rückwärteigen Bereich bis 
zu einer Tiefe von 67,10 m geplant. Ein Vorbild findet sich dafür auf der  
Niederrheinstraße 214-218. 
 
Die Verwaltung hat daher gegen die Genehmigung der Bauvoranfrage auch für die 
Hotelnutzung keine Bedenken. 
 
 
 
Nachrichtlich: 
 
Die erforderlichen Stellplätze werden auf dem Baugrundstück nachgewiesen. Für das 
Bauvorhaben muss noch ein satzungsgeschützter Baum gefällt werden.  
Das Gartenamt stellt die Fällung in Aussicht.  
 
Für drei satzungsgeschützte Bäume wurde mit der Baugenehmigung für die 
Errichtung des Wohnhauses in 2021 bereits eine Fällgenehmigung erteilt. Zwei 
Bäume davon wurden bereits gefällt.  
Für alle drei Bäume ist  eine entsprechende Ersatzpflanzung auf dem Grundstück 
vorzusehen. 
 
 
Anlagen: 
Katasterplan 
Luftbild 
Fluchtlinienplan 
Amtlicher Lageplan 
Beschlussvorlage 2021 
Katasterplan 2021 
Katasterplan Bautiefen 2021 
Luftbild 2012 
Ansichten 2021

Seite 3 
Fluchtlinienplan 2021 
Straßenabwicklung 2021

= Landeshauptstadt | Niederrheinstraße 208 Datum: 26.03.2025
3 Düsseldorf

Maßstab 1: 1.000

0 10

+35.07+35.12
+35.66
GEL Bestand
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
GEL Bestand
GEL BestandGEL neu
+34.95
+6.60
+7.20
+9.75
+6.60
+7.20
+9.75
±0.00 +35.30
+41.90
+42.50
+45.05
+41.90
+42.50
+45.05
ANSICHT OST
+34.19 +34.32GEL Bestand
GEL Bestand
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
±0.00
+6.60
+7.20
+9.75
+6.60
+7.20
+9.75
+35.30
+41.90
+42.50
+45.05
+41.90
+42.50
+45.05
ANSICHT WEST
GEL Bestand
+34.55
GEL Bestand+34.70
GEL Neu
+34.27
GEL Bestand
+34.62
+35.60 GEL Bestand
+34.21 +34.32 GEL BestandGEL Bestand GEL Bestand
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
+34.32
+35.12
+35.65 GEL Bestand
Grundstücksgrenze
Knickpunkt Ansicht
+34.22
GEL BestandGEL Bestand
+34.30
Lichtschacht TG Lichtschacht TG Lichtschacht TG Lichtschacht TG Lichtschacht TG
2. RW
2. RW
2. RW
2. RW
2. RW
2. RW
2. RW
2. RW
2. RW
2. RW
   x 120cm
min.90cm 
   x 120cm
min.90cm 
   x 120cm
min.90cm 
   x 120cm
min.90cm 
   x 120cm
min.90cm 
   x 120cm
min.90cm 
   x 120cm
min.90cm 
   x 120cm
min.90cm 
±0.00
+6.60
+7.20
+9.75
+35.30
+41.90
+42.50
+45.05
GEL neu
1.15 2.16 1.15 1.17
5
+34.43+34.53 +34.40
GEL BestandGEL BestandGEL Bestand
+35.12
+35.30
+38.45
+41.90
+45.05
+35.30
+38.45
+41.90
+45.05
GEL neu GEL neuGEL Bestand
+6.60
+7.20
+9.75
Lichtschacht TG Lichtschacht TG
+32.55
+35.30
+41.90
+42.50
+45.05
GEL Neu
Zufahrt TG
15% Gefälle
+41.90
+42.50
+45.05
+35.10
+41.90
+42.50
+45.05
GEL Bestand
   x 120cm
min.90cm 
ANSICHT SÜD
ANSICHT NORD

BV5/141/2021 
 
 
 
 X  öffentlich      nicht öffentlich   
Beschlussvorlage 
Betrifft:  
Bauantrag, Niederrheinstraße 208, 208a - Neubau eines Mehrfamilienhauses 
Fachbereich: 
63 - Bauaufsichtsamt    
 
Dezernentin / Dezernent: 
Beigeordnete Cornelia Zuschke     
 
Beratungsfolge: 
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität 
Bezirksvertretung 5 31.08.2021 Entscheidung 
 
 
Beschlussdarstellung: 
Die Bezirksvertretung beschließt die Erteilung der beantragten Befreiung von der 
festgesetzten Fluchtlinie und der Baugenehmigung.  
 
 
Sachdarstellung: 
Das Grundstück Niederrheinstraße 208,208a liegt im Geltungsbereich des 
Fluchtlinienplans Nr. 5183/10 aus dem Jahre 1934, der eine straßenseitige 
Baufluchtlinie festsetzt. Diese Fluchtlinie kommt nach heutiger Terminologie der 
Baunutzungsverordnung einer Baugrenze gleich. Mangels weiterer Festsetzungen 
erfolgt die weitere planungsrechtliche Beurteilung gemäß § 34 Abs. 1 BauGB. 
Demnach ist ein Vorhaben insbesondere zulässig, wenn es sich in die nähere 
Umgebung einfügt. 
 
Geplant ist die Errichtung eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses in offener 
Bauweise. Das Wohnhaus verfügt über eine Höhe von 9,75 m bei einer 
Bebauungstiefe von ca. 30 m und wird mit einem Flachdach ausgeführt.      
In der Tiefgarage entstehen 9 Stellplätze, ein weiterer wird als barrierefreier 
Stellplatz vor der festgesetzten Baufluchtlinie hergestellt. 
 
Begründung: 
Die beabsichtigte Wohnnutzung wurde bereits im Bestand ausgeübt und findet sich 
u.a. in der näheren Umgebung wieder. 
 
Gegen die beantragte Befreiung zur Überschreitung der Baufluchtlinie für die 
Errichtung eines behindertengerechten Stellplatzes bestehen seitens der Verwaltung 
keine Bedenken. Auf den benachbarten Grundstücken befinden sich ebenfalls bereits

Seite 2 
Stellplätze im Vorgarten.      
Das geplante bauliche Maß entspricht dem der näheren Umgebung. Für die 
Betrachtung nach § 34 BauGB wurde das Geviert von der Niederrheinstraße über Im 
Lohauser Feld bis zur Straße Im Grund herangezogen. Die Gebäude 
Niederrheinstraße 228 und 238 verfügen über eine vergleichbare Bautiefe, die 
Gebäudehöhe des Baukörpers Niederrheinstraße 196 wird um 1,70m unterschritten. 
Das Vorhaben nimmt somit das vorhandene bauliche Maß auf und fügt sich in die 
Bestandsbebauung ein.   
 
Nachrichtlich: 
Die erforderlichen 10 Kfz-Stellplätze sowie 20 Fahrradstellplätze werden in der 
Tiefgarage sowie auf dem Grundstück nachgewiesen. Die Realisierung des Vorhabens 
erfordert die Fällung von drei satzungsgeschützten Bäumen. Die erforderlichen 
Ersatzpflanzungen erfolgen in enger Abstimmung mit dem Garten-, Friedhofs- und 
Forstamt. Ausgleichend werden u.a. das oberste Geschoss und die nicht überbauten 
Flächen begrünt.    
 
 
Anlagen: 
Katasterplan 
FLP- 5183/10 
Luftbild 
Lageplan 
Kataster Bautiefen 
Ansichten 
Straßenabwicklung

Flur Flurstück Fläche [m²] Grundbuchbl.
84 3 9 1 4 5 1 5 5 9 7
Datum Bearbeiter
28.08.2024 FSt
12.11.2024 FSt
25.03.2025 TB
 Bauherr :  Architekt :
 Die Richtigkeit des geltenden Planungsrechts wird gewährleistet.
 Krefeld, den 25.03.2025
 Dipl.-Ing. Manfred Schehl
 Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (Siegel)
 Bauvorhaben :
 Lagebezeichnung :
Maßstab
Amtlicher Lageplan zum Bauantrag 1 : 250
Dipl.-Ing. Manfred Schehl
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Grüner Dyk 55   -   47803 Krefeld   -   Tel.: 02151-5650770   -   mail@vermessung-schehl.de
 GB-Nr. :
zulässige vorhandene
 Lagesystem :
 Höhensystem :
Neubau eines Hotelgebäudes
Niederrheinstraße 208
LB Immobilien GmbH
240279
ETRS
DHHN 2016
Düsseldorf
 Baugebiet :
zulässigebeanspruchte
LB Immobilien GmbH & Co. KG
 Bauherr :
Dieser Lageplan ist urheberrechtlich geschützt.                                                                                      
Vervielfältigung verboten.
Gemarkung Eigentümer
 Gemeinde :
geplante
Art und Maß der baulichen Nutzung
 Bauleitplan :  Fluchtlinienplan 5183/10 vom 04.10.1 934
Lohausen
 Katastergrundlage :
 Anzahl Vollgeschosse :
 Grundfläche :
 Grundfläche +50% :Abstandsflächenberechnung und 
Berechnung GRZ/GFZ siehe Plan
 Geschossfläche :
Chronologie des Auftrages
 20.08.2024
 Stand der Planung :
Änderung Haus 
 22.02.2017
 24.01.2018
20.03.2025
 keine
 Mit dem Bauvorhaben bin ich einverstanden.
 Für die Übereinstimmung von Projekteintragung und
 Bauzeichnung.
 
Amtlicher Lageplan zum Bauantrag
Änderung der Gebäudehöhen u. Stpl.
 Kanalkataster :
 Topogr. Aufnahmen :
LB Immobilien GmbH
Doemern 8
48691 Vreden
Kirchenstraße 88
81675 München
Teamwerk Architekten
 Den Inhalt des Lageplans habe ich zur Kenntnis genommen.
Bestandteile des Lageplanes
siehe links
siehe links
siehe links
Änderung
 vorhandene Baulasten :
Baugrundstücksfläche :  m²
geplantes Wohngebäude  m²
GRZ (ist) 375  m² / 1451  m²  = 0,26
geplantes Wohngebäude  m²
Zuwegung / Zufahrt  m²
Stellplätze  m²
 m²
GRZ +50% (ist) 802  m² / 1451  m² = 0,55
EG  m²
OG  m²
SG (kein Vollgeschoss)  m²
 m²
GFZ (ist) 750 m²/1451 m²=0,52
375
0
750
802
GFZ Berechnung (§20 (2) BauNVO)
250
375
375
GRZ +50% Berechnung (§19 (4) BauNVO)
375
177
Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung
1451
GRZ Berechnung (§19 BauNVO)
Nr.Geländehöhe 1 
[m ü. NHN]
Geländehöhe 2 
[m ü. NHN]
mittlere 
Geländehöhe 
[m ü. NHN]
Firsthöhe 
[m ü. NHN]
AWH             
[m ü. NHN]
Wandhöhe 
[m] Faktor
vorläufige 
Abs tands fläche 
[m]
endgültige 
Abs tands fläche 
[m]
A1 35,63 35,65 35,64 44,40 8,76 0,25 2,19 3,00
A2 33,84 33,84 33,84 44,40 10,56 0,25 2,64 3,00
A3 33,84 33,84 33,84 44,40 10,56 0,25 2,64 3,00
A4 34,35 34,35 34,35 44,40 10,05 0,25 2,51 3,00
A5 35,63 34,35 34,99 44,40 9,41 0,25 2,35 3,00
Wandhöhe Giebelseite   =    (Außenw andhöhe - mittlere Geländehöhe) + ((Firsthöhe - Außenw andhöhe) / 3)
Abstandsfläche   =    Faktor x Wandhöhe
Abstandsflächenberechnung
mittler e Geländehöhe   =    ( Geländehöhe 1 + Geländehöhe 2) / 2
Wandhöhe Traufseite   =    Außenw andhöhe - mittlere Geländehöhe
Geländehöhe 1 
[m ü. NHN]
Geländehöhe 2 
[m ü. NHN]
Geländehöhe 3 
[m ü. NHN]
Geländehöhe 4 
[m ü. NHN]
mittlere 
Geländehöhe 
[m ü. NHN]
OKFF SG             
[m ü. NHN]Höhe [m] Nutzungs-
einheiten
Gebäude-
klasse
34,35 35,63 33,84 33,84 34,42 41,63 7,22 jeweils < 400 m² 4
Ermittlung der Gebäudeklasse

NACHBARN

“ Bew

- me unninme

- ne
- aan umraemnenn

Neubau eines Hotelgeköudes -
Vorbescheid

PLANINHALT

BEHÖRDLICHE VERMERKE

il
5

1122024

208
156 (III Geschosssig)138 (III + Staffel)
9.54
9.915
11.78
11.51
9.00
12.20
11.75
12.19
+35.41
+42.54
+47.19
+35.41
+42.54
+46.92
+35.45
+43.39
+48.02 12.57
+35.45
+43.40
+47.03
11.58
+36.72
+41.80
+45.72
+36.80
+44.10
+48.55
+36.80
+44.10
+49.00
+36.72
+42.26
+48.91
+35.45
+42.15
+45.35
+48.02
9.90
152
30.17
30.415
29.02
28.62
30.06
24.75
24.045
30.17
29.84
45.45
5

45
39
02
+35.45
+43.40
+47.03
11.58
208
9.60
Fluchtlinie
41,9  ÜnN
41,9  ÜnN41,9  ÜnN
+42,20 üNN
A
9.00
11.00
Spielfläche
EG
99.0 m²
Fahrradstellflä
chen
20 Stück
45.05
Extensive Flachdachbegrünung
6.26 3.145
5.805
5.815
+35.60
+41.90+42.50
+45.04 5