Beschluss über Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss betreffend den Bebauungsplan-Entwurf (vorhabenbezogener Bebauungsplan) Nummer 73456/02, Arbeitstitel: Ostmerheimer Straße 214 in Köln -Merheim

ANLAGE 7  
 
Textliche Festsetzung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
Nummer 73456/02  
Arbeitstitel: "Ostmerheimer Straße 214 in Köln - Merheim" 
 
I. Textliche Festsetzungen  
1. Art der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB 
a) Gemäß § 4 BauNVO wird ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. 
b) Gemäß §  1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO sind die im allgemeinen Wohngebiet (WA) 
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen: 
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 
- Anlagen für Verwaltung nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO 
- Gartenbaubetriebe nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 BauNVO 
- Tankstellen nach § 4 Abs. 3 Nr. 5 BauNVO  
nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. 
c) Gemäß § 1 Abs. 7 Nr. 1 in Verbindung mit Abs.  8 BauNVO ist im allgemeinen 
Wohngebiet (WA), innerhalb der I -geschossig festgesetzten überbaubaren 
Grundstücksfläche ausschließlich eine Anlage für soziale Zwecke mit der 
Zweckbestimmung Kindertageseinrichtung gemäß §  4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 
zulässig. 
d) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 
BauGB sind im allgemeinen Wohngebiet (WA) innerhalb der V -geschossig 
festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche bis zum 31.12.2037 nur 
Wohngebäude für Mitarbeitende der Kliniken der Stadt Köln gGmbH zulässig soweit 
die im Grundbuch für das Grundstück Gemarkung Langenbrück, Flur 71, Flurstück 
5800 eingetragene Grunddienstbarkeit zugunsten der Kliniken der Stadt Köln 
gGmbH – und deren Rechtsnachfolger – (Wohnungsbesetzungsrecht) greift. 
e) Gemäß §  9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB sind im allgemeinen Wohngebiet (WA)  innerhalb 
des Vorhaben- und Erschließungsplanes mindestens 30% der Geschossfläche nach 
§ 20 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO als Wohnnutzung zu errichten, die mit Mitteln der sozialen 
Wohnraumförderung gefördert werden könnte. 
f) Gemäß § 12 Abs. 3a Satz 1 in Verbindung mit §  9 Abs. 2 BauGB sind im Rahmen 
der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung 
sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. 
2. Maß der baulichen Nutzung § 16 BauNVO 
2.1 Höhe bauliche Anlagen 
Gemäß §  16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO werden für bauliche Anlagen maximale Höhen in 
Meter über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Die maximale Höhe an der Oberkante 
eines Gebäudes berücksichtigt bereits ein mögliches Nicht-Vollgeschoss. 
2.2 Überschreitungen der Gebäudehöhen 
a) Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können die festgesetzten Gebäudehöhen durch 
untergeordnete Bauteile oder bauliche Anlagen  - z. B. Antennen, Aufzugs-
überfahrten, Kamine, Lüftungseinrichtungen, Oberlichter  - auf den baulich 
zugeordneten Dachflächen überschritten werden.  Das höchstzulässige M aß der

Überschreitungen beträgt 1,2 m für notwendige Absturzsicherungen und Geländer, 
1,5 m für solarenergetische Anlagen,  ansonsten 2,0 m in der Höhe.  Der 
Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt 30% nicht 
übersteigen. Die Überschreitungen durch solarenergetische Anlagen bleiben hierbei 
unberücksichtigt. Die Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe 
von der Gebäudeaußenkante des jeweiligen zugeordneten Geschosses  
zurücktreten. Absturzsicherungen sind von diesem Maß des Zurücktretens 
ausgenommen. 
b) Gemäß §  16 Abs. 6 BauNVO kann die festgesetzte Gebäudehöhe des VII -
geschossigen Gebäude s durch Antennen und Mobilfunkmasten bis zu maximal 
7,0 m in der Höhe überschritten werden. Mobilfunkmasten müssen mindestens 5,0 m 
von der zur Straßenseite orientierten Gebäudeaußenkante des jeweiligen 
zugeordneten Geschosses zurücktreten. 
2.3 Grundflächenzahl (GRZ), zulässige Grundfläche (§ 19 BauNVO) 
Gemäß §  19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO kann im a llgemeinen Wohngebietes (WA) die  
zulässige Grundfläche durch die Grundfläche  von Garagen und Stellplätzen  mit ihren 
Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie baulichen Anlagen 
unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, bis 
zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden. 
3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen gemäߧ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB 
3.1 Bauweise (§ 22 BauNVO) 
Gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO wird folgende abweichende Bauweise festgesetzt:  
Im allgemeinen Wohngebiet (WA) sind Gebäude unabhängig von ihrer Länge  ohne 
seitlichen Grenzabstand zu errichten. 
3.2. Überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO) 
Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 in Verbindung mit Abs . 2 Satz 3 BauNVO w erden für die 
überbaubare Grundstücksfläche folgende Ausnahmen festgesetzt: 
a) Die festgesetzten Baugrenzen im allgemeinen Wohngebiet (WA) dürfen durch 
Balkone und Erker bis zu einer Tiefe von maximal 2,0 m sowie durch Vordächer für 
Eingänge bis zu einer Tiefe von maximal 1,5 m überschritten werden. 
b) Im Erdgeschoss darf d ie Baugrenze im allgemeinen Wohngebiet (WA) durch 
Terrassen bis maximal 3,0 m überschritten werden. 
c) Die Baugrenzen an der Nord- und Südseite der mit 54,0 m ü. NHN festgesetzten 
überbaubaren Grundstücksfläche im allgemeinen Wohngebiet (WA) darf durch 
Böschungsanlagen bis zu 7,0 m überschritten werden. 
4. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten gemäß  
§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB 
4.1 Stellplätze gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 6 BauNVO 
a) Stellplätze sind ausschließlich innerhalb der gekennzeichneten Fläche für 
Gemeinschaftstiefgaragen (GTGa) zulässig. 
b) Die mit ST1 gekennzeichneten oberirdischen  Stellplätze sind ausschließlich für die 
im I-geschossigen Gebäude befindliche Kindertageseinrichtung festgesetzt. 
c) Die mit ST2 gekennzeichneten oberirdischen  Stellplätze sind ausschließlich für die 
Nutzer des Car-Sharing-Betriebes festgesetzt. 
d) Gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 sind in den nach  § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB festgesetzten 
Gemeinschaftstiefgaragenflächen (GTGa) außerhalb der überbaubaren 
Grundstücksfläche Lager -, Abstell -, Technik - und sonstige Nebenräume sowie 
Stellplätze für Fahrräder bis zu einem Flächenanteil von insgesamt 20% zulässig.

4.2 Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO 
Gemäß §  14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO sind Nebenanlagen nur auf den hierfür 
festgesetzten Flächen sowie auf den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 
Ausgenommen hiervon sind Abstellplätze für Fahrräder. 
5. Versorgungsleitungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB  
Gemäß §  9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB sind Telekommunikations - sowie sonstige 
Versorgungsleitungen unterirdisch zu führen. 
6. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von 
Boden, Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB 
Zur Sicherstellung des Quartiersangebotes für die Zwergfledermaus wird festgesetzt, 
dass i nnerhalb des a llgemeinen Wohngebietes (WA) mindestens 20 
Fledermauskästen als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF -Maßnahme) zu 
installieren sind. 
7. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB 
Die mit GFL bezeichnete Fläche ist mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten 
der Ver- und Entsorgungsträger gemäß Planeintrag zu belasten. 
8. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB  
a) Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen 
entsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen (LPB) 
an den Außenbauteilen von schutzbedürftigen Räumen zu treffen. Grundlage 
hierfür sind die maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109-1 (Schallschutz im 
Hochbau, Ausgabe Januar 2018 - Beuth Verlag GmbH, Berlin).  
Die Zuordnung zwischen den dargestellten Lärmpegelbereichen und den 
maßgeblichen Außenlärmpegeln ergibt sich aus der nachfolgenden Tabelle:   
Lärmpegelbereich (LPB) Maßgeblicher Außenlärmpegel La dB 
I 55 
II 60 
III 65 
IV 70 
V 75 
VI 80 
VII > 80a 
a Für maßgebliche Außenlärmpegel La  > 80 dB sind die Anforderungen 
aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. 
 
 
Ergänzung: Es handelt sich um dB(A)-Werte. 
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, 
wenn im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen 
Untersuchung ein niedrigerer Lärmpegelbereich oder maßgeblicher 
Außenlärmpegel an den Außenbauteilen v on schutzbedürftigen Räumen 
nachgewiesen wird. 
b) Belüftung 
Bei Schlaf - und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A) im 
Nachtzeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch 
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei 
geschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen.

c) Außenwohnbereiche 
Für Balkone und Loggien, die einen Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr 
(Straßen-, Schienen und Flugverkehr) > 62 dB(A) im Tagzeitraum (6:00 bis 22:00 
Uhr) aufweisen, sind Schallschutzmaßnahmen zu treffen. Durch diese muss 
sichergestellt werden, dass der v orgenannte Gesamtbeurteilungspegel nicht 
überschritten wird. Hiervon ausgenommen sind Balkone und Loggien von 
durchgesteckten Wohnungen, wenn zusätzlich auf der lärmabgewandten Seite ein 
Balkon oder eine Loggia errichtet wird. 
9. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gemäß 
§ 9 Abs. 1 Nr.  25 BauGB  
9.1   Gemäß §  9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB sind im Bebauungsplangebiet folgende 
Begrünungsmaßnahmen durchzuführen, dauerhaft zu erhalten  und bei Abgang zu 
ersetzen:  
a) Die Flachdächer der Gebäude im festgesetzten allgemeinen Wohngebiet (WA) sind 
mit einer extensiven Dachbegrünung DC 1/DC 3(NB 6243/NB 6244) zu 
bepflanzen. Die Vegetationsschicht ist mit einer Stärke von mindestens 8 cm  
zuzüglich Filter - und Drainschicht herzustellen. Ausgenommen hiervon sind 
Dachterrassen und technische Aufbauten, die auf maximal 30%  der Dachfläche 
zulässig sind. Photovoltaikelemente sind über der Dachbegrünung zulässig. 
Bestimmung der maximal zulässigen Neigung des Flachdachs – siehe gestalterische Festsetzungen 
Nr. 1; zur Erläuterung der vorgenannten Kürzel – siehe Hinweis Nummer 8 
b) Die Fassadenbegrünung der gekennzeichneten Wandflächen von Gebäuden 
innerhalb des festgesetzten allgemeinen Wohngebietes (WA) mit Ausnahme von 
Lüftungseinrichtungen sowie von Wänden, soweit diese grenzständig zu 
Privatgrundstücken errichtet werden, sind mit einer Kletterpflanze je laufendem 
Meter Wand bei Selbstklimmern bzw. mit einer Kletterpflanze je 1,5  laufenden 
Metern Wand bei Rank - und Schlingpflanzen zu begrünen. Bei Rank - und 
Schlingpflanzen ist eine Kletterhilfe vorzusehen. 
 
Diese Festsetzung gilt für Wände von Gebäuden mit und ohne Türen und Fenster 
 
c) Der obere Abschluss der Gemeinschaftstiefgaragenfläche (GTGa) im festgesetzten 
allgemeinen Wohngebiet (WA ), soweit diese nicht mit Gebäuden, Wegen, 
Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut w ird, ist zu begrünen. Die 
Vegetationstragschicht ist mit einer mindestens 60 cm tiefen Bodensubstratschicht 
zuzüglich einer Filter- und Drainschicht auszubilden. 
d) Die Baumpflanzungen auf der festgesetzten Gemeinschaftstiefgarage (GTGA) mit 
der Stärke der Bodensubstratschicht von mindestens 120 cm zuzüglich einer Filter- 
und Drainschicht bei klein-  und mittelkronigen Bäumen (Bäume 2.  Ordnung), von 
mindestsens 150 cm zuzüglich einer Filter- und Drainschicht  bei großkronig en 
Bäumen (Bäumen 1. Ordnung). Die Pflanzfläche muss mindestens 25 m² pro Baum 
betragen. Der Wurzelraum muss je Baum mindestens 25 m³ betragen. 
e) Die Bepflanzung der privaten Grundstücksflächen, soweit sie nicht mit Gebäuden, 
Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, ist mit Rasen 
HM 51 (PA 122), Gräsern HH 7 (BR 132), Stauden und / oder Sträuchern 
BB 1 (GH 51) vorzunehmen. 
Zur Erläuterung der vorgenannten Kürzel – siehe Hinweis Nr. 8 
f) Im Bereich des allgemeinen Wohngebietes sind mindestens 6  Einzelbäume 
BF 31 (GH 741) zu pflanzen. Die in der Planzeichnung festgesetzten 
Baumstandorte können um bis zu 5,0 m verschoben werden. 
Zur Erläuterung der vorgenannten Kürzel – siehe Hinweis Nr. 8

9.2.   Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b) BauGB sind im Bebauungsplangebiet folgende Bäume, 
Sträucher und sonstige Bepflanzungen dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu 
ersetzen: 
Im Bereich des  festgesetzten allgemeinen Wohngebietes (WA) die vorhandenen 9 
Bäume. 
10. Höhenlage gemäß § 9 Abs. 3 BauGB 
Gemäß § 9 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB wird für den 
Geltungsbereich des Vorhaben - und Erschließungsplanes die Höhe der 
Geländeoberfläche von 50,6 m ü. NHN festgesetzt. Über- bzw. Unterschreitungen der 
festgesetzten Höhe der Geländeoberfläche sind bis zu 0 ,9 m durch Treppen-  und 
Rampenanlagen sowie durch Aufschüttungen und Abgrabungen zulässig.   
 
Für die Aufschüttung im Bereich der  Einhausung der Gemeinschaftstiefgaragenein- 
und -ausfahrt sind Überschreitungen der festgesetzten Höhe der Geländeoberfläche  
von 50,6 m ü. NHN von bis zu 3,4 m zulässig. 
 
II.  Gestalterische Festsetzungen 
Gemäß § 9 Abs . 4 BauGB in  Verbindung mit § 89 Abs . 1 und 2 BauO  NRW 2018 werden 
folgende gestalterische Festsetzungen getroffen: 
1.  Dachform / Dachneigung / Dachaufbauten 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind ausschließlich Flachdächer (FD) 
zulässig. Dächer mit einer Neigung bis maximal 5 Grad gelten als Flachdächer.  
Überschreiten Dachaufbauten wie zum Beispiel Lüftungs - und Kühlanlagen oder 
Sicherungssysteme für Wartungsarbeiten die festgesetzte Gebäudehöhe, sind diese 
Dachaufbauten mit umlaufenden, senkrechten Sichtschutzelementen bis zu einer 
Höhe von 2,0 m zu versehen. Ausgenommen hiervon sind solarenergetische Anlagen, 
Belichtungselemente sowie Mobilfunkmasten.  
2.  Vorgärten / Einfriedungen 
 Vorgärten sind vollständig zu begrünen. Einfriedungen von Vorgärten entlang 
öffentlicher Straßen und Wege sind nur in Gestalt von standortgerechten Hecken sowie 
als Draht- oder Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken mit einer Höhe von jeweils 
bis zu maximal 1,2 m über der Geländeoberfläche gemäß § 2 Abs. 4 BauO NRW 2018 
zulässig.  
 
Einfriedungen des Grundstückes der I -geschossigen Bebauung 
(Kindertageseinrichtung) sind nur in Gestalt von standortgerechten Hecken s owie als 
Draht- oder Stabgitter zäune mit hinterpflanzten Hecken mit einer Höhe von bis zu 
maximal 2, 0
 m über der Geländeoberfläche gemäß §  2 Abs. 4. BauO NRW 2018 
zulässig. 
3.  Satellitenempfangsanlagen / Mobilfunksendeanlagen 
Parabolantennen für den Satellitenrundfunkempfang sind nur auf den Dachflächen 
zulässig. 
4.  Nebenanlagen  
 Abstellplätze für Müllsammelbehälter  sind nur zulässig, wenn diese  durch 
standortgerechte Pflanzen eingehaust oder als Unterflurcontainer ausgeführt werden.

5. Befestigung von Wegen und Feuerwehrbewegungsflächen 
Die Befestigung der Hauszuwegungen, auch innerhalb der privaten Grünflächen, 
sowie Bewegungsflächen für die Feuerwehr sind teilversiegelt (in Form von 
Rasengittersteinen) anzulegen. 
III.  Hinweise 
1. Rechtsfolgen 
Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen 
Fluchtliniengesetzes, des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder des 
Baugesetzbuches treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplanes außer 
Kraft. 
2. Rechtsgrundlagen 
2.1 Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 
3. November 2017 (BGBI. I S. 3634). 
2.2  Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.  Januar 1990 (BGBl. I S. 132) 
in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786). 
2.3  Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. I S. 58). 
2.4  Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung 2018 - 
(BauO NRW 2018) vom 21. Juli 2018 (GV. NRW. S. 421). 
            Es gilt jeweils die bei Erlass dieser Satzung geltende Fassung. 
3. Straßenprofil 
Das Straßenprofil innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen ist nur zur 
Information dargestellt. 
4.  Lärmimmissionen 
Das Plangebiet ist durch Gewerbe-, Straßen- und Fluglärm vorbelastet. Das allgemeine 
Wohngebiet liegt in Teilen innerhalb der Nachtzone des gesetzlichen 
Lärmschutzbereiches des Flughafens Köln- Bonn. Ausgenommen hiervon sind das 
Flurstück 5770 und Teilbereiche des Flurstücks 5800, Flur 71 der Gemarkung 
Langenbrück. 
5.  Kampfmittelbeseitigungsdienst 
Im Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/ Kampfmitteln zu rechnen. Vor Aufnahme 
von Bauarbeiten (circa 6 Wochen) ist das Amt für öffentliche Ordnung, 
Gliederungsziffer 322/40 (allgemeine Ordnungsangelegenheiten) unter der Benennung 
des Aktenzeichens 22.5- 3-5315000-151/17 sowie der Bebauungsplan- Nummer 
einzuschalten. Die Anfrage kann per E-Mail an kampfmittel@stadt-koeln.de erfolgen. 
6.  Artenschutz   
a) Laut Artenschutzprüfung vom  Büro Kölner Büro für Faunistik, September 2021, 
ergeben sich keine Verbotsbestände gemäß § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), wenn die nachfolgenden  Vermeidungsmaßnahmen durchgeführt 
werden.

b) Gemäß § 39 Abs. 5 BNatSchG ist es im Zeitraum zwischen dem 1. März und 30 . 
September eines jeden Jahres verboten, Bäume, Hecken, Gebüsche und andere 
Gehölze abzuschneiden, auf den Stock zu setzen oder zu beseitigen; zulässig sind 
schonende Form- und Pflegeschnitte zur Beseitigung des Zuwachses der Pflanzen 
oder zur Gesunderhaltung von Bäumen. 
Sind innerhalb dieses Zeitraumes Rodungsarbeiten erforderlich, ist vor deren 
Aufnahme in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln durch 
eine Fachgut achterin/ ei nen Fachgutachter nach besetzten Nestern und 
Fledermausquartieren zu suchen und bei deren Auffinden die Rodun gstätigkeit 
sofort einzustellen. 
c) Zur Vermeidung eines Verstoßes gegen das Tötungsverbot nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 
BNatSchG sind die erforderlichen Rückbau -/Abrissarbeiten an Gebäuden 
beziehungsweise Gebäudeteilen, die Quartiersmöglichkeiten für Fledermäuse 
aufweisen, vom 1. November bis 28. Februar durchzuführen. 
Sind außerhalb dieses Zeitraumes Abrissarbeiten erforderlich, sind unmittelbar vor 
Durchführung der Arbeiten in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde der 
Stadt Köln durch eine Fachgutachterin/ einen Fachgutachter die Gebäude auf 
Fledermausbesatz zu untersuchen. 
7.  Baumschutzsatzung 
a) Bei Aufstellung des Bebauungsplans ist die Satzung zum Schutz des 
Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und des 
Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln 
(Baumschutzsatzung – BSchS) vom 01. August 2011 (Amtsblatt Nr. 34 vom 17. 
August 2011) angewandt worden 
b) Im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplanes ist die zur Zeit der Stellung des 
Antrages auf Erteilung einer Fällerlaubnis jeweils gültige Fassung der BSchS 
anzuwenden. Wenn Ersatzpflanzungen bzw. Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der 
Umsetzung des Bebauungsplanes zu fällende Bäume zu leisten sind, gilt die 
BSchS in der jeweils gültigen Fassung soweit die betroffenen Bäume nicht bereits 
im Bebauungsplanverfahren bei der Bewertung und Bilanzierung nach der 
naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung nach § 18 Gesetz über Naturschutz und 
Landschaftspflege in Verbindung mit § 1a Abs. 3 Baugesetzbuch berücksichtigt 
wurden.
 
8.  Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen 
Die verwendeten Kürzel innerhalb der Begrünungsfestsetzungen beziehen sich auf die 
Anlage zur Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen 
gemäß §§ 135a bis 135c BauGB vom 15. Dezember 2011 (Amtsblatt der Stadt Köln 
Nr. 1 vom 04. Januar 2012). In dieser Anlage sind mit der Angabe von Kürzeln 
allgemein gültige Qualitätsmaßstäbe für Begrünungsmaßnahmen der Stadt Köln 
formuliert. 
9.  DIN-Vorschriften und sonstige anzuwendende Regelwerke 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen 
Festsetzungen des Bebauungsplanes verwiesen wird, sind jeweils in der bei E rlass 
dieser Satzung geltenden Fassung anzuwenden und werden beim Amt für 
Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln, Plankammer, Zimmer 06. E 
05, Stadthaus Deutz, Willy -Brandt-Platz 2, 50679 Köln, während der Öffnungszeiten 
zur Einsichtnahme bereitgehalten.

10. Bauschutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich Flughafen Köln. Des Weiteren liegt das 
Plangebiet mit einer Entfernung von minimal 300 m unter dem nordwestlichen 
Anflugsektor des gemäß §  6 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) genehmigten 
Hubschrauberlandeplatzes am städtischen Krankhaus Köln- Merheim 
(Dachlandeplatz). Die Aufstellung von Kränen oder anderen Bauhilfsanlagen ab einer 
Höhe von 84 m über NHN im Plangebiet ist frühzeitig mit der Bezirksregierung 
Düsseldorf – Luftfahrtbehörde abzustimmen, wobei Höhenbeschränkungen oder 
Anforderungen an die Hinderniskennzeichnung notwendig werden können. 
11. Anlagenschutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Anlagenschutzbereich der Radaranlage am Flughafen 
Köln/Bonn gemäß § 18a LuftVG. 
12. Bodenschutz 
Die Vorschriften des § 12 der Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV) sind zu beachten.  
13. Versickerung von Niederschlagswasser 
Gemäß § 44 Landeswassergesetz (LWG) in Verbindung mit § 55 Abs. 2 
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist das anfallende Niederschlagswasser vor Ort  zu 
versickern oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein 
Gewässer eingeleitet werden. Daher wird hier das anfallende Niederschlagswasser der 
Dach- und unbelasteten Außenanlagenflächen über Rigolen innerhalb des 
Plangebietes versickert. 
Bezüglich der wasserrechtlichen Erlaubnis ist die Untere Wasserbehörde bei der Stadt 
Köln einzuschalten. 
14. Starkregenereignis
 
Im Plangebiet liegt bei einem Starkregenereignis gemäß der „Starkregen-
Gefahrenkarte“ der Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB) eine 
Überflutungsgefährdung vor. Baumaßnahmen im Plangebiet sind vor deren Ausführung 
mit den Stadtentwässerungsbetrieben Köln abzustimmen. 
Notwendige Maßnahmen gegen schädliche Folgen von Starkregenereignissen sind im 
Rahmen eines Überflutungsnachweises im Baugenehmigung sverfahren 
nachzuweisen. 
15. Löschwasserversorgung 
 Zur Sicherung der Löschwasserversorgung ist eine Wassermenge von mindestens 
96m³/h in einem Umkreis von 300 m über einen Zeitraum von mindestens 2 Stunden 
nachzuweisen. 
16. Niederschlagswasserkanal SB2200 / Schutzstreifen 
Der Schutzstreifen des Niederschlagswasserkanal SB2200 ist möglichst von jeder Art 
der baulichen Anlagen wie z. B. Gebäudewände, Fundamente etc. freizuhalten. 
Bauliche Maßnahmen oder Anpflanzungen innerhalb des Schutzstreifens der 
vorhandenen Leitung bedürfen der Zustimmung der Stadtentwässerungsbetriebe.

17. Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Gemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 10. Mai 2017 ist die Planbegünstigte verpflichtet, innerhalb des 
Vorhaben- und Erschließungsplanes, 30% der Geschossfläche Wohnen im öffentlichen 
geförderten Segment gemäß der jeweils aktuellen Wohnraumförderrichtlinie des 
Landes NRW zu errichten. 
18. Durchführungsvertrag 
Zur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird ein 
Durchführungsvertrag zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin 
geschlossen. Darin werden Regelungen zur Verwirklichung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes festgehalten. Dabei handelt es sich zum Beispiel um: 
- Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestens 20 Fledermauskästen als 
vorgezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme)

Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 73456/02 während der Offenlage eingegangenen Stellungnahme
/ 2 
Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Nummer 73456/02–Arbeitstitel: Ostmerheimer 
Straße 214 in Köln- Merheim eingegangenen Stellungnahmen aus der Offenlage 
D
ie Offenlage gemäß § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) wurde am 03.05.2023 im Amtsblatt der Stadt Köln bekannt gemacht und im 
Stadtplanungsamt (Stadthaus Deutz) vom 15.05.2023 bis zum 16.06.2023 durchgeführt.  
I
m Zeitraum der Offenlage sind 4 Stellungnahmen eingegangen. 
N
achfolgend werden die fristgerecht eingegangenen Stellungnahmen dokumentiert und fortlaufend nummeriert. Daran anschließend wer-
den in Übereinstimmung mit der laufenden Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie die Entscheidung durch den Rat darge-
stellt. Bei inhaltlich gleichen Stellungnahmen wird auf die jeweilige erste Entscheidung durch den Rat verwiesen.  
A
us Datenschutzgründen werden keine personenbezogenen Daten (Name und Adresse) aufgeführt. 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme aus der Öffentlichkeit Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
1 
1.1 
Es wird grundsätzlich darauf hingewiesen, dass insbeson-
dere vor dem Hintergrund des in Köln beschlossenen Kli-
manotstandes bei allen Neubauvorhaben auf eine klima-
verträgliche und ressourcenschonende Bauweise beson-
derer Wert gelegt werden soll. Hierzu zähle insbesondere 
der bevorzugte Einsatz von recyceltem Baumaterial bzw. 
Bausubstanz und der sparsame Einsatz neuen Materials. 
Hierzu finden sich in den Unterlagen keine Angaben. 
Ebenso fehlen Angaben oder Nachweise darüber, dass 
das geplante Vorhaben insgesamt CO2-neutral ausge-
führt wird. 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
Das vorliegende Vorhaben fällt nicht unter die Klimarichtlinien für 
nicht städtische Wohngebäude und daher fehlen entsprechende 
Nachweise und/oder Angaben zur CO2-Neutralität. Der Sachver-
halt wird innerhalb der Begründung dargelegt. 
Im Zuge der Planung wurden klimaschützende Maßnahmen (z. 
B. Dachbegrünung in Kombination mit Photovoltaikanlagen, Fas-
sadenbegrünung, etc.) berücksichtigt und festgesetzt.
1.2 Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern 
Es werden grundsätzlich die Begrünungsmaßnahmen für 
Dächer und Fassaden sowie die aufgeführten Bepflan-
zungsmaßnahmen unterstützt. Für alle Maßnahmen wird 
angeregt, heimische und standorttypische Arten zu wäh-
len, darunter insbesondere solche, die ökologisch wert-
volle Artengemeinschaften darstellen bzw. ermöglichen. 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt
 
Eine Berücksichtigung von standorttypischen Arten ist in den ge-
stalterischen Festsetzung Nummer 2 für das Anpflanzen von He-
cken geregelt. Die Auswahl der Bepflanzung wird sich an den ört-
lichen Gegebenheiten (Fassadenbegrünung) bzw. Nutzern 
(Kleinkindern) orientieren. Die Art der Pflanzen wird üblicher-
weise im Bebauungsplan nicht geregelt. 
Anlage 4

Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 73456/02 während der Offenlage eingegangenen Stellungnahmen 
/ 3 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme aus der Öffentlichkeit Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
 
 Die Vorhabenträgerin soll außerdem ein Konzept vorle-
gen, nach dem diese Bepflanzung langfristig gepflegt und 
erhalten wird. 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
Der Erhalt der Begrünungsmaßnahmen sind im Bebauungsplan 
festgesetzt. 
1.3 Städtebauliches Konzept 
 
Für die geplante Hecke im Bereich der Kindertagesein-
richtung sollen ebenfalls heimische, standorttypische und 
idealerweise früchtetragende Gehölze gepflanzt werden. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
 
 
Siehe laufende Nummer 1.2 
 
Die Art der Pflanzen ist der Ausführungsplanung im Rahmen des 
Baugenehmigungsverfahrens überlassen. Hier kann das Konzept 
der „Essbaren Stadt“ Eingang finden. 
1.4. 
 
 
1.4.1 
Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschafts-
pflege 
 
Entsprechend der Anmerkungen zur Anpflanzung von 
Bäumen und Sträuchern sollten auch bei den genannten 
Begrünungs- und Bepflanzungsmaßnahmen (6.5.1 bis 
6.5.4) heimische und standorttypische Arten gewählt wer-
den. 
 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt
 
 
 
 
 
 
Siehe Stellungnahme 1.2 
. 
1.4.2 Hinsichtlich der absehbaren Schäden für die derzeitige 
Vegetation und Baumbestand sollte geprüft werden, ob 
unter den bestehenden geschützten Bäumen weitere 
Exemplare erhalten werden können. 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine umfang-
reiche Prüfung und Untersuchung zum Erhalt der bestehenden 
Bäume durchgeführt. Im Vorhaben- und Erschließungsplan stellt 
der Freianlagen das Resultat dieser Prüfung dar und berücksich-
tigt einen möglichst großen Erhalt. Eine erneute Prüfung ist daher 
nicht erforderlich. 
1.5 
 
1.5.1 
Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen 
 
Die vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen werden be-
grüßt. Es wird angeregt, diese gemäß Artenschutzprüfung 
der Fa. Raskin umzusetzen, insbesondere: 
- 2-3 verschiedene Typen an Fledermauskästen 
- Integration in der Gebäudefassade 
- Montage in einer Höhe von ca. 4-6 m Höhe 
- Ausrichtung nach Süden, Südost oder Südwest 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
 
 
 
Die Anforderungen und Empfehlungen aus der aktuell erstellten 
Artenschutzprüfung Stufe II des Kölner Büros für Faunistik mit 
Stand September 2022 werden berücksichtigt. Die vorgezogenen 
Ausgleichsmaßnahmen für die Bestandsgebäude wurden bereits 
umgesetzt. Die Fledermauskästen wurden von einer Fachfirma 
angebracht. Die Abnahme der vorgezogenen Ausgleichsmaßnah-
men obliegt der Unteren Naturschutzbehörde bei der Stadt Köln.

Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 73456/02 während der Offenlage eingegangenen Stellungnahmen 
/ 4 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme aus der Öffentlichkeit Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
 
1.5.2 Da ein Vorkommen von Mauerseglern nicht auszuschlie-
ßen ist wird angeregt, auch Nisthilfen für Mauersegler an 
den Gebäuden anzubringen. Vor dem Hintergrund der ge-
planten Baumfällungen und einem einher folgenden Ver-
lust an möglichen Aufenthalts- und Nistbereichen sollten 
Nisthilfen darüber hinaus auch für andere Vogelarten an-
gebracht werden. 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
Nach der aktuell erstellte Artenschutzprüfung Stufe II des Kölner 
Büros für Faunistik mit Stand September 2022 wurde mit dem 
Mauersegler eine auf dem Stadtgebiet Köln planungsrelevante 
Art, jedoch ausschließlich überfliegend, erfasst, d.h. der Mauer-
segler besitzt in den vorhabenbedingt beanspruchten Flächen 
keine Fortpflanzungs- oder Ruhestätten.  
Das Eintreten der artenschutzrechtlichen Tötungs- und Schädi-
gungstatbestände (§ 44 Abs. 1 Nrn. 1 und 3 BNatSchG) kann von 
vornherein ausgeschlossen werden, da keine Eingriffe in Brut-
plätze dieser planungsrelevanten Art erfolgen und der geplante 
Bau und die Nutzung der Wohngebäude auch nicht mit sonstigen 
Gefährdungen von Entwicklungsstadien oder Individuen einher-
geht. Eine Berücksichtigung von Nisthilfen für den Mauersegler 
ist daher nicht erforderlich. 
1.6 
 
1.6.1 
Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt 
 
Während der Baustellenmaßnahmen sind für den zu er-
haltenden Baumbestand geeignete Schutzmaßnahmen 
durchzuführen. 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
 
 
Im Rahmen der Baureifmachung werden entsprechende Schutz-
maßnahmen vorgesehen. Regelungen zur Baustellen- und Ab-
rissgestaltung sind nur sehr untergeordnet Gegenstand des Be-
bauungsplanes und können gemäß BauGB nicht festgesetzt wer-
den. 
1.6.2 Die Aussage, dass die geplanten grünordnerischen Fest-
setzungen und Gestaltungsmaßnahmen zu einer Erhö-
hung der Begrünung im Plangebiet führen, ist nicht nach-
vollziehbar. Im Vergleich zum Bestand wird der Anteil der 
Vegetationsflächen abnehmen. Dies wird auch im Rah-
men der Eingriffsbewertung durch das Kölner Büro für 
Faunistik dargelegt. 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
 
Der Anteil an Vegetationsflächen wird sich im Vergleich zur Be-
standsnutzung verringern. Dieser Sachverhalt wird auch durch 
die Eingriffsbewertung des Kölner Büros für Faunistik dargelegt 
und ist Bestandteil der Planunterlagen.  
Um eine Begrünung planungsrechtlich zu sichern, wurden um-
fangreiche Maßnahmen wie Baumpflanzungen, Begrünung von 
nicht überbauten Flächen, Dach- und Fassadenbegrünung in den 
Bebauungsplan aufgenommen. Die Abwägung über die Reduzie-
rung der Vegetationsfläche trifft der Rat der Stadt Köln. 
1.6.3 Es finden sich keine Vorgaben zum Schutz von schädli-
chen Beleuchtungseffekten. Es wird eine insektenfreundli-
che Beleuchtung angeregt. Eine entsprechende Vorgabe 
sollte der Vorhabenträgerin zur Auflage gemacht werden 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
Im Rahmen der Artenschutzprüfung Stufe II wurden verschiedene 
Vermeidungs- und eine vorgezogene Ausgleichsmaßnahme defi-
niert. Die Installation von insektenfreundlicher Beleuchtung wurde 
dort nicht aufgeführt. Entsprechend wird von der Erstellung eines 
insektenfreundlichen Beleuchtungskonzeptes abgesehen.

Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 73456/02 während der Offenlage eingegangenen Stellungnahmen 
/ 5 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme aus der Öffentlichkeit Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
 
und ein Beleuchtungskonzept entwickelt werden. Im Fol-
genden werden einige Anforderungen an die Beleuchtung 
benannt. 
Ein entsprechendes Beleuchtungskonzept der Vorhaben-
trägerin ist in den Unterlagen nicht enthalten. Dieses sollte 
nachgereicht werden und inhaltlich den benannten Vorga-
ben entsprechen 
1.7 Luft und Klima 
 
Da die Gesamtbewertung eine Verschlechterung aus-
weist, sollten zusätzliche Maßnahmen überlegt werden, 
die dieser entgegenwirken. 
 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
 
 
Maßnahmen zum Klimaschutz (Minderung von Treibhaus-
gasemissionen) sind die geplante Photovoltaikanlage auf dem 
Flachdach sowie eine gegenüber dem Bestand deutlich verbes-
serte Gebäudedämmung und – heizung. Den Klimawandelfolgen 
Hitze und Starkregen wird durch die Begrünungsmaßnahmen 
und eine Starkregenvorsorge Rechnung getragen. 
. 
1.8 
 
1.8.1 
Sonstiges 
 
Es wird angeregt den Einwendenden bei künftigen Vorha-
ben mit den Trägern öffentlicher Belange zu beteiligen 
und zu informieren. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
 
Der Einwendende widmet sich öffentlichen Aufgaben, es besteht 
jedoch keine gesetzliche Zuweisung durch Gesetzgeber. 
1.8.2 Es wird um Informationen zum weiteren Verfahrensablauf 
gebeten. 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
Der Satzungsbeschluss wird öffentlich bekannt gegeben. 
Im Rahmen des Satzungsbeschlusses durch den Rat der Stadt 
Köln wird dem Einwendenden über die Entscheidung zur einge-
gangenen Stellungnahme informiert.

Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 73456/02 während der Offenlage eingegangenen Stellungnahmen 
/ 6 
 
  
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme/n von Behörden und sonstigen Trä-
gern öffentlicher Belange 
Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
2 Es bestehen keine Bedenken. 
 
Zur räumlichen Gestaltung und technischen Ausstattung 
der Gebäude werden Hinweise gegeben. 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
Entfällt 
3 
 
3.1 
Es bestehen keine Bedenken. 
 
Aus Sicherheitsgründen sind vor weiteren Bautätigkeiten 
unbedingt die obligatorischen Planauskünfte einzuholen. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
 
 
Entfällt 
3.2 Öffentliche Verkehrsanlagen 
 
Es werden die nachfolgenden Punkte benannt, die im Pla-
nungsbereich in Bezug auf die öffentlichen Verkehrsbe-
triebe zu berücksichtigen sind. 
 
- Der Busbetrieb darf zu keiner Zeit eingeschränkt 
sein. 
- Sollten Ab- und Umleitungen erforderlich sein, die 
eine Fahrtzeitmehrung von drei Minuten ergeben, 
wird eine Vorlaufzeit von drei Monaten benötigt. 
- Die Verkehrszeichenpläne sind rechtzeitig zur Prü-
fung bzw. Mitzeichnung vorzulegen. 
- Weitere Abläufe, die den Linienverkehr der KVB 
betreffen, sind abzustimmen. 
- Eine dauerhafte Bussteigverlegung ist abzustim-
men. Diese muss den gleichen Standard, wie die 
Bestandshaltestelle erfüllen. Es sind Vorlaufzeiten 
von ca. 12 Monaten für die Beantragung zu beach-
ten. 
Es dürfen keine Nachteile für die Verkehrsbetriebe entste-
hen. Die Kosten sind durch den Verursacher zu tragen. 
 
 
Der Stellung-
nahme wird gefolgt 
 
 
Eine Berücksichtigung der benannten Aspekte erfolgt im Rahmen 
des Baugenehmigungsverfahrens sowie der Bauausführung. Die 
Anforderungen sind der Vorhabenträgerin bekannt. Die Kosten 
für die notwendige Bussteigverlegung werden von der Vorhaben-
trägerin übernommen. 
4 Es wird auf die Bedenken innerhalb der Stellungnahme 
vom 11. April 2022 (Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 
BauGB) verwiesen. Die Bedenken bestehen weiterhin.

Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 73456/02 während der Offenlage eingegangenen Stellungnahmen 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme/n von Behörden und sonstigen Trä-
gern öffentlicher Belange 
Entscheidung 
durch den Rat 
Begründung 
 
In unmittelbar räumlichen Zusammenhang zum Plange-
biet sind gewerbliche Nutzungen angesiedelt. Im Osten 
des Plangebietes liegt ein Kerngebiet. Im Westen befindet 
sich ein Gewerbegebiet. 
 
Ausweislich der schalltechnischen Untersuchung werden 
die zulässigen Immissionsrichtwerte der TA-Lärm sowohl 
tags als auch nachts eingehalten. Es werde davon ausge-
gangen, dass von den Gewerbebetrieben in den angren-
zenden Baugebieten keine unzulässigen gewerbliche Lär-
mimmissionen auf das Plangebiet einwirken. Die Gebiets-
ausweisung als WA hat keinerlei Einschränkungen für die 
Betriebe. 
Die schalltechnische Untersuchung zeigt jedoch auch, 
dass am Immissionsort 1 die Summe der gemessenen ge-
werblichen Lärmimmissionen tagsüber 55 dB(A) beträgt 
und somit genau dem Grenzwert für WA entspricht. 
Nachts liegt dieser Wert bei 39 dB(A) und damit nur 1 
dB(A) unter dem Grenzwert. 
Es ist folglich nicht auszuschließen, dass bei einer Verän-
derung der betrieblichen Abläufe der beiden Unternehmen 
die Grenzwerte überschritten werden und es so zu einem 
Konflikt zwischen den Nutzungen kommt. Zusätzlich be-
deutet die hiesige heranrückende Wohnbebauung eine 
Einschränkung der Expansionsmöglichkeiten.  
Diese Problematik ließe sich wirksam durch eine Auswei-
sung des Plangebietes als Mischgebiet (MI) anstelle eines 
Wohngebietes (WA) begegnen. Durch die höheren Grenz-
werte nach TA-Lärm für MI würde mehr Spielraum in Be-
zug auf gewerbliche Lärmimmissionen vorhanden sein. 
 
Der Stellung-
nahme wird nicht 
gefolgt 
 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Berechnungs-
ergebnisse aus der Schalltechnischen Untersuchung vom Büro 
ACCON (Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan 73456/02 "Ostmerheimer Straße 214“ in 
Köln) zeigen auf, dass an allen maßgeblichen Immissionsorten 
sowohl im Beurteilungszeitraum tags – 55 dB(A) - als auch 
nachts - 39 dB(A) - die Richtwerte für Allgemeine Wohngebiete 
(55 dB(A) tags / 40 dB(A) nachts) gemäß TA Lärm für die beste-
henden Gewerbebetriebe eingehalten bzw. unterschritten wer-
den. Insofern erfolgt keine Einschränkung der vorhandenen und 
derzeit genehmigten Betriebe und Abläufe durch die geplante 
Wohnbebauung.  
 
Eine Einschränkung von Expansionsmöglichkeiten der vorhande-
nen Gewerbebetriebe ist darüber hinaus nicht am Einzelfall der 
geplanten Wohnnutzung des vorliegenden Planungskonzeptes 
festzumachen. Ein möglicher Konflikt in Bezug auf die Auswei-
tung der betrieblichen Abläufe steht auch im Zusammenhang mit 
den bereits vorhandenen Nutzungen im direkten Umfeld (Bebau-
ungspläne Nr. 74455/03 und Nr. 73459/02). Insofern sind die Ex-
pansionsmöglichkeiten der vorhandenen Gewerbebetriebe be-
reits durch die heute im Umfeld vorhandene Wohnbebauung be-
grenzt. 
Die Ausweisung eines Mischgebietes (MI) entspricht nicht der ge-
planten bzw. tatsächlichen Nutzung des Plangebietes. 
Anstelle des gebotenen Allgemeinen Wohngebietes ein Mischge-
biet nur deshalb ausgeweisen, um in den Genuss der höheren 
Grenzwerte nach TA-Lärm zu kommen, ist planungsrechtlich 
nicht vertretbar.

Personal-
Wohnheim
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
0 5025 100 150 Meter N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 73456/02
 Ostmerheimer Straße 214
in Köln - Merheim
Maßstab  1 : 2 500
Ostmerheimer Straße
Ostmerheimer Straße

/ 2 
Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Nummer 73456/02–Arbeitstitel: „Ostmerheimer 
Straße 214 in Köln- Merheim“ – außerhalb der Beteiligungsverfahren nach § 13a Absatz 3 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) und 
§ 3 Absatz 2 BauGB sowie § 4 Absatz 1 und Absatz 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen.
A
ußerhalb der Beteiligung nach § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB und § 3 Absatz 2 BauGB sowie § 4 Absatz 1 und Absatz 2 BauGB sind 3 
Stellungnahmen von Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange eingegangen.  
N
achfolgend werden die eingegangenen Stellungnahmen fortlaufend nummeriert. Daran anschließend werden in Übereinstimmung mit der 
laufenden Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie ihre Berücksichtigung im weiteren Verfahren dargestellt. Bei inhaltlich glei-
chen Stellungnahmen wird auf die jeweilige erste Stellungnahme der Verwaltung verwiesen. 
A
us Datenschutzgründen werden keine personenbezogenen Daten (Name und Adresse) aufgeführt. 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
1 
§ 4 Absatz 1 BauGB
B
ezirksregierung Düsseldorf – Dezernat 26 
Untere Luftfahrtbehörde 
Das
 Plangebiet liegt unter dem Bauschutzbereich des 
Verkehrsflughafens Köln/Bonn gem. § 12 Luftverkehrsge-
setz (LuftVG) Anflugsektor der Landebahnen 14L/R, im 
Anlagenschutzbereich von Flugsicherungsanlagen gem. § 
18a LuftVG und ca. 300 m nordwestlich des Hubschrau-
berlandeplatzes am städtischen Krankenhaus Köln- 
Merheim. Aufgrund der vorgesehenen Bauhöhen würden 
hinsichtlich des Bauschutzbereichs und des Anlagen-
schutzbereichs keine Bedenken bestehen. Eine Beein-
trächtigung des Hubschrauberlandeplatzes ist nicht er-
sichtlich, mit Lärmbelästigungen durch Hubschrauberflug-
betrieb ist jedoch zu rechnen. 
Auf die Lage in der Nachtzone des gesetzlichen Lärm-
schutzbereichs des Flughafens Köln/Bonn, sowie den sich 
daraus ggf. ergebenden Baubeschränkungen und Schall-
schutzanforderungen weise ich hin §§ 5 und 6 Gesetz 
zum Schutz gegen Fluglärm (FluLärmG). 
J
a D
er Hubschrauberlandeplatz am städtischen Krankenhaus Köln-
Merheim sowie die Anforderungen des Verkehrsflughafens 
Köln/Bonn sind bekannt und werden im Rahmen der schalltechni-
schen Untersuchung (Schalltechnische Untersuchung zum vorha-
benbezogenen Bebauungsplan 73456/02 "Ostmerheimer Straße 
214“ in Köln) vom Büro ACCON von 02/2022 betrachtet. Die Er-
gebnisse der Untersuchung werden innerhalb der weiteren Pla-
nung berücksichtigt. Erforderliche Baubeschränkungen bzw. Min-
derungsmaßnahmen werden geprüft und soweit erforderlich pla-
nungsrechtlich gesichert. 
Anlage 5

Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Arbeitstitel Oranienstraße eingegangenen Stellungnahmen aus der Unterrichtung der Öffentlichkeit 
 
/ 3 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
 
 
2 
§ 4 Absatz 2 BauGB 
 
Polizei Präsidium Köln – Kriminalprävention 
Keine Bedenken.  
 
Da jedoch eine Vielzahl von städtebaulichen und techni-
schen kriminalpräventiven Aspekten zu berücksichtigen 
sind, wird auf ein kostenfreies und neutrales Beratungsan-
gebot zur Kriminalprävention hingewiesen. Es wird darum 
gebeten, die Vorhabenträger, Bauherren oder Investoren, 
frühzeitig auf dieses Beratungsangebot hinzuweisen. 
 
 
 
Kenntnisnahme 
 
 
 
Entfällt 
 
Das Angebot für einen kostenfreien und neutralen Beratungster-
min wurde an die Vorhabenträgerin weitergeleitet.  
3 
 
 
3.1 
Deutsche Telekom Technik GmbH  
Keine Einwände, es werden jedoch Hinweise gegeben. 
 
Telekommunikationslinien 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien 
der Telekom. Die Belange der Telekom – zum Beispiel 
das Eigentum der Telekom, die ungestörte Nutzung ihres 
Netzes sowie Ihre Vermögensinteressen – sind betroffen. 
Der Bestand und Betrieb der vorhandenen Telekommuni-
kationslinien müssen weiterhin gewährleistet bleiben. 
 
Über gegebenenfalls notwendige Maßnahmen zur Siche-
rung, Veränderung oder Verlegung unserer Anlagen kön-
nen erst Angaben gemacht werden, wenn die endgültigen 
Ausbaupläne mit Erläuterung vorliegen. 
 
 
 
 
Ja 
 
 
 
 
Die bestehenden und in Betrieb befindlichen Telekommunikati-
onslinien wurden geprüft. Die ggfls. notwendigen Maßnahmen 
zur Sicherung der Telekommunikationslinien werden im Rahmen 
des Baugenehmigungsverfahrens erörtert. 
 
3.2 
 
Aufnahme einer Textlichen Festsetzung 
Es wird um folgende fachliche Festsetzung innerhalb des 
Bebauungsplanes gebeten: 
In allen Straßen beziehungsweise Gehwegen sind geeig-
nete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone in 
einer Breite von circa 0,50 m für die Unterbringung der 
Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen. 
 
 
 
Ja 
 
 
Im Bebauungsplan wird festgesetzt, dass notwendige Versor-
gungsleitungen unterirdisch zu führen sind (§ 9 Absatz 1 Nummer 
13 BauGB). Für Festsetzung von festen Leitungstrassen in den 
öffentlichen Verkehrsflächen besteht keine planerische Notwen-
digkeit, da diese über Gestattungsverträge geregelt werden kön-
nen.

Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Arbeitstitel Oranienstraße eingegangenen Stellungnahmen aus der Unterrichtung der Öffentlichkeit 
 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
3.3 
 
Baumstandorte 
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt  
über Baumstandorte und unterirdische Ver- und 
Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für 
Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe 
insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicher-
zustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, 
die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikati-
onslinien der Telekom nicht behindert werden. 
 
Ja 
 
 
Die Planung berücksichtigt die Telekommunikationslinien in Be-
zug auf Baumpflanzungen.  
3.4 Ausbau Telekommunikationsnetz 
Zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikati-
onsanschlüssen ist die Verlegung zusätzlicher 
Telekommunikationsanlagen erforderlich. Hierfür sind ge-
gebenenfalls ausgebaute Straßen aufzubrechen. 
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikations-
netzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau 
und den Baumaßnahmen der anderen Leistungsträger ist 
es notwendig, dass mindestens 6 Monate vor Baubeginn,  
der Beginn und Ablauf der Erschließungsanlagen im Be-
bauungsplangebiet schriftlich angezeigt wird. Im Folgen-
den werden die Kontaktdaten angegeben. 
Es wird darauf aufmerksam gemacht, dass aus wirtschaft-
lichen Gründen eine Versorgung des Baugebietes mit 
Telekommunikationsinfrastruktur in unterirdischer Bau-
weise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten 
Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicher-
heit möglich ist. 
 
 
Kenntnisnahme 
 
 
Entfällt

/ 2 
Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Nummer 73456/02–Arbeitstitel: „Ostmerheimer 
Straße 214 in Köln- Merheim“ – eingegangenen Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher 
Belange 
D
ie Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) wurde vom 14.03.2022 
bis zum 14.04.2022 durchgeführt.  
I
m Zeitraum der Beteiligung sind 9 Stellungnahmen eingegangen. 
Z
eitgleich zur Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde eine erneute Beteiligung gemäß § 4a Abs. 2 BauGB erforderlich, da eine Reduzie-
rung der Abgrenzung des Geltungsbereiches zur Offenlage vorgenommen wurde. 
Die erneute Beteiligung der betroffenen Dienststellen sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wurde zeitgleich zur Be-
teiligung gemäß § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) vom 11.05.2023 bis zum 16.06.2023 durchgeführt.  
In di
esem Zeitraum der Beteiligung sind 11 Stellungnahmen eingegangen, die zum reduzierten Geltungsbereich keine Angaben beinhalteten. 
Es wurden allgemeine Anregungen vergleichbar der ersten Beteiligung abgegeben, daher werden diese in der zusammenfassenden Darstel-
lung nicht erneut aufgeführt. 
N
achfolgend werden die eingegangenen Stellungnahmen fortlaufend nummeriert. Daran anschließend werden in Übereinstimmung mit der 
laufenden Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie ihre Berücksichtigung im weiteren Verfahren dargestellt. Bei inhaltlich glei-
chen Stellungnahmen wird auf die jeweilige erste Stellungnahme der Verwaltung verwiesen.  
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
1 IHK - Industrie- und Handelskammer zu Köln 
Die IHK sieht das Problem in Bezug auf die heranrü-
ckende Wohnbebauung gegenüber den beiden in der nä-
heren Umgebung vorhandenen Gewerbebetrieben. Vorlie-
gend werden nach der schalltechnischen Untersuchung 
der ACCON Köln GmbH von 02/2022 die Grenzwerte je-
weils lediglich um circa 1 dB(A) unterschritten. Es ist folg-
lich nicht auszuschließen, dass bei einer Veränderung der 
Ne
in Die Berechnungsergebnisse aus der Schalltechnischen Untersu-
chung vom Büro ACCON vom 02/2022 (Schalltechnische Unter-
suchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 73456/02 
"Ostmerheimer Straße 214“ in Köln) zeigen auf, dass an allen 
maßgeblichen Immissionsorten die Richtwerte für Allgemeine 
Wohngebiete (55 dB(A) tags / 40 dB(A) nachts) gemäß TA Lärm 
für die bestehenden Gewerbebetriebe eingehalten bzw. unter-
Anlage 3

- 2 - 
 
/ 3 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
betrieblichen Abläufe der beiden Unternehmen die Grenz-
werte überschritten werden und es so zu einem Konflikt 
zwischen den gewerblichen Nutzungen und der geplanten 
Wohnnutzung kommt. Zusätzlich bedeutet die hiesige her-
anrückende Wohnbebauung für beide Gewerbebetriebe 
eine Einschränkung der potentiellen Expansionsmöglich-
keiten. 
schritten werden. Insofern erfolgt keine Einschränkung der vor-
handenen und derzeit genehmigten Betriebe und Abläufe durch 
die geplante Wohnbebauung.  
Eine Einschränkung von Expansionsmöglichkeiten der vorhande-
nen Gewerbebetriebe ist darüber hinaus nicht am Einzelfall der 
geplanten Wohnnutzung des vorliegenden Planungskonzeptes 
festzumachen. Ein möglicher Konflikt in Bezug auf die Auswei-
tung der betrieblichen Abläufe steht auch im Zusammenhang mit 
den bereits vorhandenen Nutzungen im direkten Umfeld (Bebau-
ungspläne Nr. 74455/03 und Nr. 73459/02). Insofern sind die Ex-
pansionsmöglichkeiten der vorhandenen Gewerbebetriebe be-
reits durch die heute im Umfeld vorhandene Wohnbebauung be-
grenzt. 
2 Bezirksregierung Düsseldorf – Dezernat 26  
Untere Luftfahrtbehörde 
 
Keine Bedenken.  
 
Es wird auf die Hinweise in der Stellungnahme zum Plan-
konzept (Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB) verwie-
sen. 
 
 
 
Ja 
 
 
 
Der Hubschrauberlandeplatz am städtischen Krankenhaus Köln-
Merheim sowie die Anforderungen des Verkehrsflughafens 
Köln/Bonn sind bekannt und wurden im Rahmen der schalltechni-
schen Untersuchung (Schalltechnische Untersuchung zum vorha-
benbezogenen Bebauungsplan 73456/02 "Ostmerheimer Straße 
214“ in Köln) vom Büro ACCON von 02/2022 betrachtet. Die Er-
gebnisse der Untersuchung wurden innerhalb der Planung be-
rücksichtigt. 
3 
 
Polizei Präsidium Köln – Führungsstelle Verkehr  
 
Keine Bedenken. 
 
 
Kenntnisnahme 
 
 
Entfällt 
4 
 
 
 
 
 
Flughafen Köln/Bonn GmbH  
Die Flughafen Köln/Bonn GmbH hält weiterhin an der 
Stellungnahme vom 15.03.2021 (Beteiligung gemäß § 4 
Abs. 1 BauGB) fest und möchte diese um folgende An-
merkungen ergänzen.

- 3 - 
 
/ 4 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
4.1 Nacht-Schutzzone 
Das Plangebiet liegt in der Nacht-Schutzzone des Lärm-
schutzbereiches des Flughafens Köln/Bonn. Nach § 5 Ab-
satz 1 FluglärmG dürfen in einem Lärmschutzbereich 
keine Krankenhäuser, Altenheime, Erholungsheime und 
ähnliche in gleichem Maße schutzbedürftige Einrichtun-
gen errichtet werden. Wohnungen dürfen nach § 5 Absatz 
2 FluglärmG in der Nacht-Schutzzone nicht errichtet wer-
den. Sollte von der Ausnahme des § 5 Absatz 3 Nr. 6 
FluglärmG Gebrauch gemacht werden, so ist dies sowohl 
in der Textlichen Festsetzung zu erwähnen als auch die 
Anwendbarkeit sowie die Gründe für die Nutzung dieser 
Ausnahme im Rahmen der Begründung zu erläutern. Es 
wird aufgrund der Lage im Nachtschutzgebiet angeregt, 
auf eine Bebauung des Plangebietes mit weiteren Wohn-
nutzungen zu verzichten. 
Teilweise 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Das Bauverbot gemäß § 5 Absatz 3 Nr. 6 FluglärmG gilt nicht für 
Wohnungen im Geltungsbereich eines nach der Festsetzung des 
Lärmschutzbereiches bekannt gemachten Bebauungsplanes, 
wenn dieser der Erhaltung, der Erneuerung, der Anpassung oder 
dem Umbau von vorhandenen Ortsteilen mit Wohnbebauung 
dient.   
Diese Regelung soll gewährleisten, dass zum Zweck einer nach-
haltigen städtebaulichen Entwicklung innerhalb der Ortsteile und 
zur Erhaltung der Lebensfähigkeit der Ortschaften auch weiterhin 
Bebauungspläne aufgestellt werden dürfen. Da der geplante Be-
bauungsplan der Anpassung von vorhandenen Ortsteilen mit 
Wohnbebauung dient, was auch dadurch deutlich wird, dass im 
Plangebiet selbst bereits Wohnbebauung vorhanden ist, liegen 
die Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift, wie auch die Flug-
hafen Köln/Bonn GmbH selbst ausführt, im vorliegenden Fall vor. 
Darüber hinaus entspricht die Zielsetzung des Bebauungsplanes 
dem Vorrang einer Innen- vor Außenentwicklung, welche in § 1 a 
Absatz 2 BauGB ihren Ausdruck findet. Der Stellungnahme wird 
daher in Bezug auf den Verzicht einer weiteren Wohnnutzung in-
nerhalb des Plangebietes, nicht gefolgt. 
Die Hinweise, den dargelegten Sachverhalt in Bezug auf die 
Nacht-Schutzzone des Lärmschutzbereiches des Flughafens 
Köln/Bonn innerhalb der Textlichen Festsetzung (Hinweis III Ziffer 
4) sowie der Begründung aufzunehmen bzw. zu erläutern wird 
gefolgt. 
4.2 Vermeidung zukünftiger Nutzungskonflikte 
Im Bebauungsplan soll nunmehr ein Allgemeines Wohn-
gebiet festgelegt werden und alle regulär zulässigen Nut-
zungen in dem Vorgabengebiet zugelassen sein. Es wird 
angeregt, Anlagen für soziale sowie gesundheitliche Zwe-
cke wie auch die Betreuung und Pflege von Bewohnern in 
Wohneinheiten ausdrücklich auszuschließen. Diese Nut-
zungen unterliegen aufgrund ihrer Schutzbedürftigkeit den 
Bauverboten des §5 Abs.1 FluLärmG. 
 
Nein 
 
Zielsetzung des vorliegenden Bebauungsplanes ist die planungs-
rechtliche Sicherung der in Betrieb befindlichen Kindertagesein-
richtung, des bereits realisierten Personalwohnhauses sowie der 
geplanten Wohnnutzung auf dem Flurstück 5770. Eine Berück-
sichtigung der benannten Anlagen und Betreuungseinrichtungen 
ist nicht Gegenstand der Planung (Bauabschnitt 3). Im Rahmen 
der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig,

- 4 - 
 
/ 5 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchfüh-
rungsvertrag verpflichtet. Dies wird durch die textliche Festset-
zung Nummer 1 f) ausdrücklich festgeschrieben. Innerhalb des 
Durchführungsvertrages wird für das Flurstück 5770 eine Wohn-
nutzung festgelegt. Für den angeregten Ausschluss der beschrie-
benen Nutzungen besteht daher kein planerisches Erfordernis. 
Der geforderte Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke steht 
zudem im Widerspruch zur Zielsetzung des Bebauungsplanes, 
die bereits in Betrieb befindliche Kindertageseinrichtung pla-
nungsrechtlich zu sichern. 
4.3 
 
 
 
Schallschutz 
Insbesondere aufgrund der erheblichen Lärmbelastungen 
im Plangebiet, die sich nicht nur durch die Lage im Schall-
schutzgebiet des Flughafens begründen, sondern insbe-
sondere auch durch andere Verkehrsträger verursacht 
werden, ist eine Gewährleistung von gesunden Wohn- 
und Arbeitsverhältnissen im Plangebiet wenn überhaupt 
nur mit erheblichen Aufwendungen für passive Schall-
schutzmaßnahmen möglich.  
 
Ja 
 
 
 
 
 
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung (Büro ACCON 
02/2022) wurden die auf das Plangebiet einwirkenden Immissio-
nen umfangreich untersucht. Die Ergebnisse der Schalltechni-
schen Untersuchung wurden im vorliegenden Bebauungsplan 
durch Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen be-
rücksichtigt. Die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse wer-
den hierdurch sichergestellt. 
4.4 
 
Ausfall der Alternativprüfung 
Dass in einer solchen Lage eine Alternativenprüfung nicht 
erfolgt ist, stellt aus unserer Sicht einen Verfahrensfehler 
dar. Die Begründung, dass es sich bei dem Verfahren um 
die Sicherung von bereits bestehenden, und somit abwei-
chend von einem gültigen Bebauungsplan baugenehmig-
ten Vorhaben handelt und ein Sachzusammenhang zum 
dritten Bauabschnitt besteht ist aus unserer Sicht nicht 
hinreichend. Die Errichtung von Studenten-Appartements 
steht nicht in einem zwingenden sachlichen Zusammen-
hang mit den bereits realisierten Personalwohnungen und 
dem Kindergarten. Alternative Standorte für Studenten-
 
Ja 
 
Die Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde 
um eine Alternativenprüfung sowie den hieraus ggfls. resultieren-
den Anforderungen ergänzt.

- 5 - 
 
/ 6 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
Appartements, die somit die Ziele der städtischen Planun-
gen erfüllen, sind denkbar und somit einer Alternativen-
prüfung zu unterziehen. 
4.5 Festsetzungen zum passiven Lärmschutz 
Die Festlegungen sind für passiven Schallschutz nicht 
konkret genug formuliert. Ein Hinweis auf die dargestellten 
Lärmpegelbereiche und die damit korrespondierenden 
Regelwerke ist unzureichend. Gerade aufgrund der Er-
heblichkeit der Lärmbelastungen muss eine Einhaltung 
der erforderlichen Schalldämmmaße wirksam durchge-
setzt werden. Um eine Einhaltung der Vorgaben zum pas-
siven Schallschutz zu gewährleisten, müssen explizit die 
erforderlichen Schalldämmmaße an den entsprechenden 
Fassaden in den textlichen Festsetzungen aufgeführt wer-
den. 
 
Nein 
 
Siehe laufende Nummer 6.3 
 
Festgesetzt wird über die Darstellung des Lärmpegelbereiches 
ein zugehöriger maßgeblicher Außenlärmpegel, der bei der Er-
stellung des Schallschutznachweises im Baugenehmigungsver-
fahren als Eingangswert für die Berechnungen erforderlich ist.  
Die Anforderung an die bewerteten Bau-Schalldämmmaße der 
Außenbauteile ergibt nach den anzuwendenden DIN-Normen, 
dass eine explizite Festsetzung der erforderlichen Schalldämm-
maße an den entsprechenden Fassaden nicht erforderlich ist.  
 
5 
 
Finanzamt Köln-Ost  
 
Keine Bedenken. 
 
 
Kenntnisnahme 
 
 
Entfällt 
6 
 
AWB – Abfallwirtschaftsbetriebe Köln 
 
Grundsätzlich keine Bedenken, sofern: 
- die Vorgaben zur Errichtung von Standplätzen für Abfall-
behälter gemäß § 10 der Abfallsatzung der Stadt Köln 
berücksichtigt werden, 
- die Erreichbarkeit dieser Standplätze entsprechend der 
Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) be-
rücksichtigt und insbesondere den erforderlichen Bewe-
gungsraum für dreiachsige Müllsammelfahrzeuge dabei 
beachtet werden. 
 
 
Ja 
 
 
Entlang der westlich gelegenen Ostmerheimer Straße sind insge-
samt 6 Unterflur-Müllcontainer vorgesehen. Die Erreichbarkeit 
der Müllcontainer durch ein dreiachsiges Müllfahrzeug wird si-
chergestellt. Die Vorgaben der Richtlinie für die Anlage von 
Stadtstraßen (Einrichtung Zuwege / Wendeanlagen) und des 
§ 10 der Abfallsatzung der Stadt Köln werden beachtet. 
7 
 
7.1 
SWK - Stadtwerke Köln GmbH  
 
Keine Bedenken. 
 
 
Kenntnisnahme 
 
 
Entfällt

- 6 - 
 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
7.2 RheinEnergie AG / Rheinische NETZGesellschaft mbH: 
 
Neben Strom-, Gas- und Wasserleitungen sind in der Ost-
merheimer Straße auch Versorgungsleitungen des um-
welt- und ressourcenschonenden Energieträgers Fern-
wärme vorhanden, an die der 1. und 2. Bauabschnitt 
auch bereits angeschlossen sind. 
 
 
Nein 
 
 
Die Hinweise werden in der Begründung zum Bebauungsplan er-
gänzt. Eine Nutzung der Fernwärme innerhalb des Vorhaben- 
und Erschließungsplanes (3. Bauabschnitt) ist nicht geplant. 
8 
 
StEB - Stadtentwässerungsbetriebe der Stadt Köln 
 
Keine grundsätzlichen Bedenken.  
 
Folgende öffentliche Kanäle sind zu beachten: 
- Auf westlicher Seite vom Bauvorhaben liegt in der Ost-
merheimer Straße ein Mischwasserkanal OB 1800/2000 
mit einer Tiefenlage von ca. 8,00m vor und 
- ein Regenwasserkanal SB 2200 mit einer Tiefenlage von 
ca. 11,00m 
- Auf der nordöstlichen Seite des Bauvorhabens verläuft 
ein Mischwasserkanal OB 1000/1500 mit einer Tiefen-
lage von ca. 5,50m. 
 
Sofern noch nicht erfolgt, bitte ich um einen Nachweis, 
dass diese Kanäle statisch berücksichtigt sind und keine 
Lasten beim Bau und Bestand auf den Kanal einwirken 
können. 
 
 
 
 
Ja 
 
 
 
 
Für den westlichen Kanalabschnitt wurden die erforderlichen 
Nachweise erbracht sowie am 05.05.2022 ein Vertrag mit den 
StEB geschlossen. Planungsrechtlich wird der Kanal inklusive 
Schutzabstand durch ein entsprechendes Geh-, Fahr- und Lei-
tungsrecht im Bebauungsplan gesichert.  
Für den nordöstlichen Abschnitt wird ein entsprechender Nach-
weis im Rahmen des Bauantragsverfahrens nachgereicht. Hierzu 
hat sich die Vorhabenträgerin auch vertraglich gegenüber der 
StEB verpflichtet.  
9 
 
GVG - Gasversorgungsgesellschaft mbH Rhein-Erft 
 
Der Bereich gehört nicht zum Versorgungsgebiet. 
 
 
Kenntnisnahme 
 
 
Entfällt

Dezernat, Dienststelle  
VI/613 
 
Vorlagen-Nummer 
 3137/2023 
Freigabedatum 
06.11.2023  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss betreffend den 
Bebauungsplan-Entwurf (vorhabenbezogener Bebauungsplan) Nummer 73456/02, 
Arbeitstitel: Ostmerheimer Straße 214 in Köln -Merheim  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
Der Rat beschließt 
1. den Plangeltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes Nummer 
73456/02 mit dem Arbeitstitel „Ostmerheimer Straße 214“ in Köln-Merheim aus dem 
Aufstellungsbeschluss des Stadtentwicklungsausschusses vom 09.09.2021 geringfügig 
in das jetzige Plangebiet zu ändern (siehe Anlage 1). Die Änderungen beziehen sich auf 
die Anpassung des Geltungsbereiches, über die Grundstücksflächen der Vorhabenträ-
gerin hinaus, an die Grenzen der direkt umgebenden rechtsverbindlichen Bebauungs-
pläne, um damit einen lückenlosen Anschluss an die angrenzenden Bebauungspläne 
sicherzustellen. 
2. über die zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf Nummer 73456/02 für den 
Bereich Gemarkung Langenbrück, Flur 71, Flurstück 5770, Flurstück 5799 und für das 
Flurstück 5800 sowie der Teilbereiche der städtischen Flurstücke der Gemarkung Mer-
heim, Flur 15, Flurstück 1924 und Gemarkung Langenbrück, Flur 71, Flurstückes 1087 
— abgegebenen Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit gemäß Anlage 4 sowie von Be-
hörden und Träger öffentlicher Belange gemäß Anlage 2 und 3 sowie 5; 
3. den Bebauungsplan Nummer 73456/02 mit gestalterischen Festsetzungen nach § 10 
Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach 
§ 13a BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in 
Verbindung mit § 7 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen (GO NW) in der Fassung 
der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV NW S. 666/SGV NW 2 023) —jeweils in der 
bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung— als Satzung mit der nach § 9 Absatz 8 
BauGB beigefügten Begründung. 
 
 
 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 23.11.2023 
Stadtentwicklungsausschuss 30.11.2023 
Rat 07.12.2023

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Erläuterungen zu den Auswirkungen auf den Klimaschutz  
 
Die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln kommen nur dann zur Anwendung, sofern zum Stich-
tag 17.März 2022 die Beteiligung der Dienststellen und Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 Absatz 2 BauGB nicht durchgeführt wurde. Da das Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Ab-
satz 2 vor dem Stichtag begonnen wurde, ist die Voraussetzung zur Anwendung der Klima-
schutzleitlinien der Stadt Köln nicht erfüllt. 
Bei der Umsetzung des Bebauungsplanes werden über folgende Maßnahmen eine Reduzie-
rung der negativen Auswirkungen erreicht: 
Umsetzung Effizienzhaus-Standard Kfw 55E, 
Nutzung von Photovoltaik auf Dachflächen, 
Fassaden – und Dachbegrünung, 
Bäume innerhalb des begrünten Innenhofes zur Kühlung. 
 
Begründung (ehemals Problemstellung) 
 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird das Ziel verfolgt, ein vom Rat beschlossenes 
Wohnungsbaupotential aus dem Wohnungsbauprogramm 2015 planungsrechtlich zu sichern 
und durch die Umsetzung einem Teil des aktuellen Wohnungsbedarfes gerecht zu werden. 
 
Das Vorhaben innerhalb des Plangebietes umfasst in der Summe mindestens 233 Wohnein-
heiten und eine sechs-gruppige Kindertageseinrichtung, die teilweise bereits realisiert wurden. 
Innerhalb des vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden 126 Wohnungen neu geplant, 
aufgeteilt in 80 Wohneinheiten für Studierende und Auszubildende in Form von Wohngemein-
schaften und Zwei-Raum-Wohnungen sowie 46 als Mehrraumwohnungen im frei finanzierten 
Segment. 
Das kooperative Baulandmodell der Stadt Köln findet in diesem Verfahren in der Fassung von 
2017 Anwendung, da der Einleitungsbeschluss vor dem 05.05.2022 erfolgte und damit die 
Vorrausetzung zur Regelung nach Modell 2017 plus nicht erfüllt sind. Die Vorhabenträgerin 
wird mind. 30 % der Geschossfläche Wohnen im geförderten Wohnungsbau errichten. 
Schwerpunkt des Vorhabens ist die Errichtung von Wohnplätzen für Studierende und Auszu-
bildende, sodass nach den Richtlinien des geförderten Wohnungsbaus circa 42 Wohneinhei-
ten für Studierende und Auszubildende entstehen. 
 
Da für das Plangebiet weniger als 20.000 m² Grundfläche festgesetzt werden, kann das Ver-
fahren in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB durchgeführt wer-
den. Unter anderem entfällt damit die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeits-
prüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG). 
 
Aus Anlage 1 ergibt sich der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Im

3 
Gegensatz zum Einleitungsbeschluss haben sich die Plangebietsgrenzen um Teilflächen der 
umgebenden Erschließungsflächen verändert, damit der lückenlose Anschluss an die angren-
zenden Bebauungspläne sichergestellt ist. Eine Gegenüberstellung der Geltungsbereiche ist 
in Anlage 1.1 dargestellt. 
 
Verfahrensverlauf 
 
Das Bebauungsplan-Verfahren startete im Februar 2021 mit einer Grundlagensammlung und 
im Juni 2021 wurde im Gestaltungsbeirat eine Entscheidung aus verschiedenen Varianten ge-
troffen, die als Grundlage für das weitere Planverfahren vorgegeben wurde. Die Stellungnah-
men der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange sind in den 
Anlagen 2 aufgeführt. 
 
Der Einleitungsbeschluss unter Berücksichtigung der Stellungnahmen aus den Beteiligungen 
der Träger öffentlicher Belange sowie der Vorgaben des Gestaltungsbeirates wurde im Sep-
tember 2021 gefasst. Die anschließende frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über das 
Ziel und den Zweck der Planung erfolgte im November 2021 durch den Aushang eines Plaka-
tes, zu dem keine Stellungnahmen eingingen. 
 
Im März 2022 wurde zur Beteiligung der Dienststellen sowie der Behörden und Träger öffentli-
cher Belange eine Erweiterung des Geltungsbereiches vorgenommen, der Teilbereiche der 
angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen für eine Querungshilfe zur Kindertagesstätte und 
die Verlegung einer Bushaltestelle überplante. Die Stellungnahmen der Behörden und Träger 
öffentlicher Belange sind in der Anlage 3 aufgeführt.  
 
Die anschließende Ausarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfes ergab, dass die Überplanung 
der festgesetzten Verkehrsteilflächen für das weitere Verfahren nicht notwendig ist. Eine An-
passung des Geltungsbereiches an die umgrenzenden geltenden Bebauungspläne ist jedoch 
erforderlich, damit ein lückenloser Anschluss erfolgen kann. 
Aus rechtlichen Gründen wurde deshalb eine erneute Beteiligung der betroffenen Dienststel-
len sowie Behörden und Träger öffentlicher Belange erforderlich, die nur die Reduzierung und 
Anpassung des Geltungsbereiches beinhaltete. Die erneute Beteiligung erfolgte parallel zur 
Offenlage. 
 
Der ausgearbeitete Bebauungsplan-Entwurf wurde im Mai 2023 offengelegt. Dabei entsprach 
das Plangebiet der Offenlage dem jetzigen Plangebiet zum Satzungsbeschluss. Im Rahmen 
der erneuten Beteiligung gingen keine Stellungnahmen von Dienststellen sowie Behörden und 
Träger öffentlicher Belange ein, die den geänderten Geltungsbereich betrafen. 
Stellungnahmen zum Planentwurf aus der Öffentlichkeit sowie von den Behörden und Träger 
öffentlicher Belange wurden zusammengefasst, die entsprechenden Bewertungen dazu sind 
aus der Anlage 4 zu ersehen.  
 
Mit der Vorhabenträgerin ist ein Durchführungsvertrag geschlossen worden, in dem sie sich 
u.a. verpflichtet, das im Vorhaben- und Erschließungsplan geplante Vorhaben innerhalb einer 
bestimmten Frist durchzuführen und deren Kosten zu tragen. 
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann nun als Satzung beschlossen werden. 
 
Vorberatungen  
Einleitungsbeschluss und Unterrichtung der Öffentlichkeit über Ziel und Zweck: 
Bezirksvertretung Kalk  02.09.2021 zugestimmt 
Stadtentwicklungsausschuss 09.09.2021 beschlossen 
 
Gestaltungsbeirat 29.06.2021 Neuer Variante zugestimmt 
 
Unterrichtung der Öffentlichkeit durch Aushang eines Plakates: 
Bekanntmachung 03.11.2021 
Aushang vom 11.11. bis 26.11.2021, keine Stellungnahmen

4 
Mitteilung über die Offenlage 
Bezirksvertretung Kalk 11.05.2023 Kenntnis genommen 
Stadtentwicklungsausschuss 04.05.2023 Kenntnis genommen 
Bekanntmachung 03.05.2023 
Offenlagezeitraum vom 11.05. bis 16.06.2023, Eingang 4 Stellungnahmen 
 
 
Anlagen: 
Anlage 1 Geltungsbereich 
Anlage 1.1 Gegenüberstellung Geltungsbereiche Einleitungsbeschluss-Satzungsbeschluss 
Anlage 2 Stellungnahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
§ 4 Abs. 1 BauGB 
Anlage 3 Stellungnahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
§ 4 Abs. 2 BauGB 
Anlage 4 Stellungnahmen aus der Offenlage § 3 Abs. 2 BauGB  
Anlage 5 Stellungnahmen außerhalb der Fristen 
Anlage 6 Satzungsbegründung 
Anlage 7 textliche Festsetzungen 
Anlage 8.1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 
Anlage 8.2 Vorhaben- und Erschließungsplan

0 25 50 MeterMaßstab 1:500Ostmerheimer Straße 214in Köln-MerheimBlatt 1 von 2
Stand:28.06.2023_11.10.2023_27.10.2023_31.10.2023
VorhabenbezogenerBebauungsplan Entwurfund Vorhaben- undErschließungsplan Entwurf73456/02
Es wird bescheinigt, dass diesePlanunterlage den Bestimmungen des§ 1 Abs. 2 Plan ZV entspricht.(Stand 03.11.2021)Vermessungsbüro RLSHajo Lühring - Jürgen SonntagWestfeldgasse 3, 51143 Kölngez. Lühring
Grenze des räumlichen Geltungs-bereiches des BebauungsplanesPlanung
WAAllgemeines Wohngebietnicht überbaubar I überbaubarGRZ GFZ GrundflächenzahlGeschossflächenzahl
Baugrenze
Zahl der Vollgeschosse alsHöchstmaß
Stellplätze
Ein- und AusfahrtsbereichStraßenbegrenzungslinie auchgegenüber Verkehrsflächenbesonderer ZweckbestimmungV
Gemeinschaftstiefgarage
Der Stadtentwicklungsausschuss hatdie Planaufstellung am 09.09.2021nach § 12 Abs. 2 BauGBbeschlossen.Der Beschluss wurde am 03.11.2021ortsüblich bekannt gemacht.gez. RekerOberbürgermeisterinKöln, den 22.10.2021
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligunghat in der Zeit vom                   biseinschließlich               nach § 3 Abs. 1BauGB stattgefunden.
Bezirksbürgermeister/inKöln, denDer Planentwurf hat in der Zeitvom 11.05.2023 bis 16.06.2023nach § 3 Abs. 2 BauGB mit Begründungöffentlich ausgelegen.gez. SchlömerDie OberbürgermeisterinStadtplanungsamtIm AuftragKöln, den 14.06.2023OberbürgermeisterinKöln, den
Der Planentwurf ist nach § 4 a Abs. 3BauGB durch Beschluss des Ratesam                       geändert worden.
OberbürgermeisterinKöln, den
Der Rat hat diesen vorhabenbezogenenBebauungsplan in seiner Sitzungam                nach § 10 Abs. 1 BauGB alsSatzung mit Begründung nach § 9 Abs. 8BauGB beschlossen.
OberbürgermeisterinKöln, den
Der Satzungsbeschluss des vorhaben-bezogenen Bebauungsplans durch denRat einschließlich des Hinweises nach§ 10 Abs. 3 BauGB wurde amortsüblich bekannt gemacht.
Für den PlanentwurfVorhabenträger/inWohnWert Unternehmensgruppe Hansaring 78, 50670 Kölngez. PetoKöln, den 02.05.2023BeigeordneterKöln, den 27.04.2023
Für den PlanentwurfDezernat VI, Planen und Bauen
gez. Greitemann Geltungsbereich des Vorhaben-und ErschließungsplanesI,IIIS,W
46,71
vorhandene GebäudeDurchfahrtZahl der VollgeschosseDachformBaumBahngleisetopografische BegrenzungFlurstücksgrenzeFlurgrenzeGemarkungsgrenzevorhandene Höhenlage über NHNvorhandene Mauer
BestandPlanungZeichenerklärung
Mit Geh-(G), Fahr-(F) und Leitungs-rechten(L) zu belastende Flächen
öffentlich bestellter VermessungsingenieurKöln, den 04.05.2023 Flächen für Versorgungsanlagenoder für die Verwertung oderBeseitigung von Abwasser oderfesten Abfallstoffen sowie fürAblagerungen -Offenlage-
WA
TTrafostation
AbfallwertstoffbehälterAwGTGaSt LPB VLärmpegelbereicheBaum zum ErhaltFassadenbegrünungStraßenverkehrsflächenBäume zu pflanzen(Standort nachrichtlich)
Lichte Höhe in Meter
Grenzen zwischen Nutzungsarten
-a-abweichende Bauweise
LPB IV
GH Gebäudehöhen in m über Normalhöhennull (NHN)
vorhandener AbwasserkanalDurchfahrtLH
z.B.FDFlachdach(Höchstmaß)
Fenchelweg
Arnikaweg
Olpenerer Straße
Ostmerheimer StraßeOstmerheimer Straße
Ostmerheimer Straße
6.0
3.0
38.0
49.0
17.0
17.0
3.0
5.0
1.52.5
3.0
14.014.5134° 4.026.5
19.0
8.5
4.0
45.0
1.53.0
3.0 3.0
0.5
2.55.0
23.01.0
17.5
8.33.6
1.51.5
1.61.01.0
3.52.5
5.5
WAGRZ 0,6GFZ 3,2-a-GTGa
VII
V
IGH 57,7
Aw2
St1
GH 68,3
GTGa
LPB IVLPB V
GH 75,0St2
VIGH 69,0
GH 54,0
Aw1
FD
FD
FD
FD
LH 4,5T
GFL
8.5
2.55.0
23.01.02.5
GTGaAw2GTGa
GH 54,0
Aw1
T
NN
Detaildarstellung der Überschneidung des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes(GFL) mit Baugrenzen und Flächen für Nebenanlagen
I.Textliche Festsetzungen1.Art der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGBa)Gemäß § 4 BauNVO wird ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt.b)Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO sind die im allgemeinen Wohngebiet (WA)ausnahmsweise zulässigen Nutzungen:- Betriebe des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO- Anlagen für Verwaltung nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO- Gartenbaubetriebe nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 BauNVO- Tankstellen nach § 4 Abs. 3 Nr. 5 BauNVOnicht Bestandteil des Bebauungsplanes.c)Gemäß § 1 Abs. 7 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 8 BauNVO ist im allgemeinenWohngebiet (WA), innerhalb der I-geschossig festgesetzten überbaubarenGrundstücksfläche ausschließlich eine Anlage für soziale Zwecke mit derZweckbestimmung Kindertageseinrichtung gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVOzulässig.d)Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und2 BauGB sind im allgemeinen Wohngebiet (WA) innerhalb der V-geschossigfestgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche bis zum 31.12.2037 nurWohngebäude für Mitarbeitende der Kliniken der Stadt Köln gGmbH zulässigsoweit die im Grundbuch für das Grundstück Gemarkung Langenbrück, Flur71, Flurstück 5800 eingetragene Grunddienstbarkeit zugunsten der Klinikender Stadt Köln gGmbH - und deren Rechtsnachfolger -(Wohnungsbesetzungsrecht) greift.e)Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB sind im allgemeinen Wohngebiet (WA)innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes mindestens 30% derGeschossfläche nach § 20 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO als Wohnnutzung zuerrichten, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werdenkönnte.f)Gemäß § 12 Abs. 3a Satz 1 in Verbindung mit § 9 Abs. 2 BauGB sind imRahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu derenDurchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.2.Maß der baulichen Nutzung § 16 BauNVO2.1Höhe bauliche AnlagenGemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO werden für bauliche Anlagen maximale Höhen inMeter über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Die maximale Höhe an derOberkante eines Gebäudes berücksichtigt bereits ein mögliches Nicht-Vollgeschoss.2.2Überschreitungen der Gebäudehöhena)Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können die festgesetzten Gebäudehöhen durchuntergeordnete Bauteile oder bauliche Anlagen - z. B. Antennen,Aufzugsüberfahrten, Kamine, Lüftungseinrichtungen, Oberlichter - auf denbaulich zugeordneten Dachflächen überschritten werden. Das höchstzulässigeMaß der Überschreitungen beträgt 1,2 m für notwendige Absturzsicherungenund Geländer, 1,5 m für solarenergetische Anlagen, ansonsten 2,0 m in derHöhe. Der Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt30% nicht übersteigen. Die Überschreitungen durch solarenergetische Anlagenbleiben hierbei unberücksichtigt. Die Dachaufbauten müssen mindestens umdas Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenkante des jeweiligen zugeordnetenGeschosses zurücktreten. Absturzsicherungen sind von diesem Maß desZurücktretens ausgenommen.b)Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO kann die festgesetzte Gebäudehöhe desVII-geschossigen Gebäudes durch Antennen und Mobilfunkmasten bis zumaximal 7,0 m in der Höhe überschritten werden. Mobilfunkmasten müssenmindestens 5,0 m von der zur Straßenseite orientierten Gebäudeaußenkantedes jeweiligen zugeordneten Geschosses zurücktreten.2.3Grundflächenzahl (GRZ), zulässige Grundfläche (§ 19 BauNVO)Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO kann im allgemeinen Wohngebietes (WA) diezulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Garagen und Stellplätzen mitihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie baulichenAnlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglichunterbaut wird, bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden.3.Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen gemäߧ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB3.1Bauweise (§ 22 BauNVO)Gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO wird folgende abweichende Bauweise festgesetzt:Im allgemeinen Wohngebiet (WA) sind Gebäude unabhängig von ihrer Länge ohneseitlichen Grenzabstand zu errichten.3.2.Überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO)Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 3 BauNVO werden für dieüberbaubare Grundstücksfläche folgende Ausnahmen festgesetzt:a)Die festgesetzten Baugrenzen im allgemeinen Wohngebiet (WA) dürfen durchBalkone und Erker bis zu einer Tiefe von maximal 2,0 m sowie durchVordächer für Eingänge bis zu einer Tiefe von maximal 1,5 m überschrittenwerden.b)Im Erdgeschoss darf die Baugrenze im allgemeinen Wohngebiet (WA) durchTerrassen bis maximal 3,0 m überschritten werden.c)Die Baugrenzen an der Nord- und Südseite der mit 54,0 m ü. NHNfestgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche im allgemeinen Wohngebiet(WA) darf durch Böschungsanlagen bis zu 7,0 m überschritten werden.4.Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrtengemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB4.1Stellplätze gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 6 BauNVOa)Stellplätze sind ausschließlich innerhalb der gekennzeichneten Fläche fürGemeinschaftstiefgaragen (GTGa) zulässig.b)Die mit ST1 gekennzeichneten oberirdischen Stellplätze sind ausschließlich fürdie im I-geschossigen Gebäude befindliche Kindertageseinrichtung festgesetzt.c)Die mit ST2 gekennzeichneten oberirdischen Stellplätze sind ausschließlich fürdie Nutzer des Car-Sharing-Betriebes festgesetzt.d)Gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 sind in den nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGBfestgesetzten Gemeinschaftstiefgaragenflächen (GTGa) außerhalb derüberbaubaren Grundstücksfläche Lager-, Abstell-, Technik- und sonstigeNebenräume sowie Stellplätze für Fahrräder bis zu einem Flächenanteil voninsgesamt 20% zulässig.4.2Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVOGemäß § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO sind Nebenanlagen nur auf den hierfürfestgesetzten Flächen sowie auf den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.Ausgenommen hiervon sind Abstellplätze für Fahrräder.5.Versorgungsleitungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGBGemäß § 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB sind Telekommunikations- sowie sonstigeVersorgungsleitungen unterirdisch zu führen.6.Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung vonBoden, Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGBZur Sicherstellung des Quartiersangebotes für die Zwergfledermaus wirdfestgesetzt, dass innerhalb des allgemeinen Wohngebietes (WA) mindestens 20Fledermauskästen als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme) zuinstallieren sind.7.Geh-, Fahr- und Leitungsrechte gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGBDie mit GFL bezeichnete Fläche ist mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrechtzugunsten der Ver- und Entsorgungsträger gemäß Planeintrag zu belasten.
8.Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGBa)Schallschutzmaßnahmen an AußenbauteilenGemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmenentsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen(LPB) an den Außenbauteilen von schutzbedürftigen Räumen zu treffen.Grundlage hierfür sind die maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109-1(Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar 2018 - Beuth Verlag GmbH,Berlin).Die Zuordnung zwischen den dargestellten Lärmpegelbereichen und denmaßgeblichen Außenlärmpegeln ergibt sich aus der nachfolgenden Tabelle:LärmpegelbereichMaßgeblicher AußenlärmpegelLa          dBI 55II 60III 65IV 70V 75VI 80VII > 80aaFür maßgebliche Außenlärmpegel La > 80 dB sind die Anforderungen aufgrund derörtlichen Gegebenheiten festzulegen.Ergänzung: Es handelt sich um dB(A)-Werte.Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfallzulässig, wenn im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einerschalltechnischen Untersuchung ein niedrigerer Lärmpegelbereich odermaßgeblicher Außenlärmpegel an den Außenbauteilen von schutzbedürftigenRäumen nachgewiesen wird.b)BelüftungBei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A) imNachtzeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durchschallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen beigeschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen.c)AußenwohnbereicheFür Balkone und Loggien, die einen Gesamtbeurteilungspegel aus demVerkehr (Straßen-, Schienen und Flugverkehr) > 62 dB(A) im Tagzeitraum(6:00 bis 22:00 Uhr) aufweisen, sind Schallschutzmaßnahmen zu treffen. Durchdiese muss sichergestellt werden, dass der vorgenannteGesamtbeurteilungspegel nicht überschritten wird. Hiervon ausgenommen sindBalkone und Loggien von durchgesteckten Wohnungen, wenn zusätzlich aufder lärmabgewandten Seite ein Balkon oder eine Loggia errichtet wird.9.Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gemäߧ 9 Abs. 1 Nr.  25 BauGB9.1 Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB sind im Bebauungsplangebiet folgendeBegrünungsmaßnahmen durchzuführen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zuersetzen:a)Die Flachdächer der Gebäude im festgesetzten allgemeinen Wohngebiet (WA)sind mit einer extensiven Dachbegrünung DC 1/DC 3(NB 6243/NB 6244) zubepflanzen. Die Vegetationsschicht ist mit einer Stärke von mindestens 8 cmzuzüglich Filter- und Drainschicht herzustellen. Ausgenommen hiervon sindDachterrassen und technische Aufbauten, die auf maximal 30% derDachfläche zulässig sind. Photovoltaikelemente sind über der Dachbegrünungzulässig.Bestimmung der maximal zulässigen Neigung des Flachdachs - siehe gestalterischeFestsetzungen Nr. 1; zur Erläuterung der vorgenannten Kürzel - siehe Hinweis Nummer 8b)Die Fassadenbegrünung der gekennzeichneten Wandflächen von Gebäudeninnerhalb des festgesetzten allgemeinen Wohngebietes (WA) mit Ausnahmevon Lüftungseinrichtungen sowie von Wänden, soweit diese grenzständig zuPrivatgrundstücken errichtet werden, sind mit einer Kletterpflanze je laufendemMeter Wand bei Selbstklimmern bzw. mit einer Kletterpflanze je 1,5 laufendenMetern Wand bei Rank- und Schlingpflanzen zu begrünen. Bei Rank- undSchlingpflanzen ist eine Kletterhilfe vorzusehen.Diese Festsetzung gilt für Wände von Gebäuden mit und ohne Türen und Fensterc)Der obere Abschluss der Gemeinschaftstiefgaragenfläche (GTGa) imfestgesetzten allgemeinen Wohngebiet (WA), soweit diese nicht mit Gebäuden,Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut wird, ist zubegrünen. Die Vegetationstragschicht ist mit einer mindestens 60 cm tiefenBodensubstratschicht zuzüglich einer Filter- und Drainschicht auszubilden.d)Die Baumpflanzungen auf der festgesetzten Gemeinschaftstiefgarage (GTGA)mit der Stärke der Bodensubstratschicht von mindestens 120 cm zuzüglicheiner Filter- und Drainschicht bei klein- und mittelkronigen Bäumen (Bäume2. Ordnung), von mindestsens 150 cm zuzüglich einer Filter- und Drainschichtbei großkronigen Bäumen (Bäumen 1. Ordnung). Die Pflanzfläche mussmindestens 25 m² pro Baum betragen. Der Wurzelraum muss je Baummindestens 25 m³ betragen.e)Die Bepflanzung der privaten Grundstücksflächen, soweit sie nicht mitGebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbautwerden, ist mit Rasen HM 51 (PA 122), Gräsern HH 7 (BR 132), Stauden und /oder Sträuchern BB 1 (GH 51) vorzunehmen.Zur Erläuterung der vorgenannten Kürzel - siehe Hinweis Nr. 8f)Im Bereich des allgemeinen Wohngebietes sind mindestens 6 EinzelbäumeBF 31 (GH 741) zu pflanzen. Die in der Planzeichnung festgesetztenBaumstandorte können um bis zu 5,0 m verschoben werden.Zur Erläuterung der vorgenannten Kürzel - siehe Hinweis Nr. 89.2. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b) BauGB sind im Bebauungsplangebiet folgende Bäume,Sträucher und sonstige Bepflanzungen dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zuersetzen:Im Bereich des festgesetzten allgemeinen Wohngebietes (WA) die vorhandenen9 Bäume.10.Höhenlage gemäß § 9 Abs. 3 BauGBGemäß § 9 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB wird für denGeltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes die Höhe derGeländeoberfläche von 50,6 m ü. NHN festgesetzt. Über- bzw. Unterschreitungender festgesetzten Höhe der Geländeoberfläche sind bis zu 0,9 m durch Treppen-und Rampenanlagen sowie durch Aufschüttungen und Abgrabungen zulässig.Für die Aufschüttung im Bereich der Einhausung der Gemeinschaftstiefgaragenein-und -ausfahrt sind Überschreitungen der festgesetzten Höhe der Geländeoberflächevon 50,6 m ü. NHN von bis zu 3,4 m zulässig.II.Gestalterische FestsetzungenGemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 89 Abs. 1 und 2 BauO NRW 2018werden folgende gestalterische Festsetzungen getroffen:1.Dachform / Dachneigung / DachaufbautenIm Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind ausschließlich Flachdächer (FD)zulässig. Dächer mit einer Neigung bis maximal 5 Grad gelten als Flachdächer.
Überschreiten Dachaufbauten wie zum Beispiel Lüftungs- und Kühlanlagen oderSicherungssysteme für Wartungsarbeiten die festgesetzte Gebäudehöhe, sinddiese Dachaufbauten mit umlaufenden, senkrechten Sichtschutzelementen bis zueiner Höhe von 2,0 m zu versehen. Ausgenommen hiervon sind solarenergetischeAnlagen, Belichtungselemente sowie Mobilfunkmasten.2.Vorgärten / EinfriedungenVorgärten sind vollständig zu begrünen. Einfriedungen von Vorgärten entlangöffentlicher Straßen und Wege sind nur in Gestalt von standortgerechten Heckensowie als Draht- oder Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken mit einer Höhevon jeweils bis zu maximal 1,2 m über der Geländeoberfläche gemäߧ 2 Abs. 4 BauO NRW 2018 zulässig.Einfriedungen des Grundstückes der I-geschossigen Bebauung(Kindertageseinrichtung) sind nur in Gestalt von standortgerechten Hecken sowieals Draht- oder Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken mit einer Höhe von biszu maximal 2,0 m über der Geländeoberfläche gemäß § 2 Abs. 4. BauO NRW 2018zulässig.3.Satellitenempfangsanlagen / MobilfunksendeanlagenParabolantennen für den Satellitenrundfunkempfang sind nur auf den Dachflächenzulässig.4.NebenanlagenAbstellplätze für Müllsammelbehälter sind nur zulässig, wenn diese durchstandortgerechte Pflanzen eingehaust oder als Unterflurcontainer ausgeführtwerden.5.Befestigung von Wegen und FeuerwehrbewegungsflächenDie Befestigung der Hauszuwegungen, auch innerhalb der privaten Grünflächen,sowie Bewegungsflächen für die Feuerwehr sind teilversiegelt (in Form vonRasengittersteinen) anzulegen.III.Hinweise1.RechtsfolgenInnerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund desPreußischen Fluchtliniengesetzes, des Aufbaugesetzes NW, desBundesbaugesetzes oder des Baugesetzbuches treten mit derRechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplanes außer Kraft.2.Rechtsgrundlagen2.1Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom3. November 2017 (BGBI. I S. 3634).2.2 Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23. Januar 1990(BGBl. I S. 132) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017(BGBl. I S. 3786).2.3 Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990(BGBl. I S. 58).2.4 Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen- Landesbauordnung 2018 - (BauO NRW 2018) vom 21. Juli 2018(GV. NRW. S. 421).          Es gilt jeweils die bei Erlass dieser Satzung geltende Fassung.3.StraßenprofilDas Straßenprofil innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen ist nur zurInformation dargestellt.4. LärmimmissionenDas Plangebiet ist durch Gewerbe-, Straßen- und Fluglärm vorbelastet. Dasallgemeine Wohngebiet liegt in Teilen innerhalb der Nachtzone des gesetzlichenLärmschutzbereiches des Flughafens Köln-Bonn. Ausgenommen hiervon sind dasFlurstück 5770 und Teilbereiche des Flurstücks 5800, Flur 71 der GemarkungLangenbrück.5. KampfmittelbeseitigungsdienstIm Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/ Kampfmitteln zu rechnen. VorAufnahme von Bauarbeiten (circa 6 Wochen) ist das Amt für öffentliche Ordnung,Gliederungsziffer 322/40 (allgemeine Ordnungsangelegenheiten) unter derBenennung des Aktenzeichens 22.5-3-5315000-151/17 sowie derBebauungsplan-Nummer einzuschalten. Die Anfrage kann per E-Mail ankampfmittel@stadt-koeln.de erfolgen.6. Artenschutza)Laut Artenschutzprüfung vom Büro Kölner Büro für Faunistik, September 2021,ergeben sich keine Verbotsbestände gemäߧ 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), wenn die nachfolgendenVermeidungsmaßnahmen durchgeführt werden.b)Gemäß § 39 Abs. 5 BNatSchG ist es im Zeitraum zwischen dem 1. März und30. September eines jeden Jahres verboten, Bäume, Hecken, Gebüsche undandere Gehölze abzuschneiden, auf den Stock zu setzen oder zu beseitigen;zulässig sind schonende Form- und Pflegeschnitte zur Beseitigung desZuwachses der Pflanzen oder zur Gesunderhaltung von Bäumen.Sind innerhalb dieses Zeitraumes Rodungsarbeiten erforderlich, ist vor derenAufnahme in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Kölndurch eine Fachgutachterin/ einen Fachgutachter nach besetzten Nestern undFledermausquartieren zu suchen und bei deren Auffinden die Rodungstätigkeitsofort einzustellen.c)Zur Vermeidung eines Verstoßes gegen das Tötungsverbot nach§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG sind die erforderlichen Rückbau-/Abrissarbeitenan Gebäuden beziehungsweise Gebäudeteilen, die Quartiersmöglichkeiten fürFledermäuse aufweisen, vom 1. November bis 28. Februar durchzuführen.Sind außerhalb dieses Zeitraumes Abrissarbeiten erforderlich, sind unmittelbarvor Durchführung der Arbeiten in Absprache mit der UnterenNaturschutzbehörde der Stadt Köln durch eine Fachgutachterin/ einenFachgutachter die Gebäude auf Fledermausbesatz zu untersuchen.7. Baumschutzsatzunga) Bei Aufstellung des Bebauungsplans ist die Satzung zum Schutz desBaumbestandes innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und desGeltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln(Baumschutzsatzung - BSchS) vom 01. August 2011 (Amtsblatt Nr. 34 vom 17.August 2011) angewandt wordenb) Im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplanes ist die zur Zeit der Stellung desAntrages auf Erteilung einer Fällerlaubnis jeweils gültige Fassung der BSchSanzuwenden. Wenn Ersatzpflanzungen bzw. Ersatzgeldzahlungen für im Zugeder Umsetzung des Bebauungsplanes zu fällende Bäume zu leisten sind, giltdie BSchS in der jeweils gültigen Fassung soweit die betroffenen Bäume nichtbereits im Bebauungsplanverfahren bei der Bewertung und Bilanzierung nachder naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung nach § 18 Gesetz überNaturschutz und Landschaftspflege in Verbindung mit § 1a Abs. 3Baugesetzbuch berücksichtigt wurden.
8. Satzung zur Erhebung von KostenerstattungsbeiträgenDie verwendeten Kürzel innerhalb der Begrünungsfestsetzungen beziehen sich aufdie Anlage zur Satzung der Stadt Köln zur Erhebung vonKostenerstattungsbeiträgen gemäß §§ 135a bis 135c BauGB vom 15. Dezember2011 (Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 1 vom 04. Januar 2012). In dieser Anlage sindmit der Angabe von Kürzeln allgemein gültige Qualitätsmaßstäbe fürBegrünungsmaßnahmen der Stadt Köln formuliert.9. DIN-Vorschriften und sonstige anzuwendende RegelwerkeDIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichenFestsetzungen des Bebauungsplanes verwiesen wird, sind jeweils in der bei Erlassdieser Satzung geltenden Fassung anzuwenden und werden beim Amt fürLiegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln, Plankammer,Zimmer 06. E 05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, während derÖffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten.10.BauschutzbereichDas Plangebiet liegt im Bauschutzbereich Flughafen Köln. Des Weiteren liegt dasPlangebiet mit einer Entfernung von minimal 300 m unter dem nordwestlichenAnflugsektor des gemäß § 6 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) genehmigtenHubschrauberlandeplatzes am städtischen Krankhaus Köln-Merheim(Dachlandeplatz). Die Aufstellung von Kränen oder anderen Bauhilfsanlagen abeiner Höhe von 84 m über NHN im Plangebiet ist frühzeitig mit der BezirksregierungDüsseldorf - Luftfahrtbehörde abzustimmen, wobei Höhenbeschränkungen oderAnforderungen an die Hinderniskennzeichnung notwendig werden können.11.AnlagenschutzbereichDas Plangebiet liegt im Anlagenschutzbereich der Radaranlage am FlughafenKöln/Bonn gemäß § 18a LuftVG.12.BodenschutzDie Vorschriften des § 12 der Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV) sind zubeachten.13.Versickerung von NiederschlagswasserGemäß § 44 Landeswassergesetz (LWG) in Verbindung mit§ 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist das anfallende Niederschlagswasservor Ort zu versickern oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mitSchmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden. Daher wird hier das anfallendeNiederschlagswasser der Dach- und unbelasteten Außenanlagenflächen überRigolen innerhalb des Plangebietes versickert.Bezüglich der wasserrechtlichen Erlaubnis ist die Untere Wasserbehörde bei derStadt Köln einzuschalten.14.StarkregenereignisIm Plangebiet liegt bei einem Starkregenereignis gemäß der„Starkregen-Gefahrenkarte“ der Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB) eineÜberflutungsgefährdung vor. Baumaßnahmen im Plangebiet sind vor derenAusführung mit den Stadtentwässerungsbetrieben Köln abzustimmen.Notwendige Maßnahmen gegen schädliche Folgen von Starkregenereignissen sindim Rahmen eines Überflutungsnachweises im Baugenehmigungsverfahrennachzuweisen.15.LöschwasserversorgungZur Sicherung der Löschwasserversorgung ist eine Wassermenge von mindestens96m³/h in einem Umkreis von 300 m über einen Zeitraum von mindestens2 Stunden nachzuweisen.16.Niederschlagswasserkanal SB2200 / SchutzstreifenDer Schutzstreifen des Niederschlagswasserkanal SB2200 ist möglichst von jederArt der baulichen Anlagen wie z. B. Gebäudewände, Fundamente etc. freizuhalten.Bauliche Maßnahmen oder Anpflanzungen innerhalb des Schutzstreifens dervorhandenen Leitung bedürfen der Zustimmung der Stadtentwässerungsbetriebe.17.Öffentlich geförderter WohnungsbauGemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln in der Fassung derBekanntmachung vom 10. Mai 2017 ist die Planbegünstigte verpflichtet, innerhalbdes Vorhaben- und Erschließungsplanes, 30% der Geschossfläche Wohnen imöffentlichen geförderten Segment gemäß der jeweils aktuellenWohnraumförderrichtlinie des Landes NRW zu errichten.18.DurchführungsvertragZur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird einDurchführungsvertrag zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgeringeschlossen. Darin werden Regelungen zur Verwirklichung desvorhabenbezogenen Bebauungsplanes festgehalten. Dabei handelt es sich zumBeispiel um:-Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestens 20 Fledermauskästenals vorgezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme)

VI
VII+StGBauabschnitt 3
Feuerwehr-Durchfahrt
LL
L
L
L
L
L
L
LL
V+StGT Bauabschnitt 2Personal-wohnhaus
Bauabschnitt 1KindertageseinrichtungI+StG
A
A
BBGTGa
0 25 50 MeterMaßstab 1:500Ostmerheimer Straße 214in Köln-MerheimBlatt 2 von 2
Stand: 20.04.2023/11.10.2023/27.10.2023
Grenze des räumlichen Geltungs-bereiches des BebauungsplanesPlanung Vorhaben- und ErschließungsplanzumVorhabenbezogenenBebauungsplan 73456/02Grenze des räumlichen Geltungs-bereiches des BebauungsplanesGeltungsbereich des Vorhaben-und ErschließungsplanesPlanungZeichenerklärung
-Offenlage-
Bestand
Baum zu pflanzenBaum zum ErhaltKinderspielfläche begrüntDachbegrünung extensivHecke
Terrasse
Pflaster
private Grünfläche
Kinderspielfläche Sand
Abfallwertstoffbehälter -UnterflurFassadenbegrünungGebäude Flachdach
Weg wassergebundenBalkonRasengittersteineParkplätzeFahrradabstellplätzeSchnittlinie mit Blickrichtung
Trafo
Dachbegrünung extensiv mitPhotovoltaikAA
T
GemeinschaftstiefgarageGTGa TorLüftungsgitterGebäudeeingangDurchfahrtV+StG(+Staffelgeschoss = Nicht- Vollgeschoss)
DachterrasseRampe
Flächen für Versorgungs-anlagen oder für die Verwer-tung oder Beseitigung vonAbwasser oder festen Abfall-stoffen sowie für Ablagerungen
Stützmauer/ Böschungsmauer
L
Ein- und AusfahrtsbereichAufschüttungAbgrenzung BaubaschnitteI,IIIS,W
46,71
vorhandene GebäudeDurchfahrtZahl der VollgeschosseDachformBaumBahngleisetopografische BegrenzungFlurstücksgrenzeFlurgrenzeGemarkungsgrenzevorhandene Höhenlage über NHNvorhandene Mauervorhandener Abwasserkanal
69,0 mü.NHNHöhenangaben in Metern überNormalhöhennull (NHN)z.B.
Straßenverkehrsfläche
Zahl der Vollgeschosse
Fenchelweg
Arnikaweg
Olpenerer Straße
Ostmerheimer Straße
Es wird bescheinigt, dass diesePlanunterlage den Bestimmungen des§ 1 Abs. 2 Plan ZV entspricht.(Stand 03.11.2021)Vermessungsbüro RLSHajo Lühring - Jürgen SonntagWestfeldgasse 3, 51143 Kölngez. Lühring
Der Stadtentwicklungsausschuss hatdie Planaufstellung am 09.09.2021nach § 12 Abs. 2 BauGBbeschlossen.Der Beschluss wurde am 03.11.2021ortsüblich bekannt gemacht.gez. RekerOberbürgermeisterinKöln, den 22.10.2021
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligunghat in der Zeit vom                   biseinschließlich               nach § 3 Abs. 1BauGB stattgefunden.
Bezirksbürgermeister/inKöln, denDer Planentwurf hat in der Zeitvom 11.05.2023 bis 16.06.2023nach § 3 Abs. 2 BauGB mit Begründungöffentlich ausgelegen.gez. SchlömerDie OberbürgermeisterinStadtplanungsamtIm AuftragKöln, den 14.06.2023OberbürgermeisterinKöln, den
Der Planentwurf ist nach § 4 a Abs. 3BauGB durch Beschluss des Ratesam                       geändert worden.
OberbürgermeisterinKöln, den
Der Rat hat diesen vorhabenbezogenenBebauungsplan in seiner Sitzungam                nach § 10 Abs. 1 BauGB alsSatzung mit Begründung nach § 9 Abs. 8BauGB beschlossen.
OberbürgermeisterinKöln, den
Der Satzungsbeschluss des vorhaben-bezogenen Bebauungsplans durch denRat einschließlich des Hinweises nach§ 10 Abs. 3 BauGB wurde amortsüblich bekannt gemacht.
Für den PlanentwurfVorhabenträger/inWohnWert Unternehmensgruppe Hansaring 78, 50670 Kölngez. PetoKöln, den 02.05.2023BeigeordneterKöln, den 27.04.2023
Für den PlanentwurfDezernat VI, Planen und Bauen
gez. Greitemannöffentlich bestellter VermessungsingenieurKöln, den 04.05.2023
Ostmerheimer Straße
Ostmerheimer Straße
NN
Schnitt A - A(informelle Darstellung)
M. 1:250Detailschnitt Rampe B-B(informelle Darstellung)
M. 1:250
Bauabschnitt 3                        Bauabschnitt 3                Bauabschnitt 2                               Bauabschnitt 1
Bauabschnitt  2  Bauabschnitt  3M. 1:250
M. 1:250
Ansicht westliche Ostmerheimer Straße(informelle Darstellung)
Ansicht östliche Ostmerheimer Straße(informelle Darstellung)

Ostmerheimer Straße
   Personal-
Wohnheim
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1.1
0 5025 100 150 Meter N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 73456/02
mit Einleitungsbeschluss vom 09.09.2021
 Ostmerheimer Straße 214
in Köln - Merheim
Maßstab  1 : 2 500
vorhabenbezogener Bebaungsplan 73456/ 02
Einleitungsbeschluss 09.09.2021
Ostmerheimer Straße

ANLAGE 6  
Begründung gemäß § 9 Absatz 8 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nummer 73456/02; 
Arbeitstitel: „Ostmerheimer Straße 214“ in Köln - Merheim 
 
1  Anlass und Ziel der Planung 
1.1 Anlass der Planung 
Die WohnWert Merheim GmbH & Co. KG, im Folgenden Vorhabenträgerin genannt, hat am 
25.01.2021 die Einleitung des Verfahrens gemäß § 12 Absatz 2 BauGB zur Aufstellung eines  
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VBP) für eine Fläche (circa 0,83 Hektar) im Stadtteil  
Köln – Merheim beantragt. 
Bereits frühzeitig wurde für den Planbereich, der dreiseitig von der Ostmerheimer Straßen um-
schlossen wird, eine Planung zur Neuordnung des Gebiets erarbeitet, die den Abriss des sanie-
rungsbedürftigen Gebäudes für die Personalwohnungen des Klinikums Merheim an der Ostmer-
heimer Straße 214 beinhaltete. 
Das bestehende Wohnhaus im nördlichen Bereich des Plangebietes wird im Zuge der Planung 
niedergelegt. Dies begründet sich hauptsächlich in einer fehlenden langfristigen Perspektive in 
Bezug auf die Bewirtschaftung. Die Gebäudestellung, die Grundrisskonzeption sowie der energe-
tische Gebäudezustand erfüllen nicht die Anforderungen an einen modernen und langlebigen 
Wohnungsbau und können auch im Bestandsgebäude nicht hinreichend optimiert werden, sodass 
eine Neuentwicklung als zukunftsorientierter und nachhaltiger angesehen wird. 
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, neben der bereits genutzten Kindertageseinrichtung und den 
Personalwohnungen des Klinikums Merheim, entlang der östlichen Ostmerheimer Straße eine 
sechs- bis siebengeschossige Wohnbebauung anzupassen und zusammen mit den bereits reali-
sierten Gebäuden planungsrechtlich zu sichern. Im Sinne einer städtebaulichen Neuordnung des 
Gesamtbereiches werden dabei sowohl das neu geplante Wohngebäude wie auch die beiden be-
reits existierenden Baukörper (Kindertageseinrichtung und daran angrenzendes Wohngebäude) in 
den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einbezogen. 
Das Vorhaben folgt den Zielen des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen (StEK Wohnen) – vom 
Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossen – zur Deckung des prognostizierten Wohnungsbe-
darfes. 
1.2 Ziel der Planung 
Die Vorhabenträgerin hat bereits als 1. Bauabschnitt eine sechs-gruppige Kindertageseinrichtung 
sowie als 2. Bauabschnitt eine fünfgeschossige Wohnbebauung als Personalwohnhaus für das 
angrenzende Krankenhaus entlang der östlichen Ostmerheimer Straße errichtet. Diese Planung 
entsprach den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplanes Nummer 73450/03-1 (Blatt 1).
 
Die Zielsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist es, die planungsrechtlichen Vo-
raussetzungen für die Realisierung des 3. Bauabschnittes (innerhalb des Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplanes (VEP) als Bauabschnitt 3 gekennzeichnet) sowie die Sicherung der bereits erfolgten 
städtebaulichen Maßnahmen der Kindertageseinrichtung (im VEP Bauabschnitt 1) und des Perso-
nalwohnhauses (im VEP Bauabschnitt 2) zu schaffen. 
Die Fertigstellung beziehungsweise Nutzungsaufnahme der Kindertageseinrichtung erfolgte im 
April 2019. Die Realisierung des Ersatzneubaus für die bestehenden Personalwohnungen mit  
insgesamt 107 Wohneinheiten erfolgte bis Oktober 2021. Der 3. Bauabschnitt soll einen qualitäts-
vollen städtebaulichen Abschluss innerhalb des Plangebietes ergeben sowie die Realisierung von 
bis zu 126 neuen Wohneinheiten ermöglichen, wobei circa 80 Wohnungen für Studierenden / Aus-
zubildende ausgebildet werden sollen. Die Studierenden-Wohnungen werden als Mehrraum-
Wohngemeinschaften und als Zwei-Raum Appartements ausgebildet, mit separaten Zimmern für

2 
 
 
die Studierenden / Auszubildenden sowie einer gemeinschaftlich genutzten Küche und einem  
gemeinschaftlich genutzten Badezimmer.  
Diese Wohnnutzung widerspricht den Zielen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nummer 
73450/03-1 (Blatt 1), der für das nahezu gesamte Plangebiet eine Fläche für den Gemeinbedarf 
mit der Zweckbestimmung “Krankenanstalt Köln – Merheim“ festsetzt. Mit Planung des 3. Bauab-
schnittes, unter anderem für Studierenden-Wohngemeinschaften, ist die Aufstellung eines Bebau-
ungsplanes erforderlich.  
 
2  Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 09.09.2021 den Beschluss zur Einlei-
tung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Ostmerheimer Straße 214“ in Köln Merheim  
gefasst. Die öffentliche Bekanntgabe des Einleitungsbeschlusses sowie die frühzeitige Unterrich-
tung der Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung erfolgten am 
03.11.2021 im Amtsblatt der Stadt Köln. 
Der Bebauungsplan ist als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt 
worden. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist der Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan. Des Weiteren ist ein Durchführungsvertrag abgeschlossen worden, in dem sich die 
Vorhabenträgerin zur Durchführung der Planung innerhalb eines bestimmten Zeitraums verpflich-
tet. 
Der Bebauungsplan ist im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt worden, da 
die Voraussetzungen erfüllt sind. Der Bebauungsplan dient den Maßnahmen der Innenentwick-
lung (Nachverdichtung von bebauten innerstädtischen Flächen), beinhaltet eine Grundfläche  
kleiner als 20.000 m² und begründet nicht die Zulässigkeit von Vorhaben, die der Pflicht zur 
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglich-
keitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht unterliegen. Zudem bestehen keine Anhaltspunkte 
für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nummer (Nr.) 7 Buchstabe b BauGB genannten 
Schutzgüter oder dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der 
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 Bundesimmissionsschutzgesetz (BIm-
SchG) zu beachten sind. Grund für die Aufstellung des Bebauungsplanes im beschleunigten  
Verfahren ist weiterhin die Dringlichkeit, den hohen Erweiterungsbedarf des Wohnungsbestandes 
der Stadt Köln zu decken. Dabei können die Verfahrenserleichterungen des § 13 Abs. 2 und Abs. 
3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen werden. Von der Umweltprüfung nach 
§ 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden  
Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht 
anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange wurden in die Abwägung eingestellt. 
In der Zeit vom 17.02.2021 bis 06.04.2021 wurde die Beteiligung der Dienststellen sowie Behör-
den und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.  
Gemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln ist für ein Vorhaben, welches den maß-
geblichen Schwellenwert von 6.750 m² Geschossfläche Wohnen erreicht beziehungsweise mehr 
als 75 Wohneinheiten vorsieht, ein Qualifizierungsverfahren durchzuführen. Auf Grund der beste-
henden Situation sowie der bereits realisierten Bauabschnitte wurde der 3. Bauabschnitt bezie-
hungsweise der Abschluss der geplanten Gebäudekonfiguration über einen städtebaulichen Ent-
wurf qualifiziert. 
Der Gestaltungsbeirat der Stadt Köln hat nach Vorlage verschiedener Planvarianten dem für das 
Bebauungsplanverfahren vorliegenden städtebaulichen Entwurf in seiner Sitzung vom 29.06.2021 
zugestimmt.  
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde nach Modell 1 durchgeführt. Ein entsprechendes 
Plakat zum städtebaulichen Planungskonzept wurde im Stadtplanungsamt sowie im Bezirksrat-
haus Kalk in der Zeit vom 11.11.2021 bis einschließlich 26.11.2021 ausgehängt. Schriftliche

3 
 
 
Stellungnahmen konnten ebenfalls in der Zeit vom 11.11.2021 bis zum 26.11.2021 eingereicht 
werden. Es wurden keine Stellungnahmen zum Verfahren eingereicht. 
Im Rahmen der Beteiligung der Dienststellen sowie Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanes um Teilflächen der städtischen Flurstücke Nummer 1924, Flur 15 der Gemarkung 
Merheim (westliche Ostmerheimer Straße) und Nummer 1087, Flur 71 der Gemarkung  
Langenbrück (nordöstliche Ostmerheimer Straße) erweitert. Die Erweiterung wurde zur Sicherung 
von erschließungstechnischen Belangen sowie zum Lückenschluss von angrenzenden Bebau-
ungsplänen erforderlich.  
Die Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde in der Zeit vom 14.03.2022 bis zum 15.04.2022 
durchgeführt. Der Bebauungsplan berücksichtigt die Stellungnahmen, die im Rahmen der Beteili-
gung eingegangen sind. 
Im Anschluss an die Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde der Geltungsbereich des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes erneut angepasst. Hierbei wurden die Flächen, die ursprünglich 
für eine Querungshilfe der Kindertageseinrichtung (westliche Ostmerheimer Straße) vorgesehen 
war und die Fläche, die den Bereich der Verlegung der Bushaltestelle der Linien 157 und 158 
(nordöstliche Ostmerheimer Straße-) umfasst, herausgenommen (vergleiche Punkt 5). Formal 
wurde dadurch eine erneute Beteiligung der betroffenen Dienststellen und Träger öffentlicher Be-
lange erforderlich, die zeitgleich mit der Offenlage durchgeführt wurde. Der lückenlose Anschluss 
an die angrenzenden Bebauungspläne wird durch die Verkleinerung des Geltungsbereiches nicht 
tangiert. Die Grundzüge der Planung werden durch die Änderung des Geltungsbereiches nicht be-
rührt. 
Die Offenlage wurde am 03.05.2023 mit nachrichtlichem Hinweis im Amtsblatt öffentlich bekannt-
gemacht. Der Planentwurf hat in der Zeit vom 11.05.2023 bis zum 16.06.2022 gemäß § 3 Abs. 2 
BauGB in Verbindung mit § 4a Abs. 3 BauGB mit Begründung öffentlich ausgelegt. Im Rahmen 
der Offenlage ist eine Stellungnahme aus der Öffentlichkeit eingegangen, sowie drei von Behör-
den und sonstiger Träger öffentlicher Belange. 11 Stellungnahmen, die zur parallel stattgefunde-
nen erneuten Beteiligung eingegangen sind, beinhalteten keine Angaben zum reduzierten Gel-
tungsbereich. Es wurden allgemeine Anregungen vergleichbar der ersten Beteiligung abgegeben, 
die zu keiner Änderung der Planinhalte führten. 
 
3  Erläuterung zum Plangebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Kölner Stadtteil Merheim im Bezirk Kalk im Osten von Köln. Das Gebiet 
wird allseitig von der Ostmerheimer Straße eingefasst. Das Hauptareal des Krankenhauses  
Merheim grenzt südlich und östlich an das Bebauungsplangebiet.  
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst neben dem Flurstück 
5770, Flur 71 der Gemarkung Langenbrück auch das Flurstück 5799, Flur 71 der Gemarkung 
Langenbrück der Kindertageseinrichtung sowie das Flurstück 5800, Flur 71 der Gemarkung  
Langenbrück des Personalwohnhauses (Bauabschnitte 1 bis 3). Alle Grundstücke befinden sich 
im Eigentum der Vorhabenträgerin.  
Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes, welcher Bestandteil des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplanes ist, bezieht sich auf das Flurstück 5770, Flur 71 der Gemarkung 
Langenbrück, sowie einen Teilbereich des Flurstückes 5800, Flur 71 der Gemarkung Langen-
brück. Zu diesem Teilbereich zählt neben der Fläche für die Gemeinschaftstiefgaragenein- und -
ausfahrt auch die Hofseite des Ersatzneubaues der Personalwohnungen. 
Um einen lückenlosen Abschluss zu den angrenzenden Bebauungsplänen Nummer 73450/03-1 
(Blatt 1) und 74459/07 (2. Änderung) sowie Bebauungsplan Nummer 73459/02 zu schaffen,  
werden Teilflächen der städtischen Flurstücke Nummer 1924, Flur 15 der Gemarkung Merheim

4 
 
 
(westliche Ostmerheimer Straße) und im nördlichen Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan ein Teilstück des städtischen Flurstückes 1087, Flur 71 der Gemarkung Langenbrück (nord-
östliche Ostmerheimer Straße) ebenfalls in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanes aufgenommen. Bei den städtischen Grundstücken handelt es sich im Wesentlichen 
um festgesetzte Verkehrsflächen der angrenzenden Bebauungspläne. Ausgenommen ist ein  
kleinerer Teilbereich des Flurstückes 1087. Dieses Teilstück ist Bestandteil des rechtskräftigen 
Bebauungsplanes Nummer 73450/03-1 (Blatt 1) und setzt eine Fläche für den Gemeinbedarf fest. 
Da diese Nutzung zukünftig mit der vorliegenden Planung nicht mehr verfolgt wird, ist eine  
Neuordnung erforderlich. 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vergrößert sich im Vergleich 
zum Einleitungsbeschluss vom 09.09.2021 von circa 0,75 Hektar (ha) um circa 900 m² auf eine 
Größe von circa 0,83 ha. 
3.2 Vorhandene Baustrukturen und Gebäudenutzung 
Auf dem nordwestlichen Teilbereich (Flurstück Nummer 5770) besteht eine neungeschossige 
Wohnbebauung. Diese ist als Personalwohnhaus für das Krankenhaus Merheim genehmigt und 
wurde bis zur Errichtung des Ersatzbaus entsprechend als solche genutzt. Die bereits realisierte 
sechs-gruppige Kindertageseinrichtung befindet sich auf dem südlichen Bereich (Flurstück Num-
mer 5799) des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Im östlichen Bereich 
(Flurstück Nummer 5800) ist als Ersatz für das neungeschossige Bestandsgebäude ein neues 
Personalwohnhaus mit insgesamt 107 Wohneinheiten entstanden.  
Im Norden und Westen entlang der Ostmerheimer Straße ist das Gebiet durch eine kleinteilige 
Vegetationsstruktur sowie durch Bestandsbäume geprägt. Für die Errichtung des neuen Perso-
nalwohngebäudes auf dem Flurstück 5800 konnte der Grünbestand im Osten des Gebietes nicht 
erhalten werden. 
In der direkten Umgebung gegenüber der Ostmerheimer Straße im Norden liegt ein großflächiger 
Einzelhandel. Im Nordosten grenzt entlang des Arnikaweges vorwiegend Wohnnutzung an das 
Gebiet. Die westliche und südwestliche Umgebung wird ebenfalls durch eine Wohnnutzung ge-
prägt. Die südwestliche Wohnbebauung ist hierbei in drei Wohnhochhäuser mit bis zu 15 Ge-
schossen gegliedert. Im rückwärtigen westlichen Bereich liegt in circa 70 Meter Abstand zum 
Plangebiet ein Gewerbebetrieb für Rohrbearbeitung. Im Osten befinden sich die bereits benann-
ten Einrichtungen des Krankenhauses Merheim. 
3.3 Erschließung
 
3.3.1 Verkehrliche Erschließung 
Das Plangebiet ist über die Ostmerheimer Straße an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz 
angebunden. Hierbei ist insbesondere die westlich gelegene Ostmerheimer Straße zu benennen, 
da hier die Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt für den Ersatzwohnbau (Bauabschnitt 2) 
sowie die Zufahrt zu den Stellplätzen der Kindertageseinrichtung verortet sind.  
Über die nördlich an die Ostmerheimer Straße angrenzende Olpener Straße besteht eine Anbin-
dung an die Autobahn 4. Die Autobahn-Auffahrt Köln-Merheim ist circa 1,3 Kilometer entfernt.  
Die Stadtbahnhaltestelle "Merheim" der Stadtbahnlinie 1 liegt in einer Entfernung von circa 
300 Meter und ist damit fußläufig gut erreichbar. Über die Haltestelle „Ostmerheimer Straße“ der 
Buslinien 157 und 158 ist das Areal an das Busnetz angeschlossen, die Haltestelle liegt unmittel-
bar nordöstlich des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und ist fußläufig er-
reichbar.  
3.3.2 Wasser-/Energieversorgung, Abwasserentsorgung 
In der nördlich und westlich verlaufenden Ostmerheimer Straße sind Ver- und Entsorgungsleitun-
gen für Wasser, Strom und Gas sowie für die Medienversorgung vorhanden.

5 
 
 
Darüber hinaus verläuft ein öffentlicher Niederschlagswasserkanal (SB2200) von Norden nach 
Süden durch das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Der Kanal ist circa 2,2 
Meter breit und weist einen beidseitigen Schutzstreifen von jeweils 5,0 Meter mittig zur Kanal-
achse auf.  
3.4 Alternativenprüfung 
Aufgrund der vorhandenen städtebaulichen Situation (zum Beispiel Wohnbebauung und Vegetati-
onsstruktur), der angrenzenden Nutzungen (zum Beispiel Gewerbebetriebe) sowie den externen 
Einflüssen (zum Beispiel Nachtschutzzone des Flughafens Köln/Bonn) wurde eine Alternativen-
prüfung in Bezug auf den Planfall (Städtebauliches Konzept) und den Nullfall (Bestandssituation) 
durchgeführt.  
Diese vergleichende Gegenüberstellung der geplanten und bestehenden Situation entspricht auch 
der gängigen Vorgehensweise der im Rahmen des Verfahrens erstellten Fachgutachten. Hierbei 
wurde insbesondere der 3. Bauabschnitt (Geltungsbereich des VEP) betrachtet, da die ersten  
beiden Bauabschnitte bereits realisiert sind und im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungs-
planes lediglich planungsrechtlich gesichert werden.  
Betrachtet man zunächst die bestehende Situation ohne die geplante Bebauung, so ist hierzu 
festzustellen, dass die vorhandene Nutzung bereits maßgeblich durch die umgebenden Straßen 
und deren Verkehrsträger sowie durch die Lage innerhalb der Nachtschutzzone des Flughafens 
Köln/Bonn beeinträchtigt ist. Hierzu zählt neben der benannten Lärmsituation (Straßen-, Schie-
nen-, Flug- und Gewerbelärm) und dem aktuellen Verkehrsaufkommen auch die hieraus resultie-
rende Luftschadstoffbelastung im Umfeld des Plangebietes.  
Die erstellten Fachgutachten zur Bewertung der schalltechnischen Randbedingungen des Vorha-
bens sowie zur Bewertung der Luftschadstoffsituation haben aufgezeigt, dass die Realisierung der 
Planung zu keiner signifikanten Verschlechterung hinsichtlich der Schutzgüter Lärm und Luft führt. 
Insofern sind bezogen auf diese beiden Schutzgüter die beiden Situationen (Bestand / Planung) 
als gleichwertig einzustufen. 
Hinsichtlich der Schutzgüter Flora und Fauna stellt sich die Situation so dar, dass die Bestands-
situation durch eine kleinteilige Vegetationsstruktur mit insgesamt 15 Bestandsbäumen entlang 
der nördlich und westlich verlaufenden Ostmerheimer Straße geprägt ist. Durch die Planung 
kommt es im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes zu Eingriffen in den  
Boden sowie zu einem teilweisen Verlust der benannten Vegetationsstruktur. Im Gegenzug sieht 
die Planung neben der Anpflanzung von sechs Bäumen (Ersatzpflanzung), eine Dachbegrünung 
sowie in Teilen eine Fassadenbegrünung vor. Die Betroffenheit von planungsrelevanten Arten 
wurde gemäß einer Artenschutzprüfung untersucht. Es wurden unter anderem Vermeidungs- und 
Minderungsmaßnahmen vorgegeben, um Verbotsbestände gemäß § 44 Abs. 1 Bundesnatur-
schutzgesetz (BNatSchG) auszuschließen. Im Ergebnis ist daher festzustellen, dass sich der Null-
fall in Bezug auf die Schutzgüter Flora und Fauna zwar gegenüber dem Planfall als vorzugswürdig 
erweist. Die vorgesehenen neuen Anpflanzungen, die geplante Dach- und Fassadenbegrünung 
sowie die Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen führen aber dazu, dass auch vom Planfall 
keine signifikante Verschlechterung für die Schutzgüter Flora und Fauna ausgeht. 
Im Kapitel 7 Umweltbelange wird ausführlicher auf weitere Belange verwiesen, bei denen im  
Vergleich des Nullfalls mit dem Planfall der Nullfall zwar Vorteile aufweist, die getroffenen Festset-
zungen aber dafür sorgen, dass sich auch der Planfall als verträglich darstellt. 
Die Planung dient der Erhaltung, der Erneuerung und dem Schutz der bestehenden Wohnnutzung 
in diesem Bereich. Damit entspricht das Vorhaben nicht nur der Zielsetzung des Stadtentwick-
lungskonzeptes Wohnen (StEK Wohnen), sondern auch dem Ansatz der Innenentwicklung ge-
genüber einer Außenentwicklung sowie dem schonenden Umgang mit Grund und Boden. Die 
Schaffung von dringend benötigtem zusätzlichem Wohnraum kann nur bei Realisierung des Plan-
falls (vorhabenbezogener Bebauungsplan) umgesetzt werden. Würde der Nullfall (unveränderter

6 
 
 
Bestand) verfolgt, würden keine zusätzlichen Wohnungen innerhalb des Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplanes entstehen und das bisherige Planungsrecht „Fläche für Gemeinbedarf – Krankenan-
stalt Merheim“ weitere Wohnnutzungen verhindern. 
3.5 Planungsrechtliche Situation 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan liegt innerhalb der Geltungsbereiche der Bebauungs-
pläne Nummer 73459/02 aus dem Jahre 1970, Nummer 73450/03-1 (Blatt 1) aus dem Jahr 1974 
sowie Nummer 74459/07 (2. Änderung) aus dem Jahr 2003 beziehungsweise 2007. Der nahezu 
komplette Bereich des Plangebietes ist als Fläche für den Gemeinbedarf festgesetzt. Ausgenom-
men hiervon sind die Teilbereiche der Flurstücke Nummer 1087, Flur 71 der Gemarkung Langen-
brück sowie des Flurstückes Nummer 1924, Flur 15 der Gemarkung Merheim, welche als öffentli-
che Verkehrsfläche festgesetzt sind. Nördlich und östlich des Plangebietes liegt der Bebauungs-
plan Nummer 74459/07 aus dem Jahr 2003, der für den angrenzenden großflächigen Einzelhan-
del eine Kerngebietsfestsetzung mit bis zu fünf Vollgeschossen und einer Grundflächenzahl 
(GRZ) von bis zu 1,0 trifft. Die östlich an das Kerngebiet angrenzende Bebauung (entlang des Ar-
nikaweges) ist als Mischgebiet mit bis zu vier Vollgeschossen und einer GRZ von bis zu 0,6 aus-
gewiesen.  
Westlich des Plangebietes liegt der rechtskräftige Bebauungsplan Nummer 73459/02, der entlang 
der Ostmerheimer Straße ein allgemeines Wohngebiet mit bis zu 15 Vollgeschossen festgesetzt.  
Die Zulässigkeit beziehungsweise Genehmigungsfähigkeit der Kindertageseinrichtung und der 
Personalwohnungen für das Klinikpersonal (Betriebswohnungen) ergibt sich zunächst aus dem 
rechtskräftigen Bebauungsplan Nummer 73450/03 Blatt 1 (Fläche für den Gemeinbedarf), da für 
beide Vorhaben zusätzlich eine Absicherung durch entsprechende Baulasten als Betriebskinder-
garten mit einer mindestsens 50%tigen Belegungsrate sowie als zweckgebundenes Personal-
wohnhaus bestellt wurden. Aufgrund der städtebaulichen Gesamtmaßnahme für den Bereich  
zwischen den drei Ostmerheimer Straßen und die damit verbundenen baulichen, freiraum- 
planerischen sowie erschließungstechnischen Veränderungen des Gebiets ist der vorliegende  
Bebauungplan erforderlich. 
 
4  Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Im Regionalplan, Teilabschnitt Region Köln der Bezirksregierung Köln ist das Plangebiet als  
"Allgemeiner Siedlungsbereich" (ASB) dargestellt. Die Planung entspricht den Zielen der Raum-
ordnung. 
4.2 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan der Stadt Köln ist das Gebiet als Fläche für den Gemeinbedarf mit der 
Zweckbestimmung Krankenanstalt Köln – Merheim dargestellt.  
Da es sich um ein Verfahren gemäß § 13 a BauGB handelt, kann gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB 
der Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, auch aufge-
stellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert ist. Der Flächennutzungsplan wird im 
Wege einer Berichtigung angepasst. 
4.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt für die Fläche des vorhabenbezogenen Bebauungspla-
nes Innenbereich dar und trifft keine Aussagen.

7 
 
 
4.4 Berücksichtigung von Fachplanungen (Planfeststellung et cetera) 
Fachplanungen im Bereich des Plangebietes (vorhabenbezogener Bebauungsplan) sind nicht be-
kannt. 
Denkmalschutz 
Innerhalb des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes stehen keine Gebäude 
unter Denkmalschutz. In der unmittelbaren Nachbarschaft des Plangebietes befinden sich histori-
sche Gebäude der ehemaligen Luftwaffenkaserne / Feldflughafen sowie ein eingetragenes Denk-
mal an der Ostmerheimer Straße 198 (Denkmallistennummer 8594). Die benannten Denkmäler 
werden durch die Planung der Wohnbebauung (Bauabschnitt 3) mit bis zu sieben Vollgeschossen 
jedoch nicht tangiert. Bodendenkmäler im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
sind nicht bekannt. 
 
Altlasten 
Altlasten sind im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nicht bekannt. 
 
Wasserschutz 
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt außerhalb bestehender oder ge-
planter Wasserschutzzonen. 
 
Baulasten 
Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind die nachfolgenden Baulas-
ten eingetragen: 
- Flurstück: 5770, 5800; Baulast: 411/18 Seite 1 und 500/17 Seite 3 Vereinigungsbaulast, 
- Flurstück 5800; Baulast: 500/17 Seite 4 Zufahrt zugunsten Flurstück 5799, Seite 5 Zweck-
gebundenes Personalwohnhaus in einer Fläche für den Gemeinbedarf gemäß Bebauungs-
plan Nummer 73450/03 Blatt 1, 
- Flurstück: 5799; Baulast: 501/17 Seite 3 Auflage die Kindertageseinrichtung als Betriebs-
kindertageseinrichtung mit einer mindestens 50 prozentigen Belegungsrate zu nutzen. 
Die eingetragenen Baulasten stehen der geplanten Entwicklung nicht entgegen und werden inner-
halb der Planung berücksichtigt. 
 
Grunddienstbarkeit 
Im Zuge des Erwerbs der Grundstücke, die im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanes liegen, durch die Vorhabenträgerin von den Kliniken der Stadt Köln gGmbH wurde zu-
nächst bezüglich des auf dem Flurstück 5770 befindlichen Personalwohnhauses ein Wohnungs-
besetzungsrecht zugunsten der Kliniken der Stadt Köln gGmbH vereinbart und über eine entspre-
chende Grunddienstbarkeit dinglich gesichert. Die Grunddienstbarkeit wurde auf 25 Jahre befris-
tet. Sie endet zum 31.12.2037. 
Im Zusammenhang mit der Errichtung des neuen Personalwohnhauses auf dem Flurstück 5800 
ist zwischen der Vorhabenträgerin und den Kliniken der Stadt Köln gGmbH vereinbart worden, 
dass sich das vorstehend beschriebene Wohnungsbesetzungsrecht fortan auf das neue, auf dem 
Flurstück 5800 befindliche Personalwohnhaus beziehen soll. Insofern ist zwischen der Vorhaben-
trägerin und den Klinken der Stadt Köln gGmbH ebenfalls vereinbart worden, dass die Grund-
dienstbarkeit (Wohnungsbesetzungsrecht) zulasten des Flurstückes 5770 gelöscht wird. Diese 
Grunddienstbarkeit wurde zulasten des Flurstückes 5800 neu eingetragen.

8 
 
 
4.5 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
Das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) wurde vom Rat am 11.02.2014 beschlos-
sen. Der im StEK Wohnen ermittelte Wohnungsgesamtbedarf 2010-2029 in Höhe von rund 
52.000 Wohnungen basiert auf der städtischen Bevölkerungsprognose 2011. In der aktuellen Be-
völkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 2029 von rund 1.161.000 Einwohnern und 
609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf beläuft sich danach aktuell auf 
rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019. Diese Zahlen sind der Be-
schlussvorlage „Umsetzung StEK Wohnen“ – Ratsbeschluss vom 20.12.2016 – zu entnehmen. 
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen, 
hierunter im Rahmen des 3. Bauabschnittes auch 30 % für geförderten Wohnungsbau, vorberei-
tet. Im 2. Bauabschnitt wurden bereits 107 Personalwohnungen errichtet, im 3. Bauabschnitt sol-
len insgesamt 126 Wohnungen entwickelt werden, aufgeteilt in 80 Wohneinheiten für Studierende 
/ Auszubildende sowie 46 Wohneinheiten als Mehrraumwohnungen. Im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan entstehen insgesamt 233 Wohnungen (126 Wohneinheiten innerhalb des VEP), wel-
che zur weiteren Deckung des prognostizierten Wohnungsbedarfes beitragen und den Zielen des 
StEK Wohnen entsprechen. 
4.6 Kooperatives Baulandmodell 
Das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) wurde in seiner fortgeschriebenen Fassung am 
04.04.2017 vom Rat der Stadt Köln beschlossen und am 10.05.2017 bekanntgemacht. Es gilt als 
Richtlinie zur Förderung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und zur Beteiligung der Plan-
begünstigten an den Folgekosten. Als wesentliches Regelungsinstrument leistet es einen wichti-
gen Beitrag zu den wohnungspolitischen Zielen der Stadt Köln.   
Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes kommt das kooperative Baulandmodell Köln 
(KoopBLM) in der Fassung vom 10.05.2017 zur Anwendung, da der Einleitungsbeschluss vor 
dem 05.05.2022 erfolgte und damit die Vorrausetzung zur Regelungen nach Modell 2017 plus 
nicht erfüllt sind.  
Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
30 % der Geschossfläche für Wohnen nach § 20 Abs. 3 Satz 1 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) in Bauabschnitt 3 (VEP) wird als öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet. Dies 
bedeutet, dass von der geplanten Geschossfläche für Wohnen innerhalb des 3. Bauabschnittes 
mindestens 2.716 m² als öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet werden. Die Planung sieht 
insgesamt eine Geschossfläche von circa 9.055 m² vor, dies entspricht circa 126 Wohnungen.  
Davon werden 80 Studierenden/Auszubildenden-Wohnungen in Form von Wohngemeinschaften 
und Zwei-Raum-Appartements geplant. Weitere 46 Wohnungen werden freifinanziert und gliedern 
sich in 13 Wohnungen kleiner 50 m², 13 Wohnungen bis 75 m² sowie 20 Wohnungen größer 
75 m². Schwerpunkt des Vorhabens ist die Errichtung von Wohnplätze für Studierende und  
Auszubildende, sodass in diesem Bereich circa 42 Wohnungen (30% nach KoopBLM) entstehen, 
die den Richtlinien des geförderten Wohnungsbaus unterliegen. 
Studierenden- / Auszubildendenwohnungen 
Aufgrund der günstigen Lage des Plangebietes ist innerhalb des Vorhaben- und Erschließungs-
planes insbesondere die Herrichtung von studentischen Wohnungen beziehungsweise Wohnge-
meinschaften als geförderter Wohnraum geplant worden. Die Universität zu Köln ist über die 
Stadtbahnlinie 1 oder mit der Stadtbahnlinie 9 in einer Fahrtzeit von 30 Minuten erreichbar. Der 
Campus der Technischen Hochschule Köln-Deutz ist ebenfalls direkt mit der Stadtbahnlinie 1 in 
einer Fahrtzeit von ungefähr acht Minuten erreichbar, bis zum Campus Kalk benötigt die Stadt-
bahnlinie 1 circa sieben Minuten. Durch die gute Anbindung beziehungsweise Taktung ist der 
Standort insbesondere für Studierende sehr gut geeignet. Auch eine Nutzung der Wohngemein-
schaften durch Auszubildende ist nach den Wohnraumförderbestimmungen des Landes NRW 
grundsätzlich möglich. Durch die zweckgebundene Grundrissgestaltung der Hauptnutzung des

9 
 
 
Gebäudes als Wohngemeinschaft für Studierende und/oder Auszubildende, ist eine Kombination 
mit weiteren Nutzungsformen, etwa als Wohnungen für Senioren, nicht gegeben. 
Soziale Infrastruktur 
Innerhalb des Geltungsbereiches des Vorhaben- und Erschließungsplanes ergibt sich bei der ge-
planten Größenordnung kein Mehrbedarf für eine Kindertageseinrichtung. Darüber hinaus wurde 
bereits durch die Vorhabenträgerin auf freiwilliger Basis im 1. Bauabschnitt eine sechs-gruppige 
Kindertageseinrichtung inklusive der erforderlichen circa 520 m² Spiel- und Freiräume realisiert.  
Basierend auf der aktuellen, kleinräumigen Einwohnerprognose wird die Zahl der Schulneulinge 
im Stadtteil Merheim in den kommenden Jahren auf maximal bis zu 151 Kinder steigen. Mittel- 
und langfristig kann der erwartete Bedarf, auch unter Einbeziehung der vorliegenden Bauvorha-
ben, nur durch Berücksichtigung des neuen Grundschulstandortes im Bebauungsplanverfahren 
"Ostmerheimer Straße-Schule" gedeckt werden. 
Der Aufstellungsbeschluss dazu erfolgte am 07.04.2022 (Amtsblatt vom 17.08.2022) mit dem Ziel, 
die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau einer dreizügigen Grundschule mit Sport-
halle, einer viergruppigen Kindertageseinrichtung und gegebenenfalls einer Jugendeinrichtung zu 
schaffen. Die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB 
fand in der Zeit vom 25.08.2022 bis 09.09.2022 statt. 
Öffentliche Grünflächen 
Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes werden circa 9.055 m² Geschossfläche (Woh-
nen) gemäß § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO neu entwickelt. Unter Berücksichtigung des Berech-
nungsansatzes des kooperativen Baulandmodells Köln (KoopBLM) errechnet sich ein Flächenbe-
darf von circa 2.314 m² für die Planung und Herstellung einer öffentlichen Grünfläche. Der ermit-
telte Flächenbedarf liegt jedoch unter dem Schwellenwert von 5.000 m² nach KoopBLM, sodass 
hier bei der geringen Grundstücksgröße und der geplanten Grundfläche keine öffentliche Grünflä-
che eingeplant, sondern der gesamte Flächenbedarf abgelöst wird.  
Die Ablöse im Segment öffentliche Grünfläche ist entsprechend des Grundsatzbeschlusses des 
Stadtentwicklungsausschusses vom 09.09.2021 (Vorlage Nummer 0991/2021) dem Um- und Aus-
bau des Inneren beziehungsweise Äußeren Grüngürtels sowie deren verbindende Grünzüge ver-
traglich zugeordnet worden. Eine entsprechende Regelung ist Teil des mit der Vorhabenträgerin 
geschlossenen Durchführungsvertrages.  
Öffentliche Spielplätze 
Für die geplante circa 9.055 m² Geschossfläche (Wohnen) gemäß § 20 Abs. 3 S. 1 BauNVO er-
rechnet sich ein Flächenbedarf von circa 463 m² für eine öffentliche Spielplatzfläche innerhalb des 
Vorhaben- und Erschließungsplanes. Der ermittelte Flächenbedarf liegt unter dem Schwellenwert 
von 500 m² nach KoopBLM, sodass hier keine öffentliche Spielplatzfläche geplant, sondern der 
gesamte Flächenbedarf abgelöst wird.  
Der Ablösebetrag im Segment öffentliche Spielplatzfläche ist der Umgestaltung des öffentlichen 
Spielplatzes "Warendorfer Straße/Detmolder Straße" vertraglich zugeordnet worden. Er liegt circa 
350 m vom Plangebiet entfernt. Hier wird die ermittelte Ablösesumme von der Vorhabenträgerin 
für die Anschaffung und den Ausbau der Spielplatzfläche verwendet. Eine entsprechende Rege-
lung ist Teil des mit der Vorhabenträgerin geschlossenen Durchführungsvertrages. 
Qualifizierungsverfahren 
Ist der maßgebliche Schwellenwert eines Vorhabens mit größer 6.750 m² Geschossfläche Woh-
nen beziehungsweise mehr als 75 Wohneinheiten erreicht, ist ein Qualifizierungsverfahren nach 
den Richtlinien des KoopBLM durchzuführen.  
Für das Plangebiet wurde dem Gestaltungsbeirat der Stadt Köln in seiner Sitzung am 29.06.2021 
ein städtebauliches Konzept mit verschiedenen Varianten vorgestellt. Durch die Entscheidung für 
den hier vorliegenden städtebaulichen Entwurf im Rahmen der Gestaltungsbeiratssitzung wurde 
den Auflagen des KoopBLM gefolgt.

10 
 
 
Anwendungszustimmung 
Die Vorhabenträgerin hat die Anwendungszustimmung zum Kooperativen Baulandmodell am 
20.10.2021 unterzeichnet.  
4.7 Private Kleinkinderspielflächen 
Die Satzung zur Planung von privaten Kleinkinderspielflächen wurde vom Rat der Stadt Köln am 
20.05.1999 beschlossen. Für den bereits realisierten 2. Bauabschnitt wurde eine Kleinkinderspiel-
fläche mit der Größe von 328 m² erforderlich. Diese wird zusammen mit der für den geplanten 
Bauabschnitt 3 erforderlichen Fläche in einer Gesamtgröße von rund 982 m² innerhalb des Vorha-
ben- und Erschließungsplanes berücksichtigt. Der Nachweis erfolgt im Rahmen des Baugenehmi-
gungsverfahrens. 
 
5 Städtebauliches Konzept 
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde die städtebauliche 
Entwicklung für den Gesamtgrundstücksbereich an der Ostmerheimer Straße in einer integrierten 
Planung über insgesamt drei Bauabschnitte zusammenführt. Ziel des Bebauungsplanes ist die 
Realisierung beziehungsweise die Sicherung (Ausweisung) der vorwiegend als Wohnnutzung ge-
nutzten Flächen sowie der bereits realisierten sechs-gruppigen Kindertageseinrichtung. 
In einem 1. Bauabschnitt wurde eine sechs-gruppige Kindertageseinrichtung in einer eingeschos-
sigen Bauweise zuzüglich Staffelgeschoss errichtet. Zur westlich gelegenen Ostmerheimer Straße 
ist eine großzügige Sandspielfläche vorhanden. Das gesamte Grundstück der Kindertageseinrich-
tung soll einen Sichtschutz in Form einer 2,0 m hohen Hecke aus Sicherheitsgründen erhalten. 
Westlich der Kindertageseinrichtung sollte im Bereich der westlichen Ostmerheimer Straße eine 
Querungshilfe zur westliche angrenzenden Wohnbebauung angelegt werden. Inwieweit diese 
Maßnahme zur bereits vorhandene Einrichtung aus straßenrechtlicher Sicht möglich ist, wird mit 
Endausbau der öffentlichen Straße entschieden und ist in diesem Verfahren nicht planungsrele-
vant. 
Entlang der östlichen Ostmerheimer Straße wurde als 2. Bauabschnitt der Ersatzbau für das  
abzureißende Personalgebäude, im Anschluss an die Kindertageeinrichtung, errichtet. Die Ge-
bäudestruktur weist insgesamt fünf Vollgeschosse zuzüglich eines Nicht-Vollgeschosses auf. 
Nach Niederlegung des Bestandsgebäudes ist eine direkt angrenzende städtebauliche Fortfüh-
rung der bereits realisierten Strukturen vorgesehen. Die städtebauliche Kubatur und Höhensitua-
tion des 2. Bauabschnittes (fünf Vollgeschosse zuzüglich Nicht-Vollgeschoss) wird durch die  
Ausbildung von insgesamt sechs Vollgeschossen aufgenommen und nach Norden hin straßenbe-
gleitend weitergeführt. Der sechsgeschossige Anbau nimmt hierbei die Höhe und Tiefe der bereits 
bestehenden Bebauung auf. Darüber hinaus springt das oberste Geschoss parallel zum beste-
henden 2. Bauabschnitt zurück und führt das straßenseitige Erscheinungsbild einheitlich entlang 
der östlichen Ostmerheimer Straße fort.  
Am nördlichsten Punkt, in der Nähe zur Olpener Straße, wird durch die Realisierung einer sieben-
geschossigen Bebauung zuzüglich Nicht-Vollgeschoss eine qualitätsvolle Einzelbetonung bezie-
hungsweise Adressbildung im Bereich der westlichen, der nördlichen und der östlichen Ostmehr-
heimer Straße geschaffen. Hier betonen besonders die großzügigen verglasten Balkone die soge-
nannte Kopfseite des Gebäudes. 
Zur westlichen Ostmerheimer Straße entsteht zwischen den bestehenden Gebäuden und den 
neuen Wohngebäuden eine Hofsituation, die als Grün- und Kleinkinderspielbereich vorgesehen 
ist. Ein Bereich von circa 980 m² ist dabei als Kleinkinderspielfläche reserviert. Hier wird durch die 
Ausbildung von circa 220 m² Sandspielfläche sowie 30 m² Sandfläche für die Kleinstkinder und 
der Modellierung einer Hügellandschaft (über der Gemeinschaftstiefgaragen-Einhausung) eine 
qualitätsvolle und moderne Freiflächengestaltung realisiert.

11 
 
 
Darüber hinaus ist eine Dachbegrünung sowie in Teilbereichen eine Fassadenbegrünung zur  
weiteren Begrünung an den Gebäuden festgesetzt. Ebenfalls ist die Installation von Photovoltaik-
anlagen oberhalb der geplanten Dachbegrünung festgesetzt. Die Wohnungen im Erdgeschoss 
verfügen über private Grünflächen (Vorgärten) und sind durch entsprechende Heckenpflanzungen 
(Einfriedungen) vom öffentlichen Bereich getrennt.  
Durch die städtebauliche Neuordnung des Plangebietes kommt es zu einer umfangreichen  
Anpassung der Erschließungsplanung. Der ruhende Verkehr (Personenkraftwagen (Pkw), Motor-
räder und Fahrräder) ist vorwiegend in einer sogenannten Gemeinschaftstiefgarage unterge-
bracht, um die bereits benannte qualitätsvolle Freiflächengestaltung zu sichern. Die entspre-
chende Zu- und Abfahrt zur vorhandenen Tiefgarage des 2. Bauabschnittes erfolgt unverändert 
über die westlich verlaufende Ostmerheimer Straße. In Verbindung mit dem 3. Bauabschnitt wird 
die bestehende Zufahrtssituation dahingehend verändert, dass aufgrund der erwarteten Mehrver-
kehre, die Zufahrt sowie die vorhandene Tiefgarage erweitert werden. Die Unterbringung des  
ruhenden Verkehrs wird in einer Gemeinschaftstiefgarage (im vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan als GTGA bezeichnet) erfolgen. Darüber hinaus wird in Form einer Gemeinschaftstiefgara-
gen-Einhausung eine entsprechende Begrünung für die Kleinkinderspielfläche in diesem Bereich 
realisiert. 
Nur im Bereich der westlichen Ostmerheimer Straße sind oberirdische Stellplätze für den motori-
sierten Individualverkehr (MIV) berücksichtigt. Hier sind im Süden die bereits vorhandenen oberir-
dischen Stellplätze für die Kindertageseinrichtung weiterhin als sogenannte Senkrechtparker (Auf-
stellwinkel 90° zur Fahrbahn) teilweise planungsrechtlich gesichert. Durch die Umplanung der  
Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt entfallen im Vergleich zum Bestand für die Kinderta-
geseinrichtung zwei Stellplätze. Ersatz für diese beiden Stellplätze wird in der Gemeinschaftstief-
garage (Bereich Bauabschnitt 3) nachgewiesen.  
Im Norden sind zusätzlich 3 Stellplätze für Car-Sharing-Nutzer berücksichtigt worden. Die Veror-
tung der Car-Sharing Stellplätze erfolgt aufgrund der geringen Verkehrsbelastung entlang der 
westlich gelegenen Ostmerheimer Straße, die zudem in einer Wendeanlage endet und somit  
keinen Durchgangsverkehr aufweist. Durch die Anordnung von lediglich 3 Stellplätze in Längsauf-
stellung parallel zur Straße, wird der Verkehrsfluss in diesem Bereich nicht gestört. Darüber hin-
aus sind die Stellplätze in diesem Bereich gut einsehbar. 
Die erforderlichen oberirdischen Stellplätze für Fahrräder sind an der Ostseite der siebengeschos-
sigen Bebauung im Vorgartenbereich angeordnet sowie im Innenhof nördlich der Grün- und Klein-
kinderspielfläche untergebracht.  
Da auch von der straßenabgewandten Seite die Wohnungen in den Gebäuden aus brandschutz-
technischer Sicht erreichbar sein müssen, ist der Innenhof von Seiten der nördlichen Ostmerhei-
mer Straße nur für Rettungsfahrzeuge befahrbar. Die Durchfahrt (lichte Höhe von 4,5 Meter und 
Mindestbreite von 4,0 Meter) grenzt direkt an den bestehenden 2. Bauabschnitt. Im Innenhof sind 
die entsprechenden Aufstell- und Bewegungsflächen berücksichtigt. 
Die Ausbildung der benannten Durchfahrt steht allerdings im Konflikt mit der bestehenden Bus-
haltestelle in der nördlichen Ostmerheimer Straße. Die Verlegung der Bushaltestelle der Linien 
157 und 158 soll im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens im Rahmen der Erschließungsrege-
lung erfolgen und die Bushaltestelle südlich des bestehenden Standortes neu errichtet werden. 
Die Planung und Herstellung des Straßenausbaus sowie die Übernahme der Kosten erfolgt durch 
die Vorhabenträgerin und in Zusammenarbeit mit den Fachdienststellen.  
Nördlich des 3. Bauabschnittes kommt es zum Verlust eines bestehenden Erschließungsweges, 
der zum jetzigen Zeitpunkt über das Grundstück der Vorhabenträgerin verläuft.

12 
 
 
6 Begründung der Planinhalte 
6.1 Art der baulichen Nutzung 
Vor dem Hintergrund eines großen Wohnraumbedarfs in Köln und als Ergänzung der bestehen-
den angrenzenden Wohnbebauung ist für das Plangebiet als Art der baulichen Nutzung ein  
"Allgemeines Wohngebiet" (WA) festgesetzt.  
Alle gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen, wie Wohngebäude, die der Versorgung 
des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Hand-
werksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche  
Zwecke sind auch im Plangebiet zulässig. Diese Nutzungen entsprechen dem Planungsziel und 
stehen in einem engen nutzungsspezifischen Zusammenhang mit der vorwiegend geplanten 
Wohnnutzung.  
Durch die zusätzliche Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 3a Satz 
1 BauGB sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren 
Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. 
Die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungswesens, 
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und 
Tankstellen sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO im Bebauungsplan ausgeschlossen. Zum einen 
wird das Plangebiet vor allem zu Wohnzwecken entwickelt, zum anderen sind die benannten Nut-
zungen sehr flächenintensiv (Gartenbaubetriebe und Verwaltungsanlagen) oder aufgrund ihres 
Emissionspotentials nicht verträglich mit der Wohnnutzung (Tankstelle und Hotels). 
Zur planungsrechtlichen Sicherung und Verortung der bereits realisierten sechs-gruppigen Kinder-
tageseinrichtung ist gemäß § 1 Abs. 8 BauNVO in Verbindung mit § 1 Abs. 7 Nr. 1 BauNVO fest-
gesetzt, dass in der mit einem Vollgeschoss festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche, aus-
schließlich die Nutzung einer Anlage für soziale Zwecke mit der Zweckbestimmung Kindertages-
einrichtung gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO zulässig ist. Die Kindertageseinrichtung deckt so-
wohl den Bedarf der zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner sowie den aus der Umgebung. 
Da eine überwiegende Nutzung durch die Angestellten des benachbarten Krankenhauses vorbe-
halten bleibt, ist die Sicherung des Standortes ebenso erforderlich. 
Das gesamte Plangebiet weist durch die Nähe zum Klinikum Merheim, besonders für das  
V-geschossige bestehende Personalwohnhaus, eine hervorragende fußläufige Anbindung auf. 
Dies wurde sowohl im aktuellen Verkehrsgutachten berücksichtigt und bei der Größe der Gemein-
schaftstiefgarage mit reduzierten Stellplatznachweises eingeplant.  
Im Hinblick auf die zukünftige Nutzung der Wohnungen für das Klinikpersonal nach Ablauf der 
eingetragenen Grunddienstbarkeit, wurde eine Bindung der Wohnnutzung innerhalb der  
V-geschossigen Grundstücksfläche im WA durch eine textliche Festsetzung geregelt. 
Darum sind zur Sicherung des bestehenden Wohngebäudes für das Klinikpersonal des an-
grenzenden Klinikum Merheim gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB im allgemeinen Wohngebiet (WA) 
innerhalb der V-geschossig festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche nur Wohngebäude für 
Mitarbeitende der Kliniken der Stadt Köln gGmbH als zulässig festgesetzt. 
In Verbindung mit § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauGB ist diese einschränkende Nutzungsfest-
setzung gemäß der eingetragenen Grunddienstbarkeit bis zum 31.12.2037 befristet und wirkt so 
weit, wie die im Grundbuch Gemarkung Langenbrück, Flur 71, Flurstück 5800 eingetragene 
Grunddienstbarkeit zugunsten der Kliniken der Stadt Köln gGmbH – und deren Rechtsnachfolger 
– (Wohnungsbesetzungsrecht) greift. Mit dieser bedingten Festsetzung ist zum einen dem 
Umstand Rechnung getragen worden, dass das zwischen der Vorhabenträgerin und den Kliniken 
der Stadt Köln gGmbH vereinbarte und dinglich gesicherte Wohnungsbesetzungsrecht befristet ist 
und zum anderen ist die einschränkende Nutzungsfestsetzung am tatsächlichen Bedarf an 
Personalwohnungen orientiert. Nach Ablauf der Nutzungsbeschränkung sind in diesem Bereich

13 
 
 
Wohnungen gemäß den textlichen Festsetzungen I Ziffer 1 für ein allgemeines Wohngebiet 
zulässig. 
Um die Verortung sowie die Ausführung von Wohnungen gemäß der Wohnraumförderung zu  
sichern, ist festgesetzt, dass innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes mindestens 30 % 
der Geschossfläche nach § 20 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO als Wohnnutzung zu errichten sind, die mit 
Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden. Die Sicherung des benannten Anteils 
ist im Durchführungsvertrag geregelt. 
6.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschoss- 
flächenzahl (GFZ), die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse sowie die Höhe der baulichen 
Anlagen mit einem Höchstmaß bestimmt.  
6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) 
Die Ausnutzung der Planung (GRZ und GFZ) orientiert sich am städtebaulichen Konzept aus den 
Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB. Unter Berücksichtigung einer ge-
samtheitlichen Entwicklung (Bauabschnitt 1 bis 3), wird das vorliegende Plangebiet zu rund 47 % 
mit den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Gebäudekörpern überbaut. 
Um jedoch die bereits realisierten Bauabschnitte sowie eine hiermit einhergehende Grundstücks-
teilung zu berücksichtigen, ist abweichend von der gesamtheitlich ermittelten Überbauung (rund 
47 %), eine höhere Grundflächenzahl festgesetzt. Bei Einzelbetrachtung der jeweiligen Grund- 
stücke für die entsprechenden Bauabschnitte ist die vorliegende GRZ für das Plangebiet mit 0,6 
festgesetzt worden. Diese festgelegte Obergrenze berücksichtigt die Ausnutzung der jeweiligen 
Bauabschnitte in Bezug auf die geplanten Gebäudekörper sowie der baulichen Anlagen oberhalb 
der Geländefläche.  
Zusätzlich zu den Baukörpern werden weitere Flächen durch unterirdische Garagen mit ihren  
Zufahrten, Be- und Entlüftungsanlagen, Wege, Aufstellflächen der Feuerwehr und sonstige Ne-
benanlagen baulich in Anspruch genommen beziehungsweise versiegelt. Hierdurch werden bis zu 
rund 90 % des Baugebietes für den geplanten beziehungsweise die bereits realisierten Baukörper 
inklusive der zuvor genannten Nebenanlagen in Anspruch genommen. Aufgrund dessen ist  
gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige Grundfläche durch die Grund-
fläche von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des 
§ 14 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden darf. 
Der für allgemeine Wohngebiete vorgegebene Orientierungswert der GRZ liegt gemäß 
§ 17 BauNVO bei einem Wert von 0,4 beziehungsweise 0,8 (höchste Überschreitung) und wurde 
vor dem Hintergrund des städtebaulichen Ziels, in integrierter Lage durch Flächenkonversion und 
Nachverdichtung zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, erhöht. 
Die GFZ für das allgemeine Wohngebiet ist mit 3,2 festgesetzt und berücksichtigt, parallel zur 
Festsetzung der GRZ, die maximale Ausnutzung (Bauabschnitt 3) einzelner Bauabschnitte. Insge-
samt wird die Geschossflächenzahl über das gesamte Plangebiet des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplanes bei maximal 2,2 liegen. Der Orientierungswert für Allgemeine Wohngebiete ge-
mäß § 17 BauGB von 1,2 ist zugunsten der Nachverdichtung für zusätzlichen Wohnraum somit 
überschritten worden.  
Überschreitung der GRZ- und GFZ- Orientierungswerte nach § 17 BauNVO 
Um d ie städtebauliche Planung der innerstädtischen Nachverdichtung umsetzen zu können,  
sind die durch § 17 BauNVO vorgegebenen Orientierungswerte für die Bestimmung des  
Maßes der baulichen Nutzung sowohl durch die festgesetzte GRZ als auch die GFZ überschritten 
worden. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung orientieren sich an einer wohngebiets-
typischen städtebaulichen Dichte. Die gegenüber den Orientierungswerten des § 17 BauNVO für  
„Allgemeine Wohngebiete“ erhöhte Grundflächen- und Geschossflächenzahl entspricht dem städ-

14 
 
 
tebaulichen Ziel einer Nachverdichtung. Die vorhandene, sehr gute Erschließung und Infrastruktur-
ausstattung des Standorts innerhalb des Stadtteils Merheim  sprechen für eine intensivere  
städtebauliche Nutzung. Mit der städtebaulichen Maßgabe, der Innenentwicklung gegenüber einer 
Außenentwicklung den Vorrang zu geben, ist dem Grundsatz entsprochen worden, mit Grund und 
Boden sparsam und schonend umzugehen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruch-
nahme von Flächen für bauliche Nutzungen beizutragen. 
Die Überschreitungen werden teilweise durch den Umstand abgemildert, dass das Gebiet durch die 
Überplanung der bisherigen Nutzung für das Krankenhaus Merheim aufgewertet und geordnet wird. 
Zum Ausgleich der zuvor beschriebenen Überschreitungen sind im Plangebiet qualitativ hochwer-
tige Grünflächen vorgesehen. In einem Freianlagenkonzept vom Büro KRAFT.RAUM. Stand März 
2023, sind entsprechende Maßnahmen und Inhalte zur Begrünung beschrieben und in Form von 
Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesichert. 
 
Folgende Maßnahmen sind getroffen, um die im Vergleich zur Bestandssituation erhöhte bauliche 
Dichte sowie die Überschreitungen der GRZ- und GFZ-Orientierungswerte zu mildern: 
− Die obersten Dachflächen der Gebäude werden extensiv begrünt, was zur Reduzierung der 
Ableitmenge des Niederschlagswassers beiträgt und sich positiv auf das Kleinklima aus-
wirkt. Oberhalb der Dachbegrünung sind, mit Ausnahme auf den Dächern der Kindertages-
einrichtung, Photovoltaikelemente vorgesehen, so dass diese in Zukunft einen Beitrag zur 
nachhaltigen Energiegewinnung im Quartier leisten können. 
 
− Der motorisierte Individualverkehr wird – bis auf die der Kindertageseinrichtung zugeordne-
ten Stellplätze sowie die vorgesehenen Car-Sharing Stellplätze – ausschließlich unterirdisch 
untergebracht. Die Gemeinschaftstiefgarage wird großflächig in einer Qualität begrünt, die 
die Pflanzung von Bäumen und Sträuchern ermöglicht. 
 
− In Teilbereichen des Plangebietes wird eine Fassadenbegrünung realisiert. Diese trägt als 
grünplanerische Maßnahme ebenfalls zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation in-
nerhalb des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und darüber hinaus 
bei. 
 
− Gliederung der Freiräume durch Heckenstrukturen sowie Pflanzungen aus Gräsern, Stau-
den und Sträuchern, so dass private Räume klar von den öffentlich zugänglichen Bereichen 
getrennt werden. Den Erdgeschosswohnungen werden somit private, durch Hecken ge-
fasste Gartenflächen zugeordnet. 
 
− Die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen gewährleistet eine ausrei-
chende Besonnung beziehungsweise Belichtung der Wohnbereiche und stellt die gesunden 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse innerhalb des Quartieres sicher. 
 
− Der begrünte Innenhof (Kleinkinderspielfläche) wird gärtnerisch gestaltet und mit Baum-
pflanzungen begrünt. Die vor Sonne und Wind schützenden Gehölze leisten somit einen 
Beitrag zur Sicherung der Aufenthaltsqualität dieses Bereiches an heißen Sommertagen. 
 
Durch die benannten Maßnahmen sind die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und 
Arbeitsverhältnisse gewahrt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden vermieden.  
6.2.2 Zahl der Vollgeschosse 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht eine differenzierte Ausgestaltung der Geschossig-
keit vor.

15 
 
 
Die bereits realisierte sechs-gruppige Kindertageseinrichtung orientiert sich an der Wohnbebau-
ung entlang der westlichen Ostmerheimer Straße 263 bis 265 (Bebauungsplan Nummer 73459/02 
setzt hier II-Geschosse mit FD fest) und wird daher durch die Aufnahme von maximal einem Voll-
geschoss gesichert. Der nordöstlich angrenzende Ersatzbau für die Personalwohnungen orientiert 
sich – mit maximal fünf Vollgeschossen - an dem südlich gelegenen Krankenhaus und bildet  
einen homogenen Übergang zur Bebauung entlang der östlichen Ostmerheimer Straße.  
Der hieran anschließende nördlich gelegene Bauabschnitt 3 nimmt die Höhenentwicklung des  
Ersatzbaus für die Personalwohnungen auf. Hierdurch ist eine stimmige Fortführung des städte-
baulichen Konzeptes erreicht worden. Der direkt angrenzende Teilbereich wurde jedoch abwei-
chend zum Ersatzwohnhaus mit maximal sechs Vollgeschossen festgesetzt. Dies ist durch eine 
gemeinschaftliche Geschossberechnung sowie eine Verknüpfung der Grundrisse mit der sieben-
geschossigen Bebauung begründet. Optisch orientiert sich der Neubau, trotz der Festsetzung von 
bis zu sechs Vollgeschossen, an der bestehenden Bebauung des Personalwohnhauses. Das 
oberste Vollgeschoss nimmt den Rücksprung des direkt angrenzenden Staffelgeschosses aus 
Bauabschnitt 2 auf und führt diesen straßenbegleitend fort, so dass eine einheitliche städtebauli-
che Gestaltung in diesem Bereich gegeben ist.  
Damit der nördlichste Teilbereich des 3. Bauabschnittes eine städtebauliche Adressbildung inner-
halb des Gebäudeensembles einnimmt, sind für diesen Bereich bis zu sieben Vollgeschosse  
planungsrechtlich festgesetzt. 
Die Zahl der Vollgeschosse sichert die Realisierung der im Rahmen der Qualifizierung gefunde-
nen und als verträglich aufgezeigten Geschossfläche und städtebaulichen Planung. 
Vollgeschosse sind gemäß Bauordnung NRW oberirdische Geschosse, die eine lichte Höhe von 
mindestens 2,3 Meter über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschos-
ses aufweisen. Darüber hinaus ist in Teilbereichen ein weiteres Nicht-Vollgeschoss als sogenann-
tes Staffelgeschoss geplant, dass nicht zu allen Seiten gestaffelt wird (unecht) und die genannten 
Anforderungen an ein Vollgeschoss nicht erfüllt. 
6.2.3 Höhe baulicher Anlagen 
Ergänzend zu der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse ist die Höhe der baulichen Anlagen 
auch über Gebäudehöhen mit einem Höchstmaß geregelt. Hierdurch wird die Ausbildung von 
Nicht-Vollgeschossen beziehungsweise Staffelgeschossen innerhalb des Plangebietes ermöglicht 
sowie eine darüber hinaus gehende Höhenentwicklung der baulichen Anlagen limitiert. Für die 
festgesetzten Gebäudehöhen (GH) ist als oberer Bezugspunkt die Oberkante der jeweiligen bauli-
chen Anlage (zum Beispiel Attika), dessen Maß als absolute Höhen über Normalhöhennull (NHN) 
festgesetzt wird, bestimmt. Die festgesetzten Gebäudehöhen berücksichtigen bereits die geplan-
ten Staffelgeschosse (Nicht-Vollgeschosse). 
Kindertageseinrichtung und Wohngebäude 
Für die I-geschossige Kindertageseinrichtung ist eine maximale Gebäudehöhe von 57,7 Meter  
(inklusive Staffelgeschoss) über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa 7,0 Meter 
über dem natürlichen Gelände (ungefähr 50,6 Meter ü NHN). 
Für die im Osten gelegene fünfgeschossige Riegelbebauung des Personalwohnhauses (Bauab-
schnitt 2) ist eine Gebäudehöhe von maximal 68,3 Meter (inklusive Staffelgeschoss) über NHN 
festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa 18,0 Meter über dem Gelände. 
Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen für beide Gebäude (Kindertageseinrichtung und 
Personalwohnhaus) entsprechen den gültigen Baugenehmigungen und bilden den Bestand ab. 
Die an den 2. Bauabschnitt angrenzende VI-geschossige Riegelbebauung ist mit einer Gebäude-
höhe von maximal 69,0 Meter über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa 
18,5 Meter über dem Gelände. Hierdurch wird die bestehende Höhensituation des direkt angren-
zenden Personalwohnhauses im Wesentlichen aufgenommen und im weiteren Verlauf entlang

16 
 
 
der nördlichen Ostmerheimer Straßen bis zu VII-Geschossen weiterentwickelt. Die leicht abwei-
chende Maximalhöhe in Bezug auf den direkt angrenzenden Bauabschnitt ist durch eine Erhö-
hung des vorhandenen Geländeniveaus in diesem Bereich begründet. Um auf die örtlichen Ge 
gebenheiten architektonisch reagieren zu können, ist eine Erhöhung um insgesamt 0,7 Meter  
ermöglicht worden. 
Für die VII-geschossige Bebauung im Norden ist eine Gebäudehöhe von maximal 75,0 Meter  
(inklusive Staffelgeschoss) über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa 23,5 Meter 
über dem Gelände. Die Kombination von sieben Vollgeschossen und einer maximalen Gebäude-
höhe von 75,0 Meter ü. NHN ermöglicht eine Betonung des Gebäudekomplexes im nördlichen  
Bereich des Plangebietes. Dabei ermöglicht die gewählte Gebäudehöhe neben der Realisierung 
der sieben Vollgeschosse auch noch die Ausbildung eines Staffelgeschosses. 
Durch Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in Kombination mit einer maximalen 
Gebäudehöhe ist die entwickelte Adressbildung im Kreuzungsbereich der Ostmerheimer Straße 
sowie im restlichen Plangebiet planungsrechtlich gesichert. 
Einhausung-Gemeinschaftstiefgarage 
Um den Zufahrtsbereich zur Gemeinschaftstiefgarage abzubilden, sind Baugrenzen in Kombina-
tion mit einer maximalen Gebäudehöhe festgesetzt. Die Einhausung wird durch die Pflanzung von 
Rasenflächen, Sträuchern und Hecken in die Gestaltung des qualitativ hochwertigen Außenberei-
ches (Kleinkinderspielfläche) integriert, sodass diese von Anwohnenden und Gästen der geplan-
ten Wohnnutzung begehbar sein wird. Hierdurch wird ein stimmiges Gesamtbild einer durchge-
henden privaten Grünfläche des Innenhofes geschaffen. Zur Ostmerheimer Straße im Westen hin 
sind aufgrund der baulichen Höhe entsprechende Absturzsicherungen zum Schutz der Nutzerin-
nen und Nutzer erforderlich. 
Für diese Planung ist eine Höhe von maximal 54,0 Meter ü. NHN vorgesehen, dies entspricht ei-
ner Höhe von bis zu circa 3,4 Meter über dem Gelände des Innenhofes und zur westlichen Ost-
merheimer Straße. Die Einhausung reduziert sich in der Höhe zum Innenhof hin und gleicht sich 
dem Geländeniveau an. 
Dachaufbauten 
Die festgesetzten Gebäudehöhen dürfen durch untergeordnete Bauteile oder bauliche Anlagen, 
wie zum Beispiel Antennen, Aufzugsüberfahrten, Kamine, Lüftungseinrichtungen, Oberlichter und 
Absturzsicherungen, überschritten werden. Technische Aufbauten sind im Rahmen der Hochbau-
planung notwendig und sind daher auch oberhalb der maximal festgesetzten Gebäudehöhe zuläs-
sig. Um jedoch die gestalterische Qualität sowie das straßenseitige Erscheinungsbild des städte-
baulichen Entwurfs nicht zu stören, ist eine maximale Höhe von 2,0 Meter festgesetzt worden. Für 
notwendige Absturzsicherungen und Geländer auf den Dächern darf eine Überschreitung der 
Höhe jedoch nur 1,2 Meter betragen sowie 1,5 Meter für solarenergetische Anlagen. 
Die maximale Gebäudehöhe der mit VII-Vollgeschossen gekennzeichneten überbaubaren Grund-
stücksfläche kann durch Antennen und Mobilfunkmasten bis zu maximal 7,0 Meter in der Höhe 
überschritten werden. In diesem Bereich ist die Errichtung eines Mobilfunkmastes geplant, der 
aus der Nutzung auf dem ehemaligen Bestandgebäude für Personalwohnungen nach dem Ab-
bruch auf den Neubau übernommen wird. Um die Zulässigkeit dieser Anlage zu sichern, wurde 
eine abweichende Höhenüberschreitung oberhalb der mit sieben Vollgeschossen festgesetzten 
überbaubaren Grundstücksfläche aufgenommen. 
Der Flächenanteil der Überschreitung je Dachfläche darf insgesamt 30 % nicht übersteigen. Die 
Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenkante zu-
rücktreten. Der geplante Mobilfunkmast muss mindestens 5,0 Meter von der zur Straßenseite  
orientierten Gebäudeaußenkante zurücktreten. Technische Aufbauten sind nicht zu vermeiden 
und für moderne Gebäude notwendig, allerdings sollen diese Anlagen städtebaulich nicht oder  
nur wenig in Erscheinung treten und daher proportional zur Größe von der Außenfassade zurück-
treten. Ausgenommen vom Maß des Zurücktretens sind Absturzsicherungen.

17 
 
 
Um die Ausbildung von solarenergetischen Anlagen innerhalb des Plangebietes zu unterstützen, 
sind die benannten Anlagen von der maximalen Überschreitung von 30 % je Dachfläche ausge-
nommen.  
6.2.4 Höhenlage 
Als Geländehöhe ist entsprechend der geplanten Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoss (OKFF 
EG) für den Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes eine Höhenlage von  
50,6 Meter ü. NHN festgesetzt. Die Geländehöhe definiert den unteren Bezugspunkt für die Be-
messung der Wandhöhe (§ 2 Abs. 4 Bauordnung NRW) sowie der Gebäudeklasse (§ 2 Abs. 3 
Bauordnung NRW). 
Die natürliche Geländehöhe liegt in Teilen 0,7 Meter über dem Straßenniveau entlang der nördlich 
verlaufenden Ostmerheimer Straße. Dadurch wird die Höhenlage des Erdgeschoss- beziehungs-
weise Eingangsniveaus im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes angehoben. 
Der barrierefreie Zugang zum Gebäude von Seiten der nördlichen Ostmerheimer Straße aus, ist 
durch entsprechende Rampenanlagen in den Eingangsbereichen sichergestellt. Die erforderliche 
Höhenanpassung der Rampenanlage zur Straße wird durch straßenbegleitende Stützmauern (an 
der höchsten Stelle maximal 0,7 Meter) gesichert. Die Ausbildung eines angehobenen Erdge-
schoss- beziehungsweise Eingangsniveaus unterstützt zusätzlich eine gestalterische Differenzie-
rung zwischen privaten und öffentlichen Räumen und stellt eine gewisse Privatheit der Außen-
wohnbereiche (Vorgärten) gegenüber der Erschließung sicher.  
Der Innenhof mit der Kleinkinderspielfläche, die auf dem intensiv begrünten Gemeinschaftstiefga-
ragendach realisiert wird, soll qualitativ gestaltet werden. Dazu ist für die Baumpflanzungen ober-
halb der begrünten Tiefgaragendecke die Erhöhung der Substratschicht auf insgesamt 120 cm 
festgesetzt. Die notwendige Anpassung des Geländeniveaus im Bereich der Baumpflanzungen 
dient als Leitfaden für die Gestaltung des Kleinkinderspielplatzes. Durch die geplante Modellie-
rung des Geländes beziehungsweise die unterschiedliche Höhenentwicklung in Teilbereichen wird 
ein attraktiver Erlebnisraum für Kinder sowie Bewohnerinnen und Bewohner der Wohnbebauung 
geschaffen. Ziel ist es, neben den geplanten Baumpflanzungen im Innenhof auch die im Westen 
entlang der Ostmerheimer Straße gelegene Gemeinschaftstiefgaragen-Einhausung in das Freian-
lagenkonzept zu integrieren. Daher ist für diesen Bereich eine abweichende Höhenentwicklung 
erforderlich. Um die Einhausung in den Freibereich zu integrieren, sind Aufschüttungen von bis zu 
maximal 3,4 Meter zulässig. Dies entspricht der geplanten Höhe der Gemeinschaftstiefgaragen -
Einhausung an der höchsten Stelle (Oberkante Stützmauer).  
6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 
Entsprechend dem städtebaulichen Entwurf wurden konkrete Festsetzungen zur räumlichen An-
ordnung der Gebäudeteile getroffen. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind somit durch die 
Festsetzung von Baugrenzen definiert. Die festgesetzten Baugrenzen gelten ausschließlich für 
oberirdische bauliche Anlagen.  
Um jedoch eine gewisse Flexibilität im Rahmen der Ausbauplanung zu gewährleisten, sind die 
überbaubaren Grundstücksflächen mit einem gewissen Spielraum festgesetzt. Hierbei wurden 
auch in Bezug auf die geometrische Eindeutigkeit bis zu 0,50 Meter je Fassadenseite hinzugege-
ben.  
Um einen gestalterischen Spielraum in Bezug auf die Hauptbaukörper zu berücksichtigen sowie 
qualitativ hochwertige wohnungsbezogene Freiräume zum Beispiel in Form von Balkonen oder 
Erkern (verglasten Balkonen vor dem Hintergrund des notwendigen Schutzes von Außenwohnbe-
reichen vor Immissionen) auch außerhalb der festgesetzten Baugrenzen zu ermöglichen, sind die 
folgenden Überschreitungen zulässig: 
- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 1,5 Meter durch Vordächer für Gebäude-Eingänge. 
- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 2,0 Meter durch auskragende Balkone und Erker.

18 
 
 
- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 7,0 Meter an der Nord- und Südseite der mit 54,0 
Meter ü. NHN festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche durch Böschungsanlagen 
für die Gemeinschaftstiefgaragen -Einhausung. 
- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 3,0 Meter durch Terrassen.  
Insbesondere die Überschreitung der Baugrenzen durch auskragende Balkone und Erker werden 
aufgrund des städtebaulichen Entwurfes und der aufgrund der geplanten Nutzungsform notwendi-
gen Grundrisse in einem hohen Umfang möglich sein. Hintergrund hierfür ist zum einen, dass zum 
im Norden gelegenen Kreisverkehr hin die Erker ein wichtiges architektonisches Element bilden. 
Die geplante Nutzung der Wohnungen als Zweier-Studierenden-Wohngemeinschaften erfordert 
es, dass die Grundrisse so konzipiert werden, dass von jedem Wohnplatz ein eigener Zugang zu 
dem jeweiligen der Wohnung zugehörigen Balkon / Erker besteht. Soweit die Wohnungen der öf-
fentlichen Förderung unterliegen, ist diese Anforderung sogar in den Förderbestimmungen aus-
drücklich niedergelegt. Insofern sind sowohl an der zur westlichen wie auch zur nördlichen bezie-
hungsweise östlichen Ostmerheimer Straße orientierten Fassade eine Vielzahl von Balkonen / Er-
kern erforderlich, die einen hohen Anteil an der Fassade ausmachen. Vor dem Hintergrund der 
besonderen Nutzungskonzeption wurde daher auf eine Festsetzung verzichtet, die den Anteil der 
Balkone / Erker bezogen auf die einzelne Fassadenseite beschränkt. 
Um die Nutzung der oberirdischen Freiräume vorwiegend für die Bewohnerinnen und Bewohner 
vorzuhalten sowie eine hiermit einhergehende hochwertige Freiraumgestaltung zu erreichen, ist 
gemäß § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO geregel, dass Nebenanlagen nur auf den hierfür festgesetz-
ten Flächen sowie auf den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Ausgenommen hier-
von sind Abstellplätze für Fahrräder. 
Entsprechend der geplanten Gebäudekonfiguration ist eine abweichende Bauweise festgesetzt, 
da die gewählte Bauweise weder einer offenen noch einer geschlossenen Bauweise im Sinne des 
§ 22 Abs. 1 bis 3 BauNVO entspricht. Die Baukörper beziehungsweise Gebäude innerhalb der 
durch Baugrenzen umschlossenen Baufelder sind unabhängig von ihrer Länge ohne seitlichen 
Grenzabstand zu errichten. Dies entspricht der im städtebaulichen Entwurf aufgezeigten Gebäu-
dekonzeption. Gleichzeitig bleiben die Hauptbaukörper allseitig von den Grenzen des Baugrund-
stücks zurück.  
6.4 Erschließung
 
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für 
den motorisierten Individualverkehr erfolgt über die westliche Ostmerheimer Straße. Hier befindet 
sich bereits die Gemeinschaftstiefgaragenein- und –ausfahrt für das Gebäude der Personalwoh-
nungen (zweiter Bauabschnitt). Für den 3. Bauabschnitt wird diese als zweispurige Ein- und Aus-
fahrt ausgebaut.  
Die das Plangebiet umgebenden öffentlichen Verkehrsflächen (Ostmerheimer Straße) sind bereits 
hergestellt. Im Bereich entlang der nördlichen Ostmerheimer Straße ist zwischen Bauabschnitt 2 
und 3 eine notwendige Feuerwehrdurchfahrt in den Innenhof eingeplant, die aus brandschutztech-
nischen Gründen für das Gesamtbauvorhaben erforderlich ist. Zur Sicherung der benannten 
brandtechnischen Belange ist eine mindestens 4,0 Meter breite Durchfahrt mit einer lichten Höhe 
von mindestens 4,5 Meter Teil der planungsrechtlichen Regelungen. Die Durchfahrt wird mit ei-
nem durch die Feuerwehr zu öffnenden Tor von der öffentlichen Verkehrsfläche abgetrennt. Hier-
durch wird zugleich ein Schutz für die im Innenhof liegende Kleinkinderspielfläche geschaffen.  
Anwohnerinnen und Anwohner können durch eine Tür innerhalb der Toranlage in den Innenhof 
gelangen. 
Die vor dem Bereich der Durchfahrt befindliche Bushaltestelle der Linien 157 und 158 auf der 
nördlichen Ostmerheimer Straße wird Richtung Süden verlegt. Die Planung für den Ausbau liegt 
bereits vor und die Herstellung erfolgt auf Kosten der Vorhabenträgerin. Im Zuge des Baugeneh-
migungsverfahrens wird die Verlegung rechtlich gesichert.

19 
 
 
6.4.1 Verkehrsbelastung 
Im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens wurde ein Verkehrsgutachten "Verkehrs-
gutachten Ostmerheimer Straße 214" durch das Büro PTV Transport Consult GmbH, September 
2022 erstellt. Bereits im Mai 2019 wurde ebenfalls durch das Büro PTV Transport Consult GmbH 
ein Gutachten für die ersten beiden Bauabschnitte erarbeitet. Aufbauend auf der erforderlichen 
Änderung beziehungsweise Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sowie den 
weiteren Planungsschritten wurde das entsprechende Gutachten fortgeschrieben beziehungs-
weise aktualisiert. 
Im Verkehrsgutachten wurden neben der Bestandsanalyse, dem Prognosezustand des zu erwar-
tenden Verkehrs sowie der Berücksichtigung von insgesamt zwei Untersuchungsansätzen, auch 
die geplante Gemeinschaftstiefgarage sowie die Auswirkungen der Planung auf die Leistungs- 
fähigkeit von insgesamt drei angrenzenden verkehrlichen Knotenpunkten, untersucht.  
Das Gutachten berücksichtigt die bereits realisierten 107 Wohneinheiten, davon 50 Ein-Zimmer-
Wohnungen, 49 Zwei-Zimmer-Wohnungen, drei Drei-Zimmer-Wohnungen und fünf Vier-Zimmer-
Wohnungen in Bauabschnitt 2 sowie insgesamt 126 geplante Wohneinheiten, davon 80 Studie-
renden-Wohngemeinschaften, vier Ein-Zimmer-Wohnungen, 14 Zwei-Zimmer-Wohnungen,  
13 Drei-Zimmerwohnungen, 14 Vier-Zimmer-Wohnungen und eine Fünf-Zimmer-Wohnung in Bau-
abschnitt 3. Die Erschließung des Vorhabens erfolgt über die gleiche Anbindung an der vorhande-
nen Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt an der westlichen Ostmerheimer Straße.  
Die Verkehrserzeugung bezieht sich auf die benannten Bauabschnitte 2 und 3 beziehungsweise 
die bestehende und geplante Wohnnutzung. Die mit der sechs-gruppige Kindertageseinrichtung 
verbundenen Verkehre wurden in den Erhebungsdaten berücksichtigt. Auch die Wohnbebauung 
entlang des Arnikaweges (VEP Nr. 74455/03) wurde mittlerweile fertiggestellt und ist somit in den 
Erhebungsdaten enthalten. 
Der motorisierten Individualverkehr-Anteil (MIV-Anteil) der Bewohnerinnen und Bewohner wurde 
unter Berücksichtigung einer nachhaltigen Mobilität sowie der guten Anbindung des öffentlichen 
Personennahverkehrs (ÖPNV) mit 35 % angenommen. Die Wegehäufigkeit von 3,2 Wegen/Tag 
basiert auf den Ergebnissen der Untersuchung „Mobilität in Deutschland 2017“ (bundesweite Er-
hebung von Kenndaten der Alltagsmobilität), die als repräsentativ für die Alltagsmobilität innerhalb 
des Kölner Stadtgebietes angesehen werden kann und dem Gutachten zu Grunde liegt. Für das 
Klinikpersonal des angrenzenden Krankenhauses Merheim und die zukünftigen Studierenden aus 
dem Vorhaben im Bauabschnitt 3 wurden Abminderungen des MIV-Anteils berücksichtigt, die 
durch günstige Begleitumstände (fußläufige Erreichbarkeit des Krankenhauses und Verfügbarkeit 
eines Semestertickets) begründet werden können. Dahingegen wurden für den Verkehr der Besu-
chenden jeweils der MIV-Anteil von 50 % angenommen. Alle weiteren Parameter entsprechen 
den typischerweise für Wohngebiete angesetzten Größenordnungen. Die Angaben sind somit als 
Durchschnittswerte zu verstehen, die das zu erwartende Verkehrsaufkommen für die Bebauung 
fachgerecht abbilden.  
Die Berechnungsergebnisse zeigen für die beiden realisierten Bauabschnitte insgesamt 244 Fahr-
ten mit dem Kraftfahrzeug (Kfz) je Werktag auf. Von den 244 Kfz-Fahrten sind 122 Kfz-Fahrten 
dem Quellverkehr (Fahrten vom Plangebiet beziehungsweise aus der Gemeinschaftstiefgarage) 
und 122 Kfz-Fahrten den Zielverkehr (Fahrten zum Plangebiet beziehungsweise in die Gemein-
schaftstiefgarage) zuzuordnen. 
Bauvorhaben in der Umgebung  
Im nördlichen Umfeld des Bauvorhabens liegt der Geltungsbereich des VEP Nr. 74455/02 "Ost-
merheimer Straße" (circa 152 Wohneinheiten), der am 11.12.2019 durch öffentliche Bekanntgabe 
rechtsverbindlich wurde. Seither laufen Baugenehmigungsverfahren und erste Baumaßnahmen. 
Da die hiermit verbundenen Verkehre noch nicht in den aktuellen Erhebungsdaten enthalten  
waren, wurde für dieses Vorhaben eine zusätzliche Verkehrserzeugung berücksichtigt.

20 
 
 
Die Berechnungsergebnisse gemäß dem Verkehrsgutachten „Ostmerheimer Straße 214“ zeigen 
für das Gebiet des VEP Nr. 74455/02 insgesamt 241 Kfz-Fahrten je Werktag für die geplante  
Nutzung auf. Die Fahrten verteilen sich nahezu gleichmäßig auf den Ziel- und Quellverkehr. 
Südlich des Planungsgebietes für den hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird 
derzeit eine Überplanung des Bebauungsplanes Nummer 73450/03 durch Aufstellung des Bebau-
ungsplanes mit dem Arbeitstitel "Ostmerheimer Straße – Schule“ – in Köln- Merheim für eine drei-
zügige Grundschule und eine weitere viergruppige Kindertageseinrichtung aufgenommen. Die  
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte am 17.08.2022. Die Betrachtung der zu 
erwartenden Verkehre für den Schulbetrieb und den Bring- und Holdienst der Kindertageseinrich-
tung des Bebauungsplanes hat für das erarbeitete Verkehrsgutachten in Bezug auf die unmittel-
baren verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens (Bauabschnitte 1 bis 3) eine untergeordnete 
Rolle, wurde aber aufgrund der perspektivischen Aussagen und entsprechender Rückschlüsse in 
die Verkehrsuntersuchung aufgenommen. 
Für die geplante Grundschule sowie die Kindertageseinrichtung ergeben sich insgesamt circa 186 
Kfz-Fahrten je Werktag (Verkehrsgutachten Ostmerheimer Straße 214; Anlage 7.2). Auch diese 
verteilen sich gleichmäßig auf Ziel- und Quellverkehr. 
Insgesamt zeigen die Berechnungsergebnisse des Gutachters eine prognostizierte Verkehrser-
zeugung durch die realisierten und geplanten Bauvorhaben in der Umgebung von insgesamt 428 
Kfz-Fahrten je Werktag. 
Unter Berücksichtigung der Verkehrserzeugung aus den Bauabschnitten 2 und 3 sowie den prog-
nostizierten Mehrverkehren aus den umliegenden Bauvorhaben, wurde für die folgenden Knoten-
punkte - Olpener Straße / Ostmerheimer Straße / Kieselaulerweg (KP 1), Ostmerheimer Straße / 
Zufahrt Kaufland (KP 2) und Ostmerheimer Straße / Arnikaweg (KP 3) - ein Leistungsfähigkeits-
nachweis geführt. Die Leistungsfähigkeitsnachweise wurden hinsichtlich der beiden nachfolgen-
den Planfälle beziehungsweise Varianten erbracht. 
Planfälle: 
- Beim ersten Planfall wurden die Neuverkehre aus den Bauvorhaben der Bauabschnitte 2 
und 3 sowie die im Zuge des VEP 74455/02 "Ostmerheimer Straße" zusätzlich zu erwar-
tenden Verkehre berücksichtigt.  
- Der zweite Planfall berücksichtigte neben den Neuverkehren aus dem ersten Planfall zu-
sätzlich auch die perspektivischen Mehrverkehre im Zuge der Realisierung einer Grund-
schule und Kindertageseinrichtung im Süden beziehungsweise Westen. Hierdurch konnten 
Aussagen über die weitere Entwicklung getroffen werden, die das vorliegende Bauvorha-
ben allerdings nur am Rande tangieren. 
Um die verkehrlichen Auswirkungen auf das übergeordnete Straßennetz zu bewerten, wurde für 
beide Planfälle die Verkehrsqualität des Verkehrsablaufs an den relevanten Knotenpunkten  
gemäß dem Handbuch für die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen (HBS 2015) ermittelt.  
Dabei wird die Qualitätsstufe des Verkehrsablaufes (QSV) von QSV A (=Wartezeit sehr kurz) bis 
QSV F (=Überlastung) angegeben.  
Die Berechnung der Leistungsfähigkeit für die jeweiligen Morgen- beziehungsweise Abend- 
spitzenstunden zeigt, dass im Analysezustand sowie im Planfall eins an keinem der benannten 
Knotenpunkte Leistungsfähigkeitsdefizite vorliegen. Durch die relativ geringen vorhabenbezoge-
nen Zusatzverkehre tritt dabei zwischen den Belastungsfällen keine signifikante Erhöhung der 
Wartezeiten auf. Die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die schon heute zu beobachtenden 
Verkehrsverhältnisse im MIV sind demnach eher gering. 
Einen großen Einfluss (vor allem auf die Leistungsfähigkeit des KP 1) hat insbesondere der zu-
sätzliche Mehrverkehr im zweiten Planfall. Dieser führt zu einer Herabstufung der Qualitätsstufe 
des KP 1. Bei der rechnerischen Bewertung in die mangelhafte QSV E sind mindestens zwischen-
zeitliche Einschränkungen nicht auszuschließen.

21 
 
 
Zusätzlich zu der Untersuchung der drei Knotenpunkte im Umfeld des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplanes, erfolgte auch eine rechnerische Bewertung der Leistungsfähigkeit für  
den Bereich der geplanten Tiefgaragenerschließung an der westlichen Ostmerheimer Straße.  
Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass obwohl der gesamte Quell- und Zielverkehr für die  
geplanten Wohneinheiten (Bauabschnitte 2 und 3) über diesen Einmündungsbereich von der  
Tiefgarage in die westliche Ostmerheimer Straße abgewickelt wird, durch die Zusatzverkehre 
keine signifikante Beeinflussung des Verkehrsablaufs auf diesem Abschnitt der westlich gelege-
nen Ostmerheimer Straße (Sackgasse) zu erwarten ist.  
Mit Ablauf der einschränkenden Nutzungsfestsetzung (31.12.2037) kann der festgesetzte Anteil 
des Personalwohnens vollständig durch eine „normale“ Wohnnutzung ersetzt werden. Hierdurch 
ergäbe sich im Einklang mit der bisherig angesetzten Verkehrserzeugung eine zusätzliche Belas-
tung von circa 23 Kfz pro Tag (davon 2 Kfz/h in der Morgenspitze und 3 Kfz/h in der Abendspitze), 
die vollständig über den Knotenpunkt 1 „Olpener Straße / Ostmerheimer Straße / Kieskaulerweg“ 
sowohl im Quell- als auch im Zielverkehr abgewickelt werden kann. Maßgebend für die Beurtei-
lung der Verkehrsqualität ist an diesem Knotenpunkt sowohl in der Analyse als auch im Planfall 1 
der Linkseinbieger von der Ostmerheimer Straße auf die Olpener Straße während der Abend-
spitze. Aus verkehrstechnischer Sicht ist somit vor allem der Quellverkehr aus dem Plangebiet 
von Bedeutung, da dieser den Knotenpunkt über diese südliche Zufahrt erreicht. Die Bewertung 
liegt dabei im Planfall 1 mit 69,3 s bereits im Bereich der Leistungsfähigkeitsgrenze mit zeitweise 
zu erwartenden „Überstauungen“ der vorhandenen Aufstellfläche. Basierend auf der Verkehrser-
zeugung würde sich der Quellverkehr über die Zufahrt dabei abends lediglich um 1 Kfz/h erhöhen 
(die zwei zusätzlichen Fahrzeuge werden entsprechend dem Zielverkehr zugeschrieben). Es ist 
davon auszugehen, dass diese "Mehrbelastung" bereits in den getroffenen Annahmen und allge-
meinen Schwankungen, die bei jeder singulären Verkehrserhebung vorliegen, enthalten ist. Selbst 
im kritischen Fall, das bedeutet, wenn das Fahrzeug dem Linksabbieger zugeschrieben wird, ist 
somit keine Verschlechterung zu erwarten, aus der ein Leistungsfähigkeitsdefizit resultiert.  
Eine Verschlechterung der Verkehrsqualität durch den Wegfall der Personalwohnungen in Bauab-
schnitt 2 und der hiermit verbundenen leichten Erhöhungen der Verkehrserzeugung wurde daher 
gutachterlich nicht erkannt.  
6.4.2 Ruhender Verkehr 
Im Rahmen der vorher genannten Verkehrsuntersuchung wurden ebenfalls durch PTV Transport 
Consult GmbH ein Stellplatznachweis sowie ein Mobilitätskonzept (Bestandteil der Verkehrsunter-
suchung) für das geplante Gebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erarbeitet.  
Um eine möglichst großzügige Freiraumgestaltung innerhalb des allgemeinen Wohngebietes 
(WA) zu erzielen, werden die erforderlichen Stellplätze, mit Ausnahme der bereits realisierten 
oberirdischen Stellplätze der Kindertageseinrichtung (St1) sowie die geplanten Car-Sharing-Stell-
plätze (St2), ausschließlich innerhalb der geplanten Gemeinschaftstiefgarage (GTGa) unterge-
bracht. Die Gemeinschaftstiefgarage stellt eine Zusammenlegung der Tiefgaragenflächen für alle 
Bauabschnitte dar. Mit Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes kommt es zu einer Umorgani-
sation dieser Fläche, so dass zum Beispiel Stellplätze der Kindertageseinrichtung (Bauabschnitt 
1) im Bereich der Gemeinschaftstiefgaragenfläche des 3. Bauabschnittes verortet werden. Die 
Ein- und Ausfahrtssituation der Gemeinschaftstiefgarage wird zusammengelegt und die benannte 
Fläche wird allen Nutzerinnen und Nutzer beziehungsweise Anwohnerinnen und Anwohner  
zugänglich sein. Gleichzeitig werden aus brandschutztechnischen Gründen die Tiefgaragen- 
bereiche für den Bauabschnitt 2 (bereits vorhandene Tiefgarage) und den Bauabschnitt 3 räum-
lich getrennt. Erst im Ein- und Ausfahrtsbereich werden die beiden ansonsten getrennten  
Bereiche zusammengeführt.  
Neben der Festsetzung einer Fläche für die Gemeinschaftstiefgarage sind im vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan auch konkrete Festsetzungen zur räumlichen Anordnung der oberirdischen Stell-
plätze getroffen worden. Um diese Stellplätze planungsrechtlich zu sichern, sind diese zeichne-
risch (St1 und St2) im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt.

22 
 
 
Die Haupterschließung der Gemeinschaftstiefgarage wird auch zukünftig über die westliche Ost-
merheimer Straße erfolgen. Die bestehende Ein- und Ausfahrtssituation wird erweitert und durch 
eine Einhausung ergänzt. Die Größe der Gemeinschaftstiefgarage inklusive Ein- und Ausfahrts-
situation ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan als (GTGa) festgesetzt worden. Um jedoch 
eine gewisse Flexibilität im Rahmen der Ausbauplanung sowie eine geometrische Eindeutigkeit  
im vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu gewährleisten, ist die Fläche der Gemeinschaftstief-
garage mit einem gewissen Spielraum festgesetzt. 
Die Gemeinschaftstiefgarage dient vorrangig der Unterbringung der entstehenden und bereits  
vorhandenen Kraftfahrzeug-Verkehre. Um jedoch auch untergeordnete Nebenräume außerhalb 
der überbaubaren Grundstücksfläche zu ermöglichen, ist festgesetzt, dass innerhalb der mit 
GTGa gekennzeichneten Fläche auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche Lager-, 
Abstell-, Technik- und sonstige Nebenräume sowie Stellplätze für Fahrräder bis zu einem Flä-
chenanteil von insgesamt 20 % zulässig sind. Hierdurch wird die Flächeninanspruchnahme von 
notwendigen Nebenräumen limitiert und dem eigentlichen Nutzungszweck der Gemeinschafts-
tiefgarage entsprochen. 
Die erforderliche Stellplatzanzahl für die Kindertageseinrichtung wurde bereits in einem Verkehrs-
gutachten durch das Büro PTV Transport Consult GmbH, Mai 2019, anhand der zu diesem Zeit-
punkt gültigen Regelungen bestimmt. Es wurde ein allgemeiner Bedarf von drei Stellplätzen für 
die Kindertageseinrichtung ermittelt (ein Stellplatz je 20 bis 30 Kinder). Hierbei wurde bereits im 
Baugenehmigungsverfahren ein Reduzierungsfaktor von 25 % für die gute ÖPNV-Anbindung  
berücksichtigt. Diese drei Stellplätze stehen schon zum heutigen Zeitpunkt für die etwa 18 Mitar-
beitenden der Einrichtung zur Verfügung. Für die notwendigen Bring- und Holverkehre wurde ein 
zusätzlicher Bedarf von fünf Stellplätzen ermittelt. Insgesamt ergibt sich für die Kindertagesein-
richtung somit ein Bedarf von acht Stellplätzen für Personenkraftwagen sowie einem Stellplatz für 
Menschen mit besonderen Bedürfnissen. Hiervon werden sechs plus einen Stellplätze für Men-
schen mit besonderen Bedürfnissen oberirdisch entlang der westlich verlaufenden Ostmerheimer 
Straße sowie zwei Stellplätze innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage (Bauabschnitt 3) nachge 
wiesen. Der errechnete Bedarf an Stellplätzen für Fahrräder liegt insgesamt bei acht. Diese sind 
südlich der Bring- und Holstellplätze entlang der westlichen Ostmerheimer Straße verortet. 
Im 2. Bauabschnitt wurden insgesamt 107 Wohneinheiten in einem neuen Gebäude realisiert. Bei 
Anwendung des zum Zeitpunkt der vorliegenden Baugenehmigung gültigen Stellplatzschlüssels 
der Stadt Köln werden dafür 42 Stellplätze benötigt, wobei eine Reduzierung von 25 % durch die 
gute ÖPNV-Anbindung berücksichtigt wurde. Es sind insgesamt 41 Stellplätze innerhalb der  
errichteten Gemeinschaftstiefgarage berücksichtigt. Der fehlende Stellplatz wurde durch eine 
Stellplatzablöse ausgeglichen.  
Insgesamt wurden für den 2. Bauabschnitt 130 Fahrradabstellplätze im Rahmen der erteilten Bau-
genehmigung erforderlich. Diese wurden im Untergeschoss, in der Gemeinschaftstiefgarage (Bau-
abschnitt 2) und im Außenanlagenbereich (oberirdisch) vorgesehen, die jedoch mit Realisierung 
des 3.Bauabschnittes neu nachgewiesen werden müssen. Insgesamt wurde der erforderliche 
Stellplatznachweis erfüllt. 
Für die Stellplatzermittlung des 3. Bauabschnittes ist die vom Rat der Stadt Köln am 17.03.2022 
beschlossene und am 22.06.2022 bekanntgemachte Aktualisierung der bestehenden Stellplatz-
satzung anzuwenden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht hierbei insgesamt 126 
Wohneinheiten vor, welche sich in insgesamt 80 Studierenden-Wohngemeinschaften, 13 freifinan-
zierte Wohnungen kleiner 50 m², 13 freifinanzierte Wohnungen bis 75 m² sowie 20 freifinanzierte 
Wohnungen größer 75 m² gliedern. Gemäß der Stellplatzsatzung ergibt sich ein Stellplatzbedarf 
von insgesamt 55 Stellplätzen.  
Die rechnerische Anzahl der Fahrradabstellplätze beläuft sich auf insgesamt 172 für den 3.Bauab-
schnitt beziehungsweise insgesamt 222 mit Berücksichtigung der überplanten 50 Stellplätze aus 
Bauabschnitt 2, die im Rahmen des 3. Bauabschnittes innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage 
verortet werden.

23 
 
 
Durch die infrastrukturellen Voraussetzungen im Umfeld des vorhabenbezogenen Bebauungspla-
nes, die insgesamt städtische Lage und einen hohen Anteil junger Nutzergruppen, insbesondere 
unter dem Gesichtspunkt der hohen Anzahl von studentischen Wohnungen sowie der guten 
ÖPNV-Erschließung in Bezug auf die Erreichbarkeit des Campus der Universität und der Fach-
hochschule Köln, ist von einem nachhaltigen Mobilitätsverhalten und einem verhältnismäßig gerin-
gen Anteil des motorisierten Individualverkehrs auszugehen. Demnach kann zum Beispiel das  
Angebot im Öffentlichen Personennahverkehr im Umgebungsbereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes als gut und angemessen eingestuft werden. Hierdurch wird gemäß der aktuel-
len Stellplatzsatzung der Stadt ein Abschlag von 30 % für Gebiete im Kernstadtbereich angesetzt.  
Ein weiterer Aspekt zur Reduzierung der erforderlichen Stellplatzanzahl, ist die Errichtung von  
insgesamt drei Car-Sharing Stellplätzen entlang der westlich verlaufenden Ostmerheimer Straße 
im Nordwesten des Plangebiets. Die Stellplätze stehen den Hausbewohnerinnen und Hausbe-
wohnern sowie der Öffentlichkeit zur Verfügung. Gemäß der Stellplatzsatzung kann daher eine 
zusätzliche Reduzierung der Stellplatzanzahl von 10 % für das Gebiet angesetzt werden. Unter 
Berücksichtigung der benannten Aspekte ergibt sich eine Reduzierung von 22 Stellplätzen. In 
Summe dieser Abschläge verbleibt ein Bedarf von mindestens 33 Stellplätzen für den dritten  
Bauabschnitt, wovon insgesamt ein Stellplatz für Besucherinnen und Besucher reserviert ist.  
Insgesamt ergibt sich ein Bedarf von 75 Stellplätzen innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage für 
die Bauabschnitte 2 und 3, wovon insgesamt 74 Stellplätze hergestellt werden und ein Stellplatz 
(Bauabschnitt 2) abgelöst wurde. 
Von den insgesamt 222 Fahrradstellplätzen sind 181 Stellplätze (25 für Lastenräder) in der Ge-
meinschaftstiefgarage verortet. Die übrigen 41 Stellplätze sind in den beiden oberirdischen Au-
ßenanlagen eingeplant. 
Der abschließende Stellplatznachweis wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens er-
bracht. 
6.4.3. Versorgung und Technische Infrastruktur 
Energieversorgung 
Die Versorgung des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Strom und Gas 
ist über das vorhandene Leitungsnetz der umliegenden Straßen (Ostmerheimer Straße) gesichert. 
Seitens der bestehenden Kindertageseinrichtung und des Personalwohnhauses werden bereits 
die Versorgungsleitungen des umwelt- und ressourcenschonenden Energieträgers Fernwärme 
genutzt. Darüber hinaus sind Photovoltaik-Anlagen zur Energieversorgung oberhalb der extensi-
ven Dachbegrünung (Bauabschnitt 2 und 3) Teil der Planung. Die Ausbildung von Photovoltaik-
Anlagen oberhalb der Kindertageseinrichtung wurde geprüft, jedoch aufgrund von statischen 
Problemen verworfen. Für den Neubau (Bauabschnitt 3) sind durch die Nutzung der Photovoltaik-
Anlage in Verbindung mit Luftwärmepumpen, die Gebäude mindestsens als Effizienzhaus 55 EE 
ausgebildet. 
Die Stromversorgung des Plangebietes ist im westlichen Bereich durch eine bereits bestehende 
Trafostation sichergestellt. Die für die Trafostation erforderliche Aufstellfläche ist in einer Größe 
von 5,0 Meter mal 5,5 Meter im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 
BauGB als Fläche für Versorgungsanlagen festgesetzt. Die öffentliche Zugänglichkeit ist bereits 
durch eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Versorgungsträgers gesichert. 
Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Wasser ist über 
das vorhandene Leitungsnetz der umliegenden Straßen (Ostmerheimer Straße) gesichert. Die 
entsprechenden Leitungsnetzpläne wurden im Rahmen der Bauleitplanung berücksichtigt. 
Die Löschwasserversorgung ist im Plangebiet sichergestellt.

24 
 
 
Telekommunikation 
Innerhalb des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind Leitungen der  
Telekommunikation vorhanden, die von der Planung zum Beispiel auch in Bezug auf Baum 
pflanzungen berücksichtigt werden. Der Bau, die Unterhaltung sowie die Erweiterung von  
Telekommunikationslinien sind durch die Planung nicht gefährdet. 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB ist innerhalb des Bebauungsplanes festgesetzt, dass zu errich-
tende Telekommunikations- sowie sonstige Versorgungsleitungen, ausschließlich unterirdisch zu 
führen sind. Hierdurch werden die oberirdischen Freiräume in ihrer Nutzung nicht eingeschränkt. 
Entsorgung von Abwasser und Niederschlagswasser 
Die Schmutzwasser- beziehungsweise Abwasserentwässerung des Bauvorhabens innerhalb des 
Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, erfolgt in das öffentliche Kanal-
system der Stadtentwässerungsbetriebe Köln. Hierfür ist die Einleitung an den bestehenden 
Mischwasserkanal an der westlichen Ostmerheimer Straße vorgesehen. 
Das Niederschlagswasser der Dach- und unbelasteten Außenanlagenflächen (Terrassen und 
Gartenanlagen) wird über drei Blockspeicherrigolen der Versickerung zugeführt. Dabei befinden 
sich eine Blockspeicherrigole an der Westseite und eine Blockspeicherrigole an der Nordostseite 
(Vorgartenbereich) des mit sieben Vollgeschossen festgesetzten Wohngebäudes. Die dritte Block-
speicherrigole ist nördlich der Zu- und Abfahrt zur Gemeinschaftstiefgarage verortet. Das Nieder-
schlagswasser der versiegelten Flächen (Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes) der 
Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt, der Abfallwertstoffbehälter und der Car-Sharing-Parkplätze sind 
aufgrund der zu erwartenden Verschmutzung in den öffentlichen Kanal einzuleiten. 
Die Entwässerung auf dem Grundstück erfolgt bis zum Übergabeschacht DN1000 auf der westli-
chen Grundstücksseite im Trennsystem. Hierzu wird der bestehende Kanalhausanschluss an den 
Mischwasserkanal in der westlichen Ostmerheimer Straße übernommen. Ein Großteil der Flächen 
wird einer Versickerung zugeführt. Aufgrund der beengten Platzverhältnisse durch die Größe des 
geplanten Baukörpers, der Ausmaße der geplanten Gemeinschaftstiefgarage sowie des öffentli-
chen Regenwasserkanals auf der westlichen Grundstückseite besteht lediglich die Möglichkeit  
einer unterirdischen Versickerung durch die benannten Blockspeicherrigolen. 
Die Entwässerung der Tiefgaragenrampe wird über eine Hebeanlage über die Rückstauebene ge-
pumpt und der Außenanlage übergeben. Von dort wird es im Übergabeschacht mit dem Schmutz-
wasser zusammengeführt und in den Kanal in der westlichen Ostmerheimer Straße geleitet. 
Im Westen des Plangebietes verläuft von Norden nach Süden ein Niederschlagswasserkanal (SB 
2200) inklusive Schutzstreifen. In Abstimmung mit den Stadtentwässerungsbetrieben (StEB) ist 
für den vorhandenen Kanal inklusive Schutzstreifen ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFL-
Recht) zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festge-
setzt worden. Hierbei wird der Schutzstreifen jedoch nicht wie ursprünglich mit beidseitig jeweils 
5,0 Meter gesichert, sondern gemäß der Vereinbarung vom 05.05.2022 zwischen Vorhabenträge-
rin und StEB mit jeweils 1,5 Meter beidseitig zur Kanalmitte. Die Festsetzung des GFL-Rechtes ist 
durch die vorhandene Grunddienstbarkeit gesichert.  
Im Norden des Plangebietes, entlang der Westseite des siebengeschossigen Gebäudes, wurde 
eine Erweiterung des GFL-Rechtes über insgesamt 3,6 m für einen Wartungsschacht vorgenom-
men.  
Überflutungsnachweis 
Für die Rigolen sowie die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen Flächen wurde im Rahmen 
der Entwässerungsplanung durch das Ingenieurbüro Leiendecker (Stand: September 2022) auch 
ein entsprechender Überflutungsnachweis erbracht. Die Überflutungsmengen der an die Rigolen 
angeschlossenen Flächen können gemäß der Berechnung vollständig in diesen untergebracht 
werden.

25 
 
 
Die Überflutungsmengen für die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen belasteten Flächen 
wurden anhand eines 100-jährigen Regenereignisses vorbemessen. Für diese ergab sich eine zu-
rückzuhaltende Regenwassermenge von 2,1 m³. Diese Regenwassermenge wird oberirdisch in 
einer leicht ausgeformten Mulde zurückgehalten. Damit das Regenwasser in die Mulde über-
stauen kann, wird im Tiefpunkt der Mulde ein Entlastungspunkt in Form eines Schachtes angeord-
net. 
Abfallentsorgung 
Südlich der Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt entlang der westlich verlaufenden Ost-
merheimer Straße ist eine Fläche (Aw2) mit insgesamt sechs Unterflurcontainern für Wertstoffe 
und Abfälle berücksichtigt. Die benannten Unterflurcontainer stehen den Bewohnerinnen und Be-
wohnern des 2. und 3. Bauabschnittes zur Verfügung und sind über einen barrierefreien Zugang 
vom begrünten Innenhof aus zugänglich.   
Für die bestehende sechs-gruppige Kindertageseinrichtung ist in unmittelbarer Nähe zu den  
Unterflurcontainern auf dem Grundstück der Kindertageseinrichtung bereits eine Fläche für Abfall-
wertstoffbehälter (Aw1) vorhanden.  
Die entsprechenden Flächen (Aw1 und AW2) sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB als Fläche für 
Nebenanlagen festgesetzt.  
6.5 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege  
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Freianlagenkonzept vom Büro 
KRAFT.RAUM., März 2023 erarbeitet, das für den gesamten Bereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes grünordnerische Maßnahmen berücksichtigt. 
Ein wesentlicher Bestandteil der Begrünung des Plangebietes ist die Anlage eines Kleinkinder-
spielplatzes im Innenhof, der als Aufenthalts- und Kommunikationsfläche gestaltet wird. Innerhalb 
dieser Flächen wird der erforderliche Bedarf der insgesamt 982 m² gemäß der Satzung zur  
Planung von privaten Kleinkinderspielflächen der Stadt Köln ausgebildet. Der detaillierte Nach-
weis notwendiger privater Spielflächen für Kleinkinder erfolgt im Baugenehmigungsverfahren. 
Darüber hinaus werden die Flachdächer der Gebäude im allgemeinen Wohngebiet mit einer  
extensiven Dachbegrünung bepflanzt sowie Teilbereiche der Wohnbebauung mit einer Fassaden-
begrünung ausgebildet. 
Innerhalb der Wohngrundstücke werden durch die aufgezeigten Maßnahmen das direkte Woh-
numfeld und Siedlungsbild verbessert. Im Bereich der Wohnbebauung sind dazu der Erhalt und 
die Pflanzungen von Bäumen, Gräsern, Stauden, Gehölzen sowie die Anlage von Hecken als 
Grundstückseinfriedung festgesetzt.  
Im Übrigen werden Hausgärten den jeweiligen Wohnungen des Erdgeschosses zugeordnet. 
6.5.1 Dachbegrünung 
Zur Begrünung des Plangebietes sowie im Hinblick auf Ökologie und Kleinklima-Verbesserungen 
aufgrund der im Vergleich zum Bestand erhöhten Versieglung des Plangebietes, sieht die Pla-
nung eine extensive Dachbegrünung in unterschiedlichen Bereichen vor. 
Zur Sicherung der Begrünung erfolgte die Festsetzung, dass die Flachdächer der Gebäude im  
allgemeinen Wohngebiet (WA) mit einer extensiven Dachbegrünung zu bepflanzen sind. Die  
Vegetationstragschicht ist mit einer Stärke von mindestens 8 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht 
herzustellen. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind die Dachflächen aller Bauabschnitte 
mit einer Fläche von rund 1.650 m² extensiv zu begrünen. 
Ausgenommen sind Dachterrassen und technische Aufbauten, die auf maximal 30 % der Dach-
fläche zulässig sind. Die durch die Vorhabenträgerin zu errichtenden Photovoltaikelemente sind 
oberhalb der Dachbegrünung zulässig.

26 
 
 
6.5.2 Begrünung der Tiefgarage  
Ebenfalls zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation sind für die unterbauten Flächen, wie 
zum Beispiel die Gemeinschaftstiefgarage (GTGa), soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spiel-
plätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, festgesetzt, dass diese dauerhaft zu  
begrünen sind. Die Vegetationstragschicht ist mit einer mindestens 60 cm tiefen Bodensubstrat-
schicht zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden. Durch diese Begrünungsmaßnahme  
werden insgesamt rund 570 m² oberhalb der Gemeinschaftstiefgarage begrünt.  
Für Pflanzungen von Bäumen auf der Tiefgaragendecke ist die Stärke der Bodensubstratschicht 
mit mindestens 120 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht bei klein- und mittelkronigen Bäumen 
(Bäumen 2. Ordnung) und von mindestens 150 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht bei groß- 
kronigen Bäumen (Bäumen 1. Ordnung) auszubilden. Die Pflanzfläche muss mindestens 25 m² 
und der Wurzelraum mindestens 25 m³ pro Baum betragen. Bei der Ausbildung von Baum- 
gruppen, darf vom benannten Flächenanteil abgewichen werden, da davon ausgegangen werden 
kann, dass die Pflanzflächen und Wurzelräume der Bäume ineinander übergehen.  
6.5.3 Fassadenbegrünung  
Neben einer umfangreichen Begrünung der Dach- und Tiefgaragenflächen sind an den bestehen-
den und geplanten Gebäuden auch Bereiche für eine Fassadenbegrünung vorgesehen. Diese  
Bereiche werden zeichnerisch im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt und berück-
sichtigen neben den Witterungsbedingungen (Sonnenverlauf) auch die Ausbildung der geplanten 
Balkone und Erker. 
Die mit einer Fassadenbegrünung gekennzeichneten geschlossenen Wandflächen von Gebäuden 
innerhalb des festgesetzten allgemeinen Wohngebietes sind mit einer Kletterpflanze je laufendem 
Meter Wand bei Selbstklimmern beziehungsweise mit einer Kletterpflanze je 1,5 laufenden Metern 
Wand bei Rank- und Schlingpflanzen zu begrünen. Bei Rank- und Schlingpflanzen ist eine  
Kletterhilfe vorzusehen.  
Die Fassadenbegrünung mindert die aus dem Bauvorhaben resultierenden Eingriffe der vorhan-
denen Grundstückssituation ab und verbessert in Kombination mit weiteren Begrünungsmaßnah-
men, wie zum Beispiel der Dach- und Tiefgaragenbegrünung inklusive Baumpflanzungen, die 
kleinklimatische Situation des Plangebietes.  
6.5.4 Begrünung des Allgemeinen Wohngebietes  
Nach der vorliegenden Baumkartierung durch das Kölner Büro für Faunistik, Juni 2022, wurden im 
Planbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes insgesamt 20 Bäume erfasst und ent-
sprechend bewertet. Gemäß der durchgeführten Bewertung fallen insgesamt 17 Bäume unter den 
Schutz der Baumschutzsatzung der Stadt Köln. 
Die Planung und Umnutzung führt zu einem Verlust der bestehenden Vegetationsstruktur und von 
zehn Bestandsbäumen (8 geschützte und 2 ungeschützte). Um die kleinklimatische Situation des 
Plangebietes zu verbessern, sieht das Begrünungskonzept neben dem Erhalt von insgesamt zehn 
Bäumen auch die Neupflanzung von mindestens sechs Bäumen vor, welche planungsrechtlich 
gesichert wurden. Die Anzahl von insgesamt sechs Ersatzpflanzungen begründet sich durch die 
beengten Platzverhältnisse innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes und die einzuhal-
tenden Anforderungen an die Kleinkinderspielfläche. Um der späteren Ausführungsplanung eine 
gewisse Flexibilität zu gewährleisten, können die festgesetzten Baumstandorte für die zu pflan-
zenden Bäume, welche bereits im vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen wurden, 
um bis zu maximal 5,0 Meter verschoben werden. 
Die Grundstücksflächen des allgemeinen Wohngebietes (WA) sind, soweit sie nicht mit Gebäu-
den, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, mit Gräsern, Stauden 
und / oder Sträuchern dauerhaft zu begrünen. Durch diese Begrünungsmaßnahme werden ohne 
die Fläche der Gemeinschaftstiefgarage insgesamt rund 1.385 m² begrünt.

27 
 
 
6.5.5 Eingriffsregelung 
Im bestehenden Bebauungsplan Nummer 73450/03 wurde bereits mit der Festlegung des Plan- 
gebietes als Baugrundstücke (Fläche für Gemeinbedarf) eine vollständige Versieglung und Über-
bauung festgesetzt. Entsprechend sind die Eingriffe bereits heute zulässig und werden durch den 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht erstmals zugelassen. 
Auch daher sind Ausgleichsmaßnahmen nicht erforderlich, zudem wird das Verfahren gemäß 
§ 13a BauGB "Bebauungspläne der Innenentwicklung" angewendet. 
6.6 Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen zum Artenschutz 
Für das Vorhaben wurde eine Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) der Stufe II durch das Kölner 
Büro für Faunistik, September 2022, erarbeitet.  
Gemäß der im Rahmen der Artenschutzprüfung durchgeführten Erfassung von wildlebenden  
Vogelarten im Frühjahr 2021 sind keine Beeinträchtigungen planungsrelevanter Arten, wie der 
Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten zu erwarten. Es sind daher für diese Artengruppen 
keine vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen erforderlich. 
Die Zwergfledermaus konnte ausschließlich durchfliegend als möglicher Nahrungsgast im Unter-
suchungsgebiet festgestellt werden. Eine Quartiernutzung an den bestehenden Gebäuden wurde 
nicht beobachtet, ist jedoch nicht mit absoluter Sicherheit auszuschließen. Unter dem Gesichts-
punkt einer "worst-case"-Betrachtung sind somit Maßnahmen vorgeschlagen worden, um einem 
Verlust von drei bis vier potentiellen Quartiermöglichkeiten im vorhandenen Personalwohnhaus zu 
begegnen. Gemäß Vorgaben der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln sind daher Ersatz-
maßnahmen im Verhältnis 5 zu 1 durchzuführen. Zur Sicherstellung des Quartiersangebots für die 
Zwergfledermaus wird gemäß § 44 Abs. 5 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) die Installation 
von insgesamt 20 Fledermauskästen als vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahme) 
innerhalb des allgemeinen Wohngebietes (WA) festgesetzt.  
Die Kompensationsmaßnahmen sind in der näheren Umgebung der Vorhabenfläche wie zum  
Beispiel im Bereich der Gehölze auf den Grünflächen oder an den bestehenden Gebäuden Kin-
dertageseinrichtung und Personalwohnhaus beziehungsweise dem neuen Gebäude zu realisie-
ren. 
Die Installation der Fledermauskästen wird der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln im 
Rahmen der Durchführung mitgeteilt. 
Die Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestens 20 Fledermauskästen als vorgezo-
gene Ausgleichsmaßnahme ist im Durchführungsvertrag geregelt. 
6.7 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen
 
6.7.1 Lärm 
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung des Büros ACCON Köln GmbH – Environmental 
Consultants, September 2022, wurden die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse unter-
sucht und welche Auswirkungen die Entwicklung des Plangebiets auf die Umgebung hat (siehe 
auch Begründung – Umweltbelange, Punkt 7.5, Lärm). 
Es ist gesondert darauf hinzuweisen, dass Teilbereiche des Geltungsbereiches des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplanes innerhalb der Nachtschutzzone des Flughafens Köln/Bonn liegen. Der 
vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt für das Plangebiet ein allgemeines Wohngebiet fest und 
entspricht somit den Vorgaben gemäß § 5 Abs. 3 Nr. 6 des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm 
(FluLärmG) zur Erhaltung, Erneuerung oder Anpassung einer bestehenden Wohnnutzung in ei-
nem bereits bekanntgemachten Bebauungsplan.

28 
 
 
6.7.1.1 Verkehrslärm 
Verkehrsgeräuschsituation (Straßen- und Flugverkehrslärm) 
Gemäß schalltechnischer Untersuchung liegt das Plangebiet in der Nachtschutzzone des Flug-
hafens Köln/Bonn. Die Flugverkehrslärmimmissionen liegen daher tags und nachts bei kleiner 
gleich 55 dB(A). Dies wurde dementsprechend als Grundbelastung für das vorliegende Plangebiet 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes angenommen. 
Das Untersuchungsgebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird neben der Grundbe-
lastung durch den Fluglärm auch durch den Verkehrslärm auf den umliegenden öffentlichen Stra-
ßen geprägt. Die höchsten Werte werden hierbei, gemäß schalltechnischer Untersuchung, an der 
geplanten Nordfassade des 3. Bauabschnittes durch die Flug- und Verkehrslärmsituation erreicht. 
Hier wurden Werte von 70 dB(A) tags und bis maximal 62 dB(A) nachts ermittelt. Aufgrund der 
durch den Fluglärm aufgenommenen Grundbelastung von 55 dB(A) werden auch in der Nacht 
keine Beurteilungspegel unterhalb von 56 dB(A) erreicht. 
Die Ergebnisse zeigen auf, an welchen Fassadenbereichen, die als Außenwohnbereich genutzt 
werden (zum Beispiel Balkon), der Beurteilungspegel am Tage den Schwellenwert von 62 dB(A) 
überschreitet. Für diese Bereiche sind entsprechende Schallschutzmaßnahmen zu berücksichti-
gen (vergleiche Punkt 6.7.1.4). 
6.7.1.2 Planauswirkungen auf die Umgebung 
Mehrverkehre öffentliche Straßen 
Auf Grundlage der vom Büro PTV Transport Consult GmbH (Verkehrsgutachten), September 
2022, ermittelten Mehrverkehre auf den umgebenden öffentlichen Straßen wurde die zu erwar-
tende Immissionsbelastung an der bestehenden Wohnbebauung ermittelt. Hierbei wurden die  
Ergebnisse für den Prognose-Nullfall (Bestandssituation) und den Planfall (Plansituation) gegen-
übergestellt.  
Die Ergebnisse der Gegenüberstellung zeigen auf, dass es durch die auftretenden Mehrverkehre 
im Planfall zu keinen relevanten Geräuschauswirkungen beziehungsweise zu keiner relevanten 
Erhöhung der Geräuschsituation an den bestehenden Gebäuden kommt.  
Tiefgarage entlang der westlichen Ostmerheimer Straße 
Für das Personalwohnhaus wurden 41 Stellplätze in der Gemeinschaftstiefgarage errichtet. Für 
das Neubauvorhaben werden weitere Stellplätze in der Gemeinschaftstiefgarage errichtet. Die  
Erschließung erfolgt über eine eingehauste gemeinsame Zufahrt im Westen des Plangebietes.  
Die geplante Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt steht nicht im Konflikt mit den angrenzenden  
Nutzungen. Dies ist durch die Einhausung sowie den Abstand zur nächst gelegenen Wohnnut-
zung im Westen (circa 30,0 m) begründet. 
Auswirkungen der Kindertageseinrichtung 
Für die realisierte sechs-gruppige Kindertageseinrichtung wurde für das Baugenehmigungsver-
fahren eine Stellungnahme zu den Geräuschimmissionen durch das Büro ADU cologne, Novem-
ber 2017, erarbeitet. Hinsichtlich der verkehrlichen Planauswirkungen der Kindertageseinrichtung 
wurden die Hol- und Bringverkehre und die damit verbundenen Geräusche durch die Nutzung der 
Stellplätze beurteilungsrelevant. 
Die Ergebnisse zeigten auf, dass an den Immissionsorten im Tag- und Nachtzeitraum die jeweili-
gen zulässigen Maximalpegel (90dB(A) tags, 55 dB(A) nachts) unterschritten wurden. 
Auswirkungen der Car-Sharing-Parkplätze 
Westlich des siebengeschossigen Gebäudes werden drei oberirdische Car-Sharing-Parkplätze 
realisiert. Für diese Stellplätze wurden insgesamt 19 Bewegungen im Tagesbeurteilungszeitraum 
und (aufgerundet) eine Bewegung in der ungünstigsten Nachtstunde gemäß Verkehrsgutachten

29 
 
 
Ostmerheimer Straße 214 angenommen. Das Ergebnis berücksichtigt allerdings den Berech-
nungsansatz von privaten Stellplätzen. Da die Car-Sharing-Parkplätze jedoch allen Nutzern zur 
Verfügung stehen, ist eine höhere Frequentierung anzunehmen. Der Gutachter kommt zu dem 
Ergebnis, dass auch bei Annahme einer dreimal so hohen Frequentierung der Car-Sharing Stell-
plätze im Tagzeitraum, keine relevanten Geräuschauswirkungen durch die Nutzung entstehen. 
6.7.1.3 Gewerbelärm 
Die für das Bauvorhaben (Bauabschnitte 1 bis 3) relevanten beziehungsweise zu betrachtenden 
Gewerbebetriebe liegen im Westen (Betrieb für Rohrbearbeitungen mit Stellplätzen sowie Ran-
gier- und Laderampen) sowie im Norden (Verbrauchermarkt inklusive Parkdeck). 
Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass weder tags (06:00 Uhr bis 22:00 Uhr) noch nachts 
(22:00 Uhr bis 06:00 Uhr) Überschreitungen der Immissionsrichtwerte für Allgemeine Wohnge-
biete zu erwarten sind. Darüber hinaus wird aufgezeigt, dass die geplante Wohnbebauung die be-
nachbarten Betriebe in den jetzt genehmigten Betriebsumfängen und Betriebsabläufe nicht ein-
schränken wird. 
6.7.1.4 Lärmschutzmaßnahmen 
Aktive Lärmschutzmaßnahmen (Maßnahmen an der Geräuschquelle) zum Beispiel in Form von 
Lärmschutzwänden scheiden aus städtebaulichen Gründen aus. Lärmschutzwände würden das 
Straßenbild in Teilbereichen stark einschränken. Außerdem ist der erforderliche Platz für aktive 
Maßnahmen nicht gegeben.  
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden im Plangebiet mit passiven Schallschutzmaß-
nahmen sichergestellt. Zu diesem Zwecke wurden aufgrund einer Summenbetrachtung nach DIN 
4109-2018 (Schallschutz im Hochbau) maßgebliche Außenlärmpegel berechnet und Lärmpegel-
bereichen zugeordnet, die als Darstellung in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufge 
nommen wurden.  
Unter Berücksichtigung der Eigenabschirmung der Gebäude innerhalb des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes sind maximale Anforderungen an den baulichen Schallschutz gemäß den 
Lärmpegelbereichen IV und V zu erfüllen. Es treten dabei maximale maßgebliche Außenlärmpe-
gel von bis zu circa 74 dB(A) an den Fassaden an der Nordseite des VII-geschossigen Gebäudes 
auf. An den nach Westen weisenden Fassaden treten maximale maßgebliche Außenlärmpegel 
von circa 71 dB(A) auf.  
Zur Sicherung des ausreichenden Lärmschutzes wurden passive Schallschutzmaßnahmen (Maß-
nahmen am Immissionsort) ergriffen. Sie betreffen die Darstellung der Lärmpegelbereiche (LPB) 
IV und V, nach denen sich die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbau-
teilen (Fenster, Wände, Dächer ausgebauter Dachgeschosse) zwingend ergeben und für die der 
Nachweis im Baugenehmigungsverfahren zu führen ist.  
Bei der Wertung der Lärmpegelbereiche ist zu beachten, dass diese so eingetragen wurden, als 
wären die zukünftigen Gebäude noch nicht errichtet. Die Lärmpegelbereiche entsprechen also  
einer freien Schallausbreitung über den betrachteten Bereich.  
An der Ostfassade des geplanten Gebäudes (Bauabschnitt 3) liegen im 1. Obergeschoss bis  
6. Obergeschoss Überschreitungen des Schwellenwertes von 62 dB(A), von 5 bis 8 dB(A) vor.  
In der Rechtsprechung (Urteil vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen vom 16.03.2006 
– 7 D 34/07.NE) sind Dauerschallpegel bis zu 62 dB(A) für Außenwohnbereiche als hinnehmbar 
beurteilt worden, da dieser Wert die Schwelle markiere, bis zur unzumutbaren Störungen der 
Kommunikation und der Erholung nicht zu erwarten sind. Für Außenwohnbereiche, wie Balkone 
oder Loggien, sind Schallschutzmaßnahmen zu treffen, um den vorgenannten Beurteilungspegel 
einzuhalten. Die Planung sieht in entsprechenden Bereichen eine Verglasung der Außenwohnbe-
reiche vor, um so die notwendigen Pegelminderungen zu erreichen. Dies betrifft insbesondere die 
direkt an der Ostmerheimer Straße liegenden Fassaden im Osten, Norden und Westen. Durch

30 
 
 
entsprechende bauliche Maßnahmen (Verglasung) werden unzumutbare Störungen der Kommu-
nikation und Erholung vermieden und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse geschaffen.  
Hiervon ausgenommen sind Balkone und Loggien von durchgesteckten Wohnungen, wenn zu-
sätzlich auf der lärmabgewandten Seite ein Balkon oder eine Loggia errichtet wird. In Kombination 
mit einer entsprechenden Darstellung zu Lärmpegelbereichen und fensterunabhängigen Belüftun-
gen für Schlaf- und Kinderzimmer, sofern Fenster ausschließlich in Fassadenabschnitten liegen, 
die nachts mit Beurteilungspegeln oberhalb von 45 dB(A) beaufschlagt werden beziehungsweise 
für die ein maßgeblicher Außenlärmpegel von 58 dB(A) oder darüber ermittelt wurden, wird ein 
wirksamer Lärmschutz im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erzielt.  
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn im bau-
ordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung ein niedrigerer 
Lärmpegelbereich oder ein niedrigerer maßgeblicher Außenlärmpegel an den Außenbauteilen von 
schutzbedürftigen Räumen nachgewiesen wird. 
6.8 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
 
6.8.1 Dachform/Dachaufbauten 
Im Plangebiet sind ausschließlich Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis zu einer Dachnei-
gung von maximal 5 Grad zulässig. Dieses Gestaltungsmerkmal sichert die Umsetzung des städ-
tebaulichen Entwurfs und gewährleistet das Einfügen in die umgebende Bebauung. Weiterhin 
werden damit auch die zu begrünenden Flächen vorgehalten, was bereits aus Gründen des  
Klimaschutzes sinnvoll ist. 
Die Ausbildung eines Flachdaches begünstigt somit die geplante extensive Dachbegrünung ein-
schließlich der Nutzung von Photovoltaikanlagen. 
Überschreiten Dachaufbauten wie zum Beispiel Antennen, Lüftungs- und Kühlanlagen, Satelliten-
schüsseln oder Sicherungssysteme für Wartungsarbeiten die festgesetzte Gebäudehöhe, sind 
diese Dachaufbauten mit umlaufenden, senkrechten Sichtschutzelementen bis zu einer Höhe von 
2,0 m zu versehen. Hiervon ausgenommen sind solarenergetische Anlagen, Belichtungselemente 
sowie der Mobilfunkmast, auf der mit sieben Vollgeschossen festgesetzten überbaubaren Grund-
stücksfläche. Durch die benannten Maßnahmen wird das straßenseitige Erscheinungsbild  
gesichert sowie die Wahrnehmung von technischen Aufbauten gemindert.  
6.8.2 Einfriedungen 
Grundstückseinfriedungen im Vorgartenbereich sind ausschließlich als standortgerechte Hecken 
sowie als Draht- und Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken bis zu einer Höhe von jeweils bis 
zu 1,2 m über der Geländeoberfläche gemäß § 2 Abs. 4 BauO NRW 2018 zulässig. Bei Kinder-
gärten oder Kindertageseinrichtungen sind höhere Einfriedungen als standortgerechte Hecken  
sowie als Draht- und Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken zulässig. Um hier einen stärke-
ren Schutz gegen Einsichtnahme zu ermöglichen, sind Einfriedungen von bis zu 2,0 m zulässig. 
Diese Festsetzungen erfolgen ebenfalls aus gestalterischen Gründen. Durch die Festsetzung der 
Heckenpflanzungen werden das straßenseitige Erscheinungsbild sowie eine Privatheit der Vor-
gartenbereiche gesichert. 
 
6.8.3 Mobilfunkanlagen 
Parabolantennen für den Satellitenrundfunkempfang sind nur auf den Dachflächen des obersten 
Geschosses zulässig, sodass das straßenseitige Erscheinungsbild nicht durch entsprechende 
technische Anlagen gestört wird.

31 
 
 
6.8.4 Nebenanlagen 
Abstellplätze für Müllsammelbehälter sind nur zulässig, wenn diese in Gestalt von Müllboxen oder 
durch standortgerechte Pflanzen eingehaust werden. Alternativ sind die entsprechenden Müllsam-
melbehälter als Unterflurcontainer im festgesetzten Bereich auszuführen. Die Festsetzung dient 
vorrangig der Sicherung der qualitativen Freiräume.  
6.8.5 Befestigung von Wegen und Feuerwehrbewegungsflächen 
Unter Berücksichtigung des mit der Planung zusammenhängenden Versieglungsgrad sowie zur 
Verbesserung einer möglichen Versickerung ist festgesetzt, dass die Befestigung der Hauszu- 
wegungen, auch innerhalb der privaten Grünflächen, sowie Bewegungsflächen für die Feuerwehr 
teilversiegelt in Form von Rasengittersteinen anzulegen beziehungsweise auszuführen sind. 
 
 
7 Umweltbelange 
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB kann auf eine formale Umwelt-
prüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB verzichtet werden. 
Die betroffenen Umweltbelange sind gleichwohl zu ermitteln und in die Abwägung einzustellen. 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO im Geltungsbereich des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplanes bleibt unter dem maßgeblichen Schwellenwert von 20.000 m² des 
§ 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. 
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB wird auf eine formale Umwelt-
prüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB verzichtet. Ein Aus-
gleich im Sinne der Eingriffsregelung ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB nicht erforderlich, da 
Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bauungsplans im beschleunigten Verfahren, zu erwar-
ten sind, im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt 
oder als zulässig zu bewerten sind. Die Notwendigkeit, die von der Planung berührten Belange 
einschließlich der Umweltbelange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB nach allgemeinen Grundsätzen 
zu ermitteln und sachgerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen, bleibt hiervon unbe-
rührt. 
 
7.1 Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Tiere 
Im Frühjahr 2021 wurden durch das Kölner Büro für Faunistik (ASP II 2022) faunistische Erhebun-
gen zur Untersuchung der Lebensraumsituation der prüfrelevanten Arten im Wirkungsbereich des 
Vorhabens durchgeführt. Die Ergebnisse sind in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt.  
Zur Erfassung der wildlebenden Vogelarten erfolgte eine Brutvogelkartierung im Zeitraum April  
bis Juni 2021 mit insgesamt 4 Begehungen. Die Untersuchung der Fledermäuse erfolgte mit  
Detektorbegehungen im Juli 2021. Erfassungen weiterer Artengruppen wurden nicht durchgeführt. 
Für planungsrelevante Arten der Reptilien, Amphibien, Schmetterlinge und Libellen sowie die  
planungsrelevante Säugetierart Haselmaus konnten Vorkommen im Untersuchungsgebiet auf-
grund der Lebensraumsituation von vorneherein ausgeschlossen werden.

32 
 
 
Tabelle 1: Kartierte Tierarten 
Es bedeuten: + = planungsrelevant und – = besonders geschützte Arten, FFH = Art des Anhangs der Flora 
Fauna Habitat Richtlinie (VS-RL = Vogelarten), RL = Rote Liste NRW (Niederrheinische Bucht): 2 = stark 
gefährdet, 3 = gefährdet, V = Vorwarnliste, n. b. = nicht benannt, IV = Art des Anhangs der FFH-Richtlinie 
(Anlage IV). Die Bewertung der Tierarten erfolgt gemäß Fachinformationssystem Geschützte Arten in NRW 
des Landesamtes für Natur, Umwelt- und Verbraucherschutz NRW. 
Vogelarten 
Art Status planungsrelevant FFH/ VS-
RL 
RL 
Amsel Brutverdacht -   
Blaumeise Brutvogel -   
Buchfink Brutverdacht -   
Elster Nahrungsgast -   
Heckenbraunelle Brutverdacht -   
Kohlmeise Brutvogel -   
Mauersegler überfliegend -  V 
Mönchsgrasmücke Brutverdacht -   
Ringeltaube Nahrungsgast -   
Rotkehlchen Brutverdacht -   
Zaunkönig Brutvogel -   
Säugetiere 
Art Status planungsrelevant FFH RL 
Zwergfledermaus Nahrungsgast + Anh. IV  
Im Vorhabenbereich selber und seinem direkten Umfeld konnten insgesamt 11 Vogelarten nach-
gewiesen werden. Für acht dieser Arten liegt ein Brutnachweis oder Brutverdacht in der näheren 
Umgebung des Vorhabenbereiches vor. Im Eingriffsbereich selbst wurden nur Nahrungsgäste  
erfasst. Der im Kölner Stadtgebiet planungsrelevante Mauersegler wurde ausschließlich überflie-
gend beobachtet. Eine Nutzung der Bestandsgebäude konnte auch bei einer abendlichen Bege-
hung nicht nachgewiesen werden. 
Im Rahmen der durchgeführten avifaunistischen Untersuchungen konnte auch abschließend  
geklärt werden, dass die in dem 2016 erstellten Fachbeitrag zur Artenschutzprüfung (Büro Raskin 
Umweltplanung und Umweltbelange GbR) nicht ausgeschlossenen Arten Nachtigall und Klein-
specht im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nicht vorzufinden sind. Es fehlt 
für diese Arten auch an einer entsprechenden Habitatausstattung (Lebensraum).  
Die Zwergfledermaus konnte im Rahmen der gezielten Bestandsaufnahme im Bereich der Vorha-
benfläche als Nahrungsgast im Bereich der Ostmerheimer Straße im Juli 2021 nachgewiesen 
werden. Eine Quartiernutzung des rückzubauenden Gebäudes konnte nicht beobachtet werden. 
Diese kann jedoch nicht vollständig ausgeschlossen werden, da an dem zurückzubauenden  
Gebäude im Dachbereich an mehreren Stellen Möglichkeiten für Einzelquartiere bestehen. Bei 
der abendlichen Ausflugkontrolle konnten zwei bis drei Einzeltiere von Westen kommend in den 
Bereich der Ostmerheimer Straße fliegend beobachtet werden. 
Im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung wurde auch eine mögliche Gefährdung in Bezug 
auf Vogelschlag betrachtet. Die Transparenz von Glasflächen kann dazu führen, dass Vögel die 
hinter dem Glas liegenden Bereiche als Lebensraum wahrnehmen und diese direkt ansteuern

33 
 
 
wollen. Je großflächiger und je transparenter eine Glasfläche ist, desto höher ist das Risiko einer 
Kollision. Spiegelnde Flächen können einen ähnlichen Effekt hervorrufen wie transparente, wenn 
die Spiegelung für Vögel attraktive Lebensräume vortäuscht. Hier spielen das Maß der Spiege-
lung, die Beleuchtung, das Gebäudeinnere und die Umgebung eine Rolle. Insbesondere sich 
spiegelnde Bäume oder Gebüsche werden von Vögeln direkt angesteuert und führen daher zu  
einem erhöhten Kollisionsrisiko. Die Gestaltung des Vorhabens zeigt jedoch auf, dass ein erhöh-
tes Risiko beziehungsweise eine signifikante Erhöhung der Gefährdung von Vögeln durch Schei-
benanflug ausgeschlossen werden kann, da auf großflächige sowie transparente Glasflächen im 
Rahmen der Hochbauplanung verzichtet wird.  
Um Beeinträchtigungen bei Umsetzung der Planung auf die Fauna zu verringern beziehungs-
weise vollständig zu vermeiden und das Auslösen artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände  
zu verhindern, sind folgende Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen aufgenommen worden: 
• Bauzeitenregelung 
Zeitliche Begrenzung der Rodung von Gehölzen. 
Die Maßnahmen zur Beseitigung der Gehölze müssen außerhalb der Brut- und Aufzucht-
zeit wildlebender Vogelarten stattfinden. Dies ist der Zeitraum für Revierbesetzung, Balz 
und Brut bis zum Ausfliegen der Jungtiere. Die Rodungsarbeiten sind außerhalb des Zeit-
raumes 1. März bis 30. September durchzuführen. 
 
Zeitliche Begrenzung für den Rückbau der Gebäude (Gebäudehülle) 
Die Maßnahmen zum Rückbau der Gebäude (insb. Gebäudehülle) müssen außerhalb der 
Aktivitätszeit der Fledermäuse stattfinden. Rückbauarbeiten im Bereich des Dachs bezie-
hungsweise der Gebäudehülle sind somit im Zeitraum 1. November bis 28.Februar durch-
zuführen. 
 
Durch die zeitliche Begrenzung der Rodung und der Rückbauarbeiten wird somit vermie-
den, dass der Verbotsbestand des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG für wildlebende Vogelarten 
oder für quartiernutzende Fledermäuse eintritt. 
 
• Ökologische Baubegleitung. 
Falls Rodungsarbeiten innerhalb der Brutzeit der Vögel oder Rückbauarbeiten im Bereich 
des Dachs beziehungsweise Gebäudehülle während der Aktivitätszeit der Fledermäuse 
nicht zu vermeiden sind, ist durch vorgezogene Kontrollen beziehungsweise eine ökologi-
sche Baubegleitung und gegebenenfalls zu ergreifende Schutzmaßnahmen sicherzustel-
len, dass es nicht zu einer Gefährdung von Individuen kommt. 
Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen für eine dauerhafte ökologische Funktion (CEF-Maßnahme) 
Die oben genannten Maßnahmen dienen vor allem dazu, die unmittelbare Gefährdung von Indivi-
duen und ihren Entwicklungsstadien sowie Nestern (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG) zu vermeiden. 
Laut der im Frühjahr 2021 durchgeführten Erfassung der wildlebenden Vogelarten sind keine  
weiteren Beeinträchtigungen planungsrelevanter Arten, wie der Verlust von Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten zu erwarten. Es sind daher für diese Artengruppe keine vorgezogenen Ausgleichs-
maßnahmen erforderlich. Im Hinblick auf die Zwergfledermaus kann jedoch die Nutzung einzelner 
Quartiere am zurückzubauenden Gebäude nicht mit absoluter Sicherheit ausgeschlossen werden. 
Derartige Quartiermöglichkeiten bieten sich an 3 bis 4 Stellen im Dachbereich. Gemäß Vorgaben 
der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln sind somit Ersatzmaßnahmen im Verhältnis 5 zu 
1 durchzuführen. Der Verlust von 4 Quartiermöglichkeiten am Gebäude ist somit durch die Instal-
lation von 20 Fledermauskästen zu kompensieren.

34 
 
 
Zur Sicherstellung des Quartierangebots für die Zwergfledermaus werden insgesamt 20 Fleder-
mausspaltenkästen installiert. Die Kompensationsmaßnahmen sind in der näheren Umgebung der 
Vorhabenfläche wie zum Beispiel im Bereich der Gehölze auf den Grünflächen oder an den wei-
terhin bestehenden Gebäuden beziehungsweise dem neuen Gebäude, zu realisieren.  
Geeignete Flachkästen sind zum Beispiel der Typ FSPK (Bäume oder Fassade) oder FWQ-M 
(Fassade) der Firma Hasselfeldt. 
Durch das Angebot mehrerer Ersatzquartiere kann bei der betroffenen Zwergfledermaus von  
einer Akzeptanz der angebotenen Strukturen nach kurzer Zeit ausgegangen werden. Für die im 
Hinblick auf ihre Nahrungshabitate sehr flexible Zwergfledermaus ist davon auszugehen, dass 
ausreichend Nahrungsräume im Umfeld der Quartierstandorte verfügbar sind. 
Unter Berücksichtigung der dargestellten Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaß-
nahmen treten keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 
BNatSchG ein, weshalb die Umsetzung des vorhabengezogenen Bebauungsplanes aus arten-
schutzrechtlicher Sicht als zulässig einzustufen ist. 
Pflanzen 
Die nachfolgende Beschreibung bezieht sich auf die Bestandserfassung zur Baumkartierung des 
Kölner Büros für Faunistik (13.06.2022) sowie das Freianlagenkonzept von KRAFT.RAUM. 
Der Baumbestand im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes besteht aus  
20 Bäumen. Ein Großteil der Flächen ist bereits durch die realisierten Bauabschnitte 1 und 2 
durch Verkehrsflächen und Bebauung versiegelt, weshalb Biotope im Geltungsbereich des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes auch nicht vorhanden sind. Vorrangig befinden sich die Bäume 
auf dem derzeit begrünten nördlichen Flurstück Nr. 5770 des ehemaligen Schwesternwohnheims. 
Der Baumbestand besteht aus vier Birken, drei Hainbuchen, drei Eichen, zwei Trompetenbäumen, 
einer Kiefer, einem Ginko, einer Trauben-Kirsche, einer Baum-Hasel, einer Douglasie, einer Lär-
che, einer Rotbuche und einem Spitzahorn. 
Die Umsetzung der Planung führt zu einem teilweisen Verlust der bestehenden Vegetationsstruk-
turen. Im Rahmen der Planung kommt es zu einer Fällung von insgesamt zehn Bäumen, wovon 
insgesamt acht Bäume unter den Schutz der Baumschutzsatzung der Stadt Köln fallen und er-
satzpflichtig sind. 
Durch die Pflanzung von sechs neuen Bäumen im Plangebiet wird der Verlust in Teilen berück-
sichtigt. Diese Bäume sind als Einzelbäume mit einem Stammumfang 18-20 cm zu pflanzen und 
sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt. Die in der Planzeichnung festgesetzten 
Baumstandorte können um bis zu 5,0 Meter zum festgelegten Standort abweichen. 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt für die verbleibenden zehn Bäume auch deren Er-
halt fest, wovon neun unter die Baumschutzsatzung der Stadt Köln fallen.  
Darüber hinaus wird eine Fassadenbegrünung im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungs-
planes realisiert. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit einer Fassadenbegrünung  
gekennzeichneten Bereiche sind entsprechend zu begrünen. Die gekennzeichneten Bereiche  
berücksichtigen entsprechende Witterungsbedingungen (Sonnenverlauf) sowie die Ausbildung 
der geplanten Balkone und Erker. Durch die Festsetzung von Fassadenbegrünungen wird zusätz-
lich auch eine vertikale Begrünung des Plangebietes sichergestellt. 
Grundstückflächen sind gärtnerisch zu gestalten und mit Gräsern, Stauden und/oder Sträuchern 
dauerhaft zu begrünen, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen  
Nebenanlagen überbaut werden. 
Neben den Festsetzungen zur Fassadenbegrünung, der Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern 
und Hecken beinhaltet der vorhabenbezogene Bebauungsplan auch Festsetzungen zur Begrü-
nung der unterirdischen Gebäudeteile (Tiefgarage) sowie zur extensiven Dachbegrünung der 
Flachdächer der Wohngebäude. Insgesamt führen die grünordnerischen Festsetzungen und die 
Gestaltungsmaßnahmen zu einer erhöhten Begrünung des Plangebietes.

35 
 
 
Das Plangebiet bleibt bei Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes weiterhin ein 
urbaner und durch mehrgeschossige Bebauung geprägter Bereich, in dem das Schutzgut Pflanze 
nur eine untergeordnete Rolle einnimmt. Die geplanten Festsetzungen und gestalterischen Maß-
nahmen zur Schaffung einer strukturierten Durchgrünung im Plangebiet sind insgesamt positiv zu 
bewerten. Es werden mindestens sechs Bäume neu gepflanzt, die den Verlust der zu fällenden 
Bäume abfangen. Im Vergleich zum Bestand wird der Anteil von Vegetationsflächen abnehmen. 
Durch die Begrünungen der Gemeinschaftstiefgarage werden weitere Vegetationsflächen ge-
schaffen, sodass nach Durchführung der Planung circa 27 % des allgemeinen Wohngebietes be-
grünt sein werden. Davon werden circa 19 % Vegetationsfläche einen Anschluss an den gewach-
senen Boden haben.   
Im Vergleich zum Bestand erhöht sich der Versieglungsgrad des Plangebietes. Zusätzlich sieht 
das Planungskonzept daher eine extensive Dachbegrünung in unterschiedlichen Bereichen vor. 
Unter dem Aspekt, dass der Anteil der versiegelten Flächen im Plangebiet ansteigt, gleichzeitig 
aber auch strukturiertere Gehölzpflanzungen entstehen, werden die Auswirkungen des Planvor-
habens auf das Schutzgut Pflanze abgemildert und sind damit als nicht erheblich zu bewerten. 
7.2 Boden und Flächen 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Boden 
Im Rahmen einer ersten Baugrunderkundung für den Bereich der Kindertageseinrichtung und des 
Personalwohngebäudes gemäß Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) 
durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker (2015) wurden insgesamt acht Kleinramm-
bohrungen bis in eine Tiefe von jeweils 7,0 Meter niedergebracht. Aus den Kleinrammbohrungen 
wurden schichtenweise Bodenproben entnommen. Zur Erkundung der Lagerungsdichte der im 
Untergrund anstehenden Böden wurden sieben mittelschwere Rammsondierungen bis in eine 
Tiefe von 6,5 Meter bis 7,0 Meter durchgeführt. Im Zusammenhang mit der Errichtung des 2. Bau-
abschnittes wurden unter Berücksichtigung der 2015 durchgeführten Bohrungen und Rammson-
dierungen, ebenfalls durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker (2019), weiterführende 
Untersuchungen durchgeführt. Hierbei wurden insgesamt fünf Kleinrammbohrungen und vier mit-
telschwere Rammsondierungen vorgenommen. Der dabei erkundete Untergrund weist folgenden 
Schichtaufbau auf: 
 
Schicht I – Schluff, zum Teil feinsandig:  
Diese schluffigen Böden wurden in mehreren Bereichen als oberstes Schichtglied beziehungs-
weise im Bereich unterhalb der Auffüllungsböden bis in eine Tiefe von 1,4 Meter angetroffen. Bei 
diesen Böden handelt es sich um die Hochflutablagerungen des Rheins. Sie weisen eine weiche 
bis zum Teil feste Konsistenz auf und sind sehr locker bis locker gelagert. 
Schicht II – Fein- Mittelsand, schluffig:  
Diese schluffigen Mittelsande wurden in Teilbereichen unmittelbar unterhalb des Mutterbodens 
beziehungsweise unterhalb der schluffigen Böden der Schicht I angetroffen. Die mittelschweren 
Rammsondierungen zeigen eine relativ inhomogene, sehr lockere bis zum Teil mitteldichte Lage-
rung dieser Sande. Im Mittel ist für diese Sande von einer lockeren bis mitteldichten Lagerung 
auszugehen. 
Schicht III – Sand, kiesig und Kiessand:  
Hierbei handelt es sich um die Ablagerungen der Niederterrasse des Rheins. Diese Böden wur-
den im Bereich aller Bohrungen bis zur Endteufe der Bohrungen als unterstes Schichtglied festge-
stellt. Die kiesigen Sande und Kiessande sind weitestgehend mitteldicht bis dicht, stellenweise  
sogar sehr dicht gelagert.

36 
 
 
Ein Vernässungs- beziehungsweise Durchfeuchtungshorizont als Hinweis auf Schichten- und/o-
der Grundwasser wurde lediglich in einem Teilbereich beobachtet. Hierbei handelt es sich augen-
scheinlich um Schichtwasser. Ansonsten weisen die Böden im Untergrund weitestgehend eine 
natürliche Bodenfeuchte und nur stellenweise eine leichte Durchfeuchtung auf. 
Im Rahmen der Geländearbeiten wurden im Untergrund des Grundstückes im Bereich einer Boh-
rung Auffüllungsböden angetroffen, die im Rahmen des Bauvorhabens ausgehoben und abgefah-
ren werden müssen. Die gefundenen Proben wurden in einem akkreditierten Untersuchungslabor 
analysiert. Die Untersuchungsergebnisse zeigen auf, dass die Auffüllungen im Rahmen der Bau-
maßnahme für den Bauabschnitt 3 einer Verwertung zugeführt werden können, die sich vorzugs-
weise in einem relativ eng begrenzten Bereich im Umfeld der Altbebauung bewegt. Gegebenen-
falls sollte dieser Bereich vor der Durchführung von Aushubarbeiten weiter eingegrenzt werden, 
um eine genauere Massenschätzung durchführen zu können. 
Insgesamt sind die Auswirkungen des Planvorhabens auf das Schutzgut Boden als nicht erheb-
lich zu bewerten beziehungsweise einzustufen. 
Fläche 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst (inklusive öffentlicher 
Verkehrsflächen) circa 8.350 m². Das Plangebiet ist unter anderem durch die bereits in der  
Abgrenzung des Plangebietes erläuterten rechtskräftigen Bebauungspläne als Fläche für den  
Gemeindebedarf beziehungsweise in Teilen als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. 
Die bestehenden Bebauungspläne geben für das vorliegende Plangebiet keine Grundflächen- 
zahl an. Die geplante Bebauung wird über das gesamte allgemeine Wohngebiet eine Über- und 
Unterbauung von 47 % beziehungsweise 82 % vorsehen. Die Grundflächenzahl (GRZ) ist jedoch 
in Bezug auf einzelne Flurstücke (vergleiche Punkt 6.2.1) abweichend mit 0,6 beziehungsweise 
0,9 festgesetzt. 
Mit der Umnutzung des Plangebietes wird sich der Versiegelungsgrad gegenüber der Bestands-
nutzung erhöhen. Dies begründet sich darin, dass der nördliche Teil des Geltungsbereiches im 
Bestand nur eine geringe Bebauung aufwies. 
Mit Durchführung der Planung wird das Plangebiet zu circa 82 % (inklusive unterbaute Fläche 
durch die Gemeinschaftstiefgarage) versiegelt sein. Die Gebäude inklusive Balkone und Terras-
sen nehmen dabei circa 47 % der versiegelten Flächen ein. Von den 82 % versiegelten Flächen 
sind circa 29 % teilversiegelte Flächen, die sich aus der Unterbauung mit der Gemeinschaftstief-
garage mit überliegenden Spielflächen, wassergebundener Wegedecke, Schotterasen und  
Rasenstegplatten ergeben. Die unversiegelten Bereiche in Form von Vegetationsflächen mit  
Bodenanschluss nehmen im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes circa 18 % 
der Fläche ein.  
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes wird der Begrünungsgrad circa 49 % betragen (Vegeta-
tionsflächen inklusive extensiver Dachbegrünung). Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplanes führt zu einer Inanspruchnahme der Fläche als allgemeines Wohngebiet von 
circa 0,74 ha. 
Mit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird der Versiegelungsgrad im 
Plangebiet gegenüber der Bestandnutzung erhöht. 
 
7.3 Grundwasser, Oberflächenwasser und Versickerung 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Grundwasser 
Die Informationen über die zu erwartenden Grundwasserstände und -schwankungen basieren auf 
den Daten des Ministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucher-
schutz des Landes Nordrhein-Westfalen. Zur Beurteilung wurde eine circa 550 Meter nördlich des

37 
 
 
Bauvorhabens gelegene Grundwassermessstelle (Messstellnummer: LGD-Nr.: 07019917; LDG K-
Merheim 3/92) herangezogen. Die vergleichbaren geologischen Verhältnisse und der geringe 
Querabstand von Untersuchungsstelle und Plangebiet lassen eine Übertragung auf das Baufeld 
zu. Im Winter 2003 wurde an der vorher genannten Messstelle ein höchster Grundwasserstand 
von 41,17 m NN (Normalnull) gemessen. 
Bei hohen Grundwasserständen wäre daher bei einer mittleren Geländehöhe von Grundwasser-
flurabständen von knapp 9,0 m auszugehen, sodass bei einer Gründungssohle auf 47,05 m NN 
bis 47,37 m NN nicht von einer Beeinflussung des Bauvorhabens durch Grundwasser auszuge-
hen ist. 
Das Auftreten von Schichtenwasser kann jedoch aufgrund der bindigen Ausbildung der Böden der 
Schicht I nicht ausgeschlossen werden. 
Wegen des großen Abstandes zum Grundwasser sowie einer Aushebung der benannten Auffüll-
materialien ist eine Gefährdung des Schutzgutes Grundwasser im Bereich des Plangebietes aus-
geschlossen. 
Zudem befindet sich das Plangebiet außerhalb bestehender oder geplanter Wasserschutzzonen. 
Oberflächenwasser 
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
Versickerung 
Gemäß § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und § 44 Landeswassergesetzes (LWG) in 
Verbindung mit § 51a LWG ist das Niederschlagswasser für Neubebauungen nach Möglichkeit 
vor Ort zu versickern. 
Für das Plangebiet des Vorhaben- und Erschließungsplanes wird das unbelastete Niederschlags-
wasser von den Dachflächen, Terrassen und Gartenanlagen der Versickerung über insgesamt 
drei Blockspeicherrigolen zugeführt. Das Niederschlagwasser auf den Flächen der Tiefgaragenzu-
fahrt, der Müllaufstellflächen und der Car-Sharing-Parkplätze wird aufgrund der zu erwartenden 
Verschmutzung in den öffentlichen Kanal eingeleitet werden.  
Hierfür wurde durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker eine Versickerungsuntersu-
chung (Stand Januar 2022) durchgeführt. Im Rahmen der Untersuchung wurden insgesamt vier 
Kleinrammbohrungen durchgeführt. Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen auf, dass der auf 
dem Grundstück des Vorhaben- und Erschließungsplanes anstehende Boden (unterhalb der Auf-
füllungen und Schluffschicht) sowie der Grundwasserflurabstand eine Regenwasserversickerung 
prinzipiell zulassen.  
Es werden möglichst große Teile des Niederschlagwassers einer Versickerung zugeführt. Auf-
grund der beengten Platzverhältnisse durch die Größe des geplanten Baukörpers, der Ausmaße 
der geplanten Gemeinschaftstiefgarage sowie des Niederschlagswasserkanals auf der westlichen 
Grundstückseite besteht lediglich die Möglichkeit einer unterirdischen Versickerung durch Block-
speicherrigolen.  
Die Blockspeicherrigole 1 wird in 2 Rigolen aufgeteilt und auf der westlichen Seite angeordnet. 
Die Anordnung von 2 Rigolen auf der westlichen Seite dient dazu, um das eventuelle Fällen von 
Bäumen zu verhindern. Die Blockspeicherrigole 2 wird auf der östlichen Seite (Vorgartenbereich) 
angeordnet.  
Sollte die versickerungsfähige Schicht an der jeweiligen Stelle tiefer liegen, wird ein Bodenaus-
tausch vorgenommen. Zudem ist die Sohle der Rigolen mindestens 0,5 m tief in die versicke-
rungsfähige Schicht einzubinden. Sofern unerwarteterweise Altlasten im Bereich der Rigolen vor-
gefunden werden, werden diese durch einen Bodenaustausch entfernt.

38 
 
 
7.4 Luft und Klima 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Luftschadstoffe – Emissionen, auch Treibhausgase und Immissionen 
Das Plangebiet ist in seiner bisherigen Nutzung als Fläche für den Gemeinbedarf mit einer Wohn-
nutzung sowie einer Kindertageseinrichtung nur gering vorbelastet. Genaue Kennwerte zu den 
nutzungsbedingten Emissionen und den Immissionen im Plangebiet liegen nicht vor.  
Im Zuge des Planverfahrens wurde im September 2022 durch das Büro PTV Transport Consult 
GmbH ein Verkehrsgutachten erstellt. Das Gutachten betrachtet neben der Bestandsanalyse, 
dem Prognosezustand sowie insgesamt zwei Planfällen, auch die geplante Gemeinschaftstiefga-
rage sowie die Auswirkungen des Bauvorhabens in Form eines Leistungsnachweises für insge-
samt drei Knotenpunkte.  
Grundlage der prognostizierten Verkehrserzeugung für die Bauabschnitte 1 bis 3 sind die unter 
Punkt 6.4.1 – Verkehrsbelastung benannten Nutzungskonzepte. Die Verkehrserzeugung bezieht 
sich auf die Bauabschnitte 2 und 3, da die sechs-gruppige Kindertageseinrichtung bereits reali-
siert und die Nutzung aufgenommen wurde. Die hiermit verbundenen Verkehre wurden in den  
Erhebungsdaten bereits berücksichtigt. Auch die Wohnbebauung entlang des Arnikaweges (VEP 
Nr. 74455/03) wurde mittlerweile fertiggestellt und ist somit in den Erhebungsdaten enthalten. 
Die Berechnungsergebnisse zeigen für die beiden Bauabschnitte insgesamt 244 Kfz-Fahrten je 
Werktag für die geplante Wohnnutzung auf. Von den 244 Kfz-Fahrten sind 122 Kfz-Fahrten dem 
Quellverkehr und 122 Kfz-Fahrten den Zielverkehr zuzuordnen. Die höchste stündliche Verkehrs-
belastung ergibt sich dabei bei den morgendlichen und abendlichen Spitzenverkehren. In dem  
genannten morgendlichen Spitzenverkehr liegt der Zielverkehr bei 2 Kfz-Fahrten je Stunde und 
bei 18 Kfz-Fahrten im Quellverkehr. Am Abend verzeichnet der Zielverkehr 15 Kfz-Fahrten und 
der Quellverkehr 7 Kfz-Fahrten. Auch die marginale Erhöhung der Verkehrserzeugung im Zusam-
menhang mit der einschränkenden Nutzungsfestsetzung wurde gutachterlich untersucht. Insge-
samt ist die Kfz-Mehrbelastung (auch nach der Nutzungsänderung) als gering einzustufen.  
Auf Grundlage des erarbeiteten Verkehrsgutachtens wurde durch das Büro Peutz Consult GmbH 
eine lufthygienische Untersuchung "Luftschadstoffuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan Nr. 73456/02 Ostmerheimer Straße 214 in Köln Merheim", Stand September 2022, mit 
Luftschadstoffausbreitungsberechnung für die kritischen Luftschadstoffe Stickstoffdioxid (No2) und 
Feinstaub (PM10 und PM2,5) durchgeführt. 
Die Kfz-bedingten Emissionen wurden auf Grundlage des Handbuches für Emissionsfaktoren  
berechnet. Die Hintergrundbelastung im Plangebiet wurde anhand von Messwerten umliegender 
Hintergrundmessstationen ermittelt. Die berechneten Immissionen wurden mit den Grenzwerten 
der 39. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes / Verordnung über 
Luftqualitätsstandards und Emissionshöchstmengen (39. BImSchV) verglichen und bewertet. 
Die Konzentration weiterer Luftverunreinigungen aus dem Verkehrsbereich, wie zum Beispiel 
Benzol, Blei, Schwefeldioxid und Kohlenmonoxid liegen heute aufgrund der bereits ergriffenen 
Luftreinhaltemaßnahmen (erweiterte Kölner Umweltzone) auch an höchst belasteten "Hot Spots" 
deutlich unterhalb gesundheitsbezogener Grenz- und Richtwerte. Diese wurden daher im Rah-
men der Untersuchung nicht betrachtet. 
Als Prognosejahr wurde das Jahr 2025 als frühestmöglicher Realisierungszeitpunkt betrachtet. 
Die Emissionsfaktoren für das Prognosejahr 2025 sowie die großräumige Hintergrundbelastung 
wurden im Rahmen von zwei Untersuchungen mit unterschiedlichen Parametern betrachtet: 
Nullfall  
- Derzeitige Bebauungssituation zuzüglich der vollständigen Umsetzung des benachbarten, 
rechtskräftigen Bebauungsplanes Nummer 74455/02 "Ostmerheimer Straße". 
- Verkehrsmengen des Szenarios "Analyse (plausibilisiert)" gemäß Verkehrsgutachten

39 
 
 
Planfall 
- Bebauungssituation wie im Nullfall zuzüglich der vollständigen Umsetzung des 3. Bauab-
schnittes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes  
- Verkehrsmengen des Szenarios "Prognose" gemäß Verkehrsgutachten. 
Die Ergebnisse der Ausbreitungsberechnungen für den Nullfall zeigen, dass die untersuchten 
Grenzwerte der 39. BImSchV (Jahresmittelwert NO2, PM10 und PM2,5 sowie Kurzzeitgrenzwerte 
NO2 und PM10) im gesamten Untersuchungsgebiet eingehalten werden. 
Die höchsten Immissionsbelastungen an Gebäuden treten im Nullfall am nordöstlich des Plange-
bietes gelegenen großflächigen Einzelhandel im Bereich der Zufahrtsrampe zum Kundenparkplatz 
auf sowie im Bereich des Kieskaulerwegs. Dies ist auf die relativ hohe Verkehrsbelastung in Kom-
bination mit dichter umgebender Bebauung und des in Teilen engen Straßenquerschnitts zurück-
zuführen. 
Mit Umsetzung des Planvorhabens kommt es zu einer Änderung der Belüftungsverhältnisse sowie 
in Teilen zu einer Erhöhung der Verkehrsmengen auf den umliegenden Straßen und hiermit der 
freigesetzten Luftschadstoff-Emissionsmengen. Entlang des südöstlich des Kreisverkehrs gelege-
nen Arms der Ostmerheimer Straße sowie am großflächigen Einzelhandel nimmt die Belastung 
leicht zu. Durch die steigenden Verkehrsmengen nimmt die Belastung ebenfalls entlang der Olpe-
ner Straße sowie des Kieskaulswegs leicht zu. Die in der 39. BImSchV definierten Grenzwerte 
werden allerdings auch nach der Realisierung des Vorhabens im gesamten Plangebiet eingehal-
ten. 
Für das Planvorhaben wurde ein Mobilitätskonzept durch Büro PTV Transport Consult GmbH aus-
gearbeitet, welches neben den klassischen Maßnahmen wie geeignete Fahrradnutzungs- und -
abstellmöglichkeiten sowie die Vorrüstung von E-Ladestationen für PKW-Stellplätze auch die Her-
richtung einer Car-Sharing-Station vorsieht.  
Durch eine künftig erhöhte Fahrradnutzung der Bewohnerinnen und Bewohner (vorwiegend  
Studierende) kann der verkehrsbedingte Emissionsausstoß im Plangebiet zusätzlich verringert 
werden. Die fußläufige Erreichbarkeit des öffentlichen Personennahverkehrs über die Bushalte-
stelle „Ostmerheimer Straße“ der Buslinien 157 und 158 (Anbindung an den Campus der Universi-
tät und der Fachhochschule Köln) schafft weitere Anreize für die Bewohnerinnen und Bewohner, 
um künftig auf das Auto zu verzichten und den verkehrsbedingten Emissionsausstoß im Plange-
biet durch den Individualverkehr zu verringern.  
Das Plangebiet liegt innerhalb der erweiterten Grünen Umweltzone, die im Luftreinhalteplan von 
2019 der Bezirksregierung Köln für das Stadtgebiet Köln ausgewiesen wird. Ziel der Ausweisung 
ist eine Feinstaubreduzierung und Minderung der Stickstoffdioxidbelastung (Hintergrundbelas-
tung) in den betroffenen Stadtteilen. Die Zone darf nur von PKW mit geringem Feinstaubausstoß 
(grüne Plakette) befahren werden. Darüber hinaus sind im Luftreinhalteplan der Stadt Köln  
(2. Fortschreibung 2019; Kapitel 5-7) diverse Maßnahmen aufgeführt, die geeignet sein können, 
die lokale Luftschadstoff-Immissionssituation im Rahmen der Luftreinhalteplanung zu mindern be-
ziehungsweise zu verbessern.  
Hinsichtlich des Schutzgutes Luft ist im Zuge der Realisierung der Wohnbebauung mit einer ge-
ringfügigen Zunahme der Luftschadstoffimmissionen aus dem Mehrverkehr zu rechnen. Die Ver-
wendung neuester Heiztechnik in Kombination mit einer wärmedämmenden extensiven Dachbe-
grünung wirken reduzierend auf die Emissionsentwicklung (CO
2 und NO2) im Plangebiet. Die  
Förderung umweltfreundlicher Fortbewegungsmittel sowie die Anreize zur Nutzung des ÖPNVs 
können hier zu Minderung von Luftschadstoffemissionen und -immissionen beitragen. Die vorge-
sehenen Begrünungsmaßnahmen im Plangebiet, wie die Festsetzungen zur Anpflanzung von 
Sträuchern und Bäumen, die Fassadenbegrünung, die Begrünung der Tiefgarage sowie die An-
lage von extensiven Dachbegrünungen, können zur Reduktion der allgemeinen Luftschadstoffbe-
lastung im Plangebiet beitragen und führen qualitativ zu einer Verbesserung der Luftqualität. In 
Abhängigkeit der ausgewählten Arten können Bäume und andere Formen von Grün durch ihre

40 
 
 
Filterwirkung Staub und gasförmige Luftverunreinigungen (Feinstaub, Stickoxide und flüchtige  
organische Stoffe) filtern.  
Insgesamt sind die Auswirkungen des Planvorhabens auf das Schutzgut Luft in Kombination mit 
den vorgesehenen Begrünungsmaßnahmen als nicht erheblich zu bewerten beziehungsweise 
einzustufen. 
Insgesamt wird sich für das Schutzgut Luft keine Verschlechterung hinsichtlich der bisherigen  
Nutzung des Plangebietes ergeben. 
Klima 
Großklimatisch ist das Plangebiet durch das subatlantisch-atlantische Klima geprägt. Die Winter 
sind relativ mild und die Sommer mäßig warm. Die mittlere Niederschlagsmenge liegt hier bei 
circa 800 mm bis 900 mm im Jahr. Die mittlere Jahrestemperatur beträgt 11,2 °C (LANUV -  
Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen (2020)). 
Gemäß der Planungshinweiskarte „zukünftige Wärmebelastung“ liegt das Plangebiet in einer  
lokalen Wärmeinsel. Aufgrund der geringfügigen Erhöhung der Baumasse im Bereich des Klini-
kums Merheim durch das Planvorhaben wird sich diese kaum stadtklimatisch auswirken. 
Die Festsetzungen zu Neupflanzungen von Bäumen, Fassadenbegrünungen, einer allgemeinen 
Begrünung sowie zur Begrünung der Tiefgarage und von extensiver Dachbegrünung schaffen li-
neares und punktuelles, aber auch flächiges Grün im Plangebiet, welches zukünftig die nächtliche 
Kaltluftproduktion erhöht und zur Abkühlung der lokalen Wohnbebauung beiträgt. Zudem ist die 
Rückhaltung von anfallendem Niederschlagswasser durch die Anlage von Grünflächen sowie der 
Dachbegrünung vorgesehen. Hiermit kann ein Teil der klimatischen Auswirkungen (sommerliche 
Überwärmung) innerhalb des Plangebietes gemindert werden.  
Innerhalb des Plangebiets sind folgende stadtklimatisch wirksame Vermeidungs- und Minderungs-
maßnahmen festgesetzt, welche auch im Rahmen des Hitzeaktionsplans der Stadt Köln 
benannt werden: 
• Anlage von extensiven Dachbegrünungen, 
• Begrünung der nicht überbauten Gemeinschaftstiefgaragenflächen, 
• Pflanzung von 6 Bäumen im Plangebiet, 
• Erhalt von 10 Bäumen im Plangebiet, 
• Begrünung nicht unter- und überbebauter Grundstücksflächen (Anlage von Gartenflächen) 
• Fassadenbegrünung in Teilbereichen. 
Der klimatische Ist-Zustand wird mit der Umsetzung des Bebauungsplanes insgesamt verschlech-
tert. Neben einer Zunahme der Flächenversieglung erhöht sich auch die Geschossfläche der Bau-
substanz, so dass der Luftaustausch weiter abnimmt und größere vertikale Flächen mit Erwär-
mungspotential geschaffen werden. Unter Berücksichtigung der zu erwartenden Klimawandelfol-
gen wird sich die lokale Erwärmung im Plangebiet verstärken. Im Zuge der Neubebauung wird 
aber auch die Durchgrünung des Plangebietes durch Baum- und Heckenpflanzungen und den ge-
planten Dachbegrünungen erhöht. Dies wirkt sich positiv auf die lokale Verdunstungsleistung von 
Boden und Pflanzen im Plangebiet aus, was sich wiederum positiv auf das lokale Kleinklima und 
die örtliche Kaltluftentstehung auswirkt und zur Minderung der klimatischen Belastung durch die 
Nachverdichtung im Plangebiet beiträgt.  
Unter Berücksichtigung der geringen Vorbelastung des Plangebietes und der klimarelevanten  
Planungsaspekte sind die Auswirkungen der Planung auf das Schutzgut Klima als geringfügig 
verschlechternd anzusehen. Eine erhebliche Veränderung des Lokalklimas ergibt sich aus der 
Planrealisierung nicht.

41 
 
 
7.5 Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die 
Bevölkerung 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB) 
Lärm 
Das Plangebiet ist durch Straßen-, Flug- und Gewerbelärm vorbelastet. Für das Bebauungsplan-
verfahren wurde eine schalltechnische Untersuchung durch das Büro ACCON Köln GmbH, Sep-
tember 2022, erarbeitet. Im Rahmen dieser Untersuchung wurden die Verkehrsgeräusche (Stra-
ßen- und Fluglärm) sowie die Geräuschsituation der benachbarten gewerblichen Nutzungen beur-
teilt. Auf der Grundlage der Berechnungsergebnisse zur Verkehrsgeräuschsituation sowie zur  
Geräuschsituation durch die gewerbliche Nutzung wurden Anforderungen an den Schallschutz  
ermittelt (vergleiche Kapitel 6.7). Die Ermittlung der Beurteilungspegel erfolgt bei freier Schallaus-
breitung, also ohne Berücksichtigung der geplanten Gebäude.  
Die Untersuchung berücksichtigt den öffentlichen Straßenverkehr, den Flugverkehr, den Gewer-
belärm sowie die Auswirkungen der Planbebauung auf den Bestand und legt folgenden Normen 
zugrunde:  
Orientierungswerte, Immissionsgrenzwerte, Immissionsrichtwerte: 
Grundlage für die Beurteilung von Schallimmissionen im Städtebau ist die DIN 18005 (Schall-
schutz im Städtebau Teil 1). Die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte ist anzu-
streben. Die Orientierungswerte beziehen sich auf 16 Stunden am Tag (06:00-22:00 Uhr) und 8 
Stunden in der Nacht (22:00-06:00 Uhr). Die schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine 
Wohngebiete nach DIN 18005 betragen 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht. 
Die Beurteilung von Lärm durch gewerbliche Geräusche in der Nachbarschaft wird in der Techni-
schen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) geregelt. Die Beurteilungspegel beziehen 
sich auf einen Bezugszeitraum von 16 Stunden am Tag (06:00-22:00 Uhr) und 8 Stunden in der 
Nacht (22:00-06:00 Uhr). Gemäß der TA-Lärm gelten für Allgemeine Wohngebiete die Immissi-
onsrichtwerte 55 dB(A) am Tag und 40 dB(A) in der Nacht. 
Das Plangebiet ist durch Lärmimmissionen durch den öffentlichen Straßen- und Flugverkehr  
sowie Gewerbelärm vorbelastet, welche im Folgenden näher erläutert werden:  
Straßen- und Flugverkehr (Gesamtverkehrslärm) 
Gemäß schalltechnischer Untersuchung liegt das Plangebiet in der Nachtschutzzone des Flug-
hafens Köln/Bonn. Die entsprechende Isolinie (Linie, auf der an jedem Punkt der gleiche Wert  
auftritt), die einen Beurteilungspegel von 55 dB(A) in der Nachtzeit begrenzt, verläuft direkt am 
südlichen Rand des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Jeweils tags und 
nachts ist davon auszugehen, dass die Flugverkehrslärmimmissionen bei kleiner gleich 55 dB(A) 
liegen. Der ermittelte Fluglärm wurde als Grundbelastung für das vorliegende Plangebiet des vor-
habenbezogenen Bebauungsplanes angenommen. 
Auf dem Haus 20B des Klinikums Köln-Merheim ist ein Hubschrauber-Dachlandeplatz errichtet 
worden. Im Zuge der Baugenehmigung des Landeplatzes wurden in den Jahren 2011 und 2012 
schalltechnische Untersuchungen durchgeführt. Aus den Ergebnissen dieser Untersuchungen 
kann abgeleitet werden, dass die Beurteilungspegel durch die Geräuschimmissionen des Hub-
schrauberlandeplatzes deutlich unterhalb von 55 dB(A) liegen, so dass die Geräusche durch die 
Hubschrauberflüge keinen relevanten Einfluss auf das Plangebiet des vorhabenbezogenen  
Bebauungsplanes haben. 
Die Verkehrslärmsituation im Untersuchungsgebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
wird im Wesentlichen durch den Verkehrslärm auf den umliegenden öffentlichen Straßen  
bestimmt. Unter Berücksichtigung der Flug- und Verkehrslärmsituation zeigen die Ergebnisse der 
schalltechnischen Untersuchung, dass an den Fassaden der Gebäude des 3. Bauabschnittes, die 
noch errichtet werden, die Verkehrsgeräuschbelastung an der Nordostfassade die höchsten 
Werte erreichen. Am Tage liegt im nördlichen Abschnitt der Nordfassade im EG und im 1. OG ein

42 
 
 
Beurteilungspegel von 70 dB(A) durch den Verkehrslärm (Summe aus Fluglärm und Straßenver-
kehrslärm) vor. In der Nachtzeit werden bis in Höhe des 4. OG Beurteilungspegel von mehr als 
60 dB(A) – bis maximal 62 dB(A) – ermittelt. Aufgrund der durch den Fluglärm aufgenommenen 
Grundbelastung von 55 dB(A) werden auch in der Nacht keine Beurteilungspegel unterhalb von 
56 dB(A) erreicht. 
Damit werden die Orientierungswerte des Beiblatt 1 zur DIN 18005 tags um bis zu 15 dB(A) und 
nachts um bis zu 17 dB(A) überschritten. 
An den Berechnungsergebnissen ist auch ablesbar, an welchen Fassadenabschnitten an Balko-
nen, die als Außenwohnbereich genutzt werden, der Beurteilungspegel am Tage den Schwellen-
wert von 62 dB(A) überschreitet, ab dem gemäß Rechtsprechung unzumutbare Störungen der 
Kommunikation und der Erholung zu erwarten sind. An der Ostfassade des Gebäudes des 3. Bau-
abschnittes liegen Überschreitungen des Wertes um bis zu 8 dB(A) vor. 
Gewerbelärm 
In der Umgebung des Plangebiets herrscht eine Gemengelage aus gewerblichen Nutzungen und 
Wohnen vor. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde eine gutachterliche Betrach-
tung beziehungsweise Bestandserfassung aller vorhandenen Gewerbebetriebe in der näheren 
Umgebung durchgeführt. Eine Konfliktsituation zwischen der geplanten Wohnbebauung und den 
vorhandenen gewerblichen Betrieben konnte aus gutachterlicher Sicht ausgeschlossen werden.  
Die Gewerbelärmsituation bezüglich der bestehenden umgebenden Betriebe ergibt sich zum ei-
nen durch einen westlich gelegenen Betrieb für Rohrbearbeitungen mit Stellplätzen sowie Ran-
gier- und Laderampen und zum anderen durch einen nördlich gelegenen großflächigen Einzel-
handel inklusive Parkdeck. 
Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass im Beurteilungszeitraum tags als auch nachts keine 
Überschreitungen des Immissionsrichtwertes für Allgemeine Wohngebiete zu erwarten sind. Somit 
sind keine unzulässigen gewerblichen Geräuschimmissionen an der geplanten Wohnbebauung  
zu erwarten. Ferner zeigen die Ergebnisse, dass die geplante Wohnbebauung die benachbarten 
Betriebe nicht einschränkt. 
Auswirkung der Planung auf den Bestand 
Nach dem Verkehrsgutachten des Büros Büro PTV Transport Consult GmbH (2022) steigt das 
Kfz-Verkehrsaufkommen durch die geplante Wohnbebauung um circa 244 Kfz-Fahrten pro Tag, 
die sich hälftig auf den Ziel- und den Quellverkehr aufteilen. Die daraus resultierende Erhöhung 
der Verkehrsgeräuschbelastung ist insgesamt als marginal anzusehen. Die höchste Steigerung 
der Verkehrsgeräusche wird in einem Straßenquerschnitt prognostiziert, an dem keine bestehen-
den Wohngebäude von der Verkehrsgeräuscherhöhung betroffen sind. In diesem Bereich liegen 
die Steigerungen bei 1,1 dB(A) am Tag und 0,8 dB(A) in der Nacht. 
Am Gebäude Olpener Straße 490 liegt im Prognose-Nullfall eine Belastung von 70,6 dB(A) am 
Tag und 59,8 dB(A) in der Nacht durch die Straßenverkehrsgeräusche an der der Olpener Straße 
zugewandten Fassade vor. Im Planfall wird für dieses Gebäude am Tag eine gleich hohe Belas-
tung und in der Nachtzeit ein Beurteilungspegel in Höhe von 59,9 dB(A) ermittelt. 
Die ermittelten Erhöhungen sind nahezu identisch mit dem Prognose-Nullfall, so dass insgesamt 
keine wesentliche Änderung in der Verkehrsgeräuschbelastung eintritt. 
Mit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird die bestehende Tiefgaragen-
zufahrt erweitert und zur Immissionsminderung eingehaust. Für das Gebäude des 2. Bauabschnit-
tes wurde eine Tiefgarage mit 41 Stellplätzen errichtet. Für den 3. Bauabschnitt, der das Neubau-
vorhaben abbildet, werden zusätzliche 34 Stellplätze berücksichtigt. Insgesamt werden 75 Stell-
plätze innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage vorgehalten. Auf Grundlage der Verkehrsunter- 
suchung wurden für die gemeinsame Tiefgaragenzufahrt insgesamt 122 Kfz-Fahrten pro Tag  
sowohl im Ziel- als auch im Quellverkehr ermittelt. Die Gemeinschaftstiefgaragenanbindung liegt 
circa 30 m von der nächsten Wohnbebauung entfernt, sodass keine Beeinträchtigung der dortigen

43 
 
 
Wohnnutzungen auftreten wird. Der angrenzende Bebauungsplan Nummer 73459/02 sieht ledig-
lich bis zum Bestandsgebäude mit der Adresse Ostmerheimer Straße 256 die Ausweisung eines 
allgemeinen Wohngebietes vor, so dass sichergestellt ist, dass in geringerer Entfernung zur  
Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt keine Wohngebäude errichtet werden können. 
An der Westseite des siebengeschossigen Gebäudes werden drei oberirdische Car-Sharing-Park-
plätze eingerichtet, an denen stationsbasiertes Car-Sharing ermöglicht wird. Nach der Parkplatz-
lärmstudie von 2007, 6. Auflage (vergleiche Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan 73456/02), treten an oberirdischen Parkplätzen an Wohnanlagen 0,4 Be-
wegungen pro Stellplatz und Stunde im Tagesbeurteilungszeitraum auf sowie 0,15 Bewegungen 
pro Stellplatz in der ungünstigsten Nachtstunde auf. Ausgehend von privaten Pkw würden sich 
also für die drei Stellplätze 19 Bewegungen im Tagesbeurteilungszeitraum und (aufgerundet) eine 
Bewegung in der ungünstigsten Nachtstunde ergeben. Bei der Nutzung von öffentlichen Car-Sha-
ring-Parkplätzen kann jedoch davon ausgegangen werden, dass diese häufiger genutzt werden, 
als private Stellplätze.  
Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass selbst bei einer dreimal so hohen Frequentierung im 
Tagzeitraum keine relevanten Geräuschauswirkungen durch die Nutzung der Stellplätze auftreten. 
Aufgrund der gewählten Lage der Parkplätze sind die Wohngebäude im Bestand nicht betroffen, 
da diese in einem Abstand von mehr als 70 m entfernt liegen. 
Für die bereits realisierte sechs-gruppige Kindertageseinrichtung wurde im Rahmen der Planung 
eine schalltechnische Untersuchung durch das Büro ADU cologne (Stand November 2017) er- 
arbeitet. Hinsichtlich der verkehrlichen Planauswirkungen der Kindertageseinrichtung wurden die 
Bring- und Holverkehre und die damit verbundenen Geräusche durch die Nutzung der Stellplätze 
beurteilungsrelevant. Insgesamt wurden die zu erwarteten Lärmimmissionen der Kindertagesein-
richtung an fünf Immissionsorten (IO) in der näheren Umgebung (Wohnnutzung und Krankenhaus 
Merheim) aufgenommen. Die Ergebnisse zeigten auf, dass an den Immissionsorten im Tag- und 
Nachtzeitraum die jeweiligen zulässigen Maximalpegel unterschritten wurden. 
Schallschutzmaßnahmen 
Um den Schutz vor schädlichen Lärmeinwirkungen zu gewährleisten, sind Festsetzungen zu 
Lärmschutzmaßnahmen an Außenbauteilen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB getroffen worden: 
• Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend den 
in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen (LPB) an den Außenbauteilen von 
Aufenthaltsräumen zu treffen. Grundlage hierfür sind die maßgeblichen Außenlärmpegel 
nach DIN 4109-1 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar 2018 - Beuth Verlag GmbH, 
Berlin). Im Plangebiet werden der Lärmpegelbereich IV und V dargestellt. 
• Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A) im 
Nachtzeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch 
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei 
geschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen.  
• Für Balkone und Loggien, die einen Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr (Straßen- 
und Flugverkehr) > 62 dB(A) im Tagzeitraum (6:00 bis 22:00 Uhr) aufweisen, sind 
Schallschutzmaßnahmen zu treffen. Durch diese muss sichergestellt werden, dass der 
vorgenannte Gesamtbeurteilungspegel nicht überschritten wird. Hiervon ausgenommen 
sind Balkone und Loggien von durchgesteckten Wohnungen, wenn zusätzlich auf der 
lärmabgewandten Seite ein Balkon oder eine Loggia errichtet wird.  
• Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn 
im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung ein 
niedrigerer Lärmpegelbereich oder ein niedrigerer maßgeblicher Außenlärmpegel an den 
Außenbauteilen von schutzbedürftigen Räumen nachgewiesen wird.  
Insgesamt ist festzustellen, dass sich die Lärmsituation nach Umsetzung der Planung unwesent-
lich verändert und Lärmvorbelastungen im Bebauungsplangebiet gegeben sind. Entsprechende

44 
 
 
Festsetzungen zur Minderung der Lärmbelastung sind benannt und müssen auf Ebene der Bau-
genehmigung zur Umsetzung gelangen. Unter Berücksichtigung der Minderungsmaßnahmen sind 
für das Schutzgut Mensch und seine Gesundheit keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwar-
ten. 
Altlasten 
Im städtischen Kataster der altlastverdächtigen Flächen und Altlasten liegen keine Erkenntnisse 
über Bodenbelastungen vor. Durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker wurde bei der 
Baugrunderkundung (2019) ebenfalls keine wesentliche Bodenbelastung festgestellt.  
Die Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes auf das Schutzgut Boden sind vor 
dem Hintergrund positiv zu bewerten, da die Auffüllungsböden im Weiteren aufgefüllt werden.  
7.6 Kultur- und Sachgüter 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 d BauGB) 
 
Die nachstehenden Baudenkmale befinden sich direkt angrenzend zum Plangebiet. 
Tabelle 2: Auszug aus der Denkmalliste der Stadt Köln Stand 03/2021 
Denkmal-
listen- 
nummer 
Straße Haus-
Nr. 
Stadtteil Bezeichnung Datum Eintrag 
des Denkmals 
Lage 
8594 Ostmerhei-
mer Straße 
198 Merheim Empfangsgebäude 19. Juni 2001 angrenzend 
(Quelle: www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/planen-bauen/denkmalschutz/denkmalliste/index.html 
Das benachbarte Denkmal Ostmerheimer Straße 198 (Denkmallistennummer 8594) wird gemäß 
Aussage des Amtes für Denkmalschutz und Denkmalpflege durch die Planung der bis zu acht-
geschossigen (inklusive Staffelgeschoss) Wohnbebauung nicht beeinträchtigt. Selbiges gilt für  
die benachbarten historischen Gebäude der ehemaligen Luftwaffenkaserne (Feldflughafen). 
Eine Beeinträchtigung für das Schutzgut Kultur- und Sachgüter ist durch die geplante Wohnbe-
bauung an der Ostmerheimer Straße demnach nicht gegeben. 
7.7 Vermeidung von Emissionen/ sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 e BauGB) 
Licht 
Das Plangebiet liegt im Stadtgebiet Köln und ist von anthropogener (menschengemacht) Nutzung 
geprägt. Beleuchtete Wege und Flächen befinden sich im Umfeld des Plangebietes. Eine Ge-
meinschaftstiefgaragenzufahrt wurde im Rahmen des 2. Bauabschnittes realisiert. Emissionen 
durch Licht sind durch die Befahrung der umliegenden Straßen gegeben, welche aber keine nach-
teiligen Auswirkungen auf die Bestandsbebauung haben. 
Durch die Umsetzung des Vorhabens wird künftig die bereits vorhandene Gemeinschaftstiefgara-
genzufahrt erweitert. In diesem Zusammenhang wird es zu einer Erhöhung des Verkehrsaufkom-
mens entlang der westlich gelegenen Ostmerheimer Straße kommen sowie zu einer Erhöhung 
der hiermit verbundenen Emissionsquelle (Wechsellicht, durch das Verlassen eines Kraftfahrzeu-
ges der Tiefgarage). 
Auf der gegenüberliegenden Seite der westlichen Ostmerheimer Straße befindet sich der rechts-
kräftige Bebauungsplan Nummer 73459/02. Dieser weist für den angrenzenden Bereich eine  
Fläche für den Gemeinbedarf – Kindergarten sowie ein allgemeines Wohngebiet aus. Die Flächen

45 
 
 
sind gegenwärtig nicht bebaut beziehungsweise genutzt. In einer Entfernung von circa 70 m 
grenzt ein gewerblicher Betrieb an, so dass es hier nicht zu einer Blendwirkung durch die Auto-
scheinwerfer an Fassaden bewohnter Gebäude kommen kann. Dies ist bereits in der aktuellen 
Situation nicht gegeben. Die Dauer des Aufhellungsvorgangs bei der Ausfahrt aus der Gemein-
schaftstiefgarage ist insgesamt als gering einzustufen. Maßnahmen zum Schutz bewohnter 
Räume, wie außenliegende Rollläden oder vergleichbare Einrichtungen, sind dadurch nicht erfor-
derlich.  
Müllaufstellflächen 
Im Bereich der Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt entlang der Ostmerheimer Straße im 
Westen, werden Unterflurcontainer für Wertstoffe und Abfälle (Aw2) realisiert. Hier entstehen 6 
Unterflurcontainer für Restmüll, Papier und die gelbe Tonne.  
Für die bestehende sechs-gruppige Kindertageseinrichtung ist in unmittelbarer Nähe zu den Un-
terflurcontainern auf dem Grundstück der Kindertageseinrichtung bereits eine Fläche für Abfall-
wertstoffbehälter (Aw1) vorhanden.  
Die geplanten und vorhandenen Müllaufstellflächen liegen an der öffentlichen Verkehrsfläche und 
sind von mehreren Seiten zugänglich. Die prognostizierte Abfallmenge sowie die Ausgestaltung 
der Müllaufstellflächen wurden in Abstimmung mit den Abfallwirtschaftsbetrieben ermittelt und 
werden im Rahmen der Realisierung berücksichtigt. 
Entwässerung 
In Bezug auf die Entwässerungsplanung wurde eine entsprechende Untersuchung durch das  
Ingenieurbüro Leiendecker (Stand September 2022) entwickelt. Die neu geplante Entwässerung 
auf dem Grundstück wird bis zum Übergabeschacht DN1000 auf der westlichen Grundstücksseite 
im Trennsystem erfolgen. Nach Möglichkeit wird der bestehende Kanalhausanschluss an den 
Mischwasserkanal in der Ostmerheimer Straße übernommen.  
Das Niederschlagwasser der Flächen der Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt, der Müllaufstellfläche 
und der Car-Sharing-Parkplätze wird aufgrund der zu erwartenden Verschmutzung in den öffentli-
chen Kanal eingeleitet. 
Die Entwässerung der Tiefgaragenrampe erfolgt seitens der Gemeinschaftstiefgaragen-Planung 
und wird über eine Hebeanlage über die Rückstauebene gepumpt und der Außenanlage über- 
geben. Von dort wird es im Übergabeschacht mit dem Schmutzwasser zusammengeführt und in 
den Kanal in der Ostmerheimer Straße eingeleitet. 
 
7.8 Nutzung von erneuerbaren Energien, sparsame und effiziente Nutzung von Energie 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 f BauGB) 
 
Die Planung fällt nicht unter den Anwendungsfall der Leitlinien zum Klimaschutz der Stadt Köln. 
Im Zuge der Umnutzung des Plangebietes im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungs- 
planes ist die Nutzung erneuerbarer Energie geplant. Der Energiebedarf der neuen Häuser wird 
durch die Festsetzung von extensiver Dachbegrünung auf den Flachdächern der Wohngebäude 
(circa 70 % der Dachflächen) sowie durch die Anlage von Fassadenbegrünungen im Plangebiet 
reduziert. Dachbegrünung wirkt wärmedämmend und kann dadurch zur Reduzierung des Ener-
giebedarfs beitragen.  
Im Rahmen der Planung wird eine multifunktionale Dachnutzung (Photovoltaikanlagen über der 
extensiven Dachbegrünung) umgesetzt. Auf den bestehenden Gebäuden der Bauabschnitte 1 
(Kindertageseinrichtung) und 2 (Personalwohnhaus) werden nachträglich Dachbegrünung sowie 
auf Bauabschnitt 2 zusätzlich eine Photovoltaik-Anlage angebracht. Die Umsetzung von Photovol-
taik oberhalb der Kindertageseinrichtung ist aus statischen Gründen nicht möglich. Für die ersten

46 
 
 
beiden Bauabschnitte werden die Versorgungsleitungen des umwelt- und ressourcenschonenden 
Energieträgers Fernwärme genutzt. 
Im Rahmen des  3. Bauabschnittes werden eine extensive Dachbegründung sowie Photov oltaik-
Anlagen umgesetzt. Die geplanten Anlagen werden nahezu nicht verschattet und können optimal 
ausgerichtet werden. Darüber hinaus werden bei der Planung des 3. Bauabschnittes Luftwärme-
pumpen in Verbindung mit den Photovoltaik-Anlagen berücksichtigt.  
Durch den Einsatz der Photovoltaikanlage kommt es zu einer Minderung der CO2-Emission ge-
genüber einer konventionellen Stromerzeugung. 
Durch die Nutzung der Photovoltaik-Anlagen in Verbindung mit Luftwärmepumpen werden min-
destens die Standards eines KfW-Effizienzhauses 55 erreicht. 
 
7.9 sonstige Gesundheitsbelange / Risiken 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB) 
Starkregen 
Für die geplanten Rigolen sowie die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen Flächen wurde 
im Rahmen der Entwässerungsplanung durch das Ingenieurbüro Leiendecker (Stand: September 
2022) auch ein entsprechender Überflutungsnachweis erbracht. Die Überflutungsmengen der an 
die Rigolen angeschlossenen Flächen können gemäß der Berechnung vollständig in diesen unter-
gebracht werden. 
Die Überflutungsmengen für die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen Flächen (Gemein-
schaftstiefgaragenzufahrt, Müllaufstellfläche und Car-Sharing-Parkplätze) wurden nach DIN 1986-
100 nach Gleichung 20 vorbemessen. Für den Kanalanschluss wurde das 100-jährige Regener-
eignis mit r5,100 = 693,3 l/(s*ha) angesetzt. Für diesen Fall ergibt sich eine zurückzuhaltende  
Regenwassermenge von VRück = 2,1 m³. Diese Regenwassermenge wird oberirdisch in einer 
leicht ausgeformten Mulde zurückgehalten. Damit das Regenwasser in die Mulde überstauen 
kann, wird im Tiefpunkt der Mulde ein Entlastungspunkt in Form eines Schachtes angeordnet.  
Der Deckel ist mit Lüftungsöffnungen vorzusehen. Um ein eventuelles Zurückstauen von 
Schmutzwasser in die RW-Leitung zu verhindern, wird im Übergabeschacht am Zulauf der Regen-
wasserleitung eine Froschklappe eingebaut. Alternativ kann die Rückhaltung über eine unterirdi-
sche Speichereinheit in Form von in Folien verschweißten Speicherboxen (Abmessung als  
Beispiel: 3,60 x 0,60 x 0,60 m [L*B*H]; V= 2,52 m³) erfolgen.  
Das anfallende Niederschlagswasser der Gemeinschaftstiefgaragenzufahrten ist über die Rück-
stauebene zu pumpen.
 
Magnetfeldbelastung:  
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein bis zu 7,0 Meter hoher Mobilfunkmast oberhalb 
der mit sieben Vollgeschossen gekennzeichneten überbaubaren Grundstücksfläche vorgesehen. 
Die anzuwendenden Personenschutzgrenzwerte werden in der 26. Verordnung zum Bundes-Im-
missionsschutzgesetz festgelegt. Diese Grenzwerte entsprechen den internationalen Grenzwer-
tempfehlungen und damit auch der Empfehlung des EU-Rates vom 12. Juli 1999 zur Begrenzung 
der Exposition der Bevölkerung gegenüber elektromagnetischen Feldern (0 Hz — 300 GHz) 
(1999/519/EG).  
Die entsprechenden Grenzwerte werden durch die Errichtung der Anlage eingehalten. Eine  
Gefährdung für Anwohnerinnen und Anwohner ist daher auszuschließen.
 
Die folgenden Hinweise dienen den zukünftigen Investoren und sollen sicherstellen, dass die wäh-
rend des Bebauungsplanverfahrens vorgetragenen wesentlichen Risiken auch den Bauherren be-
kannt sind:

47 
 
 
Rechtsfolgen 
Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Fluchtlinien-
gesetzes, des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder des Baugesetzbuches treten 
mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplanes außer Kraft. 
Rechtsgrundlagen 
Die geltenden Rechtsgrundlagen sind unter den Hinweisen aufgezählt. 
Straßenprofil 
Das Straßenprofil innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen ist nur zur Information dargestellt.  
Lärmimmissionen 
Auf die Vorbelastung durch Gewerbe-, Verkehrs- und Fluglärm wird hingewiesen, da sie einen 
wesentlichen Beitrag zur Gesamtlärmbelastung leistet. 
Kampfmittelbeseitigung 
Im Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/ Kampfmitteln zu rechnen. Vor Aufnahme von Bauar-
beiten (circa 6 Wochen) ist das Amt für öffentliche Ordnung, Gliederungsziffer 322/40 (allgemeine 
Ordnungsangelegenheiten) einzuschalten. Die Anfrage kann per E-Mail an kampfmittel@stadt-
koeln.de erfolgen. 
Artenschutz 
Es wurde eine artenschutzrechtliche Prüfung (Kölner Büro für Faunistik, September 2022) erstellt. 
Auf dieser Grundlage wurden Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen definiert. 
Baumschutzsatzung 
Bei Aufstellung des Bebauungsplans ist die Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der 
im Zusammenhang bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet 
der Stadt Köln (Baumschutzsatzung – BSchS) vom 01. August 2011 (Amtsblatt Nr. 34 vom 17. Au-
gust 2011) angewandt worden. 
Im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplanes ist die zur Zeit der Stellung des Antrages auf Ertei-
lung einer Fällerlaubnis jeweils gültige Fassung der BSchS anzuwenden. Wenn Ersatzpflanzungen 
bzw. Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplanes zu fällende Bäume zu 
leisten sind, gilt die BSchS in der jeweils gültigen Fassung soweit die betroffenen Bäume nicht be-
reits im Bebauungsplanverfahren bei der Bewertung und Bilanzierung nach der naturschutzrechtli-
chen Eingriffsregelung nach § 18 Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege in Verbindung mit 
§ 1a Abs. 3 Baugesetzbuch berücksichtigt wurden. 
Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen 
In der Anlage zur Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen gemäß 
§§ 135a bis 135c BauGB vom 15. Dezember 2011 (Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 1 vom 4. Januar 
2012) sind allgemein gültige Qualitätsmaßstäbe für Begrünungsmaßnahmen der Stadt Köln for-
muliert. Auf diese Qualitätsmaßstäbe wird in den Festsetzungen Bezug genommen. 
DIN-Vorschriften und sonstige anzuwendende Regelwerke 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen des 
Bebauungsplanes verwiesen wird, sind jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fas-
sung anzuwenden und werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt 
Köln, Plankammer, Zimmer 06. E 05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, während 
der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten.

48 
 
 
Bauschutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich Flughafen Köln-Bonn und im Schutzbereich Köln-Bonn-
Radar. Des Weiteren liegt das Plangebiet mit einer Entfernung von minimal 300 m unter dem 
nordwestlichen Anflugsektor des gemäß § 6 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) genehmigten Hub-
schrauberlandeplatzes am städtischen Krankhaus Köln-Merheim (Dachlandeplatz). Die Aufstel-
lung von Kränen oder anderen Bauhilfsanlagen ab einer Höhe von 84 Meter über NHN im Plange-
biet ist frühzeitig mit der Bezirksregierung Düsseldorf – Luftfahrtbehörde abzustimmen, wobei  
Höhenbeschränkungen oder Anforderungen an die Hinderniskennzeichnung notwendig werden 
können. 
Anlagenschutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Anlagenschutzbereich der Radaranlage am Flughafen Köln/Bonn gemäß 
§ 18a LuftVG. 
Bodenschutz 
Die Vorschriften des § 12 der Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV) sind zu beachten.  
Versickerung von Niederschlagswasser 
Gemäß § 44 Landeswassergesetz (LWG) in Verbindung mit § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz 
(WHG) soll das anfallende Niederschlagswasser vor Ort grundsätzlich versickert, verrieselt oder 
direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einge-
leitet werden. Daher soll hier das anfallende Niederschlagswasser der Dach- und unbelasteten 
Außenanlagenflächen über Rigolen innerhalb des Plangebietes versickert werden. 
Bezüglich der wasserrechtlichen Erlaubnis ist die Untere Wasserbehörde bei der Stadt Köln ein-
zuschalten. 
Starkregenereignis 
Im Plangebiet liegt bei einem Starkregenereignis gemäß der „Starkregen-Gefahrenkarte“ der 
Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB) eine Überflutungsgefährdung vor. Baumaßnahmen im 
Plangebiet sind vor deren Ausführung mit den Stadtentwässerungsbetrieben Köln abzustimmen. 
Notwendige Maßnahmen gegen schädliche Folgen von Starkregenereignissen sind im Rahmen 
eines Überflutungsnachweises im Rahmen der Baugenehmigung nachzuweisen. 
Löschwasser 
Zur Sicherung der Löschwasserversorgung ist eine Wassermenge von mindestens 96m³/h in 
einem Umkreis von 300 Meter über einen Zeitraum von mindestens 2 Stunden nachzuweisen. 
Niederschlagswasserkanal SB2200 / Schutzstreifen 
Der Schutzstreifen des Niederschlagswasserkanals SB2200 ist möglichst von jeder Art der bauli-
chen Anlagen, wie zum Beispiel Gebäudewände, Fundamente et cetera freizuhalten. 
Bauliche Maßnahmen oder Anpflanzungen innerhalb des Schutzstreifens der vorhandenen Lei-
tung bedürfen der Zustimmung der Stadtentwässerungsbetriebe. 
Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Gemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln in der Fassung der Bekanntmachung 
vom 10. Mai 2017 ist die Planbegünstige verpflichtet, in den im Bereich des Vorhaben- und Er-
schließungsplanes festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen, 30% der Geschossfläche 
Wohnen im öffentlichen geförderten Segment gemäß der jeweils aktuellen Wohnraumförderricht-
linie des Landes NRW zu errichten.

49 
 
 
Durchführungsvertrag 
Zur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde ein Durchführungsvertrag 
zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin geschlossen. Darin sind Regelungen zur Ver-
wirklichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes festgehalten. Dabei handelt es sich zum 
Beispiel um: 
- Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestens 20 Fledermauskästen als vor-
gezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme) 
 
8 Planverwirklichung und Kenndaten des vorhabenbezogenen Bebauungspla-
nes  
8.1 Planumsetzung 
Der Investor hat am 20.10.2021 die Grundzustimmung zur Anwendung des Kooperativen Bau-
landmodells erteilt. Der Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. 
8.2 Durchführungsvertrag 
Zur Umsetzung der Planung wurde ein Durchführungsvertrag gemäß § 12 Abs. 1 BauGB für das 
Vorhaben zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin geschlossen, in dem sich die Vorha-
benträgerin gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 verpflichtet, dass im Vorhaben- und Erschließungsplan 
(VEP) festgelegte Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist 
durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen.  
Weitere Regelungen sind: 
- Herstellung und Durchführung des Bauvorhabens inklusive der öffentlich geförderten 
Wohnungen 
- Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestens 20 Fledermauskästen als vor-
gezogene Ausgleichsmaßnahme  
9 Kenndaten 
 
Größe des Plangebiets in ha 8.340 m² 
BGF über alle Baufelder in m² 15.835 m² 
− BGF Wohnen in m² 15.028 m² 
− BGF Kindertageseinrichtung in 
m² 
807 m² 
Anzahl der geplanten WE 233 
davon öffentlich gefördert 42 (Bauabschnitt 3) 
öffentliche Spielplatzfläche in m² /      
Freifläche Kindertageseinrichtung 520 m²  
Öffentliche Verkehrsfläche in m² 960 m²

50 
 
 
10 Referenzliste 
 
- ACCON KÖLN GMBH – ENVIRONMENTAL CONSULTANTS (2022): Schalltechnische  
Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 73456/02 "Ostmerheimer Straße 
214“ in Köln. Stand: September 2022. 
- ADU COLOGNE INSTITUT FÜR IMMISSIONSSCHUTZ GMBH: Auswirkungen durch die ge-
plante Kindertagesstätte an der Ostmerheimer Straße in Köln; Stellungnahme zu den 
Geräuschimmissionen. Stand: November 2017. 
- BEZIRKSREGIERUNG KÖLN (2019): Luftreinhalteplan für das Stadtgebiet Köln - Zweite  
Fortschreibung 2019. Stand April 2019.    
- GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: Baugrunderkundung BV Neubau  
Personal-Kita und Personalwohnungen Ostmerheimer Straße 214 in Köln Merheim. Stand: 
November 2015. 
- GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: Baugrunderkundung BV Neubau,  
Personalwohnungen Ostmerheimer Straße 214 in Köln Merheim. Stand: Februar 2019. 
- GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: Baugrunderkundung BV Ostmerheimer 
Straße 214 in Köln Merheim; Deklarationsanalysen. Stand: April 2020. 
- GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: BV Ostmerheimer Straße 214 in Köln 
Merheim; Versickerungsuntersuchung. Stand: Januar 2022. 
- INGENIEURBÜRO LEIENDECKER: Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage in Köln-
Merheim; Entwässerungsplanung. Stand: September 2022. 
- KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK: Artenschutzprüfung Stufe II (ASP) "Ostmerheimer Straße 
214" in Köln. Stand: September 2022. 
- KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK: Planungsrechtliche Sicherung schützenswerter Bäume für 
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 73456/02; Baumkartierung. Stand: 
13.06.2022. 
- KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK: Eingriffsbewertung für den vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan Nr. 73456/02. Stand: Februar 2023. 
- KRAFT.RAUM. – LANDSCHAFTSARCHITEKTUR UND STADTENTWICKLUNG: Ostmerheimer 
Straße 214 in Köln-Merheim; Freianlagenkonzept. Stand: März 2023. 
- LANUV (LANDESAMT FÜR NATUR, UMWELT UND VERBRAUCHERSCHUTZ NORDRHEIN-
WESTFALEN): Auszug aus der Planungshinweiskarte „Zukünftige Wärmebelastung“ aus: 
Klimawandelgerechte Metropole Köln, Abschlussbericht, LANUV Fachbericht Nr. 50, 
Recklinghausen, 2013; 
- LANUV (LANDESAMT FÜR NATUR, UMWELT UND VERBRAUCHERSCHUTZ NORDRHEIN-WESTFA-
LEN) (2020): Fachinformationssystem „Klimaatlas Nordrhein-Westfalen“, 
https://www.klimaatlas.nrw.de/karte-klimaatlas, Stand 13.10.2020. 
- MKULNV (MINISTERIUM FÜR UMWELT, LANDWIRTSCHAFT, NATUR- UND VERBRAUCHERSCHUTZ 
NRW) (2020): 
Das elektronische wasserwirtschaftliche Verbundsystem „ELWAS-WEB“,  
https://www.elwasweb.nrw.de/elwas-web/index.jsf, Stand 13.10.2020. 
- PEUTZ CONSULT GMBH: Luftschadstoffuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan Nr. 73456/02 "Ostmerheimer Straße 214" in Köln-Merheim. Stand: September 2022. 
- PTV TRANSPORT CONSULT GMBH: Verkehrsgutachten Ostmerheimer Straße 214 in 
Köln-Merheim. Stand: September 2022. 
- PTV TRANSPORT CONSULT GMBH: Köln-Merheim: Verkehrsgutachten Vorhaben  
Ostmerheimer Straße 214 in Köln-Merheim. Stand: Dezember 2019. 
- RASKIN UMWELTPLANUNG UND UMWELTBERATUNG GBR: Fachbeitrag zur Artenschutzprü-
fung. Stand: Juli 2016.

51 
 
 
- STADT KÖLN (2020): Altlastkataster, Auskunft zu Altlasten. Auskunft zur Altlastsituation an 
der Ostmerheimer Straße, 03/2021. 
- STADT KÖLN: Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang 
bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt 
Köln (Baumschutzsatzung - BSchS) vom 01.08.2011.  
- STADTENTWÄSSERUNGSBETRIEBE KÖLN: Starkregengefahrenkarte für ein extremes Ereig-
nis, Stand: Februar 2022.

/ 2 
Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Nummer 73456/02–Arbeitstitel: „Ostmerheimer 
Straße 214 in Köln- Merheim“ – eingegangenen Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger 
öffentlicher Belange 
Die f
rühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) wurde vom 
17.02.2021 bis zum 24.03.2021 durchgeführt.  
Im
 Zeitraum der Beteiligung sind 12 Stellungnahmen eingegangen. 
Nac
hfolgend werden die eingegangenen Stellungnahmen fortlaufend nummeriert. Daran anschließend werden in Übereinstimmung mit der 
laufenden Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie ihre Berücksichtigung im weiteren Verfahren dargestellt. Bei inhaltlich glei-
chen Stellungnahmen wird auf die jeweilige erste Stellungnahme der Verwaltung verwiesen. 
Di
e Behandlung der in der Tabelle enthaltenen Stellungnahmen durch die Verwaltung ist vorläufig und entspricht dem Stand zum Abschluss 
des Verfahrens nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB. Diese Stellungnahmen werden bei der Erstellung des Bebauungsplanentwurfs 
inklusive Begründung, welcher Gegenstand der Offenlage nach § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB ist, berücksich-
tigt. Aufgrund des vorläufigen Charakters ist es möglich, dass es im weiteren Verfahren vor der endgültigen Abwägung zum Satzungsbe-
schluss zu einer abweichenden Behandlung der Inhalte der frühen Beteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB kommt. Insofern 
sind insbesondere die Ergebnisse der Beteiligungen nach § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB sowie die Begründung zum endgültigen 
Planentwurf zu berücksichtigen. 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
1 
1.1 
IHK -Industrie- und Handelskammer zu Köln 
Auf einer Fläche für Gemeinbedarf Zweckbindung Kran-
kenanstalt Köln-Merheim wird planungsrechtlich eine 
Wohnbaufläche festgesetzt. Im Osten des Vorhabens liegt 
das Unternehmen Kaufland in einem Kerngebiet. Im Wes-
ten befindet sich in einem Gewerbegebiet das produzie-
rende Unternehmen Schwarze-Robitec GmbH. Das Vor-
haben bedeutet für beide gewerblichen Nutzungen eine 
heranrückende Wohnbebauung. Neben Gewerbelärm 
Ja Im
 Rahmen der weiteren Planung wird in Bezug auf die genann-
ten Konfliktpunkte (Gewerbelärmsituation) eine Schalltechnische 
Untersuchung durch ein entsprechendes Fachplanungsbüro 
durchgeführt.  
Anlage 2

- 2 - 
 
/ 3 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
steht das Grundstück auch unter dem Einfluss der Nacht-
flugzone des Flughafens Köln-Bonn und des Rettungs-
hubschraubers der Krankenanstalt Köln-Merheim. Die Ge-
werbelärmsituation muss im weiteren Verfahren unter-
sucht werden und sichergestellt werden, dass die Konflikt-
vermeidung nicht zu Lasten der Gewerbebetriebe gelöst 
wird. Die Ausführung der gewerblichen Tätigkeit muss 
weiterhin sichergestellt sein. 
1.2 Eine Ausweisung als urbanes Gebiet (MU) sehen wir als 
sinnvoll an. Ein allgemeines Wohngebiet ist nicht pas-
send. 
Nein Die Ausweisung als urbanes Gebiet steht nicht im Einklang mit 
der geplanten Nutzung des Baugebietes. Urbane Gebiete dienen 
dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben 
und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen. Zielsetzung 
des vorliegenden Bebauungsplanes ist die planungsrechtliche Si-
cherung der vorhandenen Kindertagesstätte, des sich in Bau be-
findlichen Personalwohnhauses sowie der geplanten studenti-
schen Wohnnutzung. Eine gewerbliche Nutzung ist nicht Be-
standteil der Planung. Die Festsetzung eines urbanen Gebietes 
ist somit nicht zulässig. 
2 LVR - Landschaftsverband Rheinland 
 
Es liegt keine Betroffenheit bezogen auf die Liegenschaf-
ten des LVR vor. Daher Keine Bedenken. 
 
Diese Stellungnahme gilt nicht für das LVR Amt für Denk-
malpflege im Rheinland in Pulheim und das LVR Amt für 
Bodendenkmalpflege im Rheinland in Bonn. Es wird da-
rum gebeten, diese Stellungnahmen gesondert einzuho-
len. 
 
 
Kenntnisnahme 
 
 
Entfällt 
 
 
Eine weitere Beteiligung des LVR Amt für Denkmalpflege im 
Rheinland in Pulheim und das LVR Amt für Bodendenkmalpflege 
im Rheinland in Bonn wird geprüft. 
 
3 DFS – Deutsche Flugsicherung GmbH 
 
Es werden weder Bedenken noch Anregungen vorge-
bracht. 
 
 
Kenntnisnahme 
 
 
Entfällt

- 3 - 
 
/ 4 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
Das Plangebiet liegt circa 8 Kilometer von unseren Flugsi-
cherungsanlagen am Flughafen Köln/Bonn entfernt. Auf-
grund der Art und Höhe der Bauvorhaben werden Be-
lange der DFS Deutsche Flugsicherung GmbH bezüglich 
§ 18a Luftverkehrsgesetz (LuftVG) nicht berührt.  
Von dieser Stellungnahme bleiben die Aufgaben der Län-
der gemäß § 31 LuftVG unberührt. 
Wir haben das Bundesaufsichtsamt für Flugsicherung 
(BAF) von unserer Stellungnahme informiert 
4 
 
4.1 
Flughafen Köln/Bonn GmbH  
 
Nach-Schutzzone 
Das Plangebiet liegt in der Nacht-Schutzzone des Lärm-
schutzbereiches des Flughafens Köln/Bonn. 
Nach § 5 Absatz 1 FluglärmG dürfen in einem Lärm-
schutzbereich keine Krankenhäuser, Altenheime, 
Erholungsheime und ähnliche in gleichem Maße schutz-
bedürftige Einrichtungen errichtet werden. 
Wohnungen dürfen nach § 5 Absatz 2 FluglärmG in der 
Nacht-Schutzzone nicht errichtet werden. Nach 
dem Sinn und Zweck der Vorschrift gelten die Verbote 
nicht nur für die erstmalige Errichtung, sondern 
auch für Änderungen und Erweiterungen der baulichen 
Substanz. 
Für Wohnungen im Geltungsbereich eines nach der Fest-
setzung des Lärmschutzbereichs bekannt gemachten Be-
bauungsplans gilt eine Ausnahme, wenn dieser der Erhal-
tung, der Erneuerung, der Anpassung oder dem Umbau 
von vorhandenen Ortsteilen mit Wohnbebauung dient (§ 5 
Absatz 3 Nr. 6 FluglärmG). Obwohl diese Ausnahme für 
das Plangebiet nutzbar ist, regen wir dennoch an auf-
grund der Lage im Nachtschutzgebiet auf eine Bebauung 
des Plangebietes mit weiteren Wohnnutzungen zu ver-
zichten. 
 
 
 
Nein 
 
 
 
Das Bauverbot gemäß § 5 Absatz 3 Nr. 6 FluglärmG gilt nicht für 
Wohnungen im Geltungsbereich eines nach der Festsetzung des 
Lärmschutzbereiches bekannt gemachten Bebauungsplanes, 
wenn dieser der Erhaltung, der Erneuerung, der Anpassung oder 
dem Umbau von vorhandenen Ortsteilen mit Wohnbebauung 
dient. Diese Regelung soll gewährleisten, dass zum Zweck einer 
nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung innerhalb der Ortsteile 
und zur Erhaltung der Lebensfähigkeit der Ortschaften auch wei-
terhin Bebauungspläne aufgestellt werden dürfen. Da der ge-
plante Bebauungsplan der Anpassung von vorhandenen Ortstei-
len mit Wohnbebauung dient, liegen die Voraussetzungen der 
Ausnahmevorschrift im vorliegenden Fall vor. Darüber hinaus 
entspricht die Zielsetzung des Bebauungsplanes dem Vorrang ei-
ner Innen- vor Außenentwicklung, welche in § 1 a Absatz 2 
BauGB ihren Ausdruck findet.  
Im weiteren Verfahrens wird eine schalltechnische Untersuchung 
erarbeitet , um die Anforderungen an den Schallschutz sowie 
ggfls. erforderliche Minderungsmaßnahmen aufzuzeigen.

- 4 - 
 
/ 5 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
4.2 Vermeidung zukünftiger Nutzungskonflikte 
Nach § 3 Absatz 4 BauNVO zählen zu den in Wohn-, 
Misch- und Urbanen Gebieten zulässigen Wohngebäude 
auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und 
Pflege ihrer Bewohner dienen. Gebietstypabhängig sind 
ausnahmsweise oder grundsätzlich auch Anlagen für sozi-
ale und gesundheitliche Zwecke zulässig. 
 
Die zuvor genannten Anlagen und Betreuungseinrichtun-
gen sind als schutzbedürftige Einrichtungen einzustufen. 
Für sie gilt im Bereich der Fluglärmschutzzonen das Bau-
verbot nach § 5 Absatz 1 FluglärmG. Anders als für Woh-
nungen sieht § 5 Absatz 3 FluglärmG solche Einrichtun-
gen keine grundsätzliche Ausnahme vom Bauverbot vor. 
Für den restlichen Geltungsbereich sind ebenfalls abwä-
gungserhebliche Lärmbelastungen zu erwarten, die nur in 
unwesentlichem Maß unter denen innerhalb der Nacht-
schutzzone liegen. Wir regen an, die in § 5 Absatz 1 Flug-
lärmG aufgeführten Vorhaben in dem gesamten Geltungs-
bereich des Bebauungsplanes durch Festsetzung nach § 
1 Absatz 5 und Absatz 9 BauNVO ausdrücklich auszu-
schließen. 
 
Ja 
 
Geplant ist die planungsrechtliche Sicherung der vorhandenen 
Kindertagesstätte, des sich in Bau befindlichen Personalwohn-
hauses sowie Wohnen mit anteiliger studentischen Wohnnut-
zung. Die benannten Anlagen und Betreuungseinrichtungen sind 
nicht Gegenstand der Planung (Bauabschnitt 3). Im weiteren Ver-
fahren wird der Ausschluss dieser Nutzungen gesondert geprüft.  
 
 
4.3 
4.3.1 
Festsetzungen zum passiven Lärmschutz 
Wir regen an, im Bebauungsplan verbindliche Festsetzun-
gen zum passiven Schallschutz gemäß § 9 Absatz 1 
Nummer 24 BauGB festzuschreiben und Vorgaben zum 
Schalldämmmaß der Umfassungsbauteile machen. Bei 
der Bestimmung des Schalldämmmaßes sollten die Fest-
setzungen auf die Anforderungen der DIN 4109-1:2018-01 
abstellen. Wir regen ferner an die erforderlichen Schall-
dämmmaße auch als Auflagen in die Baugenehmigung 
aufzunehmen und deren Einhaltung zu kontrollieren.  
 
Ja 
 
Im Rahmen der weiteren Planung wird eine Schalltechnische Un-
tersuchung durch ein entsprechendes Fachplanungsbüro durch-
geführt. In Abhängigkeit der Ergebnisse wird eine entsprechende 
Festsetzung zum Schalldämmmaß aufgenommen werden.

- 5 - 
 
/ 6 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
4.3.2 Aus Sicht der Flughafen Köln/Bonn GmbH ist es erforder-
lich, in den textlichen Festsetzungen auf die Lage des 
Plangebietes in Bezug auf die Nacht-Schutzzone des 
Lärmschutzbereiches des Flughafen Köln/Bonn und das 
mit ihr einhergehende Maß an Fluglärm hinzuweisen. Im 
Sinne eines vorbeugenden Schallschutzes regen wir zu-
dem an eine Festlegung zur Ausstattung von Schlafräu-
men mit Schallschutz und schallgedämpfter Belüftung auf-
zunehmen. Im Folgenden wird ein entsprechender Formu-
lierungsvorschlag gemacht. 
Ja Ein Hinweis in Bezug auf die Nacht-Schutzzone des Lärmschutz-
bereiches des Flughafens Köln/Bonn wird in die Textliche Fest-
setzung zum Bebauungsplan aufgenommen. 
 
4.4 
 
Grundbuchrechtlicher Ausschluss von Klagerechten 
Da in dem Planungsgebiet mit einem Zuzug von neuen 
Anwohnern zu rechnen ist, ist aus Sicht des Flughafens 
eine Regelung zum Schutz des Flughafens und dessen 
bedarfsgerechter Entwicklung erforderlich. Daher wird an-
geregt, dass neben der Berücksichtigung von Schall-
schutzmaßnahmen und expliziten Hinweisen auf die Im-
missionsbelastung durch den Luftverkehr einen Aus-
schluss der Klagerechte durch eine entsprechende Eintra-
gung im Grundbuch an. Dieser Ausschluss sollte Klagen 
gegen die Flughafen Köln/Bonn GmbH, die am Flughafen 
ansässigen Unternehmen sowie auch die jeweils zustän-
digen Genehmigungsbehörden in Bezug auf Entscheidun-
gen zum Flughafen Köln/Bonn berücksichtigen. 
 
Nein 
 
 
Die Berücksichtigung eines Ausschlusses von Klagerechten 
durch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch ist nicht Ge-
genstand des Bebauungsplanverfahrens 
4.5 Beteiligung 
Die Anregungen im weiteren Planungsverfahren sollten 
berücksichtigt werden und die Flughafen Köln/Bonn 
GmbH ist über die weiteren Verfahrensschritte, insbeson-
dere über die Öffentlichkeits- und Trägerbeteiligung nach 
den §§ 3 Absatz 2, 4 Absatz 2 BauGB, zu informieren. 
 
Ja 
 
Die Flughafen Köln/Bonn GmbH wird im Rahmen des weiteren 
Verfahrens beteiligt.  
5 Polizei Präsidium Köln – Führungsstelle Verkehr  
 
Keine Bedenken. 
 
 
Kenntnisnahme 
 
 
Entfällt

- 6 - 
 
/ 7 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
6 Polizei Präsidium Köln – Kriminalprävention 
Keine Bedenken.  
 
Da jedoch eine Vielzahl von städtebaulichen und techni-
schen kriminalpräventiven Aspekten zu berücksichtigen 
sind wird auf folgendes hingewiesen: 
Die Polizei Köln bietet ein kostenfreies und neutrales Be-
ratungsangebot zur Kriminalprävention sowie kriminalprä-
ventiv wirkenden Ausstattungen von Bauobjekten mit ein-
bruchshemmenden Sicherungseinrichtungen an. 
Es wird darum gebeten, die Vorhabenträger, Bauherren o-
der Investoren, frühzeitig auf dieses Beratungsangebot 
hinzuweisen. 
 
 
 
Ja 
 
 
 
Das Angebot, für einen kostenfreien und neutralen Beratungster-
min, wurden an die Vorhabenträgerin weitergeleitet. 
7 
 
 
7.1 
Deutsche Telekom Technik GmbH  
Keine Einwände, es werden jedoch Hinweise gegeben. 
 
Telekommunikationslinien 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien 
der Telekom. Die Belange der Telekom – zum Beispiel 
das Eigentum der Telekom, die ungestörte Nutzung ihres 
Netzes sowie Ihre Vermögensinteressen – sind betroffen. 
Der Bestand und Betrieb der vorhandenen Telekommuni-
kationslinien müssen weiterhin gewährleistet bleiben. 
 
 
 
 
Ja 
 
 
 
 
Die Lage der bestehenden und in Betrieb befindlichen Telekom-
munikationslinien wird im Rahmen des weiteren Verfahrens ge-
prüft. Sofern die Leitungen durch die Planung tangiert werden 
sollten, wird in Abstimmung mit der Deutschen Telekom Technik 
GmbH über eine Verlegung oder Sicherungsmaßnahmen ent-
schieden. 
7.2 Textlichen Festsetzung 
Es wird um folgende fachliche Festsetzung innerhalb des 
Bebauungsplanes gebeten: 
In allen Straßen beziehungsweise Gehwegen sind geeig-
nete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone in 
einer Breite von circa 0,50 m für die Unterbringung der 
Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen. 
 
Ja 
 
Die Aufnahme einer textlichen Festsetzung, dass die notwendi-
gen Versorgungsleitungen unterirdisch zu führen sind (§ 9 Absatz 
1 Nummer 13 BauGB), wird im Rahmen des weiteren Verfahrens 
geprüft beziehungsweise berücksichtigt. 
7.3 Baumstandorte 
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt 
über Baumstandorte und unterirdische Ver- und 
 
Ja

- 7 - 
 
/ 8 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
Entsorgungsanlagen“ der Forschungsgesellschaft für 
Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe 
insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicher-
zustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, 
die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikati-
onslinien der Telekom nicht behindert werden. 
Eine Berücksichtigung der Lage der Telekommunikationslinien in 
Bezug auf geplante Baumpflanzungen erfolgt im weiteren Verfah-
ren. 
7.4 Ausbau Telekommunikationsnetz 
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikations-
netzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau 
und den Baumaßnahmen der anderen Leistungsträger ist 
es notwendig, dass Beginn und Ablauf der 
Erschließungsanlagen angezeigt werden 
 
Ja 
 
Die Information wurden an die Vorhabenträgerin übermittelt. Eine 
Berücksichtigung erfolgt im Rahmen des weiteren Verfahrens. 
8 Finanzamt Köln-Ost  
Keine Bedenken. 
 
Kenntnisnahme 
 
Entfällt 
9 
9.1 
SWK - Stadtwerke Köln GmbH 
Keine Bedenken. 
 
Kenntnisnahme 
 
Entfällt 
9.2 RheinEnergie AG / Rheinische NETZGesellschaft mbH 
Keine Bedenken.  
 
Wir weisen allerdings darauf hin, dass zusätzlich zu den 
Versorgungsanschlussleitungen für die Bestandsgebäude 
auch eine Wassernetzleitung östlich und Stromnetzleitun-
gen nördlich über das Plangebiet verlaufen. In diesem Zu-
sammenhang sind gegebenenfalls erforderliche Siche-
rungs- oder Umlegungsmaßnahmen frühzeitig mit nachfol-
gender Stelle abzustimmen. Über diese Stelle können 
ebenfalls aktuelle Pläne mit der Lage der Leitungen ange-
fordert werden. 
Weiterhin ist zur Abstimmung der Energie- und Wasser-
versorgung frühzeitig eine Versorgungsanfrage zu stellen, 
um je nach Bedarf notwendig werdende Standorte für An-
schlüsse oder Anlagen (z.B. Trafostationen) abzustimmen 
 
 
 
 
Ja 
 
 
 
 
Die Lage der benannten Leitungen wird im Rahmen des weiteren 
Verfahrens geprüft und ggfls. erforderliche Abstimmungen wer-
den vorgenommen. 
 
 
 
 
 
Im weiteren Planungsverfahren wird geprüft bzw. abgestimmt, in-
wieweit die vorhandene Trafostation den Energiebedarf des Plan-
gebietes deckt.

- 8 - 
 
/ 9 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
10 
 
 
10.1 
 
StEB - Stadtentwässerungsbetriebe 
Keine grundsätzlichen Bedenken. 
 
Vorhandener Kanal 
Die Fläche kann an den Kanal OB 1000/1500 in der Ost-
merheimer Straße angeschlossen werden. 
 
 
 
Ja 
 
 
 
Der Anschluss an den öffentlichen Kanal wird im Rahmen der 
weiteren Planung berücksichtigt und zusammen mit den Stadt-
entwässerungsbetrieben (StEB) abgestimmt.  
10.2 Niederschlagswasser 
Das nicht klärpflichtige Niederschlagswasser ist gemäß 
§44 Absatz 1 Landeswassergesetz von Grundstücken zu 
versickern, sofern das Wohl der Allgemeinheit nicht beein-
trächtigt wird. Die Versickerung des Niederschlagswas-
sers ist im Bebauungsplan festzusetzen. 
Nach Prüfung der hydraulischen Kapazitäten kann die Ab-
leitung des Niederschlagswassers gegebenenfalls in den 
vorhandenen Regenwasserkanal erfolgen. Auf Grundlage 
der zu erwartenden Flächenversieglung muss diesbezüg-
lich noch geprüft werden, inwiefern die Festlegung einer 
Einleitungsbeschränkung (Drosselwassermenge) notwen-
dig ist. 
 
Ja 
 
Ein Hinweis zur Niederschlagswasserversickerung wird innerhalb 
der Bebauungsplanunterlagen aufgenommen 
Darüber hinaus wird das Erfordernis einer möglichen Einleitungs-
beschränkung geprüft. 
10.3 Hinweis auf Kanalschutzstreifen 
Die Prüfung hat ergeben, dass die Bebauung im Pla-
nungsgebiet sehr dicht an einem bestehenden öffentli-
chen Abwasserkanal geplant wird. Es scheint, als würde 
dies in der Planung bereits berücksichtigt. Es wird jedoch 
erneut darauf aufmerksam gemacht. Dieser Bestandska-
nal hat eine Profilbreite von circa 1 Meter. Wie in dem bei-
gefügten "Merkblatt zum Schutz öffentlicher Abwasseran-
lagen" dargelegt, beträgt die zugehörige Breite des Kanal-
schutzstreifens 3,5 Meter beidseitig abgehend von der Ka-
nalachse. Es wird um Betrachtung der Vorgaben gebeten, 
die in dem Merkblatt erläutert sind, sowie um nachrichtli-
che Darstellung des Schutzstreifens in der künftigen Plan-
darstellung. 
 
Ja 
 
Die rliegende Planung berücksichtigt den Verlauf des öffentlichen 
Abwasserkanals SB 2200. Etwaige Unterschreitungen des Kanal-
schutzstreifens sind erst nach vorheriger Abstimmung zwischen 
Vorhabenträgerin und StEB denkbar. Die Darstellung des Schutz-
streifens innerhalb der Plandarstellung wird geprüft und soweit 
erforderlich aufgenommen

- 9 - 
 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
10.4 Starkregen 
Das Plangebiet weist im Osten einen Tiefpunkt an der 
Ostmerheimer Straße / Ecke Arnikaweg auf. Die Überflu-
tungsfläche betrifft auch das Plangebiet. Diese Überflu-
tungsgefahr ist in der Planung zu berücksichtigen. Überle-
gungen zum Umgang mit Niederschlagswasser sind zu 
erarbeiten. 
 
Ja 
 
Der Hinweis zum Tiefpunkt innerhalb des Plangebietes wird in 
der weiteren Planung berücksichtigt. 
10.5 Maßnahmen Starkregen 
Geeignete Maßnahmen zu Risikovorsorge müssen bereits 
in der Bauleitplanung berücksichtigt werden. Da Kanal-
netz nicht für die bei Starkregen anfallenden Wassermen-
gen dimensioniert sind, dienen die nachfolgenden Kon-
zepte dazu, das Wasser bei außergewöhnlichen Nieder-
schlagsereignissen möglichst schadlos zwischenzuspei-
chern, abzuleiten beziehungsweise von Gebäuden fernzu-
halten. 
Ein besonderes Augenmerk ist auf Tiefgarageneinfahrten 
und Hauseingänge zu legen. 
 
Ja 
 
Die Hinweise und Maßnahmen zur Risikovorsorge in Bezug auf 
Starkregenereignisse werden berücksichtigt. Es wird ein entspre-
chendes Entwässerungskonzept im Rahmen der weiteren Pla-
nung erstellt und mit den Stadtentwässerungsbetrieben abge-
stimmt. 
11 AWB – Abfallwirtschaftsbetriebe Köln 
 
Bezüglich der Einrichtungen der Zuwege sowie der 
Schleppkurven und Wendeanlagen wird auf die Einhal-
tung der RASt 06 hingewiesen.  
Es wird um Berücksichtigung des § 10 Standplätze für Ab-
fallbehälter, Abfallsatzung der Stadt Köln gebeten. 
 
 
Ja 
 
 
Entlang der westlich gelegenen Ostmerheimer Straße werden 
Unterflur-Müllcontainer geplant. Im Rahmen der weiteren Pla-
nung werden die benannten Punkten (Einhaltung Straßenradien 
und Abfallsatz) berücksichtigt und mit der AWB abgestimmt. 
12 Thyssengas GmbH 
 
Keine Bedenken 
 
 
Kenntnisnahme 
 
 
Entfällt