Beantwortung der Anfrage der Fraktion DIE LINKE „Erhaltungssatzung Neustadt Süd-West“, AN/1969/2022

Dezernat, Dienststelle  
IX/15 
 
Vorlagen-Nummer 
 4113/2022 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 01.12.2022 
 
Beantwortung der Anfrage der Fraktion DIE LINKE „Erhaltungssatzung Neustadt Süd-West„, 
AN/1969/2022 
Frage 1: 
Der Aufstellungsbeschluss umfasst alle Flurstücke und Flurstückteile innerhalb des gekennzeichneten 
Gebiets, das neben Rathenauplatz und Synagogenviertel weite Teile des Zülpicher Viertels umfasst. Wie 
kann es sein, dass im Gebäudekomplex Kyffhäuser Straße 26 - 28 ehemalige Mietwohnungen in hoch-
preisige Eigentumswohnungen umgewandelt werden? Warum wurde das bis 2021 geltende Umwand-
lungsverbot gemäß Wohnungsaufsichtsgesetz NRW nicht zur Anwendung gebracht? 
 
Antwort der Verwaltung: 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 02.12.2021 den Aufstellungsbeschluss für Neustadt Süd-West 
gefasst. Dieser ist durch die öffentliche Bekanntmachung am 21.12.2021 rechtsgültig geworden. Die 
Umwandlungsverordnung des Landes NRW ist bereits am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Ohne diese 
Rechtsgrundlage der Landesverordnung besteht keine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von 
Miet- in Eigentumswohnungen in Sozialen Erhaltungsgebieten durch die Stadt. Somit konnte die Um-
wandlungsverordnung in dem o. g. Fall nicht zur Anwendung gebracht werden. Das Wohnraumstär-
kungsgesetz NRW und die Kölner Wohnraumschutzsatzung enthalten zum Thema „Umwandlung von 
Mietwohnungen in Eigentumswohnungen“ keine Regelungen. 
 
 
Frage 2: Die geplanten Baumaßnahmen haben augenscheinlich erheblichen Einfluss auf die Abstands-
flächen zu den Nachbargrundstücken (Heinsbergstraße, Hochstadenstraße). Sind die Nachbarn, Anlie-
ger und Eigentümer über den Planungsprozess informiert worden? Sind derartige Bauprojekte nicht we-
gen erheblicher Baulasten und Grundbuch-Eintragungen zustimmungspflichtig? 
 
Siehe hier: https://www.neubaukompass.de/neubau/estelle-cologne-residence-koeln/ 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die geplanten Baumaßnahmen in der Kyffhäuser Straße 26 – 28 sind baugenehmigungspflichtig. Ein 
entsprechendes Baugenehmigungsverfahren hat stattgefunden, welches vor der Aufstellung der Sozia-
len Erhaltungssatzung abgeschlossen wurde. 
Die Information der Nachbarn, Anlieger und weiterer Eigentümer ist Aufgabe des Bauherrn.  
 
 
Frage 3: Nach Auskunft der Verwaltung kann unmittelbar mit Aufstellungsbeschluss und somit bereits 
vor dem Inkrafttreten der Satzung damit begonnen werden, negative städtebauliche Entwicklungen zu 
identifizieren und ggf. zu intervenieren. Was hat die Verwaltung seit einem Jahr unternommen, um die 
Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse im Bereich Neustadt Süd-West zu regulieren?

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Antwort der Verwaltung: 
Mit dem Aufstellungsbeschluss besteht bereits die Möglichkeit der vorläufigen Zurückstellung bzw. vor-
läufigen Untersagung von Vorhaben (Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung baulicher Anlagen). Von 
diesen Regelungsmöglichkeiten hat die Stadt Gebrauch gemacht. D. h. bei baulichen Maßnahmen wur-
de geprüft, ob durch das Vorhaben die vorgesehenen Satzungsziele gefährdet sind. Reine Instandset-
zungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen können weiterhin genehmigungsfrei durchgeführt werden.  
Derzeit ist im Gebiet Neustadt Süd-West keine verstärkte Dynamik bzgl. baugenehmigungspflichtiger 
Maßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen festzustellen. Dies kann auch festgestellt werden im 
Vergleich zu den weiteren bestehenden Sozialen Erhaltungsgebieten in Köln. 
Zur belastbaren Begründung eines möglichen Satzungsbeschlusses wurde das Gutachterbüro ALP, 
Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, aus Hamburg beauftragt im Gebiet eine vertiefte sozi-
alräumliche Untersuchung durchzuführen. Bestandteil dieser war u. a. eine Haushaltsbefragung und 
eine Ortsbegehung. Diese Untersuchung bildet die fundierte Grundlage für die weitere Empfehlung der 
Verwaltung. Derzeit werden die Ergebnisse der Untersuchung ausgewertet. Sobald dies abgeschlossen 
ist, wird den politischen Gremien eine Beschlussvorlage zur weiteren Entscheidung vorgelegt.  
 
 
Frage 4: Bereits vor der von der BV Innenstadt beantragten Prüfung auf Vorliegen der Kriterien  für eine 
Erhaltungssatzung, gab es im Satzungsgebiet massive städtebauliche Fehlentwicklungen. So sind in 
den vergangenen Jahren erhebliche Verstöße gegen die geltende Wohnraumschutzsatzung festgestellt 
worden. Wir bitten die Verwaltung um eine detaillierte Auflistung von Leerständen und Zweckentfrem-
dungen im Gebiet Neustadt Süd-West seit 2017 inklusive der Sach- und Bearbeitungsstände. 
 
 
Frage 5: Zwecks beispielhafter Konkretisierung von 4.) bitten wir um Erläuterung des Leerstands im 
Haus Händelstraße 24. 
 
Antwort der Verwaltung zu Frage 4 und 5: 
Das Objekt Händelstraße 24 befindet sich in einem schlechten baulichen Zustand und soll kernsaniert 
werden. Die Verwaltung befindet sich darüber im Austausch mit dem Verfügungsberechtigten.  
 
Nachfolgend erfolgen Übersichten zu Fällen, die wegen Leerstand oder Kurzzeitvermietung in dem an-
gesprochenen Bereich derzeit durch die Verwaltung geprüft werden.

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Auswertung zu Leerständen im Bereich Neustadt Süd-West 
 
Straße Hsnr. Sachstand
Dasselstr. 61 In Bearbeitung
Görresstr. 2 In Bearbeitung
Händelstr. 24 In Bearbeitung
Heinsbergstr. 22 In Bearbeitung
Heinsbergstr. 30 In Bearbeitung
Hochstadenstr. 24 In Bearbeitung
Hohenstaufenring 11 In Bearbeitung
Hohenstaufenring 34 In Bearbeitung
Jülicher Str. 11 In Bearbeitung
Lindenstr. 13 In Bearbeitung
Lochnerstr. 8 In Bearbeitung
Lützowstr. 23 In Bearbeitung
Mozartstr. 10 In Bearbeitung
Rathenauplatz 6 In Bearbeitung
Roonstr. 8 In Bearbeitung
Roonstr. 54 In Bearbeitung
Zülpicher Str. 13 In Bearbeitung
 
 
Hinweise 
 
Hausnummer: Unter der genannten Hausnummer gelten die Angaben für mindestens eine Wohnein-
heit, aber nicht zwingend für das ganze Haus 
 
Der Sachstand "in Bearbeitung" umfasst alle im Verlaufe eines Verfahrens zur Prüfung und ggf. Beendi-
gung einer Wohnraumzweckentfremdung anfallenden Bearbeitungsschritte: 
 Anforderung von Unterlagen 
 Ermittlungen / Recherchen 
 örtliche Ermittlungen / Befragung von Zeugen / Dokumentation 
 Auswertung des Sachverhaltes 
 rechtliche Bewertung des Sachverhaltes 
 Anhörung von Betroffenen 
 ggf. Erstellung eines Bescheides zur Anordnung bestimmter Maßnahmen 
 ggf. Einleitung eines Bußgeldverfahrens 
 ggf. Festsetzung eines Zwangsgeldes zur Durchsetzung einer erlassener Anordnung 
 
In Fällen, in denen gegen einen Bescheid (Anordnung, Bußgeld, Zwangsgeld) Klage erhoben wurde 
(ggf. durch mehrere Instanzen) umfasst die Bearbeitung zusätzlich: 
 Korrespondenz mit Anwälten und Gericht 
 Verhandlungen (gerichtlich / außergerichtlich) 
 Umsetzung der rechtkräftigen gerichtlichen Entscheidung im Verwaltungsverfahren

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Auswertung zu Kurzzeitvermietungen im Bereich Neustadt Süd-West 
 
Straße Hsnr. Art Sachstand
Aachener Str. 28 ANZ KZVM In Bearbeitung
Aachener Str. 59 PRÜF V In Bearbeitung
Aachener Str. 71 PRÜF V In Bearbeitung
Aachener Str. 71 PRÜF V In Bearbeitung
Aachener Str. 71 PRÜF V In Bearbeitung
Boisseréestr. 1 ANZ KZVM In Bearbeitung
Brüsseler Str. 11 PRÜF V In Bearbeitung
Brüsseler Str. 28 ANZ KZVM In Bearbeitung
Dasselstr. 1c ANZ KZVM In Bearbeitung
Engelbertstr. 13 ANZ KZVM In Bearbeitung
Görresstr. 9 PRÜF V In Bearbeitung
Hochstadenstr. 1 ANZ KZVM In Bearbeitung
Hohenstaufenring 12 PRÜF V In Bearbeitung
Hohenstaufenring 17 ANZ KZVM In Bearbeitung
Hohenstaufenring 57a ANZ KZVM In Bearbeitung
Meister-Gerhard-Str.33 ANZ KZVM In Bearbeitung
Moselstr. 14 PRÜF V In Bearbeitung
Moselstr. 26 ANZ KZVM In Bearbeitung
Moselstr. 68 PRÜF V In Bearbeitung
Richard-Wagner-Str.46 PRÜF V In Bearbeitung
Richard-Wagner-Str.46 PRÜF V In Bearbeitung
Richard-Wagner-Str.51 ANZ KZVM In Bearbeitung
Richard-Wagner-Str.51 PRÜF V In Bearbeitung
Richard-Wagner-Str.53 PRÜF V In Bearbeitung
Richard-Wagner-Str.53 PRÜF V In Bearbeitung
Roonstr. 29 ANZ KZVM In Bearbeitung
Roonstr. 60 PRÜF V In Bearbeitung
Zülpicher Platz 16 PRÜF V In Bearbeitung
Zülpicher Str. 12 ANZ KZVM In Bearbeitung
Zülpicher Str. 28 PRÜF V In Bearbeitung
Zülpicher Str. 29 PRÜF V In Bearbeitung

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Abkürzungen: 
ANZ KZVM Anzeige von "Kurzzeitvermietung" durch den/die Verfügungsberechtigte*n 
gem. § 17 Abs. 4 WohnStG NRW ist erfolgt (genehmigungspflichtig, > 90 Tage / Kalen-
derjahr) 
PRÜF V Ein Verstoß gegen die Wohnraumschutzsatzung und das WohnStG NRW wird geprüft 
(ohne Anzeige gem. § 17 Abs. 4 WohnStG NRW) 
In beiden Fallgruppen erfolgt eine Prüfung des Sachverhaltes durch das Amt für Wohnungswesen 
 
Hinweise: 
Hausnummer: Unter der genannten Hausnummer gelten die Angaben für mindestens eine Wohnein-
heit, aber nicht zwingend für das ganze Haus 
 
Genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung: 
In der Liste nicht enthalten sind Fälle, in denen Kurzzeitvermietung genehmigungsfrei erfolgt und online 
angezeigt wurde. Nach dem ab 01.07.2021 gültigen Wohnraumstärkungsgesetz NRW und der zum 
01.07.2021 in Kraft getretenen Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln ist Kurzzeitvermietung bis zu 90 
Tagen / Kalenderjahr genehmigungsfrei möglich. Es ist lediglich eine Anzeige der Kurzzeitvermietung 
erforderlich. Diese erfolgt ab 01.07.2022 über ein Online-Verfahren des Landes NRW, über das nach der 
Anzeige eine Wohnraum-Identitätsnummer automatisiert vergeben wird. 
Der Sachstand "in Bearbeitung" umfasst alle im Verlaufe eines Verfahrens zur Prüfung und ggf. Beendi-
gung einer Wohnraumzweckentfremdung anfallenden Bearbeitungsschritte:  
 Anforderung von Unterlagen 
 Ermittlungen / Recherchen 
 örtliche Ermittlungen / Befragung von Zeugen / Dokumentation 
 Auswertung des Sachverhaltes 
 rechtliche Bewertung des Sachverhaltes 
 Anhörung von Betroffenen 
 ggf. Erstellung eines Bescheides zur Anordnung bestimmter Maßnahmen 
 ggf. Einleitung eines Bußgeldverfahrens 
 ggf. Festsetzung eines Zwangsgeldes zur Durchsetzung einer erlassener Anordnung 
 
In Fällen, in denen gegen einen Bescheid (Anordnung, Bußgeld, Zwangsgeld) Klage erhoben wurde 
(ggf. durch mehrere Instanzen) umfasst die Bearbeitung zusätzlich: 
 Korrespondenz mit Anwälten und Gericht 
 Verhandlungen (gerichtlich / außergerichtlich) 
Umsetzung der rechtkräftigen gerichtlichen Entscheidung im Verwaltungsverfahren