Verfahren bei Verkauf von Erbbaurechtsgrundstücken an den jeweiligen Erbbauberechtigten

V/0001/2015 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Immobilienmanagement 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Verfahren bei Verkauf von Erbbaurechtsgrundstücken an den jeweiligen Erbbauberechtigten 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
28.01.2015 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Flächenmanagement
 Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
Die Veräußerung städtischer mit einem Erbbaurecht belasteter Grundstücke in Wohnbaugebieten 
erfolgt auf Antrag des Erbbauberechtigen zum erschließungsbeitragspflichtigen jeweils aktuellen 
Bodenrichtwert.  
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Durch diesen Beschluss entstehen keine finanziellen Auswirkungen. 
 
 
Begründung: 
 
In der Sitzung des ALWF am 25.11.2014 hatte die Verwaltung eine Vorlage mit gleichem Inhalt in 
nicht-öffentlicher Sitzung zur Beschlussfassung vorgelegt. Die Ratsfraktion Bündnis 90/Die Gr ü-
nen/GAL hat vor der Sitzu ng beantragt, die Vorlage in öffentlicher Sitzung zu beraten. Dem sta n-
den jedoch datenschutzrechtliche Gründe entgegen, woraufhin die Beratung vertagt wurde. Die 
entsprechenden Daten sind in der vorliegenden Vorlage nicht mehr enthalten, sodass diese nu n-
mehr in öffentlicher Sitzung beraten werden kann. 
 
Ausgangslage: 
Aktuell betreut das Amt für Immobilienmanagement rd. 240 Erbbaurechtsverträge für städt. Ba u-
grundstücke mit Einfamilienhäusern. Die Erbbaurechte verteilen sich stadtweit über sämtliche 
Baugebiete mit einem Schwerpunkt im Wohngebiet „Am Dill“. Die Stadt bestellte die Erbbaurechte 
überwiegend auf der Grundlage der „Richtlinien für die Vergabe von städtischen Einfamilienhau s-
grundstücken zur Förderung der E igentumsbildung“ (Vergaberichtlinien), da d ie Antragsteller zum 
damaligen Zeitpunkt aufgrund ihres geringen Einkommens die Voraussetzungen für die Erlangung 
eines Erbbaurechtes erfüllten. Die Erbbauberechtigten hatten alternativ zum Kauf des Baugrun d-
stückes die Bestellung eines Erbbaurechtes präferiert, da sie sich nicht in der Lage sahen, zusät z-
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0001/2015 
Auskunft erteilt: 
Herr Kessel 
Ruf: 
492 23 53 
E-Mail: 
Kessel@stadt-muenster.de  
Datum: 
05.01.2015 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0001/2015 
lich zu den Baukosten für das Wohngebäude den Kaufpreis für das Grundstück durch einen Kredit 
zu finanzieren. 
Seit einer Änderung der Vergaberichtlinien im Jahr 2007 werden Erbbaurechte nur noch an Haus-
halte, deren Einkommen innerhalb der Einkommensgrenze des  Gesetzes zur Förderung und Nu t-
zung von Wohnraum NW liegt und bei Vorliegen einer besonderen Härte nach einem entspr e-
chenden Beschluss des zuständigen Ausschusses bestellt. Seit dieser Änderung wurden, au ch 
wegen der kontinuierlich sinkenden Darlehnszinsen, keine Erbbaurechte mehr ausgegeben.  
 
Aufgrund des derzeit historisch niedrigen und unterhalb des Erbbauzinses liegenden Zinsniveaus 
auf dem Finanzmarkt bitten aus wirtschaftlichen Erwägungen wiederholt Erbbauberechtigte darum, 
ihnen das zu ihren Gunsten mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück zu veräußern, um sich 
für die Zukunft von den Erbbauzinszahlungen zu befreien. Aktuell liegen der Verwaltung 
15 Kaufanfragen vor. 
 
Die Verwaltung hatte dem Auss chuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenscha ften (AFBL) in 
seiner Sitzung am 05.12.2012 (Vorl. V/0873/2012) zum bisher praktizierten Verfahren für die B e-
rechnung des von dem Erbbauberechtigten zu zahlenden Kaufpreises in Anlehnung an die „Rich t-
linien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien – WertR 
2006)“ berichtet. Bei den WertR 2006 handelt es sich um eine bundesministerielle Verwaltungsa n-
ordnung, die zwar für die Wertermittlung durch Gutachterausschüsse nicht  verbindlich, aber auch 
nicht mehr wegzudenken ist. Der AFBL hatte den Bericht der Verwaltung zustimmend zur Kenntnis 
genommen. 
 
Demzufolge wurde der gesuchte Bodenwertanteil des mit einem Erbbaurecht belasteten Grun d-
stückes entsprechend dem Berechnungsschema gemäß Anlage 1 ermittelt aus der Summe 
 
 des über die Restlaufzeit des Erbbaurechtes abgezinsten Bodenwertes des unbelasteten 
Grundstücks und 
 der ebenfalls über den Zeitraum kapitalisierten erzielbaren Erbauzinsen. 
 
Über die Wahl des Mittelwertes aus abgezinstem Bodenwert und kapitalisiertem Erbbauzins einer-
seits und dem erschließungsbeitragspflichtigen Bodenrichtwert andererseits erfolgte anschließend 
ein Interessensausgleich. Dabei erfolgte eine vertretbare Balance zw ischen dem Bestreben der 
Stadt Münster als Grundstückseigentümerin nach Vereinbarung eines am Bodenrichtwert orientier-
ten Kaufpreises und dem Interesse des Erbbauberechtigten nach einem Grun dstückskaufpreis 
unter der Berücksichtigung des ihm zwischenzeitlich – gemessen an dem gegenüber der Boden-
wertentwicklung niedrigen Erbbauzins – zugewachsenen Vorteils. 
 
Bislang wurde jedem Erbbauberechtigten das zu Wohnzwecken genutzte Erbbaugrundstück in 
Baugebieten zu einem Kaufpreis veräußert, der entsprechend dem oben beschriebenen Verfahren 
ermittelt wurde.  
 
In der Sitzung des Ausschusses für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Flächenm a-
nagement am 20.08.2014 wurde die Verwaltung um  
 
a) Informationen zu der Gesamtzahl der bestehenden Erbbaurechte, 
b) eine Darstellung der Haushaltsauswirkungen be i einem Verkauf des Erbbaugrundstückes 
zum Bodenrichtwert im Vergleich zur bisherigen Berechnungsgrundlage, 
c) eine Einschätzung, ob ein Verkauf überhaupt für die Stadt lukrativ sei, 
d) Einholung von Informationen beim Deutschen Städtetag bzw. zu den Verfahrensweisen bei 
anderen Kommunen 
 
gebeten.

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V/0001/2015 
 
a) Gesamtzahl der bestehenden Erbbaurechte: 
Insgesamt werden durch das Amt für Immobilienmanagement  
verwaltet:   etwa 320 Erbbaurechte 
 
Diese teilen sich auf wie folgt: 
Erbbaurechte zu gewerblichen und sonstigen Zwecken (z. B. Sport) etwa   80 Erbbaurechte, 
Erbbaurechte zu Wohnzwecken   etwa 240 Erbbaurechte 
 
mit einem Bilanzwert von  rd. 57 Mio. € 
jährliche Erbbauzinseinnahmen zugunsten der Stadt  rd. 2.715.000,00 € 
a) Erbbaurechte für gewerbliche und sonstige Zwecke  rd. 2.150.000,00 € 
b) Erbbaurechte zu Wohnzwecken  rd.    565.000,00 € 
 
Der Erbbauzins für Erbbaurechte zu Wohnzwecken beträgt 4 % vom Grundstückswert, derjenige 
für Gewerbegrundstücke 6 % und unterliegt den Veränderungen des Verbraucherpreisindexes. 
 
Obwohl die Anzahl der ausgegebenen gewerblichen und sonstigen Erbbaurechte wesentlich g e-
ringer ist als die Anzahl der Wohnerbbaurechte, übersteigt die Höhe des daraus erzielten Erbba u-
zinses die Höhe des Erbbauzinses aus den Wohnerbbaurechten um ein Vielfache s. Das liegt in 
der Höhe des Erbbauzinses von 6 %, der durchweg größeren Grundstücksgröße eines gewerbl i-
chen Erbbaugrundstückes sowie einiger wertiger in der Innenstadt gelegener Grundstücke b e-
gründet. 
 
b) Haushaltsauswirkungen und Wirtschaftlichkeit eines Verkaufes  
c) Wirtschaftlichkeit eines Verkaufes eines mit einem Erbbaurecht belasteten Wohnba u-
grundstückes: 
Die Auswirkungen des Verkaufes eines mit einem Erbbaurecht belasteten Wohngrundstückes 
können der beigefügten Gegenüberstellung (Anlage 2, Spalten  12 und 13) entnommen werden. 
Hier wurden die Erträge aus den Grundstücksverkäufen bei einer angenommenen Veräußerung zu 
dem Wert, die sich nach der bisher praktizierten Wertermittlung in Anlehnung an die WertR 2006 
ergeben und die Erträge, die bei einem m öglichen Verkauf unter Zugrundelegung des erschli e-
ßungsbeitragspflichtigen Bodenrichtwertes erzielt werden, dargestellt. 
Gleiches gilt für die Wirtschaftlichkeit eines Verkaufes (Spalten 14 und 15). Hier ist die Zeitdauer, 
in der der aus der Veräußerung re alisierte Ertrag durch die regelmäßigen Erbbauzin szahlungen 
erreicht wird, abgebildet.  
 
d) Informationen des Städtetages und Verfahrensweisen bei anderen Städten: 
Der Deutsche Städtetag hat im Jahr 2004 – neuere Ergebnisse liegen nicht vor - eine Umfrage zu 
den Konditionen beim Grundstücksverkauf an den Erbbauberechtigten durchgeführt. Danach e r-
folgt der Verkauf mehrheitlich auf der Basis des aktuellen Verkehrswertes/Bodenrichtwertes, ggfs. 
abzüglich bereits gezahlter Erschließungsbeiträge und je nach Restlaufzeit und vorhandenem Erb-
bauzinsvorteil einer weiteren Preisreduktion. 
Vor dem Hintergrund der geänderten wirtschaftlichen Rahmendaten und der zwischenzeitlich en 
Einführung des  „Neuen Kommunalen Finanzmanagements“ (NKF) stellt sich jedoch die Fra ge, 
inwieweit die in der Umfrage genannten Verfahrensweisen noch aktuell sind. 
 
Ferner erfolgte ein Informationsaustausch mit den nachgenannten Kommunen zu der Veräuß e-
rungspraxis von kommunalen Wohnbaugrundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind:  
 
Die Stadt Dortmund hat etwa 800 Wohnerbbaurechte ausgegeben. Teilweise haben die Erbba u-
berechtigten ein Ankaufsrecht. Einem Grundstücksverkauf wird stets der erschließungsbeitrag s-
freie Bodenrichtwert zugrunde gelegt. Bei Erbbaurechten ohne Indexierung wurde ein  Kaufpreis-
nachlass in Abhängigkeit von der Restlaufzeit des Erbbaurechtes gewährt. Dieser Nachlass wurde 
grundbuchlich gesichert. Es erfolgt kein Verkauf unterhalb des Bilanzwertes.

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V/0001/2015 
 
Die Stadt Bonn gibt seit Ende der 1980-iger Jahre Erbbaurechte aus, die ein Ankaufsrecht (Kauf-
preis bei Ausübung des Ankaufsrechtes: unbelasteter Bodenwert, d. h. der erschließungsbeitrag s-
pflichtige Bodenrichtwert ohne Berücksichtigung des Erbbaurechtes und auch Verkehrswert, d. h. 
Bodenwert unter Berücksichtigung des bestehenden Erbbaurechtes) vorsehen. 
Aufgrund der immer weiter auseinandergehenden Schere zwischen Bodenrichtwert und dem Erb-
bauzins zugrunde liegenden Bodenwert hat die Stadt bei sehr lange laufenden Erbbaurechten in 
einer Übergangsfrist zunächst zum Verkehrswert , das heißt unter Berücksichtigung des auf dem 
Grundstück lastenden Erbbaurechtes und später nur noch zum unbelasteten Bodenwert (erschlie-
ßungsbeitragspflichtiger Bodenrichtwert ohne Berücksichtigung des darauf lastenden Erbbaurec h-
tes) veräußert.  
 
Die Stadt Düsseldorf hat zzt. etwa 500 Wohnerbbaurechte ausgegeben. Sie verzeichnet nur eine 
geringe Anzahl von Anfragen zum Verkauf des Grundstückes an den jeweiligen Erbbauberecht i-
gen. In den letzten Jahren wurden nur etwa 10 derartige Grundstücksverkäufe auf d er Grundlage 
des Verkehrswertes realisiert. 
Bei Erbbaurechten ohne Indexierung des Erbbauzinses wurde ein Abschlag auf den Kaufpreis 
gewährt. Dieser richtet sich danach, ob Käufer der Ersterwerber (derjenige, zu dessen Gunsten 
das Erbbaurecht bestellt wurde), dessen Kinder oder der Zweiterwerber (späterer Käufer des Er b-
baurechtes) war.  
 
Die Stadt Bielefeld hat nur eine sehr geringe Anzahl von Erbaurechten ausgegeben. Aus diesem 
Grund stellt sich die Frage nach einem Verfahren zur Kaufpreisermittlung kaum. Bislang wurden 
vereinzelt Verkäufe auf der Grundlage des Bodenrichtwertes durchgeführt. 
 
Die Stadt Duisburg hat etwa 1.500 Erbbaurechte ausgegeben. Bei der Bestellung des Erbba u-
rechtes wird aufgrund eines Ratsbeschlusses ein  Ankaufsrecht eingeräumt. Kaufpreis ist der Wert 
des unbelasteten Bodenwertes, somit der Bodenrichtwert abzüglich bei der Bestellung des Er b-
baurechtes gezahlter Erschließungsbeiträge. 
 
In der Stadt Recklinghausen werden gegenwärtig grundsätzliche Überlegungen zur Festsetzung 
des Kaufpreises bei Verkauf von Erbbaurechtsgrundstücken angestellt. 
 
 
Vorschlag der Verwaltung zur Veräußerung und zukünftigen Ermittlung von Kaufpreisen für 
Wohnbaugrundstücke, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: 
 
Die Verwaltung ist der Auffassung, dass Erbbaur echtsnehmern das zu ihren Gunsten mit einem 
Erbbaurecht belastete Grundstück veräußert werden sollte, um ihnen die Möglichkeit zu geben, 
Wohneigentum zu bilden. Dieser Vorschlag wird unabhängig von der derzeit aktuellen Niedrigzin s-
phase unterbreitet. Die K aufinteressenten sollen nämlich Grundstückserwerbern gleich gestellt 
werden, die ihr Grundstück im Rahmen der Vermarktung des jeweiligen Baugebietes unmittelbar 
erwerben konnten.  
Zur Abrundung der Meinungsbildung wird auf die ermittelten Bodenwerte und Er träge gemäß der 
Darstellung in der Anlage 2 verwiesen. In Anbetracht des aktuell extrem niedrigen Hypoth e-
kenzinsniveaus ist in Spalte 1 1 ein fiktiver Kaufpreis errechnet (es wurden 2,5 % bei einer 
20jährigen Zinsbindung und 60 % Beleihungswert unterstellt) , der sich mit Darlehnszinsaufwe n-
dungen in identischer Höhe wie die gezahlten Erbbauzinsen finanzieren ließe. Tilgungsleistungen 
wurden nicht berücksichtigt.

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V/0001/2015 
 
Unter Wertung aller Aspekte wird seitens der Verwaltung vorgeschlagen, Wohnbaugrundstücke, 
an denen ein Erbbaurecht bestellt ist, zum jeweils erschließungsbeitragspflichtigen aktuellen B o-
denrichtwert zu veräußern.  
 
 
In Vertretung 
 
gez. 
 
 
Reinkemeier 
Stadtkämmerer 
 
Anlagen: 
 Berechnungsschema in Anlehnung an WertR 2006 
 Tabellarische Übersicht

Anlage 1 
1. Allgemeine Angaben 
Gebäudeart 
Lage des Grundstücks (Straße) 
Grundstücksbezeichnung Gemarkung Hiltrup 
Nr. xxxx 189 qm 
Nr. xxxx 
Erbbauberechtigte: 
Erbbaurechtsvertrag vom 11.07.2001 
86 Jahre 
202 qm 
4% 
127,82 €/qm 
5,11 €/qm 
6,20 €/qm 
155,00 €/qm 
2. Berechnung des Grundstückswertes nach den Wertermittlungsrichtlinien (WertR) 
Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks = Eingabefelder 
Grundstücksgröße 202 qm 
Bodenrichtwert erschließungsbeitragsfrei 210 €                          
Erschließungskostenanteil 30 €                            (rd. 10 - 15 % des BRW oder z.Z. 30 €/m²) 
Bodenrichtwert erschließungsbeitragspflichtig 180 €                          
Zuschläge (geringe Größe, besondere Lage etc.) 
Abschläge (Übergröße, Zuschnitt, Ausrichtung, evtl.Immisionen etc.) 
Individueller Bodenwert 180 €                          
Bodenwert erschließungsbeitragspflichtig 36.360 €                     
Jahr des Begründung des EBR 2001 
Gesamtlaufzeit des EBR 99 Jahre 
Jahr der Wertermittlung 2014 
Restlaufzeit des Erbbaurechts 86 Jahre 
marktübl. Erbbauzins 4,0% i.d.R der Zins lt. Vertrag 
Diskontierungsfaktor 0,0343 
abgezinster Bodenwert [1] 1.247 €                       1.247 €               
jährlicher Erbbauzins 1.252,40 €                 
Vervielfältiger 24,14 
kapitalisierter Erbbauzins [2] 30.236 €                      30.236 €             
Bodenwertanteil des EBR [1] + [2] 31.484 €             156 €           Bodenwert 
87% des unbel. Bodenwertes 
Bodenwert nach WertR 2006 31.484 €                      156 €                   
bereinigter Bodenwert (ohne E-Kosten) 36.360 €                      180 €                   
Mittelwert 33.936 €                     168 €                   93% des unbel. Bodenwertes 
3. Kaufpreisvorschlag 
Als Wertansatz für das Grundstück wird demnach der Mittelwert von 168 €/qm vorgeschlagen. 
derzeitige Berechnungsbasis 
 Die Verwendung des Mittelwertes ist eine Kompensationsmöglichkeit  zwischen der Interessenlage des Grundeigentümers an einer 
wirtschaftlicheren Verzinsung des Bodenwertes und des Erbbauberechtigten an einem angemessenen Grundstückskaufpreis. 
Höhe des Erbbauzinses 
Berechnungsbasis bei Bestellung des Erbbaurechtes 
Erbbauzins bei Bestellung des Erbbaurechtes 
derzeitiger Erbbauzins 
Restlaufzeit des Erbbaurechtes 
Grundstücksgröße 
Ermittlung des Kaufpreises für ein Erbbaugrundstück
RH 
xxx 
13 qm 
Sofern die Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist, als die Restlaufzeit des Erbbaurechts, oder das Gebäude voll zu 
entschädigen ist. 
(anderenfalls muss der entschädigungsfreie Gebäuderestwert auf das Jahr der Wertermittlung diskontiert werden)

Anlage 2 
Beispielhafte Darstellung einzelner Erbbaurechtsgrundstücke in verschiedenen Baugebieten 
Grundstücksdaten Varianten der Kaufpreisfestsetzung haushaltsrechtl. Betrachtung 
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 
Lfde. 
Nr. 
Lage des 
Grund-stückes 
Grund- 
stücks- 
größe in 
m² 
Erbbau-zins 
pro  Jahr 
Laufzeit 
des 
Erbbau- 
rechtes 
bis 31.12. 
Bodenwert - 
basierend auf 
dem 
Erbbauzins 
Bilanzwert Boden- 
richtwert - 
erschließ- 
ungsbei- 
trags- 
pflichtig je 
m² 
Verkauf in 
Anlehnung an 
WertR2006 
Verkauf zum 
Bodenrichtwert - 
erschließ- 
ungsbeitrag-- 
pflichtig 
Bodenwert bei 
Darlehnszins 2,5 
% p. a.und 
Zinszahlung in 
Höhe des 
Erbbauzinses 
Ertrag - 
Differenz zw. 
Spalte 10 und 
8
Ertrag - 
Differenz zw. 
Spalte 11 und 
8
Zeitdauer in 
Jahren, in 
denen der 
Erbbauzins 
den Ertrag 
erreicht  
(Spalte 13 : 
Spalte 5) 
Zeitdauer in 
Jahren, in 
denen der 
Erbbauzins 
den Ertrag 
erreicht  
(Spalte 14 : 
Spalte 5) 
1 Adolph- 
Reichwein- 
Straße 
260 1.747,20 € 2086 43.680,00 €
48.344,40 € 260,00 €   55.318,00 € 67.600,00 € 70.000,00 €         6.973,60 € 19.255,60 € 3,99 11,02          
2 Am Dill 489 2.762,85 € 2086 67.071,25 € 62.909,85 € 190,00 €   84.108,00 € 92.910,00 € 110.000,00 €       21.198,15 € 30.000,15 € 7,67 10,86          
3 Hanns-Rott- 
Weg 
582 4.172,94 € 2095 119.892,00 € 81.637,14 € 230,00 €   129.204,00 € 133.860,00 € 167.000,00 €       47.566,86 € 52.222,86 € 11,40 12,51          
4 Agathastraße 347 2.043,83 € 2088 51.095,75 € 51.140,86 € 250,00 €   69.747,00 € 86.750,00 € 82.000,00 €         18.606,14 € 35.609,14 € 9,10 17,42          
5 Elisabeth- 
Selbert-Weg 
312 2.299,44 € 2095 57.486,00 € 49.951,20 € 370,00 €   82.992,00 € 115.440,00 € 92.000,00 €         33.040,80 € 65.488,80 € 14,37 28,48          
6 Honebachaue 444 2.766,12 € 2093 69.153,00 € 36.433,32 € 250,00 €   94.128,00 € 111.000,00 € 110.000,00 €       57.694,68 € 74.566,68 € 20,86 26,96          
7 Werneweg 241 482,00 € 2066 12.050,00 € 22.738,50 € 210,00 €   33.740,00 € 50.610,00 € 20.000,00 €         11.001,50 € 27.871,50 € 22,82 57,82          
8 Bockhorst- 
straße 
353 2.142,71 € 2092 53.567,75 € 55.886,96 € 210,00 €   64.246,00 € 74.130,00 € 85.000,00 €         8.359,04 € 18.243,04 € 3,90 8,51            
9 Böttcher- 
straße 
202 1.252,40 € 2099 31.310,00 € 28.244,16 € 180,00 €   33.936,00 € 36.360,00 € 50.000,00 €         5.691,84 € 8.115,84 € 4,54 6,48            
10 Am 
Schütthook 
319 1.891,67 € 2089 47.291,75 € 45.077,89 € 180,00 €   52.635,00 € 57.420,00 € 75.000,00 €         7.557,11 € 12.342,11 € 3,99 6,52