Mandari Insight
3184/2020
Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2019
Beschlussvorlage Rat bzw. Hauptausschuss
08.01.2021
KI-Zusammenfassung
Klicken Sie, um eine KI-Zusammenfassung dieses Vorgangs zu erstellen.
KI-Analyse läuft...
vergangen
Was passiert gerade?
- 📄 Dokumente werden analysiert...
- 🤔 KI denkt nach (Reasoning-Modell)...
- ✍️ Zusammenfassung wird geschrieben...
- ⏳ Das dauert etwas länger bei komplexen Dokumenten...
Dieser Vorgang kann 1-3 Minuten dauern. Bitte lassen Sie die Seite geöffnet.
Nächste Beratung:
Rat,
Sitzung am
04.02.2021,
TOP 10.16
Anlage 2 - Bilanz zum 31.12.2019
3142 Zeichen
Aktiva Passiva
31.12.2019 31.12.2018 31.12.2018
EUR EUR EUR EUR EUR
A. Anlagevermögen A. Eigenkapital
I. Immaterielle Vermögensgegenstände I. Stammkapital 1.000.000,00 1.000.000,00
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und II. Kapitalrücklage 111.265.308,85 110.316.970,70
ähnliche Rechte und Werte 394.438,00 390.336,00 III. Gewinnrücklage 66.605.094,11 66.605.094,11
394.438,00 390.336,00 IV. Bilanzgewinn
II. Sachanlagen Gewinn aus Vorjahren 0,00 0,00
1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.451.430.262,86 1.332.493.712,16 Jahr esüberschuss 2.572.622,38 2.572.622,38 0,00
2. Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 4.109.035,08 181.443.025,34 177.922.064,81
3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 8.875.873,89 B. Sonderposten für Investitionszuschüsse
4. Bauten auf fremden Grundstücken 24.007.296,00 22.235.725,00 zum Anlagevermögen 360.963.439,94 352.233.119,44
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 27.433.996,00 31.488.411,00 360.963.439,94 352.233.119,44
6. Anlagen im Bau 283.601.529,87 222.910.376,77
7. Bauvorbereitungskosten 41.395.463,36 37.389.986,74 C. Rückstellungen
1.840.853.457,06 1.659.503.120,64 Sonstige R ückstellungen 105.067.713,41 99.725.131,49
105.067.713,41 99.725.131,49
III. Finanzanlagen D. Verbindlichkeiten
Andere Finanzanlagen 41.177.886,17 41.011.563,24 1. Verbindlichkeite n gegenüber Kreditinstituten 1.130.188.591,62 1.007.866.039,94
41.177.886,17 41.011.563,24 2. Verbindlichkeite n aus Baubetreuung 12.361.519,80 10.210.411,32
Summe Anlagevermögen 1.882.425.781,23 1.700.905.019,88 3. Erhaltene Anzahlungen 68.298.537,20 65.501.700,91
B. Umlaufvermögen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 64.716,53 44.900,40
I. Vorräte 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 84.106.086,01 78.783.735,92
1. Unfertige Leistungen 73.650.748,20 65.210.604,74 6. Sonstige Verbind lichkeiten 48.288.556,05 43.027,70
2. Andere Vorräte 296.583,04 394.460,31 1.343.308.007,21 1.162.449.816,19
73.947.331,24 65.605.065,05 E. Rechnungsabgrenzungsposten 481.453,33 515.982,99
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 75.749,74 122.100,28
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 11.654.843,47 7.616.369,97
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 25.220,04 37.947,37
4. Sonstige Vermögensgegenstände 16.001.998,06 17.290.729,85
27.757.811,31 25.067.147,47
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 6.611.949,77 792.757,52
6.611.949,77 792.757,52
Summe Umlaufvermögen 108.317.092,32 91.464.970,04
C. Rechnungsabgrenzungsposten 520.765,68 476.125,00
1.991.263.639,23 1.792.846.114,92 1.991.263.639,23 1.792.846.114,92
GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN
Bilanz zum 31.12.2019 Anlage 2
31.12.2019
Anlage 1 - Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019
78148 Zeichen
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Anlage 1
LAGEBERICHT
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31.Dezember 2019
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 2
INHALTSVERZEICHNIS
A. GRUNDLAGEN ................................ ................................ ................................ ........................ 4
1. Historie, Leitbild und Leistungsspektrum ................................ ................................ ........ 4
Historie................................ ................................ ................................ ................................ ....4
Leitbild ................................ ................................ ................................ ................................ ....5
Leistungsspektrum ................................ ................................ ................................ ................. 5
2. Rechtliche und organisatorische Struktur des Betriebs ................................ ................ 6
3. Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen................................ ................................ ....7
Vermietungssegment ................................ ................................ ................................ ............. 7
Servicesegment ................................ ................................ ................................ ...................... 8
Ergebnisausgleich / Abführung ................................ ................................ .............................. 8
B. WIRTSCHAFTSBERICHT ................................ ................................ ................................ .....9
1. Gesamtaussage zur Lage und Entwicklung des Betriebes ................................ ............ 9
Schulnotstand / Baubedarf ................................ ................................ ................................ .....9
Vorgelagerter Prozess................................ ................................ ................................ ............ 9
Knappe Ressourcen / Gesamtstädtische Immobilienstrategie................................ ............ 10
2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen...................... 10
Überhitzter Bausektor................................ ................................ ................................ ........... 10
Grundstücksknappheit................................ ................................ ................................ .......... 10
Alternative Realisierungswege ................................ ................................ ............................. 11
3. Geschäftsverlauf ................................ ................................ ................................ ................ 11
Neue Aufgaben und Aufgabenanbindungen innerhalb der Gebäudewirtschaft.................. 11
Bauprogramme und –initiativen im Schulbau ................................ ................................ ...... 13
4. Bauvorhaben ................................ ................................ ................................ ...................... 18
Bauvorhaben im Sondervermögen (Aufzählung aktuell / vollständig?) .............................. 18
Baubetreuung für Dritte ................................ ................................ ................................ ........ 19
5. Angaben zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage ................................ ..................... 19
Ertragslage ................................ ................................ ................................ ........................... 19
Vermögens- und Finanzlage ................................ ................................ ................................ 22
C. AUSBLICK AUF DIE KÜNFTIGE ENTWICKLUNG MIT DARSTELLUNG DER RISIKEN
UND CHANCEN ................................ ................................ ................................ ................... 25
1. Allgemeine, übergreifende Risiken und Chancen ................................ ......................... 26
Corona-Pandemie ................................ ................................ ................................ ................ 26
Risikovorsorge und Versicherungsschutz................................ ................................ ............ 26
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 3
Eigenkapitalausstattung ................................ ................................ ................................ ....... 27
Altnachträge................................ ................................ ................................ .......................... 27
Personalwirtschaftliche Problemlage ................................ ................................ ................... 28
Organisatorischer Veränderungsprozess ................................ ................................ ............ 29
2. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung und des Betriebs von
Bestandsobjekten ................................ ................................ ................................ ............... 30
CAD-Flächenaufmaß................................ ................................ ................................ ............ 30
Betreiberverantwortung ................................ ................................ ................................ ........ 31
Bauunterhaltung ................................ ................................ ................................ ................... 33
3. Mit der Planungs- und Bautätigkeit für das Sondervermögen und für andere
Dienststellen (Service) verbundene Risiken und Chancen ................................ ........... 35
Innerstädtische Schnittstellen / Terminrisiken ................................ ................................ ..... 35
Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit ................................ ................................ ....... 35
Fähigkeit zur Wahrnehmung von Serviceaufgaben................................ ............................. 35
Building Information Modeling (BIM) ................................ ................................ .................... 36
Finanzierung und Priorisierung Kulturbau ................................ ................................ ........... 36
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 4
A. GRUNDLAGEN
1. Historie, Leitbild und Leistungsspektrum
Historie
Stufenweise Gründung
Im Zuge der konzeptionellen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde die
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 01.01.1997 gegründet.
Nach Übernahme von Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum 1. Januar 1998 Schulen
und Kindertagesstätten aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen in die Gebäudewirtschaft
der Stadt Köln überführt (Stufe 2). Mit der Übernahme von bislang dem Grünflächenamt
zugeordneten Objekten (“sonstige Aufbauten“ auf Friedhöfen und Grünanlagen) erfolgte zum
1. Januar 2000 die 3. Stufe der Konzeptumsetzung.
Integration Hochbauamt
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 16.12.1999 die Verwaltung beauftragt, die
Integration des städtischen Hochbauamtes in die Gebäudewirtschaft zu prüfen. Die Integration
erfolgte schließlich zum 01.05.2000. Mit der Umsetzung dieses Ratsbeschlusses hat sich das
Aufgabenspektrum der Gebäudewirtschaft erheblich erweitert. Zielsetzung war u.a., Synergien
für einen wirtschaftlicheren Aufgabenvollzug zu erschließen und marktorientierte Preis -/
Leistungsbeziehungen einzuführen.
Übernahme der Zuständigkeit für Kulturbauten
Der Bereich Museumsbauten wurde zur Bündelung von Kompetenzen und zum Abbau von
Schnittstellen von der Städtischen Kulturverwaltung im April 2018 auf die Gebäudewirtschaft
verlagert. Die Umsetzung erfolgte sukzessive. Zu beachten ist, dass die Gebäudewirtschaft für
diese Museumsbauten zwar umfassend zuständig ist und damit insbesondere für diese
Liegenschaften eine betreiberähnliche Ve rantwortung trägt. Die Grundstücke und Gebäude
gehören aber nach wie vor nicht zum Sondervermögen. Damit handelt die Gebäudewirtschaft –
trotz ihrer eigentümerähnlichen Stellung - im Auftrag der Kulturverwaltung und erbringt die
entsprechenden Baubetreuungs- und sonstigen Dienstleistungen ausschließlich im Service. Die
Finanzierung der Maßnahmen erfolgt damit aus dem Kernhaushalt.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 5
Übertragung der Zuständigkeit von angemieteten Kindertagesstätten
Mit Wirkung zum 01.01.2019 wurde die Miet - und Objektverwaltung extern angemieteter
Kindertagesstätten von der Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend und Familie
übertragen. Die im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft geführten Kindertagesstätten sind
von diesem Wechsel in der innerstädtischen Zuständigkeit nicht berührt.
Leitbild
Entsprechend ihrem strategischen Leitbild verfolgt die Gebäudewirtschaft folgende Prinzipien
bzw. Ziele:
Der Ansprechpartner als „der Immobilienprofi der Stadt Köln“ zu sein und den Kunden
von fachspezifischen Spezialaufgaben zu entlasten, ihm Planungssicherheit und eine
bedarfsgerechte Infrastruktur zu gewährleisten.
Die Bündelung von Nutzer-(Mieter-) und Eigentümerinteressen soll ein hohes Maß an
Kundenzufriedenheit und Qualität gewährleisten und zugleich zu einer weitgehenden
Reduktion von Bewirtschaftungskosten führen. Der Objektnutzer hat im Gegensatz
zu früher nur einen Ansprechpartner, seinen Kundenbetreuer.
Die Gebäudewirtschaft ist im Rahmen des Facilitymanagements für alle Aufgaben an
einer Immobilie über deren gesamten Lebenszyklus hinweg verantwortlich,
konzentriert sich gleichwohl auf Kernbereiche und bedient sich für Ergänzungs- und
Unterstützungsleistungen Dritter.
Leistungsspektrum
Im Rahmen der Vermietung bzw. Bewirtschaftung von Flächen und Objekten, der Bautätigkeit
für das Sondervermögen sowie der Bau- bzw. energiewirtschaftlichen Betreuung städtischer
Dienststellen gehören u.a. die folgenden Tätigkeit en zum Leistungsspektrum der
Gebäudewirtschaft:
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung als Eigentümer bzw. Quasi-Eigentümer
(Kulturbauten),
Integration der Energiewirtschaft für einen sparsamen Energieverbrauch,
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 6
Facilitymanagementleistungen
Flächenbewirtschaftung zur kritischen Überprüfung und Kostenreduzierung,
Zentrale Verhandlungsführung bei Anmietungen und Ankäufen,
Planung und Steuerung von Hochbaum aßnahmen aller Art (einschließlich aller
Architekten- und Ingenieurleistungen),
Planung und Ausführung von Gebäudetechnik (einschließlich aller Architekten- und
Ingenieurleistungen).
2. Rechtliche und organisatorische Struktur des Betriebs
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln wird als sog. eigenbetriebsähnliche Einrichtung nach den
Vorschriften der Gemeindeordnung NRW, der Eigenbetriebsverordnung NRW und der
Betriebssatzung des Eigenbetriebs geführt. Sie stellt ein Sondervermögen dar, das
organisatorisch vom allgemeinen Vermögen der Stadt Köln abgegrenzt ist und über eine
besondere wirtschaftliche Ausrichtung, aber über keine eigene Rechtspersönlichkeit verfügt.
Die Geschäfte der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln werden gesamtverantwortlich von der
Betriebsleitung geführt. Diese besteht a us der/dem für die Gebäudewirtschaft zuständigen
Beigeordneten als Erster Betri ebsleiterin bzw. Betriebsleiter und der für die Abwicklung des
operativen Geschäftes zuständigen geschäftsführenden Betriebsleitung. Zum 01.07.2018 ist die
geschäftsführende Betriebsleitung erweitert worden und besteht seitdem aus einer technischen
Betriebsleiterin / einem technischen Betriebsleiter und einer kaufmännischen Betriebsleiterin /
einem kaufmännischem Betriebsleiter.
Der Rat der Stadt Köln entscheidet grundsätzlich in allen Angelegenheiten des Betriebes, die
ihm durch die Gemeindeordnung, das Eigenbetriebsrecht oder die Hauptsatzung vorbehalten
sind.
Der für die Gebäudewirtschaft zuständige Betriebsausschuss ist der Bauausschuss des Rates
der Stadt Köln. Er berät die Beschlüsse des Rates und der Fachausschüsse in baulichen
Angelegenheiten vor. Darüber hinaus entscheidet er im Rahmen seiner in der Satzung
konkretisierten Zuständigkeit.
Der Rat der Stadt Köln hat die 15. Neufassung der Betriebssatzung vom 4. Dezember 1996
beschlossen. Die neu gefasste Satzung ist am 23. April 2019 in Kraft getreten.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 7
Organisatorisch setzt sich die Gebäudewirtschaft seit dem 01.01.2020 aus sechs Abteilungen
zusammen:
HR (Human Resources) und
Finanzen
Personal, Organisation, Rechnungswesen, Controlling, Einkauf
und Vertragsmanagement, Gremienarbeit
Objektmanagement Bewirtschaftung/Instandhaltung der Objekte im Sondervermög en
(Verwaltungsgebäude, Schulen, Kindertagesstätten und
Grünobjekte); Bauunter haltung /
Betreiberverantwortung/Handwerkerleistungen von und in
Museen; Service für diverse städtische Dienststellen
Bauprojektmanagement I Neu- , Um- und Erweiterungsbauten und Generalinstandsetzung
von Schulen
Bauprojektmanagement II Neu-, Um - und Erweiterungs bauten und Generalinstandsetzung
für alle sonstigen Kunden (z.B.: Feuerwehr, Kulturbauten) ;
Produktentwicklung
Betriebsmanagement Energiemanagement, Gebäudetechnik; Prüfungs - und
Wartungsmanagement, Werkstatt und Notruf -Serviceleitstelle
Asset und IT An- und Vermietungsprojekte, Nebenkostenabrechnun g,
Portfoliomanagement und Informationstechnologie
Auf die weitergehenden Ausführungen unter B.3. „Geschäftsverlauf“ und C.1.
„Organisatorischer Veränderungsprozess“ wird verwiesen.
3. Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Vermietungssegment
Die Gebäudewirtschaft fungiert als innerstädtischer Vermieter und erhebt seit der Neuordnung
des innerstädtischen Finanz- und Abrechnungssystems in 2015 statt der bisherigen,
objektbezogenen und k alkulatorischen Kostenmiete - einen Flächenverrechnungspreis, der
lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungsgebäude etc.) bzw. Untersparten (Sc hultypen)
differenziert und sich seit 2017 im Wesentlichen au s den geplanten Aufwendungen der
Gebäudewirtschaft ableitet. In dieser Kalkulation sind aber auch Personal- und Sachkosten zur
Klärung von Immobilienfragen enthalten, die über die klassische Bewirtschaftung hinausgehen.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 8
Servicesegment
Im Servicebereich erbringt die Gebäudewirtschaft neben energiewirtschaftlichen Leistungen vor
allem Baubetreuungsleistungen für städtische Dienststellen , die im Wesentlichen die
Wahrnehmung der Bauherrenaufgabe , aber auch Projektsteuerungs - und
Objektplanungsleistungen betreffen können. Für ihre energiewirtschaftlichen Dienstleistungen
(Abrechnung mit den verschiedenen Versorgungsunternehmen, Ausschreibungen und
Preisverhandlungen etc.) erhält die Gebäudewirtschaft von der Kernverwaltung eine pauschale
Jahresvergütung. Die Serviceentgelte bzw. Honorare für Baubetreuungsleistungen orientieren
sich ab einem bestimmten Maßnahmenumfang am allgemeinen Preisrecht für Architekten
(HOAI) bzw. an den entsprechenden Regelungen der AHO.
Ergebnisausgleich / Abführung
Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive
Spartenergebnisse der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite grundsätzlich durch
die Kernverwaltung auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die grundsätzliche
Aufgabe, bei Verrechnungspreisbildung im Rahmen der Wirtschaftsplanung nicht antizipierte
bzw. vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Geschäftsjahr
aufzufangen.
Das innerstädtische Verrechnungspreismodell sieht zwei Modifikationen bei den
Instandhaltungsaufwendungen und den Erträgen aus Grundstücksveräußerungen bei der
Ermittlung des Ergebnisausgleiches vor: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte
Instandhaltungsmittel sollen grundsätzlich der Finanzierung von künftigen Instandhaltungs-
aufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Sparten-
ergebnisse unberücksichtigt. Dies gilt auch für erziele Buchgewinne der Gebäudewirtschaft
aus der Veräußerung von Grundstücken. Hier ist konzeptionell indes eine Ausschüttung an
den städtischen Haushalt vorgesehen.
Das Jahresergebnis der Gebäudewirtschaft (nach Ergebnisausgleich) setzt sich aus den
beiden vorgenannten Komponenten zusammen. Es obliegt letztlich dem Rat der Stadt Köln im
Rahmen der Beschlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit
das Jahresergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an
den städtischen Haushalt abgeführt werden soll.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 9
B. WIRTSCHAFTSBERICHT
1. Gesamtaussage zur Lage und Entwicklung des Betriebes
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bewegt sich als kommunaler Eigenbetrieb nach wie vor
in einem vergleichsweise schwierigen betrieblichen Umfeld:
Schulnotstand / Baubedarf
Die städtischen Möglichkeiten zur Unterbringung zusätzlicher Schülerinnen und Schüler im
vorhandenen Schulbestand (insbesondere Umnutzung von anderweitig genutzten Räumen zu
Klassenzimmern, erhöhte Klassenstärke) sind inzwischen weitestgehend ausgereizt. Die aktuell
für die Stadt Köln prognostizierte demographische Entwicklung und die hieraus entwickelte
Schulentwicklungsplanung sorgt daher perspektivisch für einen anhaltend hohen Bedarf an
zusätzlich zu schaffenden Schulplätzen. Ein Bedarf, de r insbesondere durch die
Gebäudewirtschaft möglichst kurzfristig zu decken ist. Darüber hinaus besteht u. a. das
zwingende Erfordernis , vorhandene Schulplätze durch Generalinstandsetzungen oder
Neubauten der Gebäudewirtschaft zu sichern, Interimslösungen durch dauerhafte zu ersetzen
und die baulichen Voraussetzungen für ein erweitertes Ganztagsangebot zu schaffen.
Die statistische Auswertung der A uftragseingänge zeigt zudem seit 2015 einen deutlichen
Anstieg bei der „Bestellung“ zusätzlicher Schulflächen durch das Amt für Schulentwicklung.
Hierdurch wird die Mangelsituation ebenso verstärkt wie durch die landespolitische
Entscheidung, bei Gymnasien wieder zum längeren Bildungsgang zurückzukehren
Vorgelagerter Prozess
Diese gleichermaßen politisch unstrittige wie ambitionierte Auftragslage der Gebäudewirtschaft
ist außerdem dadurch gekennzeichnet, dass der dem Bauen vorgelagerte Prozess (aus Sicht
der Betriebsleitung) oftmals nicht die für eine planmäßige Aufgabenerledigung und mittel- bzw.
langfristige Kapazitätsplanung notwendige Vorlaufzeit, Kontinuität und Belastbarkeit aufweist.
Allein die auf der Grundlage einer Leitentscheidung der Landesregierung NRW beschlossene
Umstellung von einem achtjährigem (G8) auf einen neunjährigen Bildungsgang (G9) hatte einen
ausgesprochen kurzfristigen Mehrbedarf von fünf neuen Gymnasien zur Folge.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 10
Selbst bei bekannten Bedarfen (aus der Schulentwicklungsplanung) nimmt der Prozess der
Erstellung des tatsächlichen bzw. konkreten Baubedarfes der jeweiligen Schule erhebliche Zeit
in Anspruch. Diese Zeit wird gemeinhin dem Bauprozess und damit der Gebäud ewirtschaft
zugerechnet und sch ränkt die Steuerungsmöglichkeiten de r operativen Arbeit der
Gebäudewirtschaft deutlich ein.
Knappe Ressourcen / Gesamtstädtische Immobilienstrategie
Die Gebäudewirtschaft arbeitet das Auftragsvolumen gemäß der Priorisierungen durch den
Auftraggeber (vor allem bei Neubauten) bzw. aus der Eigentümerverantwortung (insbesondere
bei Bestandssanierungen und –erweiterungen) sukzessive ab. Dennoch ist festzustellen, dass
ihr dies angesichts der vorhandenen bzw. absehbaren Personalressourcen ohne eine
einvernehmliche weitere Priorisierung von Projekten auf der Grundlage einer
gesamtstädtischen Immobilienstrategie vermutlich nur bedingt vollständig gelingen kann.
2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Überhitzter Bausektor
Der Umstand, dass öffentliche Auftraggeber nur in einem engen rechtlichen Rahmen
Einkaufsprozesse durchführen können und Verhandlungen sowohl beim Hauptauftrag als auch
im Nachtragsfall streng reglementiert sind, führt in der aktuellen Marktsituation dazu, dass der
Öffentliche Dienst kaum noch wirtschaftliche Angebote erhält. Angebotsabgaben erfolgen –
auch nach Aufklärungsgesprächen - sowohl bei der Gewerke weisen Vergabe als auch bei
größeren Vergabepaketen aktuell nur noch vereinzelt. Oftmals muss der Pr ozess mehrfach
wiederholt werden.
Grundstücksknappheit
Bezeichnend für die Flächenkonkurrenzen in einer wachsenden Metropole sind ständige,
langwierige politische und öffentliche Diskussionen zu allen Grundstücken, die der GW für
Schulneubauten vorgeschlagen werden.
Für die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bedeutet dies vor allem im Zusammenhang mit der
Schaffung neuer Sch ulplätze eine weitere detaillierte Analyse des vorhandenen
Immobilienportfolios, um auf dieser Grundlage alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 11
auszuschöpfen und planungsrechtliche Rahmenbedingungen abzuklopfen. Da sich an der
beschriebenen Mangelsituation gleichwohl langfristig wenig ändern dürfte, erscheint es a us
Sicht der Gebäudewirtschaft notwendig, die Höhen entwicklungen und andere Arten der
Nachverdichtung oder Nutzung von Synergien neuer Gebäude zu analysieren und als
realistische Lösung ins Gespräch zu bringen.
Alternative Realisierungswege
Zur Deckung des gesamtstädtischen Flächenbedarfs erscheint es darüber hinaus geboten,
neben GU/TU-Vergaben (vgl. hierzu unter B 3. Bauprogramme und –initiativen im Schulbau)
über weitere alternative Realisierungswege und Einkaufsstrategien insbesondere für
Neubaumaßnahmen nachzudenken, z.B. über:
Schlüsselfertige Errichtung und Planung (SEP),
Schulbau-Baukasten (Erarbeiten von wiederholbaren Planungsparametern bei
gleichzeitiger Möglichkeit der individuellen Planung)
Partnerschaftsmodelle,
Kooperatives Baulandmodell,
Verpflichtung zur Errichtung von Kinder tagesstätten und Schulen im Rah men von
städtebaulichen Verträgen.
Gründung einer Schulbau-GmbH
3. Geschäftsverlauf
Neue Aufgaben und Aufgabenanbindungen innerhalb der Gebäudewirtschaft
Auflösung Vergabeamt / Nachtragsmanagement
Die Gebäudewirtschaft hat im Rahmen der Dezentralisierung der Aufgaben des ehemaligen
Vergabeamtes mit Wirkung ab dem 01.01.2020 die alleinige Zuständigkeit für die Bearbeitung
der Nachträge zugewiesen bekommen. Vor diesem Zeitpunkt eingegangene Nachträge hätten
noch durch das Vergabeamt preislich geprüft werden müssen. Für die Abarbeitung dieser
Altnachträge wurden gemeinsam mit dem Rechtsamt als Nachfolge der Vergabestelle sinnvolle
und projektbezogene Lösungen erarbeitet. Der Vorschlag der Gebäudewirtschaft wurde
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 12
stadtweit positiv aufgenommen. Die abschließende Vorlage für den Verwaltungsvorstand
befindet sich in der Abstimmung.
Neben der Bearbeitung der Nachträge sind weitere Bearbeitungsschritte aus den
verschiedenen Vergabeverfahren vom ehemaligen Vergabeamt auf die Gebäudewirtschaft
übertragen worden.
Service Museumsbauten
Die praktische Umsetzung der Mitte 2018 übergegangenen Zuständigkeit für Museumsbauten
(vgl. die Ausführungen unter 1.) stellte auch im Berichtsjahr eine erhebliche Herausforderung
dar, da es galt, zum einen die bisher in der Kulturverwaltung angesiedelten Mitarbeiter in die
Organisation und Abläufe der Gebäudewirtschaft zu integrieren , zum anderen d ie
Verantwortlichkeiten und Prozesse in der Zusammena rbeit mit der Kulturverwaltung neu zu
strukturieren und schließlich den Instandhaltungs- bzw. Investitionsbedarf der Museumsbauten
zu ermitteln und zu priorisieren.
Feuerwehrbauten im Service
Im „Bauprojektmanagement II“ der Gebäudewirtschaft ist seit dem 01.01.2020 auch der Service
für die Berufsfeuerwehr verortet. Das Team erfordert zunehmend weitere Kapazitäten, da mehr
und mehr baufachliche Aufgaben von der Feuerwehr auf die Gebäudewirtschaft übertragen
werden.
Produktentwicklung
Im Zuge der Neustrukturierung der GW wurden beim Bauprojektmanagement II schließlich
bestehende und neue Aufgaben im Sachgebiet Produktentwicklung gebündelt. Neu sind die
Aufgaben „Projektentwicklung“ und die „Projektgruppe BIM“. Die entsprechenden Teams
befinden sich noch im Aufbau. Mit der Einrichtung der Produktentwicklung ist für die
Gebäudewirtschaft ein weiterer konsequenter Schritt in Richtung einer noch stärkeren
Professionalisierung in der Bearbeitung des gesamten Portfolios gestartet worden. Hier sollen
zukünftig nicht nur die Leistungsphasen 1 bis 5 umgesetzt werden, sondern auch eine sehr viel
stärkere Bündelung und Aktualisierung aller notwendigen Planungsvorgaben erzeigt werden.
Zudem werden in diesem Sachgebiet Impulse zu neuen Entwicklungsgebieten im Baubereich
beobachtet, begleitet und entwickelt.
Betriebsmanagement
Mit der Gründung der Abteilung „Betriebsmanagement“ zum 01.01.2020 wird eine weitere
Fokussierung und Spezialisierung insbesondere im Bereich Facility -Management und
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 13
Betreiberverantwortung angestrebt. Neben dem Energiemanagement, der Gebäudetechnik, der
Werkstatt und der Notrufleitstelle ist das bislang der Abteilung Objektmanagement zugeordnete
Prüfungs- und Wartungsmanagement dort i n einem nunmehr eigenständigen Sachgebiet
angebunden. Damit ist ein sehr wichtiger und rechtlich hoch verantwortlicher Bereich auf einem
guten Entwicklungsweg gesetzt.
Bauprogramme und –initiativen im Schulbau
Die Abteilung „Bauprojektmanagement I“ (ehemals: „Planen und Bauen“) konzentriert sich seit
Anfang 2020 ausschließlich auf den Schulbau , der durch umfangreiche und oftmals
termingebundenen Bauprogramme und Initiativen geprägt wird. Eine deutliche Ausrichtung auf
die Kundenperspektive dieses wichtigen Schlüsselkunden.
Priorisierende Schulbaumaßnahmenliste
Die Schulbaumaßnahmenliste bzw. Schulbauliste bildet die organisatorische Klammer im
Schulbaubereich und beinhaltet alle Projekte, deren Durchführung zu zusätzlichen Schulplätzen
führt. Sie umfasst im Weiteren alle General - oder Teilsanierungen von bestehenden
Schulgebäuden, deren Durchführung dringend und zur Sicherung und zum Erhalt bestehender
mittelfristig notwendig ist. Nicht erfasst sind in der Schulbauliste die beauftragten
Containerprogramme, kleinere Baumaßnahmen oder Serviceaufträge sowie bauunterhaltende
Maßnahmen unterhalb der Teil - bzw. Generalsanierung. Von den insgesamt knapp 200
Schulbaumaßnahmen befinden sich 76 Projekte in Bearbeitung / Umsetzung (Sachstand Juni
2020).
Die Schulbauliste unterscheidet insgesamt acht Prioritätskategorien und bindet die Verwaltung,
die geplanten Baumaßnahmen in der vorgegebenen Reihenfolge umzusetzen. Sie verdeutlicht
zugleich d ie enormen Herausforderungen, die von der Stadt Köln im Schulbau noch zu
bewältigen sind.
Öffentliche–Private-Partnerschaft (ÖPP)
Die angespannte Haushaltslage, die daraus folgenden gesamtstädtischen
Konsolidierungsvorgaben und die knappe Personalausstattung machten es im Interesse einer
zeitnahen und nachhaltigen Instandsetzung der im Sondervermögen geführten Immobilien u.a.
erforderlich, auch neue Wege zu beschreiten. Hierzu zählt insbesondere die Sanierung und der
Betrieb von Schulen mit einem privaten Projektpartner im Rahmen einer Öffentliche -Private-
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 14
Partnerschaft (ÖPP) bzw. „Public Private Partnership“ (PPP). Die Realisierung erfolgte bzw.
erfolgt in Teilschritten, sog. Losen.
Los 3 (Aktuelles Projekt)
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 08.04.2014 den Beschluss gefasst, ein
drittes Los, es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei
Schulstandorten, zu realisieren. Die zu diesem Zeitpunkt angenommenen Baukosten
beliefen sich auf rd. EUR 97 Mio. Die vor dem Start des europaweiten
Vergabeverfahrens 2016 aktualisierte Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ermittelte – im
Wesentlichen aufgrund von zusätzlichen Flächen und Baupreissteigerungen -
Baukosten in Höhe von rd. EUR 114 Mio. Das Vergabeverfahren wurde im Juli 2017
erfolgreich abgeschlossen. Der Bestbieter lag mit Baukosten in Höhe von rund EUR 104
Mio. unter dem PSC (Public Sector Comparator).
Nach abschließendem Vergabebeschluss in der Ratssitzung am 28.09.2017 konnten die
Verträge für die drei Standorte am 12.10.2017 abgeschlossen werden. Die
Betriebsübergaben an den drei Standorten in Weiden, Mülheim und Ossendorf sind zum
01.01.2018 erfolgt . An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum
laufenden Schulbetrieb und beinhalten komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf
dem jeweiligen Gelände. Die vertraglich vereinbarten Bauzeiten für die Standorte
betragen zwei bzw. vier Jahre.
Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen (Aktuelles Projekt)
Die Gesamtschule Rodenkirchen wurde als ÖPP Projekt realisiert und wird als ÖPP-
Schule mit dem privaten Vertragspartner betrieben. Zur dauerhaften Erhöhung der
Zügigkeit der Gesamtschule hat der Rat die Verwaltung in 2016 beauftragt, die
erforderlichen Baumaßnahmen vorzusehen. Der Bau- und Vergabebeschluss für die
Planung, Errichtung und der Betrieb des Erweiterungsbaus erfolgte in der Ratssitzung
vom 14.05.2020. Die Fertigstellung ist für April 2023 vorgesehen.
Erweiterung der Dellbrücker Mauspfad (Aktuelles Projekt)
Auch die Gesamtschule Dellbrücker Mauspfad wurde im Wege einer ÖPP realisiert
und wird von einem privaten Vertragspartner betrieben. Ende 2018 hat der Rat die
schulrechtliche Errichtung der in allen Jahrgängen integrativen Gesamtschule am
Standort Dellbrücker Mauspfad beschlossen. Die Fertigstellung des notwendigen
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 15
Erweiterungsbaus erfolgt voraussichtlich im August 2022. Der Bau- und
Vergabebeschluss datiert vom 18.06.2020.
Ganztagsoffensive Sekundarstufe I
Nach dem Ausbau der Offenen Ganztagsschulen (OGTS) an Grund- und Förderschulen hat die
Erweiterung des Ganztagsbetriebes (GTS) an weiterbildenden Schulen und insbesondere die
Schaffung von zusätzlichen Schülerplätzen hohe Priorität.
Die bauliche Umsetzung auf einen Ganztagsbetrieb erfolgt sukzessiv und wird aufgrund
notwendiger Bedarfsanpassungen an verschiedenen Schulstandorten durch Neu - und
Erweiterungsbauten sowie Optimierungen des Raumprogramms im vorhandenen Bestand
ergänzt. Da rund ein Drittel der Schulen der Stadt Köln unter Denkmalschutz steht, besteht in
diesen Fällen die Verpflichtung zur Erhaltung und Modernisierung der Bausubstanz im Rahmen
von Generalsanierungen unter Berücksichtigung der gestiegenen Anforderungen an den
Brandschutz und die Barrierefreiheit der Gebäude.
Modulbauten
Um den zum Schuljahresbeginn 2017/18 drohenden Schulnotstand entgegenzuwirken und zu
erreichen, dass allen Kindern und Jugendlichen pflichtgemäß ein Schulplatz zur Verfügung
gestellt werden kann, wurde die Gebäudewirtschaft mit Ratsbeschluss vom 14.02.2017
beauftragt, 57 Containereinheiten im Rahmen einer freihändigen Vergabe zu beschaffen und
an 19 Standorten zur Nutzung als Vorbereitungsklassen, zur Mehrklassenbildung oder als
Interim aufzustellen (erstes Containerpaket).
Im Rahmen eines zweiten Containerpaketes, das sich derzeit in der Umsetzung befindet, ist
vorgesehen, an zehn Standorten kurzfristig weitere Containereinheiten zur Nutzung als
Vorbereitungsklassen, zur Mehrklassenbildung oder als Interim aufzustellen. Auf diese Weise
sollen insgesamt 44 zusätzliche Klassenräume, zwei OGTS-Räume sowie vier Mensen mit
Küchen bereitgestellt werden.
Durch den Rat der Stadt Köln wurde in 2019 ein drittes Containerpaket mit zehn weiteren
Maßnahmen beschlossen. Die Gebäudewirtschaft hat sich allerdings dazu entschieden, diese
Projekte sowie künftige Ersatzbeschaffungen möglichst mittels Modulbauten zu realisieren.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 16
Belastend für Containerlösungen ist deren erschwerte Genehmigungsfähigkeit, die
erheblichen einschränkenden Einfluss auf den bisher zugelassenen Markt hat. Die Gebäude-
wirtschaft überprüft derzeit, ob sich aus den erkannten und angemeldeten Bedarfen
Vergabecluster bilden lassen, die dann in einer anderen teilindustriellen Fertigung umgesetzt
werden könnten.
GU/TU-Vergabe
1.Maßnahmenpaket Schulbau
Mit dem Ziel, im Ergebnis 15 Schulbaumaßnahmen an 11 Schulstandorten durch
Totalunternehmer (TU) planen und errichten bzw. durch Generalunternehmer (GU)
errichten zu lassen, wurde die Gebäudewirtschaft mit Dringlichkeitsbeschluss des
Rates vom 04.04.2017 beauftragt, ein europaweites Ausschreibungsverfahren
durchzuführen. Im Vergleich zur klassischen Einzelvergabe der Gewerke wird durch
die Verlagerung und Bündelung von Aufgaben und Prozessen auf einen Total- bzw.
Generalunternehmer sowohl von einer Entlastung der betrieblichen
Personalressourcen als auch von einer spürbar verkürzten Umsetzung ausgegangen.
Der erste Kostenorientierungswert für das TU/GU-Paket lag ursprünglich zwischen
EUR 240 -340 Mio.
Das GU/TU-Maßnahmenpaket wurde in der Zwischenzeit erweitert und um einen
Erweiterungsbau der Schule „Auf dem Sandberg“, der ebenfalls im Wege einer
Vergabe an einen Totalunternehmer realisiert werden soll, ergänzt (Ratsbeschluss vom
05.07.2018).
Als Ersatz für die Errichtung eines Interims für den Standort „Zusestraße“ wurde zudem
am neu gegründeten Schulstandort „Neue Sandkaul“ in Köln-Widdersdorf ein weiterer
Neubau in der Projektliste des Maßnahmenpakets aufgenommen. Aus baufachlich und
schulpädagogischen Erwägungen sowie infolge des Übergangs von G8 auf G9 wurden
weitere Ergänzungen (z.B. Sanierung der Bestandsschule in der Frankstraße,
Sanierung / Umnutzung der Bestandsturnhalle Leybergstraße) und Modifikationen am
Maßnahmenpaket erforderlich.
Aus den o. g. Gründen stieg allein das Bausoll um rd. EUR 234 Mio.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 17
Das GU/TU-Maßnahmenpaket umfasst gem. Beschluss des Rates vom 09.07.2019
mittlerweile 22 Maßnahmen an insgesamt 11 Schulstandorten. Mit dem Beschluss des
Rates wurde ein Kostenorientierungswert von EUR 520 Mio. zzgl. eines
Schwankungsbereichs von +/- 10% anerkannt. Infolge der skizzierten
Zusatzmaßnahmen und der seit Juli 2019 erfolgten Submissionen ist der angepasste
Kostenorientierungswert überholt. Der aktuelle Kostenstand ohne Forecast und
Reserve) beträgt EUR 566 Mio. und befindet sich im vom Rat anerkannten
Schwankungsbereich des Kostenorientierungswerts.
2. Maßnahmenpaket Schulbau
Auf der Grundlage des Ratsbeschlusses vom 14.02.2019 wurde von der Verwaltung
ein weiteres Maßnahmenpaket konzipiert und aufgelegt, das erneut eine beschleunigte
Umsetzung von Schulbauprojekten durch Total- oder Generalunternehmer vorsieht.
Zentrale Zielsetzung ist auch hier die Schaffung von zusätzlichen Schulplätzen bzw.
die Sicherung bestehender Schulplätze.
Das Bauprogramm umfasst Neubau-, Erweiterungs- und/oder umfassende Sanierungs-
arbeiten an 20 Schulstandorten im ganzen Stadtgebiet. Die Auswahl der einzelnen
Schulen erfolgte auf der Grundlage der priorisierenden Schulbauliste, der
fortgeschriebenen Schulentwicklungsplanung 2020 sowie unter baufachlichen
Gesichtspunkten.
Das Projektvolumen beläuft sich nach aktueller Schätzung auf rd. EUR 1,6 Mrd. bis
EUR 1,7 Mrd. (Kostenorientierungswert; Sachstand Juni 2020). Angestrebt wird eine
bauliche Umsetzung bis voraussichtlich Ende 2027.
Sanierungen von Schultoiletten
Mit dem Ziel, weitere Schultoilettenanlagen einer umfassenden Sanierung zuzuführen, wurden
im Rahmen der Haushaltsplanberatungen jeweils zusätzliche Instandhaltungsmittel in Höhe von
EUR 1,4 Mio. (2018), EUR 1,0 Mio. (2019) bzw. EUR 1,5 Mio. (2020) bereitgestellt.
Voraussetzung für die Aufnahme in das Sanierungsprogramm ist, dass die entsprechenden
Schulen über ein adäquates Reinigungs- und Unterhaltungskonzept verfügen.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 18
4. Bauvorhaben
Bauvorhaben im Sondervermögen
Aus der Vielzahl laufender und geplanter Investitionen sind aus Sicht der Betriebsleitung
insbesondere folgende Projekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft von
herausgehobener Bedeutung:
Verwaltungsgebäude / Gebäude mit Sondernutzungen
Bezirksrathaus Rodenkirchen
Bezirksamt Innenstadt
Neubau des historischen Archivs
Sanierung der Zentralbibliothek
Schaugewächshaus
sog. Blockrandbebauung zum Wallraf-Richartz-Museum
Schulbauprojekte
Neubau einer Schule am Standort „Im Weidenbruch“
Europaschule Zollstock
IGS Burgwiesenstraße
GS Nippes
Erweiterung des Humboldtgymnasiums am Kartäuser Wall
Inklusive Universitätsschule / Köln-Ehrenfeld
Modulbauprojekt Grundschulen (diverse Standorte)
GU/TU Pakete I und II
Sonstige bzw. übergreifende Baumaßnahmen
Modellprojekt Bildungslandschaft Altstadt – Nord
Betriebshof (Amt für Straßen und Verkehrsentwicklung / Amt für Landschaftspflege und
Grünflächen)
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 19
Baubetreuung für Dritte
Im Auftrag für andere Dienststellen der Stadt werden insbesondere folgende Großvorhaben
umgesetzt:
Neue Historische Mitte (bis Mitte 2020 ; Mitwirkung bei der Übergabe auf
die GbR bis Ende 2020),
Römisch-Germanisches Museum (Sanierung),
MiQua (Archäologische Zone/Jüdisches Museum),
Flüchtlingsunterbringung (diverse Standorte),
Begleitung der Mängelbeseitigung/ Rechtsstreit des Kulturzentrums am Neumarkt,
MAKK - Museum für angewandte Kunst Köln (Fenstersanierung),
Kölner Stadtmuseum (Interim Haus Sauer),
Neubau des Feuerwehr technischen Zentrums in Kalk (FWZK) einschließlich
Feuerwache 10,
Hubschrauberbetriebsstation auf dem Kalkberg (Maßnahme ruht zur Zeit),
Erweiterung des Wallraf-Richartz-Museums und Fondation Corboud,
Generalinstandsetzung und Erweiterung der Feuerwache Weidenpesch (FW 5),
Erweiterung der Feuerwache 6 in Volkhoven–Weiler,
Bau der Rettungswache Dellbrück sowie
Generalinstandsetzung der Feuerwache 1 (nach Abschluss des FWZK)
Neubau Rettungswache Worringen,
Neubau Rettungswache 2 und Gerätehaus Rodenkirchen.
5. Angaben zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage
Ertragslage
Zusammensetzung der Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 320,2 Mio. (Vorjahr. EUR 335,8 Mio.) betreffen mit EUR
258,6 Mio. bzw. 80,8 % die Hausbewirtschaftung, mit EUR 59,5 Mio. bzw. 18,6 % den
Betreuungsbereich und mit EUR 2,1 Mio. bzw. 0,6 % Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen
der Gebäudewirtschaft.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 20
Segmentrechnung / Ergebnisausgleich
Vermietungssegment
Die Erlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen sich im Wesentlichen aus Mieten (EUR 205,4
Mio.) sowie aus Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten (EUR 52,1 Mio.) zusammen.
Von den Mieten betreffen EUR 200,0 Mio. (97,4 %) innerstädtische Nutzer. Lediglich EUR 5,4
Mio. (2,6 %) sind auf Mietverhältnisse mit externen Dritten zurückzuführen.
Die Mieterlöse werden durch das Segmentergebnis und den Ergebnisausgleich am Jahresende
beeinflusst. Bedingt durch das positive, an die Kernverwaltung abzuführende Spartenergebnis
haben sich die Mieterlöse in 2019 von EUR 215,0 Mio. um EUR 9,6 Mio. auf EUR 205,4 Mio.
reduziert, während sie sich im Vorjahr aufgrund des negativen, von der Kernverwaltung
auszugleichenden Spartenergebnisses von EUR 211,3 Mio. um EUR 14,4 Mio. auf EUR 225,7
erhöht haben.
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien und
verdeutlicht zugleich die beschriebenen Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des
innerstädtischen Ergebnisausgleichs:
2019 2018 2017 2016
EUR
Mio.
in %
EUR
Mio.
in %
EUR
Mio.
in %
EUR
Mio.
in %
Verwaltungsgebäude 72,7 33,8 67,9 32,1 65,5 31,8 63,2 31,9
Schulen 133,1 61,9 116,1 54,9 113,9 55,3 108,8 54,8
Kindertagesstätten 5,6 2,6 26,0 12,3 25,0 12,1 24,5 12,3
Sonstige Bauten 3,6 1,7 1,3 0,6 1,6 0,8 1,9 1,0
Mieterlöse 215,0 100,0 211,3 100,0 206,0 100,0 198,4 100,0
Erlöskorrektur -9,6 -4,5 14,4 6,8 -24,7 -12,0 11,1 5,6
Mieterlöse nach
Erlöskorrektur 205,4 95,5 225,7 106,8 181,3 88,0 209,5 105,6
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 21
Der von der Gebäudewirtschaft in 2019 erhobene Flächenverrechnungspreis je Sparte stellt
sich im Vergleich zu 2020 und den drei Vorjahren wie folgt dar:
2020 2019 2018 2017 2016
EUR / qm EUR / qm EUR / qm EUR / qm. EUR / qm.
Verwaltungsgebäude 13,90 14,43 13,68 13,81 13,53
Schulen 1) 5,57-7,95 5,94-7,98 5,69 - 6,75 5,98 - 7,23 5,52 - 7,66
Kindertagesstätten 2) 8,80 7,83 12,86 12,45 12,46
Grünobjekte 3) 6,64 9,21 3,10 4,03 4,96
Durchschnitt 8,32 8,17 8,05 8,17 8,05
Durchschnitt Schulen 6,90 7,04 6,44 6,43 6,29
1) abhängig v on der jeweiligen Schulf orm
2) ab 2019: ohne angemietete Kindertagesstätten
3) 2019: selbständiges Objektcenter f ür Grünobjekte mit planmäßig stark erhöhter Personalausstattung
Betreuungssegment
Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2019 insgesamt EUR 59,5 Mio. (Vorjahr: EUR
45,8 Mio.) und resultieren aus der baulichen, energiewirtschaftlichen und sonstigen Betreuung
städtischer Dienststellen. Die Erlöse umfassen den Ergebnisausgleich im Betreuungssegment
und haben sich in 2019 durch das negative, von der Kernverwaltung auszugleichende Ergebnis
um EUR 1,9 Mio. erhöht.
Auf die weitergehenden Ausführungen zur Segmentrechnung und zum Ergebnisausgleich im
Anhang wird verwiesen.
Jahresergebnis
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 201 9 mit einem
Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 2,6 Mio. (Vorjahr: EUR 0,0 Mio.), das auf
einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel zurückzuführen ist. Über die
Verwendung entscheidet der Rat der Stadt Köln. Konzeptionell
(Flächenverrechnungspreismodell) ist die Zuführung zu einer Instandhaltungsrücklage
vorgesehen.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 22
Vermögens- und Finanzlage
Bilanzsumme, Kapitalstruktur
Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR 1.991,3 Mio. Sie hat
sich damit gegenüber dem 31. Dezember 2018 (EUR 1.792,8 Mio.) um EUR 198,5 Mio. erhöht.
Wie in der Vergangenheit wird die Bilanz auf der Aktivseite im Wesentlichen durch das
Grundvermögen geprägt, das mit EUR 1.813,4 Mio. (Vorjahr: 1.628,0 Mio.) 91,1% der
Bilanzsumme (Vorjahr: 90,8 %) ausmacht. Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig
gebundenes Eigen - und Fremdkapital von insgesamt EUR 1.746,7Mio. ( 87,7 % der
Bilanzsumme) gegenüber (Vorjahr: EUR 1.647,5 Mio. bzw. 92,3 %).
Eigenkapitalquote
Die Eigenkapitalquote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse
und vor Ausschüttung 27,2 % (Vorjahr: 29,6 %). Ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt
sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte
Eigenkapitalquote von 11,1 % (Vorjahr: 12,4 %).
Bauinvestitionen
Die für 201 9 geplanten Bauinvestitionen belaufen sich auf insgesamt EUR 219,5 Mio.
Tatsächlich konnten im Wirtschaftsjahr Baumaßnahmen (incl. Beschaffung von Containern) in
einem Umfang von EUR 176,5 Mio. realisiert werden, die sich nach Objektkategorien wie folgt
zusammensetzen:
Plan Ist
EUR Mio. EUR Mio.
Verwaltungsgebäude 38,7 23,1
Schulen (incl. Container) 176,3 146,0
Kindertagesstätten 1,3 1,3
Grünobjekte 3,2 6,1
Investitionsvolumen 219,5 176,5
Darlehensportfolio
Die Verbindlichkeiten der Gebäudewirtschaft zum 31.12.2019 betragen insgesamt EUR 1.343,3
Mio. (Vorjahr: EUR 1.162,4 Mio.) Hiervon weisen EUR 229,4. eine Restlaufzeit von unter einem
Jahr auf. Auf den Verbindlichkeitenspiegel im Anhang wird verwiesen.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 23
Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft umfasst zum Bilanzstichtag Darlehen (ohne
Tagesgeldaufnahmen) mit einem Volumen von insgesamt EUR 1 .127,2 Mio. Die im Bestand
befindlichen Darlehen sind – gewichtet mit der jeweiligen Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag
– durchschnittlich mit 1,79 % p.a. zu verzinsen. Die Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt
18,97 Jahre. Der Anteil variabel verzinslicher Darlehen beträgt EUR 7,65 Mio. bzw. 0,7 %.Dem
mit einer variablen Kreditaufnahme verbundenem Zinsänderungsrisiko wird durch eine laufende
Beobachtung der Märkte im Rahmen des betrieblichen Darlehensmanagements Rechnung
getragen.
Finanzierung / Kapitalflussrechnung / Liquidität
Finanzierung
Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgt u.a. über erwirtschaftete
Abschreibungen und Zuschüsse , vor allem aber über die Aufnah me von Darlehen am
Kapitalmarkt.
Kapitalflussrechnung
Die nachfolgende Kapitalflussrechnung gibt detailliert Auskunft über die im Wirtschaftsjahr vom
Betrieb erwirtschafteten bzw. von außen zugeflossenen Finanzmittel und über deren
Verwendung. Sie zeigt – ausgehend vom Jahresergebnis - die Veränderungen der
Zahlungsmittel im Berichtsjahr. Dabei wird unterschieden zwischen Veränderungen aus
betrieblicher Tätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzierungstätigkeit:
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 24
2019 2018
TEUR TEUR
Jahresergebnis 2.573 0
+ Abschreibungen/-Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 30.474 32.017
+Zunahme/-Abnahme der mittel - und langfristigen Rückstellungen 5.409 19.679
Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse -7.899 -7.768
Cashflow 30.557 43.928
+Zunahme/-Abnahme der kurzfristigen Rückstellungen -66 5.024
-Gewinne aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -70 -3
+Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 890 780
+Abnahme der unfertigen Leistungen, Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions - oder
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -11.079 2.243
-Abnahme/+Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit
zuzuordnen sind 61.468 -34.669
-Zinserträge -145 -818
+Zinsaufwendungen 28.191 24.980
Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit 109.746 41.465
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen 2.136 2.003
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen -214.562 -127.600
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände -246 -242
Einzahlungen aus Abgängen von immateriellen Vermögensgegenständen 23 0
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 2.173 2.021
Auszahlungen aus Zugängen von Finanzanlagen -2.339 -2.251
Zinserträge 145 818
Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit -212.670 -125.251
Sonstige Veränderungen der Kapitalrücklage 948 -1.035
Gewinnausschüttung 0 -468
Einzahlungen aus Investitionszuschüssen 17.214 10.315
Weiterleitung von Investitionszuschüssen -585 -396
Veränderung der langfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
(ÖPP-Projekte) -2.965 -2.881
Einzahlungen aus der Aufnahme aus Krediten 170.000 195.993
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten -49.192 -85.228
Zinsaufwendungen -28.191 -24.980
Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit 107.230 91.320
Veränderung des Finanzmittelfonds 4.304 7.532
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode -673 -8.205
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 3.631 -673
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 25
Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 109,8 Mio.) und der Mittelzufluss aus
der Finanzierungstätigkeit (EUR 107,2 Mio.) reichten zur Finanzierung des Mittelabflusses aus
der Investitionstätigkeit (EUR -212,7 Mio.). Da die Zuflüsse die Abflüsse in 2019 insgesamt um
EUR 4,3 Mio. überschreiten, erhöhte sich der Finanzmittelfonds (Liquide Mittel abzüglich
Tagesgeldaufnahmen und abgegrenzte Zinsen) von EUR – 0,7 Mio. zu Beginn des
Wirtschaftsjahres auf EUR 3,6 Mio. am Bilanzstichtag.
Liquidität
Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist
aufgrund der kurz - und mittelfristigen Liquiditäts - und Finanzplanung auch zukünftig
sichergestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31.12.2019 EUR 75 Mio.
C. AUSBLICK AUF DIE KÜNFTIGE ENTWICKLUNG MIT DARSTELLUNG DER
RISIKEN UND CHANCEN
Die Betriebsleitung geht aufgrund der bereits angespannten Flächenbedarfssituation (Stichwort:
Schulnotstand) und der prognostizierten demografischen Entwicklung für die Wirtschaftsjahre
2020 ff. von einer hohen und deutlich zunehmenden Investitionstätigkeit und von einem stetig
steigendem Umsatzwachstum im Vermietungssegment aus.
Aufgrund der Vielzahl der anstehenden Serviceprojekte (insbesondere im Bereich der Kultur-
und Feuerwehrbauten) und einer entsprechenden Auftragslage werden auch im
Servicesegment nachhaltig steigende Umsätze erwartet. Durch das innerstädtische
Flächenverrechnungspreismodell und den nachgelagerten Ergebnisausgleich ist sichergestellt,
dass auch zukünftig ein ausgeglichenes Gesamtergebnis erzielt wird.
Jenseits dieser finanzwirtschaftlichen Betrachtungen wird die weitere Geschäftstätigkeit durch
die nachfolgend näher beschriebenen allgemeinen und besonderen Risiken bzw. Chancen bei
der Bewirtschaftung des vorhandenen Objektbestandes, bei der Umsetzung der Bau- und
Sanierungsprojekte im Sondervermögen und der Betreuung von Projekten anderer
Dienststellen im Service geprägt.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 26
1. Allgemeine, übergreifende Risiken und Chancen
Corona-Pandemie
D er zei t l ä ss t s i c h das A u sm a ß der Pan dem i e f ür e i n U n t e r ne hm e n kau m a bs chä t z en. D i e Pan dem i e ha t da s Pot en zi al , f ür e i n en w i rt sc ha f t l i ch en Ei nb r u ch de r gl ob al i s i e r t en W el t w i r t sch af t zu s or ge n. Es i s t i nzw i sc he n w eni ge r w ah r s ch ei nl i c h ( a ber zu ho f f en), d as s di e Pan dem i e s chn el l üb er w und en w i r d u nd da nn ei nt r et end e N ac hho l e f f ek t e a us de m bef ür cht et e n Ei n br uch n ur e i n e kl ei ne s t a t i st i sch e D el l e w er den l as se n. E i n e B er i c ht s pf l i ch t i m R i si kob er i c ht be st eh t gr und sä t z l i ch , w e nn di e m ög l i ch en w ei t er en En t w i ck l u nge n zu ne gat i ven A bw ei ch ung en vo n Pr ogn ose n ode r Zi el en d es U n t e r n ehm e ns f ühr en k önn en, es s i c h dab ei um e i n w ese nt l i ch es E i n zel ri s i k o han del t u nd an der nf al l s kei n z ut r ef f end es B i l d von d er R i si ko l a ge de s K on ze r ns ver m i t t el t w i r d ( vg l . D R S 20. 11 u nd 20 . 146 f f. ) .
Seit dem Frühjahr 2020 haben sich (auch) bei der Gebäudewirtschaft die Arbeitsbedingungen
durch das Corona-Virus erheblich verändert.
D er zei t l ä ss t s i c h das A u sm a ß der Pan dem i e f ür e i n U n t e r ne hm e n kau m a bs chä t z en. D i e Pan dem i e ha t da s Pot en zi al , f ür e i n en w i rt sc ha f t l i ch en Ei nb r u ch de r gl ob al i s i e r t en W el t w i r t sch af t zu s or ge n. Es i s t i nzw i sc he n w eni ge r w ah r s ch ei nl i c h ( a ber zu ho f f en), d as s di e Pan dem i e s chn el l üb er w und en w i r d u nd da nn ei nt r et end e N ac hho l e f f ek t e a us de m bef ür cht et e n Ei n br uch n ur e i n e kl ei ne s t a t i st i sch e D el l e w er den l as se n. E i n e B er i c ht s pf l i ch t i m R i si kob er i c ht be st eh t gr und sä t z l i ch , w e nn di e m ög l i ch en w ei t er en En t w i ck l u nge n zu ne gat i ven A bw ei ch ung en vo n Pr ogn ose n ode r Zi el en d es U n t e r n ehm e ns f ühr en k önn en, es s i c h dab ei um e i n w ese nt l i ch es E i n zel ri s i k o han del t u nd an der nf al l s kei n z ut r ef f end es B i l d von d er R i si ko l a ge de s K on ze r ns ver m i t t el t w i r d ( vg l . D R S 20. 11 u nd 20 . 146 f f. ) .
D er zei t l ä ss t s i c h das A u sm a ß der Pan dem i e f ür e i n U n t e r ne hm e n kau m a bs chä t z en. D i e Pan dem i e ha t da s Pot en zi al , f ür e i n en w i rt sc ha f t l i ch en Ei nb r u ch de r gl ob al i s i e r t en W el t w i r t sch af t zu s or ge n. Es i s t i nzw i sc he n w eni ge r w ah r s ch ei nl i c h ( a ber zu ho f f en), d as s di e Pan dem i e s chn el l üb er w und en w i r d u nd da nn ei nt r et end e N ac hho l e f f ek t e a us de m bef ür cht et e n Ei n br uch n ur e i n e kl ei ne st a t i st i sch e D el l e w er den l as se n. E i n e B er i c ht s pf l i ch t i m R i si kob er i c ht be st eh t gr und sä t z l i ch , w e nn di e m ög l i ch en w ei t er en En t w i ck l unge n zu ne gat i ven A bw ei ch ung en vo n Pr ogn ose n ode r Zi el en d es U n t e r n ehm e ns f ühr en k önn en, es s i c h dab ei um e i n w ese nt l i ch es E in zel r i s i k o han del t u nd an der nf al l s kei n z ut r ef f end es B i l d von d er R i si ko l a ge de s K on ze r ns ver m i t t el t w i r d ( vg l . D R S 20. 11 u nd 20 . 1 46 f f . ) .
Das abschließende Ausmaß der Pandemie lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht
abschätzen. Sieht man von Rückständen ab, die bei einzelnen Baumaßnahmen aufgetreten
sind und ihre Ursache insbesondere auf der Auftragnehmer-Seite (z.B. aufgrund von behördlich
angeordneten Quarantänemaßnahmen) haben, ist die Gebäudewirtschaft bislang sehr gut
durch die Corona-Krise gekommen. Nachdem die technischen Voraussetzungen geschaffen
werden konnten - insbesondere ein umfassender Online-Zugang der Mitarbeitenden -, ist es
gelungen, einen Großteil der Aufgaben vom Homeoffice aus zu erledigen und den Dienstbetrieb
faktisch uneingeschränkt aufrechtzuerhalten.
Es ist zu hoffen, dass die Pandemie schnell überwunden wird und eingetretene Verzögerungen
rasch aufgearbeitet werden können.
Risikovorsorge und Versicherungsschutz
Im Risikohandbuch der Gebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der
eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit
und einer möglichen Schadenshöhe bewertet. Es sind im Rahmen des existierenden
Risikomanagementsystems keine Risiken festgestellt worden, die den Fortbestand der
Gebäudewirtschaft gefährden.
Aufgrund der fachlichen Betreuung durch das städtische Rechts - und Versicherungsamt ist
grundsätzlich gewährleistet, dass die Gebäudewirtschaft über e inen Versicherungsschutz
verfügt. Dort, wo dies aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht notwendig erscheint, werden
Wertberichtigungen und Rückstellungen nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung
gebildet.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 27
Eigenkapitalausstattung
Die Eigenkapitalquote zum 31.12.2019 beträgt 11,1 % (Vorjahr: 12,4 %) der um die passivierten
Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme und unterschreitet damit
eine in der Literatur genannte Soll- Eigenkapitalquote von 30 bis 40 v. H. deutlich. Das Institut
der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht von einer Empfehlung starrer
Eigenkapitalquoten ab und empfiehlt eine für die wirtschaftliche Situation des Betriebes
angemessene Eigenkapitalausstattung (IDW PH 9720.1). Die Angemessenheit der
Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere von der Art
und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustufen, wenn der
Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann.
Nach der Neuordnung des innerstädtischen Finanz - und Abrechnungssystems und bedingt
durch Einführung eines Ergebnisausgleiches ist d as bilanzielle Eigenkapital der
Gebäudewirtschaft seit 2015 im Wesentlichen festgeschrieben. Abführungen an den
Kernhaushalt sind konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den
Fall vorgesehen, dass es der Gebäudewirtschaft absehbar nicht gelingt, die über den
Flächenverrechnungspreis zur Verfügung gestellten Instandhaltungsmittel mittel- bis langfristig
zu verausgaben. Es obliegt in beiden Fällen dem Rat der Stadt Köln , über die
Ergebnisverwendung zu entscheiden. Die künftigen Investitionen, das damit einhergehende
Wachstum der Bilanzsumme und die Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung der
Bautätigkeit werden – bei weitgehender Konstanz des nominellen Eigenkapitals – in der
Tendenz zu einer sinkenden Eigenkapitalquote und einer höheren Zinsbelastung führen.
Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10 Prozent nicht zu
unterschreiten.
Altnachträge
Eine ämterübergreifende Arbeitsgruppe unter Führung des Rechtsamtes hat bislang keinen
vertretbaren Weg gefunden, die Altnachträge aus der Zeit vor dem Aufgabenübergang auf die
Gebäudewirtschaft (vgl. hierzu B.3.1) wirtschaftlich, aber dennoch weitestgehend rechtssicher
abzuarbeiten. Aufgrund der langandauernden Bearbeitung wächst der Druck der
Bauunternehmen, ihre Nachtragsleistungen vergütet zu bekommen.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 28
Insgesamt besteht aufgrund der zuvor beschriebenen Situation das Risiko zur Zahlung von
Verzugszinsen, das Risiko von Rechtsverfolgungskosten, von Einstellung der Arbeiten auf den
Baustellen durch die Bauunternehmen sowie das Risiko sinkender Bereitschaft in der Branche,
überhaupt mit der Stadt Köln künftig Vertragsverhältnisse einzugehen.
Personalwirtschaftliche Problemlage
Von elementarer Bedeutung für die Fähigkeit der Gebäudewirtschaft, eigene n und fremden
Anforderungen zu entsprechen, sind nach wie vor die Schwierigkeiten bzw. Erfolge bei der
Personalgewinnung/-erhaltung: Hier zeigt sich insbesondere der Markt für erfahrene
Projektleitungen und Führungskräfte als nahezu erschöpft.
Keine Unabhängigkeit bei der Stellenbewertung
Trotz ihrer organisatorischen Sonderstellung als eigenbetriebsähnliche Einrichtung ist die
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln in die verwaltungsmäßigen Abläufe der Kernverwaltung
eingebunden und innerstädtischen Regelungen unterworfen. Wenngleich der
Gebäudewirtschaft Anfang März 2018 mehr Eigenverantwortung für Organisationsthemen
(Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Bewirtschaftung des Stellenbestandes) übertragen
wurde, hat sie bei Stellenbewertungen weiterhin die Pflicht, das Amt für Personal und
Verwaltungsmanagement einzubinden. Dort liegt nach wie vor die gesamtstädtische
Zuständigkeit für Stellenbewertungen.
Personalgewinnung und –erhaltung ist oberstes Ziel
Um die Anzahl an vakanten Stellen weiterhin aktiv zu senken und dringend benötigtes
Fachpersonal an Bord zu holen, wird ein sehr hoher Aufwand betrieben, der erhebliches
Personal bindet. So wurde in 2019 eine Vielzahl an internen und externen
Stellenbesetzungsverfahren eigenverantwortlich durchgeführt, wodurch insgesamt 112
Bewerberinnen und Bewerber von extern eingestellt werden konnten bzw. stadtintern zur
Gebäudewirtschaft gewechselt s ind. Mit Stand vom 31.12.2019 waren noch 89
vollzeitverrechnete Stellen vakant. Der überwiegende Teil der vakanten Stellen befindet sich in
den technischen Abteilungen, hier insbesondere Ingenieurinnen und Ingenieure im Schulbau
bzw. im Bereich der Kulturbauten.
Gleichzeitig wird aber auch versucht, Entwicklungsperspektiven für das Bestandspersonal zu
schaffen wie z.B. die modulare Qualifizierung im technischen Bereich (Aufstieg für
Ingenieurinnen und Ingenieure in den ehemaligen höheren Dienst) oder aber d ie
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 29
Wiedereinführung des „sonstigen Beschäftigten“ (situative Zulassung von Bewerberinnen und
Bewerbern ohne den formal geforderten Abschluss, aber mit grundsätzlich gleichwertigen
Fähigkeiten und Erfahrungen) , um diese Beschäftigten langfristig zu halten. Zwar lassen sich
dadurch p ersonelle Abgänge nicht gänzlich vermeiden, aber sicherlich verringern. Im
Kalenderjahr 2019 haben insgesamt 62 Kolleginnen und Kollegen die Gebäudewirtschaft
verlassen. Unter Berücksichtigung der natürlichen Fluktuation (Ruhestand, Aufstieg etc.)
verbleiben ca. 40 klassische Wechsel zu anderen Dienststellen oder z u einem externen
Arbeitgeber. Zum Stichtag 31.12.2019 verfügte die Gebäudewirtschaft über einen
Personalbestand von mehr als 660 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern.
Die Gebäudewirtschaft bildet zudem erstmalig – in Zusammenarbeit mit dem Land NRW – seit
dem 01.10.2019 eine Baureferendarin aus. Hierbei handelt es sich um einen speziellen
Vorbereitungsdienst für Master -Absolventinnen und Absolventen. Es werden mehrere
praktische als auch theoretische Stationen durchlaufen und die Nachwuchskraft auf die künftige
Wahrnehmung von Führungsaufgaben im technischen Bereich vorbereitet. Dieser
Vorbereitungsdienst vermittelt zudem die Besonderheiten des öffentlichen Bauens im Vergleich
zur Privatwirtschaft. Auch haben Mitte 2019 insgesamt drei duale Studentinnen und Studenten
im Bereich Bauingenieurwesen ihren Dienst bei der Gebäudewirtschaft aufgenommen. In
Kooperation mit der Universität Wetzlar werden die Nachwuchskräfte in Theorie und Praxis für
das Berufsleben fit gemacht und haben bereits jetzt eine gesicherte Per spektive für die Zeit
nach der bestandenen Bachelorprüfung.
Ein weiterer Baustein bildet die regelmäßige Fortbildung und Qualifizierung der Beschäftigten.
Der Bereich Personalentwicklung der Gebäudewirtschaft wird stetig optimiert und ausgebaut.
So werden regelmäßig einzelne Schulungen zu aktuellen Themen als Inhouse-Veranstaltung
angeboten als auch breit angelegte Fortbildungsreihen zu Fach - und Führungsthemen
durchgeführt und inhaltlich eng begleitet.
Organisatorischer Veränderungsprozess
Die weitere Entwicklung der Gebäudewirtschaft wird neben der skizzierten Personalproblematik
wesentlich von den Fortschritten bei der organisatorischen Neuausrichtung abhängen.
Zurzeit befindet sich die Gebäudewirtschaft in einem umfassenden Restrukturierungs - und
Optimierungsprozess. Dieser Prozess basiert auf dem Ratsbeschluss vom 28.09.2017 und
beinhaltet unter anderem die Durchführung einer Organisationsuntersuchung unter ext erner
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 30
Federführung (Interimsmanagement). Kernbestandteil der Untersuchung ist die Schaffung einer
effizienten Aufbaustruktur. In der Lenkungskreissitzung im April 2019 sowie auf einer
Beschäftigtenversammlung im Juli 2019 wurden die Eckpunkte der neuen Aufbaustruktur, die
sich im Wesentlichen am Lebenszyklus der Immobilie orientiert, vorgestellt. Die neue
Aufbaustruktur wurde sukzessive bis zum Jahresende 2019 vorbereitet und ist zum 01.01.2020
umgesetzt worden.
2. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung und des Betriebs von
Bestandsobjekten
CAD-Flächenaufmaß
Für eine professionelle Bestandsverwaltung sind exakte Daten und die Kenntnis der
bewirtschafteten Grundstücks- und Gebäudeflächen unerlässlich. Dies wird beispielsweise bei
der flächenabhängigen Bemessung von Bauunterhaltungsmitteln oder beim internen und
externen Benchmarking (z. B. Ermittlung von Energiekennwerten/qm) deutlich.
Aufgrund einer Stichprobenuntersuchung, die beachtliche Abweichungen zwischen den
tatsächlichen Flächen und den bekannten Mietflächen ergab, wird der Gebäudebestand
komplett nach CAD-Grundsätzen vermessen.
Unter Berücksichtigung des Projektumfangs und der verfügbaren Kapazitäten wurden die
Gebäudeaufmaße 2013 in drei Losen beauftragt. Parallel zu der externen Datenerfassung wird
sichergestellt, dass die aus eigenen Projekten gew onnenen Bestandsaufmaße und
Ausführungspläne in den CAD -Datenbestand der GW integriert werden. Das Projekt war
ursprünglich auf fünf Jahre angelegt.
Insgesamt stellt sich der Fortgang wie folgt dar:
Mietflächen: rd. 2.200.Tsd. qm
davon auf CAD umgestellt: 2.150 Tsd. qm (Stand 23.03.2020)
Im Eigentum bewirtschaftet die GW ‚Grundstücksflächen von rd. 3.961 Tsd. qm. Dazu kommen
noch die Grundstücksflächen von Anmietungen.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 31
Betreiberverantwortung
Prüf- und Wartungsmanagement
Innerhalb der neu eingerichteten Abteilung „Betriebsmanagement“ (vgl. auch unter 3.) umfasst
das Sachgebiet Prüfungsmanagement (ehemals „Technisches Gebäudemanagement“)
mittlerweile knapp 20 Stellen. Neben fünf Facility-Managern sind u.a. zwei Stellen speziell für
das Aufzugsmanagement vorgesehen und derzeit sieben weiteren Stellen mit Fachingenieuren
diverser Fachrichtungen besetzt . In Zusammenarbeit mit der Abteilungsleitung des
Objektmanagements wird das bereits erarbeitete Betreiberkonzept in Teilschritten umgesetzt
und das Betriebsmanagement sukzessive optimiert (u.a. Schaffung der anlagenspezifischen
digitalen Datenblätter, Einkauf temporärer Facilitymanagement-Dienstleistungen innerhalb des
Wartungs- und Prüfungsmanagement).
Die Digitalisierung und Standarisierung der Objektdaten ist eine wesentliche Voraussetzung zur
Wahrnehmung der gesetzlichen Betreiberverantwortung. Nachdem Umfang und Ort der
technischen und baulichen Anlagen nach DIN 276 je Wirtschaftseinheit in das CAFM-Programm
„etask“ eingelesen wurden, wird der spezifische Zustand der technischen und baulichen
Anlagen durch einen externen Dienstleister / Facilitymanagement-Berater aufgenommen. Ziel
ist, in digitaler Form über einen belastbaren und hinreichend diff erenzierten Bestand an
Datenblättern und Attributen der einzelnen Bestandsanlagen zu verfügen. Auf dieser Basis kann
nicht nur die Bewirtschaftung weiter optimiert , sondern auch die objektspezifische
Instandhaltungsstrategie stärker konkretisiert werden. Das bedeutet, dass die Abarbeitung der
bereits eingetretenen Mängel je nach Risikogröße priorisiert werden können und dass
erforderliche Maßnahmen früher präventiv ausgerichtet werden.
Anfang 2020 wurde mit der Ausschreibung des Prüf - und Wartungsmanagements für einen
Stadtbezirk an externe Dienstleister begonnen. Mit der Vergabe des Prüf - und Wartungs-
managements an externe Dienstleister wird diese Aufgabe sukzessive vom Objekt - auf das
Betriebsmanagement verlagert. In Verbindung mit einem entsprechenden Controlling durch
Facility Managerinnen und -manager der Gebäudewirtschaft soll hiermit die fristgerechte
Durchführung aller notwendigen Prüfu ngen und Wartungen sichergestellt werden.
Maßnahmenkataloge, die prüfungsbegleitend erstellt werden, ermöglichen es dem
Objektmanagement, die als notwendig identifizierten Maßnahmen zielgerichtet an den
jeweiligen baulichen und technischen Anlagen durchzuführen.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 32
Inbetriebnahmemanagement
Im Rahmen des sog. Inbetriebnahmemanagements wurden die Schnittstellen Neubau /
Generalsanierung zu anschließender Bewirtschaftung konzeptionell neu definiert. Auch die
Struktur der digitalen Datenerfassung bei Neubauten und Generalinstandsetzungen durch
Externe wurde festgelegt und verbindlicher Vertragsbestandteil, so dass alle Ingenieur- oder
(General-/Total-) Unternehmerverträge grundsätzlich mit diesen Vorgaben abgeschlossen
werden. Die Baumaßnahme „Heliosschule“ fungiert als Pilotprojekt. Die Erfahrungen aus dem
Bauvorhaben, die durch einen externen Facilitymanagement-Berater begleitet werden, sollen
dazu dienen, ein hauseigenes Inbetriebnahmemanagement aufzubauen.
Betreiberverantwortung für Museen und sonstige Kulturbauten
Die um diverse Museen und sonstige Kulturbauten erweiterte Zuständigkeit der
Gebäudewirtschaft umfasst auch die Betreiberverantwortung für diese Objekte. Die Museen
sind damit ebenfalls Teil des Betreiberkonzeptes. Da in der Regel keine aktuellen digitalen
Pläne für die Museen vorliegen, müssen entsprechende CAD -Pläne als Grundlage für die
Aufnahme der technischen Anlagen und Gebäude ausgeschrieben werden. Datenaufnahme
und Ausschreibung des Wartungs - und Prüfungsmanagements folgen im Anschluss an die
Bearbeitung der Objekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft. Um die Datenaufnahme
vorzubereiten, werden gemeinsam mit dem Objektmanagement entsprechende Prozesse und
Schnittstellen festgelegt. Angesichts des baulichen Zustandes der Gebäude und des hohen
Publikumsverkehrs, der diese Objekte kennzeichnet, ist allerdings noch unklar, inwieweit es
gelingen kann, mit den bisherigen Personal - und Finanzbudgets das aus Sicht
der Gebäudewirtschaft gebotene Sicherheitsniveau herzustellen. Zumal - in Verbindung mit
sehr eingeschränkten Schließzeiten - größere Baumaßnahmen wie die Sanierung
wasserführender Leitungen und Lüftungsanlagen oder Brandschutzmaßnahmen anstehen. Im
Bedarfsfalle wären von der Kernverwaltung zusätzliche Mittel bereitzustellen.
Nach den Objekt en im Sondervermögens und den Museumsbauten soll das skizzierte
Betreiberkonzept in einem dritten Schritt auf sämtliche betreute Liegenschaften durch
Digitalisierung und Überführung in das CAFM -System der Gebäudewirtschaft übertragen
werden.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 33
Bauunterhaltung
Abbau des Instandhaltungsstaus
Gerade im Vorschul- und Bildungsbereich zeigt sich, dass die Folgewirkungen unterlassener
Investitionen nicht nur monetäre, sondern auch weitergehende Konsequenzen, z. B. auf den
Bildungserfolg und die Effektivität des Unterrichts, haben. Der Abbau des (übernommenen)
Instandhaltungsstaus an den Objekten des Sondervermögens gehört daher unverändert zu den
zentralen Zielsetzungen der Gebäudewirtschaft.
Der Finanzbedarf der Gebäudewirtschaft ist beachtlich. Die Datenba sis zum
Instandsetzungsstau soll – wie dargestellt - durch externe Dienstleister evaluiert werden. Im
Ergebnis einer 2007 durchgeführten Untersuchung beläuft sich der Instandsetzungsstau auf rd.
EUR 600 Mio. EUR. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass der Sanierungsrückstau deutlich höher
ist. Trotz der anhaltend schwierigen Haushaltslage sind daher mehr als die üblichen Ressourcen
notwendig, um nachhaltige Effekte erzielen zu können.
Rückstellungen im Zusammenhang mit der Betriebssicherheit von Gebäuden
Gesetzliche Anpassungen und Änderungen zwingen die Bestandsbewirtschaftung, zumindest
die baulichen Maßnahmen umzusetzen, um die Betriebssicherheit der Gebäude
sicherzustellen. Aus der Feststellung dieser Verpflichtung ergibt sich buchhalterisch die
Verpflichtung zur Dotierung von Rückstellungen. Um den zurzeit bekannten rechtlichen Themen
Rechnung zu tragen und die entsprechenden Rückstellungen beziffern zu können, werden
durch strukturierte Begehungen im Rahmen von Prüfungen und Wartungen die notwenigen
Anpassungen benannt. Es ist zu erwarten, dass es hier zu regelmäßigen Fortschreibungen
kommen wird.
Dichtigkeitsprüfung und Sanierung der Abwasserkanalisation
Die Verpflichtung zur Durchführung von Dichtigkeitsprüfungen von bestehenden
Abwasserleitungen in Wasserschutzgebieten bis zum 31.12.2020 soll nach einer Entscheidung
des nordrhein-westfälischen Landtages aufgehoben werden. Grundstückseigentümer müssen
ihre privaten Abwasserleitungen durch einen Sachkundigen auf den Zustand und
Funktionsfähigkeit gleichwohl prüfen lassen, wenn diese neu verlegt oder wesentliche
Änderungen vorgenommen wurden. Davon unabhängig besteht n ach dem
Wasserhaushaltsgesetz des Bundes, dem Landeswassergesetz NRW und weiteren
umweltrechtlichen Vorschriften die Verpflichtung zur Sanierung einer schadhaften
Abwasserkanalisation.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 34
Bedingt durch das Alter der Abwasserrohre von zum Teil weit über 50 Jahren muss realistischer
Weise auch im nicht zu prüfenden Bestand mit einem hohen Risiko der Inanspruchnahme
gerechnet werden. Die genauen Kosten der Schadensbeseitigung werden erst nach Abschluss
aller Sanierungen feststehen.
Auf der Grundlage der seit 2011 durchgeführten Dichtigkeitsprüfungen und der hierbei
gewonnenen Erkenntnisse ist eine immer verlässlichere Abschätzung der Kosten zur
Beseitigung von Dichtigkeitsmängeln im Gesamtbestand und der voraussichtlichen Förderung
mit öffentlichen Mitteln möglich.
Die Rückstellung zum 31.12.2019 von insgesamt EUR 49,2 Mio. (Vorjahr: EUR 47,4) Mio.
umfasst neben den Kosten für fällige, aber noch ausstehende Prüfungen (EUR 0,5 Mio.).; die
Kosten der Beseitigung konkret erkannter Undichtigkeiten (EUR 7,6 Mio.) sowie - im Ergebnis
einer Hochrechnung unter Berücksichtigung einer 26 -prozentigen Förderung - die
voraussichtlichen Kosten der Schadensbeseitigung im noch nicht überprüften /sanierten
Grundstücksbestand (EUR 41,1 Mio.).
Brandschutz
Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen
Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von
der Gebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind.
Aus brandschutz- sowie umweltrechtlichen Gründen (Betriebssicherheits verordnung,
Energieeinsparverordnung u.a.) wurde in 2016 eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe
von EUR 13,5 Mio. auf Fertigbaueinheiten und Container vorgenommen, die den Vorgaben nicht
mehr oder nur noch eingeschränkt entsprechen. Im Ergebnis einer aktuellen Überprüfung des
Bestandes ergab sich im Vorjahr die Notwendigkeit, zusätzlich EUR 3,8 Mio. für die
brandschutztechnische Ertüchtigung der Container / Fertigbaueinheiten (Einbau von
Fluchttüren etc.) zurückzustellen.
Die für Brandschutzverpflichtungen insgesamt gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 2019
auf EUR 24,6 Mio. (Vorjahr: EUR 23,9 Mio.).
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 35
3. Mit der Planungs- und Bautätigkeit für das Sondervermögen und für andere
Dienststellen (Service) verbundene Risiken und Chancen
Innerstädtische Schnittstellen / Terminrisiken
Vor dem Hintergrund der beschriebenen Erfolge der Gebäudewirtschaft bei der Rekrutierung
von Personal zeichnet sich immer deutlicher ab, dass der Fortgang einzelner Projekte in einem
ansteigendem Maße nunmehr durch Kapazitätsengpässe bei anderen innerstädtischen
Schnittstellenämtern (z.B. Vergabeamt, Bauaufsichtsamt) determiniert bzw. limitiert wird.
Aus Sicht der Betriebsleitung erscheint es notwendig, auf dieses Risiko für den Bauprozess
hinzuweisen und ihm - auf gesamtstädtischer Ebene - durch entsprechende organisatorische
und/oder personalwirtschaftliche Lösungen noch stärker als bisher zu begegnen.
Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit
Aufgrund der großen Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Büros, Gewerbe und Flächen für
den Gemeinbedarf (insbesondere Schulen, Kindertagesstätten und Kulturbauten) und dem
bekannt hohen Bedarf der Stadt Köln an der Schaffung z.B. von zusätzlichen Schülerplätzen,
besteht die deutlich erkennbare Tendenz von Privatleuten oder Investoren, Kaufpreise
aufzurufen, die zwar den Marktwert abbilden, die Bewertung gemäß Wertgutachten des
Liegenschaftsamtes aber deutlich übersteigen. Insofern ist es von der Entscheidung der
politischen Gremien abhängig, ob die benötigten Grundstücke zu erhöhten Preisen gekauft
werden können oder nicht.
Fähigkeit zur Wahrnehmung von Serviceaufgaben
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln versteht sich als der zentrale innerstädtische
Immobiliendienstleister. Angesichts der begrenzt steuerbaren Personalsituation ist d ie
Betriebsleitung nach wie vor immer wieder gezwungen, Serviceaufträge abzulehnen bzw.
zurückzustellen, um sich stärker auf den Schulbau konzentrieren zu können.
Nach Freigabe von zusätzlichen Stellen konnte auch der Servicebereich personell verstärkt
werden. Weitere Verbesserungen werden erwartet.
Gebäudew irtschaft der Stadt Köln
Lagebericht 2019 36
Building Information Modeling (BIM)
Wesentliches Merkmal der Building Information Modeling (BIM) Methodik ist eine digitale
Planung, die bereits in der Leistungsphase 0 eines Projektes ansetzt, s ich durch einen hohe
Detaillierungsgrad auszeichnet und ganzheitlich, d.h. über den gesamten Lebenszyklus einer
Immobilie genutzt werden kann. Durch den frühen und fortwährende n Datenabgleich bzw. -
austausch zwischen den Projektbeteiligten können sowohl die Qualität des Planungs - und
Bauprozesses optimiert als auch Kosten und Bauzeiten reduziert werden. Die lückenlose
digitale Dokumentation ist zudem die Grundlage zur Verwertung der Daten im Rahmen der
späteren Objektbewirtschaftung.
Finanzierung und Priorisierung Kulturbau
Der Übertragung der Kulturbauaufgabe auf die Gebäudewirtschaft wird erkennbar erhebliche
finanzielle Auswirkungen auslösen.
In der Zeit nach dem Aufgabenübergang wurde eine Bestandsaufnahme durchgeführt und im
Ergebnis ein hoher Neubau-, Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf identifiziert. In einer
sog. Kulturbauliste wurden all die Kulturbaumaßnahmen mit einem Bauvolumen größer EUR
1,5 Mio. aufgenommen, für die aus Sicht der Gebäudewirtschaft ein starker Handlungsdruck
besteht. Die voraussichtlichen Baukosten werden derzeit - abhängig von der jeweiligen
Planungstiefe - über Erfahrungswerte, Gebäudekennziffern oder Machbarkeitsstudien
abgeschätzt.
Köln, den 20.08 2020
gez. Markus Greitemann gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger
Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin
Anlage 3 - Gewinn und Verlustrechnung 1.1.-31.12.2019
2007 Zeichen
Anlage 3 2019 2019 2018 EUR EUR EUR 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 258.658.020,38 285.393.065,66 b) aus Betreuungstätigkeit 59.462.338,05 45.812.734,35 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.117.140,86 4.574.851,47 320.237.499,29 335.780.651,48 2. Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen 8.440.143,46 -4.846.112,46 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 4.144.509,84 3.326.249,04 4. Sonstige betriebliche Erträge 12.924.881,19 6.678.766,38 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 189.430.245,39 205.571.345,24 b) Aufwendungen für Betreuungstätigkeit 44.290.882,61 35.475.291,51 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 3.493.881,28 2.772.720,01 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 31.661.153,10 28.165.008,03 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung 12.685.607,49 9.532.272,23 davon für Altersversorgung: EUR 5.974.422,08 (Vorjahr: EUR 4.095.250,57) 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- stände des Anlagevermögens und Sachanlagen 30.474.21 7,88 Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevemögen (Vorjahr: EUR 7.767.890,68) -7.899 .088,06 22.575.129,82 24.248.727,73 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 13.177.308,45 13.260.030,38 9. Erträge aus Finanzanlagen 2.186.827,90 2.251.449,38 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 144.644,84 817.926,24 davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: EUR 130.995,00 (Vorjahr: EUR 171.104,00) 11 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 28.190.739,47 24.979.992,93 davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: EUR 3.058.320,00 (Vorjahr: EUR 380.494,44) 12 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 936,53 3.542,00 13. Ergebnis nach Steuern 2.572.622,38 0,00 14. Jahresgewinn 2.572.622,38 0,00 15. Gewinnvortrag 0,00 0,00 16. Bilanzgewinn 2.572.622,38 0,00 GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019
Beschlussvorlage Rat
7249 Zeichen
Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle VI/26 Vorlagen-Nummer 3184/2020 Freigabedatum 08.01.2021 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2019 Beschlussorgan Rat Gremium Datum Beschluss: 1. Der Rat stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln den Jahresab- schluss zum 31.12. 2019 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln fest. Er beschließt, das nach Ergebnisausgleich zugunsten der Kernverwaltung (7.710.267,82 Euro) verbleibende Jahreser- gebnis von 2.572.622,38 Euro einer Instandhaltungsrücklage zuzuführen. 2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 25.01.2021 Finanzausschuss 01.02.2021 Rat 04.02.2021 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Ja, investiv Investitionsauszahlungen € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja % Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme in 2020: € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja 7.710.267,82 € Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € c) bilanzielle Abschreibungen € Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Erträge € b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten € Einsparungen: ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € Beginn, Dauer Auswirkungen auf den Klimaschutz X Nein Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) Der Jahresabschluss 2019 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht aus folgenden Anlagen: Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019 Bilanz zum 31.12.2019, Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2019, Anhang (inklusive Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 2019, Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (Auszug aus dem Prüfungsbericht). Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen, kalkulatorischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- beziehungsweise Flächenverrechnungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und Abrech- nungssystems wurde zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwaltung und der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung am Geschäftsjahresende eingeführt. Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Service“ der 3 Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwal- tung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Die Flächenverrechnungspreise 2019 basieren auf geplanten Aufwendungen nach Abzug der der jeweiligen Sparte zu zurechnenden sonstigen Erträgen. Vom Ergebnisausgleich ausgenommen sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungsauf- wendungen sowie Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als Bestandteile eines Jahrergebnisses nach wie vor der Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Köln un- terliegen (Ergebnisverwendung). Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhaltungs- mittel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft verbleiben und einer entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräußerungsgewinne aus Grundstücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zugutekommen sollen. Wirtschaftsplan 2019 Der Erfolgsplan 2019 schließt mit einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von -3,56 Mio. Euro. Im Vermietungsbereich wurde mit einem ausgeglichenen Teilergebnis geplant. Die für das Servicesegment prognostizierte und von der Kernverwaltung planmäßig auszugleichende Unterdeckung betrug 3,56 Mio. Euro. Der innerstädtische Ergebnisausgleich, die Annahme, dass die gemäß Wirtschaftsplanung bereitgestellten Instandhaltungsmittel in 2019 vollumfänglich aufgewandt werden und der Umstand, dass in 2018 keine Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken eingeplant wurden, bewirkten, dass das planmäßige Jahresergebnis nach innerstädtischem Ergebnis- ausgleich genau Null Euro beträgt. Gew inn- und Verlust- beziehungsw eise Segmentrechnung 2019 / Ergebnisausgleich 2019 Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2019 abgeleitete Segment- rechnung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einer Überdeckung von 9,63 Mio. Euro und im Servicesegment mit einer Unterdeckung von EUR 1,92 Mio. Euro. Wesentliche Ursache der Überdeckung von 9,63 Mio. Euro ist die (Teil-) Auflösung von Rückstellungen für die Sanierung der Abwasserkanalisation und für Brandschutzmaßnahmen in Höhe von 8,9 Mio. Euro. Auf die Herleitung der Segmentergebnisse im Anhang (S. 7 f.) und Erläuterung der Rückstellungen im Lagebericht (S. 33 f.) wird verwiesen. Im Saldo beider Segmente ergibt sich zum 31.12. 2019 ein Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung von 7,71 Mio. Euro, der in der Bilanz der Gebäudewirtschaft unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ ausgewiesen wird. 4 Jahresergebnis 2019 In Übereinstimmung mit der Planung wurden im Wirtschaftsjahr 2019 keine Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken erzielt. Da die tatsächlichen Instandhaltungsaufwendungen (67,8 Mio. Euro) die im Rahmen der Flächenverrechnungspreisermittlung 2019 kalkulato- risch berücksichtigten Plan-Instandhaltungsaufwendungen (70,4 Mio. Euro) unterschritten haben, beträgt das erzielte Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich 2,6 Mio. Euro., über dessen Verwendung der Rat der Stadt Köln entscheidet. Ergebnisverw endungsvorschlag Zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen wird - dem innerstädtischen Verrechnungs- preismodell folgend - vorgeschlagen, den auf geplanten, aber nicht aufgewandten Instand- haltungsmitteln resultierenden Jahresüberschuss vollständig einer Instandhaltungsrücklage zuzuführen. Eigenkapitalquote Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse beträgt 27,2 % (Vorjahr: 29,6 %). Ohne Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend ge- kürzte Bilanzsumme - zum Bilanzstichtag eine bereinigte Eigenkapitalquote von 11,1 %. Zum 31.12. 2018 betrug diese 12,4% Test der Wirtschaftsprüfer / Abschließender Vermerk der Gemeindeprüfungsanstalt Der Jahresabschluss zum 31.12.2019 und der Lagebericht 2019 wurden vom Abschlussprüfer geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Eine Ergänzung des Bestätigungsvermerks der Wirtschaftsprüfer durch die Gemeindeprüfungsanstalt NRW, Herne, ist nicht zu erwarten. Der abschließende Vermerk der Gemeindeprüfungsanstalt wird erteilt, sobald der Rat den Jahresabschluss 2019 in der aufgestellten und geprüften Form festgestellt hat. Anlagen
Anlage 4 - Bestätigungsvermerk des Wirtschaftsprüfers
8 Zeichen
Anlage 4
Beratungsverlauf (3)
25.01.2021
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft
TOP 5.3
Vorberatung (Fachausschuss)
Entscheidung
Beschluss: ungeändert beschlossen
Zur Sitzung
01.02.2021
Finanzausschuss
TOP 10.16
Vorberatung (Fachausschuss)
Entscheidung
Beschluss: ungeändert beschlossen
Zur SitzungDetails
- Aktenzeichen
- 3184/2020
- Typ
- Beschlussvorlage Rat bzw. Hauptausschuss
- Datum
- 08.01.2021
- Erstellt
- 30.10.2020 12:56