Tiny House Siedlung im Kölner Norden

Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
Vorlagen-Nummer 
 0812/2026 
Freigabedatum 30.03.2026 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) 07.05.2026 
 
Tiny House Siedlung im Kölner Norden 
Sachstand: 
 
In der Sitzung am 12.03.2026 stellte die Fraktion Bündnis90/Die Grünen in der BV Chorweiler 
folgende Anfrage an die Verwaltung: 
 
Die eigenen vier Wände sind in Köln ein zunehmend unrealistischer Traum. Die große Mehr-
heit der Menschen kann ein neu gebautes durchschnittlich dimensioniertes Eigenheim nicht 
mehr bezahlen bzw. finanzieren. Deshalb denken viele über Alternativen nach, verlagern ihr 
Leben in Wohnmobile oder träumen von einem Tiny House. Gleichzeitig sind mögliche Flä-
chen begrenzt und aus Klimaschutzgründen sind möglichst wenig zusätzliche Flächen zu ver-
siegeln. Bei einem Tiny House auf Anhänger wird sogar gar keine Fläche im engeren Sinne 
versiegelt. 
 
Die nachfolgend gestellten Fragen sollen im Folgenden beantwortet werden: 
 
1. Können Tiny Houses einen Beitrag zur Verringerung der pro-Kopf-Wohnfläche leisten? 
 
Die durchschnittliche Pro-Kopf-Kopf Wohnfläche in Köln liegt bei 40,31 qm. 
 
Zu durchschnittlichen Größen von Tiny Houses liegen der Stadt Köln keine eigenen 
Daten vor. Das Innenministerium Schleswig Holstein nennt in der Broschüre „Tiny 
Houses – Beitrag zur nachhaltigen Siedlungsentwicklung?“ als maximale Grundfläche 
für ein Tiny House 45 m². In der Regel liegt die Grundfläche meist zwischen 20 und 30 
qm. Tiny Houses werden in der Regel von Ein- oder Zweipersonen-Haushalten be-
wohnt. Somit können Tiny Houses – abhängig von Ihrer Ausgestaltung – eine Verrin-
gerung der Wohnfläche pro Kopf darstellen.  
 
Im Hinblick auf die gesellschaftliche und ökologische Nachhaltigkeit ist allerdings weni-
ger die Wohnfläche pro Kopf als der gesamte Flächenverbrauch sowie der Energiever-
brauch und das Baumaterial der Siedlungen im Vergleich zum konventionellen Ge-
schosswohnungs- oder Einfamilienhausbau in den Blick zu nehmen. 
 
Energieverbrauch: Eine geringere beheizte Wohnfläche pro Kopf deuten zunächst auf 
einen geringeren Energieverbrauch von Tiny Houses hin. Allerdings sind muss man 
mit Effizienzeinbußen rechnen. Der Energieeinsatz beim Wohnen in jedem Gebäude 
wird zum großen Teil vom Verhältnis zwischen der Außenhülle des Gebäudes (A) und 
dem umbauten Wohnraum (V) bestimmt. Hier haben größere, mehrgeschossige Ge-
bäude gegenüber kleinen und eingeschossigen Gebäuden einen deutlichen Vorteil.

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Wie sich diese beiden Faktoren schlussendlich auf die Pro-Kopf-Bilanz auswirken, 
kann nur im Einzelfall berechnet werden. 
 
Versiegelung und Flächenverbrauch: Tiny Houses werden in der Regel auf einem 
Streifen- oder Punktfundament aufgestellt oder stehen auf Rädern, das Tiny House 
selbst kann vom Standort vollständig entfernt werden. Insofern bedeuten sie einen ge-
ringeren Eingriff in den Boden als gegossene Fundamente. Bei der Beurteilung der 
Nachhaltigkeit eines Standortes müssen jedoch u.a. auch Größe und Lage des ge-
wählten Grundstücks herangezogen werden. Große Grundstücke können, auch wenn 
sie nicht versiegelt werden, zur Zersiedelung und Ausweitung der Siedlungsfläche bei-
tragen. Ein ähnlicher Effekt tritt bei Grundstücken am Siedlungsrand auf, für die Er-
schließungsstraßen sowie Ver- und Entsorgungsleitungen gelegt werden müssen. 
 
Der Tiny-House-Verband nennt als Standortanforderung eine Grundstücksgröße von 
rund 100 bis 200 m² je Tiny-House. Für eine ausreichende Qualität des dauerhaften 
Wohnens im Bereich der Äußeren Stadt soll für ein Beispiel von 200 qm Grundstücks-
fläche ausgegangen werden. 
Auf einer Fläche von ca. 2 ha könnten somit, unter Abzug eines Flächenanteils für Er-
schließung, Grün- und Spielflächen ca. 85 Wohneinheiten entstehen. Eine vergleich-
bare Fläche könnte im Geschosswohnungsbau nach Dichten des Köln Katalogs mit 
177 Wohneinheiten bebaut werden.  
 
Neben den Fußabdrücken der Gebäude würden noch Wege, Zufahrten, Stellplätze, 
Technikanlagen, Lagerhäuschen und Außenterrassen als versiegelte oder teilversie-
gelte Flächen hinzukommen. Insgesamt kann so mit einem Flächenanteil von 40 % ge-
rechnet werden, der nicht begrünt und dem natürlichen Naturhaushalt entzogen wird. 
Dies ist ca. 10 – 20 % weniger als in konventionellen Wohngebieten, allerdings zum 
Preis einer deutlich geringeren Wohnungsdichte. 
 
Baumaterial: Im Vergleich zum konventionellen freistehenden Haus oder Reihenhaus 
wird beim Tiny House in der Regel weniger Baumaterial eingesetzt. Verglichen mit 
dem Geschosswohnungsbau, insbesondere in Form von Mikro- oder Clusterwohnun-
gen, wird der Einsatz von Baumaterial (hier insbesondere für Dämmung und Außen-
haut) dagegen höher sein. Ökologisch vorteilhaft ist der bei Tiny Houses schon recht 
weit verbreitete Einsatz ressourcenschonender Materialien und die Berücksichtigung 
sortenreiner Trennbarkeit beim Rückbau. Des Weiteren versucht man z.B. bei dem 
Baustoff Holz auf regionale Bezugsquellen zu setzen, sodass Transportwege verkürzt 
werden.  
 
Soziale Durchmischung: Tiny Houses werden in der Regel von Ein- oder Zweiperso-
nen-Haushalten bewohnt. Somit würde in einer Tiny House Siedlung kein geeigneter 
Wohnraum für größere Familien mit Kindern entstehen. 
 
 
2. Welche Flächen im Stadtbezirk Chorweiler würden sich für ein kleineres Pilotprojekt 
mit einer Tiny House Siedlung eignen? 
 
Idealerweise sollten Tiny Houses zur Nachverdichtung auf bereits versiegelten und er-
schlossenen Flächen aufgestellt werden, um die Flächeninanspruchnahme und Zersie-
delung der Landschaft zu reduzieren. Diesbezüglich sind der Verwaltung im Bezirk 
Chorweiler keine zur Verfügung stehenden, passenden Flächen bekannt, die immissi-
onsschutzrechtlich für das dauerhafte Wohnen in dieser Form geeignet scheinen. 
 
Für eine Tiny-House-Siedlung am Siedlungsrand (im derzeitigen Außenbereich) wäre 
Bauleitplanung notwendig (siehe Frage 3). Grundsätzlich könnte dafür jede Fläche des 
Stadtentwicklungskonzepts Wohnen herangezogen werden. Übliche Hemmnisse sind 
der Landschaftsschutz, Eigentümerstrukturen und der Immissionsschutz. 
 
Aufgrund der vergleichsweise niedrigen Dichte von Tiny-House-Siedlungen (siehe 
Frage 1) wird seitens der Verwaltung empfohlen, die wertvollen Flächenreserven durch

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höhere und dichtere Baustrukturen effizienter zu nutzen.  
 
Ferner bestehen seitens der Verwaltung keine Kapazitäten, ein entsprechendes eige-
nes Pilotprojekt auf städtischen Flächen hinsichtlich Bauleitplanung, Erschließung und 
Grundstücksvergabe zu realisieren sowie anschließend wissenschaftlich zu begleiten 
und auszuwerten.  
 
3. Wie sieht die Verwaltung die rechtlichen Rahmenbedingungen hierfür? 
 
Bauplanungsrecht 
Als Hauptanlagen für eine Wohnnutzung sind Tiny Houses bodenrechtlich relevante 
Anlagen des Bauplanungsrechts nach § 29 BauGB. Hierfür muss die jeweilige bauli-
che Anlage dauerhaft mit dem Erdboden verbunden sein. Auch für Tiny Houses auf 
Rädern trifft dies zu, da es für die Absicht der dauerhaften Errichtung darauf ankommt, 
ob die jeweilige Anlage an die Stelle einer üblicherweise mit dem Boden ortsfest ver-
bundenen Anlage treten soll. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Tiny Houses 
bemisst sich also wie bei jedem anderen Wohngebäude auch nach den §§ 30 - 35 
BauGB. 
 
Das Bauen im Außenbereich wird durch § 35 BauGB beschränkt, Vorhaben sind regel-
mäßig unzulässig. Eine Ausnahme stellen ausdrücklich privilegierte oder begünstigte 
Vorhaben dar. Die Errichtung eines Vorhabens zur reinen Wohnnutzung fällt nicht da-
runter und ist daher unzulässig. 
 
Jenseits dessen beurteilt sich die Genehmigungsfähigkeit nach den Festsetzungen ei-
nes Bebauungsplans (§ 30 BauGB), so dieser vorliegt, oder nach der vorhandenen 
Bebauung in der Umgebung (§ 34 BauGB). Im Geltungsbereich eines Bebauungs-
plans ist die Zulässigkeit klar geregelt. Tiny Houses sind als Wohngebäude allgemein 
in den Gebieten nach §§ 2 - 6a BauNVO zulässig. Daneben sind vor allem die zuläs-
sige Grundflächenzahl und überbaubare Grundstücksfläche zu beachten, die bei-
spielsweise zusätzliche Versiegelung und Bebauung rückwärtiger Gärten einschrän-
ken können. 
 
Im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB muss sich ein Gebäude nach Art, 
Maß, Bauweise und hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen in die nähere 
Umgebung einfügen. Das Unterschreiten von Dimensionen der benachbarten Bebau-
ung wird dabei selten als kritisch angesehen, wohingegen eine Bebauung in zweiter 
Reihe (z.B. auf einem Grundstück, auf dem schon ein Gebäude steht) einer Einfügung 
widersprechen kann.  
 
Zudem muss die Erschließung gesichert sein. Zur gesicherten Erschließung (i.S.d. 
BauGB) gehören der Anschluss an das öffentliche Straßennetz, an Energie, Bewässe-
rung und Entwässerung. 
 
Bauordnungsrecht 
Neben der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit muss das Tiny House bauordnungs-
rechtlich genehmigungsfähig sein. Analog zum planungsrechtlichen Vorhabenbegriff 
handelt es sich um eine bauliche Anlage i.S.d. § 2 Abs. 1 BauO NRW, wenn das Tiny 
House (auch durch eigene Schwere) mit dem Erdboden verbunden ist. Ein Gebäude 
i.S.d. § 2 Abs. 2 BauO muss als selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen 
von Menschen betreten werden können. Beide Bedingungen treffen auf ein Tiny 
House zu. Das klassische Tiny House entspricht aufgrund der Kubatur in der Regel 
der Gebäudeklasse 1 (§ 2 Abs. 3 Nr. 1a BauO). Damit bedarf es nach § 60 BauO 
NRW 2018 grundsätzlich einer Baugenehmigung.  
 
 
4. Gibt es in der Verwaltung darauf spezialisierte Ansprechpartner und wenn ja, wen? 
 
Nein, es gibt in der Stadtverwaltung keine gesonderte Fachabteilung für das Themen-
feld Tiny Houses.

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5. Wie hoch wäre der Preisunterschied zu einem durchschnittlichen freistehenden Einfa-
milienhaus bzw. Reihenhaus, anhand frei verfügbarer Informationen und bei Einhal-
tung der jeweils geltenden Mindeststandards?  
 
Das Portal Boris-NRW liefert amtliche Informationen zum Grundstücksmarkt in Köln. 
Zum Vergleich wird ein Einfamilienhaus mit 100 qm Wohnfläche und 200 qm Grund-
stücksfläche aus 2010 herangezogen. Der angegebene Preis liegt in den Chorweiler 
Stadtteilen je nach Lage bei 430.000 - 470.000 €. 
 
Zu Preisen von Tiny-Houses liegen der Verwaltung keine eigenen Informationen vor.  
Die Commerzbank nennt als Preis für ein durchschnittliches Tiny House je nach Größe 
und Ausstattung 60.000 - 120.000 €. Hinzu kommen Grundstückskosten von ca. 
120.000 -180.000 € für 200 qm in den Chorweiler Stadtteilen. 
 
Ein hochwertiges Tiny House auf einem 200 qm großen Grundstück ist also ca. 
170.000 - 200.000 € günstiger als ein Einfamilienhaus in vergleichbarer Lage. 
 
Hinweis: Herkömmliche Tiny-Houses sind nicht mit den Wohnraumförderungsbedin-
gungen vereinbar und nicht förderfähig: Die Mindesgröße einer geförderten Mietwoh-
nung beträgt 35 qm. Zudem dürfen hierbei die drei Funktionen Wohnen, Schlafen und 
Kochen nicht in einem Raum zusammengefasst werden und geförderte Mieteinfamili-
enhäuser müssen mindestens im Erdgeschoss barrierefrei sein. Dies ist in klassischen 
Tiny-Houses schwerlich realisierbar.