Aufstellungs- und Einleitungsbeschluss vorhabenbezogener Bebauungsplan sowie Aufstellung der 250. Flächennutzunsplanänderung und Beschluss zu frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligungen Arbeitstitel: Kölner Straße / Hohe Straße in Köln-Ensen

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung für Gremien, auf die die 
Leitlinien Öffentlichkeitsbeteiligung Anwendung finden, beizufügen. Kreuzen Sie bitte eine der folgenden drei 
Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben. 
Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung? 
- Ja, es gibt gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung. 
Wenn ja: Welche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung sind gesetzlich vorgeschrieben? 
In Rahmen des Bebauungsplanverfahrens und des Änderungsverfahrens für den Flächennutzungsplan 
wird eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt.  
Nach der Ausarbeitung des städtebaulichen Entwurfes sowie des Änderungsbereichs erfolgt die 
Veröffentlichung nach § 3 Abs. 2 BauGB. Hierüber werden die Bezirksvertretung 7 und der 
Stadtentwicklungsausschuss zur gegebenen Zeit in Kenntnis gesetzt.  
 
 
  
 
 
Kontakt 
OB/1 Büro der Oberbürgermeisterin 
OB/12 Büro für Öffentlichkeitsbeteiligung 
Brückenstraße 5-11 
50667 Köln 
Telefon: 0221 – 221 25044 
E-M ail: oeffentlichkeitsbeteiligung@stadt-koeln.de 
Intranetauftritt: Systematische Öffentlichkeitsbeteiligung

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
N
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Kölner Straße/ Hohe Straße
in Köln - Porz-Ensen
Anlage 2Stadtplanungsamt
0 5025 75 150 Meter

Lageplan, 1:750 als A3 1
Haus A
VI
Haus B
VI
Kombifläche 
Haus C
VI
Haus D
V
Haus E
IV
0 5 25m
Anlage 4: Städtebauliche Studie

Hohe Straße, Köln 2
Lage Wohnen im Park
bestehende Allee als räumlicher Ausgangspunkt möglichst viele Wohnungen mit Rheinblick
Konzept

Isometrie Baukörper 3

Ansicht Hohe Straße, Köln 4

Grundrisse Untergeschoss, 1:750 als A3 5
3,700.15 m
2
Umkleide
Personal
8.26 m2
WC
barrierefrei
5.56 m2
Küche
34.86 m
2
9.72 m
2
Café
363.42 m2
WC H
13.98 m
2
Lager
24.20 m
2
WC
Personal
4.43 m
2
WC D
18.88 m
2
Spülküche
11.53 m
2
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
ca. 
25 
Fahrr. Stpl.
ca. 
4400l 
Müll
ca. 
18 
Abstellr.
ca. 
7700l 
Müll
ca. 4
0
Fahrr. Stpl.
ca. 
16
Abstellr.
ca. 
40
Fahrr. Stpl.
Technik
Technik
ca. 
36
Fahrr. Stpl.
ca. 
2200l 
Müll
ca. 1
0
Abstellr.
ca. 
56
Fahrr. Stpl.
ca. 
2200l 
Müll
Technikca. 3
3 PKW Stpl.
ca. 
2200l 
Müll
ca. 7700l Müll
Technik
x2
x2
x2
x2
x2
x2
x2
x2
x2
x2
D
D
D
D
D
D
D
D
D
D
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
E
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
B
B
0 5 25m

Grundrisse Café Rheinufer, 1:200 als A3 6
SC A
6
5.50
Café Rheinufer
SC A
6
5.50

Blick von der anderen Rheinseite 7

Café Rheinufer 8

Café Rheinufer, Blick vom Fluss 9

Hohe Straße, Köln 
10
GeschossigkeitHaus
A VI
B VI
C VI
D V
E IV
243 m² 1458 m² 1110 m² 18 0
423 m² 1812 m² 1704 m² 30 0
530 m² 3180 m² 2490 m² 36 18
264 m² 1320 m² 1015 m² 10 8
451 m² 1804  m²
9574m²1911 m²
1368 m²
7687 m²
16
110
10
36
Grundfläche Bruttogrundfläche
oberirdisch
(ohne Balkone/
Laubengänge)
Wohnfläche Wohnungen
Anzahl
Parkplätze
unterirdisch
Grundstücksfläche 
GFZ
GRZ
10.130m²
0,95
0,25 0,4  (unter Einbezug der Unterbauungen)
Bruttogrundfläche unterirdisch inklusive Cafe  ca. 4.100m² 
Nutzfläche Cafe ca. 360m² 
Kennzahlen
David Chipperfield Architects 
Gesellschaft von Architekten mbH
Joachimstraße 11, 10119 Berlin
T + 49 30 280 170 0  F + 49 30 280 170 15
info@davidchipperfield.de
www.davidchipperfield.com

Anlage 0 
Dringlichkeitsbegründung zur Vorlagen-Nummer 1050/2025 „Beschluss über 
die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 
BauGB (Modell 2)  
Arbeitstitel: Kölner Straße / Hohe Straße in Köln-Porz-Ensen“ 
 
Die Begründung richtet sich an die Bezirksvertretung Porz und an die dringliche 
Beratung und Zustimmung der Vorlage in der Sitzung am 15.05.2025. Die 
nachfolgende Sitzung findet parallel zum Stadtentwicklungsausschuss statt, bevor 
dann eine längere sitzungssfreie Zeit folgt. Zur Sicherstellung der Beratung vor der 
sitzungsfreien Zeit und damit die Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB 
sowie ebenfalls das Bauleitverfahren sich nicht zeitlich verzögern und planmäßig 
durchgeführt werden können, ist eine Beschlussfassung in der oben genannten 
Sitzungsfolge erforderlich.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 7 (Porz) 
Herr Stäuder 
Telefon: (0221) 221-97327 
Fax:  (0221)  
E-Mail: Erik.Staeuder@Stadt-Koeln.de 
Datum: 16.05.2025 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung Porz 
vom 15.05.2025 
öffentlich 
7.10 Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezoge- 
nen Bebauungsplans sowie zur Aufstellung der 250. Änderung des Flä- 
chennutzungsplanes und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlich- 
keitsbeteiligungen Arbeitstitel: Kölner Straße / Hohe Straße in Köln-
Porz-Ensen 
1050/2025 
Änderungsantrag der SPD-Fraktion „Beschlussvorlage Nr. 1050/20“ 
AN/0659/2025 
 
1. Beschluss über den Änderungsantrag AN/0659/2025:  
Die Bezirksvertretung Porz beschließt, den Beschlusstext wie folgt zu ergänzen: 
Im Bebauungsplanverfahren sind nachfolgende Punkte zu berücksichtigen: 
1. Erhöhung des Anteils an öffentlich gefördertem Wohnungsbau auf mindestens 40 
%. Dieser ist auf alle Gebäude in gleichem Anteil zu verteilen 
2. Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens gemäß kooperativem Baulandmodell 
3. Reduzierung der Geschosshöhen insbesondere der zum Rhein hin gelegenen Ge- 
bäude, d.h. Haus C auf V Geschosse, Haus E auf III Geschosse und Haus D auf 
IV Geschosse 
4. Beibehaltung einer durchgehenden Sicht- und Luftbeziehung zwischen Rhein und 
Kölner Straße 
5. Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbs 
6. Erweiterung des Baumbestandes gemäß der Vorgaben der Klimaschutzleitlinien 
der Stadt Köln 
7. Erstellung eines Verkehrsgutachtens durch ein unabhängiges 
Verkehrsingenieursbüro 
8. Umsetzung eines Senioren-Wohnkonzeptes 
9. Schaffung von Betreuungsangeboten für U3- und Ü3-jährige Kinder, sofern im 
weiteren Verfahren durch eine Anpassung der Bevölkerungsprognose Bedarf 
entsteht 
10.Ergänzung des 4. Absatzes der Beschlussvorlage: …. Und beschließt die 
Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vor Ort nach § 3 Absatz 
BauGB nach Modell 2 (Abendveranstaltung)

Weiterhin bittet die Bezirksvertretung Porz vor dem weiteren Fortschreiten des Ver- 
fahrens um 
9. Schaffung von Betreuungsangeboten für U3- und Ü3-jährige Kinder, sofern im 
weiteren Verfahren durch eine Anpassung der Bevölkerungsprognose Bedarf 
entsteht 
10.Ergänzung des 4. Absatzes der Beschlussvorlage: …. Und beschließt die 
Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vor Ort nach § 3 Absatz 
BauGB nach Modell 2 (Abendveranstaltung) 
Weiterhin bittet die Bezirksvertretung Porz vor dem weiteren Fortschreiten des Ver- 
fahrens um 
a) Vorstellung des Mobilitätskonzepts (siehe Erläuterungen, Pkt 6.4. Verkehr, Seite 
11) 
b) Vorstellung der klimatologischen Bewertungen eines städtischen Gutachtens zu 
einer vollständigen Bebauung der Durchlüftungsschneise (siehe Erläuterungen, Pkt. 
6.5. Klima, Seite 11/12). 
c) Offenlage, welche Ausgleichsmaßnahmen für einen naturschutzrechtlichen Eingriff 
definiert und festgesetzt wurden und wie die Ausgleichspflicht erfolgt (siehe 
Erläuterungen, Pkt. 6.10. Eingriff/Ausgleich, Seite 13) 
d) Erläuterung der Verwaltung, wie der Mehrbedarf an Schulplätzen von 4 – 9 Kindern 
je Jahrgangsstufe gedeckt werden soll (siehe Erläuterungen, Pkt. 3.6., soziale Infra- 
struktur, Seite 6). Dies betrifft insbesondere den Bedarf an Schulplätzen an weiterfüh- 
renden Schulen, da im Grundschulbereich perspektivisch Schulplätze in 
Ensen-Westhoven geschaffen werden. 
e) Vorstellung der Ergebnisse der in der Begründung genannten genauer zu 
prüfenden fachlichen Belange. Vor allem ist die Vereinbarkeit des geplanten Cafés mit 
dem Hochwasserschutz zu prüfen (Retentionsraum). 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich mit den Stimmen der Fraktionen CDU und Bündnis 90/Die Grünen und 
den Stimmen von Herrn Krasson (AfD) und Frau Rechberger (FDP), gegen die Stim- 
men der SPD-Fraktion und der Stimme von Herrn Krämer (BSW), bei Enthaltung der 
Stimme von Herrn Hallmann (Die PARTEI) abgelehnt . 
 
II. Beschluss über die Beschlussvorlage: 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauG B) einen Bebauungsplan für 
das Gebiet südlich der Kölner Straße, östlich der Hohe Straße, der ehemaligen 
Hofanlage (Germarkung Ensen, Flur 8, teilweise Flurstück 530) und des Flur- 
stücks 753 mit der Gemarkung Ensen und der Flurnummer 8, westlich der Be- 
bauung entlang der Erkerstraße (Gemarkung Ensen, Flur 8, Flurstücke 444, 443, 
442, 441, 440, 466, 465, 452, 417) und nördlich des Rheinufers (Gemarkung En- 
sen, Flur 8, Flurstück 115) – Arbeitstitel: „Kölner Straße / Hohe Straße“ in Köln-
Porz-Ensen aufzustellen mit dem Ziel, eine Wohnnutzung, eine gastronomische 
Nutzung sowie eine öffentliche Grün- und Spielfläche als Kombifläche festzuset- 
zen, 
2. beschließt auf Antrag der Vorhabenträgerin nach § 12 Absatz 2 BauGB die Ein- 
leitung eines Verfahrens für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebau- 
ungsplans für das unter 1. beschriebene Gebiet unter dem Ausschluss des Flur- 
stückes mit der Gemarkung Ensen Flur 8 und Flurstücknummer 420, das sich 
nicht im Eigentum der Vorhabenträgerin befindet, 
3. beschließt die Aufstellung der 250. Änderung des  Flächennutzungsplanes mit 
dem Arbeitstitel „Kölner Straße / Hohe Straße“ in Köln-Porz-Ensen“,

4. nimmt das städtebauliche Planungskonzept zur Ken ntnis und beschließt die 
Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 
BauGB nach Modell 2. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich mit den Stimmen der Fraktionen CDU und Bündnis 90/Die Grünen und 
den Stimmen von Herrn Krasson (AfD) und Frau Rechberger (FDP), gegen die Stim- 
men der SPD-Fraktion und von Herrn Krämer (BSW), bei Enthaltung der Stimme von 
Herrn Hallmann (Die PARTEI) zugestimmt.

1 
 
 
 
A N L A G E 3 
 
 
Erläuterungen zum städtebaulichen Konzept 
Arbeitstitel: „Kölner Straße/ Hohe Straße in Köln-Porz-Ensen“ 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung, Verfahren 
1.1. Anlass und Ziel der Planung 
Die Vorhabenträgerin, die Bautrend Immobilien Projektentwicklung GmbH mit Sitz in Monheim, 
möchte im Plangebiet  Wohnungen im Geschosswohnungsbau sowie ein Café errichten.  Zu 
diesem Zweck wurde bereits in einer ersten städtebaulichen Studie eine mögliche Bebaubar-
keit geprüft. Das dabei entstandene Entwurfskonzept schafft in fünf IV – VI-geschossige Wohn-
häuser mit insgesamt rund 110 Wohnungen  und einem Café (ca. 100 m²)  insgesamt ca. 
9.400 m² Geschossfläche und verortet hierfür bereits die erforderlichen Flächenbedarfe u.a. 
nach dem Kooperativem Baulandmodell (KoopBLM). Die nachzuweisenden Stellplätze sollen 
in einer Tiefgarage untergebracht werden. Die vorliegende Entwurfsidee wird im weiteren Ver-
fahren durch die Verfasserin David Chipperfield Architects Gesellschaft von Architekten mbH, 
Berlin weiter qualifiziert. Der  Gestaltungsbeirat wird ebenso im weiteren Verfahren eingebun-
den, so dass auf ein Qualifizierungsverfahren verzichtet werden kann. 
Die Bautrend Immobilien Projektentwicklung GmbH verfügt über das Plangebiet als Erbbaube-
rechtigte.  
Das Plangebiet soll mit Spielmöglichkeiten für Kinder und Orten zum Verweilen gestaltet wer-
den und öffentlich zugänglich sein. Die Kombifläche ist derzeit  mit 1.200 m² in der Mitte des 
Quartiers verortet. Die Anforderungen des K ooperativen Baulandmodells (siehe Kapitel 3.6) 
sowie der Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln (siehe Kapitel 3.7) an das Projekt werden be-
achtet. 
Planungsziel ist die Schaffung von Wohnraum, wobei mindestens 30 % der Geschossfläche 
Wohnen den zum Zeitpunkt der Realisierung geltenden Wohnbauförderrichtlinien des Landes 
entsprechen müssen. 
Die Stadt Köln weist einen angespannten Wohnungsmarkt und einen hohen Wohnraumbedarf 
auf. Gemäß der aktuellen städtischen Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2022 (Mitteilungs-
vorlage 3926/2022 'Weiteres Bevölkerungswachstum in Köln bis zum Jahr 2050') ist mit einem 
weiteren Bevölkerungswachstum und folglich mit einer Zunahme der Wohnungsnachfrage zu 
rechnen. Das Land NRW hat die Stadt Köln zudem als Gemeinde mit 'angespanntem Woh-
nungsmarkt' identifiziert. Auf Grundlage der städtischen Bevölkerungsprognose und unter Be-
rücksichtigung normativer Zusatzbedarfe für den Aufbau einer Fluktuationsreserve und des 
Ersatzbedarfes wurde der mittelfristige Wohnungsbedarf bis 2030 berechnet. Dieser beträgt in 
der Stadt Köln für den Zeitraum 2022 bis 2030 pro Jahr zwischen 3.080 und 4.900 Wohnein-
heiten. Die mittlere Bedarfsz ahl liegt bei 3.990 Wohnungen pro Jahr. Insgesamt beträgt der 
Bedarf für diesen Zeitraum und in Abhängigkeit der getroffenen Berechnungsannahmen zwi-
schen 27.720 und 44.100 Wohnungen. Der mittlere Wohnungsbedarf liegt bei insgesamt 
35.910 Wohnungen.“ 
Der Standort eignet sich aufgrund seiner guten ÖPNV-Erschließung und vorhandener sozialer 
Infrastruktur bzw. Bildungseinrichtungen im Umfeld, nach erfolgtem Ausbau der Kapazitäten 
am Standort Berliner Straße 36, sowie der räumlichen Nähe zu Naherholungsflächen entlang 
des Rheins als Wohnstandort. Nahversorgungsmöglichkeiten befinden sich in fußläufiger Ent-
fernung. 
Die Planung grenzt an die laufenden Bauleitplanverfahren zur Änderung des Flächennutzungs-
plans und zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans jeweils mit dem Arbeits-
titel „Hohe Straße“ an. Beide Verfahren stehen bereits kurz vor dem Abschluss.

2 
 
 
 
Die vorliegende Planung ist nicht aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans (FNP) 
entwickelt, da dieser eine Grünfläche darstellt. Daher ist zeitlich abgestimmt auf den vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan „Hohe Straße/ Kölner Straße“ in Köln- Porz-Ensen auch das Ver-
fahren zur Änderung des FNP mit gleichlautendem Arbeitstitel durchzuführen. 
Dabei sind die kumulierenden Auswirkungen der vorliegenden Planung und der benachbarten 
Planung zu betrachten. 
 
1.2. Verfahren 
Die Bezirksvertretung für den Stadtbezirk Porz hat in ihrer Beratung am 02.02.2023 über den 
Antrag AN/2116/2022 beschlossen, die Verwaltung zu beauftragen „umgehend die Vorausset-
zungen für die Schaffung von Planrecht zur Realisierung einer Wohnbebauung auf Basis der 
Entwürfe des renommierten Architekturbüros „Chipperfield“, Hohe Str. 1 -  von Kölner Str. bis 
Rhein in Porz Ensen - herzustellen.“ 
Die Vorhabenträgerin hat am 12.07.2024 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB gestellt. Es soll ein Durchführungsvertrag nach § 12 
Abs. 1 BauGB geschlossen werden. 
Das Bebauungsplanverfahren wird zweistufig mit frühzeitigen Beteiligungen gemäß §§ 3 und 
4 Abs. 1 BauGB  sowie einer Veröffentlichung gemäß §§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt 
(Normalverfahren). 
Es wird eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB zur Ermittlung und Bewertung der Belange 
des Umweltschutzes durchgeführt. 
Die Durchführung der Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte im Zeitraum vom 12.02.2025 
bis 18.03.2025. Nach dieser Beteiligung soll nun der Einleitungsbeschluss im Stadtentwicklungs-
ausschuss vorbereitet werden. Nach erfolgtem Beschluss folgt die Durchführung der frühzeiti-
gen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB. Darauf folgt die Vorstellung im Ge-
staltungsbeirat.  
Der Flächennutzungsplan wird weitgehend parallel geändert und es wird künftig eine Wohn-
baufläche dargestellt werden (siehe Kapitel 3.2). 
 
2. Erläuterungen zum Plangebiet 
2.1. Lage und Abgrenzung des Plangebietes 
Bebauungsplanverfahren 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Ensen innerhalb des Stadtbezirks Porz. Es wird im 
Norden durch die Kölner Straße, im Nordwesten durch die Hohe Straße und im Süden durch 
das Hochufer des Rheins begrenzt. 
Die Abgrenzung des Geltungsbereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans umfasst in der 
Gemarkung Ensen, Flur 8 die Flurstücke 530 tlw. und 141 mit einer Fläche von circa 1 ha. 
In den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird zusätzlich das Flur-
stück 420 in der Gemarkung Ensen, Flur 8 einbezogen. Das Flurstück ist mit einem eing e-
schossigen Gebäude bebaut und wird als Umschaltstelle der Telekom genutzt. Im Bebauungs-
plan Nr. 73409/05 vom 04.05.1992 ist das Flurstück als Fläche für den Gemeinbedarf mit über-
baubaren Flächen festgesetzt, die bis an das Plangebiet heranreicht. 
Flächennutzungsplanänderung 
Der Geltungsbereich der FNP -Änderung ist nicht parzellenscharf und schließt - abweichend 
vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan - weitere Bereiche ein, die bereits heute mit Bebau-
ung belegt sind. Hierzu zählt auch die ehemalige Hofanalage, die mit einer Mischnutzung in-
klusive Wohnen belegt ist.  
Der Geltungsbereich der FNP-Änderung umfasst somit circa 2,3 ha und geht deutlich über den

3 
 
 
 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans hinaus, um die beabsichtigte Darstellung einer 
Wohnbaufläche sinnvoll an bereits bestehende Darstellungen anzuschließen. Der innerhalb 
der FNP-Änderung liegende und faktisch durch das Planungskonzept berührte, als öffentliche 
Grünfläche festgesetzte Freiraum umfasst circa 1 ha. 
 
2.2. Vorhandene Bebauungs- und Freiflächenstruktur und derzeitige Nutzung 
Das Entwurfsgebiet ist bisher überwiegend unbebaut und wird als private Grünfläche mit Gemü-
sebeeten und altem Obstbaumbestand genutzt. Eine Allee aus Säulenpappeln und Hainbu-
chen zieht sich von Südwest nach Nordost durch die Fläche.  Das Gelände steigt im Bereich 
der Kölner Straße nach Osten leicht an, fällt aber insgesamt von Nordwesten nach Südosten 
zum Rhein hin ab. Südlich schließt sich eine Böschung zum Rheinuferweg bzw. zum Rheinufer 
und zum Rhein selbst an. Das Hochufer liegt bi s zu 5 Metern über dem Fuß-  und Radweg 
entlang des Rheinufers (Leinpfad). 
Entlang der östlich gelegenen Erkerstraße ist eine 2,5 -geschossige Wohnbebauung mit Sat-
teldächern vorhanden. Auch die westlich gelegene Hohe Straße ist durch eine überwiegende 
Wohnbebauung mit 2,5 Geschossen geprägt. In der benachbarten ehemaligen Hofanlage be-
findet sich der Judoclub JJJC Yamanashi Porz 1976 e.V..  
 
2.3. Erschließung 
Das Plangebiet kann über die Hohe Straße im Nordwesten erschlossen werden. 
 
Die nächstgelegene Stadtbahnhaltestelle „Köln, Ensen Gilgaustraße“ liegt ca. 600 m entfernt. 
Die Stadtbahnlinie 7 verbindet Köln- Zündorf und Frechen. Der nächs tgelegene S -Bahnhof 
„Köln-Gremberghoven Steinstraße“ ist in ca. 20 Minuten zu Fuß zu erreichen. 
 
Südlich des Plangebiets verläuft parallel zum Rhein der Rheinradweg. Dieser ist sowohl für 
Zu-Fuß-Gehende als auch für Radfahrende nutzbar und kann u.a. über einen direkten Zugang 
von der Hohe Straße erreicht werden. Für Kfz ist die Nutzung des Weges untersagt. Die Breite 
beträgt in etwa 3,00 m. Entlang des Rheinufers kann die Kölner Innenstadt erreicht werden. 
Zudem bindet der Radweg das Plangebiet an das Stadtteilzentrum Porz an. Der Rheinradweg 
ist Teil des Radwegenetzes NRW. 
Die Kölner Straße und die Hohe Straße sind zudem Teil des beschlossenen Radverkehrskon-
zeptes für den Stadtbezirk Porz.  
Die Kölner Straße ist Teil des sogenannten gelben Radverkehrshauptnetzes (getrennte Füh-
rung von Rad- und Kfz-Verkehr). Auf der Kölner Straße gibt es aktuell Planungen zur Einrich-
tung von Radfahrstreifen zwischen der Berliner Straße und dem Friedrich -Ebert-Ufer. Durch 
die Umwandlung von Kfz -Spuren zu Radfahrstreifen soll eine attraktive und sichere Verbin-
dung für Radfahrer zwischen den Stadtteilen Poll und Porz entstehen. Hierzu wird aktuell ein 
Planungsbeschluss vorbereitet und anschließend in die politischen Gremien gegeben.  
Die Hohe Straße ist Teil des sogenannten grünen Netzes (gemischte Führung von Radverkehr 
und Kfz- Verkehr) und eine Einbahnstraße, die bereits für den Radverkehr in beide Richtungen 
freigegeben ist. Perspektivisch soll sie als Fahrradstraße entwickelt werden. 
Zur Gewährung einer Gebietsdurchlässigkeit in nördliche Richtung und der Herstellung einer 
weiterhin weitestgehend für die Öffentlichkeit nutzbaren Grünverbindung soll eine Durchwe-
gung zugunsten der Öffentlichkeit durch das Plangebiet bis zum Rheinufer hergestellt werden.

4 
 
 
 
3. Planungsvorgaben 
3.1. Regionalplan 
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln ist das Plangebiet 
als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) dargestellt. 
3.2. Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan der Stadt Köln ist das Plangebiet bisher als Grünfläche dargestellt. 
Eine parallele Änderung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird angestrebt. Diese wird 
in einer Betrachtung der kumulierenden Auswirkungen der Bauleitplanungen (Flächennut-
zungsplanänderung und Bebauungsplanverfahren) mit dem Arbeitstitel „Hohe Straße“ in Köln-
Porz-Ensen zu beurteilen sein.  
Im nahezu abgeschlossenen Verfahren der 237. Änderung des Flächennutzungsplanes „Hohe 
Straße“ wird das planerische Ziel einer Wohnungsbauentwicklung im untergeordneten Umfang 
von 20 Wohneinheiten umgesetzt. Diese Änderung des Flächennutzungsplans von der Dar-
stellung „Grünfläche“ zur Darstellung „Wohnbaufläche“ in einem bislang extensiv gärtnerisch 
genutzten und nicht öffentlich zugänglichen Bereich wird damit begründet, dass es sich dabei 
um einen untergeordneten Anteil der Grünfläche zwischen bestehender Wohnbebauung han-
delt, der zudem nicht den als im rechtskräftigen Bebauungsplan öffentliche Grünfläche festge-
setzten Bereich beansprucht (zum geltenden Planungsrecht siehe Kapitel 3.5).  
Das nun angestrebte Änderungsverfahren, welches die nach der 237. Änderung des FNP ver-
bleibende Darstellung einer Grünfläche zwischen Kölner Straße und Rheinufer in die Darstel-
lung einer Wohnbaufläche ändert, muss daher in einer Gesamtschau beider Änderungen die 
Themen Klima, Frischluft, Versickerung, ökologische Vielfalt und Verbindungsfunktion der an-
grenzenden Freiräume bewerten. 
3.3. Masterplan Stadtgrün Köln 
Der Rat der Stadt Köln hat am 23.03.2023 den Masterplan Stadtgrün beschlossen. Dieser 
Plan ist gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichti-
gen. Durch den Masterplan Stadtgrün soll gewährleistet werden, dass die grün- und freiraum-
planerischen Belange unter anderem im Rahmen der Bauleitplanung ausreichend Berücksich-
tigung finden und eine nachhaltige Entwicklung der Stadt gewährleisten.  
Die durch das Planungskonzept zusätzlich in Anspruch genommenen Freiräume sind im Mas-
terplan Stadtgrün als „Immergrün“ gekennzeichnet, im Regionalplan jedoch als Siedlungsbe-
reich vorgesehen. Dieser Zielkonflikt war bei der Erstellung des Masterplans bekannt und wird 
in der Anlage 10 zum Masterplan auch grafisch dargestellt. 
 
 
 
 
Abbildung: Grobe Übersicht der verschiedenen Geltungsbereiche der Bauleitplanungen 
 
Bestehende Planungen: 
 
Rechtsverbindlicher Be-
bauungsplan „Grünbereich 
Ensen“ 
 
Im Verfahren befindliche 
Bauleitplanverfahren 
„Hohe Straße“ 
 
 
Gegenstand dieser Be-
teiligung: 
 
Änderungsbereich Flä-
chennutzungsplan 
 „Kölner Straße/ Hohe 
Straße“ 
 
Bebauungsplan „Kölner 
Straße/ Hohe Straße“

5 
 
 
 
Dabei umfasst die Festlegung eines Siedlungsbereichs nicht ausschließlich bestehende oder 
geplante Bebauung, sondern auch die zur Daseinsvorsorge benötigten Grün- und Freiräume 
sowie die technischen und sozialen Infrastrukturen. 
Die Vereinbarkeit des Planungskonzeptes mit den fachlich-inhaltlichen Belangen des „Master-
plans Stadtgrün“ wird in diesem frühzeitigen Planungsschritt mit den zuständigen Fachbehör-
den abgestimmt. 
Um den Belangen des „Masterplans Stadtgrün“ im Rahmen des Wohnbauentwicklungsvorha-
bens Geltung zu verschaffen und die Freiraumbelange möglichst zu berücksichtigen, ist es 
vorgesehen, bestehende Freiraumelemente, wie die von Nordost nach Südwest verlaufende 
Allee, zu erhalten sowie in das Freiraumkonzept zu intergieren. Darüber hinaus sollen die öf-
fentliche Kombifläche (vgl. Kapitel 3.6) sowie die privaten Freiflächen in ihrer Abfolge so an-
geordnet werden, dass die Grünverbindungsfunktion erhalten bleibt. Zudem gilt es analog zu 
den Zielen der Klimaleitlinien der Stadt Köln sowie den Anforderungen des Umgangs mit Re-
genwasser für eine sich klimaökologisch positiv auswirkende Ausgestaltung der Gebäude so-
wie der Freiflächen, bspw. durch Dach- und Fassadenbegrünung oder Versickerungskon-
zepte, zu sorgen. 
 
3.4. Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt das Plangebiet als Innenbereich dar und trifft keine 
Aussagen. Das LSG-5107-0030 „Rhein, Rheinauen und Uferbereiche von Rodenkirchen bis 
Langel rechts-rheinisch“ liegt außerhalb des Plangebietes.  
Die geplante Einrichtung eines Cafés mit direktem Zugang zum Rhein würde eine Wegever-
bindung durch das genannte Landschaftsschutzgebiet erfordern.  
Das gleiche gilt für eine geplante öffentliche Wegeverbindung an der südlichen Plangrenze.  
 
3.5. Bebauungsplan 
Der Geltungsbereich des aufzustellenden, vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt inner-
halb des seit dem 04.05.1992 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 73409/05 mit dem Ar-
beitstitel „Grünbereich Ensen in Köln-Porz-Ensen“. 
Das hier gegenständliche Plangebiet sowie das angrenzende Rheinufer sind als öffentliche 
Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ festgesetzt. Für das Flurstück 420 sowie 
darüber hinaus besteht die Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf, die durch eine 
über das bestehende Technikgebäude hinausgehende Baugrenze Erweiterungsmöglichkeiten 
eröffnet. Der Bereich der bestehenden, benachbarten Hofanlage ist als Allgemeines Wohngebiet 
mit einer geschlossenen Bauweise und einer GRZ von 0,6 und einer GFZ ebenfalls von 0,6 
festgesetzt.  
Auch wenn der Bebauungsplan eine öffentliche Grünfläche festsetzt, befindet sich das Grund-
stück in privatem Eigentum und ist weder öffentlich gewidmet noch für die Öffentlichkeit zu-
gänglich. 
 
3.6. Kooperatives Baulandmodell 
Das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) wurde am 17.12.2013 vom Rat der Stadt Köln als 
Richtlinie zur Förderung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und zur Beteiligung der 
Planbegünstigten an den Folgekosten beschlossen. Als wesentliches Regelungsinstrument 
leistet es einen wichtigen Beitrag zu den wohnungspolitischen Zielen der Stadt Köln. Mit Be-
schluss des Rats der Stadt Köln vom 04.04.2017 wurde die Fortschreibung des Modells be-
schlossen und am 10.05.2017 im Amtsblatt der Stadt Köln bekanntgemacht. Am 05.05.2022 
hat der Rat eine Anpassung der Umsetzungsanweisung des KoopBLM beschlossen, die durch 
einen weiteren Beschluss der Vorlage „Wohnungsbau stärken“ durch den Rat erweitert wurde.

6 
 
 
 
Das KoopBLM ist dann anzuwenden, wenn mehr als 1.800 m² Geschossfläche Wohnen neu 
geschaffen werden. Dann sind u.a. 30 % der neu entstehenden Geschossfläche als geförderter 
Wohnungsbau zu realisieren, die Bedarfe an Grün- und Spielplätzen sowie Betreuungsplätze 
für Kinder und ab einer Größe des Vorhabens von mehr als 75 Wohneinheiten ein Qualifizie-
rungsverfahren durchzuführen.  
Für das Vorhaben ist das Kooperative Baulandmodell in seiner Fassung vom 05.05.2022 mit 
seiner Erweiterung durch den Beschluss „Wohnungsbau stärken“ anzuwenden. 
Mit dem Beschluss „Wohnungsbau stärken“ werden u.a. einige Erleichterungen für die Umset-
zung des KoopBLM eingeführt. So wird die Ausführung von Kombiflächen (gemeinsame De-
ckung der Mehrbedarfe im Bereich öffentliche Spielplätze und öffentlich bzw. öffentlich zugäng-
liche Grünflächen zur Erholung) von Vorhaben mit 44-108 Wohneinheiten für Vorhaben bis zu 
217 Wohneinheiten ausgeweitet. Bei der Errichtung einer Kombifläche wird die zu errichtende 
Grünfläche pro Einwohner*in von 10 m² auf 3 m² reduziert. 
Mit Aufstellung des Bebauungsplans soll die Umsetzung  von 104 Wohneinheiten, berechnet 
nach kooperativem Baulandmodell, erfolgen. 
 
Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Gemäß des KoopBLM in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 ist der Planbe-
günstigte verpflichtet, 30 % der für Wohnen vorgesehenen Geschossfläche für öffentlich ge-
förderten Wohnungsbau vorzusehen. Hier handelt es sich dabei um 2.820 m² oder 31 
Wohneinheiten. Die Planungen sehen gemäß dieser Vorgabe die Schaffung von öffentlich ge-
fördertem Wohnungen vor. Im weiteren Verfahren wird geprüft und sichergestellt, dass die An-
forderungen der entsprechend geltenden Förderrichtlinien für den geförderten Wohnungsbau 
des Landes NRW eingehalten werden.  
 
Soziale Infrastruktur 
Ein planbedingter Mehrbedarf an Betreuungsangeboten für U3- und Ü3- jährige Kinder besteht 
aktuell laut Stellungnahme des Fachamtes vom 26.03.2025 nicht. Dennoch kann im weiteren 
Verfahren durch eine Anpassung der Bevölkerungsprognose oder Gesetzesänderungen ein 
Erfordernis zur Herstellung von Betreuungsangeboten entstehen. 
Je nach Berechnungsansatz ist von 4 -  9 zusätzlichen Schüler*innen je Jahrgangsstufe, so-
wohl in der Primarstufe als auch in der Sekundarstufe I auszugehen. Gleichzeitig hat die Schul-
entwicklungsplanung für die Grundschulen im einschlägigen Planungsgebiet einen Platzman-
gel festgestellt. Der Neubau einer 2-zügigen Grundschule auf dem Schulstandort Berliner Str. 
36 soll die zukünftigen Schulplatzbedarfe in der Planungsregion Ensen/Westhoven decken. 
Die Baumaßnahme hat sich jedoch inzwischen verzögert, sodass noch kein gesicherter Termin 
für den Schulstart feststeht. Ohne eine Erweiterung der Schulplatzkapazitäten wird der Stadt-
teil Ensen perspektivisch mit Schulplatzdefiziten konfrontiert, die mit Fertigstellung neuer 
Wohnbauprojekte noch verstärkt werden. Folglich muss im weiteren Verfahren geprüft  und 
sichergestellt werden, wie der entstehende Bedarf, ggfs. auch interimsweise gedeckt werden 
kann. 
Da in erreichbarer Nähe zum Baugebiet sich das Bürgerzentrum Engelshof befindet, welches 
dreimal wöchentlich einen offenen Treff für Kinder und Jugendliche anbietet, wird seitens der 
Fachabteilung 512/2 hier kein zusätzlicher Bedarf gesehen. 
 
Öffentliche Spiel- und Grünflächen 
Der Planbegünstigte ist verpflichtet, den durch die Planung entstandenen Mehrbedarf an Spiel-
plätzen nach den Vorgaben der Stadt Köln zu errichten, sofern der Bedarf nicht gedeckt wer-
den kann. Vorliegend müssen daher rechnerisch insgesamt rund 480 m² öffentliche Spielfläche

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nach dem Kooperativen Baulandmodell geschaffen werden. Hinzu kommen auch die entspre-
chend der Spielplatzsatzung der Stadt Köln nachzuweisenden Kleinkinderspielplätze für Mehr-
familienhäuser, deren Lage im weiteren Verfahren abgestimmt und ggfs. neu zugeordnet wird. 
Zu der Deckung des Bedarfes an öffentlichen Spielflächen kommt die Deckung des Bedarfes 
an öffentlichen Grünflächen von insgesamt rund 720 m².  
Die Berechnung der erforderlichen Grün- und Spielflächen erfolgt auf Basis des Beschlusses 
vom 12.12.2024, welcher Kombiflächen für Vorhaben bis zu 217 Wohneinheiten zulässt.  
Die Kombifläche ist in der Regel als zusammenhängende öffentliche Grünfläche mit Zweckbe-
stimmung Spielplatz im Bebauungsplan festzusetzen. Aus diesem Grund darf sie z.B. nicht 
unterbaut sein und unterliegt den Regelungen zu öffentlichen Grün - und Spielflächen. Rech-
nerisch beträgt die Gesamtfläche der Kombifläche insgesamt bei 104 Wohneinhei ten 1.196 
m². 
Die Anforderungen an das Vorhaben, die aus dem kooperati ven Baulandmodell resultieren, 
werden im weiteren Verfahren festgelegt und im Durchführungsvertrag gesichert. 
 
Qualifizierungsverfahren 
Die vorliegende Entwurfsidee wird im weiteren Verfahren durch die Verfasserin David Chip-
perfield Architects Gesellschaft  von Architekten mbH, Berlin weiter qualifiziert. Der Gestal-
tungsbeirat wird ebenso im weiteren Verfahren eingebunden, so dass in Abweichung vom Ko-
operativen Baulandmodell auf ein Qualifizierungsverfahren verzichtet werden kann. 
 
3.7. Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln 
Die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln in der am 17.03.2022 vom Rat der Stadt Köln beschlos-
senen Fassung verpflichten Vorhabenträger in Bebauungsplanverfahren, die darin festgeleg-
ten Klimaschutzmaßnahmen umzusetzen. Die Umsetzung der mit der Koordinationsstelle Kli-
maschutz abzustimmenden Maßnahmen werden im Durchführungsvertrag verbindlich geregelt 
und gesichert. 
Verbindliche Anforderungen an Wohngebäude sind: 
 Einhaltung des Standards kfW-Effizienzgebäude 40 EE oder besser 
Alternative, sofern die EE-Klasse nachweislich nicht erreicht werden kann: 
• KfW-Effizienzgebäude 40 oder besser in Verbindung mit einem Fernwärmean-
schluss. Die Gründe hierfür sind prüfbar darzulegen. 
Ersatzmaßnahme, sofern auch die Anschlussmöglichkeit an das Kölner Fern-
wärme- netz nicht gegeben ist. 
• KfW-Effizienzgebäude 40 oder besser in Verbindung mit der Einhaltung von U-
Werten: opake Bauteile < 0,15 W/(m²K) 
transparente Bauteile < 0,18 W/(m²K) und 
• Erstellung eines Energiekonzeptes (in Abstimmung mit der Koordinationsstelle 
Klimaschutz), 
 
 Einsatz von Photovoltaik (Anlagengröße mind. 1 kWp pro Gebäude, gegebenen-
falls über Pachtmodell mit einem Energieversorger umsetzbar). 
 
Darüber hinaus wird empfohlen bei der Wahl der Baumaterialien, Oberflächen und Farben auf 
Nachhaltigkeit zu achten. Ebenfalls sollte der vor Ort vorhandene Baumbestand aus Sicht des 
sommerlichen Wärmeschutzes möglichst komplett erhalten und erweitert werden. Auch im 
Sinne der empfohlenen Maßnahmen der Untersuchung von Dr. Dütemeyer aus dem Jahr 2024,

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im Hotspot, der im Winkel der beiden südlichsten Gebäude liegt, helle Farben zu verwenden 
und für Verschattung oder auch Begrünung zu sorgen. Der Einsatz von Photovoltaik sollte früh-
zeitig in der Planung Berücksichtigung finden und in Kombination mit Dachbegrünung geplant 
werden. Ebenso sollte bei der Planung bodengebundene Fassadenbegrünung eingesetzt wer-
den. 
3.8. Stadtentwicklungskonzept Wohnen 
Der Rat der Stadt Köln hat am 11.02.2014 das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Woh-
nen) beschlossen. Das städtebauliche Konzept entspricht den Zielen und Inhalten des StEK 
Wohnen. Die beabsichtigte Entwicklung zur Schaffung von ca. 110 Wohneinheiten in mehrge-
schossigen Wohngebäuden entspricht Ziel 2 des StEK Wohnen, welches die Schaffung von 
Wohnraum in Köln in ausreichender Menge und Qualität und insbesondere als Geschosswoh-
nungsbau vorsieht. Durch die vorgesehene Anwendung des Kooperativen Baulandmodells 
wird ein Beitrag zur Erreichung von Ziel 3 geleistet. Dieses sieht den Bau von jährlich 1.000 
öffentlich geförderten Wohnungen vor. Laut Leitlinie 1 ist die vorrangige Aufgabe der Kölner 
Wohnungspolitik, für alle Bevölkerungsschichten Wohnraum in ausreichender, vielfältiger und 
finanzierbarer Form bereitzustellen. Zur Möglichkeit, Haushalten, die am Wohnungsmarkt nur 
schwer eine Wohnung finden, Wohnraum zur Verfügung stellen zu können, bedarf es einer 
Ausweitung des Neubaus mietpreisgünstiger Wohnungen ohne, dass es zu einer Herausbil-
dung oder Verfestigung einseitiger Sozialstrukturen kommt (Leitlinie 3). 
 
3.9. Baulasten 
Im Geltungsbereich des städtebaulichen Planungskonzepts ist auf dem Flurstück 530 die Bau-
last 507/2013 eingetragen. Dabei handelt es sich um ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zuguns-
ten des Flurstück 748 Teilstück A (heute 753). Im weiteren Verfahren ist der entsprechende 
Umgang mit der Baulast abzustimmen.  
 
4. Beschreibung des Vorhabens 
4.1. Baulich-räumliches Konzept 
Aus einer ersten städtebaulichen Studie, die zur Prüfung der möglichen Bebaubarkeit mit einem 
Wohnungsbauvorhaben durchgeführt und mit einigen flankierenden Untersuchungen (siehe 
hierzu Kapitel 6) gestützt wurde, lassen sich bereits folgende Entwurfsprinzipien, die der weite-
ren Überarbeitung zugrunde liegen sollten, erkennen: 
• Der bestehende Charakter einer Parkanlage sollte sich auch in der Entwicklung des Are-
als mit Wohnbebauung widerspiegeln und sich in dieser bspw. durch öffentlich zugäng-
liche Freiflächen wiederfinden. 
• Die bestehende Baumallee, die erhalten und ggf. auch nachgepflanzt werden soll, dient 
als ordnendes, städtebauliches Element, welches die Gebäudeanordnung – entweder 
parallel oder senkrecht zu dieser Achse – bestimmt.  
Die vorliegende Studie ist zusätzlich dadurch gekennzeichnet, dass durch  eine versetzte bzw. 
verwinkelte Anordnung solitärer Baukörper die geplanten Wohnungen Ausblicke in die verbin-
denden Grünräume bzw. zum Rhein erhalten. 
Die Häuser A und B nördlich der Baumallee sind mit sechs Vollgeschossen geplant, die näher 
zum Rhein gelegenen Häuser C, D und E staffeln sich von sechs zu vier Vollgeschossen. In 
den Häusern B und C (tlw.) sollen Wohnungen entstehen, die mit Mitteln der sozialen Wohn-
raumförderung gefördert werden könnten. 
Die Häuser B und C sind mit einer Laubengangerschließung geplant, die anderen Häuser als 
Mehrspänner. In Haus D können große Wohnungen mit 5 Zimmern entstehen. Die Baukörper 
werden von einer Stahlstruktur umgeben, die als Balkon, Pflanzgitter, Sonnen- und Sichtschutz 
dient.

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Im Bereich der Böschung zum Rhein soll ein Café (rund 100 m² Geschossfläche) entstehen, 
das vom Rheinuferweg über das Hochufer sowie aus dem Plangebiet heraus erreicht werden 
kann. Im weiteren Verfahren ist dabei zu prüfen, ob die Errichtung des Cafés im Bereich der 
Böschung mit den Anforderungen des Hochwasserschutzes sowie an den Landschaftsschutz 
vereinbar ist.  
Inwieweit dieses Konzept hinsichtlich der Anordnung seiner Baukörper und Freiflächen sowie 
der Geschossigkeiten Bestand hat, wird im weiteren Verfahren zu prüfen sein (zum Verfah-
rensablauf siehe Kapitel 1.2). 
 
4.2. Erschließungskonzept 
Das Plangebiet wird für den motorisierten Individualverkehr über die Hohe Straße erschlossen, 
die an zwei Punkten auf die Kölner Straße (L82) mündet. An der westlichen Einmündung ist 
nur das Einfahren in die Hohe Straße, aber nicht das Ausfahren erlaubt. Die östliche Einmün-
dung ist Teil des signalisierten Knotenpunktes Kölner Straße / Gremberghovener Straße / Hohe 
Straße. In diesem nördlichen Teil ist die Hohe Straße für den Zweirichtungsverkehr offen. Ab 
dem Zusammenschluss der  beiden Abzweigungen ist die Hohe Straße als Einbahnstraße in 
südwestliche Richtung ausgewiesen. Dieser Teil der Hohe Straße wird für die Erschließung 
des Vorhabens nicht benötigt. 
Für den Fuß - und Radverkehr sind zusätzlich Anbindungen an die Kölner Straße und den 
Rheinradweg geplant. Dabei ist im w eiteren Verfahren zu prüfen, ob die Fuß- /Radwegever-
bindung zwischen der Kölner Straße und dem Leinpfad an der östlichen Grundstücksgrenze 
hergestellt werden kann, ohne negative Eingriffe in die Deichschutzzone hervorzurufen. Dar-
über hinaus muss sie mit dem Landschaftsschutzgebiet in Einklang gebracht werden. 
Das Plangebiet soll grundsätzlich für motorisierten Individualverkehr nicht befahrbar sein. Kfz-
Stellplätze sollen ausschließlich in einer Tiefgarage, überwiegend unter den Baukörpern, her-
gestellt werden, die über eine gemeinsame Ein-/Ausfahrt an der Hohe Straße erschlossen wird. 
Es sind 35 Kfz-Stellplätze geplant – einschließlich Carsharing-Plätze und E-Ladestationen; die 
Möglichkeit bzw. Notwendigkeit von Doppelparkern wird im weiteren Verfahren geprüft. 
Stellplätze für Fahrräder sollen sowohl unterirdisch (geplant: 200 Fahrradstellplätze) als auch 
oberirdisch errichtet werden. 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein Entwässerungskonzept erstellt. Dieses un-
tersucht sowohl die Regelentwässerung wie auch die Starkregenthematik. 
 
5. Planinhalte 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll als Art der baulichen Nutzung ein Allgemeines 
Wohngebiet festgesetzt werden. Innerhalb des Plangebietes sollen darüber hinaus die öffent-
liche Kombifläche aus  Grünflächen und eines Kinderspielplatzes sowie der Erhalt der Allee 
gesichert werden. 
Das Maß der baulichen Nutzungen kann durch die Anzahl der Vollgeschosse, die Höhe bauli-
cher Anlagen und die Grundflächenzahl festgesetzt werden. 
Durch die Festsetzung von Geh-  und Fahr rechten zugunsten der Allgemeinheit kann die 
Durchwegung des Plangebietes, insbesondere als Verbindung zum Rhein geregelt werden. 
Weitere Regelungsinhalte des Bebauungsplans (beispielsweise Klimaschutzmaßnahmen, Er-
halt satzungsgeschützter Bäume, Überplanung des Flurstücks 420) werden im weiteren Ver-
fahren identifiziert. 
Auf Ebene des Flächennutzungsplans ist die Darstellung einer Wohnbaufläche beabsichtigt.

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6. Auswirkungen der Planung 
6.1. Artenschutz 
Durch das Kölner Büro für Faunistik wurde eine Artenschutzprüfung Stufe II durchgeführt 
(Stand: Mai 2024). Da nicht alle Bereiche des Geltungsbereichs der Flächennutzungsplanän-
derung begangen werden konnten, wird im weiteren Verfahren eine erweiterte Artenschutzprü-
fung erfolgen. Ebenso gibt es methodischen Anpassungsbedarf, so dass  die folgenden Aus-
führungen als Zwischenergebnisse lediglich eine erste Orientierung darstellen. 
In der vorliegenden artenschutzrechtlichen Betrachtung wird geprüft, ob und ggf. bei welchen 
Arten artenschutzrechtliche Konflikte entsprechend der Regelungen von § 44 BNatSchG auf-
treten können. Die artenschutzrechtliche Konfliktbetrachtung wird auf Grundlage einer Be-
standsaufnahme aller potenziell betroffenen artenschutzrechtlich relevanten Arten vorgenom-
men. Dies war im vorliegenden Fall die Artengruppe der Vögel und Fledermäuse, da für weitere 
Arten und Artengruppen kein Lebensraumpotenzial besteht. 
„Für die Arten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie, im vorliegenden Fall die Zwergfledermaus, 
finden sich im unmittelbaren Vorhabenbereich keine Quartiere. Es handelt sich lediglich um 
ein Nahrungshabitat. Da vorgesehen ist, Teile des Vorhabengebiets nach Ende der Bauarbei-
ten wieder zu begrünen, werden diese Flächen erneut als Nahrungshabitat nutzbar werden. 
Eine artenschutzrechtliche Betroffenheit kann daher ausgeschlossen werden. 
Im Untersuchungsraum sowie im näheren Umfeld sind Brutvorkommen verschiedener nicht -
planungsrelevanter Brutvogelarten nachgewiesen worden. Bei diesen Arten treten im Regelfall 
keine Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG ein, so auch im vorliegenden Fall, da für 
evtl. von Lebensraumverlusten betroffene einzelne Vorkommen solcher Vogelarten Ausweich-
möglichkeiten in der Umgebung vorhanden sind und das Vorhaben lediglich mit räumlich be-
grenzten Störwirkungen verbunden ist. Das Verbot eingriffsbedingter Tötungen des § 44 Abs. 
1 Nr. 1 BNatSchG gilt allerdings auch für die nicht-planungsrelevanten Arten, somit sind Maß-
nahmen zur Vermeidung einer Gefährdung der Individuen und Entwicklungsstadien erforder-
lich (Ausschlusszeit für Eingriffe in mögliche Brutbereiche, Vermeidungsmaßnahme V2). 
Bei den im Untersuchungsraum auftretenden planungsrelevanten oder regional gefährdeten 
Durchzügler und Nahrungsgäste können artenschutzrechtlich relevante Beeinträchtigungen 
ausgeschlossen werden, da die vorhabenbedingten Flächenbeanspruchungen und Störungen 
keine Brutplätze und keine essenziellen Teilhabitate betreffen, sondern al lenfalls geringe An-
teile möglicher Nahrungsräume bzw. Teillebensräume solcher Arten. 
Unter den planungsrelevanten Brutvogelarten (Mehlschwalbe, Haussperling) sind keine arten-
schutzrechtlichen Betroffenheiten zu erkennen, da ihre Brutplätze weder direkt in Anspruch 
genommen noch indirekt beeinträchtigt werden und das Plangebiet für die Arten keinen essen-
ziellen Nahrungsraum darstellt.“ (kbff 2024, Seite 36f) 
 
6.2. Pflanzen 
Es gibt einen älteren Baumbestand im Plangebiet, der im weiteren Verfahren in einem Baum-
gutachten erfasst und bewertet wird. Im weiteren Verfahren wird ebenfalls geprüft ob bzgl. der 
Allee ein entsprechender Schutzstatus gemäß § 41 LNatSchG (Alleen) vorliegt . Die Planung 
sieht aktuell den Erhalt eines Großteils der bestehenden Bäume vor. 
 
6.3. Wasser/ Hochwasser/ Starkregen 
Das Plangebiet liegt direkt angrenzend zum gesetzlichen Überschwemmungsgebiet und zum 
Hochwasserrisikogebiet des Rheins. Die genaue Lage dazu und die möglichen Konflikte wer-
den im Rahmen der Bauleitplanverfahren untersucht und in der Umweltprüfung bewertet. Dar-
über hinaus ist das Plangebiet durch Grundhochwasser gefährdet.

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Das Thema Starkregengefährdung, Starkregenprophylaxe wird unter zugrunde legen  eines 
Überflutungsnachweises betrachtet werden sowie entsprechende Rückhalteflächen dimensio-
niert werden. 
Aufgrund der Erstversiegelung einer Grünfläche, die die Grundwasserneubildung einschränkt, 
wird über eine Wasserbilanz die Optimierung der Planung unter Ber ücksichtigung des 
Schwammstadtprinzips zu optimieren sein.  
Darüber hinaus ist anzumerken, dass das Plangebiet sich in der Zone III B des Trinkwasser-
schutzgebietes „Westhoven“ befindet. Die entsprechende Wasserschutzgebietsverordnung ist 
zu beachten. 
 
6.4. Verkehr 
Durch die LINDSCHULTE Ingenieurgesellschaft mbH wurde eine Verkehrsuntersuchung er-
stellt (Stand: 13.05.2024), die die verkehrliche Situation als Ersteinschätzung in Bezug auf die 
zu erwartenden Neuverkehre beurteilt. Da es noch Ergänzungsbedarf u.a. hinsichtlich der Pla-
nung eines veränderten Querschnitts für die Kölner Straße, in Folge der Radverkehrsplanung 
auf der Kölner Straße und d er dadurch bedingten Reduzierung von Kfz-Fahrstreifen,und des 
benachbarten Vorhabens „Hohe Straße“ gibt, sind die folgend aufgeführten Ergebnisse nur als 
erste Orientierung zu betrachten: 
Es werden insgesamt 1750 Wege pro Tag (alle Nutzergruppen) erzeugt. Daraus resultieren 
498 Kfz- Fahrten am Tag. Als Spitzenstundenbelastung werden für das gesamte Plangebiet 
vormittags (07:00 Uhr – 08:00 Uhr) maximal 35 Kfz/h und nachmittags (17:00 Uhr – 18:00 Uhr) 
maximal 51 Kfz/h prognostiziert. 
Für die Hohe Straße liegt eine Belastung in der Spitzenstunde von 150 Kfz/h und für die Kölner 
Straße von 2.100 Kfz/h im Querschnitt vor. Entsprechend der RASt sind also auf beiden Stra-
ßen noch ausreichende Kapazitätsreserven vorhanden. Auch unter Berücksichtigung der durch 
das Plangebiet entstehenden Neuverkehrsmengen werden die Kapazitätsgrenzen bei weitem 
nicht erreicht. 
Entsprechend der prognostizierten Verkehrsbelastungen zu den Spitzenstunden wird für die 
Einmündung des Plangebiets zur Tiefgarage ein leistungsfähiger Verkehrsablauf erwartet. 
Im weiteren Verfahren ist zu klären, ob auf der Hohe Straße im Bereich der Ausfahrt in beide 
Fahrtrichtungen das Parken am Fahrbahnrand durch das Verkehrszeichen 283 („absolutes 
Halteverbot“) die Fahrbahn freigehalten werden muss, um notwendige Warte-  und Schlepp-
kurvenbereiche freizuhalten. Ebenso ist in Abstimmung mit der Fachverwaltung ein Mobilitäts-
konzept zu erstellen. 
 
6.5. Klima 
Die Fläche liegt im „Grünzug Ensen“ und ist damit Teil einer größeren zusammenhängenden 
klimaaktiven Fläche. Besonderheit ist die Durchgängigkeit zum Rhein als Frischluftbahn. In 
diesem Bereich findet Kaltluftentstehung statt und möglicherweise auch eine Ventilation bei 
einer sommerlichen austauscharmen Wetterlage in der ersten Nachhälfte zwischen Rhein und 
der Ortslage Ensen.  
Aus diesem Grund wurde ein umweltmeteorologisches Gutachten „Klimatologische Bewertung 
des Bauvorhabens „Hohe Straße“ in Köln“ (Stand: 28.02.24) durch Dr. Dütemeyer, Umweltme-
teorologie erstellt. 
Gemäß der klimatischen Planungshinweiskarte der Stadt Köln ist das Areal als klimaaktive Frei-
fläche einzustufen. 
Die klimatologische Bewertung liegt bisher nur als grobe Ersteinschätzung vor, da das benach-
barte Plangebiet Hohe Straße hier nicht als Bestand zugrundgelegt wurde. Vor diesem Hinter-
grund sind die klimatologischen Auswirkungen und insbesondere die vollständige Bebauung

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der Durchlüftungsschneise zu untersuchen, zu bewerten und im weiteren Verfahren mit dem 
Fachamt abzustimmen. 
 
6.6. Energiekonzept 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein Energiekonzept erstellt, das die Anforde-
rungen der Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln erfüllen muss (siehe Kapitel 7). 
 
6.7. Lärm 
Im Rahmen der Bauleitplanverfahren wird ein Lärmgutachten erstellt, um sowohl die auf das 
Projekt einwirkenden Immissionen als auch die vom Projekt ausgehenden Emissionen auf 
schutzbedürftige Nutzungen im Umfeld zu ermitteln, zu bewerten sowie entsprechende Maß-
nahmen für den aktiven und passiven Schallschutz zu entwickeln. Auf das Plangebiet wirken 
der Schiffsverkehrslärm, der Straßenverkehrslärm, der Schienenverkehrslärm , der Fluglärm 
und Gewerbelärm durch benachbarte Betriebe ein und sind im Rahmen der Lärmuntersuchung 
zu betrachten. 
6.8. Luftschadstoffe 
Das Plangebiet ist durch die Lage am Rhein und an der stark befahrenen Kölner Straße höchst-
wahrscheinlich Luftschadstoffimmissionen ausgesetzt. Aus diesem Grund werden im weiteren 
Verfahren Luftschadstoffgutachten erstellt, die neben den Emissionen der Kraftfahrzeuge auch 
jene der Rheinschifffahrt simulieren. Orientierung für die Auswertung der Ergebnisse bietet die 
neue EU-Luftqualitätsrichtlinie (EU/2024/2881). Die daraus abgeleiteten nationalen, ab 2030 
verbindlich gültigen Grenz- oder Zielwerte für Luftschadstoffe verpflichten die Mitgliedsstaaten, 
ab 2026 sogenannte Luftqualitätsfahrpläne zu erstellen, wenn die künftigen Grenz- oder Ziel-
werte ab 2026 überschritten werden.  
 
6.9. Belichtung 
Begleitenden zur Erstellung der städtebaulichen Studie wurde eine Besonnungsstudie nach 
dem Positionspapier zum Umgang mit dem Thema „Versorgung mit Tageslicht/Besonnung“ im 
Stadtplanungsamt Köln und DIN EN 17037 zur Besonnung von Wohnräumen erstellt, um die 
Auswirkung der geplanten Häuser auf die Belichtungssituation der umliegenden Wohnge-
bäude und der Planung selbst bewerten zu können. 
Basierend auf der aktuellen städtebaulichen Studie wurde mithilfe von dreidimensionalen Simu-
lationsmodellen der zukünftige, durch die geplanten Gebäude verursachte Schattenverlauf auf 
den umliegenden Gebäudefassaden visualisiert und mit der bestehenden Besonnung ssitua-
tion in der Umgebung verglichen (Peutz 2024). In einer ergänzenden Stellungnahme wurden 
die Auswirkungen der zwischenzeitlich erarbeiteten Anpassungen untersucht (Peutz 2025). 
Ergebnis der Umfeldbetrachtung ist, dass es kaum zu Veränderungen hinsichtlich der Beson-
nung an den umgebenden Gebäudefassaden kommt. Lediglich in der Erker straße 45 ist in 
einem Teilbereich des Erdgeschosses eine Abnahme der Besonnungsdauer um ca. 45 Minuten 
auf unter 2 Stunden zu verzeichnen.  
In Bezug auf die Planung selbst weisen fast alle Fassadenbereiche eine der Empfehlungsstu-
fen der DIN EN 17037 nach.  Nordfassaden weisen naturgemäß keine bzw. nur eine geringe 
Besonnung auf und unterschreiten regelmäßig die Empfehlungsstufe „gering“ der DIN EN 
17037. Mehrheitlich weisen fast alle, nicht nördlichen, Fassaden hohe Empfehlungsstufen der 
DIN EN 17037 nach. 
Zusammenfassend kann für die untersuchte Bebauungssituation der städtebaulichen Studie  
eine sehr gute Besonnungssituation attestiert werden, da nur die Nordfassaden Unterschrei-
tungen der Empfehlungsstufen der DIN EN 17037 aufweisen.

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6.10. Eingriff/ Ausgleich 
Die Planung löst einen naturschutzrechtlichen Eingriff aus. Unter Berücksichtigung des vor-
handenen Planungsrechtes wird beurteilt in welchem Bereich ein ausgleichpflichtiger Eingriff 
vorliegt. Es ist jedoch davon auszugehen, dass aufgrund der Festsetzung als öffentliche oder 
private Grünfläche, die Ausgleichspflicht für diese Flächen gilt. Ausgenommen ist nur die Flä-
che für Gemeinbedarf mit der Nutzung einer Umschaltstelle der Telekom, die im Plangebiet 
liegt, jedoch nicht verändert wird. Im Rahmen eines Grünordnungsplanes werden die Eingriffe 
in Natur und Landschaft ermittelt und bewertet. Für nicht vermeidbare Eingriffe und Eingriff e, 
die nicht durch Maßnahmen innerhalb des Plangebietes gemindert werden können, werden 
Ausgleichsmaßnahmen definiert und festges etzt. Der Ausgleichsbedarf ist durch den Erhalt 
vorhandener hochwertiger Biotopbestände so gering wie möglich zu halten.  
 
6.11. Boden 
Auf den Bodenflächen, auf denen die städtebauliche Studie eine Inanspruchnahme vorsieht, 
sind Böden aus lehmigem Sand und sandigem Lehm ausgebildet. Diese Böden weisen eine 
hohe Bodenfruchtbarkeit, eine hohe Pufferfunktion für das Grundwasser sowie eine wichtige 
Reglerfunktion im Wasserhaushalt auf. Im Bereich des geplanten Gebäudes B wurde ein 
Hortisol kartiert. Dieser Bodentyp gehört zu den anthropogen beeinflussten Böden, die 
durch Gartenkultur einen mehr als 4 dm mächtigen, humosen Oberbodenhorizont (Ap + Ex) 
aufweisen. Diese, oft Jahrhunderte andauernde, kulturhistorische Vornutzung mit intensiver 
gartenbaulicher Nutzung und Einbringen organischen Materials geht mutmaßlich auf die be-
nachbarte ehemalige Hofanlage zurück. Hortisole zählen nach LABO -Leitfaden zu den 
schützenwerten kulturhistorischen Archivböden.  
Die Auswirkungen der Planung auf den Boden sind im weiteren Verfahren darzustellen. Bei 
einer Inanspruchnahme ist sowohl der Verlust der Bodenfruchtbarkeit/Regler und Puffer-
funktion als auch der Archivfunktion im Rahmen der Eingriffsbewertung - zumindest verbal-
argumentativ - zu berücksichtigen. Dabei ist auf eine bodenfunktionale Kompensation zu 
achten, die über eine alleinige Verrechnung der Ist- und Zielbiotoptypen hinausgeht. Im vor-
habenbezogenen Bebauungsplan sind Bodenkompensationsmaßnahmen in geeigneter 
Weise dazustellen. 
Für das Vorliegen von Altlasten gibt es keine Anhaltspunkte. 
 
7. Planverwirklichung 
Die Planungskosten für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und die Än-
derung des Flächennutzungsplans werden von der Vorhabenträgerin übernommen. 
Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages soll gesichert werden, dass die Realisierung des 
Projektes durch die David Chipperfield Architects Gesellschaft von Architekten mbH, Berlin be-
gleitet wird. 
Die Erfüllung der Anforderungen an das Projekt, die sich u. a. durch die Vorgaben des koope-
rativen Baulandmodells bzw. der Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln ergeben, werden im Rah-
men des Durchführungsvertrages gesichert.  
 
Bereits vorliegende Fachgutachten 
 
KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK (kbff): Artenschutzprüfung Stufe II, Mai 2024.  
 
LINDSCHULTE Ingenieurgesellschaft mbH: Verkehrsuntersuchung, 13.05.2024 
 
DR. DÜTEMEYER, Umweltmeteorologie: umweltmeteorologisches  Gutachten „Klimatologi-
sche Bewertung des Bauvorhabens „Hohe Straße“ in Köln“ (Stand: 28.02.24)

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PEUTZ CONSULT GmbH: Besonnungsstudie zum Bauvorhaben „Hohe Straße“ in Köln, Ent-
wurf 1 vom 26.06.2024 (G 8266-1) 
 
PEUTZ CONSULT GmbH: Besonnungsstudie zum Bauvorhaben „Hohe Straße“ in Köln – hier: 
Änderung der Planung vom 31.01.2025 (G 8266-2) 
Weitere zu beauftragende Fachgutachten (nicht abschließend) 
 
• Überflutungsnachweis/Entwässerungskonzept  
• GOP  
• Einschätzung der FFH Verträglichkeit (im Rahmen des GOP)  
• Kartierung des Baumbestandes mit Baumbewertung  
• Energiekonzept bzw. Zertifikate gemäß Klimaleitlinien vor Beteiligung nach § 4(2) 
BauGB  
• Schalltechnisches Gutachten

Anlage 5
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung
 von Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und
der Bezirksvertretungen, die wegen Befangenheit
an den Beratungen zu diesem Tagesordnungspunkt
nicht teilnehmen dürfen.
Änderungsbereich
1:10.000M.:
250. Änderung des Flächennutzungsplans
"Kölner Str ./ Hohe Str." in Köln-Porz-Ensen
- Lage des Änderungsbereiches -

Dezernat, Dienststelle  
VI/613 
 
Vorlagen-Nummer 
 1050/2025 
Freigabedatum 
 02.05.2025 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans sowie zur Aufstellung der 250. Änderung des Flächennutzungsplanes 
und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligungen Arbeitstitel: Kölner 
Straße / Hohe Straße in Köln-Porz-Ensen  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für das 
Gebiet südlich der Kölner Straße, östlich der Hohe Straße, der ehemaligen Hofanlage 
(Germarkung Ensen, Flur 8, teilweise Flurstück 530) und des Flurstücks 753 mit der Ge-
markung Ensen und der Flurnummer 8, westlich der Bebauung entlang der Erkerstraße 
(Gemarkung Ensen, Flur 8, Flurstücke 444, 443, 442, 441, 440, 466, 465, 452, 417) und 
nördlich des Rheinufers (Gemarkung Ensen, Flur 8, Flurstück 115) – Arbeitstitel: „Kölner 
Straße / Hohe Straße“ in Köln-Porz-Ensen aufzustellen mit dem Ziel, eine Wohnnut-
zung, eine gastronomische Nutzung sowie eine öffentliche Grün- und Spielfläche als 
Kombifläche festzusetzen, 
2. beschließt auf Antrag der Vorhabenträgerin nach § 12 Absatz 2 BauGB die Einleitung 
eines Verfahrens für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das 
unter 1. beschriebene Gebiet unter dem Ausschluss des Flurstückes mit der Gemarkung 
Ensen Flur 8 und Flurstücknummer 420, das sich nicht im Eigentum der Vorhabenträge-
rin befindet, 
3. beschließt die Aufstellung der 250. Änderung des Flächennutzungsplanes mit dem Ar-
beitstitel „Kölner Straße / Hohe Straße“ in Köln-Porz-Ensen“, 
4. nimmt das städtebauliche Planungskonzept zur Kenntnis und beschließt die Durchfüh-
rung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB nach Modell 2. 
 
 
 
Alternative: 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt 
den Verzicht auf die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Konsequenz, dass das Grund-
stück nicht bebaut wird und weiterhin als private Grünfläche in der Nutzung ist.  
 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 15.05.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 26.06.2025 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 11.12.2025

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Die Vorhabenträgerin Bautrend Immobilien Projektentwicklung GmbH (BIP GmbH) hat am 
12.07.2024 zur Umsetzung der Wohnungsbaupotentialfläche die Aufstellung eines Bebau-
ungsplanes zur Schaffung von Planungsrecht für 160 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern 
mit IV bis VII Geschossen sowie einem Café im südlichen Teil am Rheinufer und dem Ziel der 
Schaffung von öffentlich zugänglichen Durchwegungen bis zum Rheinufer beantragt. 
 
Die Stadt Köln weist einen angespannten Wohnungsmarkt und einen hohen Wohnraumbedarf 
auf. Gemäß der aktuellen städtischen Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2022 (Mitteilungs-
vorlage 3926/2022) ist mit einem weiteren Bevölkerungswachstum und folglich mit einer Zu-
nahme der Wohnungsnachfrage zu rechnen. Das Land NRW hat die Stadt Köln zudem als 
Gemeinde mit 'angespanntem Wohnungsmarkt' identifiziert. Das Vorhaben trägt damit zur 
Verbesserung der derzeitigen Wohnsituation bei. Es entspricht auch der städtischen Zielset-
zung, Grundstücke im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden qualifiziert 
dichter zu bebauen. 
 
In der Zwischenzeit wurde die Planung bereits angepasst, so dass mit etwas mehr als 100 
Wohnungen in IV bis VI-geschossigen Mehrfamilienhäusern, eine hohe Dichte im Sinne des 
Köln Katalogs angestrebt wird. Zudem wurde die Planung dahingehend ergänzt, dass neben 
dem angedachten Café, das einen Mehrwert für die Nachbarschaft bietet, auch eine Kombiflä-
che mit einer öffentlichen Grün- und Spielfläche gemäß Kooperativem Baulandmodell einge-
fügt wurde. 
 
Für das Plangebiet gilt der seit dem 04.05.1992 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 73409/05 
mit dem Arbeitstitel „Grünbereich Ensen in Köln-Porz-Ensen“. Das hier gegenständliche Plan-
gebiet sowie das angrenzende Rheinufer sind als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestim-
mung „Parkanlage“ festgesetzt. Für das Flurstück 420 sowie darüber hinaus besteht die Fest-
setzung einer Fläche für den Gemeinbedarf, die durch eine über das bestehende Technikge-
bäude hinausgehende Baugrenze Erweiterungsmöglichkeiten eröffnet. Der Bereich der beste-
henden, benachbarten Hofanlage ist als Allgemeines Wohngebiet mit einer geschlossenen 
Bauweise und einer GRZ von 0,6 und einer GFZ ebenfalls von 0,6 festgesetzt.  
Das hier angestrebte Bebauungsplanverfahren schafft auf einem Teil neues, geändertes Pla-
nungsrecht, um die planungsrechtlich erforderlichen Voraussetzungen für die Realisierung ei-
ner verdichteten Wohnnutzung zu schaffen. 
 
Zur Sicherung der städtebaulichen und gestalterischen Qualität hat die Vorhabenträgerin das 
Architekturbüro David Chipperfield Architects Gesellschaft von Architekten mbH aus Berlin mit 
der Planung von Beginn an beauftragt. Zur Sicherstellung der hohen Qualität wird die Vorha-
benträgerin verpflichtet, das Büro bis zum Abschluss des Bauvorhabens (Leistungsphasen 1 
bis mindestens 8) zu beauftragen. Der städtebauliche Entwurf wird in einem der nächsten 
Schritte für die weitere Qualifizierung dem Gestaltungsbeirat der Stadt Köln vorgestellt.  
 
Zuvor gilt es jedoch einige der bislang bekannten fachlichen Belange genauer zu prüfen und 
gegebenenfalls vorab eine darauf abgestimmte Anpassung des städtebaulichen Entwurfs 
durchzuführen.

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Dazu gehören: 
- Umsetzbarkeit des Cafés vor dem Hintergrund des Hochwasserschutzes sowie der 
Zuwegung durch die Böschung, die Teil des Landschaftsschutzgebietes „Rhein, 
Rheinauen und Uferbereiche von Rodenkirchen bis Langel rechts-rheinisch“ und eine 
städtische Fläche ist, 
- Zugang zum Rhein durch die Böschung, die Teil des Landschaftsschutzgebietes und 
eine städtische Fläche ist, 
- Prüfung planerischer Umgang mit dem Widerspruch zur Darstellung „Immergrün“ aus 
dem Masterplan Stadtgrün, 
- Deckung des künftigen Mehrbedarfs für Schulplätze in der Primarstufe und Sekundar-
stufe I im Zusammenhang mit dem Neubau der GS Berliner Str. 36 
 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 BauGB soll vor der Vorstellung 
im Gestaltungsbeirat erfolgen und die Ergebnisse dem Gestaltungsbeirat ebenfalls zusam-
mengefasst vorgelegt werden. 
 
Das Vorhaben berücksichtigt die Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells (KoopBLM) der 
Stadt Köln in der Fassung der Bekanntmachung vom 22.05.2022 mit seiner Erweiterung durch 
den Beschluss „Wohnungsbau stärken“ und zu dessen Anwendung die Investorin ihre Zustim-
mung (Anwendungszustimmung) gegenüber dem Stadtplanungsamt erteilt hat. Ebenso hat 
die Vorhabenträgerin der Anwendung der Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln zugestimmt. 
 
Die Umsetzung des Bebauungsplanes hat voraussichtlich negative Auswirkungen auf den Kli-
maschutz durch die Emission des Klimaschadgases Kohlenstoffdioxid (CO2). Das Bebau-
ungsplanverfahren fällt unter die Anwendung der Leitlinien zum Klimaschutz der Stadt Köln. 
Im weiteren Verlauf des Bebauungsplan-verfahrens werden Maßnahmen zur Einhaltung der 
Anforderungen der Leitlinien zum Klimaschutz geprüft.  
Nach den gesetzlichen Vorgaben findet eine Umweltprüfung (Vollverfahren) statt. Hierfür wer-
den verschiedene Umweltgutachten erstellt. 
 
Im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB hat der Vorhabenträger bereits folgende 
Gutachten vorgelegt: Verkehrsuntersuchung, Artenschutzprüfung, klimatologische Bewertung 
und Besonnungsstudie. Im weiteren Verfahren werden diese Gutachten durch die Fachämter 
bzw. das Stadtplanungsamt geprüft und erforderliche Maßnahmen zur Vermeidung oder Min-
derung von negativen Auswirkungen auf Umweltbelange entwickelt. 
 
Zur geordneten städtebaulichen Entwicklung sind die Aufstellung eines Bebauungsplanes so-
wie die Änderung des Flächennutzungsplanes im Parallelverfahren erforderlich. 
 
Anlagen 
Anlage 1 Öffentlichkeitsbeteiligung 
Anlage 2 Geltungsbereich  
Anlage 3 Erläuterungen zum städtebaulichen Konzept  
Anlage 4 Städtebauliche Studie 
Anlage 5 Geltungsbereich der 250. Änderung des Flächennutzungsplans