Bahnhofsviertel - Abschlussbericht, Fazit und weiteres Vorgehen

	
	
		
		
 


		


 

 
	

 
 
 




 

 
	

 




 
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Entwicklung eines Potenzialkatasters zur Stärkung
der Wohnfunktion im Bahnhofsviertel Münster
Stand: November 2011
Initiative Innenentwicklung - 
Potenziale für neues Wohnen im Quartier
Meter
0 50 10025
±Gebäude mit mindergenutztem Dachgeschoss
und Leerstand in Obergeschossen
Gebäude mit mindergenutztem 
Dachgeschoss
potentielle Wohnbaufläche
Baulücke oder Blockrandbebauung
für Wohnnutzung
wohnaffine InfrastrukturGebäude mit Leerstand 
in Obergeschossen
Quelle: Eigene Erhebungen
übrige Gebäude Abgrenzung Untersuchungsgebiet
Anlage 1 zur Vorlage 892/2013

V/0892/2013 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Modellhafte Erprobung von Aktivierungs- und Prozessstrategien für "Neues Wohnen im Bestand", 
hier: Bahnhofsviertel - Abschlussbericht, Fazit und weiteres Vorgehen 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
03.12.2013 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
05.12.2013 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Die Erfahrungen und Ergebnisse bei der modellhaften Erprobung von Akt ivierungsstrategien 
für „Neues Wohnen im Bestand“ im Bahnhofsviertel werden zur Kenntnis genommen. 
 
2. Die Verwaltung wird beauftragt, bei der zukünftigen Quartiersentwicklung im Bahnhofsvie rtel 
das Thema „Neues Wohnen im Bestand“ weiter zu verfolgen und zu unterstützen. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Mit den vorstehenden Beschlusspunkten sind keine unmittelbaren finanziellen Auswirkungen 
verbunden.  
 
 
Begründung: 
 
Zu Beschlusspunkt 1. 
Auftrag und bisherige Berichterstattung 
 
Der Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft (ASSVW) hatte am 
30.03.2011 mit der Vorlage V/0006/2011, „Bausteine für eine weitere Stärkung der inneren En t-
wicklung im Bereich Wo hnen 1 “ die Verwaltung beauftragt, unter anderem im Bahnhofsviertel 
                                                
1 Antrag A-R/0023/2009 der FDP -Fraktion im Rat der Stadt Münster „Als Ergänzung zur Auswe isung von 
Neubaugebieten strategische Entwicklungsperspektiv en für das Wohnen im Bestand schaffen“ und Ratsb e-
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0892/2013 
Auskunft erteilt: 
Herr Weigt 
Ruf: 
492 61 36 
E-Mail: 
Weigt@stadt-muenster.de  
Datum: 
15.11.2013 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0892/2013 
Münster den Aufbau und die Anwendung eines Potenzialkatasters sowie darauf aufbauend Aktivie-
rungs- und Prozessstrategien für „Neues Wohnen im Bestand“ modellhaft zu erproben. 
 
Die geringe Einwohnerdichte und negative Einwohnerentwicklung im statistischen Bezirk Bahnhof, 
die wohnungs- und strukturpolitische Bedeutung des Wohnens  im Quartier sowie teilweise Lee r-
stände bei Dienstleistungs - und Büroimmobilien gehörten 2011 zu den Ausgangspunkten der In i-
tiative „Neues Wohnen im Bestand“ im Bahnhofsviertel. Zielvorstellung war und ist eine Stärkung 
des urbanen Wohnens im städtisch geprägten Bahnhofsviertel. 
 
Am 14.06.2012 wurde der ASSVW mit der Vorlage V/0445/2012 „ Modellhafte Erprobung von Akti-
vierungs- und Prozessstrategien für "Neues Wohnen im Bestand",  hier: Bahnhofsviertel - Sach-
stand und nächste Schritte “ über den Zwischenstand der Aktivitäten im Bahnhofsviertel zur Stä r-
kung als Wohnstandort informiert. 
 
Am 04.07.2013 ist dem ASSVW darüber hinaus die neue Standortbroschüre der 
ISG Bahnhofsviertel Münster e.V. (ISG) ausgehändigt worden. Mit diesem Instrument wird das 
Bahnhofsviertel zukünftig auch aktiv als Wohnstandort gegenüber Eigentümern und Investoren 
beworben. 
Chronologischer Überblick über die initiierten Aktivierungs- und Prozessschritte 
Wenige Wochen nach der Beauftragung durch den Planungsausschuss konnte Ende März 2011 
die ISG Bahnhofsviertel Münster e.V. (ISG)  als Kooperationspartner für das Ziel einer Stärkung 
des Wohnens im Bahnhofsviertel gewonnen werden. 
 
Im Zuge der Potenzialanalyse für das Bahnhofsviertel (vergleiche Anlage 1) hat die Verwaltung die 
Entwicklung und Struktur der Bevölkerung, die Haushaltestruktur sowie die B ebauungsdichte und 
–intensität untersucht. Für die Auswertung der Nutzungsstruktur wurde ein digitales Nutzung s-
strukturmodell auf der Grundlage eines geografischen Informationssystems aufgebaut (v ergleiche 
Anlage 2). Zu den wesentlichen Potenzialen gehörten einige wenige, im Viertel -Vergleich minder-
genutze Flächen, wenige leerstehende Gebäude und insbesondere eine größere Zahl von minde r-
genutzten Dachgeschossbereichen. Gerade letztere wie auch vereinzelt leerstehende Büroflächen 
in den Oberschossen erscheinen für eine Wohnnutzung grundsätzlich attraktiv. 
 
Auf der Grundlage der Ergebnisse der Potenzialanalyse wurde anschließend in Kooperation mit 
der S -Immobilien GmbH der Sparkasse Münsterland -Ost, d ie Mitglied der ISG Bahnhofsviertel 
Münster e.V. ist, eine nachvollziehbare Immobilienmarkteinschätzung hinsichtlich der Zielgruppen 
und Marktsegmente vorgenommen. Demnach ist das Quartier zum Beispiel ein vergleichsweise 
junges Viertel, attraktiv insb esondere für Studierende und Auszubildende sowie auch für junge 
Berufseinsteiger und Pendler. Wenn barrierefreie Zugänge zum Gebäude und zur Wohnung exi s-
tieren oder ausgebaut werden, kann das Bahnhofsviertel auch attraktiv für ältere Bewohnerinnen 
und Bewohner sein.  
 
Die Verwaltung hat am 30.11.2011 zusammen mit der ISG und der S -Immobilien GmbH (Sparkas-
se Münsterland-Ost) im Rahmen einer Eigentümerinformation die Ergebnisse der Potenzialanalyse 
und die Immobilienmarkteinschätzung vorgestellt und gleichzeitig für eine Stärkung des Wohnens 
im Viertel geworben. Die Resonanz bei den Eigentümern war positiv. Die vermittelten Informati o-
nen wurden mit großem Interesse aufgenommen. 
 
Vor diesem Hintergrund entwickelte die Verwaltung mit Unterstützung der ISG  für das B ahnhofs-
viertel ein Wohnstandortprofil. Im April 2012 sind die Eigentümer zur weit eren Sensibilisierung für 
das Wohnen im Bahnhofsviertel mit dem Wohnstandortprofil angeschrieben worden. 
 
                                                                                                                                                            
schluss vom 08.12.2010 zum Handlungskonzept zur Umsetzung des Klimaschutzkonzeptes 2020 für Mün s-
ter

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V/0892/2013 
Die ISG hat das Anliegen, Stärkung des Wohnens im Bahnhofsviertel, im  Mai 2012 mit der Grü n-
dung der ISG-Projektgruppe „Arbeiten und Wohnen“ aktiv aufgegriffen.  Mitwirkende sind u. a. die 
IHK Nord Westfalen, die Wirtschaftsförderung Münster GmbH und das Amt für Stadtentwicklung, 
Stadtplanung, Verkehrsplanung. 
 
Die ISG-Projektgruppe „Arbeiten und Wohnen“ hat in 2012 im Sinne einer städtebaulichen Nach-
justierung das bisherige Profil als Verkehrsknoten, Dienstleistungs - und Versorgungsschwerpunkt 
überarbeitet und dabei u. a. das Wohnen als neuen Zielkorridor aufgenommen. 
 
Im Zuge einer Tagung „Impulse für ein neues Wohnen in der Innenstadt“ des Netzwerks Innen-
stadt NRW   im Januar 2013 ist die Initiative „Wohnen im Bahnhofsviertel Münster“ als Best -
Practise-Beispiel in einer Begleitausstellung dokumentiert und präsentiert worden. 
 
Auf der Grundlage des neuen Standortprofils hat die ISG unter Mitwirkung der ISG -Projektgruppe 
„Arbeiten und Wohnen“ Anfang 2013 eine neue Standortbroschüre für das Bahnhofsviertel erarbei-
ten lassen. Die Wirtschaftsförderung Münster und die Stadt Münster  haben die Erarbeitung und 
Finanzierung unterstützt. 
 
Im Juni 2013 hat die Verwaltung ausgewählte Eigentümer   von Immobilien im Bahnhofsviertel, 
deren Dachgeschosse augenscheinlich über Ausbaupotenziale verfügen, erneut angeschrieben, 
für einen Umbau oder Ausbau der Flächen geworben und in Kooperation mit der ISG Beratungs - 
und Vermittlungsdienstleistungen angeboten. 
 
Die ISG-Projektgruppe „Arbeiten und Wohnen“ hat im Sommer 2013 eine Befragung der Betriebe 
und Gewerbetreibenden im Viertel durchgeführt. Dab ei hat die Mehrheit der Befragten eine Stä r-
kung des Wohnens im Bahnhofsviertel befürwortet. 
 
In der zweiten Jahreshälfte 2013 wurde in der ISG -Projektgruppe „Arbeiten und Wohnen“ mit der 
schrittweisen Implementierung eines „Wegweisers für Investitionen im Bahnhofsviertel“ begonnen. 
Grundidee dabei ist, über die ISG den Eigentümern im Viertel Informations- und Beratungsdienst-
leistungen zur Pflege und zur Weiterentwicklung ihrer Immobilien anzubieten oder zu vermitteln. In 
diesem Rahmen bietet das Amt für Sta dtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung auch seine 
im Zuge des modellhaften Ansatzes offerierten  Beratungs- und Vermittlungsangebote zur Stä r-
kung des Wohnens an. Die Angebote sind über die Internetseiten der ISG abrufbar. 
 
Im Oktober 2013 hat die Ver waltung die ISG im Zuge einer Informationsveranstaltung für die im 
Viertel tätigen Makler unterstützt und dabei die Möglichkeit genutzt, auf die Potenziale für das 
Wohnen im Bahnhofsviertel erneut hinzuweisen. 
 
Erkenntnisse und Ergebnisse der bisherigen Aktivitäten 
Nachfolgend sind wesentliche Erkenntnisse und Auswirkungen aus dem bisherigen Prozessverlauf 
dargestellt. 
Sensibilisierung für den Wohnstandort Bahnhofsviertel 
Im bisherigen Prozessverlauf konnte in der Eigentümerschaft die Sensibilität für das T hema Woh-
nen im Bahnhofsviertel erhöht werden. Die positive Wirkung des Wohnens im Arbeitsplatzschwe r-
punkt und Mobilitätsknoten Bahnhofsviertel wird anerkannt. Eine Stärkung des Wohnens in den 
bestehenden Marktsegmenten und das Plädoyer für mehr Nutzungsvie lfalt hat positive Resonanz 
im Quartier gefunden. 
ISG Bahnhofsviertel Münster e.V. mit Vermittlungs - und Kommunikationsfunktionen zur Eigent ü-
merschaft 
Die ISG hat die Initiative nicht nur aufgegriffen, sondern auch bei vielen Aktivitäten als direkter K o-
operationspartner und in hohem Maße das Anliegen unterstützt. Mit der Gründung der Projek t-

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V/0892/2013 
gruppe „Arbeiten und Wohnen“ sind Leitvorstellungen eines urbanen Wohnstandortes Bahnhof s-
viertel fester Bestandteil in der Quartiersentwicklung und im Quartiersmanagemen t geworden. Die 
ISG hat insbesondere den Dialog mit der Eigentümerschaft unterstützt und der Verwaltung weite r-
führende Zugänge in das Quartier eröffnet. Im Zusammenwirken von ISG und Verwaltung wurde 
damit aufgezeigt, welche Chancen für ein Quartier und se ine Immobilien in einer guten Zusa m-
menarbeit mit der Eigentümerschaft für die Innenentwicklung Münsters liegen können. 
Von der Einzelaktion zum verstetigten Beratungsangebot 
Die Kurzdarstellung der Entwicklungsschritte zeigt den methodischen Aufbau der erp robten Ent-
wicklungsstrategie im Bahnhofsviertel. Den zunächst breit angelegten Eigentümeransprachen (I n-
formationsveranstaltung, Einzelgespräche) folgten im Zuge des weiteren Prozesses direkte A n-
sprachen bestimmter Zielgruppen. Außerdem wurden Einzelaktionen in einer späteren Projektpha-
se durch ein Beratungsangebot für Immobilieneigentümer und Projektentwickler zur Unterstützung 
ihrer Überlegungen über eine Erst - oder Weiterentwicklung einer Wohnimmobilie ergänzt. Die B e-
ratungsangebote der Verwaltung umfassen eine planungsrechtliche Erstberatung, Information über 
kommunale Planungs- und Entwicklungsziele, Informationen über relevante Strukturdaten und das 
Wohnungsmarktprofil (Zielgruppen, Marktsegmente) sowie Lotsenfunktionen bei weitergehenden 
Fragestellungen. Die Beratungsangebote wurden in den „Wegweiser für Investitionen im Bah n-
hofsviertel“ der ISG inte griert, wo sie beispielsweise an die Immobilienberatungsangebote der 
Wirtschaftsförderung Münster für Gewerbeimmobilien anschließen. 
Aus Sicht der IHK Nord Westfalen und der Wirtschaftsförderung Münster wird begrüßt, dass damit, 
vor dem Hintergrund der beabsichtigten Stärkung des Wohnens im Bestand, für das Bahnhofsvier-
tel die Möglichkeit einer Eigentümerberatung für vorhandene oder potenzielle Wohnimmobilien  
geschaffen wurde.  
Entscheidungshilfe „Strukturmerkmale“ 
Mit der Potenzialanalyse sind im Bahnhofsviertel wesentliche baulich -räumliche und demograf i-
sche Merkmale, die Identität als Wohnstandort und die möglichen Potenziale aufgezeigt worden. 
Die teilweis e kleinräumig aufgearbeiteten Informationen wurden auch im Sinne einer Entsche i-
dungshilfe für die Eigentümerschaft aufbereitet. 
Mit Hilfe des  Nutzungsstrukturmodells  konnte die Vielfalt und räumliche Verteilung im komplexen 
innerstädtischen Kontext sehr gut ausgewertet und insbesondere der Dialog mit der Eigentüme r-
schaft unterstützt werden. Das Modell eröffnet zudem Möglichkeiten, individuelle Fragen (zum Bei-
spiel zur Nutzungsstruktur im Umfeld einer Immobilie) bedarfsgerecht zu beantworten. In der Anl a-
ge 2 werden exemplarisch einige Ansichten aufgeführt. 
Entscheidungshilfe „Immobilienwirtschaftliche Schlussfolgerungen“ 
Aus der Perspektive des Eigentümers stellt sich mit Blick auf die Ergebnisse der Raum - und Po-
tenzialanalyse die Frage nach den Schlussfolgerungen für die Bewirtschaftung und Weiterentwick-
lung der eigenen Immobilie. Insofern ist diese Frage anknüpfend an die Potenzialanalyse für das 
Bahnhofsviertel beantwortet und das Ergebnis der Eigentümerschaft vorgestellt worden. Damit 
wurde der Di alog mit der Eigentümerschaft unterstützt und die Akzeptanz für die städtebauliche 
Nachjustierung zur Stärkung des Wohnens in der Eigentümerschaft erhöht. 
Von der Potenzialanalyse zum neuen Wohnen im Bestand 
Aufgrund der aufgezeigten Potenziale (überwiegend im Bereich ausbaufähiger Dachgeschosse) im 
dicht bebauten und genutzten Quartier konnten im Verlauf des Prozesses direkt noch keine baul i-
chen Inve stitionen ausgelöst werden. Gleichwohl ist in der Eigentümerschaft Interesse für das 
Thema Wohnen geweckt worden. S o sind dazu mit einigen Eigentümern Gespräche geführt wo r-
den, die allerdings aus verschiedenen Gründen noch nicht zu konkreten Planungen geführt haben. 
Das ist insofern nicht überraschend, weil umfängliche Bauinvestitionen von einer Vielzahl von Fak-
toren ( Struktur und Lebenslage der Eigentümer, Immobilienstrategie, Liquidität, Investition s-
schwerpunkte, usw.) abhängen, die einer direkten Umsetzung der aufgezeigten Potenziale entg e-
genstehen können.   
Der Prozess hat dennoch seine Wirkung im Viertel nicht verfehlt,

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- weil das Entwicklungsziel, urbanes Wohnen zu stärken, offenkundig von der Eigentüme r-
schaft mitgetragen wird, 
- weil durch den Prozess das Vertrauen bei Eigentümern und Investoren in den Wohnstandort 
Bahnhofsviertel gestärkt worden ist und 
- weil laufende Wohnungsbauinvestitionen und -planungen dadurch bestätigt wurden.  
Es ist in diesem Zusammenhang hervorzuheben, dass zu den jüngeren Baumaßnahmen im Bah n-
hofsviertel  unter anderem auch der Neubau oder die Sanierung von drei mehrgeschossigen 
Wohngebäuden  zählen.  
Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass das Bahnhofsviertel nunmehr auch leichte Einwohnerz u-
wächse verzeichnet und somit sich die Chancen für einen perspektivischen Anschluss an die d e-
mografische Innenstadtentwicklung Münsters erhöht haben.  
 
 
Zu Beschlusspunkt 2. 
Fortsetzung der Initiative „Neues Wohnen im Bestand“ im Bahnhofsviertel Münster 
Im Bahnhofsviertel ist deutlich geworden, dass der wesentliche Erfolgsfaktor eines Innenentwic k-
lungsprozesses ein enger Dialog bzw. eine enge Kooperation mit d er Eigentümerschaft ist. Z u-
gleich ist anzuerkennen, dass vorausschauende Innenentwicklungsprozesse einer mittel - bis lang-
fristigen Auslegung bedürfen.  
Im Bahnhofsviertel sind nunmehr 
- mit den notwendigen Sachgrundlagen (z. B. Bevölkerungs- und Haushalteanalysen)  
- mit dem Nutzungsstrukturmodell als wichtiges Arbeitsinstrument und  
- mit der Einbindung in das Beratungsnetz und das Quartiersmanagement der ISG  
gute Voraussetzungen für eine kontinuierliche Initiative zur Stärkung des Wohnens im Bahnhof s-
viertel geschaffen worden.  
 
Mit Blick auf das Ziel, urbanes Wohnen im städtisch geprägten Bahnhofsvie rtel zu stärken, bleibt 
als Fazit festzuhalten, dass die gewünschte Urbanität nicht allein durch eine planerisch indizierte 
Leitbildänderung geschaffen werden kann. Urbanes Wohnen kann vielmehr nur im Zusammenwi r-
ken von engagierten Akteuren, die im Quartier planen, investieren, bauen oder als Nutzer präsent 
sind, entstehen. Der Verwaltung spricht sich deshalb für eine Fortsetzung des Verwaltungseng a-
gements zur Förder ung des Wohnens im Bestand im Bahnhofsviertel aus. Dazu gehört auch die 
weitere Mitwirkung in der ISG-Projektgruppe „Arbeiten und Wohnen“. 
 
 
 
I.V. 
 
gez. 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1: Entwicklung eines Potenzialkatasters zur Stärkung der Wohnfunktion 
Anlage 2: Entwicklungsinstrument Nutzungsstrukturmodell für das Bahnhofsviertel