Jahresabschluss 2022 der Wohn + Stadtbau GmbH (W+S)

Anlage A zur V/0388/2023 
Kurzüberblick 
 
Jahresabschluss der Wohn- und Stadtbau GmbH zum 31.12.2022 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
 
Zustimmung der Gesellschafterin Stadt Münster zum Jahresabschluss der Wohn- und Stadtbau 
GmbH zum 31.12.2022  
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 1501 Anteile an Unternehmen 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja X Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja X Nein   
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist X vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
 
Nach den gesellschaftsvertraglichen Regelungen der Gesellschaft ist der Jahresabschluss von 
der Gesellschafterversammlung zu beschließen. Dazu bedarf die städtische Vertretung in der Ge-
sellschafterversammlung nach der Zuständigkeitsordnung eines ermächtigenden Beschlusses 
des Ausschusses für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft. 
 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
 
Keine.

Lagebericht 2022 
der Wohn + Stadtbau  
Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
 
 
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 
 
Die wirtschaftliche Lage in Deutschland 1 
Die gestiegenen Energiepreise verstärken den Preisauftrieb, der bereits in der Corona -Pandemie 
eingesetzt hat. Durch die Störungen internationaler Lieferketten stiegen die Preise für Rohstoffe 
und Vorprodukte. Diese Preissteigerungen wurden an die Verbrauc herinnen u nd Verbraucher 
weitergegeben. Mit nachlassenden Lieferengpässen und der rückläufigen Teuerung dürfte die 
Wertschöpfung in den kommenden beiden Jahren wieder ausgeweitet werden. Trotzdem wird das 
Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2023 voraussichtlich um 0,4 Prozent zurückgehen und erst 2024 wieder 
um 1,9 Prozent steigen. Eine stabilisierende Wirkung für die konjunkturelle Entwicklung geht vom 
Arbeitsmarkt aus. Die Unternehmen werden aufgrund des Fachkräftemangels in vielen Bereichen 
bestrebt sein, den vorhandenen Personalstand zu halten, sodass die Erwerbstätigkeit 
vorübergehend nur geringfügig sinken dürfte. Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich 
im Jahresdurchschnitt 2022 um 7,9 Prozent gegenüber 2021 erhöht. Laut dem Statistischem 
Bundesamt lag die Jahresteuerungsrate damit deutlich höher als in den vorangegangenen Jahren. 
Im Dezember 2022 lag die Inflationsrate − gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex 
(VPI) zum Vorjahresmonat – bei plus 8,6 Prozent. Sie schwächte sich damit zum Jahr esende ab, 
blieb aber auf einem hohen Stand.  
 
Immobilienmarkt Deutschland 2 
Die Bauinvestitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung von Wohnungen stiegen mit 
0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr nur moderat. Mit einem Volumen von 256 Mrd. Euro 
repräsentiert der Wohnungsbau mit  62 Prozent mit Abstand den größten Anteil aller 
Bauinvestitionen in Deutschland. Doch trotz der bislang steigenden Bautätigkeit wird immer noch 
zu wenig gebaut. Von den aus Sicht der GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs - und 
Immobilienunternehmen e. V.) benötigten 320.000 Wohnungen wurden 92 Prozent  e rreicht. 
Allerdings liegt beim freifinanzierten Mietwohnungsbau die Bedarfsdeckung bei lediglich 87 
Prozent und bei geförderten Mietwohnungen nur bei 32 Prozent.  
                                                           
1 Quelle: VdW - Informationen zur gesamtwirtschaftlichen Lage und Branchenentwicklung per 17.01.2023 
2 Quelle: VdW - Informationen zur gesamtwirtschaftlichen Lage und Branchenentwicklung per 17.01.2023 
 
Anlage 1 zu V/0388/2023

2 Lagebericht 2022 
Der unerwartete Stopp der KfW -Förderungen für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen 
und das Hin -und-Herr bezüglich der Neuausrichtung dieser Förderung hat den 
Wohnungsbausektor verunsichert. Bei den Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2022 zeigte 
sich bereits ei n deutlicher Rückgang. Langfristig betrachtet sind die Energieträger der größte 
Preistreiber bei den Wohnkosten. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere 
Haushaltsenergie sind seit dem Jahr 2000 um 190 Prozent gestiegen, während die Nettokaltmiete 
bundesweit seit dem Jahr 2000 nur um 32 Prozent zunahm.  
Damit lag die Entwicklung der Nettokaltmiete seit 2000 deutlich unterhalb der Inflationsrate (+ 49 
Prozent).  
Seit Beginn des Krieges in der Ukraine sind insbesondere die Preise für Energie merklich 
angestiegen. Über alle Energiearten wurde allein von Mitte 2021 bis Juli 2022 eine Preissteigerung 
von 44 Prozent erreicht. Die Preise steigen weiter und die geschätzte Mehrbelastung der Haushalte 
im Jahr 2022 dürfte zwischen 70 und 200 Prozent liegen.   
 
 
Auch künftig ist in Münster ein angespannter Wohnungsmarkt zu erwarten 
Im Jahr 2022 liegt die Bevölkerungszahl der Stadt Münster bei 319.441 Personen. Gegenüber 
2021 ist ein Anstieg von 1,63 Prozent zu verzeichnen 3. Es folgt nach wie vor ein Wachstumstrend, 
jedoch in nochmals verstärkter Form. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die 
Wanderungszahlen nach der Corona-Pandemie wieder zunehmen und sich die Zuzüge weiterhin 
auf einem höheren Niveau als die Fortzüge befinden. Die Arbeitslosenquote ist im Vergleich zum 
vergangenen Geschäftsbericht gesunken und liegt 2021 bei 4,3 Prozent, somit ist ein Rückgang 
von 0,6 Prozentpunkten festzustellen4. Durch die etwas entspannte Lage hinsichtlich der Corona-
Pandemie ist die Arbeitslosenquote ab Ende des Jahres 2021 immer weiter gesunken und 
erreichte im Mai 2022 einen Spitzenwert von 4,2 Prozent, pendelte sich jedoch Ende des Jahres 
auf einen leicht höheren Wert von 4,6 Prozent ein 5. 
 
Die Preisentwicklung der Vorjahre hat in bestimmten Segmenten an Dynamik verloren. Bei 
Reihenhäusern liegt der Preisanstieg unterhalb der Preisanstiege der Vorjahre.  
Nichtsdestotrotz sind in allen Segmenten Preissteigerungen vorhanden, wenngleich teilweise in 
abgeschwächter Form. Der jährliche Preisanstieg der letzten fünf Jahre liegt im Mietsegment bei 
3,8 Prozent, der mittlere Angebotspreis liegt bei 12,43 Euro / m². 
                                                           
3 Quelle: Website Stadt Münster Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen in Münster und den Stadtbezirken  
 
4 Quelle: Website Stadt Münster Jahres-Statistik 2021 der Stadt Münster - Kapitel Erwerbstätigkeit (stadt-muenster.de)  
 
5 Quelle: Bund, Länder und Kreise - Münster, Stadt - Statistik der Bundesagentur für Arbeit (arbeitsagentur.de)

3 Lagebericht 2022 
Gegenüber 2018 liegt ein Preissprung von 15 Prozent vor. Im Eigentumssegment liegt dieser 
Preissprung mit 42 Prozent auf einem deutlich höheren Niveau und die jährliche Steigerungsrate 
bei 10,3 Prozent. Zuletzt liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen bei 
durchschnittlich 4.964 Euro / m². Bei Eigenheimen liegt der Preissprung gegenüber 2018 bei 20 
Prozent und für Doppelhaushälften bei 14 Prozent. Die jährliche Wachstumsrate liegt zwischen 
5,7 und 6,0 Prozent. Bei Reihenhäusern liegt diese bei 8,1 Prozent und der Preissprung bei 27 
Prozent. Die jährlichen Preissteigerungen und die Preissprünge befinden sich bei den 
Reihenhäusern und freistehenden Einfamilienhäusern etwa auf einem ähnlichen Niveau, bei 
Doppelhaushälften ist das Niveau insgesamt etwas geringer
6. Im Segment der Reihenhäuser ist 
zu konstatieren, dass der aktuelle mittlere Angebotspreis bei 533.990 Euro liegt. Dies ist zwar im 
Vergleich zu den Vorjahren niedriger, doch dafür sind die Wohn- und Grundstücksflächen auch 
deutlich geringer. Gemessen am Quadratmeterpreis sind die Preise dadurch in sgesamt zum 
Vorjahr gestiegen. Durch den Anstieg der Angebotspreise wird sichtbar, dass der Münsteraner 
Wohnungsmarkt weiterhin als angespannt gilt, dabei ist der Anstieg nur geringfügig und 
segmentspezifisch von der Corona-Pandemie gedämpft worden.  
 
Im Jahr 2022 wurden in Münster 1.982 Wohnungen fertiggestellt; das sind 465 Wohnungen mehr 
als ein Jahr zuvor (+ 30,7 Prozent zu 2021). Beachtlich hingegen ist der besonders hohe Anteil 
kleiner Wohnungen mit ein oder zwei Räumen, die im vergangenen Jahr bezugsfertig wurden. 770 
Ein-Zimmer-Apartments und 443 Wohnungen mit zwei Räumen machen 2022 mehr als die Hälfte 
(61,2 Prozent) der Fertigstellungen in Münster aus. Nur etwa jede zehnte Wohnung, die 2022 
fertiggestellt wurde, hatte fünf oder mehr Räume. Der Sch werpunkt der Bautätigkeiten liegt 
weiterhin auf dem  Mehrfamilienhaussegment. Gut 83,9 Prozent der realisierten Wohnungen 
wurde in diesem Segment realisiert, somit nimmt d as Eigenheimsegment w eiterhin eine 
untergeordnete Rolle ein.
7 
                                                           
6 Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung auf Grundlage von ImmobilienScout24 
7 Quelle: Stadt Münster – Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung Jahres-Statistik 2022- Bautätigkeit   
und Wohnen (stadt-muenster.de)

4 Lagebericht 2022 
Das Unternehmen 
Geschäftsverlauf 
 
Die Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH hat im Geschäftsjahr 2022 
das Bauprogramm erfüllt und umfangreiche Modernisierungen im Wohnungsportfolio nach den 
bewährten Grundsätzen der Ökonomie und Ökologie durchgeführt. 
 
Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 4,7 Mio. Euro hat die Wohn  + Stadtbau GmbH das 
Geschäftsjahr 2022 abgeschlossen. Gegenüber dem Vorjahr wurde ein um 3,9  Mio. Euro 
niedrigeres Jahresergebnis erzielt.   
 
Das Investitionsvolumen inklusive Kleininstandhaltung in den eigenen Bestand  betrug 2022 rund 
9,4 Mio. Euro und lag damit 32 Prozent höher als noch im Vorjahr . Dies ist im Wesentlichen auf 
zusätzliche Investitionen im Bereich der energetischen Sanierung zurückzuführen, die auf 
Grundlage des vom Aufsichtsrat beschlossenen „Klimafahrplan“ angestoßen wurden.  Im 
Neubausegment wurden insgesamt 94,8 Mio. Euro eingesetzt, davon sind 89,2 Mio. Euro in das 
Anlagevermögen und 5,6 Mio. Euro in das Umlaufvermögen eingeflossen.  
 
 
Organisation und Mitarbeiterschaft  
 
Die „Qualitätsoffensive“ zur Verbesserung der  Datenqualität wurde 2022 fortgesetzt  und im 
Bereich der Digitalisierung fokussierte sich das Unternehmen auf den digitale n 
Rechnungsempfang mit weiteren Kreditoren . Zur Weit erentwicklung der betrieblichen 
Zusammenarbeit und zur Steigerung der Arbeitgeber-Attraktivität wurde  die Regelung  zum 
mobilen Arbeiten im Februar 2022 in einer Betriebsvereinbarung verbindlich umgesetzt  und die 
Regelung zum Job Rad  trat im März 2022 in Kraft und wurde bereits von 22 Mitarbeitenden in 
Anspruch genommen. 
 
Die Wohn + Stadtbau GmbH beschäftigte zum Bilanzstichtag 109 Mitarbeitende und verzeichnet 
damit keine Veränderungen zum Vorjahr. Von der Mitarbeiterschaft sind 54,13 Prozent Frauen und 
45,87 Prozent Männer. Die Quote der Auszubildenden beläuft sich auf 6,60 Prozent. Die leichte 
Erhöhung des Personalaufwands um 24 T€ resultiert aus höheren Sozialversicherungsbeiträgen 
einerseits und geringeren Zuführung zur Pensionsrückstellung andererseit s.

5 Lagebericht 2022 
 
  
 
Wohnungsgesellschaft Große Lodden mbH 
 
Die Wohn + Stadtbau  GmbH ist Geschäftsbesorgerin ihrer 100% igen Tochtergesellschaft 
Wohnungsgesellschaft Große Lodden mbH, Münster. Diese Gesellschaft besitzt 88  Wohnungen in 
einer Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 128 Wohnungen in Münster-Angelmodde.

6 Lagebericht 2022 
Wirtschaftsbericht 
 
Projektentwicklung und Realisierung im Neubaubereich 
 
2022 wurden insgesamt 381 Einheiten von der Wohn + Stadtbau GmbH gebaut. Dabei handelt es 
sich um 329 öffentlich geförderte , 35 frei finanzierte Wohnungen und 12 Eigentumswohnungen. 
Außerdem wurden 5 Gewerbeeinheiten, davon  1 Großtagespflege und eine 4 -Gruppen-Kita 
fertiggestellt. Am 31.12.2022 befanden sich 13 Projekte im Bau und 15 Projekte in der Planung.  
 
Baufertigstellungen:  
 
 
 
 
Im Bau befindlich: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ö. g. f. f. ETW
An der Hiltruper Baumschule 26 - 36 35 1 36 33
An der Hiltruper Baumschule 27-37 12 12 0
York-Quartier C1, Sussexweg 1 - 3 96 96 0
York-Quartier Parkspangen Wiltshireweg 202
York-Quartier Parkspangen Wiltshireweg  ETW 32
York-Quartier C5, Kentweg 2,4, Surreyweg 1, 3 60 60 0
York-Quartier C 3 / Kita, Kentweg 1, 3 8 4 1 9 0
Gescherweg 87, Haus Gescherweg 3 3 0
Luise-Rappoport-Weg 2 -14, 13 -15 45 45 7
York-Quartier C2, Sussexweg 5 - 11 120 120 106
Summe 329 35 12 4 5 381 380
Stellplätze/
GaragenProjekt
Wohneinheiten Kita-
Gruppen Gewerbe Gesamt
ö. g. f. f. ET W
Luise-Rappoport-Weg 2 -14, 13 -15 59 5 9 25
An der Hiltruper Baumschule 15-25 37 3 7 27
An der Hiltruper Baumschule 3-13 26 8 2 1 3 5 27
Hermannstr. 58, 60, 62 36 2 3 1 60 38
York-Quartier C8, Surreyweg 8,10, Norfolkweg 9, 11 60 6 0 0
York-Quartier C 10, Norfolkweg 6 -14. Wiltshireweg 5 - 13 116 1 16 40
Luise-Rappoport-Weg 5 - 11 40 4 0 33
Luise-Rappoport-Weg 1 - 3 17 3 2 0 33
York-Quartier C 6, Surryweg 7 -11 27 2 7 24
York-Quartier C 6, Surreyweg 5 17 5 2 2 18
York-Quartier C 6, Kentweg 6 -12 40 4 0 41
Gescherweg 77, 85, 87 (öff.gef.) 39 3 9 17
Gescherweg 79, 81, 83 (freifin.) 22 2 2 18
Summe 353 1 39 80 2 5 577 341
Stellplätze/
GaragenProjekt
Wohneinheiten Kita-
Gruppen Gewerbe Gesamt

7 Lagebericht 2022 
In Planung: 
 
 
 
 
 
Projektentwicklung und Realisierung für Dritte 
 
Die Wohn + Stadtbau GmbH hat 2022 für die Kommunalen Stiftungen Münster, als wirtschaftlicher 
und technischer Betreuer, mit einem energetischem Modernisierungs- und Sanierungsprojekt 
begonnen. Die Großmodernisierung der Seniorenwohnanlage mit 47 Wohneinheiten an der 
Finkenstraße 78 – 86 wird voraussichtlich in 2023 fertiggestellt.  
  
ö. g. f. f. ETW
York-Quartier C 3, Sussexweg 2 - 6, Kentweg 5, 7 57 57 0
York-Quartier C 4  Sussexweg 8, 10, Kentweg 9, 11 51 51 0
Gescherweg 87, Haus Gescherweg (Stellplätze) 12
Alte Mauritzschule (Kita und Wohnen) 12 3 1 13 n.n.
Oxford Quartier N13 Gumprichstraße 11 19 5 1 31 n.n.
York-Quartier C 7, Norfolkweg 1, 3 8 4 1 9 0
York-Quartier C 7, Surreyweg 2 - 6, Norfolkweg 5, 7 57 57 0
York-Quartier C 9, Norfolkweg 2, 4, Wiltshireweg 1, 3 30 30 0
Moldrickx Seniorenwohnungen öffentl. gef. (1. BA) 13 13 n.n.
Moldrickx Mietwhg öffentl. gef. (1. BA) 10 10 n.n.
Moldrickx Mietwhg frei finanziert + Tagespflege (2. BA) 10 2 12 n.n.
Moldrickx Wettbewerb (3. BA) 31 9 6 46 n.n.
Moldrickx ETW 1. BA 11 11 n.n.
Moldrickx ETW Senioren (2. BA) 18 18 n.n.
Am Dornbusch Kita & Wohnen 23 2 1 24 n.n.
Summe 65 246 59 14 12 382 12
Stellplätze/
GaragenProjekt
Wohneinheiten Kita-
Gruppen Gewerbe Gesamt

8 Lagebericht 2022 
Bestandsmanagement  
Das Bestandsmanagement umfasst die Bewirtschaftung und Verwaltung des fremden und eigenen 
Besitzes von Mietwohnungen, Gewerbeflächen, Stellplätze und Garagen sowie der 
Eigentümergemeinschaften. Am 31.12.2022 bewirtschaftete das Unternehmen insgesamt: 
 
 
 
Entwicklung des eigenen Wohnungsbestandes 
 
Mietwohnungen 
 
Der Wohnungsbestand der Wohn + Stadtbau  GmbH ist zum 31.12. 2022 um 6,19 Prozent zum 
Vorjahr angestiegen. Durch den Neubau von 364 Wohnungen und dem Ankauf von 6 Wohnungen, 
erhöhte sich der Wohnungsbestand von 5.977 auf 6.347 Einheiten. Die Zahl der öffentlich 
geförderten Wohnungen ist durch Neubau um 329 Einheiten gestiegen. Zum Jahresende betrug 
die Wohnfläche der eigenen Wohnungen ca. 425.037 m², die Durchschnittsgröße lag bei 67,23 m².  
 
Gesamt Davon
 öffentlich gefördert Davon frei finanziert
Mietwohnungen
Eigener Besitz 6.347 2.422 3.925
Fremd verwaltet 1.031 416 615
Gesamt 7.378 2.838 4.540
Gewerbe 
Eigener Besitz 144 1 143
Fremd verwaltet 28 1 27
Gesamt 172 2 170
Garagen / Stellplätze
Eigener Besitz 4.012
Fremd verwaltet 454
Gesamt 4.466
Stellplätze Fahrräder
E-Bike-Stellplätze 121
Fahrradstellplätze 14
Gesamt 135
WEG 
Wohnungen 954
Garagen / Stellplätze 396

9 Lagebericht 2022 
Die Miete je Quadratmeter Wohnfläche stieg in 2022 im Durchschnitt um 2,59 Prozent auf 6,33 
Euro. Der Anstieg resultiert aus dem generellen Wachstum durch Neubauzugänge sowie 
Mietsteigerungsmöglichkeiten im Rahmen der Neuvermietung und im Bestand nach BGB. Zum 
Stichtag 31.12.2022 lag die Miete je Quadratmeter Wohnfläche bei 6,37 Euro. Die Wohn + Stadtbau 
GmbH schöpft das Mietpotenzial nach dem gültigen qualifizierten Mietspiegel für Münster nicht 
voll aus, sondern verfolgt ein nachhaltiges und zurückhaltendes Mietenkonzept.   
 
Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen führte zu einem guten Ergebnis in der Vermietung. Am 
31.12.2022 befanden sich 26 Wohnungen in der Neuvermietun g. Insgesamt standen 
8 Wohnungen aufgrund Reparaturmaßnahmen und 18 Wohnungen fluktuationsbedingt leer. Von 
26 Einheiten standen  zum Berichtsstichtag 8 Wohnungen länger als drei Monate leer.  Die 
Erlösschmälerungen beliefen sich auf lediglich 0, 62 Prozent. Die Fluktuationsquote s tieg in 2022 
marginal von 6,06 Prozent auf 6,11 Prozent.  
 
Gewerbe 
 
Der Bestand der Wohn + Stadtbau GmbH verzeichnete einen Zugang von 6 und einen Abgang von 
2 Einheiten. Der Markt der Gewerbeobjekte stagnierte in 2022. Aufgrund der fragilen lokalen, aber 
auch globalen Märkte , gab es kaum proaktive Veränderungswünsche. Die Vermietungs-  und 
Ertragssituation im Bereich der gewerblichen Objek te ist konsistent. Die durchschnittliche 
Gewerbemiete ist in 2022 um 3,16 Prozent gestiegen und lag bei 9,14 Euro je Quadratmeter 
Nutzfläche.  
 
Bestandspflege 
  
Zum nachhaltigen Bestandsmanagement gehören zielgerichtete Investitionen in Instandhaltung 
und Modernisierung. Die energetischen Maßnahmen wurden aus der „Klima Roadmap  | 
Klimastrategie“ abgeleitet. Im Jahr 2022 wurde umfassend in energetische Maßnahmen 
(Fassadensanierung, Fensteraustausch, Heizungstausch –  Installation von Wärmepumpen oder 
Anschluss an die Fernwärme) investiert. Ergänzt wurden diese Investitionen durch 
Instandhaltungsmaßnahmen unter anderem durch Erneuerung von Wohnungstüren, 
Treppenhausanstriche und die Verbesserung des Wohnumfeldes in den  Quartieren. Die 
Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung beliefen sich auf 24,82 Euro je 
Quadratmeter Wohn -/Nutzfläche (ins gesamt 11,5 Mio. Euro inkl. der Verwaltungs - und 
Personalkosten).

10 Lagebericht 2022 
Immobilienservice fremder Bestand 
 
Neben Miet - und Gewerbeeinheiten  verwaltet die Wohn + Stadtbau  GmbH 
53 Eigentümergemeinschaften nach WEG. Am 31.12. 2022 befanden sich 954 Wohnungen und 
396 Stellplätze in der Verwaltung. 
 
Finanzielle Leistungsindikatoren  
Die für die Gesellschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich 
zum Vorjahr wie folgt dar: 
 
 2021 2022 
Eigenkapitalquote 26,2 % 23,2% 
Sollmieten 35.420 T€ 37.064 T€ 
Ø Sollmiete je m² Wohnfläche 6,17 € 6,33 €  
Instandhaltung und Modernisierung 8.884 T€ 11.473 T€ 
je m² Wohn-/Nutzfläche 19,81 € 24,82 € 
 
Die Werte dieser wesentlichen Steuerungsinstrumente entsprechen den Planungsansätzen. In den 
kommenden Jahren werden sich die Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen aufgrund 
der Anforderungen zur Erreichung der Klimaneutralität des Bestandes  erhöhen. Der 
Investitionsbetrag für Instandhaltung und Modernisierung in 202 2 ergab sich insbesondere aus 
einer umfassenden Modernisierung  und energetischen Sanierung von drei Objekten mit 64 
Wohneinheiten und 5.225  m² Wohnfläche. Das Volumen dieser Maßnahme n betrug insgesamt  
3,3 Mio. Euro. Zudem wurde umfangreich in die Sanierung von Fenstern im Wohnungsbestand und 
in die Anpassung der Müllstandorte im Rahmen der Neueinführung der Wertstofftonne investiert. 
Ebenfalls wurden einige Heizungsanlagen auf Fernwär me umgestellt und regenerative 
Heizungsanlagen installiert (Wärmepumpen).

11 Lagebericht 2022 
Ertragslage  
 
Die Ertragslage der Gesellschaft ist weiterhin gut , wenngleich sich der Jahresüberschuss  im 
Vergleich zum Vorjahr um 3,9 Mio. Euro auf 4,7 Mio. Euro verringert hat.  
 
 2021 2022 Veränderung 
 T€ % T€ % T€ 
      
Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung 
einschließlich Bestandsveränderungen 50.159 82,2 51.434 86,1 1.275 
Umsatzerlöse aus Verkauf von 
Grundstücken einschließlich 
Bestandsveränderungen 8.597 14,1 5.906 9,9 -2.691 
Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 
einschließlich Bestandsveränderungen 898 1,5 1.048 1,8 150 
Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen 
Leistungen einschließlich 
Bestandsveränderungen 21 0,0 21 0,0 0 
Andere aktivierte Eigenleistungen 1.128 1,8 912 1,5 -216 
Gesamtleistung 60.803 99,6 59.321 99,3 -1.482 
Andere betriebliche Erträge 252 0,4 436 0,7 184 
Betriebsleistung 61.055 100,0 59.757 100,0 -1.298 
      
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 21.674 35,5 23.956 40,1 2.282 
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 5.315 8,7 5.720 9,6 405 
Aufwendungen für andere Lieferungen 
und Leistungen 96 0,2 7 0,0 -89 
Personalaufwand 6.605 10,8 6.629 11,1 24 
Abschreibungen 9.770 16,0 10.283 17,2 513 
Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.490 4,1 3.225 5,4 735 
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 
3.457 5,7 3.470 5,8 13 
Aufwendungen für die Betriebsleistung 49.407 81,0 53.290 89,2 3.883 
      
Betriebsergebnis 11.648 19,0 6.467 10,8 -5.181 
      
Beteiligungs- und Finanzergebnis 170  74  -96 
Neutrales Ergebnis 485  266  -219 
Ergebnis vor Ertragsteuern 12.303  6.807  -5.496 
Ertragsteuern -3.614  -2.048  1.566 
Jahresüberschuss 8.689  4.759  -3.930

12 Lagebericht 2022 
 
Spartenergebnisse 2021 
T€ 
2022 
T€ 
Veränderung 
T€ 
Hausbewirtschaftung 10.183 8.613 -1.570 
Mietwohnungsbau und Modernisierung -1.089 -2.011 -922 
Bau- und Verkaufstätigkeit 2.565 -247 -2.812 
Betreuungstätigkeit 27 65 38 
Sonstige ordentliche Geschäftsvorfälle -38 47 85 
Betriebsergebnis 11.648 6.467 -5.181 
 
 
Vemögensaufbau 
 
 
 
 
 
 
31.12.2021 
 
 
 
 
31.12.2022 
 
 
 
 
Veränderung 
 T€ % T€ % T€ 
Anlagevermögen      
lang- und mittelfristig      
Immaterielle Vermögensgegenstände 134 0,0 49 0,0 -85 
Sachanlagen 390.821 91,2 480.223 91,2 89.402 
Finanzanlagen 3.653 0,9 3.626 0,7 -27 
 394.608 92,1 483.898 92,9 89.290 
      
Umlaufvermögen einschließlich 
Rechnungsabgrenzungsposten 
     
lang- und mittelfristig      
Vorratsvermögen 6.481 1,5 8.371 1,6 1.890 
übrige Aktiva 704 0,2 662 0,2 -42 
 7.185 1,7 9.033 1,8 1.848 
kurzfristig      
Unfertige Leistungen und andere 
Vorräte 
13.714 3,2 13.417 2,5 -297 
Flüssige Mittel 9.050 2,1 17.103 3,2 8.053 
übrige Aktiva 3.956 0,9 2.884 0,6 -1.072 
 26.720 6,2 33.404 6,3 6.683 
Gesamtvermögen/Bilanzsumme 428.513 100,0 526.335 100,0 97.822 
 
Die Sachanlagenintensität hat sich um 0,1 Prozent-Punkte auf 91,3 Prozent erhöht.  
Beim Finanzanlagevermögen handelt es sich um Anteile an verbundenen Unternehmen (T€ 3.600) 
und um sonstige Ausleihungen (T€ 26).  
Der Anteil der kurzfristigen Aktiva am Gesamtvermögen beträgt 6,3 % (Vorjahr: 6,2 %); die 
Erhöhung um T€  6.683 ist im Wesentlichen bedingt durch die Zunahme der flüssigen Mittel  
(T€ 8.053). Forderungen gegen Gesellschafter sind am Stichtag mit T€  457 zu verzeichnen, davon 
betreffen T€ 403 das Geldverrechnungskonto.

13 Lagebericht 2022 
Die Bilanzsumme hat sich im Jahre 2022 um T€ 97.821 auf aktuell T€ 526.334 erhöht. Insbesondere 
die Neubautätigkeit führte zu einer Steigerung des Sachanlagevermögens.  
 
 
Kapitalstruktur 
 31.12.2021 31.12.2022 Veränderung 
 T€ % T€ % T€ 
Eigenkapital      
Gezeichnetes Kapital 7.000 1,6 7.000 1,3 0 
Kapitalrücklage 17.032 4,0 21.997 4,2 4.965 
Gewinnrücklagen 79.718 18,6 88.318 16,8 8.600 
Jahresüberschuss/Gewinnvortrag 8.694 2,0 4.853 0,9 -3.841 
 112.444 26,2 122.168 23,2 9.724 
      
Fremdkapital einschließlich  
Rechnungsabgrenzungsposten      
lang- und mittelfristig      
Rückstellungen 1.180 0,3 1.173 0,2 -7 
Darlehensverbindlichkeiten 274.882 64,1 348.586 66,3 73.704 
Erhaltene Anzahlungen und andere  
Verbindlichkeiten 
3.213 0,8 0 0,0 -3.213 
Rechnungsabgrenzungsposten  11.083 2,6 12.303 2,3 1.220 
 290.358 67,8 362.062 68,8 71.704 
      
kurzfristig      
Rückstellungen 3.922 0,9 3.483 0,7 -439 
Erhaltene Anzahlungen 12.976 3,0 14.372 2,7 1.396 
übrige Verbindlichkeiten und 
Rechnungsabgrenzungsposten  8.813 2,1 24.250 4,6 15.437 
 25.711 6,0 42.103 8,0 16.392 
      
Gesamtkapital/Bilanzsumme 428.513 100,0 526.335 100,0 97.822

14 Lagebericht 2022 
Finanzlage 
 
Die finanzielle Entwicklung stellt sich anhand der Kapitalflussrechnung wie 
folgt dar: 
 
Kapitalflussrechnung 
 
 
 
 
 
 
 
2021 
 
 
 
 
 
 
 
2022 
 T€ T€ 
Jahresüberschuss 8.689 4.759 
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 9.770 10.283 
Zu-/Abnahme langfristiger Rückstellungen 28 -7 
Tilgungsnachlässe (Auflösung RAP) -482 -596 
Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten 23 27 
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen (+) / Erträge (-) 0 73 
= Cashflow 18.028 14.539 
Gewinn (-) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -222 -13 
Ab-/Zunahme von Grundstücken des Umlaufvermögens  1.321 -1.887 
Zu-/Abnahme sonstiger Aktiva -1.319 1.398 
Zu-/Abnahme von erhaltenen Anzahlungen auf Verkaufsmaßnahmen 126 -3.213 
Zunahme sonstiger Passiva 2.899 16.050 
= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 20.833 26.873 
   
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens 260 13 
Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen -43.122 -95.341 
Veränderung sonstige Finanzanlagen 26 27 
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -42.836 -95.301 
   
Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen 23.024 84.371 
Planmäßige Tilgungen -7.984 -8.325 
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 15.040 76.046 
   
= Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes -6.963 7.619 
+ Finanzmittelbestand am 1.1. 11.944 4.981 
= Finanzmittelbestand am 31.12. 4.981 12.600

15 Lagebericht 2022 
Chancen- und Risikobericht  
 
Risikomanagement und Compliance 
 
Die Wohn + Stadtbau GmbH führt ein aktives Risikomanagement . Die Risikoberichterstattung 
umfasst strategische und gesetzliche Risiken als auch unternehmenskonkrete Markt-, Objekt- und 
Finanzrisiken. Das monatliche Reporting stellt eine Vielzahl an steuerungsrelevanten Kennzahlen 
und Informationen zur Verfügung. Pote nzielle Risiken werden durch Frühwarnindikatoren 
rechtzeitig erkannt  und über  Gegensteuerungsmaßnahmen bearbeitet. Neben den operati ven 
werden auch die strategischen Risiken laufend überwacht.  
 
Zum Zeitpunkt der Berichterstellung liegen keine bestandsgefährdenden Risiken vor.  Die Risiken 
aus dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine mit der daraus resultierenden größten 
Wirtschaftskrise seit der Wiedervereinigung sind schwer zu kalkulieren . Durch die gestiegenen 
Energie-, Rohstoff- und Verbraucherpreise wurde die Inflation deutlich angefacht und lag zeitweise 
bei über 10 Prozent (11.2022). 
Die belastende Entwicklung der Bau- und Material kosten, der Zinsen und der Energie preise 
machen ein engmaschiges Monitoring unabdingbar.  
 
Die Compliance-Richtlinien der Wohn + Stadtbau GmbH sind seit dem 21.09.2011 durch den Public 
Governance Kodex der Stadt Münster geregelt  und zeigen die Beteiligungsgrundsätze und die 
Rahmenrichtlinien auf, an denen sich das Unternehmen orientiert.  
 
Innerhalb der Gesellschaft wurden diese Regeln präzisiert. Regeln und Grundsätze für ein rechtlich 
korrektes und verantwortungsbewusstes Handeln für Organe, Geschäftsführung und Mitarbeiter 
sind im Compliance -Handbuch der Wohn + Stadtbau GmbH festgehalten. D ie Vorgaben sind 
Bestandteil des Intranets und gelten seit Februar 2019. 
 
Zur Sicherstellung der Gesetzeseinhaltung und unternehmensinternen Richtlinien, wurde eine 
Compliance-Beauftragte ernannt.  J ährlich und im  Bedarfsfall tritt ein Compliance -Gremium 
zusammen, um den Jahresbericht der Compliance -Beauftragten entgegenzunehmen und um 
eventuelle Einzelfälle zu entscheiden. Die Compliance-Regeln sind über eine Betriebsvereinbarung 
für die Mitarbeiterschaft und Organe bindend. Der Aufsichtsrat wird in einem Compliance-Bericht 
über alle Compliance-Fälle informiert. Eine interne Revision wurde in 2022 durchgeführt.

16 Lagebericht 2022 
 
Strategische und gesetzliche Risiken 
 
Die s trategische Ausrichtung de s Unternehmens wird durch die Stadt Münster als 
Alleingesellschafterin wesentlich geprägt. Das Hauptziel der Gesellschaft ist weiterhin, auf 
wirtschaftlich nachhaltige Weise bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zur 
Verfügung zu stellen. Die wohnungspolitischen und fiskalischen Ziele  der Gesellschafterin werden 
durch die Gese llschaft operationalisiert. Dazu sind Aufsichtsräte, Gesellschaftervertreter und 
Geschäftsführung regelmäßig in Klausurtagungen im Austausch. Jeweils für einen 
Mittelfristzeitraum von fünf Jahren schließen Gesellschaft und Gesellschafterin einen Management 
Kontrakt ab, der neben den operationalisierten quantitativen Zielen auch qualitative Ziele enthält. 
Der Management Kontrakt fixiert die Unternehmensstrategie mittelfristig . Der in 2021 
geschlossene Managementkontrakt (MMK) für den Zeitraum 2021  bis 2025 sieht vor, in dessen 5-
jähriger Laufzeit insgesamt in Höhe von 50 Mio. Euro das Eigenkapital durch Grundstückseinlagen 
zu stärken. Die Grundstückseinlagen der Gesel lschafterin betrugen im Berichtsjahr 5 Mio. Euro  
sowie 3,86 Mio. Euro im Vorjahr. 
 
Grundsätzliche strategische Risiken stehen oft mit der  demographischen Entwicklung  in 
Verbindung. Das Wohnungsportfolio ist am Standort Münster konzentriert. Die 
Bevölkerungsvorausberechnungen sagen weiteres Einwohner -Wachstum für Münster voraus. 
Somit lie gt derzeit kein Risiko in der quantitativen Nachfrageentwicklung. Bei der qualitativen 
Nachfrageentwicklung ist einerseits ein Trend zu kleineren, barrierefreien Wohnungen zu 
beobachten, andererseits werden verstärkt Möglichkeiten zum Wohnen in Gemeinschaf t 
nachgefragt. Beiden Entwicklungen trägt die Wohn + Stadtbau  GmbH mit ihrem differenzierten 
Bauprogramm Rechnung. 
 
Risiken bestehen in einer weiteren Ausweitung der regulatorischen Anforderungen an die 
Baustandards. Diese führen unmitt elbar zu steigenden Baukosten im  ohnehin schon  
angespannten Markt für Bauleistungen und Baumaterial. Die Wirtschaftlichkeit der 
Neubaumaßnahmen wird deshalb über eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Methode des 
vollständigen Finanzplans überprüft.

17 Lagebericht 2022 
 
Markt- und Objektrisiken 
Das wirtschaftliche Umfeld hat sich im Laufe von 2022 , insbesondere im zweiten Halbjahr,  im 
Vergleich zu den Vorjahren deutlich eingetrübt. Der Wohnungsmarkt wurde im Zuge des 
russischen Angriffskrieges auf die Ukraine mit negativen Einflüssen in nicht erwarteter 
Geschwindigkeit konfrontiert. Entweder führten gestiegene Energiepreise zu zusät zlichen 
Belastungen für die Mieter schaft oder energetische Modernisierungen zur Eindämmung der 
Energiepreise zu einer erhöhten Kaltmiete.  
Eine deutliche Konsequenz der veränderten Weltwirtschaftslage wurde im Bausektor sichtbar. 
Sowohl die Rohstoffe als auch der Fahrkräftemangel führten zu Verzögerungen und erhöhten 
Preisen im Bauprozess. Nach Mitteilung des ifo-Institut vom 11.10.2022 resultierten hieraus immer 
mehr Stornierungen im Wohnungsbau. Bezogen auf die Geschäftspartner begegnet die Wohn + 
Stadtbau GmbH Ausfallrisiken durch intensi ves Monitoring der Bonität mittels  eines 
entsprechenden Dienstleisters. 
  
Die allgemeine Kaufkraft hat zusätzlich aufgrund der hohen Inflation nachgelassen. Das Angebot 
an kostengünstigem Wohnraum verknappt sich durch di e gestiegenen Preise für Bauleistungen 
und Finanzmittel. Ebenfalls kann derzeit nicht abschließend eingeschätzt werden, in welchem 
Maße es durch den aufgrund der Inflation resultierenden Kaufkraftverlust zu Miet - und 
Betriebskostenausfällen in 2023 kommen wird.

18 Lagebericht 2022 
Regulatorische Risiken 
Ständig wechselnde und anspruchsvollere Förderbedingungen erschweren und verlangsamen den 
Projektablauf bei Neubau - und Modernisierungsvorhaben . Die ambitionierten politischen 
Vorgaben für die Erreichung der Klimaschutzziele spiegeln sich in den Förderbedingungen wieder. 
Das führt dazu, dass der Anspruch an den Neubau und die Modernisierung steigt und damit 
verbunden die generell gestiegenen Baukosten weiter in die Höhe getrieben werden.   
Als Konsequenz der Klimaneutralität si nd stark steigende Investitionskosten  für neue 
Wärmequellen anzuführen. Außerdem führen die Vorgaben für den Ausweis der CO2-
Kostenaufteilung und die Entlastung der Bürgerinnen und Bürger durch die November - und 
Dezemberhilfe zu einem erheblichen Mehraufwand für die Abrechnung der Betriebskosten. 
Im Bereich de s geförderten Wohnungsbaus hat sich die Lage durch eine  reduzierte Anzahl an 
Fertigstellungen weiter  verschärft. Den veröffentlichten Zahlen vom 10.02.2023 de s NRW-
Bauministeriums zufolge war 2022 zwar ein deutlicher Anstieg der geförderten 
Modernisierungsmaßnahmen zu verzeichnen –  der Neubau von mietpreisgebundenem  
Wohnraum ist jedoch um 24  Prozent zurückgegangen. Nach Bekanntgabe der 
Wohnraumförderbestimmungen 2023 rechnet der Verband der Wohnungs - und 
Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen (VdW) damit, dass der Neubau  mietpreisgebundener 
Wohnungen weiter zurückgehen und der Fokus auf der Bestandsmodernisierung liegen wird. 8 
Finanzrisiken 
Ein weiterer Treiber für die steigenden Baukosten sind die gestiegenen Bauzinsen. Auslöser der 
Zinswende ist die stark zunehmende Inflationsrate, diese lag im Jahresdurchschnitt 2022 in 
Deutschland bei 7,9 Prozent und so deutlich über dem Zielwert der EZB von 2 Prozent. Während 
die Kreditzinsen für den frei finanzierten Wohnungsbau im Vorjahr noch bei unter 2 Prozent für 20 
Jahre lagen, wurde  bei Finanzierungsanfragen Ende 2022  mit 4 Prozent für 10 Jahre kalkuliert. 
Aufgrund der Zinswende sind anstehende Anschlussfinanz ierungen zu deutlich schlechteren 
Konditionen, insbesondere bei auslaufenden Förderdarlehen, einzukalkulieren.   
                                                           
8 VdW Rheinland Westfalen (2023)

19 Lagebericht 2022 
Quelle: Online-Anwendung der Interhyp AG 
 
Liquiditätsrisiko 
Sowohl die gestiegenen Baupreise sowie  Zinserhöhungen, das Risiko der Miet - und 
Betriebskostenausfälle aufgrund multipler Preiserhöhungen, die Verzögerungen im Bauablauf und 
in der Vermarktung könnten zu einem Liquiditätsrisiko führen. Diesem Risiko steuert die Wohn + 
Stadtbau GmbH, wie bisher, mit einem m onatlichen Monitoring, einem internen Mahn - und 
Klagewesen und der sorgfältigen Auswahl und Prüfung von Kaufinteressenten entschieden 
entgegen. Außerdem wurde im Baubereich ein Konzept zur Reduzierung der Herstellkosten 
entwickelt. 
 
Markt- und Objektchancen 
Durch weiter zurückhaltende Neubautätigkeit und dem avisierten Mangel an Wohnraum von 
700.000 Wohnungen bis 2025 9 sowie durch die rückgängige Nachfrage nach Wohnungseigentum 
bleibt bzw. steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen. Die Gesellschaf t wird hierdurch ihre 
Ertragsziele insbesondere bei Bestandsbauten nachhaltig realisieren können. Die sukzessiv 
ausgeführten nachhaltigen Modernisierungsmaßnahmen in Verbindung mit dem „Klimafahrplan“  
                                                           
9 Quelle: ZIA, Zentrale Immobilien-Ausschuss

20 Lagebericht 2022 
könnte das Image der Wohn + Stadtbau GmbH sowohl bei Kunden als auch bei potenziellen neuen 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern steigern. 
 
Finanzchancen 
Durch die konservative Finanzpolitik der letzten Jahre blickt die Wohn + Stadtbau GmbH mit einer 
stabilen Eigenkapital-Grundlage in die Zukunft. Der Rat der Stadt Münster hat außerdem in 2021 
beschlossen, die Wohn + Stadtbau  GmbH bis 2026 mit 50 Mio. Euro  zusätzlichem Eigenkapital 
auszustatten. Dazu werden Grundstücke in die Kapitalrücklage übe rtragen. Die zukünftige 
Kreditvergabe wird unter anderem davon abhängen, ob Finanzierungskunden ausreichend 
Schritte auf dem Pfad zur Klimaneutralität getätigt haben. Durch Umsetzung de s beschlossenen 
„Klimafahrplans“ kann davon ausgegangen werden , dass zukünftige Finanzierungsanfragen auch 
vor dem Hintergrund der Taxonomie -Verordnung mit guten Konditionen abgeschlossen werden 
können.  
 
Prognosebericht 
Die Ertragslage im Kerngeschäft der Wohnungsbewirtschaftung ist nach wie vor stabil.  
Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland wird dies aller 
Voraussicht nach, zunehmend zu Folgen und deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der 
Gesellschaft führen. Von einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen La ge ist daher 
auszugehen. Wir erwarten keine konkreten Auswirkungen auf das Vermietungsgeschäft. Die bereits 
im Vorjahr beobachteten Lieferengpässe und Preiserhöhungen, insbesondere bei Energieträger n, 
werden jedoch unsere Mieterschaft zusätzlich belasten. Die Gesetzgebung hat im Laufe von 2022 
diverse Entlastungspakete beschlossen um die Belastung bei den Endverbrauchern zu mildern. Da 
die Abrechnung mit den Energielieferanten jedoch zeitverzögert vorgenommen wird, wird erst im 
späteren Verlauf des Jahres 2 023 ersichtlich sein, ob die gestiegenen Energiekosten zu Ausfällen 
bei der Miete oder den Betriebskosten, insbesondere Heizkosten, führen.  
Der weiterhin starke Nachfrageüberhang nach bezahlbarem Wohnraum in Münster führt 
erwartungsgemäß auch im kommenden Jahr dazu, dass keine nennenswerten Leerstände zu 
erwarten sind. Die Möglichkeiten zur Anpassung von Nettokaltmieten sind im Segment des  
geförderten Wohnungsbestandes überschaubar. Im frei finanzierten Bereich zeigt der Mietspiegel 
2023 nicht unerhebliches Erhöhungspotenzial. Auf der Kostenseite geht die Gesellschaft von einer 
weiter anhaltenden Inflation und hohen Tarifabschlüssen aus.

21 Lagebericht 2022 
Im Neubau erwartet die Wohn + Stadtbau GmbH weiter steigende Preise, sowohl für Bauleistungen 
als auch für Baumaterial. Deshalb bleibt das Management der Baukosten der wesentliche 
Erfolgsfaktor im kommenden Jahr. Bereits heute gibt es bei einzelnen Gewerken deutlic he 
Nachtragsforderungen, die im Einzelfall auf Berechtigung und Höhe zu prüfen sind.  
Die Bemühungen, die Klimaneutralität des Wohnungsportfolios bis 2045 zu erreichen, wird auch 
in den folgenden Jahren fort gesetzt. Allerdings wird die Klimaeffizienz zunehmend auch finanziell 
bedeutsam. Zum einen orientiert sich die Aufteilung der CO 2-Abgabe zwischen Mieter und 
Vermieter ab dem 01.01.2023 nach Gebäude -Effizienzkriterien. Je besser die energetischen Werte 
eines Wohngebäudes sind, desto niedriger die CO2-Abgabe und somit die Bewirtschaftungskosten 
für den Vermieter. Zum anderen wird die Ende Dezember 2022 auf EU -Ebene beschlossene 
Integration von nicht finanziellen Leistung sindikatoren in die finanzielle Be richterstattung 
voraussichtlich ab 2025 auch für die Wohn + Stadtbau  GmbH verpflichtend. Die zusätzliche 
Berichtspflicht zielt auf die systematische Abfrage von Nachhaltigkeitsaspekten sowie deren 
Entwicklung im Zeitablauf und könnte perspektivisch auch bei der Bemessung von Kreditzinsen 
eine Rolle spielen. Die in 2022 durch den Aufsichtsrat beschlossenen Neubaumaßnahmen werden 
im höchst möglichen energetischen Standard der KfW geplant und sollen durch die Deutsche 
Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB e. V.) zertifiziert werden.  
Im Geschäftsfeld Wohneig entum erwartet die Gesellschaft eine erschwerte Vermarktbarkeit. 
Aufgrund der allgemein hohen Inflation und der stark gestiegenen Zinsen lässt sich bereits am 
Ende des Berichtsjahres eine gewisse Kaufzurückhaltung beobachten.  
 
Mitarbeiterschaft  
Laut der Bundesagentur für Arbeit besteht ein Fachkräftemangel in dem Berufsbild der Architekten 
und Architektinnen und in den öffentlichen Verwaltungen. Dieser Engpass macht sich auch bei der 
Wohn + Stadtbau GmbH bemerkbar. Im Berichtsjahr wurden einige Austritte i n der 
Mitarbeiterschaft mit technischem Hintergrund verzeichnet. Die Stellennachbesetzungen 
gestalteten sich schwierig und war en mit erheblichem zeitlichen und monetären Aufwand 
verbunden. Zum Teil konnten die Positionen nicht unmittelbar nachbesetzt werden. Im Recruiting- 
Verfahren stellte sich heraus, dass unter anderem die Gehaltsleistung nach dem TVöD im Vergleich 
zum freien Markt als zu gering bewertet wurde. Um eine größere Reichweite im 
Stellenausschreibungsprozess zu erzielen wurden neue Kanäle (unter anderem ein Bewerberquiz) 
implementiert.

22 Lagebericht 2022 
Zur Mitarbeiterbindung wird in 2023 die Betriebsvereinbarung zur Arbeitszeit überarbeitet, um der 
Mitarbeiterschaft zeitlich  flexiblere Möglichkeiten zur Vereinbarkeit von Beruf und Familie 
anbieten zu können. Im Einklang mit der zeitlichen Flexibilisierung werden die Arbeitsplätze auch 
im kommenden Jahr sukzessiv mit mobilen Endgeräten ausgestattet. Zudem findet der Paragraph 
18a TVöD (alternatives Entgeltanreiz -System) ab 2023 bei der Auszahlung des Leistung sentgelts 
Verwendung. Vorgesehen ist eine detailliertere Leistungsbeurteilung und die Möglichkeit, ein Teil 
der Leistungsprämie lohnsteuerneutral in Form von Gutscheinen auszahlen zu lassen.  Weiterhin 
stärken vielfältige Fort - und Weiterbildungsangebote so wie Teambuilding -Maßnahmen das 
Zugehörigkeitsgefühl der Mitarbeiterschaft zum Unternehmen.    
Eine zentrale Bedeutung stellt die Ausbildung der Nachwuchskräfte im Unternehmen dar. Die 
Anzahl der Ausbildungsplätze wird ab 2023 entsprechen d auf drei Ausbildungsplätze als 
Immobilienkauffrau / Immobilienkaufmann ausgedehnt.     
Ein weiterhin wichtiges Ziel der Wohn + Stadtbau GmbH, als kommunales Wohnungsunternehmen, 
bleibt die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Münster . In den kommenden Jahren werden 
die Aufgaben von vielen ökologischen und ökono mischen Anforderungen für einen nachhaltigen 
und zertifizierten Wohnungsneubau flankiert.  Es zeichnet sich ab, dass die hohen Zinsen für 
Kapitalmarktdarlehen bei weiterhin hohen Baupreisen und einer reduzierten För derung für 
effiziente Gebäude (BEG) durch die KfW zu einer reduzierten Neubautätigkeit auch bei der Wohn 
+ Stadtbau GmbH führen werden.  
Dabei wird die Gesellschaft nach wie vor im  Gespräch mit den Auftragnehmern bleiben, um auch 
unter den allgemein schwierigeren Bedingungen mit verbindlichen Absprachen und pragmatische 
Lösungen das Fundament für eine weitere erfolgreiche Zusammenarbeit zu stärken.  
 
 
 
Münster, den 31.03.2023 
 
Stefan Wismann

Bericht des Aufsichtsrates 
 
Der Aufsichtsrat  
Der Aufsichtsrat der Wohn + Stadtbau GmbH besteht aus 12 von der Gesellschafterin (Rat der 
Stadt Münster) entsandten stimmberechtigten Mitgliedern, einem Vertreter der Stadt Münster 
aus dem Amt für Finanzen und Beteiligungen sowie einem beratenden Mitglied, das von den 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Wohn + Stadtbau GmbH als Arbeitnehmervertreter 
benannt wurde. Aus dem Kreis des Aufsichtsrates wird der Vorsitz gewählt. Die Mitglieder des 
Aufsichtsrates waren bis Mai 2022 ehrenamtlich tätig. Mit Beschluss der Gesellschafterin erhalten 
die Mitglieder des Aufsichtsrates seit Juni 2022 folgende Vergütung:  
- Vorsitzende/r  pauschal 520,00 € pro Monat  
- Mitglied  pauschal 260,00 € pro Sitzung  
Mitarbeitende der Stadtverwaltung und die Arbeitnehmervertretung der Wohn + Stadtbau GmbH 
erhalten keine Vergütung.  
 
Vorsitzende des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2022 war Sylvia Rietenberg.  
 
Das Geschäftsjahr 2022 
Der Aufsichtsrat arbeitete im Geschäftsjahr 2022 kooperativ und partnerschaftlich mit der 
Geschäftsführung zusammen. Das Gremium hat die ihm obliegenden Aufgaben nach dem 
Gesellschaftervertrag und der Geschäftsordnung ordnungsgemäß wahrgenommen. Der 
Geschäftsführer (01.01. bis 31.03.2022 - Dr. Christian Jaeger | seit April 2022 – Stefan Wismann) 
wurde bei der Leitung des Unternehmens fortlaufend kontrolliert und beratend begleitet. In allen 
Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für die Wohn + Stadtbau GmbH war der 
Aufsichtsrat vollumfänglich informiert und unmittelbar eingebunden. 
 
Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat regelmäßig schriftlich als auch mündlich, zeitnah und 
umfassend über die Unternehmensplanung, die aktuelle Projekt-, Geschäfts- und 
Unternehmensentwicklung mit allen strategischen und notwendigen Weiterentwicklungen des 
Unternehmens unterrichtet.  Auch außerhalb der turnusmäßig stattfindenden 
Aufsichtsratssitzungen wurde die Aufsichtsratsvorsitzende über aktuelle Entwicklungen der 
Geschäftslage und wesentliche Geschäftsvorfälle detailliert informiert und involviert. 
 
Die vereinbarten Ziele wurden vom Unternehmen erreicht.  
Anlage 2 zu V/0388/2023

Insgesamt fanden im Berichtszeitraum eine Sondersitzung zur Bestellung des neuen 
Geschäftsführers, eine Onlinesitzung, vier ordentliche Präsenzsitzungen und eine ganztägige 
Klausurtagung statt.  
 
Genehmigungen von Beschlussvorlagen des Unternehmens erfolgten nach eingehender Prüfung 
der vorgelegten Unterlagen sowie entsprechenden Erläuterungen durch die Geschäftsführung. 
 
Corporate Governance 
Der Aufsichtsrat beschäftigte sich im Berichtsjahr 2022 mit der Weiterentwicklung der Standards 
guter und verantwortungsvoller Unternehmensführung (Corporate Governance). Dabei wurde 
der Corporate Governance Kodex der Stadt Münster vom 21.09.2011 berücksichtigt. Die 
zielgerichtete Zusammenarbeit mit der Unternehmensleitung wird stetig überprüft und sofern 
notwendig Maßnahmen zur Verbesserung eingeführt. Die Interne Revision im Geschäftsjahr 2022 
beschäftigte sich mit den Themen:  
1. Entsprechen die Instrumente zur Steuerung der Gesellschaft den Vorgaben des 
Deutschen Städtetages zur Steuerung kommunaler Wohnungsunternehmen und den 
Vorgaben der Stadt Münster zum Beteiligungsmanagement? 
2. Enthält der Vermietungsprozess angemessene Kontrollen gegen Compliance- Verstöße? 
Die Prüfung ergab keine substanziellen Veränderungsvorschläge. 
 
Prüfung des Jahresabschlusses 
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 wurde durch den Verband der Wohnungswirtschaft 
Rheinland Westfalen 
(Goltsteinstraße 29, Düsseldorf) geprüft und ist mit dem uneingeschränkten 
Bestätigungsvermerk versehen worden. Aus dem Prüfungsbericht ergeben sich keine 
Beanstandungen. Das Prüfungsergebnis wurde in einer Abschlussbesprechung detailliert mit den 
Prüfern erörtert. Nach Beratung mit der Geschäftsführung stimmte der Aufsichtsrat dem Jahres-
abschluss 2022 in seiner Sitzung vom 22. Juni 2023 zu. 
 
Mit 381 neuen Wohneinheiten, davon 329 öffentlich geförderten Wohnungen, konnte im Jahr 
2022 so viel dringend benötigter Wohnraum wie in keinem anderen Geschäftsjahr zur Verfügung 
gestellt werden. Auch weitere Infrastrukturbauten wurden unter sozialen Gesichtspunkten 
errichtet – darunter eine 4-Gruppen-Kita sowie das Mehrgenerationenhaus und Mütterzentrum 
(MuM) im Stadtteil Gievenbeck.

Die hohe Servicequalität war maßgeblich dafür verantwortlich, dass sich die Mieterinnen und 
Mieter nach wie vor in den Wohnungen der Wohn + Stadtbau GmbH wohlfühlen.  
 
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für 
den engagierten Einsatz und ihrer erfolgreichen Arbeit im Geschäftsjahr 2022. 
 
Münster im Juni 2023 
Sylvia Rietenberg  
Aufsichtsratsvorsitzende


  

    	
 
     


 

 	
 
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RW-93557-0201-2022 
Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Anlage 1 
Seite 1
Anlage 3 zu V/0388/2023



 

 	
	
 
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RW-93557-0201-2022 
Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Anlage 1 
Seite 2

 
 


 
  

 	  
	
 

 
        
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RW-93557-0201-2022 
Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Anlage 2

Wohn + Stadtbau  
Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Münster 
Anhang zum Jahresabschluss zum 31.12.2022 
A. Allgemeine Angaben 
Das Unternehmen führt die Firma „Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen  der Stadt 
Münster GmbH“ und wird im Handelsregister B des Amtsgerichtes Münster unter der Num- 
mer HRB 53 geführt. 
Geschäftsansässig ist das Unternehmen in der Steinfurter Straße 60 in 48149  Münster. 
Die Kapitalgesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer großen Ge- 
sellschaft gemäß § 267 Abs. 3 HGB auf. 
Der Jahresabschluss wurde nach den aktuellen Rechnungslegungsvorschriften des Han- 
delsgesetzbuches (HGB) und des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter 
Haftung (GmbHG) aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrech- 
nung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren und entspricht der Verordnung über Form- 
blätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (F ormblatt 
VO). 
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 
Die Bewertungsmethoden der Vorjahre wurden beibehalten. Die immateriellen  Vermö- 
gensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert. Die lineare Abschrei bung erfolgt 
über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren. 
Das Sachanlagevermögen wird grundsätzlich zu Anschaffungskosten bzw. Herstel lungs- 
kosten angesetzt, vermindert um planmäßige Abschreibungen entsprechend den steuerli- 
chen Regelsätzen. Fremdkapitalzinsen sind in den Herstellungskosten ni cht enthalten. Er- 
haltene Zuschüsse sind von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abgesetzt worden. 
Die Herstellungskosten beinhalten neben den Fremdkosten eigene Architektenleistu ngen. 
Diese umfassen gemäß § 255 (2) HGB neben den Fertigungseinzelkosten (Personalkosten) 
auch angemessene Teile der allgemeinen Verwaltungskosten. 
Die Abschreibungen werden bei Wohngebäuden seit Eintritt in die Steuerpflicht grundsätz- 
lich mit 2,0 % bzw. 2,5 % der historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zuzüglich 
Nachaktivierungen bemessen, soweit nicht von der Möglichkeit der erhöhten und der de- 
gressiven Abschreibung nach den Vorschriften des EStG Gebrauch gemacht wird.
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten werden mit den steuerlich zulässigen Sät- 
zen über 20 bis 50 Jahre abgeschrieben. 
RW-93557-0201-2022 
Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Anlage 3 
Seite 1

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird über eine Nutzungsdauer von  drei bis fünf- 
zehn Jahren linear abgeschrieben. Die im Jahr 2022 angeschafften gering wertigen Wirt- 
schaftsgüter werden bis zu einem Betrag von netto € 800,00 voll abgeschrieben.  
 
Niedrigere Wertansätze aufgrund von in Vorjahren nach § 254 HGB in  der bis zum 28. Mai 
2009 geltenden Fassung vorgenommenen steuerrechtlich begründeten Abschreibungen 
werden unter Anwendung der für sie geltenden Vorschriften fortgeführt. 
 
Der Ansatz der Finanzanlagen erfolgte zu Anschaffungskosten abzüglich Wertberichtigun- 
gen. 
 
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte sind grund sätzlich zu An- 
schaffungs- oder Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. 
Die Herstellungskosten beinhalten neben den Fremdkosten eigene Architektenleistu ngen. 
Diese umfassen gemäß § 255 (2) HGB neben den Fertigungseinzelkosten (Personalkosten) 
auch angemessene Teile der allgemeinen Verwaltungskosten. 
  
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zum Nennwert 
bewertet. Bei den Mietforderungen wurde erkennbaren Risiken durch Bi ldung von Wert- 
berichtigungen Rechnung getragen.  
 
Die flüssigen Mittel sind grundsätzlich zum Nennwert bewertet. 
 
Die Posten des Eigenkapitals sind zum Nennwert bewertet. 
 
Sämtliche Rückstellungen wurden gemäß § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach ver- 
nünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. 
 
Die Pensionsrückstellung wurde nach dem Teilwertverfahren unter Berücksichtigu ng von 
zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen ermittelt. Dabei wurden di e Richttafeln 
2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck, ein Abzinsungssatz von 1,79 % (31 . Dezember 2021: 
1,86 %) bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren, sowie ein Ren tentrend von 
2,0 % zugrunde gelegt. 
 
Die langfristigen sonstigen Rückstellungen wurden mit den durchschnittli chen Marktzins- 
sätzen der letzten sieben Jahre abgezinst. Die Zinssätze lagen zwischen 0,43 % und 0,75 %. 
 
Der Unterschiedsbetrag aus dem Ansatz der Pensionsrückstellungen nach Maß gabe des 
entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz aus den vergangenen zehn Jahren u nd 
dem Ansatz nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus 
den vergangenen sieben Jahren (1,45 %; Vorjahr 1,35 %) beträgt € 42.327 . Der Betrag ist 
ausschüttungsgesperrt.   
 
Passive latente Steuern aus der in der Steuerbilanz gebildeten § 6b EStG-Rücklage wurden 
mit aktiven latenten Steuern aus dem Posten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit 
Wohnbauten“ verrechnet. Über den Saldierungsbereich hinausgehende aktive Steuerlaten- 
zen werden in Ausübung des Wahlrechts des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt. 
 
Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. 
 
 
RW-93557-0201-2022 
Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Anlage 3 
Seite 2

C.  Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 
 
I.  Bilanz 
 
1.  Die Gesellschaft hat von der Möglichkeit der Inanspruchnahme der degressiven 
Abschreibung nach § 7 Abs. 5 und § 7 i EStG Gebrauch gemacht. Die M inderab- 
schreibungen gegenüber den linearen Abschreibungen betrugen im Geschäftsjahr 
T€ 94. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im nachfolgenden Anl agengitter 
dargestellt: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Anlage 3 
Seite 3

RW-93557-0201-2022 
Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Anlage 3 
Seite 4

2.  Die unfertigen Leistungen enthalten noch nicht abgerechnete Betriebs-,  Heiz- und 
Warmwasserkosten in Höhe von T€ 13.410 (T€ 13.710). Die Erschließungskosten in 
Höhe von T€ 531 aus dem Vorjahr wurden durch Umbuchungen in Höhe  von           
T€ 458 gemindert und in Höhe von T€ 73 wertberichtigt. Den Betriebskosten stehen 
erhaltene Anzahlungen von T€ 14.372 (T€ 12.976) gegenüber.  
 
3.  Die Posten Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vor-
jahr keine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Die Forderungen gegen Gesell- 
schafter setzt sich aus der Forderung aus dem Cash-Pooling der Stadt Münster 
(T€ 403; Vorjahr T€ 499) und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (T€ 54; 
Vorjahr T€ 1) zusammen. 
 
4.  In dem Posten „sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge größeren 
Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. 
 
5.  Die Kapitalrücklage erhöhte sich aufgrund einer Grundstückseinlage der Ge sell- 
schafterin um T€ 5.000 und verminderte sich aufgrund einer Wertkorrektur  des 
Einlagewertes eines Grundstücks, das im Vorjahr eingelegt wurde, nach  Rückbau- 
kosten um T€ 34. 
 
6.  Aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres wurden T€ 8.600 in die and ere Gewinnrück- 
lagen eingestellt.  
 
7.  Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Aufwendung en für 
unterlassene Instandhaltung (T€ 856), für noch anfallende Baukosten  für 
übertragene Verkaufsobjekte (T€ 507), für Personalverpflichtungen (T€ 28 5), für 
Heiz- und Betriebskosten (T€ 172) und für Gewährleistungen (T€ 71). 
 
8.  Unter den passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden vorausempfangene 
Erschließungskostenbeiträge für vergebene Erbbaurechte (T€ 424) und erh altene 
Tilgungsnachlässe (T€ 11.871) ausgewiesen. 
 
 
Die Fristigkeiten, die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte sowie die Entwick lung 
der Verbindlichkeiten ist im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel dargestellt: 
 
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Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Anlage 3 
Seite 5

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Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Anlage 3 
Seite 6

II.  Gewinn- und Verlustrechnung  
1.  Die Umsatzerlöse sind ausschließlich im Inland erzielt worden. 
2.  In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge aus der A uf- 
lösung von Rückstellungen von T€ 285, Erträge aus der Ausbuchung von Verbind- 
lichkeiten nach einem mit Vergleich beigelegtem Rechtsstreit in Höhe von T€ 80 
und Erträge aus abgeschriebenen Forderungen von T€ 8 enthalten. 
3.  In dem Posten Aufwendungen für Hausbewirtschaftung sind die Grundsteuern auf 
den Wohnungsbestand mit T€ 1.297 (T€ 1.218) enthalten. 
4.  Unter Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke werden periodenfremde Aufw en- 
dungen in Höhe von T€ 52 für in der Vergangenheit übertragene Grundstücke und 
Eigentumswohnungen ausgewiesen, für die in den Vorjahren keine Rückstellungen 
gebildet wurden. Die ausgewiesenen Abschreibungen von T€ 82 resulti eren aus 
der Zuordnung von periodenfremden Erschließungskosten an bereits verkau ften 
Eigentumswohnungen. 
5.  In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind periodenfremde 
Abschreibungen auf Forderungen von T€ 160 und Einstellungen in die 
Pauschalwertberichtigungen zu Forderungen von T€ 62 enthalten. 
 
6.  In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind periodenfremde 
Aufwendungen von T€ 243 enthalten. 
 
 
D.  Sonstige Angaben 
 
1.  Zum Bilanzstichtag bestehen Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von Sicherheiten 
für fremde Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 6.895. Es handelt sich um Grundschulden 
von Erwerbern für die Eigentumsmaßnahme „An der Hiltruper Baumschule“ bei denen 
die Eigentumsumschreibung auf die Erwerber noch nicht stattgefunden hat ( T€ 825) 
sowie Grundschulden für die Absicherung von Darlehen an die Wohnungseigentümer- 
gemeinschaft „Middelkamp/Bonnenkamp“ (T€ 6.070), an der das Tochterunternehmen 
WGL mit 68,75 % beteiligt ist. Risiken einer Inanspruchnahme sind nicht erkennbar. 
 
2.  Das Honorar des Jahresabschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2022 beträgt netto  
T€ 44 für die Jahresabschlussprüfungsleistungen, netto T€ 3 für die Prüf ung nach 
MaBV, netto T€ 3 für die Prüfung NKF-Gesamtabschluss sowie netto T€ 4 fü r die Tren- 
nungsrechnung. 
 
3.  Es bestehen Verpflichtungen aus Leasingverträgen über Pkw, Fahrräder, Büromaschi-
nen und EDV. Hieraus entstehen ab 2023 Aufwendungen in Höhe von T€ 282 p.a. 
 
4.  Für begonnene Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen besteht ein Bestellob ligo 
(vergebene, aber noch nicht oder nur teilweise abgerechnete Aufträge) i n Höhe von  
T€ 60.761. Diesem stehen zu erwartende Valutierungen von Darlehen in Höhe von  
T€ 63.473 gegenüber. 
 
RW-93557-0201-2022 
Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Anlage 3 
Seite 7

5.  Folgende Bilanzposten enthalten nicht gesondert in der Bilanz ausgewiese ne 
Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin: 
 
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern  € 27.295.837,04 
 (€ 28.123.907,79) 
Die Zinsaufwendungen enthalten € 481.344,17 (€ 495.437,38),  die an die 
Gesellschafterin bezahlt wurden. 
 
6.  Die Wohn + Stadtbau ist 100%ige Gesellschafterin der Wohnungsgesellsch aft Große 
Lodden mbH. Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr 2022 mit einem Eig enkapital 
am 31. Dezember 2022 von T€ 3.495 und einem Ergebnis vor Gewinna bführung von 
T€ 142 ab. 
 
7.  Im Berichtsjahr fand ein Geschäftsführerwechsel statt. Der bis zum 31 .03.2022 amtie- 
rende Geschäftsführer bezog ein Geschäftsführergehalt von T€ 63. Die Gesamtbezüge 
des ab dem 01.04.2022 amtierenden Geschäftsführers beliefen sich auf T€ 123.  Die 
private Nutzung des Dienstwagens stellt darüber hinaus einen geldwerten Vorteil  in 
Höhe von T€ 5,4 dar. Die Gesamtbezüge früherer Geschäftsführer bzw. deren Hi nter- 
bliebenen betrugen T€ 66. Für die Pensionsverpflichtungen gegenüber d iesen Perso- 
nen besteht eine Pensionsrückstellung in Höhe von T€ 1.173. 
!
8.  Im Geschäftsjahr 2022 sind durchschnittlich 90 Arbeitnehmer beschäftigt worden (Vor- 
jahr: 89), davon 
 
Kaufmännische Mitarbeiter 1: 62   
Technische Mitarbeiter: 23   
Gewerbliche Mitarbeiter: 14 
Weiterhin befanden sich 2022 durchschnittlich 7 
 Auszubildende in einem Beschäfti- 
gungsverhältnis. 
 
E.  Nachtragsbericht 
 
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetre- 
ten sind, lagen nicht vor. 
 
 
F.  Gewinnverwendungsvorschlag 
 
Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss in Höhe von € 4 .758.542,80 und 
den Gewinnvortrag in Höhe von € 95.344,65 in die anderen Gewinnrücklagen einzustel- 
len. 
 
 
                                                        
1 Hinweis: Aus Gründen der Lesbarkeit wird in dem Anhang darauf verzichtet, geschlechtsspezifische Formulierungen zu 
verwenden. Soweit personenbezogene Bezeichnungen nur in männlicher Form angeführt sind, sollen diese geschlechts- 
unabhängig verstanden werden. 
RW-93557-0201-2022 
Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Anlage 3 
Seite 8

RW-93557-0201-2022 
Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH 
Anlage 3 
Seite 9

V/0388/2023 
V/0388/2023 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Jahresabschluss 2022 der Wohn + Stadtbau GmbH (W+S) 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   07.11.2023 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
Die Vertretung der Stadt Münster in der Gesellschafterversammlung der W+S wird ermächtigt, die 
folgenden Beschlüsse zu fassen: 
 
1. Der Lagebericht des Geschäftsführers (Anlage 1) und der Bericht des Aufsichtsrates (Anla-
ge 2) werden zur Kenntnis genommen. 
 
2. Es wird zur Kenntnis genommen, dass dem Jahresabschluss der W+S für das Geschäftsjahr 
2022 durch den beauftragten Abschlussprüfer ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk 
erteilt wurde. 
 
3. Die Stadt Münster als Alleingesellschafterin trifft folgende Entscheidungen: 
 
a) Der Jahresabschluss der W+S für das Geschäftsjahr 2022 (Anlage 3) wird festge-
stellt. Der Jahresüberschuss in Höhe von 4.758.542,80 € und der Gewinnvortrag in 
Höhe von 95.344,65 € werden in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt. 
 
b) Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung werden für das Geschäftsjahr 2022 Ent-
lastung erteilt. 
 
c) Gemäß § 268 Abs. 1 HGB wurde die Bilanz unter Berücksichtigung einer vollständi-
gen Ergebnisverwendung aufgestellt, so dass der Ausweis eines Bilanzgewinnes ent-
fällt. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Keine. 
 
Amt für Finanzen und 
Beteiligungen 
 
27.10.2023 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Herr Dr. Köhrmann 
Telefon: 492-2007 
Koehrmann@stadt-
muenster.de

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V/0388/2023 
 
 
Begründung: 
 
Die Stadt Münster ist Alleingesellschafterin der W+S. Gemäß § 14 Abs. 2 Buchstaben a, b, und e des 
Gesellschaftsvertrages beschließt die Gesellschafterversammlung über die Feststellung des Jahres-
abschlusses, die Verwendung des Bilanzgewinns sowie über die Entlastung des Aufsichtsrates und 
der Geschäftsführung. 
 
Der Gesamtumsatz der W+S sank im Geschäftsjahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 2.912 T€ auf 
56.915 T€. Höhere Erlöse aus der Hausbewirtschaftung konnten dabei einen Rückgang der Erlöse 
aus Grundstücksverkäufen nicht vollständig kompensieren. Mit einem  Jahresüberschuss von 
4.759 T€ erzielte die W+S ein im Vorjahresvergleich um 3.930  T€ verschlechtertes Ergebnis. Ent-
sprechend des Managementkontraktes ist keine Ausschüttung vorgesehen. Die Bilanzsumme steigt 
insbesondere aufgrund der Neubautätigkeit der W+S um 97,8 Mio. € auf 526,3 Mio. €. 
 
Ausführliche Informationen zum Geschäftsjahr 2022 sind der Bilanz, der Gewinn- und Verlustrech-
nung, dem Anhang sowie dem Lagebericht der W+S zu entnehmen. Der Verband der Wohnungs- 
und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. hat den Jahresabschluss geprüft und einen un-
eingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. Der Aufsichtsrat der W+S hat in seiner Sitzung am 
22. Juni 2023 den Jahresabschluss 2022 beraten und der Gesellschafterversammlung die Beschluss-
fassung empfohlen. 
 
 
Einschätzung des Beteiligungsmanagements zum Jahresabschluss 
 
Nach Prüfung des Jahresabschlusses durch den Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 
Rheinland Westfalen e. V. haben sich aus Sicht des Beteiligungsmanagements keine Einwendungen 
gegen diesen oder zusätzliche Hinweise zu diesem ergeben. Unter Berücksichtigung des vorgelegten 
und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehenen Jahresabschlussberichtes er-
scheint der Jahresabschluss plausibel und vermittelt ein hinreichend nachvollziehbares Bild der Ver-
mögens-, Finanz- und Ertragslage der W+S zum Bilanzstichtag. 
 
 
In Vertretung 
 
Gez. 
 
Christine Zeller 
Stadtkämmerin 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage A 
Anlage 1 Lagebericht des Geschäftsführers 
Anlage 2 Bericht des Aufsichtsrates 
Anlage 3 Jahresabschluss der W+S: Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang