Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens für den Grundstücksbereich am Heinrichshofweg in Köln-Fühlingen

© Stadt Köln, Amt 23, 10.03.2025

V1 KOMPAKTES 
QUARTIER
FLÄCHENBILANZ
Bruttobauland: 45.450 m²
Nettobauland:  3 3.503 m² (74%)
Bebaute Fläche: 1 0.279 m²
öffentl. Verkehrsfl.: 4 .003 m² (9%)
Freifläche: 7 .944 m² (17%)
STÄDTEBAULICHE KENNZAHLEN
GRZ: 0,31
GFZ: 0,97
Quartiersdichte: 0 ,73
WOHNBEZOGENE KENNZAHLEN
BGF: 32.593 m² (VG)
BGF Wohnen:  2 2.609 m2 (VG)
BGF Nicht-Wohnen:  9 .984 m2 (31 %)
Wohneinheiten: 2 51
Einwohner*innen: 57 7 (2,3 EW/WE)
RUHENDER MIV WOHNEN
in Tiefgaragen: 171
oberirdisch: 58
Pflegeheim: 10
RUHENDER MIV GEWERBE
Nahversorger: 42
Anlage 2

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
230/1 
Vorlagen-Nummer 
 0642/2025 
Freigabedatum 
10.06.2025  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens für den Grundstücksbereich am 
Heinrichshofweg in Köln-Fühlingen  
Beschlussorgan 
Liegenschaftsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
1. Der Liegenschaftsausschuss beauftragt die Verwaltung, vorbehaltlich des - für die Sit-
zung am 26.06.2025 vorgesehenen Beschlusses des Stadtentwicklungsausschusses 
über die Aufstellung eines Bebauungsplans mit dem Ziel, Wohnen mit ergänzenden 
Nutzungen, einen Nahversorger sowie eine Pflegeeinrichtung festzusetzen (Vorlage 
0001/2025) -, ein Interessenbekundungsverfahren für die in Anlage 1 dargestellten 
städtischen Grundstücke (Gemarkung Worringen, Flur 83, Nrn. 99, 105/27 und 216 so-
wie aus 211, 215 und 275) auf Grundlage 
 
 des Grundsatzbeschlusses des Rates zum KölnKatalog (Vorlage 3068/2022), 
 des Grundsatzbeschlusses des Rates zur vorrangigen Bestellung von Erbbau-
rechten an städtischen Grundstücken für den Geschosswohnungsbau (Ses-
sion-Nr. 1304/2020, Baustein 1 vom 17.03.2022) 
 
durchzuführen. 
 
 
2. Dabei sind neben den durch den oben genannten Grundsatzbeschluss vorgegebenen 
Bedingungen folgende Konditionen anzuwenden.  
 
Für den Wohnungsbau bzw. die Kindertageseinrichtungen ist ein Erbbaurecht zu ver-
geben. Für die Nutzung als Einzelhandelsstandort sowie als Pflegeeinrichtung soll ein 
Verkauf bzw. alternativ eine Erbbaurechtsbestellung umgesetzt werden. In das Verfah-
ren integriert werden die insgesamt zu übertragenden Grundstücke in einer Größe von 
rd. 32.970 m². Die Grundstücksanteile (Verkehrsflächen, Öffentliche Grünflächen, 
Spielplatz in einer Größe von rd. 12.000 m²), für die eine Ausbauverpflichtung im Rah-
men eines Erschließungsvertrages übernommen werden muss, verbleiben im Eigen-
tum der Stadt Köln. Der Grundstücksbereich ist insgesamt rd. 4,5 ha groß. 
 
Auf der Grundlage der erarbeiteten Planung (Anlage 2) stellt sich die Preisfindung für 
die Erbbauzinsen/ Kaufpreise wie folgt dar: 
 
 A: Wohnungsbau, groß insgesamt rd. 18.951 m² 
Liegenschaftsausschuss 16.06.2025

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Erbbauzins im ersten Jahr: 235.939,95 Euro 
 
Das entspricht 1,5 % des nutzungsorientierten Verkehrswertes in Höhe von 
15.729.330,-- Euro. Ab dem 61. Jahr beträgt der Erbbauzinssatz 4%. 
 
Unter der Voraussetzung, dass 30 Prozent geförderter und 20 Prozent preisgedämpf-
ter Wohnungsbau realisiert werden. 
 
B: Kindertageseinrichtungen, insgesamt rd. 4.432 m² 
 
Erbbauzins im 1. Jahr: 41.550,-- Euro 
 
Das entspricht 1,5 % des nutzungsorientierten Verkehrswertes in Höhe von 
2.770.000,-- Euro. Ab dem 61 Jahr beträgt der Erbbauzins 4%. 
 
C: Einzelhandel, groß rd. 4.844 m² 
 
Verkauf   370,-- Euro/m² x 4.844 m² = 1.792.280,-- Euro 
 
alternativ ein Erbbauzins von 4% des Verkehrswertes. 
 
D: Pflegeeinrichtung, groß rd. 4.743 m² 
 
Verkauf   580,-- Euro/m² x 4.743 m² = 2.750.940,-- Euro 
 
Alternativ analog zum Wohnungsbau/ Kita ein Erbbauzins in Höhe von 1,5 % des zu 
berechnenden nutzungsorientierten Verkehrswertes bzw. ab dem 61. Jahr beträgt der 
Erbbauzinssatz 4%. 
 
Wertermittlung vom 05.05.2025 
 
3. Die Interessierten werden aufgefordert, ein städtebauliches Planungskonzept entspre-
chend der Aufgabenstellung zu erarbeiten und einzureichen. Die eingereichten Kon-
zepte werden durch eine Empfehlungskommission bewertet, zu der Vertreter*innen 
der stimmberechtigten Fraktionen des Liegenschaftsausschusses der Stadt Köln sowie 
Experten*innen aus den Bereichen Stadtentwicklung und Landschaftsarchitektur hin-
zugeladen werden. Die Kommission legt eine Reihenfolge nach freier Gesamtwürdi-
gung der eingegangenen Bewerbungen fest, über die der Liegenschaftsausschuss 
dann abschließend entscheidet. 
 
Auf der Grundlage des ausgewählten Konzeptes wird die Wertbemessung ggfls. aktu-
alisiert (bei einer Abweichung von über 5% der angegebenen Nutzung/ Ausnutzung ist 
der Grundstückswert zur Berechnung des Erbbauzinses/ Kaufpreise anzupassen) und 
die Verkaufsverhandlungen mit dem/n Bewerber/*innen finalisiert und anschließend 
ein Ratsbeschluss eingeholt. 
 
Dem ausgewählten Bewerber/*in obliegt dann die Aufgabe, das Planungsrecht zu kon-
kretisieren und auf dieser Grundlage in Zusammenarbeit mit der Stadt Köln ein Bebau-
ungsplanverfahren nach § 12 BauGB durchzuführen. Es handelt sich um ein Vollver-
fahren mit Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB. Ein Anspruch auf ein bestimmtes 
Ergebnis des Bebauungsplanverfahrens besteht dabei nicht.

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Sachverhalt: 
 
Am nordöstlichen Ortsrand von Köln-Fühlingen soll entlang des Heinrichshofweg eine Quar-
tiersentwicklung mit bis zu 250 neuen Wohneinheiten, einer Pflegeinrichtung, einem Lebens-
mittelmarkt (Supermarkt, Nahversorger) sowie zwei Kindertageseinrichtungen entstehen. Hier-
durch soll der Ortsteil Fühlingen erweitert und infrastrukturell gestärkt werden. Das Plangebiet 
liegt südwestlich der Industriestraße und östlich der Neusser Landstraße und umfasst eine 
Fläche von ca. 4,5 ha, die zurzeit landwirtschaftlich genutzt wird. 
 
Die angrenzenden Grundstücksflächen westlich des Heinrichshofwegs werden als Gärten der 
von der Neusser Landstraße erschlossenen Wohnbebauung genutzt. Auf den Grundstücken 
befinden sich gegenwärtig Haupt- und Nebenanlagen, Stallungen sowie ein gewerblicher Be-
trieb.  
Im Norden und Osten schließen sich landwirtschaftliche Flächen und die im Bogen umge-
hende Industriestraße an. Nordöstlich der Industriestraße ist ein in Entwicklung befindliches 
Gewerbe- und Industriegebiet ausgewiesen.  
Südlich grenzen an das Plangebiet eine aufgelockerte Wohnbebauung als Teil des Ortskerns 
von Fühlingen sowie die Wirtschaftsstelle eines Ackerbaubetriebes mit einem Reiterhof an.  
 
Die Flächen sind über die B9 – Neusser Landstraße gut an das örtliche und überörtliche Ver-
kehrsnetz angebunden. In der Umgebung befinden sich mehrere Grund- und weiterführende 
Schulen sowie das attraktive Naherholungsgebiet Fühlinger See.  
 
Das Stadtplanungsamt hat hierfür eine Volumenstudie durchgeführt, um eine mögliche Bau-
masse für das Gebiet unter Berücksichtigung der Dichtevorgaben des Köln-Katalogs sowie 
der Flächenbedarfe des kooperativen Baulandmodells zu ermitteln.  
 
Es soll ein Wohnquartier mit ca. 200-250 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau, einem 
ergänzenden Nahversorger, einer Pflegeeinrichtung und zwei Kindertagesstätten entstehen. 
 
 
Verfahrensart 
 
Es erfolgt eine Ausschreibung im Rahmen eines Interessenbekundungsverfahrens. Hierzu 
wird ein Exposé veröffentlicht und Interessierten die Gelegenheit gegeben, sich innerhalb ei-
ner noch festzulegenden Frist zu bewerben und entsprechende Konzepte vorzulegen.  
 
Ziel ist eine Vergabe zur Begründung eines Erbbaurechts für den Wohnungsbau und die Kin-
dertageseinrichtungen sowie Verkauf bzw. Erbbaurechtsbestellung der für den Lebensmitte-
markt und die Pflegeeinrichtung vorgesehenen Flächen. 
 
Es kommt aufgrund der erforderlichen gemeinsamen Planung und Erschließung nur ein/e In-

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vestor*in/ Investorengemeinschaft in Frage. Es können sich jedoch Akteure mit komplementä-
ren Kernkompetenzen zusammenfinden. Daher ist es möglich, dass sich z.B. Bestandshal-
tende mit Akteuren, die im Bereich Einzelhandel bzw. Pflege spezialisiert sind, gemeinschaft-
lich bewerben. 
 
Die Interessierten werden weiterhin aufgefordert, ein städtebauliches Planungskonzept zu er-
arbeiten und einzureichen. 
 
Aufgabe ist es, einen städtebaulichen Vorentwurf mit hoher Wohn- und Freiraumqualität zu 
entwickeln. Dabei sollen die geltenden städtischen Leitlinien, vor allem die Bedarfe aus dem 
Kooperativen Baulandmodell sowie die Dichte- und Qualitätsvorgaben des Köln Katalogs be-
achtet werden. Übergänge zu dem städtebaulichen Charakter der Umgebung sind sensibel zu 
gestalten. Zudem ist ein flächensparendes Erschließungskonzept zu erarbeiten. 
 
Der Entwurf soll die Immissionen auf das Gebiet durch umgebenden Verkehrs- und Gewerbe-
lärm im städtebaulichen Konzept berücksichtigen. Darüber hinaus liegen die zu beplanenden 
Flächen im Hochwasserrisikogebiet des Rheins mit unterschiedlichen Überflutungsgefährdun-
gen. Eine entsprechend sensible Verortung der Nutzungen sowie eine hochwasserange-
passte Bauweise sind im Entwurf zu beachten. 
 
Die eingereichten Konzepte werden durch eine Empfehlungskommission bewertet, zu der 
Vertreter*innen der stimmberechtigten Fraktionen des Liegenschaftsausschusses der Stadt 
Köln sowie Experten*innen aus den Bereichen Stadtentwicklung und Landschaftsarchitektur 
hinzugeladen werden. Die Kommission legt eine Reihenfolge nach freier Gesamtwürdigung 
der eingegangenen Bewerbungen fest, über die der Liegenschaftsausschuss dann entschei-
det.  
Abschließend entscheidet der Rat über die Erbbaurechtsbestellung/ Verkauf. 
 
 
Sonstige finanzielle und rechtliche Konditionen 
 
Es kommen die vom Rat am 17.03.2022 beschlossen finanziellen und rechtlichen Konditionen 
für Erbbaurechtbestellungen zur Anwendung.  
 
Es wird von einer Aufschließungszeit von 7 Jahren ausgegangen. Bei den v.g. nutzungsorien-
tierten Verkehrswerten handelt es sich um erschließungsbeitragsfreie Werte. Kosten für Er-
schließungsmaßnahmen sind im Rahmen der Vergabe zu berücksichtigen. 
 
 
Planungsrecht/ kooperatives Baulandmodell 
 
Das Plangebiet wird über den im Bereich des Neubauvorhabens auszubauenden und östlich 
an die Neusser Landstraße anzuschließenden Heinrichshofweg erschlossen. Über die Neus-
ser Landstraße und die Industriestraße erfolgt die Anbindung an das regionale und überregio-
nale Straßenverkehrsnetz. 
 
Der Flächennutzungsplan der Stadt Köln stellt für den Bereich des Plangebietes entlang des 
Heinrichshofwegs und in Anschluss an die Neusser Landstraße überwiegend Wohnbauflä-
chen dar. Im Bogen der Industriestraße entlang der nördlichen und östlichen Plangebiets-
grenze sieht der FNP Grünfläche mit teilweise landwirtschaftlicher Nutzung vor. Die baulichen 
Nutzungen im Plangebiet sind auf die im FNP dargestellten Wohnbauflächen zu beschränken. 
Das Wohngebiet soll von einer Ortsrandeingrünung eingefasst werden. Somit entspricht die 
geplante Entwicklung den Darstellungen des Flächennutzungsplans. 
 
Für den Bereich des Plangebietes besteht im Süden eine Überschneidung mit den rechtsgülti-
gen Bebauungsplänen Nr. 6456/06 5. Änderung, Nr. 63560/05 und Nr. 63560/03. Diese set-
zen im betreffenden Bereich „Verkehrsfläche“ fest. Für den überwiegenden Teil des Plange-
biets liegt kein rechtsgültiger Bebauungsplan vor. Ferner liegt das Gebiet außerhalb eines im 
Zusammenhang bebauten Ortsteiles und damit im planungsrechtlichen Außenbereich gemäß 
§ 35 BauGB.

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Der Stadtentwicklungsausschuss entscheidet am 26.06.2025 über die Aufstellung eines Be-
bauungsplans mit dem Ziel, Wohnen mit ergänzenden Nutzungen, einen Nahversorger sowie 
eine Pflegeeinrichtung festzusetzen (Vorlage 0001/2025). Nach Fassung dieses Beschlusses 
kann das Interessenbekundungsverfahren aufgenommen werden. Durch eine enge Zusam-
menarbeit der Liegenschaftsverwaltung mit dem Stadtplanungsamt soll eine möglichst kurz-
fristige Neuschaffung von Wohnraum und weiteren an dem Standort nachgefragten Nutzun-
gen umgesetzt werden. 
 
Nach Abschluss des Interessenbekundungsverfahrens soll das Planungsrecht für das kon-
krete Vorhaben über den Antrag einer Neuaufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungs-
planes gem. § 12 BauGB geschaffen werden. Es ist ein Vollverfahren mit Umweltprüfung 
gem. § 2 Abs. 4 BauGB durchzuführen. Der städtebauliche Entwurf aus dem Interessenbe-
kundungsverfahren wird dabei als Grundlage dienen. 
 
Das anzustrengende Bebauungsplanverfahren zur Schaffung von ca. 200-250 Wohneinheiten 
fällt in den Anwendungsbereich des Kooperativen Baulandmodells 2017plus. Das Modell 
wurde am 04.04.2017 vom Rat der Stadt Köln beschlossen und kommt bei Bebauungsplan-
vorhaben zur Planrechtschaffung ab 20 Wohneinheiten zu Anwendung. Das Modell sieht ins-
besondere die Verpflichtung vor, mindestens 30 % der GF für Wohnzwecke im öffentlich ge-
förderten Wohnungsbau innerhalb des Plangebietes zu errichten und für diesen zu binden, so-
fern die maßgeblichen Wohnraumförderbestimmungen des Landes NRW betreffend der Sozi-
alraumverträglichkeit eingehalten werden können. Die Planung muss die geltenden Wohn-
raumförderbestimmungen einhalten; Zudem müssen die ursächlichen Mehrbedarfe aus dem 
Quartier in den Bereichen Kindertagesstätten, Spiel- und Grünflächen innerhalb des Plange-
biets gedeckt werden. 
 
Zur Übernahme der ursächlichen Planungskosten durch den/die Vorhabenträger*in wird zu 
Beginn des Bauleitplanverfahrens eine Planungsvereinbarung geschlossen. 
 
Die städtebauliche Qualifizierung wird durch das oben beschriebene Interessenbekundungs-
verfahren erzielt. Ein weiteres Verfahren zur Qualifizierung ist nicht einzuplanen. 
 
 
Klimaschutz/ Sonstiges 
 
Am 17. März 2022 hat der Rat die Klimaschutzleitlinien (Leitlinien zum Klimaschutz in der Um-
setzung nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln – 4286/2021) beschlossen. Ziel der Klima-
schutzleitlinien ist eine frühzeitige Berücksichtigung von Klimaschutzkriterien in der Umset-
zung nicht-städtischer Neubauvorhaben. Die Klimaschutzleitlinien dienen der Implementierung 
von Klimaschutzaspekten in Qualifizierungsverfahren, in der verbindlichen Bauleitplanung (be-
trifft ausschließlich die Neuaufstellung) und hinsichtlich der Veräußerung und Erbbaurechtsbe-
stellung kommunaler Flächen. Die Kernanforderung ist ein hoher baulicher Standard von 
Wohn- und Nichtwohngebäuden in Verbindung mit einer möglichst vollständigen Versorgung 
mit lokal verfügbaren regenerativen Energien und konsequenter Nutzung von Photovoltaik. 
Das ausgefüllte Formblatt zur Anwendungszustimmung zum Kooperativen Baulandmodell und 
der Klimaschutzleitlinien ist der Interessensbekundung beizulegen.