63475/01 VEP; Häuschensweg in Köln-Bickendorf; Offenlage nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)

Anlage 3 
 
 
 
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Textliche Festsetzungen 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 63475/01 
Arbeitstitel: Häuschensweg in Köln-Bickendorf 
 
 
A Textliche Festsetzungen 
 
1 Art der baulichen Nutzung 
Allgemeines Wohngebiet – WA 1, WA 2 und WA 3 
Die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsge-
werbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetrie-
be und Tankstellen sind gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht zulässig. 
Gemäß § 12 Abs. 3 a i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB wird festgesetzt, dass in den WA 1, WA 2 und 
WA 3 im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren 
Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. 
 
2 Maß der baulichen Nutzung 
2.1 Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung durch unterirdische Garagen mit 
ihren Zufahrten 
Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO wird festgesetzt, dass die zulässige Grundfläche durch die 
Grundfläche unterirdischer Garagen mit ihren Zufahrten bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten 
werden darf. 
 
2.2 Vergünstigungen für Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen 
Gemäß § 21a Abs. 5 BauNVO ist die zulässige Geschossfläche um die Flächen notwendiger 
Garagen, die unter der Geländeoberfläche hergestellt werden, zu erhöhen. 
 
2.3 Dachaufbauten 
Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO dürfen die festgesetzten Gebäudehöhen nur durch untergeordne-
te technische Anlagen und Gebäudeteile - z.B. Antennen, Aufzugsüberfahrten, Kamine, Lüf-
tungseinrichtungen, Oberlichter - überschritten werden. Das höchstzulässige Maß der Über-
schreitungen beträgt 3,00 m in der Höhe. Der Flächenanteil der Überschreitungen je Dachflä-
che darf insgesamt 10% nicht übersteigen. Die Dachaufbauten müssen mindestens um das 
Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenwand des obersten Geschosses zurücktreten. 
Die festgesetzten Gebäudehöhen sind als Firsthöhen (FH) sowie als Oberkante (OK) als 
Höchstmaß in Metern über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. 
 
3 Abstandflächenunterschreitung 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 2a BauGB wird ein von § 6 Abs. 5 BauO NRW abweichendes Maß der 
Tiefe der Abstandfläche von 0,4 H festgesetzt.

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In Bereichen wo sich die Tiefe der Abstandflächen von 0,4 H überschneiden sind notwendige 
Fenster von Aufenthaltsräumen unzulässig. 
Aus Gründen des Denkmalschutzes (Gebäude Ahornweg 4) ist die Bebauung in den Baufeldern 
8b, 11 und 12 mit einer abgesetzten Fuge zu errichten. 
 
4 Überbaubare Grundstücksflächen 
Gemäß § 23 Absatz 3 Satz 3 i.V.m. Absatz 2 Satz 3 BauNVO können die festgesetzten Bau-
grenzen durch Vordächer, Balkone und Gesimse bis maximal 1,50 m überschritten werden. 
Eine Überschreitung ist nur bis zu einer Gesamtlänge von 1/3 der jeweiligen Fassade zulässig. 
 
5 Stellplätze und Garagen  
Gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO sind Stellplätze ausschließlich innerhalb der festgesetzten Tiefga-
ragen (TG) und im Baufeld 2 innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 
Innerhalb der Tiefgaragen (TGa) sind außerhalb der durch Baugrenzen eingefassten überbau-
baren Flächen Lagerflächen, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze für Fahrräder ge-
mäß § 51 BauO NW bis zu einer maximalen Fläche von 20% der verbleibenden Tiefgaragenflä-
che zulässig. 
 
6 Schutzmaßnahmen vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
6.1 Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau vom November 1989, zu erwerben bei Beuth Ver-
lag GmbH, Berlin) entsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen 
zu treffen. 
Die aus der vorgenannten Festsetzung resultierenden Bauschalldämmmaße einzelner unter-
schiedlicher Außenbauteile oder Geschosse können im Einzelfall unterschritten werden, wenn 
im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung der 
sich aus der Änderung ergebende Lärmpegelbereich gemäß DIN 4109 nachgewiesen wird. 
6.2 Fensterunabhängige Belüftung 
Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel über 45 dB(A) im Nachtzeit-
raum (22 bis 6 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch schallgedämmte Lüftungseinrich-
tungen oder gleichwertige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stel-
len. 
6.3 Balkone und Loggien 
Für Balkone und Loggien, die einen Beurteilungspegel > 62 dB(A) im Tagzeitraum (6 bis 22 
Uhr) aufweisen, sind Schallschutzmaßnahmen zu treffen. Durch diese muss sichergestellt wer-
den, dass der v. g. Beurteilungspegel nicht überschritten wird. Dies kann beispielsweise durch 
entsprechende Verglasungen geschehen. Hiervon ausgenommen sind Balkone und Loggien 
von durchgesteckten Wohnungen, wenn zusätzlich auf der lärmabgewandten Seite ein Balkon 
oder eine Loggia errichtet wird. 
Hinweis: Die in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereiche beruhen auf der freien 
Schallausbreitung.

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7 Begrünungsmaßnahmen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 a und 25 b BauGB 
Sämtliche Pflanzungen und sonstige Begrünungsmaßnahmen sind dauerhaft zu erhalten und 
bei Abgang zu ersetzen. 
Für die Pflanzmaßnahmen gilt die Anlage der Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kos-
tenerstattungsbeiträgen vom 15. Dezember 2011 und den dort formulierten Gestaltungsgrund-
sätzen und Biotopkürzeln (Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 1 vom 04. Januar 2012) 
7.1 Anpflanzen von Bäumen 
Auf dem Quartiersplatz sind mindestens 6 kleinkronige Bäume (BF 41/GH742) zu pflanzen. 
7.2 Begrünung Tiefgaragen 
Tiefgaragen (TGa) sind soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Ne-
benanlagen überbaut werden, dauerhaft zu begrünen. Die Vegetationstragschicht ist in einer 
Stärke von mindestens 60 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden. Bei der Anpflan-
zung von Bäumen ist die Vegetationstragschicht mit einer Stärke von mindestens 120 cm auf 
einer Fläche von mindestens 25 m² je Baum zu modellieren. 
7.3 Nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spiel-
plätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, dauerhaft zu begrünen. 
 
8 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes werden die folgenden Geh-, Fahr- und Leitungsrech-
te gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB festgesetzt: 
 Für die mit GFR 1 gekennzeichneten Flächen gilt ein Gehrecht und Radfahrrecht zuguns-
ten der Allgemeinheit. 
 Für die mit GFR 2 gekennzeichnete Fläche gilt ein Gehrecht und Radfahrrecht zugunsten 
der Allgemeinheit und zusätzlich ein Fahrrecht für die Ver- und Entsorgungsträger in einer 
Breite von 2,50 m. 
 Für die mit GFLR 3 gekennzeichnete Fläche gilt ein Gehrecht und Radfahrrecht zugunsten 
der Allgemeinheit, ein Fahrrecht für die Ver- und Entsorgungsträger in einer Breite von 
2,50 m und zusätzlich ein Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger. 
 
 
B Örtliche Bauvorschriften 
 
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 86 Abs. 1 und 4 BauO NRW werden folgende gestalteri-
sche Festsetzungen getroffen: 
1 Dachformen 
In den Baufeldern 1, 6a, 6b, 7a, 7b, 8a, 8b, 9, 10 und 12 sind ausschließlich geneigte Dächer 
mit einer Neigung von 10° bis 55° zulässig. 
In den Baufeldern 2, 3, 4, 5 und 11 sind ausschließlich Flachdächer mit einer Dachneigung von 
höchstens 5° zulässig.

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2 Fassaden 
Es sind ausschließlich Fassaden mit einer Putzoberfläche zulässig. Andere Materialien, sind bis 
zu maximal 25 % je Fassadenseite zulässig.  
 
3 Einfriedungen 
Im Bereich des Quartiersplatzes und der zentralen Wegeachse (siehe Darstellung im Vorhaben- 
und Erschließungsplan, Blatt 2) sind Einfriedungen ausschließlich in Form von Hecken bis zu 
einer Höhe von maximal 1,0 m zulässig.  
 
4 Standorte für Abfallbehälter und Wertstofftonnen 
Standorte für Abfallbehälter sind einzuhausen oder einzugrünen. Hiervon ausgenommen sind 
Unterflursysteme und deren oberirdisch sichtbare Teile. 
 
5 Satellitenschüsseln bzw. Mobilfunkanlagen 
Sattelitenschüsseln sind nur auf dem Dach zulässig. 
Mobilfunkanlagen sind auf dem Dach nicht zulässig. 
 
 
C Kennzeichnungen 
 
Im Plangebiet befinden sich die Altlasten Nummern 403 138, 403 139, 403 211 und 403 212.  
Die im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erforderlichen nutzungsorientierten Untersu-
chungen sind mit dem Amt für Umwelt und Verbraucherschutz, Abteilung Boden- und Grund-
wasserschutz, abzustimmen. 
Bei den konkreten Baumaßnahmen ist jedoch folgendes zu beachten: 
Sämtliche Baumaßnahmen sind durch einen Fachgutachter zu überwachen. 
ln Bereichen, in denen bei den Bodenuntersuchungen Bodenbelastungen festgestellt wurden, 
ist durch eine Beprobung der Grubensohle und Wände nachzuweisen, dass keine Restbelas-
tungen im Boden verbleiben, die eine Gefährdung von Schutzgütern hervorrufen können. 
Geplante Grün- und Kinderspielflächen sind mit einer ausreichend mächtigen Schicht unbelas-
tetem Boden zu überdecken. Soll auf einen Bodenaustausch/ eine Bodenüberdeckung verzich-
tet werden, so ist durch Oberbodenuntersuchungen nachzuweisen, dass eine Gefährdung über 
den Belastungspfad Boden- Mensch auszuschließen ist. 
Sämtliche Maßnahmen sind zu dokumentieren und in Berichten zu beschreiben. 
 
D Hinweise 
 
1 Im Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/Kampfmitteln zu rechnen. Vor der Aufnahme 
von Bauarbeiten (circa sechs Wochen) ist der Kampfmittelräumdienst der Bezirks-
regierung Düsseldorf unter der Benennung des Aktenzeichens 22.5-3-5315000-243/15 so-
wie der Bebauungsplannummer einzuschalten.

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2 Laut Artenschutzprüfung und Brutvogelerfassung vom Ingenieurbüro I. Rietmann vom 
06.12.2015 bzw. 18.10.2016 ergeben sich keine Verbotstatbestände  gemäß § 44 Abs. 1 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG).  
 Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen sind folgende Maßnahmen zu treffen: 
 Vögel: Der Rückbau der Gebäude und die Beseitigung von Vegetation müs sen außerhalb 
der Brut - und Aufzuchtzeit wildlebender Vogelarten stattfinden, d.h. außerhalb des Zei t-
raums 1. März bis 30. September. Im Rahmen der avifaunistischen Untersuchung konnten 
keine planungsrelevanten Brut- und Gastvögel nachgewiesen werden.  
 Fledermäuse: Um eine unmittelbare Gefährdung der Fledermäuse, speziell der Zwergfle-
dermaus, zu vermeiden ist die Baufeldräumung nur außerhalb des Zeitraums 1. März bis 
30. November vorzunehmen. 
 Ökologische Bau begleitung: Falls die Rückbauarbeiten innerhalb d es Zeitraumes 1. 
März bis 30. November stattfinden sollen, ist vorab eine ökologische Bau begleitung einzu-
richten, die sicherstellt, dass Individuen sowie Fortpflanzungs - und Ruhestätten von wildl e-
benden Vogelarten und Fledermäusen rechtzeitig identifiziert  und geschützt werden kö n-
nen. 
 Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatschG werden bei Umsetzung der Planung nicht ve r-
letzt, sofern die genannten Vermeidungs - und Ausgleichsmaßnahmen Berücksichtigung 
finden. 
3 DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in der Bebauungsplanurkunde 
verwiesen wird, finden jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung Anwen-
dung. Sie werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln, 
Plankammer, Zimmer 06.E 05, Stadthaus, Willy-Brandt Platz 2, 50679 Köln, während der 
Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
4 Bei den Erschließungsmaßnahmen ist die Einbindung des Römisch-Germanischen Muse-
ums/ Archäologische Bodendenkmalpflege zur Durchführung baubegleitender Untersu-
chungen sicher zu stellen. 
 
 
E Rechtsgrundlagen 
 
1 Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 
(BGI. I S. 2414). 
2 Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 
23.01.1990 (Bundesgesetzblatt I. S. 132). 
3 Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58). 
4 Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung – (BauO 
NRW) vom 01.03.2000 (GV. NRW S. 256). 
Für die Hinweise 1 bis 4 gelten jeweils die bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassungen. 
Innerhalb der Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes beste-
hende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Fluchtliniengesetzes von 1875, des Auf-
baugesetzes Nordrhein-Westfalen, des Bundesbaugesetzes und des Baugesetzbuches treten 
mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplanes außer Kraft.

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F Nachrichtliche Übernahme 
 
Gemäß § 9 Abs. 6 BauGB werden folgende Festsetzungen nachrichtlich in den Bebau-
ungsplan übernommen: 
Die nach § 3 Denkmalschutzgesetz (DSchG) unter Schutz gestellten Baudenkmäler Ahornweg 
4-10 und Grüner Brunnenweg 25-33 „Siedlung Bickendorf II“.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61 
612 Solb KE 
Vorlagen-Nummer 
 4167/2016 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 20.03.2017 
Stadtentwicklungsausschuss 30.03.2017 
 
Bebauungsplan-Entwurf (vorhabenbezogener Bebauungsplan) 63475/01 
Arbeitstitel: Häuschensweg in Köln-Bickendorf;  
hier: Offenlage nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
 
Nach dem Umzug des Produktionsstandorts der Firma Kölner Metallverpackungen eröffnet sich die 
Möglichkeit, den bisher gewerblich genutzten Blockinnenbereich zwischen Häuschensweg und Sub-
belrather Straße/Grüner Brunnenweg, angrenzend an die denkmalgeschützte Rosenhofsiedlung 
(Siedlung Bickendorf II), städtebaulich neu zu ordnen.  
 
Die komplette Fläche befindet sich im Eigentum der GAG Immobilien AG. Mit Schreiben vom 
21.10.2013 hat die Eigentümerin gemäß § 12 Absatz 2 BauGB die Einleitung eines vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans bei der Stadt Köln beantragt.  
 
Die Fläche stellt eine Konversionsfläche für die städtebauliche Weiterentwicklung dar.  
 
Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist es, Wohnen zu entwickeln. Im Planbereich sind 
zudem die Errichtung einer Kindertagesstätte und einer öffentlich zugänglichen Spielfläche geplant. 
 
Im 4. Quartal 2014 hat eine Mehrfachbeauftragung/Qualifizierungsverfahren durch die Vorhaben-
trägerin stattgefunden, an der sechs Büros teilgenommen haben. Ziel des Qualifizierungsverfahrens 
war es, zur Stärkung der Wohnfunktion im Zentrum von Bickendorf, städtebauliche und freiraum-
planerische Gestaltungsalternativen und Entwürfe für eine Umnutzung des bisher gewerblich genutz-
ten Gebiets in eine Wohnnutzung zu entwickeln. In der Jurysitzung am 14.11.2014 wurde der Entwurf 
des Büros Professor Lorenzen für die weitere Bearbeitung ausgewählt. Das überarbeitete Konzept ist 
Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. 
 
Das neue Wohnquartier zwischen Subbelrather Straße und Häuschensweg soll in überwiegend vier-
geschossiger Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss entstehen. Eine viergruppige Kindertages-
stätte und ein öffentlich zugänglicher Spielplatz ergänzen die Wohnbebauung. 
 
Das neue Wohnquartier ist als eine zeitgemäße Verbindung zwischen der traditionsreichen Rosen-
hofsiedlung im Westen und den Neubauten anzusehen. Die Neubauten gruppieren sich um einen 
zentralen Platz, der als Quartiersmitte einen multifunktionalen für die Öffentlichkeit zugänglichen 
Raum darstellt. Hier befinden sich der öffentlich nutzbare Spielplatz und zahlreiche Bäume. Von die-
ser Quartiersmitte gehen Wege für Fußgänger und Radfahrer als Verbindung zwischen dem Häus-
chensweg und dem Grünen Brunnenweg ab.

2 
 
 
Dieser für die Öffentlichkeit zugängliche Raum soll thematisch an den Platz "Am Rosenhof" in der 
benachbarten Rosenhofsiedlung angelehnt sein. Eine weitere platzähnliche Fläche ist direkt am 
Häuschensweg vorgesehen, mit der das neue Quartier an die vorhandene Bestandsbebauung ange-
bunden werden soll. An diesem kleineren Platz liegen eine Kindertagesstätte als auch das sogenann-
te Herzhäuschen. Der Nachweis der notwendigen Stellplätze ist innerhalb einer Tiefgarage vorgese-
hen, die vom Grünen Brunnenweg aus angefahren werden soll.  
 
Eine fußläufige Durchwegung zwischen Subbelrather Straße und Häuschensweg wird als Gehrecht 
zugunsten der Allgemeinheit gesichert. 
 
Die Verwirklichung von circa 171 Wohneinheiten folgt dem Ziel, dem aktuellen Wohnraumbedarf ge-
recht zu werden.  
 
Die städtebauliche Neuordnung erfordert die Aufstellung des Bebauungsplans. 
 
Verfahrensverlauf 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 06.02.2014 nach § 12 Absatz 2 BauGB in 
Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB die Einleitung eines vorhaben-
bezogenen Bebauungsplans beschlossen.  
 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 BauGB 
erfolgte in der Zeit vom 08.04. bis einschließlich 13.05.2015. 
 
Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Aus-
wirkungen der Planungen beim Stadtplanungsamt unterrichten und sich in der Zeit vom 16.06. bis 
23.06.2016 zur Planung äußern. In diesem Zeitraum ist eine Stellungnahme eingegangen - siehe 
Anlage 5. 
 
Nach Erstellung der Unterlagen unter Berücksichtigung von Fachplanungen erfolgte anschließend in 
der Zeit vom 23.08. bis 21.09.2016 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange. 
 
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfs (vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
63475/01 gemäß § 3 Absatz 2 BauGB wird im Amtsblatt am 08.03.2017 bekannt gemacht. Die öffent-
liche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfs mit Begründung erfolgt in der Zeit vom 16.03. bis ein-
schließlich 18.04.2017. 
 
 
 
 
Anlagen 
1 Übersichtsplan 
2 Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch 
3 Festsetzungen 
4 a Bebauungsplan-Entwurf (vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
4 b Vorhaben- und Erschließungsplan 
5 Stellungnahme aus der Öffentlichkeitsinformation

Erhalt heckenartige Struktur(15 Hainbuchen)
Quartiersplatz und öffentlich
nutzbare Spielfläche (ca. 900 m²)
private Klein-
kinderspielfläche private Klein-
kinderspielfläche
Zentrale Wegeachse
Spielplatz KITA
ca. 700 m²
öffentlich nutzbare 
Spielfläche ca. 300 m²
I
III
IV Haus 4
I
Haus 1
Tiefgarage
Tiefgarage
IV
Haus 3
Durchgang
Tiefgarage
IV
Tiefgarage
TGa
I
Stp.
Tiefgarage
Haus 2KITA im EG
Tiefgarage
Tiefgarage
IV
IV
IV
IV
IV
IV
Trafo im EG
I
Tiefgarage
Tiefgarage
First =62,39
Tr. =57,85
Tr. =57,85
Tr. =57,85
Tr. =57,85
Tr. =57,85
Tr. =57,85
Tr. =57,95
Tr. =58,04
Tr. =57,85
Tr. =57,85
Tr. =57,85
Tr. =57,85
Tr. =57,85
Tr. =57,85
First =62,58
Tr. =58,04
Tr. =58,04
Tr. =58,04
First =62,49
Tr. =57,95
Tr. =57,95
Tr. =58,04
Tr. =58,04
Tr. =
58,04
Tr. =57,85
Tr. =
57,85
Tr. =58,04
Tr. =58,04
Tr. =57,95
Tr. =58,04
First =62,39
H =48,90
H =58,63
Tr. =59,21
Tr. =56,65
Tr. =56,65
Tr. =59,21
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,41
Tr. =60,59
Tr. =60,59
Tr. =60,59
Tr. =60,59
Tr. =60,59
Tr. =60,59
Tr. =60,59
Tr. =60,59
H =51,78  
Tr. =60,59
Tr. =60,59
Tr. =51,98
Tr. =51,98
First =54,78
H =59,98
H =56,21
First =60,74
Tr. =56,20
Tr. =58,76
First =61,49
Tr. =59,51
Tr. =56,95
Tr. =56,95
Tr. =59,51
Tr. =60,51
Tr. =60,51
Tr. =60,51
Tr. =60,51
H =51,20  
First =62,49
First =62,58
H =
51,99  
First =62,39
First =61,19
First =61,49
Anschluss Bebauung
First =62,49
Tr. =60,51
Tr. =57,95
angedachte Erweiterung
Ansichten (ohne Maßstab)
Ansicht Südwest - Haus 1 vom Quartiersplatz aus
Ansicht Nordost - Haus 1 und 4 aus der Subbelrather Straße
Ansicht Südost - Haus 1 von der zentralen Wegeachse aus
Ansicht Nordwest - Haus 4 von der zentralen Wegeachse aus
Legende
geplante Gebäude bzw. Bestandsgebäude, die mit zu überplanen sind
Gebäude
Eingang / Einfahrt Tiefgarage
Terrassen und Balkone
Fahrradstellplätze
Höhen Darstellungen
privater Spielplatz
öffentlich nutzbarer Spielplatz
private Grünflächen / Mietergärten
Grünflächen
Vegetation
Sonstige Darstellungen
z.B. First=63,50
z.B. H=56,32
z.B. Tr.=60,95
geplante Attikahöhe in Meter über NHN
geplante Firsthöhe in Meter über NHN
geplante Traufhöhe in Meter über NHN
Hofflächen, Hauszuwegungen
Verkehrsfläche
Quartiersplatz
Zentrale Wegeachse
öffentlich nutzbarer Spielplatz auf dem Quartiersplatz
geplante Geländehöhe in Meter über NHNz.B. + 48.30
Baum (neu) Baum (Bestand) Erhalt heckenartige 
Struktur
(15 Hainbuchen)
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes 
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Vorhaben- und
Erschließungsplanes 
Geltungsbereich der Satzung der Stadt Köln zur Erhaltung baulicher
Anlagen und der Eigenart von Gebieten
(Erhaltungssatzung vom 18.05.1991)
(+.48.35)
 + 48.30
 + 48.30
 48.33 +
 +48.20
 +48.20
48.20 +
48.20 +
 48.33 +
 +48.25
 +48.20
 +48.20
46.20 +
48.30 + + 47.75
+.48.30
 + 48.20
 + 48.30 
48.30 +
48.10 +
 + 48.08
+ 48.20
+ 48.25
+ 48.10
+47.70
+.48.30
 + 4830
+.48.30
+.47.85
+ 48.30
46.20 +
48.00 +
 + 48.20
 +48.20
 + 48.30
 +  48.30
 +48.20
48.30 +
+ 48.37
48.30 +
48.25 +
 48.28 +
+.47.85
+.47.85
+.48.30
46.68 +
47.00 +
+47.12
47.43 +
+.48.33
+.48.33
+.48.33
+ 48.33
+ 48.33
+ 48.33
 + 48.33
+46.53
 + 47.93 47.91 +
 + 48.38
48.43 +
48.30 +
+.48.30
+.48.30
48.43 +
+ 48.20
+48.00
 + 48.25
+.48.30  + 48.33
48.43 +
48.30 +
 48.33 +
Anlage 4b
Vorhaben- und Erschließungsplan 63475/01
 Arbeitstitel: Häuschensweg in Köln-Bickendorf

Darstellung und Bewertung der zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 63475/01  
Arbeitstitel: Häuschensweg in Köln-Bickendorf– eingegangenen Stellungnahmen aus der Unterrichtung der Öffentlichkeit nach 
§ 13a Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
Die Öffentlichkeit konnte sich gemäß § 13a Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkun-
gen der Planung beim Stadtplanungsamt unterrichten und sich zur Planung äußern.  
Es ist eine Stellungnahme aus der Öffentlichkeit in der Zeit vom 16.06. bis zum 23.06.2016 eingegangen. 
Nachfolgend wird der Inhalt der Stellungnahme sowie deren Berücksichtigung im weiteren Verfahren dargestellt.  
Aus Datenschutzgründen werden keine personenbezogenen Daten (Name und Adresse) aufgeführt. Den Fraktionen der zuständigen Bezirksvertretung, 
des Stadtentwicklungsausschusses und des Rates wird der Absender der Stellungnahme zur Verfügung gestellt.  
 
Lfd. 
Nr. 
Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
1 Der Bebauungsplan grenze unmittelbar an die Grundstü-
cke des Einwenders. Die geplante beidseitige Einbettung 
der Halle „Maschinenbaubetrieb“ in Wohnbebauung er-
scheine weder sinnvoll noch wünschenswert. 
Vor diesem Hintergrund solle auch für das eigene Grund-
stück eine alternative Nutzung geprüft werden. Es solle 
eine Wohnungswirtschaftliche Nutzung der Grundstücke 
im Planverfahren berücksichtigt werden. 
nein Bei dem Planverfahren handelt es sich um einen vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan nach § 12 Baugesetzbuch (BauGB). 
Nach § 12 Absatz 4 BauGB dürfen nur einzelne Flächen außer-
halb des Vorhaben- und Erschließungsplanes in den vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan einbezogen werden.  
Einbezogen werden dürfen danach aber nur Flächen, die für eine 
geordnete städtebauliche Entwicklung erforderlich sind und die 
zu keiner substantiellen Veränderung des Planbereichs führen. 
Die städtebauliche Erforderlichkeit für die Einbeziehung weiterer 
Flächen wäre nur gegeben, wenn es sich um sachnotwendige 
Ergänzungen in Bezug auf das Gebiet des Vorhaben- und Er-
schließungsplanes handelte. Dies ist hier nicht der Fall.   
     Anlage 5

Anlage 2 
 
 
 
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Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 63475/01  
Arbeitstitel: Häuschensweg in Köln-Bickendorf 
(Verfahren nach § 13a BauGB) 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Nach dem Umzug des Produktionsstandortes der Firma Kölner Metallverpackungen eröffnet sich 
die Möglichkeit, den bisher gewerblich genutzten Blockinnenbereich zwischen Häuschensweg und 
Subbelrather Straße/Grüner Brunnenweg, angrenzend an die denkmalgeschützte Rosenhofsied-
lung (Siedlung Bickendorf II), städtebaulich neu zu ordnen.  
Die komplette Fläche befindet sich im Eigentum der GAG Immobilien AG. Mit Schreiben vom 
21.Oktober 2013 hat die Eigentümerin gemäß § 12 Absatz 2 BauGB die Einleitung eines vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes bei der Stadt Köln beantragt.  
Die Fläche stellt eine Konversionsfläche für die städtebauliche Weiterentwicklung dar.  
Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist es, Wohnen zu entwickeln. Im Planbereich sind 
zudem die Errichtung einer Kindertagesstätte und einer öffentlich zugänglichen Spielfläche ge-
plant. 
Im 4. Quartal 2014 hat eine Mehrfachbeauftragung/Qualifizierungsverfahren durch die Vorhaben-
trägerin stattgefunden, an der sechs Büros teilgenommen haben. Ziel des Qualifizierungsverfah-
rens war es, zur Stärkung der Wohnfunktion im Zentrum von Bickendorf, städtebauliche und frei-
raumplanerische Gestaltungsalternativen und Entwürfe für eine Umnutzung des bisher gewerblich 
genutzten Gebietes in eine Wohnnutzung zu entwickeln. In der Jurysitzung am 14.11.2014 wurde 
der Entwurf des Büros Professor Lorenzen für die weitere Bearbeitung ausgewählt. Das überarbei-
tete Konzept ist Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. 
Köln ist gegenüber vielen anderen deutschen Großstädten eine wachsende Stadt. Zur Gewährleis-
tung einer angemessenen Wohnungsversorgung für alle Bevölkerungsgruppen sind ausreichend 
neue Wohnungen zu bauen. In dem vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadt-
entwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) ergibt sich im Betrachtungszeitraum 2010 bis 2029 
ein Bedarf von insgesamt rund 65.000 Wohneinheiten (WE), der größte Teil davon im Geschoss-
wohnungsbau. Mit der Planung wird zugleich dem städtebaulichen Grundsatz einer freiraumscho-
nenden Innenentwicklung Rechnung getragen und ein Neubauvorhaben in erhaltenswerte Struktu-
ren harmonisch eingefügt. Ziel der Planung ist es, überwiegend eine viergeschossige Wohnbe-
bauung zu ermöglichen, um dem aktuellen Wohnraumbedarf gerecht zu werden. Mit der vorlie-
genden Planung von etwa 171 Wohnungen wird ein Beitrag zur Deckung des Wohnungsbedarfs 
im Kölner Stadtgebiet geleistet. Zugleich wird mit dem städtebaulichen Ziel, der Innenentwicklung 
einer Außenentwicklung den Vorrang zu geben, dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und Bo-
den sparsam und schonend umzugehen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme 
von Flächen für bauliche Nutzungen beizutragen. Die Wiedernutzbarmachung einer innerstädti-
schen untergenutzten Gewerbebrache und die städtebauliche Nachverdichtung entsprechen dem 
Ziel einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Das Neubauvorhaben soll sich in die für Bickendorf typi-
sche durch die Rosenhof-Siedlung geprägte städtebauliche Struktur zwischen Häuschensweg und 
Subbelrather Straße harmonisch einfügen. Die geplante Nachverdichtung mit Wohnungsbau soll 
insgesamt zu einer Erneuerung und Fortentwicklung des Stadtteils Bickendorf beigetragen.

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2. Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 06.02.2014 nach § 12 Absatz 2 BauGB 
in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB die Einleitung eines vorhaben-
bezogenen Bebauungsplanes beschlossen.  
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 
BauGB erfolgte in der Zeit vom 08.04.2015 bis einschließlich 13.05.2015. 
Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Aus-
wirkungen der Planungen beim Stadtplanungsamt unterrichten und sich in der Zeit vom 16. Juni 
bis 23. Juni 2016 zur Planung äußern. 
Nach Erstellung der Unterlagen unter Berücksichtigung von Fachplanungen erfolgte anschließend 
in der Zeit vom 23.08.2016 bis 21.09.2016 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange. 
 
2.1 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Da es sich um einen Bebauungsplan zur Wiedernutzbarmachung einer ehemals gewerblich ge-
nutzten Fläche innerhalb des Stadtteils Bickendorf, das heißt um eine Maßnahme der Innenent-
wicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB handelt, soll der vorhabenbezogene Bebau-
ungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwick-
lung) aufgestellt werden. 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO innerhalb des Geltungsbereichs 
des Bebauungsplans beträgt bei einer Plangebietsgröße von circa 16.594 m² weniger als 
20.000 m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13a Absatz 1 Nummer 1 
BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen 
Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre. 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf wird keine Zulässigkeit von 
Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die Um-
weltverträglichkeitsprüfung im Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem ist eine 
Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern – Gebiete von 
gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnatur-
schutzgesetzes – nicht zu erwarten. 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, wird der vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan „Häuschensweg in Köln-Bickendorf“  im beschleunigten Verfahren aufge-
stellt. Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1 BauGB 
in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, von dem Umweltbe-
richt nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Absatz 4 BauGB wird 
abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbe-
lange werden in die Abwägung eingestellt. 
 
3. Erläuterungen zum Planungsgebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet weist eine Größe von circa 16.594 m² auf und liegt im Innenbereich der Straßen 
Häuschensweg, Ahornweg, Am Haselbusch, Grüner Brunnenweg und Subbelrather Straße, östlich 
angrenzend an die Rosenhofsiedlung. Es umfasst im Wesentlichen die Flächen des ehemaligen 
Produktionsstandortes der Kölner Metallverpackungen sowie Teilflächen der Rosenhofsiedlung. 
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes schließt den Geltungsbereich des 
Vorhaben- und Erschließungsplanes sowie gemäß § 12 Absatz 4 BauGB eine Platzfläche zur An-
bindung an den Häuschensweg ein.

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3.2 Vorhandene Struktur 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Bickendorf im Stadtbezirk Ehrenfeld.  
Die Bestandsbebauung der Rosenhofsiedlung Ahornweg Nummer 4, 6, 8 und 10, das „Herzhäus-
chen“ Ecke Ahornweg/Häuschensweg und die Bestandsbebauung der Rosenhofsiedlung Grüner 
Brunnenweg Nummer 27, 29, 31 und 33 sind mit Teil des Plangebietes. Östlich des Plangebiets 
schließt sich eine Struktur mit Gewerbe- und Wohnnutzungen an, die im Innenbereich vorwiegend 
eingeschossige Nebengebäude aufweist. Entlang der Subbelrather Straße und des Häuschens-
wegs weist die Bebauung zwei, vereinzelt auch drei Geschosse auf. Im südöstlichen Bereich, auf 
der gegenüberliegenden Straßenseite des Quartierseingangs befindet sich ein IV-geschossiger 
Wohnblock. Südlich und nördlich an den Planinnenbereich schließen sich die Blockränder der 
westlich liegenden denkmalgeschützten Rosenhofsiedlung an, die im südlichen und westlichen Teil 
III-geschossige Wohnungsbauten und im nördlichen Teil II-geschossige Wohnungsbauten mit Sat-
teldach und als Eckbetonungen Flachdächer aufweist. 
  
3.3 Erschließung 
Motorisierter Individualverkehr 
Das Plangebiet ist im Norden über den Grünen Brunnenweg und die Subbelrather Straße und im 
Süden über den Ahornweg und den Häuschensweg an das Hauptverkehrsnetz angebunden. Eine 
öffentliche Durchwegung durch das Plangebiet ist derzeit nicht gegeben. 
ÖPNV 
Das Plangebiet ist sehr gut an den ÖPNV angebunden. Die Bushaltestelle Häuschensweg (Busli-
nie 139, Bickendorf ↔ S-Bahnhof Longerich, 20-Minuten-Takt in der Hauptverkehrszeit) dient als 
nächstgelegene ÖPNV-Anbindung. In unmittelbarer Nähe verkehren weitere Buslinien 
(140/141/143) an der Haltestelle Borsigstraße jeweils im 20-Minuten-Takt in der Hauptverkehrszeit. 
Als nächstgelegene Stadtbahnhaltestellen sind die Äußere Kanalstraße und der Akazienweg zu 
nennen. Dort verkehren die Linien 3 und 4 im 10-Minuten-Takt in der Hauptverkehrszeit. An den 
Zugängen zur Stadtbahn befinden sich jeweils Radabstellanlagen. In einer Entfernung von circa 
2 km liegt der Bahnhof Ehrenfeld mit einer Anbindung an das regionale Schienennetz. 
Technische Erschließung 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
Im Planungsgebiet befindet sich eine im Gebäude integrierte Stromnetzstation (Subbelrather Stra-
ße 561), die zur Stromversorgung der Umgebung benötigt wird. Der vorhandene Trafo liegt bei der 
aktuellen Planung im Bereich des I-geschossigen Gebäudekörpers an der Straße Grüner Brun-
nenweg. Er wird voraussichtlich stillgelegt, abgebrochen und an gleicher Stelle im Erdgeschoss 
neu erstellt. 
 
3.4 Schallimmissionen 
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehrslärm sowie Gewerbelärmimmissionen vorbelastet. 
 
3.5 Alternativstandorte 
Bei der Planung handelt es sich um die Konversion einer innerstädtischen Fläche im Rahmen der 
nachhaltigen Innenentwicklung. Auf eine Untersuchung eventueller Alternativstandorte konnte da-
her verzichtet werden.

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4. Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt für das Plange-
biet Allgemeinen Siedlungsbereich dar. Die vorliegende Planung befindet sich mit den Zielen der 
Regionalplanung im Einklang. 
 
4.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich des Plangebietes als Wohnbaufläche dar. 
 
4.3 Bestehendes Planungsrecht 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes (Durchführungsplan) 63479/02 aus 
dem Jahr 1958. Dieser setzt für die Neubebauung ein gemischtes Gebiet mit drei Geschossen, 
eine bebaubare Grundstücksfläche von 4/10 (GRZ von 0,4) sowie eine geschlossene Bebauung 
fest. Für die Bestandsgebäude der Siedlung „Bickendorf II“ im Norden und Süden setzt er ein rei-
nes Wohngebiet mit zwei (nördlicher Teil) bzw. drei (südlicher Teil) Geschossen, eine bebaubare 
Grundstücksfläche von 3/10 (GRZ von 0,3 nördlicher Teil) bzw. von 4/10 (GRZ von 0,4 südlicher 
Teil) sowie eine geschlossene Bebauung festgesetzt. 
Mit der Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird der Bebauungsplan 63479/02 
im Überschneidungsbereich überplant und tritt insoweit außer Kraft. 
 
4.4 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
In dem vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadtentwicklungskonzept Wohnen 
(StEK Wohnen) ergibt sich im Betrachtungszeitraum 2010 bis 2029 ein zusätzlicher Bedarf von 
insgesamt rund 65.000 Wohneinheiten (WE). Stadtentwicklungspolitisches Ziel ist es daher, ein 
ausreichendes Wohnungsangebot –als Mietwohnung oder als Wohneigentum– bereit zu stellen. 
 
4.5 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt das Plangebiet als Innenbereich dar und trifft keine Dar-
stellungen und Festsetzungen. 
 
4.6 Erhaltungssatzung Ortslage Bickendorf/Kernbereich 
Das Plangebiet tangiert im südöstlichen Teil – Häuschensweg 12 und 18 – den Geltungsbereich 
der Erhaltungssatzung Kernbereich Ortslage Bickendorf „Ensemble Nagelschmiedegasse“. Ent-
sprechend dem Satzungstext sind im Geltungsbereich der Satzung der Abbruch, die Änderung, die 
Nutzungsänderung und die Errichtung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Bei der Errich-
tung baulicher Anlagen darf die städtebauliche Gestalt des Gebietes durch die beabsichtigten bau-
lichen Anlagen nicht beeinträchtigt werden.  
Der dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde liegende Entwurf des Büros Professor 
Lorenzen steht nicht im Gegensatz zum Zweck der Erhaltungssatzung. Es wird viel mehr eine Er-
weiterung und Ertüchtigung der Siedlung im Sinne der Satzung vollzogen. 
 
4.7 Denkmalschutz 
Im Plangebiet stehen die Gebäude Ahornweg 4-10 und Grüner Brunnenweg 27-33 „Siedlung Bi-
ckendorf II“ unter Denkmalschutz. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgt eine nachrichtli-
che Übernahme.

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Im Plangebiet und dessen Umgebung haben bisher keine archäologischen Untersuchungen oder 
Vorermittlungen stattgefunden. Es liegen somit keine Erkenntnisse zu archäologischen Boden-
denkmälern oder Fundstellen vor. Im Rahmen der Erschließungsmaßnahmen sollen archäologi-
sche Untersuchungen durchgeführt werden, um Erkenntnisse in dem bislang noch nicht archäolo-
gisch erschlossenen Areal zu gewinnen. In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein ent-
sprechender Hinweis aufgenommen. 
 
4.8 Altlasten 
Im Plangebiet befinden sich vier Flächen, die im Kataster der Altlasten und altlastverdächtigen 
Flächen als Altstandorte erfasst sind; es sind die Flächen mit den Nummern 403 138, 403 139, 
403 211 und 403 212 –siehe hierzu Punkt 8.2.1. 
 
5. Städtebauliches Planungs- und Freiraumkonzept 
Das dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde liegende Konzept stellt die Fortschrei-
bung des Ergebnisses aus der Mehrfachbeauftragung dar. 
Das neue Wohnquartier zwischen Subbelrather Straße und Häuschensweg soll in überwiegend 
viergeschossiger Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss entstehen. Eine viergruppige Kinder-
tagesstätte und ein öffentlich zugänglicher Spielplatz ergänzen die Wohnbebauung. 
Das neue Wohnquartier ist als eine zeitgemäße Verbindung zwischen der traditionsreichen Ro-
senhofsiedlung im Westen und den Neubauten anzusehen. Die Neubauten gruppieren sich um 
einen zentralen Platz, der als Quartiersmitte einen multifunktionalen für die Öffentlichkeit zugängli-
chen Raum darstellt. Hier befinden sich der öffentlich nutzbare Spielplatz und zahlreiche Bäume. 
Von dieser Quartiersmitte gehen Wege für Fußgänger und Radfahrer als Verbindung zwischen 
dem Häuschensweg und dem Grünen Brunnenweg ab.  
Dieser für die Öffentlichkeit zugängliche Raum soll thematisch an den Platz „Am Rosenhof“ in der 
benachbarten Rosenhofsiedlung angelehnt sein. Eine weitere platzähnliche Fläche ist direkt am 
Häuschensweg vorgesehen, mit der das neue Quartier an die vorhandene Bestandsbebauung 
angebunden werden soll. An diesem kleineren Platz liegen eine Kindertagesstätte als auch das 
sogenannte Herzhäuschen. Der Nachweis der notwendigen Stellplätze ist innerhalb einer Tiefga-
rage vorgesehen, die vom Grünen Brunnenweg aus angefahren werden soll.  
Eine fußläufige Durchwegung zwischen Subbelrather Straße und Häuschensweg wird als Geh-
recht zu Gunsten der Allgemeinheit gesichert. 
 
6. Begründung der Planinhalte (Festsetzungen nach § 9 BauGB) 
6.1 Art der Nutzung 
Als Art der baulichen Nutzung wird für den Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungspla-
nes gemäß § 12 Absatz 3a BauGB ein Allgemeines Wohngebiet (WA 1, WA 2 und WA 3) festge-
setzt. Die gemäß § 12 Absatz 4 BauGB in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogene 
Fläche am Häuschensweg wird ebenfalls als Allgemeines Wohngebiet (WA 2) festgesetzt. 
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA 1, WA 2 und WA 3) sind gemäß § 4 Absatz 2 
BauNVO Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Spei-
sewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, so-
ziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig. Das mögliche Nutzungsspektrum 
entspricht dem städtebaulichen Konzept, das in erster Linie auf eine Wohnnutzung hin ausgerich-
tet ist, eine wohnverträgliche Nutzungsmischung aber grundsätzlich nicht ausschließt. Mit der 
Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes wird das maßgebliche städtebauliche Ziel umge-
setzt, einen Beitrag zur Deckung des Wohnungsbedarfs im Kölner Stadtgebiet zu leisten.

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Die gemäß § 4 Absatz 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen –Betriebe des Beher-
bergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Garten-
baubetriebe und Tankstellen– sind gemäß § 1 Absatz 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebau-
ungsplanes. Der Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen erfolgt zum einen auf-
grund ihres zum Teil großen Flächenbedarfs und entspricht zum anderen dem Ziel, die Flächen für 
eine Wohnnutzung vorzuhalten. 
Um trotz der Festsetzung von allgemein zulässigen Nutzungen den Vorhabenbezug herzustellen, 
wird gemäß § 12 Absatz 3 a in Verbindung mit § 9 Absatz 2 BauGB festgesetzt, dass in dem All-
gemeinen Wohngebiet (WA 1, WA 2 und WA 3) im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur sol-
che Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungs-
vertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen 
Durchführungsvertrags sind dabei zulässig.  
 
6.2 Maß der Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der Ge-
schossflächenzahl (GFZ), durch die Höhe der baulichen Anlagen (Trauf- und Firsthöhe sowie Ge-
bäudeoberkante) als Höchstmaß sowie die Zahl der Vollgeschosse bestimmt. 
 
6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ)/ Geschossflächenzahl (GFZ) 
Für die Bestandsbebauung (WA 1) sind eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,5 festgesetzt. Die 
Festsetzungen orientieren sich am Bestand unter Einhaltung der Obergrenzen des § 17 der 
BauNVO. 
Um das Ergebnis der Mehrfachbeauftragung insbesondere die angedachte Spielplatzplanung der 
KITA umsetzen zu können sind im WA 3 eine GRZ von 0,5 und eine GFZ von 1,1 als Maß der bau-
lichen Nutzung festgesetzt. Die Obergrenzen für Allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 Absatz 1 
BauNVO mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,2 werden im WA 3 nur für die GRZ über-
schritten. 
Im WA 2 sind eine GRZ von 0,5 und eine GFZ von 1,4 als Maß der baulichen Nutzung festgesetzt. 
Die Obergrenzen für Allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 Absatz 1 BauNVO mit einer GRZ von 
0,4 und einer GFZ von 1,2 werden überschritten. 
Die erhöhte GRZ/GFZ entspricht dem städtebaulichen Ziel einer städtebaulichen Neuordnung und 
Wiedernutzbarmachung einer ehemals durch Gewerbe genutzten Fläche. Die vorhandene und 
geplante Erschließung und Infrastrukturausstattung des Standorts sprechen für eine intensivere 
städtebauliche Nutzung. Insgesamt entspricht die Planung den Zielen einer nachhaltigen Stadt-
entwicklung. Mit dem städtebaulichen Ziel, der Innenentwicklung einer Außenentwicklung den Vor-
rang zu geben, wird dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und Boden sparsam und schonend 
umzugehen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche 
Nutzungen beizutragen. 
Vor dem Hintergrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums mit einem Anstieg der Ein-
wohnerzahl, der Zahl der Haushalte und, damit einhergehend einer erhöhten zusätzlichen Nach-
frage nach Wohnraum ist die Überschreitung der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der 
baulichen Nutzung gerechtfertigt. Dies ist auch dem stadtentwicklungspolitischen Ziel geschuldet, 
ein ausreichendes Wohnungsangebot –als Mietwohnung oder als Wohneigentum– bereit zu stel-
len. Der Wohnungsbedarf beläuft sich aktuell auf 65.000 Wohneinheiten (WE) für den Zeitraum 
2015-2029, davon 30.000 WE bis 2019. Im Plangebiet sollen circa 171 Wohnungen realisiert wer-
den. 
Der höheren städtebaulichen Dichte steht die Sicherung öffentlich nutzbarer Spielbereiche (circa 
1.000 m²) gegenüber. Die Stellplätze sind überwiegend unterirdisch vorgesehen, um oberirdisch 
Bepflanzungen und Aufenthaltsflächen für die Nutzer zu schaffen.

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Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch 
nicht beeinträchtigt. Sonstige öffentliche Belange stehen dieser Überschreitung nicht entgegen.  
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt infolge der GRZ-/GFZ-Überschreitung sind nicht zu er-
warten.  
 
6.2.2 Grundflächenzahl gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO 
Für die Errichtung von Tiefgaragen im WA 2 wird festgesetzt, dass gemäß § 19 Absatz 4 Satz 3 
BauNVO die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche unterirdischer Garagen mit ihren Zu-
fahrten bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf. Die Festsetzung entspricht dem Flä-
chenbedarf einer städtebaulichen Nachverdichtung durch Wohnungsbau im innerstädtischen Be-
reich mit der Realisierbarkeit von (Gemeinschafts-) Tiefgaragen zur Erhöhung der Aufenthaltsqua-
lität der wohnungsnahen Freiflächen. 
 
6.2.3 Festsetzungen gemäß § 21 a BauNVO 
Die notwendigen Stellplätze sollen in einer Tiefgarage untergebracht werden, um die oberirdischen 
Freiflächen auf den Baugrundstücken von der Stellplatz- und Garagennutzung möglichst zu entlas-
ten und als Grün- und Erholungsbereiche zu erhalten (Wohnumfeldqualität). Daneben wird die 
Luftschadstoff- und Lärmbelastung im Blockinnenraum vermindert. Durch die Festsetzung nach 
§ 21 a BauNVO wird ein wirtschaftlicher Anreiz für diese umweltschonende und gestalterisch vor-
teilhafte Unterbringung der Stellplätze geschaffen. Schutzwürdige Nachbarinteressen werden 
dadurch nicht beeinträchtigt. 
 
6.2.4 Zahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen 
Auf der Grundlage des städtebaulichen Planungskonzeptes wird im allgemeinen Wohngebiet das 
Maß der baulichen Nutzung zudem durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse als 
Höchstmaß bestimmt. Zur Erzeugung eines höhenhomogenen Siedlungsbildes werden zusätzlich 
maximale Trauf- und Firsthöhen bzw. maximale Gebäudehöhen festgesetzt. 
Die Festsetzungen der Zahl der Vollgeschosse sowie der Gebäudehöhen orientieren sich sowohl 
an der Bestandsbebauung sowie an dem städtebaulichen Entwurf. 
Generell dienen die Festsetzungen der maximalen Gebäudehöhen sowie der Zahl der Vollge-
schosse der Einordnung des Vorhabens in die Umgebung. Hierbei wurden die Übergän-
ge/Anschlüsse zu den denkmalgeschützten Gebäuden mit der Denkmalpflege abgestimmt und der 
Entwurf des Büros Professor Lorenzen entsprechend überarbeitet. 
Eingangssituation Grüner Brunnenweg/Subbelrather Straße 
Die beiden viergeschossigen sich gegenüberliegenden Kopfbauten mit Flachdach (Baufeld 3 und 
4) sind angelehnt an die Akzentuierung der Rosenhofsiedlung ohne jedoch hierzu in Konkurrenz 
zu treten. Sie bilden einen angemessenen Quartiersauftakt/-eingang. Mit dem festgesetzten einge-
schossigen Flachdachgebäude (Baufeld 2) wird ein ausreichender Freiraum zu dem unter Denk-
malschutz stehenden Gebäude Grüner Brunnenweg 25 geschaffen. 
Zum östlichen Nachbarn (Subbelrather Straße 555) wird als Übergang die IV-geschossige Bebau-
ung auf III-Geschosse (Baufeld 5) abgestaffelt. 
Siedlung Bickendorf II Ahornweg 4 
Die Neubebauung ist nach Norden zurückversetzt, so dass die Stirnwand des Hauses Ahornweg 
Nummer 4 nur zu einem Drittel abdeckt wird. Hierdurch ist die denkmalgeschützte Siedlung Bi-
ckendorf II vom Einmündungsbereich Nagelschmiedgasse/Häuschensweg deutlich wahrnehmbar 
und die Kubatur der Häuserreihe am Ahornweg gut ablesbar.

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Herzhäuschen 
An der Ecke Häuschensweg/Ahornweg befindet sich das sogenannte „Herzhäuschen“ welches 
eine geschichtliche Bedeutung hat, jedoch als einzelnes Gebäude nicht unter förmlichem Denk-
malschutz steht. Aufgrund der schlechten Bausubstanz ist eine Sanierung des Gebäudes nicht 
möglich. Das Gebäude wird unter Beachtung des Erhalts der städtebaulichen Kubatur wieder er-
richtet und einer Wohnnutzung zugeführt. 
 
6.2.5 Technische Dachaufbauten 
Gebäudedächer dienen auch der Unterbringung einer Vielzahl von technischen Anlagen wie bei-
spielsweise Lüftungs- und Kühlanlagen, Antennen, Treppenhäusern, Aufzugsüberfahrten, Anlagen 
zur Nutzung von Solarenergie. Diese Anlagen sollen im Allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich 
zulässig sein, ohne das städtebauliche Erscheinungsbild nachhaltig zu stören. Daher wird festge-
setzt, dass die festgesetzten Gebäudehöhen durch untergeordnete technische Anlagen und Ge-
bäudeteile überschritten werden dürfen. Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen beträgt 
3,00 m in der Höhe. Der Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt 10% 
nicht übersteigen. Die Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Ge-
bäudeaußenwand des obersten Geschosses zurücktreten. 
Die festgesetzten Gebäudehöhen sind als Firsthöhen (FH) sowie als Oberkante (OK) als Höchst-
maß in Metern über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. 
 
6.3 Abstandflächenunterschreitung 
Damit das Ergebnis des Qualifizierungsverfahrens konsequent umgesetzt werden kann, wird ge-
mäß § 9 Absatz 1 Nummer 2 a BauGB ein Abstandflächenfaktor mit 0,4 H festgesetzt. Darüber 
hinaus erfolgt die Festsetzung, dass in Bereichen wo sich die Tiefe der Abstandflächen von 0,4 H 
überschneiden, notwendige Fenster zu Aufenthaltsräumen gemäß der BauO NRW nicht errichtet 
werden dürfen, um angemessene Sozialabstände zwischen Fenstern und Aufenthaltsräumen nicht 
zu unterschreiten. 
Insgesamt entspricht die Planung den Zielen einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Es wird der In-
nenentwicklung Vorrang vor einer Außenentwicklung gegeben. Die Deckung des Wohnraumbe-
darfs erfordert die vorgesehene Dichte der Bebauung. 
Potenzielle Besonnung 
Da die Abstandflächen unter anderem gerade auch die ausreichende Belichtung, Besonnung und 
Belüftung sicherstellen sollen, erfolgte im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung eine Verschat-
tungsuntersuchung (Solar+energetische Analyse, Stand 09.Juni 2016, SOLARBÜRO Dr.-Ing. Pe-
ter Goretzki, Büro für energieeffiziente Stadtplanung, Energiesimulation + Besonnungsgutachten, 
Stuttgart). Gegenstand der Untersuchung ist unter anderem die Darstellung der Situation bezüglich 
direkter Besonnung an den Fassaden der geplanten Wohnbebauung. Als Orientierungshilfe für die 
Berechnung und Einordnung der potenziellen Besonnungsdauer wird die DIN 5034-1 („Tageslicht 
in Innenräumen –Allgemeine Anforderungen“) herangezogen. Diese empfiehlt am Stichtag 
20./21.März (Tag- und Nachtgleiche) eine Mindestbesonnung von vier Stunden. Eine Wohnung gilt 
in diesem Kontext als ausreichend besonnt, wenn mindestens ein Aufenthaltsraum das 4-Stunden 
Kriterium der DIN 5034-1 erfüllt. Soll darüber hinaus eine ausreichende Besonnung in den Winter-
monaten sichergestellt sein, sollte gemäß DIN 5034-1 die mögliche Besonnungsdauer am 
17. Januar mindestens eine Stunde betragen. 
Insbesondere in den unteren Geschossen wird eine ausreichende direkte Besonnung entspre-
chend den Empfehlungen der DIN 5034-1 an beiden Stichtagen häufig infolge der Verschattung 
durch bestehende und geplante Bäume verfehlt. Bei einigen Wohnungen wird eine „ausreichende 
Besonnungsdauer“ infolge der einseitigen Nordost- oder Nordwestausrichtung der Wohnungen 
bzw. der Verschattung durch angrenzende geplante Baukörper verfehlt.

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Bei der konkreten Grundrissplanung ist beim Zuschnitt der Wohnungen darauf zu achten, dass 
jeweils ein Wohnraum je Wohnung zu einer ausreichend besonnten Fassade orientiert ist. 
Es bleibt jedoch zu beachten, dass die Besonnung eines Ortes im Wesentlichen von der geografi-
schen Lage, den Horizonteinschränkungen durch die Orographie und durch Hindernisse abhängt. 
In städtischer Bebauung bestimmen bodennah hauptsächlich die Gebäude, welche Bereiche im 
Verlauf eines Tages verschattet oder besonnt werden. In typischer städtischer Bebauung reichen 
in der Regel die Abstandsflächen nicht aus, um in den unteren Etagen die Empfehlungen der 
DIN 5034-1 zu erfüllen. 
Es bestehen keine Bedenken bezüglich der Belichtung und der Belüftung, denn Abstandflächen 
von 0,4 H sind die üblichen Abstandflächen in allen deutschen Bundesländern (außer NRW). Die 
bauordnungsrechtlichen Abstandflächen regeln, welche Mindestabstände zwischen Gebäuden 
erforderlich sind und dienen unter anderem dazu, eine ausreichende Belichtung und Belüftung zu 
gewährleisten. 
 
6.4 Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind überwiegend durch die Festsetzung von Baugrenzen 
definiert. In der Gestalt der Baugrenzen spiegelt sich die Gebäudeanordnung des städtebaulichen 
Entwurfes mit Spielräumen von 1 m wider.  
In Teilbereichen ist zur Umsetzung des städtebaulichen Entwurfes die Festsetzung von Baulinien 
notwendig. Das neue Wohnquartier ist als eine zeitgemäße Verbindung zwischen der traditionsrei-
chen Rosenhofsiedlung im Westen und den Neubauten anzusehen. Die Neubauten gruppieren 
sich um einen zentralen Platz, der als Quartiersmitte einen multifunktionalen für die Öffentlichkeit 
zugänglichen Raum darstellt. Dieser für die Öffentlichkeit zugängliche Raum soll thematisch an 
den Platz „Am Rosenhof“ in der benachbarten Rosenhofsiedlung angelehnt sein.  
Die Festsetzung einer Baulinie im westlichen Baufeld 2 dient der Sicherung der vorhandenen 
durchgehenden Straßenrandbebauung entlang der Straße Grüner Brunnenweg. 
Um für die Zukunft eine geschlossene Gebäudeflucht entlang der Wegeverbindung Grüner Brun-
nenweg/Subbelrather Straße und Häuschensweg zu gewährleisten erfolgt die Festsetzung von 
Baulinien im südlichen Baufeld 7b und im nördlichen Baufeld 9. Somit sind die Gebäude als 
Grenzbebauung zu errichten. 
Um einen adäquaten städtebaulichen Abschluss der bestehenden Rosenhofsiedlung und der 
Neuplanung nach Süden zu definieren ist die Festsetzung von Baulinien im südwestlichen Baufeld 
8b und den westlichen Baufeldern 11 und 12 erforderlich. Ein Anbau an den Bestand ist aus 
Denkmalschutzgründen nicht möglich. Daher wird eine möglichst kleine „Fuge“ zwischen Neupla-
nung und Bestand realisiert. Zur Sicherung der Wiederherstellung des „Herzhäuschens“ an glei-
cher Stelle, ist die Festsetzung von Baulinien im Westen und Süden erforderlich. 
Darüber hinaus erfolgt die Festsetzung, dass die im Plangebiet festgesetzten Baugrenzen durch 
Vordächer, Balkone und Gesimse um bis zu 1,50 m auf einer maximalen Gesamtlänge von 1/3 der 
jeweiligen Fassade überschritten werden können.  
Mit den getroffenen Festsetzungen können somit im Rahmen der Baugenehmigungsplanung ge-
ringfügige Spielräume eingeräumt werden. 
 
6.5 Erschließung 
6.5.1 Äußere Erschließung 
Entlang der Straße Grüner Brunnenweg, Subbelrather Straße, Ahornweg und Häuschensweg wird 
eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, um die angrenzende öffentliche Verkehrsfläche abzu-
bilden.

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6.5.2 Ruhender Verkehr 
Gemäß § 12 Absatz 6 BauNVO wird festgesetzt, dass Stellplätze nur in Tiefgaragen sowie oberir-
disch nur im Baufeld 2 innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind.  
Generell sollen mit den Festsetzungen zu den Stellplätzen und Tiefgaragen die oberirdischen Be-
reiche möglichst vom motorisierten Verkehr freigehalten werden. Mit Ausnahme der Anlieferungs- 
und Rettungsverkehre sollen die Verkehre unterirdisch abgewickelt werden, um die Wohn- und 
Arbeitsverhältnisse im Quartier aufzuwerten. 
Für die Tiefgaragen erfolgt darüber hinaus die Festsetzung, dass auch außerhalb der festge-
setzten überbaubaren Grundstücksflächen Lagerflächen, Abstellräume, Technik- und Nebenräume 
sowie Abstellplätze für Fahrräder gemäß § 51 BauO NW bis zu einer maximalen Fläche von 20 % 
der Tiefgaragenflächen zulässig sind, um im Rahmen der Baugenehmigungsplanung noch Spiel-
räume für die Tiefgaragenplanung sicherzustellen. 
Stellplatzreduzierung 
Für das Plangebiet besteht die Möglichkeit, eine Stellplatzreduzierung von 25 % entsprechend 
§ 51 BauO NRW aufgrund der vorhandenen ÖPNV-Erschließungsqualität im Baugenehmigungs-
verfahren bei der Ermittlung der notwendigen Stellplätze anzunehmen. 
Derzeit sind 128 Stellplätze für die Wohnnutzung und 4 Stellplätze für die Beschäftigten der Kita 
vorgesehen. 
 
6.5.3 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen Wegebeziehungen für Fußgänger und Fahr-
radfahrer zur Vernetzung des Plangebietes mit den umliegenden Quartieren und den öffentlich 
zugänglichen Spielplätzen geschaffen werden. Zur Sicherung dieser Wegebeziehungen bzw. der 
Zugänglichkeit zu den Spielplätzen und dem Aufenthalt auf den Spielplätzen werden Geh- und 
Radfahrrechte für die Allgemeinheit festgesetzt.  
Darüber hinaus wird für die Hauptverbindungsachse (Grüner Brunnenweg/Subbelrather Straße 
zum Häuschensweg) auch ein Fahrrecht für die Versorgungsträger festgesetzt. 
Entlang des Häuschenweges wird zur Sicherung der vorhandenen Leitungen der Ver- und Entsor-
gungsträger ein entsprechendes Leitungsrecht festgesetzt. 
 
6.5.4 Verkehrsanalyse 
Es wurde eine Verkehrsanalyse (Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft mbH, 24.06.2015) für das Bau-
vorhaben Häuschensweg zum Nachweis einer leistungsfähigen Erschließung des Gebietes über 
die bestehenden Straßen erstellt. Gleichzeitig sollten evtl. notwendige Optimierungsmaßnahmen 
aufgezeigt und bewertet werden. 
Das Plangebiet liegt innerhalb eines Wohngebietes, das über ein Einbahnstraßensystem erschlos-
sen wird und als Tempo 30-Zonen ausgewiesen ist. Als angrenzende Hauptstraßen sind die Ven-
loer Straße und die Subbelrather Straße zu nennen. Der Grüner Brunnenweg grenzt nördlich an 
das Plangebiet und ist bis zur Kreuzung Am Haselbusch für den Zweirichtungsverkehr freigege-
ben. Am Ende des Grüner Brunnenweg/Am Rosengarten gibt es eine Diagonalsperre, die nur für 
den Fuß- und Radverkehr durchlässig ist. Südlich grenzt das Plangebiet an den Häuschensweg 
und den Ahornweg, die jeweils als Einbahnstraßen ausgebildet sind. 
Quell- und Zielverkehre des Plangebietes werden vom Streckenzug Sandweg/Subbelrather Straße 
aufgenommen und im weiteren Verlauf über das Hauptstraßennetz abgewickelt. Lediglich für den 
Quellverkehr in Richtung Süd oder West stellt die Rochusstraße eine Routenalternative abseits 
des Hauptstraßennetzes dar. Aufgrund des restriktiven Straßensystems im Wohngebiet (Einbahn-
straßen, Diagonalsperre) sind ferner keine „Schleichwege“ zum oder aus dem Plangebiet durch 
das bestehende Wohngebiet zu erwarten.

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In einer Umfeldanalyse wurden zusätzlich die Erreichbarkeiten des Neubauquartiers für die ver-
schiedenen Verkehrsarten analysiert. Im Allgemeinen ist das Gebiet sehr gut über den ÖPNV er-
schlossen und bietet auch den Fuß- und Radfahrern angenehme Wegeführungen durch ein ruhi-
ges Wohnviertel. Als Defizit bleibt zu nennen, dass teilweise Bordsteinabsenkungen fehlen sowie 
einige Engstellen auf dem Gehweg im Häuschensweg bestehen. 
Abschätzung des Verkehrsaufkommens 
Für die verkehrstechnische Beurteilung des Bauvorhabens wurde zunächst das zusätzliche Ver-
kehrsaufkommen prognostiziert. Im Plangebiet werden insgesamt 582 Kfz-Fahrten pro Werktag 
(Summe aus Quell- und Zielverkehr) erzeugt. 
In der Spitzenstunde ergibt sich folgendes Verkehrsaufkommen 
Art Verkehrsaufkommen in der Spitzenstunde 
Quellverkehr Morgenspitze 35 Kfz-Fahrten 
Zielverkehr Morgenspitze 23 Kfz-Fahrten 
Quellverkehr Abendspitze 22 Kfz-Fahrten 
Zielverkehr Abendspitze 36 Kfz-Fahrten 
Bewertung des Mehrverkehrs 
Gemäß der Verkehrszählung am 14.04.2014 an der Kreuzung Subbelrather Straße/ Sandweg/ 
Grüner Brunnenweg fahren nachmittags maximal 150 Kfz/h im gesamten Straßenabschnitt. Dieser 
Wert ist sehr niedrig und für ein Wohngebiet verträglich (Maximalwert für Wohnstraßen nach der 
Richtlinie für Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) = 400 Kfz). 
Der entstehende Neuverkehr von 35 Kfz/h aus/in Richtung der Tiefgarage kann demnach auch 
problemlos abgewickelt werden. 
Vorschläge/Ableitung weiterer Planungsansätze 
Auf Basis der Verkehrsanalyse werden vom Gutachter folgende verkehrlichen Empfehlungen im 
Zusammenhang mit dem Bauvorhaben gegeben: 
- Bislang fehlende Bordsteinabsenkungen an wichtigen Querungsstellen sind zu ergänzen, 
vor allem im Bereich der Zuwegung der Kindertagesstätte. 
- Die Engstellen im Bereich Am Häuschensweg (Nordseite) sind im Zuge der Gestaltung des 
Vorplatzes „Ensemble Nagelschmiedgasse“ zu beseitigen. 
- Am Knotenpunkt Ahornweg/ Häuschensweg/ Nagelschmiedgasse sind zur Verbesserung 
der Übersichtlichkeit, zur Geschwindigkeitsreduzierung des Kfz-Verkehrs, zur Schaffung 
von größeren Aufstellflächen für den querenden Fußgängerverkehr Maßnahmen zur Opti-
mierung der Verkehrsorganisation und/oder der Knotengeometrie zu prüfen. Dies kann 
z. B. durch ein Stopp-Schild in der Nagelschmiedgasse oder durch eine höhengleiche An-
hebung bzw. Aufpflasterung des Knotenpunktes geschehen.  
- Für den Hol- und Bringverkehr der Kindertagesstätte wird empfohlen, dass fünf Stellflächen 
sinnvoll auf dem „Ensemble Nagelschmiedgasse“ integriert werden. 
Fazit 
Außer den genannten und beschriebenen Empfehlungen steht dem Bauvorhaben nach Prüfung 
der verkehrlichen Belange nichts entgegen, da die Auswirkungen, die vom Plangebiet ausgehen, 
als gering zu bewerten sind.  
 
6.6 Gemeinbedarf, soziale Infrastruktur 
Der durch die Planung ausgelöste Bedarf an Kindergartenplätzen kann durch die vorhandenen 
Kindertagesstätten nicht gedeckt werden. Zur Deckung des Bedarfs wird im südlichen Teil des

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Plangebietes am Häuschensweg (Baufeld 8b) eine viergruppige Kindertagesstätte in die Bebau-
ung integriert. 
Mit der Entwicklung der vormals gewerblich genutzten Fläche zu einem Wohnstandort entsteht ein 
zusätzlicher Bedarf an öffentlichen Spielplatzflächen. Die geplante Wohnbebauung löst einen Be-
darf an öffentlichen Spielplatzflächen aus. Diese Fläche wird innerhalb des Plangebietes auf dem 
Quartiersplatz und auf einer kleineren Fläche zwischen Quartiersplatz und Ahornweg realisiert. Die 
Sicherung dieser Fläche erfolgt im Durchführungsvertrag. 
Infolge der Planung von circa 171 Wohneinheiten kann langfristig von vier bis fünf  Schülerin-
nen/Schülern je Jahrgangsstufe, in der Erstbezugsphase von neun zusätzlichen Schülerin-
nen/Schülern je Altersjahrgang ausgegangen werden. 
Die beiden nächstgelegenen Grundschulen mit verschiedenen Schularten sind die GGS Borsig-
straße in Ehrenfeld und die KGS Erlenweg in Bickendorf, am gleichen Standort befindet sich noch 
die GGS Erlenweg (2-zügig). Die drei Schulen verfügen über eine ausreichende Aufnahmekapazi-
täten für die zu erwartende Schülerzahl. 
 
6.7 Technische Infrastruktur 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
Der Anschluss für Schmutzwasser, einschließlich Regenwasser, erfolgt an die bestehenden Netze 
(Mischwasserkanal). Das Gebiet unterliegt als ein Grundstück, das bereits vor dem 1. Januar 1996 
bebaut war, nicht den Vorschriften des § 44 Landeswassergesetz NRW. 
Im Planungsgebiet befindet sich eine im Gebäude integrierte Stromnetzstation (Subbelrather Stra-
ße 561), die zur Stromversorgung der Umgebung benötigt wird. Der vorhandene Trafo liegt im Be-
reich des I-geschossigen Gebäudekörpers (Baufeld 2) an der Straße Grüner Brunnenweg. Er wird 
voraussichtlich stillgelegt, abgebrochen und an gleicher Stelle im Erdgeschoss neu erstellt. 
 
6.8 Schallimmissionen/Schallimmissionsschutz 
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehr sowie Gewerbelärm vorbelastet.  
In einer schalltechnischen Untersuchung (ADU cologne 24.11.2016) wurden die auf das Plange-
biet einwirkenden bzw. von diesem ausgehenden Straßenverkehrs- und Gewerbelärmimmissionen 
rechnerisch ermittelt und bewertet. 
In der vorliegenden Untersuchung wurde auch der Nachbarschaftslärm (Tiefgarage, Kindertages-
stätte) untersucht. 
Neben den auf die geplante Bebauung einwirkenden Verkehrslärmimmissionen sind des Weiteren 
die Auswirkungen der Planung auf die Verkehrslärmimmissionen in der Umgebung des Plangebie-
tes berechnet worden. 
Beurteilungsgrundlage für den Straßenverkehrslärm ist die DIN 18005 „Schallschutz im Hochbau“. 
Die schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete nach DIN 18005 betragen 
55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht. 
Beurteilungsgrundlage für Gewerbelärm ist die TA-Lärm. Gemäß TA-Lärm sind für Allgemeine 
Wohngebiete die Immissionsrichtwerte 55 dB(A) am Tag und 40 dB(A) in der Nacht einzuhalten. 
Straßenverkehr 
Die Lärmsituation im Untersuchungsgebiet bezüglich des Verkehrslärms auf öffentlichen Straßen 
wird im Einzelnen bestimmt durch den Verkehr auf den folgenden Straßen: 
- Subbelrather Straße, 
- Grüner Brunnenweg,

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- Häuschensweg. 
Weitere Nebenstraßen werden ebenfalls berücksichtigt. 
Zur Berechnung der Emission des öffentlichen Straßenverkehrs sind als Belastung des Straßen-
verkehrs für den Planungszustand die Daten aus der Verkehrszählung (ADU cologne 14.04.2015, 
Kreuzung Grüner Brunnenweg/Sandweg/Subbelrather Straße und Kreuzung Rochusstra-
ße/Häuschensweg) entnommen worden. Für die Nebenstraßen Ahornweg, Am Haselbusch, An 
den Birken und An der Buchenhecke wird der DTV Wert gemäß einer „Worst Case“-Annahme ab-
geschätzt. Dabei werden die Straßen als Verbindungsstraße in einem innerstädtischen Wohnge-
biet mit dichter mehrgeschossiger Bebauung berücksichtigt. 
Die Ergebnisse zeigen, dass im überwiegenden Teil des Plangebietes die Orientierungswerte der 
DIN 18005 eingehalten bzw. unterschritten werden. 
Die höchst belasteten Fassaden im Plangebiet liegen an der Nordseite zur Subbelrather Straße, 
dort sind maximale Beurteilungspegel aus dem Straßenverkehr von 61 bis 68 dB(A) am Tag und 
51 bis 58 dB(A) in der Nacht zu erwarten. Die Orientierungswerte der DIN 18005 werden hier um 
maximal 13 dB(A) tags/nachts überschritten. 
Im Bereich Ahornweg/ Häuschensweg werden an den straßenseitigen Fassaden maximale Über-
schreitungen von 4 dB(A) tags/nachts prognostiziert.  
Gewerbelärm 
Das Plangebiet ist in unmittelbarer Nachbarschaft vorwiegend von Wohnbebauung umgeben. Öst-
lich des Plangebietes im Bereich zwischen Subbelrather Straße und Häuschensweg befinden sich 
einige kleinere Gewerbebetriebe. Der Flächennutzungsplan der Stadt Köln weißt für diesen Be-
reich eine Wohnbaufläche aus. 
In der Umgebung des Plangebietes gibt es derzeit folgende lärmrelevante Gewerbebereiche 
(nachts findet kein Betrieb statt): 
- Martin Becker KFZ Meisterbetrieb, Subbelrather Straße 555; 
- Autoglas Express, Subbelrather Straße 545; 
- KFZ Instandsetzung Klein, Häuschensweg 6; 
- Maschinenbauunternehmen;Häuschensweg 2c 
Die Ergebnisse zeigen, dass die höchst belasteten Fassaden im Plangebiet an der Südostseite 
liegen und dort maximale Beurteilungspegel aus dem Gewerbe von 55 dB(A) am Tag zu erwarten 
sind. Die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm von 55 dB(A) werden somit eingehalten.  
Nachbarschaftslärm durch die geplante Tiefgarage 
Aus dem Plangebiet werden künftig Lärmemissionen durch die geplante Tiefgaragenzufahrt auf 
die nähere Nachbarschaft einwirken, die entsprechend der TA Lärm zu beurteilen sind. 
Die Immissionen der Tiefgarage sind punktuell an vier Immissionsorten (IO) betrachtet worden: 
Maximale Immission durch die geplante Tiefgarage – Beurteilungspegel in dB(A) 
 Grüner Brunnenweg 
25 (IO1)* 
Grüner Brunnenweg 
4 (IO2) Sandweg 4 (IO3) Nordfassade der 
Planbebauung (IO4)* 
Immissionshöhe tags nachts tags nachts tags nachts tags nachts 
EG 29 25 37 33 36 32 46 42 
1. OG 29 25 39 35 38 34 48 40 
2. OG 29 25 39 35 38 34 44 40 
3. OG - - - - - - 41 37 
*Gemäß Parkplatzlärmstudie (Abschnitt 8.3.2) treten aufgrund der Richtcharakteristik der Schallabstrahlung des TG-Tors 
seitlich des Tors um etwa 8 dB geringere Schallpegel auf

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Gemäß den o.g. Ergebnissen werden die Richtwerte der TA-Lärm für Allgemeine Wohngebiete 
tags und nachts an der benachbarten Bebauung(IO1 bis IO3) nicht überschritten. 
An der Planbebauung (IO4) unmittelbar an der Tiefgaragenzufahrt werden mit Beurteilungspegeln 
von tags 48 dB(A) und nachts 42 dB(A) die höchsten Immissionen erreicht. Das heißt, dass der 
Immissionsrichtwert für Allgemeine Wohngebiete im Nachtzeitraum um 2 dB(A) überschritten wird. 
Der Immissionsrichtwert für den Tagzeitraum wird eingehalten. Die TA Lärm ist im vorliegenden 
Betrachtungsfall nur als Beurteilungshilfe heranzuziehen, da es sich beim Lärm durch die Tiefga-
rage nicht um Gewerbelärm handelt. Die Immissionen vor den Fassaden sind daher nicht analog 
der TA Lärm zu beurteilen, sondern wurden bei der Ermittlung des Schallschutzes gegen Außen-
lärm gemäß DIN 4109 berücksichtigt. An den betroffenen Fassaden sind daher passive Schall-
schutzmaßnahmen und eine geregelte schallgedämmte Lüftung vorgesehen, so dass für Räume 
mit Schlaffunktion (Schlafzimmer, Kinderzimmer) die Fenster nachts geschlossen bleiben können. 
Sozialgeräusche durch die geplante Kindertagesstätte 
Innerhalb des WA 2, Baufeld 8b soll eine viergruppige Kindertagesstätte errichtet werden. 
Es wird darauf hingewiesen, dass der Lärm von spielenden Kindern sowie die Lärmentwicklung 
von Kindertagesstätten als sogenannte sozialadäquate Geräusche eingestuft sind und keinem 
regulierenden Erlass oder Gesetz unterliegen. Um den Schutz vor Außenlärm im Sinne der 
DIN 4109 Rechnung zu tragen, sind für die Berechnung der maßgeblichen Außenlärmpegel die 
sozialadäquaten Geräusche aus dem Außenbereich der geplanten Kindertagesstätte mit zu be-
rücksichtigen. 
Mehrverkehr durch das geplante Bauvorhaben 
Mit der Umsetzung der geplanten Bebauung sind grundsätzlich auch immer Auswirkungen auf die 
schalltechnische Situation im Umfeld möglich. 
Durch das geplante Bauvorhaben nimmt der öffentliche Straßenverkehr auf der Subbelrather Stra-
ße um 425 Kfz/24, dem Sandweg um 122 Kfz/24 und dem Grünen Brunnenweg um 61 Kfz/24 zu. 
Hierzu wurden Einzelpunktberechnungen für Immissionsorte an der bestehenden Bebauung 
Sandweg 4 (IO7), Grüner Brunnenweg 25 (IO8) und Subbelrather Straße 598 (IO9) sowohl für die 
prognostizierten Straßenverkehrsbelastungen ohne Realisierung des Bebauungsplanes als auch 
für die Situation mit der Realisierung des Bebauungsplanes durchgeführt.  
Die Berechnungen zeigen, dass an den betrachteten Immissionsorten im 2. Obergeschoss (IO7 
und IO8) bzw. im 3. Obergeschoss (IO9) mit Pegelerhöhungen von 1dB zu rechnen ist. Die Immis-
sionspegel im Planzustand betragen 65/55 dB(A) tags/nachts, die sogenannten Sanierungswerte 
von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts bleiben sicher unterschritten. Eine Zunahme von 1 dB(A) 
liegt unterhalb der Wahrnehmbarkeitsschwelle. Die geringfügige Erhöhung ist daher zumutbar. 
Lärmschutzmaßnahmen  
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm 
werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan zeichnerisch als Lärmpegelbereiche II bis V bei 
freier Schallausbreitung dargestellt. Die Lärmpegelbereiche stellen somit den „worst case“ dar. 
Textlich festgesetzt wird, dass entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereichen Schallschutz-
maßnahmen an Außenbauteilen gemäß DIN 4109 zu treffen sind. Anhand dieser im vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan dargestellten Lärmpegelbereiche können im konkreten Einzelfall (Bau-
genehmigungsverfahren) gemäß DIN 4109 die Anforderungen an die Luftschalldämmung und das 
erforderliche resultierende Schalldämmmaß von verschiedenen Wand-/Fensterkombinationen er-
mittelt werden. Ergänzend wird textlich festgesetzt, dass die Bauschalldämmmaße einzelner un-
terschiedlicher Außenbauteile oder Geschosse im Einzelfall unterschritten werden können, wenn 
im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung ein nied-
rigerer Lärmpegelbereich nachgewiesen wird.

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Fensterunabhängige Belüftung 
Im Nachtzeitraum (22 bis 6 Uhr) sind in Teilen des Plangebietes maximale Beurteilungspegel aus 
dem Straßenverkehr größer als 45 dB(A) zu erwarten. Um für die Wohnnutzung im Mischgebiet 
ungestörtes Schlafen zu ermöglichen, ist daher bei Schlaf- und Kinderzimmern von Wohnungen 
eine geregelte schallgedämmte Lüftung sicher zu stellen, so dass die Fenster nachts geschlossen 
bleiben können. Dies wird durch eine entsprechende textliche Festsetzung gesichert. 
Balkone und Loggien 
im Allgemeinen Wohngebiet sind zum Schutz der Außenwohnbereiche für Balkone und Loggien, 
die einen Beurteilungspegel > 62 dB(A) im Tagzeitraum aufweisen, Schallschutzmaßnahmen zu 
treffen. Durch Schallschutzmaßnahmen – wie beispielsweise entsprechende Verglasungen mit 
schallabschirmender Wirkung – soll sichergestellt werden, dass der Beurteilungspegel von 
62 dB(A) nicht überschritten wird. Von der Festsetzung sollen nur Balkone und Loggien von Woh-
nungen ausgenommen sein, die zusätzlich auf der lärmabgewandten Seite einen Balkon oder eine 
Loggia aufweisen. 
Abwägung 
Da die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete teilweise überschritten 
werden, sind im Plangebiet Schallminderungsmaßnahmen erforderlich. Grundsätzlich stehen für 
Schallminderungsmaßnahmen die folgenden Möglichkeiten zur Verfügung: 
- das Einhalten von Mindestabständen, 
- die differenzierte Ausweisung von Baugebieten, 
- die Durchführung von aktiven Schallschutzmaßnahmen und 
- Schallschutzmaßnahmen an den schutzwürdigen Nutzungen. 
Das Einhalten von Mindestabständen scheidet entlang der Kreuzung Grüner Brunnenweg und 
Subbelrather Straße und des Häuschenswegs aufgrund der vorliegenden räumlichen Situation 
aus, da dies bedeuten würde, dass keine Fortführung einer Straßenrandbebauung umsetzbar wä-
re. Aus stadtbaugestalterischen Gründen soll im Bereich der Kreuzung Grüner Brunnenweg und 
Subbelrather Straße entsprechend der Bestandssituation eine Blockrandbebauung umgesetzt 
werden, die die geplante Bebauung des Blockinnenbereichs vor Straßenverkehrslärm abschirmt. 
Innerhalb des Plangebietes, das überwiegend einer Wohnnutzung zugeführt werden soll, werden 
keine differenzierten Baugebietsausweisungen vorgenommen. Ziel der Planung ist es, durch 
Nachverdichtung eine überwiegend viergeschossige Wohnbebauung als Maßnahme der Innen-
entwicklung zu ermöglichen, um dem aktuellen Wohnraumbedarf gerecht zu werden. Obgleich 
eine Vorbelastung durch Straßenverkehrslärmimmissionen besteht, wird der Innenentwicklung 
einer Außenentwicklung der Vorrang gegeben. Dies ist zugleich als Beitrag zur weiteren Reduzie-
rung der Flächeninanspruchnahme und damit auch zum Boden- und Klimaschutz zu bewerten. 
Aufgrund der räumlich engen Zuordnung zwischen Emittenten und Immissionsorten und aufgrund 
der geplanten Gebäudehöhen stellen aktive Schallschutzmaßnahmen in Form von Lärmschutz-
wänden entlang der Straße Grüner Brunnenweg, der Subbelrather Straße und des Häuschens-
wegs keine geeignete Schallschutzmaßnahme zur Einhaltung der Orientierungswerte dar, da sie 
die geplante Wohnnutzung abschotten würden. Zudem bliebe die Wirkung einer Lärmschutzwand 
auf die unteren Geschossebenen beschränkt. 
Zur Sicherstellung eines ausreichenden Schallschutzes kommen für das Plangebiet passive 
Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 in Betracht, die den erforderlichen Schallschutz in den 
Gebäuden in Form von Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen 
(Fenster, Wände und Dächer ausgebauter Dachgeschosse) schutzbedürftiger Nutzungen sicher-
stellen. Der für die Ermittlung der Lärmpegelbereiche maßgebliche Außenlärmpegel errechnet sich 
gemäß DIN 4109 aus der Summe der Beurteilungspegel (tags) der maßgeblich auf die Planbe-
bauung einwirkenden Emittentenarten – Straßenverkehrslärm, Gewerbelärm, Nachbarschaftslärm 
und Sozialgeräusche der Kindertagesstätte. Die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung 
von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm werden im Bebauungsplan zeichnerisch als Lärmpe-

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gelbereiche II bis V bei freier Schallausbreitung in 10 m Höhe dargestellt. Textlich festgesetzt wur-
de, dass entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereichen Schallschutzmaßnahmen an Au-
ßenbauteilen gemäß DIN 4109 zu treffen sind. Anhand dieser im vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan dargestellten Lärmpegelbereiche können im konkreten Einzelfall (beispielsweise Bauge-
nehmigungsverfahren) gemäß DIN 4109 die Anforderungen an die Luftschalldämmung und das 
erforderliche resultierende Schalldämmmaß von verschiedenen Wand/Fensterkombinationen er-
mittelt werden. 
Die Planzeichnungs-Darstellung der Lärmpegelbereiche bei freier Schallausbreitung (keine Be-
rücksichtigung schallabschirmender Gebäudestellung) erfordert keine zusätzlichen Festsetzungen 
zur Festlegung der Baureihenfolge im Baugebiet. 
Die Festsetzungen passiver Schallschutzmaßnahmen stellen sicher, dass den schallimmissions-
schutzrechtlichen Anforderungen an die geplante Wohnbebauung zur Erzielung gesunder Wohn-
verhältnisse sowohl im Tag- als auch Nachtzeitraum Rechnung getragen werden kann. 
 
6.9 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Zur Erhöhung der städtebaulichen Qualität im Plangebiet werden auf der Grundlage des Freiflä-
chengestaltungsplanes, im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Maßnahmen zum Schutz, zur 
Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft sowie zum Anpflanzen von Bäumen und 
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Die Festsetzungen dienen der Berücksichti-
gung der Belange von Natur und Landschaft. 
Baumpflanzungen 
Zur Gestaltung des Quartiersplatzes werden textlich Straßenbaumpflanzungen festgesetzt. Es sind 
mindestens 6 kleinkronige, standortgerechte Straßenbäume zu pflanzen (Bäume 2. Ordnung). 
Damit eine ausreichende Besonnung der unteren Wohnungen sichergestellt werden kann, wird auf 
mittel- bis großkronige Baumpflanzungen verzichtet. 
Begrünung der Tiefgaragen 
Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohnbezogener Grün- und Freiflächen zu si-
chern, wird textlich festgesetzt, dass die nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen 
Nebenanlagen überbauten Flächen von Tiefgaragen als Vegetationsflächen dauerhaft zu begrü-
nen sind. Die Vegetationstragschicht im Bereich von unterbauten Flächen ist in einer Stärke von 
mindestens 60 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden; bei Bäumen 2. Ordnung ist die 
Vegetationstragschicht mit einer Stärke von mindestens 120 cm zu modellieren. 
Nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Die nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbauten Flächen 
sind aus stadtgestalterischen und klimatischen Gründen intensiv zu begrünen und dauerhaft zu 
erhalten. 
Die festgesetzten Maßnahmen sollen der Durchgrünung des Plangebietes, zur Verbesserung des 
Kleinklimas im Plangebiet und zur Minderung des Niederschlagswasserabflusses dienen. Es ist mit 
einer Verbesserung der kleinklimatischen Situation zu rechnen. 
 
7 Gestalterische Festsetzungen 
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf sollen örtliche Bauvorschriften (ge-
stalterische Festsetzungen gemäß § 86 BauO NRW) getroffen werden. Diese sollen dazu dienen, 
eine einheitliche und harmonische Gestaltung des geplanten Quartiers zu erreichen. Durch diese 
äußere Erscheinungsform der Baukörper erhält die Siedlung ihre eigenen Wiedererkennungs-
merkmale und passt sich dennoch in die vorhandene Umgebungsstruktur ein, ohne als störender 
Fremdkörper zu erscheinen.

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Es sollen Regelungen zu den Dachformen, zur Fassadengestaltung, zur Einhausung und Eingrü-
nung der Abfallbehälter und Wertstofftonnen, zu Einfriedungen sowie zu Satellitenschüsseln bzw. 
Mobilfunkanlagen getroffen werden.  
Das Erscheinungsbild von Baugebieten wird wesentlich durch die Ausprägung der Dachflächen 
bestimmt. Als Dachformen werden geneigte Dächer und für die Kopfbauten an der Straße Grüner 
Brunnenweg Flachdächer vorgesehen und festgesetzt, um ein einheitliches Siedlungsbild in Zu-
sammenspiel mit der Rosenhofsiedlung zu erreichen. Dabei müssen die geneigten Dächer eine 
Dachneigung zwischen mindestens 10° und maximal 55° aufweisen. Flachdächer dürfen eine 
Dachneigung von maximal 5° haben. 
Dem gleichen Ziel dienen die Festsetzungen zur Verwendung einheitlicher Fassadenmaterialien. 
Dabei sollen die Fassaden als Putzfassaden erstellt werden, um einen Bezug zu den Bestandsge-
bäuden herzustellen. Um gewisse Gestaltungsfreiräume zu ermöglichen, sind andere Materialien 
z.B. Klinker oder Klinkerriemchen bis zu maximal 25 % je Fassadenseite zulässig. 
Die Art der Einfriedung im Vorgartenbereich ist für die Freiraumgestaltung des Wohnquartiers von 
großer Bedeutung. Um den einheitlichen grünen Charakter zu betonen und einen gestalterisch 
offenen Zusammenhang zum Quartiersplatz und der Wegeachse herzustellen werden Vorgaben 
zur Einfriedung getroffen. Ausschließlich für die Einfriedung zulässig sind Hecken bis zu einer Hö-
he von maximal 1,0 m. 
Darüber hinaus erfolgt eine Festsetzung für Standorte von Abfallbehältern und Wertstofftonnen. 
Diese sind einzuhausen oder durch Sträucher oder Hecken einzufassen. Mit dieser Festsetzung 
soll ebenfalls ein angemessenes Erscheinungsbild des Baugebietes gesichert werden.  
Des Weiteren wird festgesetzt, dass Satellitenschüsseln nur auf dem Dach zulässig und Mobil-
funkanlagen auf dem Dach nicht zulässig sind. Die Festsetzungen dienen der Sicherung eines 
angemessenen Erscheinungsbildes des neuen Quartiers und der Sicherung einer ruhigen Dach-
landschaft sowie der Vermeidung von Verunstaltungen der Fassaden. 
 
8. Sonstige Umweltbelange 
8.1 Pflanzen und Tiere 
Das Plangebiet umfasst einen stark verdichteten Blockinnenbereich im Stadtteil Bickendorf. Fol-
gende Vegetationsstrukturen sind im Wesentlichen vorhanden: 
- Intensiv gepflegte Zierrasenflächen des Geschosswohnungsbaus der Wohngebäude Ahorn-
weg 4-10 im Süden des Plangebietes und Grüner Brunnenweg 27-33 im Norden des Plan-
gebietes. Im Bereich Ahornweg 10 befindet sich zudem ein kleiner mit Hecken eingefasster 
Spielbereich mit Sandfläche. 
- Baumhecke, die sich auf dem Grundstück des ehemaligen Gewerbebetriebes an der nördli-
chen, westlichen und südlichen Grundstückgrenze zum Geschosswohnungsbau befindet. 
Diese circa 210 lfm lange Baumhecke, die sich u-förmig um die zentrale Gewerbehalle er-
streckt, besteht aus großen Einzelbäumen und einer dichten Strauchschicht. 
- Ruderalisierte befestigte Flächen im Bereich des ehemaligen Gewerbebetriebes. Die stark 
versiegelte Umfahrt um die zentrale Gewerbehalle ist im Laufe der letzten Jahre durch Pio-
niergräser und -stauden abschnittweise überwuchert worden. 
Neben den vegetationsgeprägten Biotopen dominieren im Plangebiet befestigte Flächen, vor allem 
die große Gewerbehalle mit ihren angrenzenden versiegelten Lager- und Verkehrsflächen. Schüt-
zenswerte Pflanzenarten sind nicht zu erwarten. 
Aufgrund der geschlossenen Lage im Blockinnenbereich und fehlender angrenzenden Grünstruk-
turen außerhalb des Plangebietes liegen die Vegetationsstrukturen im Geltungsbereich des Vor-
haben- und Erschließungsplanes isoliert im Stadtgefüge. Ansätze zur Biotopvernetzung sind nicht 
vorhanden.

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Baumbestand 
Der vorhandene Baumbestand wurde durch das Sachverständigenbüro Reinartz beurteilt (Gutach-
tenstand November 2016). Der Baumbestand ist sehr heterogen und verwildert. Es handelt sich 
vorwiegend um Birken, Robinien, Hainbuchen, Ahorn und Pappeln. Die vorhandene Strauch-
schicht besteht z.B. aus Haselstrauch, Kirschlorbeer, Liguster, Schneebeere, Cotoneaster und 
Efeu. Das Alter der Bäume liegt im Wesentlichen zwischen 40 bis 60 Jahren. Der kartierte Baum-
bestand (insgesamt 98 Bäume) wird mit folgendem Vitalitätsgrad bewertet: 
Vitalitätsgrad 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mäßig 4 = schlecht 
Anzahl Bäume 30 43 24 1 
Von den 98 begutachteten Bäumen sind 85 Bäume durch die Baumschutzsatzung der Stadt Köln 
geschützt. 
Bei der Umsetzung der Planung entfallen voraussichtlich 4 Bäume im öffentlichen Bereich, 42 
Bäume auf privaten Flächen und 7 Bäume im Baufeld. Zu den voraussichtlich entfallenden 53 
Bäumen gehören auch 10 nicht geschützte Bäume. Das heißt, 43 geschützte Bäume sind wahr-
scheinlich von der Baumaßnahme betroffen. 
Im Rahmen der Baugenehmigung ist ein Antrag auf Befreiung der geschützten Bäume von der 
Baumschutzsatzung der Stadt Köln für die zu rodenden Bäume zu stellen und entsprechender 
Ersatz zu pflanzen bzw. Ersatzzahlungen zu leisten. 
Es wird empfohlen vor den südlichen Fassaden nur kleinkronige Bäume (Bäume 2. Ordnung) mit 
einem entsprechenden Mindestabstand zur Fassade anzupflanzen, um eine ausreichende Belich-
tung der Wohnungen zu gewährleisten. 
Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Auf Grundlage des Freiflächengestaltungsplanes werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Begrünungsmaßnahmen festgesetzt. Die Festsetzungen dienen der Berücksichtigung der Belange 
von Natur und Landschaft. 
Begrünung der Tiefgaragen 
Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohnbezogener Grün- und Freiflächen zu si-
chern, wird textlich festgesetzt, dass die nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen 
Nebenanlagen überbauten Flächen von Tiefgaragen als Vegetationsflächen dauerhaft zu begrü-
nen sind. Die Vegetationstragschicht im Bereich von unterbauten Flächen ist in einer Stärke von 
mindestens 60 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden; bei der Anpflanzung von Bäu-
men ist die Vegetationstragschicht mit einer Stärke von mindestens 120 cm zu modellieren. 
- Im Zentrum der Bebauung auf dem Quartiersplatz sind mindestens 6 kleinkronige Bäume 
(Bäume 2. Ordnung) zu pflanzen. 
- Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohnbezogener Grün- und Freiflächen zu 
sichern, wird textlich festgesetzt, dass die nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und 
sonstigen Nebenanlagen überbauten Flächen von Tiefgaragen als Vegetationsflächen dau-
erhaft zu begrünen sind. Die Vegetationstragschicht im Bereich von unterbauten Flächen ist 
in einer Stärke von mindestens 60 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden. Im Be-
reich der Anpflanzung von Bäumen ist die Vegetationstragschicht auf einer Fläche von mind. 
25 m² mit einer Stärke von mindestens 120 cm vorzusehen. 
Artenschutz  
Die Artenschutzprüfung  einschließlich Brutvogelerfassung des Ing enieurbüros für Freiraum - und 
Landschaftsplanung I. Rietmann vom Dezember 2016 kommen für das Plangebiet zu dem Erge b-
nis, dass bis auf Vögel und Fledermäuse keine planungsrelevanten Tiergruppen betroffen sind: 
Vogelarten: 
Liste der im Untersuchungsgebiet im Jahr 2016 nachgewiesenen Vogelarten.

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Es bedeuten: RL NB: Rote-Liste-Status in der Niederrheinischen Bucht, RL NW: Rote–Liste Sta-
tus in Nordrhein-Westfalen, ♦ = nicht bewertet, Schutz: Schutzstatus nach § 10 Absatz 2 Nummer 
10 und Nummer 11 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), § = besonders geschützt, §§ = streng 
geschützt, V = zurückgehend (Vorwarnliste) 
Art Geschützte Art RL-NRW RL-NB Status im Gebiet 
Amsel §   Brutvogel 
Blaumeise §   Brutvogel 
Buchfink §   Brutvogel 
Buntspecht §   Brutvogel 
Elster §   Brutvogel 
Gartenbaumläufer §   Brutvogel 
Grünfink §   Brutvogel 
Grünspecht §§   Nahrungsgast 
Halsbandsittich § ♦ ♦ Nahrungsgast 
Hausrotschwanz §   Nahrungsgast 
Heckenbraunelle §   Brutvogel 
Kohlmeise §   Brutvogel 
Mauersegler §   Nahrungsgast 
Misteldrossel §   Brutvogel 
Mönchsgrasmücke §   Brutvogel 
Rabenkrähe §   Brutvogel 
Ringeltaube §   Brutvogel 
Rotkehlchen §   Brutvogel 
Singdrossel §   Brutvogel 
Sperber §§  V Nahrungsgast 
Star § V V Brutvogel 
Stieglitz §   Brutvogel 
Türkentaube §   Brutvogel 
Wintergoldhähnchen §   Brutvogel 
Zaunkönig §   Brutvogel 
Zilzalp §   Brutvogel 
 
Im Rahmen der avifaunistischen Untersuchung konnten keine planungsrelevanten Brut- und Gast-
vögel nachgewiesen werden. 
Für die regional gefährdete Vogelart des Haussperlings sind potenziell Brutplätze an den Be-
standsgebäuden vorhanden. Das Plangebiet besitzt zudem für anspruchslose ubiquitäre Vogelar-
ten, die nicht planungsrelevant und nicht gefährdet sind (z. B. Amsel, Kohlmeise, etc.) eine poten-
zielle wie nachgewiesene Eignung als Lebensraum.

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Fledermäuse: 
Das Vorhandensein der Zwergfledermaus wurde im Rahmen von Ausflugskontrollen nachgewie-
sen. Die Zwergfledermaus nutzt das Plangebiet als Jagdrevier, es liegen keine Hinweise vor über 
Winter- oder Sommerquartiere an Bestandsgebäuden oder Höhlenbäumen im Plangebiet. Ein Fle-
dermausquartier wird in einem der Wohngebäude außerhalb des Plangebietes vermutet 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen: 
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen sind folgende Maßnahmen zu treffen: 
Vögel: Der Rückbau der Gebäude und die Beseitigung von Vegetation müssen außerhalb der 
Brut- und Aufzuchtzeit wildlebender Vogelarten stattfinden, d.h. außerhalb des Zeitraums 1. März 
bis 30. September.  
Fledermäuse: Um eine unmittelbare Gefährdung der Fledermäuse, speziell der Zwergfledermaus, 
zu vermeiden ist die Baufeldräumung nur außerhalb des Zeitraums 1. März bis 30. November vor-
zunehmen. 
Ökologische Baubegleitung: Falls die Rückbauarbeiten innerhalb des Zeitraumes 1. März bis 30. 
November stattfinden sollen, ist vorab eine ökologische Bau begleitung einzurichten, die siche r-
stellt, dass Individuen sowie Fortpflanzungs - und Ruhestätten von wildlebenden Vogelarten und 
Fledermäusen rechtzeitig identifiziert und geschützt werden können. 
Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatschG werden bei Umsetzung der Planung nicht verletzt, s o-
fern die genannten Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen Berücksichtigung finden. 
In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein entsprechender Hinweis aufgenommen. 
 
8.2 Boden 
Das Plangebiet befindet sich im Bereich der Niederterrasse des Rheintals. Die kiesigen und sandi-
gen Terrassensedimente sind im Bereich der vorhandenen Hausgärten mit Hochflutlehm und Au-
enlehm überdeckt. Im zentralen Bereich des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanes liegt überwiegend anthropogen veränderter Boden aufgrund der langjährigen gewerb-
lichen Nutzung vor. Als oberster Bodenhorizont wurde im Rahmen der Baugrunduntersuchung (Dr. 
Hemling & Gräfe, Mai 2013) in allen Rammkernsondierungen eine kiesig, sandige Auffüllung mit 
anthropogenen Beimengen aus Bauschutt, Ziegel und Schlacke erfasst. Die Auffüllungsmächtig-
keiten schwanken zwischen circa 0,3 m und  4,0 m, bevor der Hochflutlehm ansteht. 
Das Plangebiet ist gegenwärtig vor allem aufgrund der vorhandenen großen Gewerbehalle und 
den angrenzenden Lager- und Verkehrsflächen stark versiegelt (circa 14.100 qm). Durch die ge-
plante Bebauung mit einer Tiefgarage reduziert sich der Versiegelungsgrad (auf circa 12.600 qm). 
Die Neunutzung einer bereits vorgenutzten Fläche ist im Sinne des Bodenschutzes als positiv zu 
bewerten, da die Inanspruchnahme von naturnahen Bodenschichten sehr gering gehalten wird 
gegenüber einer Planung auf einer bislang naturnah geprägten Fläche. 
Im Plangebiet sind vier Flächen im „Kataster der Altlasten und altlastverdächtigen Flächen“ (ge-
mäß § 2 BBodSchG) als Altstandorte erfasst: 403 138, 403 139, 403 211 und 403 212. 
 
8.2.1 Bodenuntersuchung 
Zur Erfassung der Bodenverhältnisse und zur Feststoffprobenahme wurden 28 Rammkernsondie-
rungen (RKS) abgeteuft. Zur Bodenluftbeprobung wurden alle RKS zu temporären Bodenluftpe-
geln ausgebaut. Die Untersuchung der Bodenluft erfolgte auf die Parameter leichtflüchtige chlorier-
te Kohlenwasserstoffe (LCKW) und auf aromatische Kohlenwasserstoffe (BTEX). Ausgewählte 
Feststoffproben wurden, wie die Bodenluftproben, auf LCKW und BTEX untersucht. Darüber hin-
aus erfolgte die Bestimmung von Mineralölkohlenwasserstoff (MKW). Neben den Einzelproben aus 
dem gewachsenen Boden wurden 4 aus dem Auffüllungsmaterial gebildete Mischproben, zur Er-

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mittlung der Verwertungs-/Entsorgungswege, entsprechend der LAGA (Länderarbeitsgemeinschaft 
Abfall) TR Boden untersucht. 
Aufschüttungen/Auffüllungen 
Aus der historischen Kartenrecherche ergeben sich keine Hinweise auf verfüllte Abgrabungen. Als 
oberster Bodenhorizont wurde in allen Rammkernsondierungen (RKS) eine kiesig, sandige Auffül-
lung mit anthropogenen Beimengen aus Bauschutt, Ziegel und Schlacke erfasst. Die Auffüllungs-
mächtigkeiten schwanken zwischen circa 0,3 und 4,0 m. Die Mächtigkeiten von circa 4,0 m sind 
auf die Arbeitsraumverfüllung der ehemaligen Tankstellentanks zurückzuführen. Das trockene bis 
erdfarbene Probenmaterial war, sieht man von den Fremdanteilen ab, organoleptisch unauffällig. 
Lösemittel- und/oder Kohlenwasserstoffgeruch wurde nicht wahrgenommen. Aus den Aufschluss-
arbeiten ergeben sich keine Anhaltspunkte auf schädliche Bodenveränderungen. 
Bodenluftanalytik 
Die in 27 Bodenluftpegeln ermittelte Bodenluftkonzentration für leichtflüchtige chlorierte Kohlen-
wasserstoffe schwankt zwischen kleiner 0,05 - 13,5 mg/m³. Die ermittelten BTEX-
Bodenluftkonzentrationen schwanken zwischen 0,05 und 5 mg/m³. Durch die nachgewiesenen 
Bodenluftbelastungen wird sowohl der Einsatz als auch der Eintrag von Lösungsmitteln in den Bo-
den nachgewiesen. Bei der bestehenden gewerblichen Nutzung ergeben sich, mit Hinweis auf die 
bestehende Oberflächenversiegelung aus Beton und Asphalt, sowohl für den Wirkungspfad Bo-
den(luft)/Mensch wegen fehlender Exposition als auch für den Wirkungspfad Boden/Grundwasser 
wegen fehlendem Sickerwasser keine Gefahr für die Schutzgüter Mensch und Grundwasser. 
Für die geplante Nutzung „Wohnen“ wird eine Schutzgütergefährdung ebenfalls ausgeschlossen, 
weil durch den Tiefgaragen- und Kelleraushub angetroffene Kontaminationen beseitigt werden. 
Feststoffanalytik 
Die in den RKS ermittelten LCKW-Gehalte im Feststoff schwanken zwischen 0,5 und 0,7 mg/kg. 
BTEX-Aromaten wurden in den Feststoffproben nicht nachgewiesen. Mineralölkohlenwasserstoffe 
wurden ebenfalls in keiner der 27 Proben festgestellt. 
Aus den Feststoffuntersuchungen ergeben sich keine konkreten Anhaltspunkte auf schädliche Bo-
denveränderungen. 
Insgesamt wurden 4 Mischproben auf die LAGA-Parameter im Feststoff und im Eluat untersucht. 
Im Ergebnis erfüllen alle 4 Mischproben die Zuordnungswerte Z2 der LAGA (2004). Gravierende, 
branchentypische Kontaminationen durch MKW, BTEX und LCKW wurden wie in den Einzelpro-
ben aus dem Anstehenden in den Mischproben aus der Auffüllung nicht nachgewiesen. 
Fazit 
Der Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen konnte durch die Boden- und Bodenluftunter-
suchungen, sowohl für die bestehende Nutzung als Gewerbe, als auch für die geplante Wohnnut-
zung nicht bestätigt werden. Eine Gefährdung über die Wirkungspfade Boden/Mensch und Bo-
den/Grundwasser kann mit hinreichender Wahrscheinlichkeit für die Nutzung Wohnen durch den 
Baugrubenaushub und der damit verbundenen Beseitigung, auch von bisher nicht erkannten klein-
räumigen Kontaminationen, ausgeschlossen werden.  
Bei den konkreten Baumaßnahmen ist jedoch folgendes zu beachten: 
Sämtliche Baumaßnahmen sind durch einen Fachgutachter zu überwachen. 
ln Bereichen, in denen bei den Bodenuntersuchungen Bodenbelastungen festgestellt wurden, ist 
durch eine Beprobung der Grubensohle und Wände nachzuweisen, dass keine Restbelastungen 
im Boden verbleiben, die eine Gefährdung von Schutzgütern hervorrufen können. 
Geplante Grün- und Kinderspielflächen sind mit einer ausreichend mächtigen Schicht unbelaste-
tem Boden zu überdecken. Soll auf einen Bodenaustausch/ eine Bodenüberdeckung verzichtet 
werden, so ist durch Oberbodenuntersuchungen nachzuweisen, dass eine Gefährdung über den 
Belastungspfad Boden- Mensch auszuschließen ist. 
Sämtliche Maßnahmen sind zu dokumentieren und in Berichten zu beschreiben.

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In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein entsprechender Hinweis aufgenommen. 
 
8.3 Wasser 
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Die aktuelle Planung sieht keine Anlage 
von Oberflächengewässern vor. 
Der mittlere Flurabstand zum Grundwasser beträgt circa 10 m (Dr. Hemling & Gräfe, Mai 2013). 
Das Plangebiet liegt in keiner Wasserschutzzone. Im Unterstrom der Altlastenverdachtsfläche 403 
138 sind Grundwasserbelastungen durch leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe bekannt. 
(Dr. Hemling & Gräfe, Mai 2013). Der geplante Versiegelungsgrad wird etwas geringer sein als der 
Versiegelungsgrad im heutigen Zustand, so dass die Grundwasserneubildung nach Umsetzung 
der Planung eher etwas zunimmt. Vom geplanten Vorhaben Wohnungsbau gehen keine Belastun-
gen für die Grundwasserqualität aus, da keine Auswaschung wassergefährdender Stoffe zu erwar-
ten ist. 
 
8.4 Klima 
Großklimatisch betrachtet gehört die Stadt Köln zur warmgemäßigten feuchten Westwindzone Mit-
teleuropas. Das Plangebiet in Bickendorf muss gemäß Lanuv 2013 („Klimawandelgerechte Metro-
pole Köln“, Abschlussbericht) als zukünftig „sehr hoch wärmebelastete Siedlungsfläche“ bewertet 
werden. 
Die Bebauung um den angrenzenden Rosenhof ist nicht so dicht wie in anderen Bereichen von 
Ehrenfeld. Positiv auf das Kleinklima wirken sich hier die grünen Innenhöfe aus. Da die Höfe fast 
völlig geschlossen sind, entsteht jedoch keine Durchlüftungssituation. 
Das geplante städtebauliche Konzept sieht grüne Innenhöfe und zwei Durchlüftungsbahnen vor, 
die Luftströmungen - wenn auch nur in geringem Umfang - ermöglichen: 
- eine Nord-Süd Erschließungsachse für Fußgänger und Fahrradfahrer vom Häuschensweg 
zur Subbelrather Straße / Grüner Brunnenweg; 
- eine Nordost-Südwest Wegeverbindung von mind. 10 m Breite von der vorhandenen Ge-
bäudelücke am Ahornweg über den grünen Innenhof, durch eine Gebäudelücke am Quar-
tiersplatz, über den Quartiersplatz und die neue Erschließungsachse bis zur Subbelrather 
Straße / Grüner Brunnenweg; 
Große Teile des Innenbereichs zwischen bestehender Bebauung und Neuplanung werden als 
baumbestandene private Grünfläche weiter Bestand haben. Die vorliegende Planung berücksich-
tigt den vorhandenen Baumbestand weitestgehend. Die geplante Tiefgarage tangiert nicht den 
vorhandenen Baumbestand. Der große Baumbestand trägt zur Frischluftproduktion, zur Staubbin-
dung und zur Luftbefeuchtung durch Verdunstung bei. Der Schattenwurf hat zudem eine zusätzli-
che Kühlfunktion an heißen Sommertagen. Wichtig für eine hohe Kühlleistung ist der Anschluss 
der Bäume an den gewachsenen Boden. 
Zusätzlich zu dem vorhandenen Baumbestand sind 6 neue Bäume am zentralen Quartiersplatz 
oberhalb der Tiefgarage vorgesehen. 
Vor dem Hintergrund der weiteren zusätzlichen Erwärmung durch den Klimawandel, ist vor allem 
der Erhalt des erhaltenswerten Baumbestandes von Bedeutung. 
 
8.5 Luft / Immissionen von Luftschadstoffen 
Gemäß Luftgüteindex 2001 – 2003 (Flechtenkartierung) liegt das Plangebiet in einem Bereich mit 
geringer Luftgüte wie Luftgüteindices von 1.1 und 1.2 in der Nähe des Plangebiets zeigen. Der 
vorhandene Baumbestand trägt positiv zur kleinräumigen Verbesserung der Luftqualität bei.

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Verkehrsbedingte Luftschadstoffe 
Durch das geplante Bauvorhaben nimmt der öffentliche Straßenverkehr laut Verkehrsgutachten 
(Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft mbH Köln) auf der Subbelrather Straße, dem Sandweg und der 
Straße Grüner Brunnenweg geringfügig zu. 
Aufgrund der nur geringen Verkehrszunahme ist mit keiner relevanten Erhöhung der Verkehrs-
schadstoffe zu rechnen. Ein Gutachten zu verkehrsbedingten Luftschadstoffen liegt nicht vor und 
wird als nicht notwendig erachtet, da weder eine erhebliche Verkehrszunahme erfolgt noch in er-
heblichem Umfang die Durchlüftung von Bestandsstraßen verändert wird. Eine Überschreitung der  
Grenzwerte der 39. BImSchV für Stickoxide oder Feinstaub an Fassaden am Sandweg oder der 
Subbelrather Straße ist unwahrscheinlich. 
Gewerbliche Luftschadstoffe 
Aufgrund des Fehlens von Gewerbebetrieben im Plangebiet ist die Emission gewerblicher Luft-
schadstoffe im Plangebiet ausgeschlossen. Östlich des Plangebiets liegen folgende Gewerbebe-
triebe: 
- Martin Becker KFZ Meisterbetrieb, 
- Autoglas Express, 
- KFZ Instandsetzung Klein; 
- Maschinenbauunternehmen; 
Eine Belastung des Plangebietes durch Luftschadstoffe aus diesen Betrieben ist nicht zu erwarten. 
 
8.6 Belichtung und Besonnung  
Die "Solarenergetische Analyse" (Stand 09.06.2016) wurde durch das SOLARBÜRO Dr.-Ing. Peter 
Goretzki, Stuttgart erstellt und bewertet den verfügbaren Solargewinn, die Besonnungsdauer nach 
DIN 5034-1 sowie die gewichtete Besonnungsdauer. 
 
8.6.1 Verfügbarer Solargewinn 
Die Planung bietet im Mittel keine ausreichenden Voraussetzungen für die passive Sonnenener-
gienutzung. Die Streubreite des verfügbaren Solargewinns liegt zwischen 19,5 % und 80,8 %. Be-
sonders niedrige Werte finden sich bei den Gebäuden im westlichen Teilbereich, bei den Gebäu-
den im nordöstlichen Bereich und bei den Gebäuden im südlichen Planumgriff. Die Ursachen für 
diese geringe passive Sonnenenergienutzung liegen in der ungünstigen Orientierung der Gebäu-
de, der gegenseitigen Verschattung der Gebäude und der Verschattung der Gebäude durch ins-
besondere die vorhandenen und untergeordnet die geplanten Bäume. 
Bei der Nutzung von passivsolaren Gewinnen ist zu beachten, dass es sich bei dem Plangebiet um 
einen innerstädtischen verdichteten Bereich handelt und die geplante Bebauung sich an die vor-
handene Baustruktur, insbesondere die der Rosenhofsiedlung, anlehnen soll. Beim Bauen im In-
nenbereich können regelmäßig die für einen optimalen verfügbaren Solargewinn notwendigen Ge-
bäudeausrichtungen auf Grund der städtebaulich einzuhaltenden Gebäudeausrichtungen nicht 
erreicht werden. Im vorliegenden Fall wird durch eine Optimierung der Grundrisse und der Fenster-
flächen ein möglichst hoher passivsolarer Gewinn angestrebt. 
 
8.6.2 Besonnungsdauer nach DIN 5034-1 
Insbesondere in den unteren Geschossen wird eine im Sinn der DIN 5034-1 ausreichende Beson-
nungsdauer an beiden Stichtagen häufig infolge der Verschattung durch bestehende und geplante 
Bäume verfehlt. Bei einigen Wohnungen wird eine „ausreichende Besonnungsdauer“ infolge der 
einseitigen Nordost- oder Nordwestausrichtung der Wohnungen bzw. der Verschattung durch an-
grenzende geplante Baukörper verfehlt.

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Bei der konkreten Grundrissplanung ist beim Zuschnitt der Wohnungen darauf zu achten, dass 
jeweils ein Wohnraum je Wohnung zu einer ausreichend besonnten Fassade orientiert ist. 
Es bleibt jedoch zu beachten, dass die Besonnung eines Ortes im Wesentlichen von der geografi-
schen Lage, den Horizonteinschränkungen durch die Orographie und durch Hindernisse abhängt. 
In städtischer Bebauung bestimmen bodennah hauptsächlich die Gebäude, welche Bereiche im 
Verlauf eines Tages verschattet oder besonnt werden. In typischer städtischer Bebauung reichen 
in der Regel die Abstandflächen nicht aus, um in den unteren Etagen die Mindestanforderungen 
der DIN 5034-1 zu erfüllen. 
Ebenso ist bei der Beurteilung der Besonnungsqualität zu berücksichtigen, dass der Baumbestand 
eine wichtige Rolle bei der Vermeidung/Verminderung von Wärmeinseln in innerstädtischen Berei-
chen spielt und somit durch seine verschattende Wirkung zu einer Reduzierung von stark hitzebe-
lasteten Flächen beiträgt. Darüber hinaus erfolgt durch die Transpiration der Bäume eine weitere 
Kühlung im Sommer. Im Winter ist zu berücksichtigen, dass die vorhandenen und geplanten Laub-
bäume kein Laub tragen und somit keine Verschattung durch die Bäume stattfindet. 
 
8.7 Denkmalschutz  
Im Plangebiet stehen die Gebäude Ahornweg 4-10 und Grüner Brunnenweg 27-33 „Siedlung Bi-
ckendorf II“ unter Denkmalschutz. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgt eine nachrichtli-
che Übernahme. 
Im Plangebiet und dessen Umgebung haben bisher keine archäologischen Untersuchungen oder 
Vorermittlungen stattgefunden. Es liegen somit keine Erkenntnisse zu archäologischen Boden-
denkmälern oder Fundstellen vor. Im Rahmen der Erschließungsmaßnahmen sollen archäologi-
sche Untersuchungen durchgeführt werden, um Erkenntnisse in dem bislang noch nicht archäolo-
gisch erschlossenen Areal zu gewinnen. In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein ent-
sprechender Hinweis aufgenommen. 
 
9 Planverwirklichung 
Das Planungsrecht wird in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB 
geschaffen. Die Aufstellung erfolgt auf der Grundlage des § 13a BauGB (Bebauungspläne der In-
nenentwicklung). 
Zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin wird ein städtebaulicher Vertrag als Durchfüh-
rungsvertrag abgeschlossen. Dieser stellt sicher, dass es zur Realisierung des Vorhabens kom-
men wird. 
Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, werden die Planungs- und Er-
schließungskosten von der Vorhabenträgerin übernommen. Kosten für die Stadt Köln entstehen 
nicht. 
Regelungsinhalte des Durchführungsvertrages sollen insbesondere werden: 
- Herstellung einer viergruppigen Kindertagesstätte, 
- Herstellung eines öffentlich zugänglichen Kinderspielplatzes.

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHUtretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zuGLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0 5025 100150 MeterN
Stadtplanungsamt    Geltungsbereich zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan                              Arbeitstitel:+lXVFKHQVZHJLQ.|OQ%LFNHQGRUI
0D‰VWDE

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Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 63475/01  
Arbeitstitel: Häuschensweg in Köln-Bickendorf 
(Verfahren nach § 13a BauGB) 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Nach dem Umzug des Produktionsstandortes der Firma Kölner Metallverpackungen eröffnet sich 
die Möglichkeit, den bisher gewerblich genutzten Blockinnenbereich zwischen Häuschensweg und 
Subbelrather Straße/Grüner Brunnenweg, angrenzend an die denkmalgeschützte Rosenhofsied-
lung (Siedlung Bickendorf II), städtebaulich neu zu ordnen.  
Die komplette Fläche befindet sich im Eigentum der GAG Immobilien AG. Mit Schreiben vom 
21.Oktober 2013 hat die Eigentümerin gemäß § 12 Absatz 2 BauGB die Einleitung eines vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes bei der Stadt Köln beantragt.  
Die Fläche stellt eine Konversionsfläche für die städtebauliche Weiterentwicklung dar.  
Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist es, Wohnen zu entwickeln. Im Planbereich sind 
zudem die Errichtung einer Kindertagesstätte und einer öffentlich zugänglichen Spielfläche ge-
plant. 
Im 4. Quartal 2014 hat eine Mehrfachbeauftragung/Qualifizierungsverfahren durch die Vorhaben-
trägerin stattgefunden, an der sechs Büros teilgenommen haben. Ziel des Qualifizierungsverfah-
rens war es, zur Stärkung der Wohnfunktion im Zentrum von Bickendorf, städtebauliche und frei-
raumplanerische Gestaltungsalternativen und Entwürfe für eine Umnutzung des bisher gewerblich 
genutzten Gebietes in eine Wohnnutzung zu entwickeln. In der Jurysitzung am 14.11.2014 wurde 
der Entwurf des Büros Professor Lorenzen für die weitere Bearbeitung ausgewählt. Das überarbei-
tete Konzept ist Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. 
Köln ist gegenüber vielen anderen deutschen Großstädten eine wachsende Stadt. Zur Gewährleis-
tung einer angemessenen Wohnungsversorgung für alle Bevölkerungsgruppen sind ausreichend 
neue Wohnungen zu bauen. In dem vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadt-
entwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) ergibt sich im Betrachtungszeitraum 2010 bis 2029 
ein Bedarf von insgesamt rund 65.000 Wohneinheiten (WE), der größte Teil davon im Geschoss-
wohnungsbau. Mit der Planung wird zugleich dem städtebaulichen Grundsatz einer freiraumscho-
nenden Innenentwicklung Rechnung getragen und ein Neubauvorhaben in erhaltenswerte Struktu-
ren harmonisch eingefügt. Ziel der Planung ist es, überwiegend eine viergeschossige Wohnbe-
bauung zu ermöglichen, um dem aktuellen Wohnraumbedarf gerecht zu werden. Mit der vorlie-
genden Planung von etwa 171 Wohnungen wird ein Beitrag zur Deckung des Wohnungsbedarfs 
im Kölner Stadtgebiet geleistet. Zugleich wird mit dem städtebaulichen Ziel, der Innenentwicklung 
einer Außenentwicklung den Vorrang zu geben, dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und Bo-
den sparsam und schonend umzugehen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme 
von Flächen für bauliche Nutzungen beizutragen. Die Wiedernutzbarmachung einer innerstädti-
schen untergenutzten Gewerbebrache und die städtebauliche Nachverdichtung entsprechen dem 
Ziel einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Das Neubauvorhaben soll sich in die für Bickendorf typi-
sche durch die Rosenhof-Siedlung geprägte städtebauliche Struktur zwischen Häuschensweg und 
Subbelrather Straße harmonisch einfügen. Die geplante Nachverdichtung mit Wohnungsbau soll 
insgesamt zu einer Erneuerung und Fortentwicklung des Stadtteils Bickendorf beigetragen.

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2. Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 06.02.2014 nach § 12 Absatz 2 BauGB 
in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB die Einleitung eines vorhaben-
bezogenen Bebauungsplanes beschlossen.  
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 
BauGB erfolgte in der Zeit vom 08.04.2015 bis einschließlich 13.05.2015. 
Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Aus-
wirkungen der Planungen beim Stadtplanungsamt unterrichten und sich in der Zeit vom 16. Juni 
bis 23. Juni 2016 zur Planung äußern. 
Nach Erstellung der Unterlagen unter Berücksichtigung von Fachplanungen erfolgte anschließend 
in der Zeit vom 23.08.2016 bis 21.09.2016 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange. 
 
2.1 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Da es sich um einen Bebauungsplan zur Wiedernutzbarmachung einer ehemals gewerblich ge-
nutzten Fläche innerhalb des Stadtteils Bickendorf, das heißt um eine Maßnahme der Innenent-
wicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB handelt, soll der vorhabenbezogene Bebau-
ungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwick-
lung) aufgestellt werden. 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO innerhalb des Geltungsbereichs 
des Bebauungsplans beträgt bei einer Plangebietsgröße von circa 16.594 m² weniger als 
20.000 m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13a Absatz 1 Nummer 1 
BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen 
Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre. 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf wird keine Zulässigkeit von 
Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die Um-
weltverträglichkeitsprüfung im Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem ist eine 
Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern – Gebiete von 
gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnatur-
schutzgesetzes – nicht zu erwarten. 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, wird der vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan „Häuschensweg in Köln-Bickendorf“  im beschleunigten Verfahren aufge-
stellt. Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1 BauGB 
in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, von dem Umweltbe-
richt nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Absatz 4 BauGB wird 
abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbe-
lange werden in die Abwägung eingestellt. 
 
3. Erläuterungen zum Planungsgebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet weist eine Größe von circa 16.594 m² auf und liegt im Innenbereich der Straßen 
Häuschensweg, Ahornweg, Am Haselbusch, Grüner Brunnenweg und Subbelrather Straße, östlich 
angrenzend an die Rosenhofsiedlung. Es umfasst im Wesentlichen die Flächen des ehemaligen 
Produktionsstandortes der Kölner Metallverpackungen sowie Teilflächen der Rosenhofsiedlung. 
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes schließt den Geltungsbereich des 
Vorhaben- und Erschließungsplanes sowie gemäß § 12 Absatz 4 BauGB eine Platzfläche zur An-
bindung an den Häuschensweg ein.

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3.2 Vorhandene Struktur 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Bickendorf im Stadtbezirk Ehrenfeld.  
Die Bestandsbebauung der Rosenhofsiedlung Ahornweg Nummer 4, 6, 8 und 10, das „Herzhäus-
chen“ Ecke Ahornweg/Häuschensweg und die Bestandsbebauung der Rosenhofsiedlung Grüner 
Brunnenweg Nummer 27, 29, 31 und 33 sind mit Teil des Plangebietes. Östlich des Plangebiets 
schließt sich eine Struktur mit Gewerbe- und Wohnnutzungen an, die im Innenbereich vorwiegend 
eingeschossige Nebengebäude aufweist. Entlang der Subbelrather Straße und des Häuschens-
wegs weist die Bebauung zwei, vereinzelt auch drei Geschosse auf. Im südöstlichen Bereich, auf 
der gegenüberliegenden Straßenseite des Quartierseingangs befindet sich ein IV-geschossiger 
Wohnblock. Südlich und nördlich an den Planinnenbereich schließen sich die Blockränder der 
westlich liegenden denkmalgeschützten Rosenhofsiedlung an, die im südlichen und westlichen Teil 
III-geschossige Wohnungsbauten und im nördlichen Teil II-geschossige Wohnungsbauten mit Sat-
teldach und als Eckbetonungen Flachdächer aufweist. 
  
3.3 Erschließung 
Motorisierter Individualverkehr 
Das Plangebiet ist im Norden über den Grünen Brunnenweg und die Subbelrather Straße und im 
Süden über den Ahornweg und den Häuschensweg an das Hauptverkehrsnetz angebunden. Eine 
öffentliche Durchwegung durch das Plangebiet ist derzeit nicht gegeben. 
ÖPNV 
Das Plangebiet ist sehr gut an den ÖPNV angebunden. Die Bushaltestelle Häuschensweg (Busli-
nie 139, Bickendorf ↔ S-Bahnhof Longerich, 20-Minuten-Takt in der Hauptverkehrszeit) dient als 
nächstgelegene ÖPNV-Anbindung. In unmittelbarer Nähe verkehren weitere Buslinien 
(140/141/143) an der Haltestelle Borsigstraße jeweils im 20-Minuten-Takt in der Hauptverkehrszeit. 
Als nächstgelegene Stadtbahnhaltestellen sind die Äußere Kanalstraße und der Akazienweg zu 
nennen. Dort verkehren die Linien 3 und 4 im 10-Minuten-Takt in der Hauptverkehrszeit. An den 
Zugängen zur Stadtbahn befinden sich jeweils Radabstellanlagen. In einer Entfernung von circa 
2 km liegt der Bahnhof Ehrenfeld mit einer Anbindung an das regionale Schienennetz. 
Technische Erschließung 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
Im Planungsgebiet befindet sich eine im Gebäude integrierte Stromnetzstation (Subbelrather Stra-
ße 561), die zur Stromversorgung der Umgebung benötigt wird. Der vorhandene Trafo liegt bei der 
aktuellen Planung im Bereich des I-geschossigen Gebäudekörpers an der Straße Grüner Brun-
nenweg. Er wird voraussichtlich stillgelegt, abgebrochen und an gleicher Stelle im Erdgeschoss 
neu erstellt. 
 
3.4 Schallimmissionen 
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehrslärm sowie Gewerbelärmimmissionen vorbelastet. 
 
3.5 Alternativstandorte 
Bei der Planung handelt es sich um die Konversion einer innerstädtischen Fläche im Rahmen der 
nachhaltigen Innenentwicklung. Auf eine Untersuchung eventueller Alternativstandorte konnte da-
her verzichtet werden.

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4. Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt für das Plange-
biet Allgemeinen Siedlungsbereich dar. Die vorliegende Planung befindet sich mit den Zielen der 
Regionalplanung im Einklang. 
 
4.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich des Plangebietes als Wohnbaufläche dar. 
 
4.3 Bestehendes Planungsrecht 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes (Durchführungsplan) 63479/02 aus 
dem Jahr 1958. Dieser setzt für die Neubebauung ein gemischtes Gebiet mit drei Geschossen, 
eine bebaubare Grundstücksfläche von 4/10 (GRZ von 0,4) sowie eine geschlossene Bebauung 
fest. Für die Bestandsgebäude der Siedlung „Bickendorf II“ im Norden und Süden setzt er ein rei-
nes Wohngebiet mit zwei (nördlicher Teil) bzw. drei (südlicher Teil) Geschossen, eine bebaubare 
Grundstücksfläche von 3/10 (GRZ von 0,3 nördlicher Teil) bzw. von 4/10 (GRZ von 0,4 südlicher 
Teil) sowie eine geschlossene Bebauung festgesetzt. 
Mit der Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird der Bebauungsplan 63479/02 
im Überschneidungsbereich überplant und tritt insoweit außer Kraft. 
 
4.4 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
In dem vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadtentwicklungskonzept Wohnen 
(StEK Wohnen) ergibt sich im Betrachtungszeitraum 2010 bis 2029 ein zusätzlicher Bedarf von 
insgesamt rund 65.000 Wohneinheiten (WE). Stadtentwicklungspolitisches Ziel ist es daher, ein 
ausreichendes Wohnungsangebot –als Mietwohnung oder als Wohneigentum– bereit zu stellen. 
 
4.5 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt das Plangebiet als Innenbereich dar und trifft keine Dar-
stellungen und Festsetzungen. 
 
4.6 Erhaltungssatzung Ortslage Bickendorf/Kernbereich 
Das Plangebiet tangiert im südöstlichen Teil – Häuschensweg 12 und 18 – den Geltungsbereich 
der Erhaltungssatzung Kernbereich Ortslage Bickendorf „Ensemble Nagelschmiedegasse“. Ent-
sprechend dem Satzungstext sind im Geltungsbereich der Satzung der Abbruch, die Änderung, die 
Nutzungsänderung und die Errichtung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Bei der Errich-
tung baulicher Anlagen darf die städtebauliche Gestalt des Gebietes durch die beabsichtigten bau-
lichen Anlagen nicht beeinträchtigt werden.  
Der dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde liegende Entwurf des Büros Professor 
Lorenzen steht nicht im Gegensatz zum Zweck der Erhaltungssatzung. Es wird viel mehr eine Er-
weiterung und Ertüchtigung der Siedlung im Sinne der Satzung vollzogen. 
 
4.7 Denkmalschutz 
Im Plangebiet stehen die Gebäude Ahornweg 4-10 und Grüner Brunnenweg 27-33 „Siedlung Bi-
ckendorf II“ unter Denkmalschutz. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgt eine nachrichtli-
che Übernahme.

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Im Plangebiet und dessen Umgebung haben bisher keine archäologischen Untersuchungen oder 
Vorermittlungen stattgefunden. Es liegen somit keine Erkenntnisse zu archäologischen Boden-
denkmälern oder Fundstellen vor. Im Rahmen der Erschließungsmaßnahmen sollen archäologi-
sche Untersuchungen durchgeführt werden, um Erkenntnisse in dem bislang noch nicht archäolo-
gisch erschlossenen Areal zu gewinnen. In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein ent-
sprechender Hinweis aufgenommen. 
 
4.8 Altlasten 
Im Plangebiet befinden sich vier Flächen, die im Kataster der Altlasten und altlastverdächtigen 
Flächen als Altstandorte erfasst sind; es sind die Flächen mit den Nummern 403 138, 403 139, 
403 211 und 403 212 –siehe hierzu Punkt 8.2.1. 
 
5. Städtebauliches Planungs- und Freiraumkonzept 
Das dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde liegende Konzept stellt die Fortschrei-
bung des Ergebnisses aus der Mehrfachbeauftragung dar. 
Das neue Wohnquartier zwischen Subbelrather Straße und Häuschensweg soll in überwiegend 
viergeschossiger Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss entstehen. Eine viergruppige Kinder-
tagesstätte und ein öffentlich zugänglicher Spielplatz ergänzen die Wohnbebauung. 
Das neue Wohnquartier ist als eine zeitgemäße Verbindung zwischen der traditionsreichen Ro-
senhofsiedlung im Westen und den Neubauten anzusehen. Die Neubauten gruppieren sich um 
einen zentralen Platz, der als Quartiersmitte einen multifunktionalen für die Öffentlichkeit zugängli-
chen Raum darstellt. Hier befinden sich der öffentlich nutzbare Spielplatz und zahlreiche Bäume. 
Von dieser Quartiersmitte gehen Wege für Fußgänger und Radfahrer als Verbindung zwischen 
dem Häuschensweg und dem Grünen Brunnenweg ab.  
Dieser für die Öffentlichkeit zugängliche Raum soll thematisch an den Platz „Am Rosenhof“ in der 
benachbarten Rosenhofsiedlung angelehnt sein. Eine weitere platzähnliche Fläche ist direkt am 
Häuschensweg vorgesehen, mit der das neue Quartier an die vorhandene Bestandsbebauung 
angebunden werden soll. An diesem kleineren Platz liegen eine Kindertagesstätte als auch das 
sogenannte Herzhäuschen. Der Nachweis der notwendigen Stellplätze ist innerhalb einer Tiefga-
rage vorgesehen, die vom Grünen Brunnenweg aus angefahren werden soll.  
Eine fußläufige Durchwegung zwischen Subbelrather Straße und Häuschensweg wird als Geh-
recht zu Gunsten der Allgemeinheit gesichert. 
 
6. Begründung der Planinhalte (Festsetzungen nach § 9 BauGB) 
6.1 Art der Nutzung 
Als Art der baulichen Nutzung wird für den Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungspla-
nes gemäß § 12 Absatz 3a BauGB ein Allgemeines Wohngebiet (WA 1, WA 2 und WA 3) festge-
setzt. Die gemäß § 12 Absatz 4 BauGB in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogene 
Fläche am Häuschensweg wird ebenfalls als Allgemeines Wohngebiet (WA 2) festgesetzt. 
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA 1, WA 2 und WA 3) sind gemäß § 4 Absatz 2 
BauNVO Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Spei-
sewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, so-
ziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig. Das mögliche Nutzungsspektrum 
entspricht dem städtebaulichen Konzept, das in erster Linie auf eine Wohnnutzung hin ausgerich-
tet ist, eine wohnverträgliche Nutzungsmischung aber grundsätzlich nicht ausschließt. Mit der 
Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes wird das maßgebliche städtebauliche Ziel umge-
setzt, einen Beitrag zur Deckung des Wohnungsbedarfs im Kölner Stadtgebiet zu leisten.

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Die gemäß § 4 Absatz 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen –Betriebe des Beher-
bergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Garten-
baubetriebe und Tankstellen– sind gemäß § 1 Absatz 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebau-
ungsplanes. Der Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen erfolgt zum einen auf-
grund ihres zum Teil großen Flächenbedarfs und entspricht zum anderen dem Ziel, die Flächen für 
eine Wohnnutzung vorzuhalten. 
Um trotz der Festsetzung von allgemein zulässigen Nutzungen den Vorhabenbezug herzustellen, 
wird gemäß § 12 Absatz 3 a in Verbindung mit § 9 Absatz 2 BauGB festgesetzt, dass in dem All-
gemeinen Wohngebiet (WA 1, WA 2 und WA 3) im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur sol-
che Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungs-
vertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen 
Durchführungsvertrags sind dabei zulässig.  
 
6.2 Maß der Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der Ge-
schossflächenzahl (GFZ), durch die Höhe der baulichen Anlagen (Trauf- und Firsthöhe sowie Ge-
bäudeoberkante) als Höchstmaß sowie die Zahl der Vollgeschosse bestimmt. 
 
6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ)/ Geschossflächenzahl (GFZ) 
Für die Bestandsbebauung (WA 1) sind eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,5 festgesetzt. Die 
Festsetzungen orientieren sich am Bestand unter Einhaltung der Obergrenzen des § 17 der 
BauNVO. 
Um das Ergebnis der Mehrfachbeauftragung insbesondere die angedachte Spielplatzplanung der 
KITA umsetzen zu können sind im WA 3 eine GRZ von 0,5 und eine GFZ von 1,1 als Maß der bau-
lichen Nutzung festgesetzt. Die Obergrenzen für Allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 Absatz 1 
BauNVO mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,2 werden im WA 3 nur für die GRZ über-
schritten. 
Im WA 2 sind eine GRZ von 0,5 und eine GFZ von 1,4 als Maß der baulichen Nutzung festgesetzt. 
Die Obergrenzen für Allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 Absatz 1 BauNVO mit einer GRZ von 
0,4 und einer GFZ von 1,2 werden überschritten. 
Die erhöhte GRZ/GFZ entspricht dem städtebaulichen Ziel einer städtebaulichen Neuordnung und 
Wiedernutzbarmachung einer ehemals durch Gewerbe genutzten Fläche. Die vorhandene und 
geplante Erschließung und Infrastrukturausstattung des Standorts sprechen für eine intensivere 
städtebauliche Nutzung. Insgesamt entspricht die Planung den Zielen einer nachhaltigen Stadt-
entwicklung. Mit dem städtebaulichen Ziel, der Innenentwicklung einer Außenentwicklung den Vor-
rang zu geben, wird dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und Boden sparsam und schonend 
umzugehen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche 
Nutzungen beizutragen. 
Vor dem Hintergrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums mit einem Anstieg der Ein-
wohnerzahl, der Zahl der Haushalte und, damit einhergehend einer erhöhten zusätzlichen Nach-
frage nach Wohnraum ist die Überschreitung der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der 
baulichen Nutzung gerechtfertigt. Dies ist auch dem stadtentwicklungspolitischen Ziel geschuldet, 
ein ausreichendes Wohnungsangebot –als Mietwohnung oder als Wohneigentum– bereit zu stel-
len. Der Wohnungsbedarf beläuft sich aktuell auf 65.000 Wohneinheiten (WE) für den Zeitraum 
2015-2029, davon 30.000 WE bis 2019. Im Plangebiet sollen circa 171 Wohnungen realisiert wer-
den. 
Der höheren städtebaulichen Dichte steht die Sicherung öffentlich nutzbarer Spielbereiche (circa 
1.000 m²) gegenüber. Die Stellplätze sind überwiegend unterirdisch vorgesehen, um oberirdisch 
Bepflanzungen und Aufenthaltsflächen für die Nutzer zu schaffen.

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Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch 
nicht beeinträchtigt. Sonstige öffentliche Belange stehen dieser Überschreitung nicht entgegen.  
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt infolge der GRZ-/GFZ-Überschreitung sind nicht zu er-
warten.  
 
6.2.2 Grundflächenzahl gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO 
Für die Errichtung von Tiefgaragen im WA 2 wird festgesetzt, dass gemäß § 19 Absatz 4 Satz 3 
BauNVO die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche unterirdischer Garagen mit ihren Zu-
fahrten bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf. Die Festsetzung entspricht dem Flä-
chenbedarf einer städtebaulichen Nachverdichtung durch Wohnungsbau im innerstädtischen Be-
reich mit der Realisierbarkeit von (Gemeinschafts-) Tiefgaragen zur Erhöhung der Aufenthaltsqua-
lität der wohnungsnahen Freiflächen. 
 
6.2.3 Festsetzungen gemäß § 21 a BauNVO 
Die notwendigen Stellplätze sollen in einer Tiefgarage untergebracht werden, um die oberirdischen 
Freiflächen auf den Baugrundstücken von der Stellplatz- und Garagennutzung möglichst zu entlas-
ten und als Grün- und Erholungsbereiche zu erhalten (Wohnumfeldqualität). Daneben wird die 
Luftschadstoff- und Lärmbelastung im Blockinnenraum vermindert. Durch die Festsetzung nach 
§ 21 a BauNVO wird ein wirtschaftlicher Anreiz für diese umweltschonende und gestalterisch vor-
teilhafte Unterbringung der Stellplätze geschaffen. Schutzwürdige Nachbarinteressen werden 
dadurch nicht beeinträchtigt. 
 
6.2.4 Zahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen 
Auf der Grundlage des städtebaulichen Planungskonzeptes wird im allgemeinen Wohngebiet das 
Maß der baulichen Nutzung zudem durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse als 
Höchstmaß bestimmt. Zur Erzeugung eines höhenhomogenen Siedlungsbildes werden zusätzlich 
maximale Trauf- und Firsthöhen bzw. maximale Gebäudehöhen festgesetzt. 
Die Festsetzungen der Zahl der Vollgeschosse sowie der Gebäudehöhen orientieren sich sowohl 
an der Bestandsbebauung sowie an dem städtebaulichen Entwurf. 
Generell dienen die Festsetzungen der maximalen Gebäudehöhen sowie der Zahl der Vollge-
schosse der Einordnung des Vorhabens in die Umgebung. Hierbei wurden die Übergän-
ge/Anschlüsse zu den denkmalgeschützten Gebäuden mit der Denkmalpflege abgestimmt und der 
Entwurf des Büros Professor Lorenzen entsprechend überarbeitet. 
Eingangssituation Grüner Brunnenweg/Subbelrather Straße 
Die beiden viergeschossigen sich gegenüberliegenden Kopfbauten mit Flachdach (Baufeld 3 und 
4) sind angelehnt an die Akzentuierung der Rosenhofsiedlung ohne jedoch hierzu in Konkurrenz 
zu treten. Sie bilden einen angemessenen Quartiersauftakt/-eingang. Mit dem festgesetzten einge-
schossigen Flachdachgebäude (Baufeld 2) wird ein ausreichender Freiraum zu dem unter Denk-
malschutz stehenden Gebäude Grüner Brunnenweg 25 geschaffen. 
Zum östlichen Nachbarn (Subbelrather Straße 555) wird als Übergang die IV-geschossige Bebau-
ung auf III-Geschosse (Baufeld 5) abgestaffelt. 
Siedlung Bickendorf II Ahornweg 4 
Die Neubebauung ist nach Norden zurückversetzt, so dass die Stirnwand des Hauses Ahornweg 
Nummer 4 nur zu einem Drittel abdeckt wird. Hierdurch ist die denkmalgeschützte Siedlung Bi-
ckendorf II vom Einmündungsbereich Nagelschmiedgasse/Häuschensweg deutlich wahrnehmbar 
und die Kubatur der Häuserreihe am Ahornweg gut ablesbar.

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Herzhäuschen 
An der Ecke Häuschensweg/Ahornweg befindet sich das sogenannte „Herzhäuschen“ welches 
eine geschichtliche Bedeutung hat, jedoch als einzelnes Gebäude nicht unter förmlichem Denk-
malschutz steht. Aufgrund der schlechten Bausubstanz ist eine Sanierung des Gebäudes nicht 
möglich. Das Gebäude wird unter Beachtung des Erhalts der städtebaulichen Kubatur wieder er-
richtet und einer Wohnnutzung zugeführt. 
 
6.2.5 Technische Dachaufbauten 
Gebäudedächer dienen auch der Unterbringung einer Vielzahl von technischen Anlagen wie bei-
spielsweise Lüftungs- und Kühlanlagen, Antennen, Treppenhäusern, Aufzugsüberfahrten, Anlagen 
zur Nutzung von Solarenergie. Diese Anlagen sollen im Allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich 
zulässig sein, ohne das städtebauliche Erscheinungsbild nachhaltig zu stören. Daher wird festge-
setzt, dass die festgesetzten Gebäudehöhen durch untergeordnete technische Anlagen und Ge-
bäudeteile überschritten werden dürfen. Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen beträgt 
3,00 m in der Höhe. Der Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt 10% 
nicht übersteigen. Die Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Ge-
bäudeaußenwand des obersten Geschosses zurücktreten. 
Die festgesetzten Gebäudehöhen sind als Firsthöhen (FH) sowie als Oberkante (OK) als Höchst-
maß in Metern über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. 
 
6.3 Abstandflächenunterschreitung 
Damit das Ergebnis des Qualifizierungsverfahrens konsequent umgesetzt werden kann, wird ge-
mäß § 9 Absatz 1 Nummer 2 a BauGB ein Abstandflächenfaktor mit 0,4 H festgesetzt. Darüber 
hinaus erfolgt die Festsetzung, dass in Bereichen wo sich die Tiefe der Abstandflächen von 0,4 H 
überschneiden, notwendige Fenster zu Aufenthaltsräumen gemäß der BauO NRW nicht errichtet 
werden dürfen, um angemessene Sozialabstände zwischen Fenstern und Aufenthaltsräumen nicht 
zu unterschreiten. 
Insgesamt entspricht die Planung den Zielen einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Es wird der In-
nenentwicklung Vorrang vor einer Außenentwicklung gegeben. Die Deckung des Wohnraumbe-
darfs erfordert die vorgesehene Dichte der Bebauung. 
Potenzielle Besonnung 
Da die Abstandflächen unter anderem gerade auch die ausreichende Belichtung, Besonnung und 
Belüftung sicherstellen sollen, erfolgte im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung eine Verschat-
tungsuntersuchung (Solar+energetische Analyse, Stand 09.Juni 2016, SOLARBÜRO Dr.-Ing. Pe-
ter Goretzki, Büro für energieeffiziente Stadtplanung, Energiesimulation + Besonnungsgutachten, 
Stuttgart). Gegenstand der Untersuchung ist unter anderem die Darstellung der Situation bezüglich 
direkter Besonnung an den Fassaden der geplanten Wohnbebauung. Als Orientierungshilfe für die 
Berechnung und Einordnung der potenziellen Besonnungsdauer wird die DIN 5034-1 („Tageslicht 
in Innenräumen –Allgemeine Anforderungen“) herangezogen. Diese empfiehlt am Stichtag 
20./21.März (Tag- und Nachtgleiche) eine Mindestbesonnung von vier Stunden. Eine Wohnung gilt 
in diesem Kontext als ausreichend besonnt, wenn mindestens ein Aufenthaltsraum das 4-Stunden 
Kriterium der DIN 5034-1 erfüllt. Soll darüber hinaus eine ausreichende Besonnung in den Winter-
monaten sichergestellt sein, sollte gemäß DIN 5034-1 die mögliche Besonnungsdauer am 
17. Januar mindestens eine Stunde betragen. 
Insbesondere in den unteren Geschossen wird eine ausreichende direkte Besonnung entspre-
chend den Empfehlungen der DIN 5034-1 an beiden Stichtagen häufig infolge der Verschattung 
durch bestehende und geplante Bäume verfehlt. Bei einigen Wohnungen wird eine „ausreichende 
Besonnungsdauer“ infolge der einseitigen Nordost- oder Nordwestausrichtung der Wohnungen 
bzw. der Verschattung durch angrenzende geplante Baukörper verfehlt.

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Bei der konkreten Grundrissplanung ist beim Zuschnitt der Wohnungen darauf zu achten, dass 
jeweils ein Wohnraum je Wohnung zu einer ausreichend besonnten Fassade orientiert ist. 
Es bleibt jedoch zu beachten, dass die Besonnung eines Ortes im Wesentlichen von der geografi-
schen Lage, den Horizonteinschränkungen durch die Orographie und durch Hindernisse abhängt. 
In städtischer Bebauung bestimmen bodennah hauptsächlich die Gebäude, welche Bereiche im 
Verlauf eines Tages verschattet oder besonnt werden. In typischer städtischer Bebauung reichen 
in der Regel die Abstandsflächen nicht aus, um in den unteren Etagen die Empfehlungen der 
DIN 5034-1 zu erfüllen. 
Es bestehen keine Bedenken bezüglich der Belichtung und der Belüftung, denn Abstandflächen 
von 0,4 H sind die üblichen Abstandflächen in allen deutschen Bundesländern (außer NRW). Die 
bauordnungsrechtlichen Abstandflächen regeln, welche Mindestabstände zwischen Gebäuden 
erforderlich sind und dienen unter anderem dazu, eine ausreichende Belichtung und Belüftung zu 
gewährleisten. 
 
6.4 Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind überwiegend durch die Festsetzung von Baugrenzen 
definiert. In der Gestalt der Baugrenzen spiegelt sich die Gebäudeanordnung des städtebaulichen 
Entwurfes mit Spielräumen von 1 m wider.  
In Teilbereichen ist zur Umsetzung des städtebaulichen Entwurfes die Festsetzung von Baulinien 
notwendig. Das neue Wohnquartier ist als eine zeitgemäße Verbindung zwischen der traditionsrei-
chen Rosenhofsiedlung im Westen und den Neubauten anzusehen. Die Neubauten gruppieren 
sich um einen zentralen Platz, der als Quartiersmitte einen multifunktionalen für die Öffentlichkeit 
zugänglichen Raum darstellt. Dieser für die Öffentlichkeit zugängliche Raum soll thematisch an 
den Platz „Am Rosenhof“ in der benachbarten Rosenhofsiedlung angelehnt sein.  
Die Festsetzung einer Baulinie im westlichen Baufeld 2 dient der Sicherung der vorhandenen 
durchgehenden Straßenrandbebauung entlang der Straße Grüner Brunnenweg. 
Um für die Zukunft eine geschlossene Gebäudeflucht entlang der Wegeverbindung Grüner Brun-
nenweg/Subbelrather Straße und Häuschensweg zu gewährleisten erfolgt die Festsetzung von 
Baulinien im südlichen Baufeld 7b und im nördlichen Baufeld 9. Somit sind die Gebäude als 
Grenzbebauung zu errichten. 
Um einen adäquaten städtebaulichen Abschluss der bestehenden Rosenhofsiedlung und der 
Neuplanung nach Süden zu definieren ist die Festsetzung von Baulinien im südwestlichen Baufeld 
8b und den westlichen Baufeldern 11 und 12 erforderlich. Ein Anbau an den Bestand ist aus 
Denkmalschutzgründen nicht möglich. Daher wird eine möglichst kleine „Fuge“ zwischen Neupla-
nung und Bestand realisiert. Zur Sicherung der Wiederherstellung des „Herzhäuschens“ an glei-
cher Stelle, ist die Festsetzung von Baulinien im Westen und Süden erforderlich. 
Darüber hinaus erfolgt die Festsetzung, dass die im Plangebiet festgesetzten Baugrenzen durch 
Vordächer, Balkone und Gesimse um bis zu 1,50 m auf einer maximalen Gesamtlänge von 1/3 der 
jeweiligen Fassade überschritten werden können.  
Mit den getroffenen Festsetzungen können somit im Rahmen der Baugenehmigungsplanung ge-
ringfügige Spielräume eingeräumt werden. 
 
6.5 Erschließung 
6.5.1 Äußere Erschließung 
Entlang der Straße Grüner Brunnenweg, Subbelrather Straße, Ahornweg und Häuschensweg wird 
eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, um die angrenzende öffentliche Verkehrsfläche abzu-
bilden.

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6.5.2 Ruhender Verkehr 
Gemäß § 12 Absatz 6 BauNVO wird festgesetzt, dass Stellplätze nur in Tiefgaragen sowie oberir-
disch nur im Baufeld 2 innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind.  
Generell sollen mit den Festsetzungen zu den Stellplätzen und Tiefgaragen die oberirdischen Be-
reiche möglichst vom motorisierten Verkehr freigehalten werden. Mit Ausnahme der Anlieferungs- 
und Rettungsverkehre sollen die Verkehre unterirdisch abgewickelt werden, um die Wohn- und 
Arbeitsverhältnisse im Quartier aufzuwerten. 
Für die Tiefgaragen erfolgt darüber hinaus die Festsetzung, dass auch außerhalb der festge-
setzten überbaubaren Grundstücksflächen Lagerflächen, Abstellräume, Technik- und Nebenräume 
sowie Abstellplätze für Fahrräder gemäß § 51 BauO NW bis zu einer maximalen Fläche von 20 % 
der Tiefgaragenflächen zulässig sind, um im Rahmen der Baugenehmigungsplanung noch Spiel-
räume für die Tiefgaragenplanung sicherzustellen. 
Stellplatzreduzierung 
Für das Plangebiet besteht die Möglichkeit, eine Stellplatzreduzierung von 25 % entsprechend 
§ 51 BauO NRW aufgrund der vorhandenen ÖPNV-Erschließungsqualität im Baugenehmigungs-
verfahren bei der Ermittlung der notwendigen Stellplätze anzunehmen. 
Derzeit sind 128 Stellplätze für die Wohnnutzung und 4 Stellplätze für die Beschäftigten der Kita 
vorgesehen. 
 
6.5.3 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen Wegebeziehungen für Fußgänger und Fahr-
radfahrer zur Vernetzung des Plangebietes mit den umliegenden Quartieren und den öffentlich 
zugänglichen Spielplätzen geschaffen werden. Zur Sicherung dieser Wegebeziehungen bzw. der 
Zugänglichkeit zu den Spielplätzen und dem Aufenthalt auf den Spielplätzen werden Geh- und 
Radfahrrechte für die Allgemeinheit festgesetzt.  
Darüber hinaus wird für die Hauptverbindungsachse (Grüner Brunnenweg/Subbelrather Straße 
zum Häuschensweg) auch ein Fahrrecht für die Versorgungsträger festgesetzt. 
Entlang des Häuschenweges wird zur Sicherung der vorhandenen Leitungen der Ver- und Entsor-
gungsträger ein entsprechendes Leitungsrecht festgesetzt. 
 
6.5.4 Verkehrsanalyse 
Es wurde eine Verkehrsanalyse (Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft mbH, 24.06.2015) für das Bau-
vorhaben Häuschensweg zum Nachweis einer leistungsfähigen Erschließung des Gebietes über 
die bestehenden Straßen erstellt. Gleichzeitig sollten evtl. notwendige Optimierungsmaßnahmen 
aufgezeigt und bewertet werden. 
Das Plangebiet liegt innerhalb eines Wohngebietes, das über ein Einbahnstraßensystem erschlos-
sen wird und als Tempo 30-Zonen ausgewiesen ist. Als angrenzende Hauptstraßen sind die Ven-
loer Straße und die Subbelrather Straße zu nennen. Der Grüner Brunnenweg grenzt nördlich an 
das Plangebiet und ist bis zur Kreuzung Am Haselbusch für den Zweirichtungsverkehr freigege-
ben. Am Ende des Grüner Brunnenweg/Am Rosengarten gibt es eine Diagonalsperre, die nur für 
den Fuß- und Radverkehr durchlässig ist. Südlich grenzt das Plangebiet an den Häuschensweg 
und den Ahornweg, die jeweils als Einbahnstraßen ausgebildet sind. 
Quell- und Zielverkehre des Plangebietes werden vom Streckenzug Sandweg/Subbelrather Straße 
aufgenommen und im weiteren Verlauf über das Hauptstraßennetz abgewickelt. Lediglich für den 
Quellverkehr in Richtung Süd oder West stellt die Rochusstraße eine Routenalternative abseits 
des Hauptstraßennetzes dar. Aufgrund des restriktiven Straßensystems im Wohngebiet (Einbahn-
straßen, Diagonalsperre) sind ferner keine „Schleichwege“ zum oder aus dem Plangebiet durch 
das bestehende Wohngebiet zu erwarten.

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In einer Umfeldanalyse wurden zusätzlich die Erreichbarkeiten des Neubauquartiers für die ver-
schiedenen Verkehrsarten analysiert. Im Allgemeinen ist das Gebiet sehr gut über den ÖPNV er-
schlossen und bietet auch den Fuß- und Radfahrern angenehme Wegeführungen durch ein ruhi-
ges Wohnviertel. Als Defizit bleibt zu nennen, dass teilweise Bordsteinabsenkungen fehlen sowie 
einige Engstellen auf dem Gehweg im Häuschensweg bestehen. 
Abschätzung des Verkehrsaufkommens 
Für die verkehrstechnische Beurteilung des Bauvorhabens wurde zunächst das zusätzliche Ver-
kehrsaufkommen prognostiziert. Im Plangebiet werden insgesamt 582 Kfz-Fahrten pro Werktag 
(Summe aus Quell- und Zielverkehr) erzeugt. 
In der Spitzenstunde ergibt sich folgendes Verkehrsaufkommen 
Art Verkehrsaufkommen in der Spitzenstunde 
Quellverkehr Morgenspitze 35 Kfz-Fahrten 
Zielverkehr Morgenspitze 23 Kfz-Fahrten 
Quellverkehr Abendspitze 22 Kfz-Fahrten 
Zielverkehr Abendspitze 36 Kfz-Fahrten 
Bewertung des Mehrverkehrs 
Gemäß der Verkehrszählung am 14.04.2014 an der Kreuzung Subbelrather Straße/ Sandweg/ 
Grüner Brunnenweg fahren nachmittags maximal 150 Kfz/h im gesamten Straßenabschnitt. Dieser 
Wert ist sehr niedrig und für ein Wohngebiet verträglich (Maximalwert für Wohnstraßen nach der 
Richtlinie für Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) = 400 Kfz). 
Der entstehende Neuverkehr von 35 Kfz/h aus/in Richtung der Tiefgarage kann demnach auch 
problemlos abgewickelt werden. 
Vorschläge/Ableitung weiterer Planungsansätze 
Auf Basis der Verkehrsanalyse werden vom Gutachter folgende verkehrlichen Empfehlungen im 
Zusammenhang mit dem Bauvorhaben gegeben: 
- Bislang fehlende Bordsteinabsenkungen an wichtigen Querungsstellen sind zu ergänzen, 
vor allem im Bereich der Zuwegung der Kindertagesstätte. 
- Die Engstellen im Bereich Am Häuschensweg (Nordseite) sind im Zuge der Gestaltung des 
Vorplatzes „Ensemble Nagelschmiedgasse“ zu beseitigen. 
- Am Knotenpunkt Ahornweg/ Häuschensweg/ Nagelschmiedgasse sind zur Verbesserung 
der Übersichtlichkeit, zur Geschwindigkeitsreduzierung des Kfz-Verkehrs, zur Schaffung 
von größeren Aufstellflächen für den querenden Fußgängerverkehr Maßnahmen zur Opti-
mierung der Verkehrsorganisation und/oder der Knotengeometrie zu prüfen. Dies kann 
z. B. durch ein Stopp-Schild in der Nagelschmiedgasse oder durch eine höhengleiche An-
hebung bzw. Aufpflasterung des Knotenpunktes geschehen.  
- Für den Hol- und Bringverkehr der Kindertagesstätte wird empfohlen, dass fünf Stellflächen 
sinnvoll auf dem „Ensemble Nagelschmiedgasse“ integriert werden. 
Fazit 
Außer den genannten und beschriebenen Empfehlungen steht dem Bauvorhaben nach Prüfung 
der verkehrlichen Belange nichts entgegen, da die Auswirkungen, die vom Plangebiet ausgehen, 
als gering zu bewerten sind.  
 
6.6 Gemeinbedarf, soziale Infrastruktur 
Der durch die Planung ausgelöste Bedarf an Kindergartenplätzen kann durch die vorhandenen 
Kindertagesstätten nicht gedeckt werden. Zur Deckung des Bedarfs wird im südlichen Teil des

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Plangebietes am Häuschensweg (Baufeld 8b) eine viergruppige Kindertagesstätte in die Bebau-
ung integriert. 
Mit der Entwicklung der vormals gewerblich genutzten Fläche zu einem Wohnstandort entsteht ein 
zusätzlicher Bedarf an öffentlichen Spielplatzflächen. Die geplante Wohnbebauung löst einen Be-
darf an öffentlichen Spielplatzflächen aus. Diese Fläche wird innerhalb des Plangebietes auf dem 
Quartiersplatz und auf einer kleineren Fläche zwischen Quartiersplatz und Ahornweg realisiert. Die 
Sicherung dieser Fläche erfolgt im Durchführungsvertrag. 
Infolge der Planung von circa 171 Wohneinheiten kann langfristig von vier bis fünf  Schülerin-
nen/Schülern je Jahrgangsstufe, in der Erstbezugsphase von neun zusätzlichen Schülerin-
nen/Schülern je Altersjahrgang ausgegangen werden. 
Die beiden nächstgelegenen Grundschulen mit verschiedenen Schularten sind die GGS Borsig-
straße in Ehrenfeld und die KGS Erlenweg in Bickendorf, am gleichen Standort befindet sich noch 
die GGS Erlenweg (2-zügig). Die drei Schulen verfügen über eine ausreichende Aufnahmekapazi-
täten für die zu erwartende Schülerzahl. 
 
6.7 Technische Infrastruktur 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
Der Anschluss für Schmutzwasser, einschließlich Regenwasser, erfolgt an die bestehenden Netze 
(Mischwasserkanal). Das Gebiet unterliegt als ein Grundstück, das bereits vor dem 1. Januar 1996 
bebaut war, nicht den Vorschriften des § 44 Landeswassergesetz NRW. 
Im Planungsgebiet befindet sich eine im Gebäude integrierte Stromnetzstation (Subbelrather Stra-
ße 561), die zur Stromversorgung der Umgebung benötigt wird. Der vorhandene Trafo liegt im Be-
reich des I-geschossigen Gebäudekörpers (Baufeld 2) an der Straße Grüner Brunnenweg. Er wird 
voraussichtlich stillgelegt, abgebrochen und an gleicher Stelle im Erdgeschoss neu erstellt. 
 
6.8 Schallimmissionen/Schallimmissionsschutz 
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehr sowie Gewerbelärm vorbelastet.  
In einer schalltechnischen Untersuchung (ADU cologne 24.11.2016) wurden die auf das Plange-
biet einwirkenden bzw. von diesem ausgehenden Straßenverkehrs- und Gewerbelärmimmissionen 
rechnerisch ermittelt und bewertet. 
In der vorliegenden Untersuchung wurde auch der Nachbarschaftslärm (Tiefgarage, Kindertages-
stätte) untersucht. 
Neben den auf die geplante Bebauung einwirkenden Verkehrslärmimmissionen sind des Weiteren 
die Auswirkungen der Planung auf die Verkehrslärmimmissionen in der Umgebung des Plangebie-
tes berechnet worden. 
Beurteilungsgrundlage für den Straßenverkehrslärm ist die DIN 18005 „Schallschutz im Hochbau“. 
Die schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete nach DIN 18005 betragen 
55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht. 
Beurteilungsgrundlage für Gewerbelärm ist die TA-Lärm. Gemäß TA-Lärm sind für Allgemeine 
Wohngebiete die Immissionsrichtwerte 55 dB(A) am Tag und 40 dB(A) in der Nacht einzuhalten. 
Straßenverkehr 
Die Lärmsituation im Untersuchungsgebiet bezüglich des Verkehrslärms auf öffentlichen Straßen 
wird im Einzelnen bestimmt durch den Verkehr auf den folgenden Straßen: 
- Subbelrather Straße, 
- Grüner Brunnenweg,

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- Häuschensweg. 
Weitere Nebenstraßen werden ebenfalls berücksichtigt. 
Zur Berechnung der Emission des öffentlichen Straßenverkehrs sind als Belastung des Straßen-
verkehrs für den Planungszustand die Daten aus der Verkehrszählung (ADU cologne 14.04.2015, 
Kreuzung Grüner Brunnenweg/Sandweg/Subbelrather Straße und Kreuzung Rochusstra-
ße/Häuschensweg) entnommen worden. Für die Nebenstraßen Ahornweg, Am Haselbusch, An 
den Birken und An der Buchenhecke wird der DTV Wert gemäß einer „Worst Case“-Annahme ab-
geschätzt. Dabei werden die Straßen als Verbindungsstraße in einem innerstädtischen Wohnge-
biet mit dichter mehrgeschossiger Bebauung berücksichtigt. 
Die Ergebnisse zeigen, dass im überwiegenden Teil des Plangebietes die Orientierungswerte der 
DIN 18005 eingehalten bzw. unterschritten werden. 
Die höchst belasteten Fassaden im Plangebiet liegen an der Nordseite zur Subbelrather Straße, 
dort sind maximale Beurteilungspegel aus dem Straßenverkehr von 61 bis 68 dB(A) am Tag und 
51 bis 58 dB(A) in der Nacht zu erwarten. Die Orientierungswerte der DIN 18005 werden hier um 
maximal 13 dB(A) tags/nachts überschritten. 
Im Bereich Ahornweg/ Häuschensweg werden an den straßenseitigen Fassaden maximale Über-
schreitungen von 4 dB(A) tags/nachts prognostiziert.  
Gewerbelärm 
Das Plangebiet ist in unmittelbarer Nachbarschaft vorwiegend von Wohnbebauung umgeben. Öst-
lich des Plangebietes im Bereich zwischen Subbelrather Straße und Häuschensweg befinden sich 
einige kleinere Gewerbebetriebe. Der Flächennutzungsplan der Stadt Köln weißt für diesen Be-
reich eine Wohnbaufläche aus. 
In der Umgebung des Plangebietes gibt es derzeit folgende lärmrelevante Gewerbebereiche 
(nachts findet kein Betrieb statt): 
- Martin Becker KFZ Meisterbetrieb, Subbelrather Straße 555; 
- Autoglas Express, Subbelrather Straße 545; 
- KFZ Instandsetzung Klein, Häuschensweg 6; 
- Maschinenbauunternehmen;Häuschensweg 2c 
Die Ergebnisse zeigen, dass die höchst belasteten Fassaden im Plangebiet an der Südostseite 
liegen und dort maximale Beurteilungspegel aus dem Gewerbe von 55 dB(A) am Tag zu erwarten 
sind. Die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm von 55 dB(A) werden somit eingehalten.  
Nachbarschaftslärm durch die geplante Tiefgarage 
Aus dem Plangebiet werden künftig Lärmemissionen durch die geplante Tiefgaragenzufahrt auf 
die nähere Nachbarschaft einwirken, die entsprechend der TA Lärm zu beurteilen sind. 
Die Immissionen der Tiefgarage sind punktuell an vier Immissionsorten (IO) betrachtet worden: 
Maximale Immission durch die geplante Tiefgarage – Beurteilungspegel in dB(A) 
 Grüner Brunnenweg 
25 (IO1)* 
Grüner Brunnenweg 
4 (IO2) Sandweg 4 (IO3) Nordfassade der 
Planbebauung (IO4)* 
Immissionshöhe tags nachts tags nachts tags nachts tags nachts 
EG 29 25 37 33 36 32 46 42 
1. OG 29 25 39 35 38 34 48 40 
2. OG 29 25 39 35 38 34 44 40 
3. OG - - - - - - 41 37 
*Gemäß Parkplatzlärmstudie (Abschnitt 8.3.2) treten aufgrund der Richtcharakteristik der Schallabstrahlung des TG-Tors 
seitlich des Tors um etwa 8 dB geringere Schallpegel auf

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Gemäß den o.g. Ergebnissen werden die Richtwerte der TA-Lärm für Allgemeine Wohngebiete 
tags und nachts an der benachbarten Bebauung(IO1 bis IO3) nicht überschritten. 
An der Planbebauung (IO4) unmittelbar an der Tiefgaragenzufahrt werden mit Beurteilungspegeln 
von tags 48 dB(A) und nachts 42 dB(A) die höchsten Immissionen erreicht. Das heißt, dass der 
Immissionsrichtwert für Allgemeine Wohngebiete im Nachtzeitraum um 2 dB(A) überschritten wird. 
Der Immissionsrichtwert für den Tagzeitraum wird eingehalten. Die TA Lärm ist im vorliegenden 
Betrachtungsfall nur als Beurteilungshilfe heranzuziehen, da es sich beim Lärm durch die Tiefga-
rage nicht um Gewerbelärm handelt. Die Immissionen vor den Fassaden sind daher nicht analog 
der TA Lärm zu beurteilen, sondern wurden bei der Ermittlung des Schallschutzes gegen Außen-
lärm gemäß DIN 4109 berücksichtigt. An den betroffenen Fassaden sind daher passive Schall-
schutzmaßnahmen und eine geregelte schallgedämmte Lüftung vorgesehen, so dass für Räume 
mit Schlaffunktion (Schlafzimmer, Kinderzimmer) die Fenster nachts geschlossen bleiben können. 
Sozialgeräusche durch die geplante Kindertagesstätte 
Innerhalb des WA 2, Baufeld 8b soll eine viergruppige Kindertagesstätte errichtet werden. 
Es wird darauf hingewiesen, dass der Lärm von spielenden Kindern sowie die Lärmentwicklung 
von Kindertagesstätten als sogenannte sozialadäquate Geräusche eingestuft sind und keinem 
regulierenden Erlass oder Gesetz unterliegen. Um den Schutz vor Außenlärm im Sinne der 
DIN 4109 Rechnung zu tragen, sind für die Berechnung der maßgeblichen Außenlärmpegel die 
sozialadäquaten Geräusche aus dem Außenbereich der geplanten Kindertagesstätte mit zu be-
rücksichtigen. 
Mehrverkehr durch das geplante Bauvorhaben 
Mit der Umsetzung der geplanten Bebauung sind grundsätzlich auch immer Auswirkungen auf die 
schalltechnische Situation im Umfeld möglich. 
Durch das geplante Bauvorhaben nimmt der öffentliche Straßenverkehr auf der Subbelrather Stra-
ße um 425 Kfz/24, dem Sandweg um 122 Kfz/24 und dem Grünen Brunnenweg um 61 Kfz/24 zu. 
Hierzu wurden Einzelpunktberechnungen für Immissionsorte an der bestehenden Bebauung 
Sandweg 4 (IO7), Grüner Brunnenweg 25 (IO8) und Subbelrather Straße 598 (IO9) sowohl für die 
prognostizierten Straßenverkehrsbelastungen ohne Realisierung des Bebauungsplanes als auch 
für die Situation mit der Realisierung des Bebauungsplanes durchgeführt.  
Die Berechnungen zeigen, dass an den betrachteten Immissionsorten im 2. Obergeschoss (IO7 
und IO8) bzw. im 3. Obergeschoss (IO9) mit Pegelerhöhungen von 1dB zu rechnen ist. Die Immis-
sionspegel im Planzustand betragen 65/55 dB(A) tags/nachts, die sogenannten Sanierungswerte 
von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts bleiben sicher unterschritten. Eine Zunahme von 1 dB(A) 
liegt unterhalb der Wahrnehmbarkeitsschwelle. Die geringfügige Erhöhung ist daher zumutbar. 
Lärmschutzmaßnahmen  
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm 
werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan zeichnerisch als Lärmpegelbereiche II bis V bei 
freier Schallausbreitung dargestellt. Die Lärmpegelbereiche stellen somit den „worst case“ dar. 
Textlich festgesetzt wird, dass entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereichen Schallschutz-
maßnahmen an Außenbauteilen gemäß DIN 4109 zu treffen sind. Anhand dieser im vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan dargestellten Lärmpegelbereiche können im konkreten Einzelfall (Bau-
genehmigungsverfahren) gemäß DIN 4109 die Anforderungen an die Luftschalldämmung und das 
erforderliche resultierende Schalldämmmaß von verschiedenen Wand-/Fensterkombinationen er-
mittelt werden. Ergänzend wird textlich festgesetzt, dass die Bauschalldämmmaße einzelner un-
terschiedlicher Außenbauteile oder Geschosse im Einzelfall unterschritten werden können, wenn 
im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung ein nied-
rigerer Lärmpegelbereich nachgewiesen wird.

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Fensterunabhängige Belüftung 
Im Nachtzeitraum (22 bis 6 Uhr) sind in Teilen des Plangebietes maximale Beurteilungspegel aus 
dem Straßenverkehr größer als 45 dB(A) zu erwarten. Um für die Wohnnutzung im Mischgebiet 
ungestörtes Schlafen zu ermöglichen, ist daher bei Schlaf- und Kinderzimmern von Wohnungen 
eine geregelte schallgedämmte Lüftung sicher zu stellen, so dass die Fenster nachts geschlossen 
bleiben können. Dies wird durch eine entsprechende textliche Festsetzung gesichert. 
Balkone und Loggien 
im Allgemeinen Wohngebiet sind zum Schutz der Außenwohnbereiche für Balkone und Loggien, 
die einen Beurteilungspegel > 62 dB(A) im Tagzeitraum aufweisen, Schallschutzmaßnahmen zu 
treffen. Durch Schallschutzmaßnahmen – wie beispielsweise entsprechende Verglasungen mit 
schallabschirmender Wirkung – soll sichergestellt werden, dass der Beurteilungspegel von 
62 dB(A) nicht überschritten wird. Von der Festsetzung sollen nur Balkone und Loggien von Woh-
nungen ausgenommen sein, die zusätzlich auf der lärmabgewandten Seite einen Balkon oder eine 
Loggia aufweisen. 
Abwägung 
Da die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete teilweise überschritten 
werden, sind im Plangebiet Schallminderungsmaßnahmen erforderlich. Grundsätzlich stehen für 
Schallminderungsmaßnahmen die folgenden Möglichkeiten zur Verfügung: 
- das Einhalten von Mindestabständen, 
- die differenzierte Ausweisung von Baugebieten, 
- die Durchführung von aktiven Schallschutzmaßnahmen und 
- Schallschutzmaßnahmen an den schutzwürdigen Nutzungen. 
Das Einhalten von Mindestabständen scheidet entlang der Kreuzung Grüner Brunnenweg und 
Subbelrather Straße und des Häuschenswegs aufgrund der vorliegenden räumlichen Situation 
aus, da dies bedeuten würde, dass keine Fortführung einer Straßenrandbebauung umsetzbar wä-
re. Aus stadtbaugestalterischen Gründen soll im Bereich der Kreuzung Grüner Brunnenweg und 
Subbelrather Straße entsprechend der Bestandssituation eine Blockrandbebauung umgesetzt 
werden, die die geplante Bebauung des Blockinnenbereichs vor Straßenverkehrslärm abschirmt. 
Innerhalb des Plangebietes, das überwiegend einer Wohnnutzung zugeführt werden soll, werden 
keine differenzierten Baugebietsausweisungen vorgenommen. Ziel der Planung ist es, durch 
Nachverdichtung eine überwiegend viergeschossige Wohnbebauung als Maßnahme der Innen-
entwicklung zu ermöglichen, um dem aktuellen Wohnraumbedarf gerecht zu werden. Obgleich 
eine Vorbelastung durch Straßenverkehrslärmimmissionen besteht, wird der Innenentwicklung 
einer Außenentwicklung der Vorrang gegeben. Dies ist zugleich als Beitrag zur weiteren Reduzie-
rung der Flächeninanspruchnahme und damit auch zum Boden- und Klimaschutz zu bewerten. 
Aufgrund der räumlich engen Zuordnung zwischen Emittenten und Immissionsorten und aufgrund 
der geplanten Gebäudehöhen stellen aktive Schallschutzmaßnahmen in Form von Lärmschutz-
wänden entlang der Straße Grüner Brunnenweg, der Subbelrather Straße und des Häuschens-
wegs keine geeignete Schallschutzmaßnahme zur Einhaltung der Orientierungswerte dar, da sie 
die geplante Wohnnutzung abschotten würden. Zudem bliebe die Wirkung einer Lärmschutzwand 
auf die unteren Geschossebenen beschränkt. 
Zur Sicherstellung eines ausreichenden Schallschutzes kommen für das Plangebiet passive 
Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 in Betracht, die den erforderlichen Schallschutz in den 
Gebäuden in Form von Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen 
(Fenster, Wände und Dächer ausgebauter Dachgeschosse) schutzbedürftiger Nutzungen sicher-
stellen. Der für die Ermittlung der Lärmpegelbereiche maßgebliche Außenlärmpegel errechnet sich 
gemäß DIN 4109 aus der Summe der Beurteilungspegel (tags) der maßgeblich auf die Planbe-
bauung einwirkenden Emittentenarten – Straßenverkehrslärm, Gewerbelärm, Nachbarschaftslärm 
und Sozialgeräusche der Kindertagesstätte. Die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung 
von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm werden im Bebauungsplan zeichnerisch als Lärmpe-

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gelbereiche II bis V bei freier Schallausbreitung in 10 m Höhe dargestellt. Textlich festgesetzt wur-
de, dass entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereichen Schallschutzmaßnahmen an Au-
ßenbauteilen gemäß DIN 4109 zu treffen sind. Anhand dieser im vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan dargestellten Lärmpegelbereiche können im konkreten Einzelfall (beispielsweise Bauge-
nehmigungsverfahren) gemäß DIN 4109 die Anforderungen an die Luftschalldämmung und das 
erforderliche resultierende Schalldämmmaß von verschiedenen Wand/Fensterkombinationen er-
mittelt werden. 
Die Planzeichnungs-Darstellung der Lärmpegelbereiche bei freier Schallausbreitung (keine Be-
rücksichtigung schallabschirmender Gebäudestellung) erfordert keine zusätzlichen Festsetzungen 
zur Festlegung der Baureihenfolge im Baugebiet. 
Die Festsetzungen passiver Schallschutzmaßnahmen stellen sicher, dass den schallimmissions-
schutzrechtlichen Anforderungen an die geplante Wohnbebauung zur Erzielung gesunder Wohn-
verhältnisse sowohl im Tag- als auch Nachtzeitraum Rechnung getragen werden kann. 
 
6.9 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Zur Erhöhung der städtebaulichen Qualität im Plangebiet werden auf der Grundlage des Freiflä-
chengestaltungsplanes, im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Maßnahmen zum Schutz, zur 
Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft sowie zum Anpflanzen von Bäumen und 
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Die Festsetzungen dienen der Berücksichti-
gung der Belange von Natur und Landschaft. 
Baumpflanzungen 
Zur Gestaltung des Quartiersplatzes werden textlich Straßenbaumpflanzungen festgesetzt. Es sind 
mindestens 6 kleinkronige, standortgerechte Straßenbäume zu pflanzen (Bäume 2. Ordnung). 
Damit eine ausreichende Besonnung der unteren Wohnungen sichergestellt werden kann, wird auf 
mittel- bis großkronige Baumpflanzungen verzichtet. 
Begrünung der Tiefgaragen 
Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohnbezogener Grün- und Freiflächen zu si-
chern, wird textlich festgesetzt, dass die nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen 
Nebenanlagen überbauten Flächen von Tiefgaragen als Vegetationsflächen dauerhaft zu begrü-
nen sind. Die Vegetationstragschicht im Bereich von unterbauten Flächen ist in einer Stärke von 
mindestens 60 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden; bei Bäumen 2. Ordnung ist die 
Vegetationstragschicht mit einer Stärke von mindestens 120 cm zu modellieren. 
Nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Die nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbauten Flächen 
sind aus stadtgestalterischen und klimatischen Gründen intensiv zu begrünen und dauerhaft zu 
erhalten. 
Die festgesetzten Maßnahmen sollen der Durchgrünung des Plangebietes, zur Verbesserung des 
Kleinklimas im Plangebiet und zur Minderung des Niederschlagswasserabflusses dienen. Es ist mit 
einer Verbesserung der kleinklimatischen Situation zu rechnen. 
 
7 Gestalterische Festsetzungen 
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf sollen örtliche Bauvorschriften (ge-
stalterische Festsetzungen gemäß § 86 BauO NRW) getroffen werden. Diese sollen dazu dienen, 
eine einheitliche und harmonische Gestaltung des geplanten Quartiers zu erreichen. Durch diese 
äußere Erscheinungsform der Baukörper erhält die Siedlung ihre eigenen Wiedererkennungs-
merkmale und passt sich dennoch in die vorhandene Umgebungsstruktur ein, ohne als störender 
Fremdkörper zu erscheinen.

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Es sollen Regelungen zu den Dachformen, zur Fassadengestaltung, zur Einhausung und Eingrü-
nung der Abfallbehälter und Wertstofftonnen, zu Einfriedungen sowie zu Satellitenschüsseln bzw. 
Mobilfunkanlagen getroffen werden.  
Das Erscheinungsbild von Baugebieten wird wesentlich durch die Ausprägung der Dachflächen 
bestimmt. Als Dachformen werden geneigte Dächer und für die Kopfbauten an der Straße Grüner 
Brunnenweg Flachdächer vorgesehen und festgesetzt, um ein einheitliches Siedlungsbild in Zu-
sammenspiel mit der Rosenhofsiedlung zu erreichen. Dabei müssen die geneigten Dächer eine 
Dachneigung zwischen mindestens 10° und maximal 55° aufweisen. Flachdächer dürfen eine 
Dachneigung von maximal 5° haben. 
Dem gleichen Ziel dienen die Festsetzungen zur Verwendung einheitlicher Fassadenmaterialien. 
Dabei sollen die Fassaden als Putzfassaden erstellt werden, um einen Bezug zu den Bestandsge-
bäuden herzustellen. Um gewisse Gestaltungsfreiräume zu ermöglichen, sind andere Materialien 
z.B. Klinker oder Klinkerriemchen bis zu maximal 25 % je Fassadenseite zulässig. 
Die Art der Einfriedung im Vorgartenbereich ist für die Freiraumgestaltung des Wohnquartiers von 
großer Bedeutung. Um den einheitlichen grünen Charakter zu betonen und einen gestalterisch 
offenen Zusammenhang zum Quartiersplatz und der Wegeachse herzustellen werden Vorgaben 
zur Einfriedung getroffen. Ausschließlich für die Einfriedung zulässig sind Hecken bis zu einer Hö-
he von maximal 1,0 m. 
Darüber hinaus erfolgt eine Festsetzung für Standorte von Abfallbehältern und Wertstofftonnen. 
Diese sind einzuhausen oder durch Sträucher oder Hecken einzufassen. Mit dieser Festsetzung 
soll ebenfalls ein angemessenes Erscheinungsbild des Baugebietes gesichert werden.  
Des Weiteren wird festgesetzt, dass Satellitenschüsseln nur auf dem Dach zulässig und Mobil-
funkanlagen auf dem Dach nicht zulässig sind. Die Festsetzungen dienen der Sicherung eines 
angemessenen Erscheinungsbildes des neuen Quartiers und der Sicherung einer ruhigen Dach-
landschaft sowie der Vermeidung von Verunstaltungen der Fassaden. 
 
8. Sonstige Umweltbelange 
8.1 Pflanzen und Tiere 
Das Plangebiet umfasst einen stark verdichteten Blockinnenbereich im Stadtteil Bickendorf. Fol-
gende Vegetationsstrukturen sind im Wesentlichen vorhanden: 
- Intensiv gepflegte Zierrasenflächen des Geschosswohnungsbaus der Wohngebäude Ahorn-
weg 4-10 im Süden des Plangebietes und Grüner Brunnenweg 27-33 im Norden des Plan-
gebietes. Im Bereich Ahornweg 10 befindet sich zudem ein kleiner mit Hecken eingefasster 
Spielbereich mit Sandfläche. 
- Baumhecke, die sich auf dem Grundstück des ehemaligen Gewerbebetriebes an der nördli-
chen, westlichen und südlichen Grundstückgrenze zum Geschosswohnungsbau befindet. 
Diese circa 210 lfm lange Baumhecke, die sich u-förmig um die zentrale Gewerbehalle er-
streckt, besteht aus großen Einzelbäumen und einer dichten Strauchschicht. 
- Ruderalisierte befestigte Flächen im Bereich des ehemaligen Gewerbebetriebes. Die stark 
versiegelte Umfahrt um die zentrale Gewerbehalle ist im Laufe der letzten Jahre durch Pio-
niergräser und -stauden abschnittweise überwuchert worden. 
Neben den vegetationsgeprägten Biotopen dominieren im Plangebiet befestigte Flächen, vor allem 
die große Gewerbehalle mit ihren angrenzenden versiegelten Lager- und Verkehrsflächen. Schüt-
zenswerte Pflanzenarten sind nicht zu erwarten. 
Aufgrund der geschlossenen Lage im Blockinnenbereich und fehlender angrenzenden Grünstruk-
turen außerhalb des Plangebietes liegen die Vegetationsstrukturen im Geltungsbereich des Vor-
haben- und Erschließungsplanes isoliert im Stadtgefüge. Ansätze zur Biotopvernetzung sind nicht 
vorhanden.

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Baumbestand 
Der vorhandene Baumbestand wurde durch das Sachverständigenbüro Reinartz beurteilt (Gutach-
tenstand November 2016). Der Baumbestand ist sehr heterogen und verwildert. Es handelt sich 
vorwiegend um Birken, Robinien, Hainbuchen, Ahorn und Pappeln. Die vorhandene Strauch-
schicht besteht z.B. aus Haselstrauch, Kirschlorbeer, Liguster, Schneebeere, Cotoneaster und 
Efeu. Das Alter der Bäume liegt im Wesentlichen zwischen 40 bis 60 Jahren. Der kartierte Baum-
bestand (insgesamt 98 Bäume) wird mit folgendem Vitalitätsgrad bewertet: 
Vitalitätsgrad 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mäßig 4 = schlecht 
Anzahl Bäume 30 43 24 1 
Von den 98 begutachteten Bäumen sind 85 Bäume durch die Baumschutzsatzung der Stadt Köln 
geschützt. 
Bei der Umsetzung der Planung entfallen voraussichtlich 4 Bäume im öffentlichen Bereich, 42 
Bäume auf privaten Flächen und 7 Bäume im Baufeld. Zu den voraussichtlich entfallenden 53 
Bäumen gehören auch 10 nicht geschützte Bäume. Das heißt, 43 geschützte Bäume sind wahr-
scheinlich von der Baumaßnahme betroffen. 
Im Rahmen der Baugenehmigung ist ein Antrag auf Befreiung der geschützten Bäume von der 
Baumschutzsatzung der Stadt Köln für die zu rodenden Bäume zu stellen und entsprechender 
Ersatz zu pflanzen bzw. Ersatzzahlungen zu leisten. 
Es wird empfohlen vor den südlichen Fassaden nur kleinkronige Bäume (Bäume 2. Ordnung) mit 
einem entsprechenden Mindestabstand zur Fassade anzupflanzen, um eine ausreichende Belich-
tung der Wohnungen zu gewährleisten. 
Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Auf Grundlage des Freiflächengestaltungsplanes werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Begrünungsmaßnahmen festgesetzt. Die Festsetzungen dienen der Berücksichtigung der Belange 
von Natur und Landschaft. 
Begrünung der Tiefgaragen 
Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohnbezogener Grün- und Freiflächen zu si-
chern, wird textlich festgesetzt, dass die nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen 
Nebenanlagen überbauten Flächen von Tiefgaragen als Vegetationsflächen dauerhaft zu begrü-
nen sind. Die Vegetationstragschicht im Bereich von unterbauten Flächen ist in einer Stärke von 
mindestens 60 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden; bei der Anpflanzung von Bäu-
men ist die Vegetationstragschicht mit einer Stärke von mindestens 120 cm zu modellieren. 
- Im Zentrum der Bebauung auf dem Quartiersplatz sind mindestens 6 kleinkronige Bäume 
(Bäume 2. Ordnung) zu pflanzen. 
- Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohnbezogener Grün- und Freiflächen zu 
sichern, wird textlich festgesetzt, dass die nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und 
sonstigen Nebenanlagen überbauten Flächen von Tiefgaragen als Vegetationsflächen dau-
erhaft zu begrünen sind. Die Vegetationstragschicht im Bereich von unterbauten Flächen ist 
in einer Stärke von mindestens 60 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden. Im Be-
reich der Anpflanzung von Bäumen ist die Vegetationstragschicht auf einer Fläche von mind. 
25 m² mit einer Stärke von mindestens 120 cm vorzusehen. 
Artenschutz  
Die Artenschutzprüfung einschließlich Brutvogelerfassung des Ing enieurbüros für Freiraum - und 
Landschaftsplanung I. Rietmann vom Dezember 2016 kommen für das Plangebiet zu dem Erge b-
nis, dass bis auf Vögel und Fledermäuse keine planungsrelevanten Tiergruppen betroffen sind: 
Vogelarten: 
Liste der im Untersuchungsgebiet im Jahr 2016 nachgewiesenen Vogelarten.

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/ 20 
Es bedeuten: RL NB: Rote-Liste-Status in der Niederrheinischen Bucht, RL NW: Rote–Liste Sta-
tus in Nordrhein-Westfalen, ♦ = nicht bewertet, Schutz: Schutzstatus nach § 10 Absatz 2 Nummer 
10 und Nummer 11 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), § = besonders geschützt, §§ = streng 
geschützt, V = zurückgehend (Vorwarnliste) 
Art Geschützte Art RL-NRW RL-NB Status im Gebiet 
Amsel §   Brutvogel 
Blaumeise §   Brutvogel 
Buchfink §   Brutvogel 
Buntspecht §   Brutvogel 
Elster §   Brutvogel 
Gartenbaumläufer §   Brutvogel 
Grünfink §   Brutvogel 
Grünspecht §§   Nahrungsgast 
Halsbandsittich § ♦ ♦ Nahrungsgast 
Hausrotschwanz §   Nahrungsgast 
Heckenbraunelle §   Brutvogel 
Kohlmeise §   Brutvogel 
Mauersegler §   Nahrungsgast 
Misteldrossel §   Brutvogel 
Mönchsgrasmücke §   Brutvogel 
Rabenkrähe §   Brutvogel 
Ringeltaube §   Brutvogel 
Rotkehlchen §   Brutvogel 
Singdrossel §   Brutvogel 
Sperber §§  V Nahrungsgast 
Star § V V Brutvogel 
Stieglitz §   Brutvogel 
Türkentaube §   Brutvogel 
Wintergoldhähnchen §   Brutvogel 
Zaunkönig §   Brutvogel 
Zilzalp §   Brutvogel 
 
Im Rahmen der avifaunistischen Untersuchung konnten keine planungsrelevanten Brut- und Gast-
vögel nachgewiesen werden. 
Für die regional gefährdete Vogelart des Haussperlings sind potenziell Brutplätze an den Be-
standsgebäuden vorhanden. Das Plangebiet besitzt zudem für anspruchslose ubiquitäre Vogelar-
ten, die nicht planungsrelevant und nicht gefährdet sind (z. B. Amsel, Kohlmeise, etc.) eine poten-
zielle wie nachgewiesene Eignung als Lebensraum.

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/ 21 
Fledermäuse: 
Das Vorhandensein der Zwergfledermaus wurde im Rahmen von Ausflugskontrollen nachgewie-
sen. Die Zwergfledermaus nutzt das Plangebiet als Jagdrevier, es liegen keine Hinweise vor über 
Winter- oder Sommerquartiere an Bestandsgebäuden oder Höhlenbäumen im Plangebiet. Ein Fle-
dermausquartier wird in einem der Wohngebäude außerhalb des Plangebietes vermutet 
Vermeidungs-/Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen: 
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen sind folgende Maßnahmen zu treffen: 
Vögel: Der Rückbau der Gebäude und die Beseitigung von Vegetation müssen außerhalb der 
Brut- und Aufzuchtzeit wildlebender Vogelarten stattfinden, d.h. außerhalb des Zeitraums 1. März 
bis 30. September.  
Fledermäuse: Um eine unmittelbare Gefährdung der Fledermäuse, speziell der Zwergfledermaus, 
zu vermeiden ist die Baufeldräumung nur außerhalb des Zeitraums 1. März bis 30. November vor-
zunehmen. 
Ökologische Baubegleitung: Falls die Rückbauarbeiten innerhalb des Zeitraumes 1. März bis 30. 
November stattfinden sollen, ist vorab eine ökologische Bau begleitung einzurichten, die siche r-
stellt, dass Individuen sowie Fortpflanzungs - und Ruhestätten von wildlebenden Vogelarten und 
Fledermäusen rechtzeitig identifiziert und geschützt werden können. 
Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatschG werden bei Umsetzung der Planung nicht verletzt, s o-
fern die genannten Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen Berücksichtigung finden. 
In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein entsprechender Hinweis aufgenommen. 
 
8.2 Boden 
Das Plangebiet befindet sich im Bereich der Niederterrasse des Rheintals. Die kiesigen und sandi-
gen Terrassensedimente sind im Bereich der vorhandenen Hausgärten mit Hochflutlehm und Au-
enlehm überdeckt. Im zentralen Bereich des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanes liegt überwiegend anthropogen veränderter Boden aufgrund der langjährigen gewerb-
lichen Nutzung vor. Als oberster Bodenhorizont wurde im Rahmen der Baugrunduntersuchung (Dr. 
Hemling & Gräfe, Mai 2013) in allen Rammkernsondierungen eine kiesig, sandige Auffüllung mit 
anthropogenen Beimengen aus Bauschutt, Ziegel und Schlacke erfasst. Die Auffüllungsmächtig-
keiten schwanken zwischen circa 0,3 m und  4,0 m, bevor der Hochflutlehm ansteht. 
Das Plangebiet ist gegenwärtig vor allem aufgrund der vorhandenen großen Gewerbehalle und 
den angrenzenden Lager- und Verkehrsflächen stark versiegelt (circa 14.100 qm). Durch die ge-
plante Bebauung mit einer Tiefgarage reduziert sich der Versiegelungsgrad (auf circa 12.600 qm). 
Die Neunutzung einer bereits vorgenutzten Fläche ist im Sinne des Bodenschutzes als positiv zu 
bewerten, da die Inanspruchnahme von naturnahen Bodenschichten sehr gering gehalten wird 
gegenüber einer Planung auf einer bislang naturnah geprägten Fläche. 
Im Plangebiet sind vier Flächen im „Kataster der Altlasten und altlastverdächtigen Flächen“ (ge-
mäß § 2 BBodSchG) als Altstandorte erfasst: 403 138, 403 139, 403 211 und 403 212. 
 
8.2.1 Bodenuntersuchung 
Zur Erfassung der Bodenverhältnisse und zur Feststoffprobenahme wurden 28 Rammkernsondie-
rungen (RKS) abgeteuft. Zur Bodenluftbeprobung wurden alle RKS zu temporären Bodenluftpe-
geln ausgebaut. Die Untersuchung der Bodenluft erfolgte auf die Parameter leichtflüchtige chlorier-
te Kohlenwasserstoffe (LCKW) und auf aromatische Kohlenwasserstoffe (BTEX). Ausgewählte 
Feststoffproben wurden, wie die Bodenluftproben, auf LCKW und BTEX untersucht. Darüber hin-
aus erfolgte die Bestimmung von Mineralölkohlenwasserstoff (MKW). Neben den Einzelproben aus 
dem gewachsenen Boden wurden 4 aus dem Auffüllungsmaterial gebildete Mischproben, zur Er-

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/ 22 
mittlung der Verwertungs-/Entsorgungswege, entsprechend der LAGA (Länderarbeitsgemeinschaft 
Abfall) TR Boden untersucht. 
Aufschüttungen/Auffüllungen 
Aus der historischen Kartenrecherche ergeben sich keine Hinweise auf verfüllte Abgrabungen. Als 
oberster Bodenhorizont wurde in allen Rammkernsondierungen (RKS) eine kiesig, sandige Auffül-
lung mit anthropogenen Beimengen aus Bauschutt, Ziegel und Schlacke erfasst. Die Auffüllungs-
mächtigkeiten schwanken zwischen circa 0,3 und 4,0 m. Die Mächtigkeiten von circa 4,0 m sind 
auf die Arbeitsraumverfüllung der ehemaligen Tankstellentanks zurückzuführen. Das trockene bis 
erdfarbene Probenmaterial war, sieht man von den Fremdanteilen ab, organoleptisch unauffällig. 
Lösemittel- und/oder Kohlenwasserstoffgeruch wurde nicht wahrgenommen. Aus den Aufschluss-
arbeiten ergeben sich keine Anhaltspunkte auf schädliche Bodenveränderungen. 
Bodenluftanalytik 
Die in 27 Bodenluftpegeln ermittelte Bodenluftkonzentration für leichtflüchtige chlorierte Kohlen-
wasserstoffe schwankt zwischen kleiner 0,05 - 13,5 mg/m³. Die ermittelten BTEX-
Bodenluftkonzentrationen schwanken zwischen 0,05 und 5 mg/m³. Durch die nachgewiesenen 
Bodenluftbelastungen wird sowohl der Einsatz als auch der Eintrag von Lösungsmitteln in den Bo-
den nachgewiesen. Bei der bestehenden gewerblichen Nutzung ergeben sich, mit Hinweis auf die 
bestehende Oberflächenversiegelung aus Beton und Asphalt, sowohl für den Wirkungspfad Bo-
den(luft)/Mensch wegen fehlender Exposition als auch für den Wirkungspfad Boden/Grundwasser 
wegen fehlendem Sickerwasser keine Gefahr für die Schutzgüter Mensch und Grundwasser. 
Für die geplante Nutzung „Wohnen“ wird eine Schutzgütergefährdung ebenfalls ausgeschlossen, 
weil durch den Tiefgaragen- und Kelleraushub angetroffene Kontaminationen beseitigt werden. 
Feststoffanalytik 
Die in den RKS ermittelten LCKW-Gehalte im Feststoff schwanken zwischen 0,5 und 0,7 mg/kg. 
BTEX-Aromaten wurden in den Feststoffproben nicht nachgewiesen. Mineralölkohlenwasserstoffe 
wurden ebenfalls in keiner der 27 Proben festgestellt. 
Aus den Feststoffuntersuchungen ergeben sich keine konkreten Anhaltspunkte auf schädliche Bo-
denveränderungen. 
Insgesamt wurden 4 Mischproben auf die LAGA-Parameter im Feststoff und im Eluat untersucht. 
Im Ergebnis erfüllen alle 4 Mischproben die Zuordnungswerte Z2 der LAGA (2004). Gravierende, 
branchentypische Kontaminationen durch MKW, BTEX und LCKW wurden wie in den Einzelpro-
ben aus dem Anstehenden in den Mischproben aus der Auffüllung nicht nachgewiesen. 
Fazit 
Der Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen konnte durch die Boden- und Bodenluftunter-
suchungen, sowohl für die bestehende Nutzung als Gewerbe, als auch für die geplante Wohnnut-
zung nicht bestätigt werden. Eine Gefährdung über die Wirkungspfade Boden/Mensch und Bo-
den/Grundwasser kann mit hinreichender Wahrscheinlichkeit für die Nutzung Wohnen durch den 
Baugrubenaushub und der damit verbundenen Beseitigung, auch von bisher nicht erkannten klein-
räumigen Kontaminationen, ausgeschlossen werden.  
Bei den konkreten Baumaßnahmen ist jedoch folgendes zu beachten: 
Sämtliche Baumaßnahmen sind durch einen Fachgutachter zu überwachen. 
ln Bereichen, in denen bei den Bodenuntersuchungen Bodenbelastungen festgestellt wurden, ist 
durch eine Beprobung der Grubensohle und Wände nachzuweisen, dass keine Restbelastungen 
im Boden verbleiben, die eine Gefährdung von Schutzgütern hervorrufen können. 
Geplante Grün- und Kinderspielflächen sind mit einer ausreichend mächtigen Schicht unbelaste-
tem Boden zu überdecken. Soll auf einen Bodenaustausch/ eine Bodenüberdeckung verzichtet 
werden, so ist durch Oberbodenuntersuchungen nachzuweisen, dass eine Gefährdung über den 
Belastungspfad Boden- Mensch auszuschließen ist. 
Sämtliche Maßnahmen sind zu dokumentieren und in Berichten zu beschreiben.

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/ 23 
In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein entsprechender Hinweis aufgenommen. 
 
8.3 Wasser 
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Die aktuelle Planung sieht keine Anlage 
von Oberflächengewässern vor. 
Der mittlere Flurabstand zum Grundwasser beträgt circa 10 m (Dr. Hemling & Gräfe, Mai 2013). 
Das Plangebiet liegt in keiner Wasserschutzzone. Im Unterstrom der Altlastenverdachtsfläche 403 
138 sind Grundwasserbelastungen durch leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasserstoffe bekannt. 
(Dr. Hemling & Gräfe, Mai 2013). Der geplante Versiegelungsgrad wird etwas geringer sein als der 
Versiegelungsgrad im heutigen Zustand, so dass die Grundwasserneubildung nach Umsetzung 
der Planung eher etwas zunimmt. Vom geplanten Vorhaben Wohnungsbau gehen keine Belastun-
gen für die Grundwasserqualität aus, da keine Auswaschung wassergefährdender Stoffe zu erwar-
ten ist. 
 
8.4 Klima 
Großklimatisch betrachtet gehört die Stadt Köln zur warmgemäßigten feuchten Westwindzone Mit-
teleuropas. Das Plangebiet in Bickendorf muss gemäß Lanuv 2013 („Klimawandelgerechte Metro-
pole Köln“, Abschlussbericht) als zukünftig „sehr hoch wärmebelastete Siedlungsfläche“ bewertet 
werden. 
Die Bebauung um den angrenzenden Rosenhof ist nicht so dicht wie in anderen Bereichen von 
Ehrenfeld. Positiv auf das Kleinklima wirken sich hier die grünen Innenhöfe aus. Da die Höfe fast 
völlig geschlossen sind, entsteht jedoch keine Durchlüftungssituation. 
Das geplante städtebauliche Konzept sieht grüne Innenhöfe und zwei Durchlüftungsbahnen vor, 
die Luftströmungen - wenn auch nur in geringem Umfang - ermöglichen: 
- eine Nord-Süd Erschließungsachse für Fußgänger und Fahrradfahrer vom Häuschensweg 
zur Subbelrather Straße / Grüner Brunnenweg; 
- eine Nordost-Südwest Wegeverbindung von mind. 10 m Breite von der vorhandenen Ge-
bäudelücke am Ahornweg über den grünen Innenhof, durch eine Gebäudelücke am Quar-
tiersplatz, über den Quartiersplatz und die neue Erschließungsachse bis zur Subbelrather 
Straße / Grüner Brunnenweg; 
Große Teile des Innenbereichs zwischen bestehender Bebauung und Neuplanung werden als 
baumbestandene private Grünfläche weiter Bestand haben. Die vorliegende Planung berücksich-
tigt den vorhandenen Baumbestand weitestgehend. Die geplante Tiefgarage tangiert nicht den 
vorhandenen Baumbestand. Der große Baumbestand trägt zur Frischluftproduktion, zur Staubbin-
dung und zur Luftbefeuchtung durch Verdunstung bei. Der Schattenwurf hat zudem eine zusätzli-
che Kühlfunktion an heißen Sommertagen. Wichtig für eine hohe Kühlleistung ist der Anschluss 
der Bäume an den gewachsenen Boden. 
Zusätzlich zu dem vorhandenen Baumbestand sind 6 neue Bäume am zentralen Quartiersplatz 
oberhalb der Tiefgarage vorgesehen. 
Vor dem Hintergrund der weiteren zusätzlichen Erwärmung durch den Klimawandel, ist vor allem 
der Erhalt des erhaltenswerten Baumbestandes von Bedeutung. 
 
8.5 Luft / Immissionen von Luftschadstoffen 
Gemäß Luftgüteindex 2001 – 2003 (Flechtenkartierung) liegt das Plangebiet in einem Bereich mit 
geringer Luftgüte wie Luftgüteindices von 1.1 und 1.2 in der Nähe des Plangebiets zeigen. Der 
vorhandene Baumbestand trägt positiv zur kleinräumigen Verbesserung der Luftqualität bei.

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Verkehrsbedingte Luftschadstoffe 
Durch das geplante Bauvorhaben nimmt der öffentliche Straßenverkehr laut Verkehrsgutachten 
(Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft mbH Köln) auf der Subbelrather Straße, dem Sandweg und der 
Straße Grüner Brunnenweg geringfügig zu. 
Aufgrund der nur geringen Verkehrszunahme ist mit keiner relevanten Erhöhung der Verkehrs-
schadstoffe zu rechnen. Ein Gutachten zu verkehrsbedingten Luftschadstoffen liegt nicht vor und 
wird als nicht notwendig erachtet, da weder eine erhebliche Verkehrszunahme erfolgt noch in er-
heblichem Umfang die Durchlüftung von Bestandsstraßen verändert wird. Eine Überschreitung der  
Grenzwerte der 39. BImSchV für Stickoxide oder Feinstaub an Fassaden am Sandweg oder der 
Subbelrather Straße ist unwahrscheinlich. 
Gewerbliche Luftschadstoffe 
Aufgrund des Fehlens von Gewerbebetrieben im Plangebiet ist die Emission gewerblicher Luft-
schadstoffe im Plangebiet ausgeschlossen. Östlich des Plangebiets liegen folgende Gewerbebe-
triebe: 
- Martin Becker KFZ Meisterbetrieb, 
- Autoglas Express, 
- KFZ Instandsetzung Klein; 
- Maschinenbauunternehmen; 
Eine Belastung des Plangebietes durch Luftschadstoffe aus diesen Betrieben ist nicht zu erwarten. 
 
8.6 Belichtung und Besonnung  
Die "Solarenergetische Analyse" (Stand 09.06.2016) wurde durch das SOLARBÜRO Dr.-Ing. Peter 
Goretzki, Stuttgart erstellt und bewertet den verfügbaren Solargewinn, die Besonnungsdauer nach 
DIN 5034-1 sowie die gewichtete Besonnungsdauer. 
 
8.6.1 Verfügbarer Solargewinn 
Die Planung bietet im Mittel keine ausreichenden Voraussetzungen für die passive Sonnenener-
gienutzung. Die Streubreite des verfügbaren Solargewinns liegt zwischen 19,5 % und 80,8 %. Be-
sonders niedrige Werte finden sich bei den Gebäuden im westlichen Teilbereich, bei den Gebäu-
den im nordöstlichen Bereich und bei den Gebäuden im südlichen Planumgriff. Die Ursachen für 
diese geringe passive Sonnenenergienutzung liegen in der ungünstigen Orientierung der Gebäu-
de, der gegenseitigen Verschattung der Gebäude und der Verschattung der Gebäude durch ins-
besondere die vorhandenen und untergeordnet die geplanten Bäume. 
Bei der Nutzung von passivsolaren Gewinnen ist zu beachten, dass es sich bei dem Plangebiet um 
einen innerstädtischen verdichteten Bereich handelt und die geplante Bebauung sich an die vor-
handene Baustruktur, insbesondere die der Rosenhofsiedlung, anlehnen soll. Beim Bauen im In-
nenbereich können regelmäßig die für einen optimalen verfügbaren Solargewinn notwendigen Ge-
bäudeausrichtungen auf Grund der städtebaulich einzuhaltenden Gebäudeausrichtungen nicht 
erreicht werden. Im vorliegenden Fall wird durch eine Optimierung der Grundrisse und der Fenster-
flächen ein möglichst hoher passivsolarer Gewinn angestrebt. 
 
8.6.2 Besonnungsdauer nach DIN 5034-1 
Insbesondere in den unteren Geschossen wird eine im Sinn der DIN 5034-1 ausreichende Beson-
nungsdauer an beiden Stichtagen häufig infolge der Verschattung durch bestehende und geplante 
Bäume verfehlt. Bei einigen Wohnungen wird eine „ausreichende Besonnungsdauer“ infolge der 
einseitigen Nordost- oder Nordwestausrichtung der Wohnungen bzw. der Verschattung durch an-
grenzende geplante Baukörper verfehlt.

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/ 25 
Bei der konkreten Grundrissplanung ist beim Zuschnitt der Wohnungen darauf zu achten, dass 
jeweils ein Wohnraum je Wohnung zu einer ausreichend besonnten Fassade orientiert ist. 
Es bleibt jedoch zu beachten, dass die Besonnung eines Ortes im Wesentlichen von der geografi-
schen Lage, den Horizonteinschränkungen durch die Orographie und durch Hindernisse abhängt. 
In städtischer Bebauung bestimmen bodennah hauptsächlich die Gebäude, welche Bereiche im 
Verlauf eines Tages verschattet oder besonnt werden. In typischer städtischer Bebauung reichen 
in der Regel die Abstandflächen nicht aus, um in den unteren Etagen die Mindestanforderungen 
der DIN 5034-1 zu erfüllen. 
Ebenso ist bei der Beurteilung der Besonnungsqualität zu berücksichtigen, dass der Baumbestand 
eine wichtige Rolle bei der Vermeidung/Verminderung von Wärmeinseln in innerstädtischen Berei-
chen spielt und somit durch seine verschattende Wirkung zu einer Reduzierung von stark hitzebe-
lasteten Flächen beiträgt. Darüber hinaus erfolgt durch die Transpiration der Bäume eine weitere 
Kühlung im Sommer. Im Winter ist zu berücksichtigen, dass die vorhandenen und geplanten Laub-
bäume kein Laub tragen und somit keine Verschattung durch die Bäume stattfindet. 
 
8.7 Denkmalschutz  
Im Plangebiet stehen die Gebäude Ahornweg 4-10 und Grüner Brunnenweg 27-33 „Siedlung Bi-
ckendorf II“ unter Denkmalschutz. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgt eine nachrichtli-
che Übernahme. 
Im Plangebiet und dessen Umgebung haben bisher keine archäologischen Untersuchungen oder 
Vorermittlungen stattgefunden. Es liegen somit keine Erkenntnisse zu archäologischen Boden-
denkmälern oder Fundstellen vor. Im Rahmen der Erschließungsmaßnahmen sollen archäologi-
sche Untersuchungen durchgeführt werden, um Erkenntnisse in dem bislang noch nicht archäolo-
gisch erschlossenen Areal zu gewinnen. In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein ent-
sprechender Hinweis aufgenommen. 
 
9 Planverwirklichung 
Das Planungsrecht wird in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB 
geschaffen. Die Aufstellung erfolgt auf der Grundlage des § 13a BauGB (Bebauungspläne der In-
nenentwicklung). 
Zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin wird ein städtebaulicher Vertrag als Durchfüh-
rungsvertrag abgeschlossen. Dieser stellt sicher, dass es zur Realisierung des Vorhabens kom-
men wird. 
Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, werden die Planungs- und Er-
schließungskosten von der Vorhabenträgerin übernommen. Kosten für die Stadt Köln entstehen 
nicht. 
Regelungsinhalte des Durchführungsvertrages sollen insbesondere werden: 
- Herstellung einer viergruppigen Kindertagesstätte, 
- Herstellung eines öffentlich zugänglichen Kinderspielplatzes.

- 25 - 
 
 
/  
 
Der Bebauungsplan-Entwurf (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
63475/01 wird gemäß § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) mit  
dieser Begründung öffentlich ausgelegt. 
 
Köln, den 
 
 
 
Beigeordneter

Altlastenverdachtsfläche
Nummer 403139
Altlastenverdachtsfläche
Nummer 403138
Altlastenverdachtsfläche
Nummer 403212
Altlastenverdachtsfläche
Nummer 403211
Altlastenverdachtsfläche
Nummer 403139
LPB II
LPB III
LPB IV
LPB III
LPB II
LPB III
LPB III
LPB IV
LPB II
LPB III
LPB II
LPB III
D
IV
D
IV
Baufeld 4
Ein- und Ausfahrt
Müllabfuhr 
Feuerwehr
IV
IV
Baufeld 8a
I
Durchgang im EG
Baufeld 6b
GFR 2
WA 1
GFZ 0,5
WA 2
GFZ 1,4
GFR 1
Ausfahrt
Müllabfuhr 
Feuerwehr
GFR 2
IV
TGa
TGa
GRZ 0,5
GRZ 0,4
Ein- und
Ausfahrt
TGa
II
TH max. 53,50 m ü. NHNFH max. 57,00 m ü. NHN
Baufeld 1
Baufeld 3
TGa
TH max. 59,00 m ü. NHNFH max. 63,00 m ü. NHN
III
GFR 1
IIIBaufeld 5
TGa
Baufeld 2I
GFR 1
TGa
IV
Baufeld 10
Baufeld 8b
Baufeld 8c
Baufeld 9
IV
OK max.59,20 m ü. NHN
Baufeld 7b
IV
Baufeld 7a
Öffentlich nutzbare Spielfläche
(ca. 900 m²)
Spielplatz KITAWA 3
GFZ 1,1
IV
Baufeld 6a
TGa
GRZ 0,5
GFLR 3
GFR 2
IBaufeld 12
TH max. 52,50 m ü. NHNFH max. 55,30 m ü. NHN
OKG
48,33m
OKG
48,30m
OKG
48,20m
OKG
48,20m
OKG
48,30m
OKG
48,33m
TH max. 59,70 m ü. NHNFH max. 61,70 m ü. NHN
TH max. 60,90 m ü. NHNFH max. 62,90 m ü. NHN
TH max. 61,10 m ü. NHNFH max. 63,10 m ü. NHN
TH max. 61,10 m ü. NHNFH max. 63,10 m ü. NHN
OK max.52,30 mü. NHN
TH max. 61,00 m ü. NHNFH max. 63,00 m ü. NHN
TH max. 59,30 m ü. NHNFH max. 61,30 m ü. NHN
OK max.60,50 m ü. NHN
OK max.56,70 m ü. NHN
OKG
47,85m
OKG
48,30m
OKG
48,30m
OKG
47,40m
OKG
47,40m
OKG
46,65m
OKG
48,30m
OKG
47,80m
OKG
47,09m
OKG
47,09m
OKG
48,43m
OKG
48,30m
OKG
47,85m
OKG
48,00m
OK max.49,50 m ü. NHN
Baufeld 11I
BaulinieOK  48,90 m ü. NHN OK max.53,00 m ü. NHN
TH max. 60,60 m ü. NHNFH max. 62,60 m ü. NHN
Öffentlich
nutzbare Spielfläche
(ca. 300 m²)
OKG
48,30m
OKG
48,30m
OKG
46,20m
OKG
47,12m
OKG
48,37m
OKG
48,30m
1
3
4
2
OKG
48,43m
IBaufeld 12
TH max. 52,50 m ü. NHNFH max. 55,30 m ü. NHNBaufeld 11I Baulinie 2TH 51,99 m ü. NHN
OK max
53,00 m ü. NHN
Baulinie 3
TH 50,90 m ü. NHN
Baulinie 4
TH 51,98 m ü. NHN
Baulinie 1
TH 58,04 m ü. NHN
1
3
4
2
Maßstab 1:250
Ausschnitt "Herzhäuschen"
Anlage 4a
Vorhabenbezogener Bebauungsplan 63475/01
Arbeitstitel: Häuschensweg in Köln-Bickendorf