Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung)

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Betreff: WG: AW: Bürgervereine - Wohnen im Veedel erhalten - für eine effektive 
Wohnraumschutzsatzung!
 
Am 0
5.05.2019 um 21:52 schrieb Frank, Jörg <joerg.frank@stadt-koeln.de>: 
Guten Abend  
  
wann ist mit einer schriftlichen Beantwortung zu rechnen, die folgende Punkte für die 
Satz
ung berücksichtigt: 
  Zweckentfremdung: Möglichkeit einer engen  zeitlichen Befristung zur Nutzung für 
gewe
rbliche oder berufliche Zwecke 
  Übergangszeiten 
  Registrierungspflicht 
  Schaffung von Ersatzwohnraum grundsätzlich im jeweiligen Stadtbezirk 
  Höhere Gebühren für die Genehmigung von Zweckentfremdung 
  
Die Zeit drängt in Hinsicht auf die Beschlussfassung, die am 21. Mai im Rat erfolgen soll. 
  
  
Mit freundlichen Grüßen 
  
Jörg Frank, MdR 
Ratsmitglied für den Wahlbezirk Altstadt Nord II, Neustadt Nord II 
Fraktion Bündnis90/Die Grünen im Kölner Rat 
Tel. 0221 22125919 
Mobile +49177 3117786 
Mail to: joerg.frank@stadt-koeln.de  
  
  
  
  
Gesendet: Mittwoch, 1. Mai 2019 18:36 
 
 
Be
treff: Re: Bürgervereine - Wohnen im Veedel erhalten - für eine effektive 
Wo
hnraumschutzsatzung! 
  
Hallo  
  
ich werde morgen das städtische Rechtsamt mit einer rechtlichen Würdigung der angeführten 
Punkte beauftragen. 
  
Für den morgigen Sozialausschuss wird diese Würdigung sicherlich noch nicht vorliegen aber ich 
denke, dass sie rechtzeitig vor dem STEA am 16.05.2019 vorliegen wird. 
  
Mit freundlichen Grüßen

2
Von meinem iPad gesendet 
 
Am 01.05.2019 um 16:57 schrieb Frank, Jörg <joerg.frank@stadt-koeln.de>: 
Sehr geehrter  
  
in der Anlage finden Sie eine Erklärung diverser Bürgervereine an den Rat 
(Bürgerverein Kölner Eigelstein e.V., Bürgerverein "Für Nippes" e. V., 
Bürgergemeinschaft Altstadt / Verein zur Förderung einer lebenswerten 
Altstadt e.V., Bürgergemeinschaft Rathenauplatz e.V., Initiative Bezahlbares 
Wohnen für alle), das auch mich als direkt gewähltes Ratsmitglied im 
Eigelsteinviertel erreicht hat.
 
  
Die Vereine fordern eine Verschärfung der vorliegenden 
Wohnraumschutzsatzung, die der Rat am 21. Mai beschließen soll und m.E. 
auch unbedingt muss.
 
Folgende Punkte führen die Vereine auf, die in der Wohnraumschutzsatzung 
berücksichtigt werden sollen: 
•         Übergangszeiten 
•         Registrierungspflicht 
•         Schaffung von Ersatzwohnraum grundsätzlich im jeweiligen 
Stadtbezirk 
•         Gebühren 
  
Eine kurzfristige rechtliche Bewertung dieser Punkte, inwieweit diese 
kommunal umgesetzt werden können, wäre für die weitere Beratung sehr 
hilfreich.
 
  
Mit freundlichen Grüßen 
  
Jörg Frank, MdR 
Ratsmitglied für den Wahlbezirk Altstadt Nord II, Neustadt Nord II 
Fraktion Bündnis90/Die Grünen im Kölner Rat 
Tel. 0221 22125919 (Fraktionsgeschäftsstelle) 
Mobile +49177 3117786 
Mail to: joerg.frank@stadt-koeln.de  
  
  
<190429_PM_Wohnraumschutzsatzung_Bürgervereine.pdf>

Wohnen im Veedel erhalten -  für eine effektive Wohnraumschutzsatzung!  Die Versorgung der Kölnerinnen und Kölner mit bezahlbarem Wohnraum sollte für die Stadt höchste Priorität haben. Am 25. April 2019 hat die Verwaltung der Stadt Köln ihren Entwurf für die neue Wohnraumschutzsatzung vorgestellt. Es ist zu begrüßen, dass die neue Satzung nun auch für Einfami-lienhäuser und Eigentumswohnungen gilt.  Ein zentrales Problem aber, unter dem die Bürgerinnen und Bürger vor allem in der Innenstadt seit vielen Jahren leiden, wird nur halbherzig angegangen: Die Nutzung von Tausenden von Wohnungen für touristische Zwecke. Es kann nicht sein, dass die Stadt diesen Wohnraum weiter den Gewinninte-ressen Einzelner überlässt, während die Stadtgesellschaft die negativen Folgen wie Verlust von Le-bensqualität, Wohnungsknappheit und Mietsteigerungen zu ertragen hat. Wir fordern daher den Rat der Stadt Köln dazu auf, in der Satzung festzulegen, dass Wohnraum, der in dem Zeitraum vom 1.1.2007 bis 30.6.2014 zweckentfremdet wurde, in einer Übergangszeit von zwei Jahren ab Gültigkeit der Wohnraumschutzsatzung wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt wer-den muss.  Auch muss die neue Satzung deutlich herausstellen, dass Spekulation mit Wohnraum nicht geduldet wird. Daher ist zu ergänzen, dass jede genehmigte oder tolerierte Zweckentfremdung automatisch erlischt und der Wohnraum wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden muss, sobald ein Eigen-tümerwechsel stattfindet. Zweckentfremdung ist in den vergangenen Jahren dadurch begünstigt worden, dass eine effektive Kontrolle fehlte. Daher muss als Steuerungsinstrument eine Registrierungspflicht eingeführt werden:  Jede/r Haus- bzw. Wohnungseigentümer/in muss für jede Wohnung, die ganz oder zeitweise für an-dere als Wohnzwecke (z.B. eine touristische Nutzung) angeboten wird, unabhängig davon, seit wann diese Nutzungsart besteht, bei der Stadt eine Registrierungsnummer beantragen. Ein Verstoß ist als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld zu ahnden. Die Vergabe einer Registrierungsnummer sowie die Pflicht der Angabe dieser Nummer in allen Angeboten ist nach Einschätzung der Arbeitsgemein-schaft der kommunalen Spitzenverbände vom 10.1.2019 durch §10 Wohnungsaufsichtsgesetz NRW gedeckt.  Zweckentfremdung ist außerdem dadurch begünstigt worden, dass die Auflagen zu niedrig sind. Vor allem in attraktiven Innenstadtlagen sind Wohnungen zweckentfremdet worden. Weil hier eine an-gemessene Wohnungsversorgung im Vergleich zum übrigen Stadtgebiet besonders gefährdet ist, muss die Auflage vorgesehen werden, dass Ersatzwohnraum in dem Stadtbezirk zu beschaffen ist, in dem die Zweckentfremdung erfolgt. Auch müssen die Gebühren für die Genehmigung zur Zweckent-fremdung spürbar heraufgesetzt werden. Wir fordern die Stadt Köln außerdem dazu auf, für eine effektive Umsetzung der Satzung zu sorgen, indem eine enge und kontinuierliche Zusammenarbeit von Bauaufsicht, Wohnungsaufsicht und Ord-nungsamt in Absprache mit Steuer- und Gewerbe- und Finanzamt sichergestellt wird.  Köln, 29.4.2019 Bürgerverein Kölner Eigelstein e.V. Bürgerverein "Für Nippes" e. V. Bürgergemeinschaft Altstadt / Verein zur Förderung einer lebenswerten Altstadt e.V.  Bürgergemeinschaft Rathenauplatz e.V. Initiative Bezahlbares Wohnen für alle   Kontakt: Burkhard Wennemar, Bürgerverein Kölner Eigelstein e. V.  Email: burkhard.wennemar@netcologne.de, Web: www.eigelsteinveedel.de

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Vorschläge für die Überarbeitung der Zweckentfremdungssatzung der Fraktion DIE LINKE 
(Änderungen zur Vorlage fettgedruckt) 
Derzeitiger Inhalt  Erläuterung 
§ 3 Wohnraum  
(3) Nicht geschützter Wohnraum 
liegt vor, wenn  
2. dieser vor Inkrafttreten dieser 
Satzung und seitdem ohne 
Unterbrechung anderen als 
Wohnzwecken diente  
Streichung: 
2. dieser vor Inkrafttreten dieser 
Satzung und seitdem ohne 
Unterbrechung anderen als 
Wohnzwecken diente 
 
§4 Zweckentfremdung 
(1) Wohnraum wird 
zweckentfremdet, wenn er durch 
Verfügungs- oder 
Nutzungsberechtigte anderen als 
Wohnzwecken zugeführt wird. 
Eine Zweckentfremdung liegt 
insbesondere vor, wenn der 
Wohnraum 
1. mit mehr als der Hälfte der zur 
Verfügung stehenden Wohnfläche 
für gewerbliche oder berufliche 
Zwecke verwendet oder 
überlassen wird 
§4 Zweckentfremdung (1) 
Wohnraum wird zweckentfremdet, 
wenn er durch Verfügungs- oder 
Nutzungsberechtigte anderen als 
Wohnzwecken zugeführt wird. Eine 
Zweckentfremdung liegt 
insbesondere vor, wenn der 
Wohnraum 
1.a  mit mehr als der Hälfte der zur 
Verfügung stehenden Wohnfläche 
für gewerbliche oder berufliche 
Zwecke verwendet oder überlassen 
wird 
1.b mehr als acht Wochen im 
Kalenderjahr für gewerbliche oder 
berufliche Zwecke verwendet oder 
überlassen wird 
 
§ 5 Genehmigung  
(2) Eine Genehmigung kann erteilt 
werden, wenn vorrangige 
öffentliche Interessen oder 
besonders schutzwürdige 
Antragstellerinteressen das hohe 
öffentliche Interesse am Erhalt des 
betroffenen Wohnraums 
überwiegen. 
§ 5 Genehmigung  
(2) 1. Eine Genehmigung kann  
erteilt werden, wenn vorrangige 
öffentliche Interessen oder 
besonders schutzwürdige 
Antragstellerinteressen das hohe 
öffentliche Interesse am Erhalt des 
betroffenen Wohnraums 
überwiegen. 
2. Diese Voraussetzung ist nur 
dann erfüllt, wenn das 
Neubauvolumen des Vorjahres die 
durch das Kölner Wohnbündnis 
fixierten Zahlen mindestens 
erreicht. 
In Köln wird Wohnungsneubau von 
6.000 Einheiten jedes Jahr 
benötigt. Diese Zahlen sind im 
Kölner Wohnbündnis  fixiert. 
§ 5 Genehmigung  
 
§ 5 Genehmigung  
(5) Wohnraum, der in dem 
Zeitraum vom 1.1.2007 bis 
30.6.2014 zweckentfremdet 
wurde, muss in einer 
Übergangszeit von zwei Jahren ab 
Gültigkeit der 
Wohnraumschutzsatzung wieder

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dem Wohnungsmarkt zugeführt 
werden, sofern die 
Voraussetzungen für eine 
Genehmigung der 
Zweckentfremdung nicht erfüllt 
sind. 
§ 5 Genehmigung  
(5) Die Genehmigung wirkt für und 
gegen den Rechtsnachfolger; das 
Gleiche gilt auch für Personen, die 
den Besitz am Wohnraum nach 
Erteilung der Genehmigung erlangt 
haben. 
§ 5 Genehmigung  
(6) Eine genehmigte 
Zweckentfremdung sowie eine in 
dem Zeitraum vom 1.1.2007 bis 
30.6.2014 umgesetzte 
Zweckentfremdung erlöschen 
automatisch, sobald ein 
Eigentümer*innenwechsel 
stattfindet. Der Wohnraum ist 
wieder dem Wohnungsmarkt 
zuzuführen. 
 
§ 5 Genehmigung § 5 Genehmigung  
(7) Bei Genehmigung wird eine 
Registrierungsnummer zugeteilt. 
Diese ist bei jeder 
Zweckentfremdung des Objekts 
anzuzeigen. 
Bspw. Muss die 
Registrierungsnummer für 
genehmigte Ferienwohnungen bei 
Inseraten in Online-Portalen oder 
Printmedien angegeben werden. 
§ 6 Nebenbestimmungen  
 
§ 6 Nebenbestimmungen  
(4) Nach anderen Bestimmungen 
erteilte Genehmigungen ersetzen 
keine wohnungsrechtliche 
Genehmigung zur 
Zweckentfremdung. 
Vgl. § 6 (3). 
§ 7 Genehmigung aufgrund von 
Ersatzwohnraum 
1. Ersatzwohnraum wird im 
Stadtbezirk neu geschaffen, in 
dem die zweckentfremdete 
Wohnung liegt.  
 
§ 11 Anordnungen  
 
§ 11 Anordnungen  
(4) Steht Wohnraum länger als 
zwölf Monate leer, kann eine 
Instandsetzung mittels Baugebot 
angeordnet werden. Sollte der 
Anordnung keine Folge geleistet 
werden, erfolgt eine Enteignung. 
Aufnahme des Beschlusses 
AN/0632/2018  der 
Bezirksvertretung Ehrenfeld. 
§ 13 Verwaltungsgebühren  Die Gebühren für die Erte ilung 
einer Genehmigung zur teilweisen 
oder vollständigen 
Zweckentfremdung einer 
Wohnung sowie für die Erteilung 
einer Negativbescheinigung 
deutlich heraufzusetzen. 
• Eine enge und kontinuierliche Zusammenarbeit von Bauaufsicht, Wohnungsaufsicht und 
Ordnungsamt in Absprache mit Steuer- und Gewerbeamt sowie den Finanzämtern ist 
sicherzustellen.

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30 08.05.2019 
  
  
  
 
1. Vermerk 
 
Rechtliche Stellungnahme zu A) den in der Stellungnahme verschiedener Kölner 
Bürgervereine „Wohnen im Veedel erhalten - für eine effektive Wohnraumschutz-
satzung!“ aufgeworfenen Rechtsfragen und zu B) den von der Fraktion die „LIN-
KEN“ im Rat der Stadt Köln ergänzend angeregten rechtlichen Änderungen 
 
A. Fragenkatalog der Bürgervereine 
1. Übergangszeit 
Rückwirkende Zuführung von zweckentfremdetem Wohnraum zwischen dem 
1.1.2007 bis 30.6.2014 mit einer Übergangszeit von zwei Jahren: 
Eine solche rückwirkende Pflicht zur Zuführung zweckentfremdeten Wohnraums würde 
gegen das sog. Rückwirkungsverbot verstoßen. Es würde sich in diesem Fall um eine 
sog. echte Rückwirkung handeln. Diese liegt vor, wenn der Gesetz- oder Satzungsgeber 
in die Vergangenheit eingreift und die Rechtsfolgen für einen vor der Verkündung been-
deten Sachverhalt gelten sollen. Zum Schutz der Rechtsordnung und Rechtssicherheit 
sind Regelungen für die Vergangenheit allgemein unzulässig.  
Der Bürger genießt einen besonderen Vertrauensschutz im geltenden Recht und muss 
sich auf eine nachvollziehbare Gesetzgebung verlassen können. Bei einer rückwirken-
den Zuführung zweckentfremdeten Wohnraums, wie sie das Papier der Bürgerinitiativen 
fordert, ist von einer echten Rückwirkung auszugehen. Die Wohnungen waren bereits 
vor dem Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung vom 4. Juli 2014 zweckentfremdet. 
Der Tatbestand der Zweckentfremdung war abgeschlossen. 
Nur in Ausnahmefällen ist eine echte Rückwirkung zulässig. Dies ist insbesondere der 
Fall, wenn das Vertrauen des Bürgers nicht schutzwürdig ist und er mit einer neuen 
Regelung rechnen musste. Dies ist hier allerdings nicht gegeben. Die rückwirkende Zu-
führung zweckentfremdeten Wohnraums wurde in der Wohnraumschutzsatzung vom 4. 
Juli 2014 ausdrücklich nicht festgelegt. Mit einer Regelung in einer neuzufassenden Sat-
zung würde der Vertrauensschutz der Bürger auf den Regelungsgehalt der alten Sat-
zung umgangen.  
Als weiterer möglicher Ausnahmefall ist nicht ersichtlich, dass die neue Satzung eine 
nichtige Regelung ersetzt und die bisherige Rechtslage unklar war.  
In Betracht kommt abschließend allein, dass zwingende Gründe des Gemeinwohls ei-
ne Rückwirkung erfordern könnten. Die Wohnungsknappheit im Bereich der Innenstadt 
und der von den Bürgerinitiativen vertretenen Stadtbezirke leiden unter den zweckent-
fremdeten Wohnungen. Bezahlbarer Wohnraum ist knapp und eine Rückführung von 
Wohnungen, die im benannten Zeitraum zweckentfremdet wurden, wäre dem Allge-
meinwohl dienlich. Dem Stadtkern bliebe ein lebhaftes Alltagsleben erhalten und dauer-
hafter Wohnraum für Bürgerinnen und Bürger würde zurückgewonnen.  
Es ist jedoch zu beachten, dass die Wohnraumschutzsatzung vom 4. Juli 2014 dieses 
Problem erkannt hat und Maßnahmen ergriffen wurden. Bereits aus diesem Grund 
verbietet sich eine den Vertrauensschutz missachtende rückwirkende Regelung.

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Selbst bei einer hier bereits deshalb nicht zulässigen Rückwirkung dürfte die Eigentums- 
freiheit der Haus- und Wohnungseigentümer/innen aus Art. 14 GG  nicht vernachlässigt 
werden. Die Berufsfreiheit des Art. 12 GG  kann durch ein Zweckentfremdungsverbot 
ebenfalls tangiert sein, wobei der Schutz der Eigentumsfreiheit in diesem Fall weitrei- 
chender sein dürfte. Ob eine Übergangsfrist für die Rückführung von zwei Jahren dabei 
eine ausreichende Berücksichtigung der Grundrechte mit sich bringt, ist bisher nicht ge- 
klärt.   
Das Problem einer rückwirkenden Geltung von Zweckentfremdungsverboten mit einer 
Übergangszeit steht allgemein auf dem verfassungsrechtlichen  Prüfstand: 
In Berlin wurden rückwirkende Regelungen getroffen, allerdings nicht vor dem Zeitraum, 
welche die zu ändernde Norm erfasst, sondern allein innerhalb deren Gültigkeitszeit- 
raum. Das OVG Berlin-Brandenburg  hat dem Bundesverfassungsgericht  gemäß Art. 
100 GG mit Beschluss vom 06. April 2017 (5 B 4.16) die Frage der Rückwirkung eines 
Zweckentfremdungsverbotes zur Entscheidung vorgelegt. Diese Frage betrifft beim OVG 
Berlin-Brandenburg eine Vielzahl von Verfahren.  
Das OVG geht zwar von der Rechtmäßigkeit eines Zweckentfremdungsverbotes nach 
den dortigen Landesbestimmungen und städtischen Satzungen aus. Dies gelte aber 
nach der vertretenen Auffassung des OVG nicht für Wohnungen, die bereits vor In- 
krafttreten der gesetzlichen Regelung zweckentfremdet waren . Eine solche Rück- 
wirkung greife unverhältnismäßig in die Grundrechte der Eigentümer ein und verletze 
den Bestandsschutz. 
Die Frage der Rechtmäßigkeit  einer rückwirkenden Zuführung von zweckentfremdetem 
Wohnraum ist demnach nicht abschließend geklärt  und wird beim Bundesverfas- 
sungsgericht als laufendes Verfahren geführt. Ein vom brandenburgischen Landtag ein- 
geholtes Gutachten  (Landtag Brandenburg, Parlamentarischer Beratungsdienst, Iwers, 
Steffen Johann, Zweckentfremdung von Wohnungen und Grundrechte, 7. März 2019) 
sieht allerdings nachvollziehbar rechtliche Möglichkeiten, dass eine rückwirkende 
Zweckentfremdung gerechtfertigt sein könnte 
(https://www.ssoar.info/ssoar/bitstream/handle/document/62275/ssoar-2019-iwers-
Zweckentfrem- 
dung_von_Wohnungen_und_Grundrechte.pdf?sequence=1&isAllowed=y&lnkname=sso 
ar-2019-iwers-Zweckentfremdung_von_Wohnungen_und_Grundrechte.pdf) 
Es ist jedoch zu beachten, dass das Gutachten die Verfassungsmäßigkeit einer lan- 
desgesetzlichen Regelung überprüft, die nicht dem Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG 
NRW) entspricht und nicht mit der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln vergleichbar 
ist. Mit der Rückwirkung wird in die Eigentumsfreiheit (Art. 14) eingriffen. Wegen des 
sog. Parlamentsvorbehalt, wonach der förmliche Gesetzgeber (Parlament) wesentliche 
Wertentscheidungen wie derartige Grundrechtseingriffe selbst treffen muss (grundle- 
gend. BVerfGE Bd. 49, S. 126 ff.), wäre eine rückwirkende Regelung ohnehin dem Land- 
tag vorbehalten. Für eine Änderung des WAG  müssten sich die Initiativen daher  an 
den Landesgesetzgeber  wenden.  
Bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes ist nach alledem davon auszu- 
gehen, dass eine rückwirkende Zuführung von zweckentfremdetem Wohnraum mit einer 
Übergangszeit von zwei Jahren generell verfassungswidrig  und damit nichtig ist.  
2. Registrierungspflicht 
Das insbesondere für die Kontrolle bedeutsame, teils auch hierfür unbedingt erforderli- 
che Steuerungsinstrument einer Registrierungspflicht  für zweckentfremdeten Wohn- 
raum mit einer Registrierungsnummer für jede ganz oder teilweise zweckentfremdete 
Wohnung wäre mit § 10 WAG NRW vereinbar . § 10 Abs. 1 Satz 2 WAG NRW sieht 
weitere Maßnahmen zum Schutz des Wohnraumes vor, die im Zusammenhang mit der 
Genehmigung zweckentfremdeten Wohnraumes stehen. Der Leitfaden des Landes zum

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Wohnungsaufsichtsgesetz konkretisiert diese Maßnahmen jedoch in Absatz 6.1.4.2 
nicht, belässt es damit im Ermessen des Satzungsgebers, geeignete Maßnahmen wie 
etwa eine Registrierungspflicht zu treffen. Dieser Ansicht ist offenbar auch die Arbeits- 
gemeinschaft der kommunalen Spitzenverbände, die in ihrer Stellungnahme vom 
10.01.2019 (Anlage 3 der Beschlussvorlage 1203/2019, dort S. 7) einschätzen, dass die 
Vergabe einer Registriernummer sowie die Pflicht zur Abgabe dieser in Angeboten „ noch 
von § 10 WAG NRW gedeckt sein dürfte “. Im Falle einer Registrierungspflicht müssten 
die einschlägigen datenschutzrechtlichen Vorschriften  beachtet werden und insbe- 
sondere durch entsprechende durch Anonymisierungen unzulässige Eingriffe in das 
Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung vermieden werden 
Aus rechtlicher Sicht spricht damit nichts gegen die Einführung einer Registrierungs- 
pflicht (wie etwa in Berlin seit dem 01. August 2018) zweckentfremdeten Wohnraumes 
im Rahmen dieses Satzungsermessens, wenngleich ein hoher Verwaltungsaufwand  
und erhebliche Kosten  zu erwarten sind. Auch eine Registrierung von Wohnungen, die 
vor dem Erlass von der Satzung  zweckentfremdet wurden, wäre möglich. Der Eigen- 
tümer wird zwar hierdurch in seiner Eigentumsfreiheit beeinträchtigt, allerdings kann mit 
der Sozialgebundenheit des Eigentums aus Art. 14 Abs. 2 GG  eine Registrierungs- 
pflicht mit entsprechender Registrierungsnummer gerechtfertigt werden. Die wohnungs- 
aufsichtsrechtlichen Anordnungen schränken die freie Verfügungsbefugnis des Eigen- 
tümers ein. Sie dienen aber stets der Konkretisierung der Sozialpflichtigkeit des Eigen- 
tums und somit dem Grundsatz der Verantwortung des Verfügungsberechtigten für sein 
Eigentum (so Allgemeine Begründung des WAG: Gesetzentwurf LT-Drs. 16/4379, S. 
37). 
Die Stadt Köln hätte damit auch einen genaueren Überblick  über zweckentfremdeten 
Wohnraum und auch für die Bürgerinnen und Bürger würde der Umgang mit zweckent- 
fremdetem Wohnraum transparenter. 
3. Gebühren 
Gebührenerhebungen dürfen nicht als eine Art „Eintrittsgeld“ für eine Genehmigung in- 
strumentalisiert werden. In dem Entwurf  der noch zu beschließenden Wohnraum- 
schutzsatzung ist in § 13  vorgesehen, dass die Erhebung von Verwaltungsgebühren sich 
nach der Verwaltungsgebührensatzung nebst Gebührentarif  der Stadt  Köln richtet. 
Die Aufnahme von weiteren Gebührentatbeständen betr. Zweckentfremdungsgenehmi- 
gungen in die Allgemeine Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Köln vom 27.07.2017 
bedürfte indes einer weiteren Satzungsänderung.  
Nach dem Kommunalabgabengesetz NRW  kann die Gemeinde für Amtshandlungen 
und sonstige Verwaltungstätigkeiten oder öffentliche Leistungen, die sie auf Veranlas- 
sung bzw. Antrag oder im Interesse Einzelner vornimmt, Verwaltungsgebühren erheben. 
Für die Verwaltungsgebühren besteht ein Kostenüberschreitungsverbot . 
Das Kostenüberschreitungsverbot bezieht sich auf den Gesamtaufwand des betref- 
fenden Verwaltungszweigs . Die besonderen Verwaltungsleistungen müssen kosten- 
mäßig erfasst werden (vgl. §  5 Abs.  4 KAG NRW: „ Aufwendungen für den betreffenden 
Verwaltungsbereich“ ). 
Der Verwaltungsaufwand umfasst die tatsächlichen Ausgaben in Form von Sachkos- 
ten, Personalkosten und Nebenkosten und Auslagen , soweit diese das übliche Maß 
nicht übersteigen und soweit sie im Haushaltsplan erfasst werden und absonderungsfä- 
hig sind. Der Aufwand ist auf der Grundlage vergangener Gebührenperioden für die zu- 
künftige Gebührenperiode durch Schätzung zu kalkulieren. 
4. Schaffung von Ersatzwohnraum grundsätzlich im jeweiligen Stadtbezirk: 
Wie im Beschlusstext der zu beschließenden Wohnraumschutzsatzung ausgeführt, hat 
das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 12.03.1982  (Az. 8 C 23/80, NJW 1982, 
2269 ff.) im Hinblick auf frühere Regelungen die Anforderungen an Ersatzwohnraum wie

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folgt festgelegt. Der Ersatzwohnraum müsse im Gebiet der Gemeinde  geschaffen wer- 
den, „in deren Gebiet auch der zweckentfremdete Wohnraum verloren geht “. Das folge 
aus der Ermächtigung in Art. 6 § 1 Mietrechtsverbesserungsgesetz (MRVerbG) und dem 
Anwendungshinweis an „ Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit aus- 
reichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist .“ Diese 
bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage  für die Ländergesetzgebung ist in der 
ständigen Rechtsprechung mittlerweile anerkannt und wird auch in der einschlägigen ju- 
ristischen Literatur grundsätzlich als Voraussetzung für Ersatzwohnraum genannt. 
Die einschlägige Regelung in § 10 Abs. 1 Satz 1 WAG NRW lautet hingegen wie folgt: 
„Die Gemeinde kann durch Satzung Gebiete  mit erhöhtem Wohnungsbedarf festlegen, 
in denen Wohnraum nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden darf.“ 
Nach der Begründung des Landesgesetzgebers (Hervorhebungen durch den Verfasser) 
– LT-Drs. 16/4379, S. 48) – könne die Gemeinde dabei ein Verbot bei erhöhtem Wohn- 
bedarf für das gesamte Gemeindegebiet oder Teilgebiete  aussprechen. Gemeinden, 
die dies für erforderlich hielten, könnten entsprechend den Vorgaben der Ermächtigung 
nach eigenem Ermessen durch Satzung  festlegen, ob, in welchen Bereichen und un- 
ter welchen Auflagen eine Zweckentfremdung von Wohnraum mit Genehmigung zuläs- 
sig sein solle. Davon ausgehend, dass die Gemeinden beurteilen könnten, ob und wo 
im Gemeindegebiet ein erhöhter Wohnungsbedarf bestünde und somit ein Bedarf 
für Regelungen vorliege, könnten Gemeinden so verhindern, dass Wohnraum einer an- 
deren Verwendung unterzogen werde oder leer stehe. 
Demnach ist es der Stadt Köln im Rahmen ihres Satzungsermessens überantwortet, 
nur bestimmte der neun Stadtbezirke oder der 86 Stadtteile als Gebiete mit erhöh- 
tem Wohnbedarf festlegen . Korrespondierend mit diesen Bestimmungen würde sich 
auch die Pflicht zur Schaffung von Ersatzwohnraum auf diese festgelegten Stadtbezirke 
bzw. Stadtteile beschränken. Ein solche Satzungsbestimmung wäre nicht nur von der 
Ermächtigung des WAG NRW gedeckt, sondern entspräche auch der „Logik“ der oben 
zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, wonach die Einschränkungen 
der Eigentümerbefugnisse nicht weiter gehen kann, als der Schutzzweck reicht, dem die 
Regelung dient (BVerwG, Urteil vom 12.03.1982, Az. 8 C 23/80, NJW 1982, 2269 ff.).  
Daraus ergibt sich allerdings auch zwangsläufig, dass auf Grundlage der bestehenden 
Landesregelung eine Satzungsbestimmung nicht möglich ist , die den Eigentümer ver- 
pflichtet, den Ersatzwohnraum in dem Stadtbezirk zu schaffen, in dem die zweckent- 
fremdete Wohneinheit liegt, solange festgelegt ist, dass im ganzen Stadtgebiet erhöh- 
ter Wohnbedarf  besteht bzw. die Wohnungsversorgung gefährdet ist. Der Schutz um- 
fasst bisher eben das ganze Stadtgebiet und nicht Teile davon. 
Es wird abschließend davon ausgegangen, dass die Landesregelung  von der genann- 
ten bundesgesetzlichen Ermächtigung im Mietrechtsverbesserungsgesetz gedeckt ist 
und insofern die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu anderen Landes- 
regelungen nicht greift. Dies gilt ebenso für die Rechtsprechung des Oberverwaltungs- 
gerichts NRW (OVG Münster NJWE-MietR 1996, 279 in Bezug auf die frühere Landes- 
regelung, vgl. auch VG Berlin, Urt. 15.11.2017, VG 6 K 594.17, FD-MietR 2017, 
396278). Das OVG NRW ist der Ansicht, dass eine weitergehende Einschränkung da- 
hingehend, dass der Ersatzraum auch in dem Stadtbezirk geschaffen werden muss, in 
dem sich der Raum befindet, der zweckentfremdet genutzt werden soll, sich nicht dem 
Zweckentfremdungsrecht  entnehmen ließe. Es könne nach Sinn und Zweck des 
Zweckentfremdungsverbots die lediglich allgemeine städtebauliche Zielsetzung, die kei- 
nen Ausdruck im (Bau)Planungs-recht gefunden hat, nicht zu einer Versagung der be- 
gehrten Genehmigung führen. Die Ermächtigung (Anmerkung: damalige Landesermäch- 
tigung) dürfe nicht dazu verwendet werden, Ziele städtebaulicher Art, wie Erhaltung ge- 
schlossener Wohnviertel, Denkmal-schutz, Sanierungsvorhaben oder dergleichen zu 
verfolgen oder allgemein unerwünschte oder schädliche Entwicklungen auf dem Grund- 
stücks-, Wohnungs- oder Baumärkten zu verhindern oder einzudämmen, wenn und so-

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/ 6 
weit die ausreichende Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gesi- 
chert ist. Das Zweckentfremdungsverbot beziehe sich demnach stets auf eine Gemeinde 
insgesamt und nicht nur auf Gemeindeteile. 
5. Eigentümerwechsel 
Nach § 5 Abs. 5 1. Halbsatz der bestehenden Satzung wirkt eine Genehmigung, den 
Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken zuzuführen, für und gegen den Rechtsnach- 
folger. Diese Regelung muss beibehalten werden. Die Genehmigung ist ein sog. be- 
günstigender Verwaltungsakt , da er das Recht begründet, den Wohnraum zu anderen 
Zwecken zu nutzen (vgl. Legaldefinition des begünstigenden VA in § 48 Abs. 1 Satz 2 
VwVfG NRW). Ein Verwaltungsakt ist verbindlich , und zwar sowohl für den betroffenen 
Bürger als auch für die erlassende Behörde. Er wird zwar einseitig erlassen, bindet aber 
zweiseitig . Die Verbindlichkeit, die sich aus der Rechtswirksamkeit ergibt, entsteht be- 
reits mit Bekanntgabe des Verwaltungsaktes. 
Es würde verwaltungsrechtlichen Grundsätzen  widersprechen, diese Wirksamkeit 
des begünstigenden Verwaltungsaktes (hier: Genehmigung der Zweckentfremdung) mit 
einem Wechsel des Eigentümer hinsichtlich des betreffenden Haus- oder Wohneigen- 
tums entfallen zu lassen. Bei der Genehmigung handelt es sich um sachbezogenen 
Verwaltungsakt , da dieser an den Zustand des Wohnraums anknüpft (so zur Anord- 
nung auch „Leitfaden zum WAG“, Stand Juli 2015, S. 25). Nach der Rechtsprechung 
gelten aber sachbezogene Verwaltungsakte grundsätzlich auch für den Einzel- oder 
Rechtsnachfolger (so für die Baugenehmigung: BVerwG, Urteil vom 22. 1. 1971 - IV C 
62/66 (Lüneburg), DÖV 1971, 640; OVG NRW, Urteil vom 09.09.1986 - 11 A 1538/86. 
NVwZ 1987, 427). 
 
B. Rechtliche Bewertung der Änderungsvorschläge Fraktion „Die LINKE“ 
1. § 11 Baugebot mit Androhung der Enteignung 
Ein Baugebot mit der angedachten Enteignung griffe in verfassungswidriger Weise in die 
Rechte der Eigentümer aus Art. 14 GG ein.  
Für die Enteignung bestimmt Art. 14 Abs. 3 GG:  „Eine Enteignung ist nur zum Wohle 
der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes  
erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt.“   Bereits aus diesem Grund 
verbietet  es sich, in NRW durch eine kommunale Satzung  ein Baugebot  mit der An- 
drohung einer Enteignung  für den Fall der Zuwiderhandlung durchzusetzen. Allenfalls 
könnte nach Art. 14 Abs. 3 GG eine landesgesetzliche Regelung im WAG  eine Ent- 
eignung vorsehen. Eine kommunale Regelung kommt wegen des sog. P arlamentsvor- 
behalts (Art. 20 GG) von vorneherein nicht in Betracht. 
Die Möglichkeit zur Enteignung  findet sich unter anderem im Baugesetzbuch, im Bun- 
desfernstraßengesetz, im Energiewirtschaftsgesetz und im Atomgesetz. Voraussetzung 
der Enteignung ist, dass die Eigentumsposition zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benö- 
tigt wird oder als Abwehrrecht der Erfüllung dieser Aufgaben entgegensteht. Üblicher- 
weise soll die Eigentumsposition zur Durchführung eines bestimmten Vorhabens erlangt 
werden, beispielsweise das Eigentum an einem Grundstück zum Bau einer Autobahn. 
Enteignungen betreffen so gut wie ausschließlich das Grundeigentum, sind aber nicht 
darauf beschränkt.  
Eine Enteignung müsste zudem dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit  entsprechen. 
Dies bedeutet unter anderem, dass kein milderes Mittel zur Verfügung stehen darf, das 
in gleicher Weise geeignet ist, den angestrebten Zweck zu erreichen. Hier stünden als 
mildere Mittel vollstreckbare Anordnungen, Verwarnungen oder Bußgelder  zur 
Verfügung. Eine Enteignung findet sich auch nicht im ordnungsrechtlichen Katalog der 
Zwangsmittel.

- 6 - 
 
/ 7 
Schließlich müsste eine Interessenabwägung  ergeben, dass das Interesse des Staa- 
tes, die Eigentumsposition zu erlangen, höher zu bewerten ist als das Interesse des Ei- 
gentümers am Erhalt seines Eigentums. Der Eigentümer muss zudem für den Verlust 
des Eigentums entschädigt werden. Nach Art. 14 Abs. 3 S. 3 GG muss die Entschädi- 
gung unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten 
bestimmt werden. Die Entschädigung  orientiert sich üblicherweise am Verkehrswert, 
kann aber im Einzelfall davon abweichen. 
2. Zeitliche Beschränkung, § 4 Abs. 1 Nr. 1 b 
Es wird eine Ergänzung in § 4 Abs. 1 b) angeregt, eine Zweckentfremdung anzuneh- 
men, wenn der Wohnraum mehr als acht Wochen für gewerbliche oder berufliche 
Zwecke verwendet oder überlassen wird. Eine solche Regelung dürfte noch vom Lan- 
desgesetzgeber in § 10 Abs. 1 Satz 1 WAG NRW den Kommunen ausdrücklich einge- 
räumten Satzungsermessen umfasst  sein. Anders als aktuell etwa das Niedersächsi- 
sche Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 27. März 
2019 (Nieders. GVBl: 6/2019 v. 4.4.2019) in § 1 Abs. 2 Nr. 3, wonach als Zweckentfrem- 
dung auch gilt, wenn der Wohnraum mehr als insgesamt zwölf Wochen im Kalenderjahr 
tage- oder wochenweise entgeltlich als Ferienwohnung  vermietet oder sonst für eine 
Fremdenbeherbergung verwendet wird (in Gebieten, die überwiegend durch den Frem- 
denverkehr geprägt sind, beträgt die Frist acht Wochen), enthält sich das WAG NRW ei- 
ner konkretisierenden Satzungsermächtigung und überlässt es, wie schon ausgeführt, 
der kommunalen Entscheidung eine ausfüllende Regelung zu treffen. So stuft die aktuel- 
le gültige Kölner Wohnraumschutzsatzung in § 4 Abs. 1 Nr. 1 beispielsweise eine Nut- 
zung für gewerbliche und berufliche Nutzung von mehr als der Hälfte des zur Verfügung 
stehenden Wohnraums als Zweckentfremdung ein.  
Dieser satzungsrechtliche Freiraum entspricht auch dem Willen des Landesgesetzge- 
bers , der in der Begründung zu § 10 WAG NRW ausdrücklich erklärt, dass Gemeinden, 
die dies für erforderlich halten, entsprechend den Vorgaben der Ermächtigung nach ei- 
genem Ermessen  durch Satzung festlegen können, „ob, in welchen Bereichen  und 
unter welchen Auflagen eine Zweckentfremdung von Wohnraum mit Genehmigung zu- 
lässig sein soll“. Mit  „Bereichen “ ist  allgemein eine Überantwortung an die Kommunen 
eröffnet, im Rahmen des geltenden Rechts eigenständig zu bestimmen, was sie als Auf- 
gabe zu anderen als zu Wohnzwecken konkret definieren.  
Auch der bundesweite Rahmen  des § 1 MRVerbG ist insofern weit gesteckt. Das Land 
ist danach ermächtigt, für die Gemeinde zu bestimmen, wenn die Versorgung der Bevöl- 
kerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders ge- 
fährdet ist, dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung zugeführt 
werden darf. Wie sie dieses Bestimmungsrecht den Gemeinden gegenüber ausüben, 
steht mithin den Ländern frei. 
Es ist nicht ersichtlich, dass eine Regelung mit einer zeitlichen Befristung , wie hier 
angeregt, sich nicht mehr im Rahmen des kommunalen Satzungsermessens  – und 
damit auch des Rechts - bewegen würde. Den Kommunen ist insofern nicht verwehrt, 
was auch den Bundesländern, wie zuletzt Niedersachsen verfassungsrechtlich als In- 
halts- und Schrankenbestimmung des Eigentums erlaubt ist. 
Es ist jedoch zu bedenken, dass die Einfügung eines solchen Tatbestandselements für 
den nachfolgenden Vollzug eine wirksame Kontrolle und Überwachung  bedingt. Dies 
setzt jedoch voraus, dass die aus praktischen Gründen derzeit problematische Regist- 
rierungspflicht  eingeführt ist. Ansonsten wäre eine solche zusätzliche Regelung wohl 
wenig sinnvoll bis schädlich, da die Bürgerinnen und Bürger erwarten dürfen, dass ge- 
setztes Recht auch um- und durchgesetzt wird.

- 7 - 
 
 
3. Koppelung an das Erreichen des Neubauvolumens, § 5 Abs. 2 Nr. 2 
Die in der zu beschließenden Wohnraumschutzsatzung vorgesehene Regelung in § 5 
Abs. 2 ist ausreichend. Die vorgeschlagene Änderung wäre rechtlich unzulässig. Die 
dahingehenden Änderungsvorschläge, die Genehmigung zu versagen ist, wenn das 
Neubauvolumen des Vorjahres nicht erreicht werden würde, stellen eine unverhält-
nismäßige Einschränkung der Genehmigung dar. Denn das abzuwägende öffentliche 
Interesse im Wohnungsrecht knüpft zu Recht nicht an Neubauzahlen im Wohnungs-
bau an. Die rechtlich wegen des Eingriffs in Art. 14 GG in der Satzung enthaltene Ver-
bindung vom öffentlichen Interesse und schutzwürdigen Antragstellerinteresse darf nicht 
an die Erreichung von Neubauzahlen gekoppelt sein. 
Bei dieser Betrachtungsweise würde nämlich die verfassungsrechtlich zwingend ge-
botene Interessenabwägung entfallen. Ein vorrangiges Interesse des Antragstellers, 
kann sich aber aus den unterschiedlichen Gesichtspunkten ergeben. So kann ein 
schutzwürdiges Interesse angenommen werden, wenn zum Beispiel bei dem Betroffe-
nen außergewöhnliche private Gründe, wie die Sicherstellung des Einkommens durch 
eine zweckfremde Nutzung in Verbindung mit einer besonderen familiären oder sozialen 
Härte, vorliegen. Diese Gründe könnten jedoch im Falle einer festgezurrten Zielbe-
stimmung keine Berücksichtigung mehr finden, wenn die fixierten Neubauzahlen nicht 
erreicht sind. Damit würde keine Interessensabwägung mehr erfolgen. 
 
 
2. 56/  mit der Bitte um Beifügung zur Beschlussvorlage

Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) 
vom …… 
Aufgrund der §§ 7 Abs. 1 und 2, 41 und 77 Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juli 1994 i. V. m. § 10 
Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) vom 10.04.2014 hat der Rat in seiner Sitzung am 
21.05.2019 folgende Satzung beschlossen: 
Präambel: 
In dem Gebiet der Stadt Köln besteht erhöhter Wohnungsbedarf. Die aktuelle 
Wohnungsmarktenge führte Anfang 2012 zur Aufnahme Kölns in die Gebietskulisse der 
neuen Kündigungssperrfristverordnung. Mit dem Ziel, die Wohnversorgung der Kölner 
Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten bedarf es verschiedener 
Instrumente. Mit dieser Satzung zum Schutz von Wohnraum hat der Rat festgelegt, dass die 
Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) im Stadtgebiet 
unter Genehmigungsvorbehalt steht. In Anbetracht der Gefährdung der Versorgung der 
Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen, beschließt der 
Rat die Fortführung und Erweiterung der Aufgaben aus der Wohnraumschutzsatzung vom 
01.07.2014 über den 30.06.2019 hinaus für weitere 5 Jahre. 
§ 1 Gegenstand der Satzung 
(1) Die Satzung hat den Schutz von Wohnraum vor ungenehmigter Zweckentfremdung zum 
Inhalt. Sie gilt für alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die seit dem 
01.07.2014 Wohnraum waren oder danach wurden sowie ab dem 01.07.2019 ebenso für alle 
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. 
(2) Ehemals geförderter Wohnraum ist betroffen, wenn seine Zweckbindung gemäß § 22 
WFNG NRW entfallen ist. 
(3) Der Genehmigungsvorbehalt gilt gegenüber Nutzungs- und Verfügungsberechtigten. 
§ 2 Zuständigkeit 
(1) Vollzugsbehörde ist die Stadt Köln, Dezernat Soziales, Integration und Umwelt, Amt für 
Wohnungswesen. 
(2) Zum Vollzug dieser Satzung gehören die Überwachung des Verbots einschließlich 
notwendiger Ermittlungen, der Erlass von Anordnungen zur Wiederherstellung eines 
rechtmäßigen Zustands, die Erteilung einer Genehmigung oder eines Negativattests sowie 
die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten auf der Grundlage der gesetzlichen Verwaltungs- 
und Ordnungswidrigkeitenbestimmungen (z.B. des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das 
Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW), des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das 
Land Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW) oder des Ordnungswidrigkeitengesetzes (OWiG). 
§ 3 Wohnraum 
(1) Geschützter Wohnraum im Sinne dieser Satzung sind sämtliche Räume, die dauerhaft zu 
Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind.

(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie alleine oder zusammen mit anderen Räumen die 
Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Die subjektive Bestimmung, d.h., die 
erstmalige Widmung oder spätere Umwidmung trifft der Verfügungsberechtigte ausdrücklich 
oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten, z.B. durch Überlassung der 
Räume zu Wohnzwecken. 
(3) Nicht geschützter Wohnraum liegt vor, wenn 
1. der Wohnraum dem Wohnungsmarkt nicht generell zur Verfügung steht, weil das 
Wohnen in einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit 
geknüpft ist (z. B. Wohnraum für Aufsichtsperson auf Betriebsgelände, 
Hausmeisterwohnung im Schulgebäude), 
2. dieser vor Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung anderen als 
Wohnzwecken diente, 
3. er nicht oder noch nicht bezugsfertig ist, 
4. die Wohnnutzung baurechtlich nicht genehmigt ist, 
5. das dauernde Bewohnen deshalb unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Raum 
schwere Mängel oder Missstände aufweist und die Bewohnbarkeit nicht wiederhergestellt 
werden kann. Auf die §§ 3 und 4 WAG NRW wird hingewiesen, 
6. leer stehender Wohnraum nachweislich nicht mehr vom Markt angenommen wird, z. B. 
wegen seiner Größe, seines Grundrisses oder seiner Lage. Die Nachweispflicht der 
Unvermietbarkeit zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete trägt der Verfügungsberechtigte. 
§ 4 Zweckentfremdung 
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte 
anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, 
wenn der Wohnraum 
1. mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder 
berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,  
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht 
mehr geeignet ist, 
3. länger als drei Monate leer steht, 
4. beseitigt wird (Abbruch). 
(2) Eine Wohnraumzweckentfremdung liegt nicht vor, wenn 
1. leer stehender Wohnraum nachweislich unverzüglich umgebaut, instandgesetzt, 
modernisiert wird oder veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar 
ist oder leer steht, 
2. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er dem Verfügungs- oder 
Nutzungsberechtigten bestimmungsgemäß und nachweislich als Zweitwohnung dient, 
3. der Wohnraum mit anderem Wohnraum für die weitere Wohnnutzung zusammengelegt 
oder hierfür geteilt wird. 
§ 5 Genehmigung 
(1) Wohnraum im Sinne des § 2 Abs.1 darf nur mit Genehmigung der Stadt Köln anderen als 
Wohnzwecken zugeführt werden.

(2) Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder 
besonders schutzwürdige Antragstellerinteressen das hohe öffentliche Interesse am Erhalt 
des betroffenen Wohnraums überwiegen. 
(3) Eine Genehmigung kann insbesondere erteilt werden, wenn ein beachtliches und 
verlässliches Angebot an Ersatzwohnraum im Stadtgebiet angeboten wird. 
(4) Eine Genehmigung kann erteilt werden, sobald der Wohnraum nicht mehr bewohnt ist. 
Auf Wunsch kann eine entsprechende Zusicherung ausgestellt werden. 
(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen den Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt auch für 
Personen, die den Besitz am Wohnraum nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben. 
§ 6 Nebenbestimmungen 
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann befristet, bedingt oder 
unter Auflagen erteilt werden. 
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, so 
ist der Raum wieder als Wohnraum zu behandeln und Wohnzwecken zuzuführen. 
(3) Die wohnungsrechtliche Genehmigung zur Zweckentfremdung ersetzt keine nach 
anderen Bestimmungen erforderlichen Genehmigungen (z.B. des Baurechts). 
§ 7 Genehmigung aufgrund von Ersatzwohnraum 
(1) Ein beachtliches und verlässliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt 
das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel in den Hintergrund 
treten. 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die 
folgenden Voraussetzungen erfüllt sind 
1. Der Ersatzwohnraum wird im Stadtgebiet neu geschaffen, 
2. Der Ersatzwohnraum wird durch den Adressaten der Zweckentfremdungsgenehmigung 
geschaffen, 
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit der 
Zweckentfremdung geschaffen, 
4. Der neu zu schaffende Wohnraum enthält grundsätzlich nicht weniger Wohnfläche als 
der zweckentfremdete Wohnraum. Zuschnitt und Standard müssen für die allgemeine 
Wohnversorgung geeignet sein.  
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn dessen 
öffentlich-rechtliche Zulässigkeit erkennbar ist, z.B. anhand positiver Bauvoranfrage. 
(4) Die beabsichtigte Erstellung des Ersatzwohnraums macht der Verfügungsberechtigte 
ausreichend glaubhaft (z.B. mittels Bankbürgschaft). 
§ 8 Genehmigung aufgrund besonderen Antragstellerinteresses 
(1) In besonderen Fällen eines Antragstellerinteresses an der Zweckentfremdung kann 
ebenfalls eine Genehmigung erteilt werden. In diesen Fällen des besonderen 
Antragstellerinteresses wird durch eine einmalige oder laufende Ausgleichszahlung das 
öffentliche Interesse an der Erhaltung eines bestimmten Wohnraums ausgeglichen.

Mit der Ausgleichszahlung sollen die durch die Zweckentfremdung bedingten 
Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die Schaffung neuen Wohnraums 
(Wohnungsbauförderung) kompensiert und so ein Ausgleich für den Verlust des Wohnraums 
geschaffen werden. Die Ausgleichsbeträge sind daher zweckgebunden für die Schaffung 
neuen Wohnraums zu verwenden. 
(2) Die Berechnung der Ausgleichszahlungen für die von der Zweckentfremdung betroffene 
Wohnfläche orientiert sich im Geltungszeitraum dieser Satzung an den durchschnittlichen 
Neubaukosten/qm des geförderten Wohnungsbaus in Köln im Zeitpunkt der Antragstellung. 
(3) Bei dauerhaftem Verlust des Wohnraums wird eine einmalige Ausgleichszahlung i.H.v. 50 
% der durchschnittlichen Neubaukosten/qm festgesetzt. 
(4) Bei vorübergehender Umnutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken oder einem 
entsprechendem Leerstand wird im Geltungszeitraum dieser Satzung eine laufende, 
monatlich zu entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe der im Genehmigungszeitraum 
gültigen Bewilligungsmiete in der sozialen Wohnraumförderung (Einkommensgruppe A) 
erhoben. 
(5) In besonders begründeten Ausnahmefällen kann aus Billigkeitsgründen eine geringere 
Ausgleichszahlung festgelegt werden. Hier sind aufgrund des hohen öffentlichen Interesses 
am Erhalt des Wohnraums entsprechend hohe Maßstäbe anzulegen. 
(6) Eine alleinige Ausgleichszahlung kommt in Betracht, wenn der Adressat der 
Genehmigung 75 % der durchschnittlichen Neubaukosten/qm im geförderten Wohnungsbau 
als Einmalzahlung, ebenfalls orientiert an der Wohnfläche, leistet. 
(7) Umgewandelter oder leer stehender Wohnraum muss unmittelbar im Anschluss an diese 
zweckfremde Nutzung wieder objektiv zu Wohnzwecken hergestellt werden. 
§ 9 Negativattest 
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung zur Zweckentfremdung nicht erforderlich ist, wird 
auf Antrag ein Negativattest ausgestellt. 
§ 10 Mitwirkungs- und Duldungspflichten 
(1) Die dinglich Verfügungsberechtigten und die Nutzungsberechtigten des Wohnraums 
haben den Bediensteten der Stadt Köln die Auskünfte zu geben und die Unterlagen 
vorzulegen, die erforderlich sind, um die Einhaltung der Vorschriften dieser Satzung zu 
überwachen. Sie haben ihnen dazu zu ermöglichen, Grundstücke, Gebäude, Wohnungen 
und Wohnräume zu betreten. 
(2) Auf der Grundlage des § 11 (4) WAG NRW sowie dieser Satzung wird das Grundrecht 
der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 GG) insoweit eingeschränkt. 
§ 11 Anordnungen 
(1) Im Falle einer festgestellten Zweckentfremdung im Sinne von § 3 Abs. 1 kann den 
Nutzern/Verfügungsberechtigten aufgegeben werden, diese unverzüglich zu beenden und 
den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die §§ 4 – 8 WAG NRW sind 
entsprechend anzuwenden.

(2) Ist eine Zweckentfremdung auch nachträglich nicht genehmigungsfähig, ist der/dem 
Verfügungsberechtigten und der Nutzerin bzw. dem Nutzer unter Fristsetzung aufzugeben, 
die Zweckentfremdung zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. 
(3) Steht Wohnraum aufgrund baulicher Mängel leer, kann die Instandsetzung angeordnet 
werden, wenn sie mit einem wirtschaftlich vertretbaren Aufwand möglich ist. Als nicht mehr 
vertretbar wird finanzieller Aufwand innerhalb der folgenden zehn Jahre angesehen, soweit 
dieser nur unerheblich hinter den Kosten eines vergleichbaren Ersatzbaus zurück bleibt. 
§ 7 WAG NRW gilt entsprechend 
§ 12 Ordnungswidrigkeiten 
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig Wohnraum ohne die nach dieser 
Satzung erforderliche Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken nutzt oder überlässt, 
bzw. diesen durch Abbruch vernichtet. Die Zuwiderhandlungen gegen diese Satzung können 
auf der Grundlage des § 13 WAG NRW mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro je 
Wohneinheit geahndet werden. 
(2) Die Verfolgung und Ahndung der Ordnungswidrigkeiten richtet sich nach dem Gesetz 
über Ordnungswidrigkeiten in der jeweils gültigen Fassung. 
§ 13 Verwaltungsgebühren 
Die Erhebung von Verwaltungsgebühren richtet sich nach der Verwaltungsgebührensatzung 
nebst Gebührentarif der Stadt Köln in der jeweils gültigen Fassung. 
§ 14 Inkrafttreten 
Diese Satzung tritt am 01.07.2019 in Kraft und gilt bis zum 30.06.2024. 
Vorstehende Satzung wird hiermit öffentlich bekannt gemacht. 
(Hinweis auf § 7 GO NW nicht ins Kölner Stadtrecht übernommen.) 
Köln, den xx.xx.2019 Die Oberbürgermeisterin 
gez. Reker

Anlage 01b 
Erläuterungen zur korrigierten Neufassung der Satzung  
Bei der Fortschreibung der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohn-
raumschutzsatzung) wurde versehentlich Bezug auf eine nicht gültige Fassung genommen. 
Hierdurch ergibt sich überwiegend redaktioneller Änderungsbedarf, insbesondere im § 1 hin-
sichtlich der Ausweitung auf weiteres Wohneigentum und in § 13 (Verwaltungsgebühren).  
Mit Beschluss des Rates vom 27.09.2018 unter TOP 3.1.5, II 4 wurde die Verwaltung beauf-
tragt zu prüfen, ob der Ersatzwohnraum zu vergleichbaren Mietpreisen wie der weggefallene 
Wohnraum zur Verfügung gestellt werden muss. Soweit die Verwaltung in einem ersten 
Prüfschritt diese Möglichkeit bejahte, kann diese rechtliche Bewertung nach Auswertung 
höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht aufrechterhalten werden. Insofern war die ange-
dachte Ergänzung des § 7 Abs. 2 Nr. 4 zur Erstellung des Ersatzwohnraums zur ortsüblichen 
Vergleichsmiete ersatzlos zu streichen. Letztlich wurden bei Neufassung des ersten Sat-
zungsentwurfs die Regelungen aus § 13 zu den Verwaltungsgebühren zu stark verkürzt, so 
dass eine Anpassung an die derzeitigen Regelungen erforderlich wurde. 
Die Bezugnahme auf den Satzungstext im Beschlussvorschlag (Anlage 4) wird in der Sitzung 
entsprechend aktualisiert (Anlage 01b statt Anlage 01a).  
 
 
Entwurf Satzungstext:  
 
 
Neufassung der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln  
(Wohnraumschutzsatzung) 
vom 4. Juli 2014 
 
Aufgrund der §§ 7 Abs. 1 und 2, 41 und 77 Gemeindeordnung für das Land Nor drhein-
Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juli 1994 in Verbindung 
mit Artikel 2 (Wohnungsaufsichtsgesetz NRW -WAG NRW-) § 10 des Gesetzes zur Neurege-
lung des Wohnungsaufsichtsrechts und zur Änderung einer wohnraumrechtlichen Vorschrift 
vom 10.04.2014 sowie der §§ 4 und 5 des Kommunalabgabengesetzes für das Land Nor d-
rhein-Westfalen vom 21. Oktober 1969 (GV NW 1969 S. 712) und der §§ 4 und 87 Absatz 5 
der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein -Westfalen in der Fassung der Bekanntm a-
chung vom 11. August 1969 (GV NW 1969 S. 656)  hat der Rat der Stadt Köln in seiner Sit-
zung am 21.05.2019 folgenden Beschluss gefasst. 
Die Satzung zum Schutz und Erhaltung von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) 
vom 04.07.2014 (ABl. Stadt Köln 2014 Nr. 29, S.829) wird wie folgt neu gefasst: 
 
 
Präambel: 
 
In dem Gebiet der Stadt Köln besteht erhöhter Wohnungsbedarf. Die aktuelle Wohnungs-
marktenge führte Anfang 2012 zur Aufnahme Kölns in die Gebietskulisse der neuen Künd i-
gungssperrfristverordnung und 2014 in die Gebiete, in denen die Kappungsgrenze gemäß  
§ 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches auf 15 Prozent abgesenkt ist. Mit dem Ziel, 
die Wohnversorgung der Kölner Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen zu gewäh r-
leisten bedarf es verschiedener Instrume nte. Mit der Satzung zum Schutz von Wohnraum 
hat der Rat festgelegt, dass die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken  
(Zweckentfremdung) im Stadtgebiet unter Genehmigungsvorbehalt steht. In Anbetracht der 
Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angeme s-
senen Bedingungen, beschließt der Rat die Fortführung der Aufgaben aus der Wohnrau m-
schutzsatzung vom 04.07.2014 über den 30.06.2019 hinaus für weitere 5 Jahre.

2 
 
 
 
§ 1 Gegenstand der Satzung 
 
(1) Die Satzung hat den Schutz von Wohnraum vor ungenehmigter Zweckentfremdung zum 
Inhalt. Sie gilt für alle freifinanzierten Miet - und Genossenschaftswohnungen, die am 
01.07.2014 Wohnraum waren oder danach wurden. Ab dem 01.07.2019 gilt sie für Woh n-
raum insgesamt (Miet - und Genossens chaftswohnungen, Einfamilienwohnhäuser, Eigen-
heime mit und ohne Einliegerwohnung oder zweiter Wohnung, Eigentumswohnungen). 
 
(2) Ehemals g eförderter Wohnraum ist betroffen, wenn seine Zweckbindung gemäß den 
Bestimmungen des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW 
-WFNG NRW- (§§ 22 u. 23) entfallen ist.  
(3) Der Genehmigungsvorbehalt gilt gegenüber Nutzungs- und Verfügungsberechtigten.  
 
 
§ 2 Zuständigkeit 
 
(1) Vollzugsbehörde ist die Stadt Köln, Dezernat Soziales, Integration und Umwelt, Amt für 
Wohnungswesen. 
 
(2) Zum Vollzug dieser Satzung gehören die Überwachung des Verbots einschließlich not-
wendiger Ermittlungen, der Erlass von Anordnungen zur Wiederherstellung eines rechtmäßi-
gen Zustands, die Erteilung einer Genehmigung oder eines Negativattests sowie die Verfol-
gung von Ordnungswidrigkeiten auf der Grundlage der gesetzlichen Verwaltungs- und Ord-
nungswidrigkeitenbestimmungen (z.B. des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land 
Nordrhein-Westfalen ( VwVfG NRW), des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land 
Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW) oder des Ordnungswidrigkeitengesetzes (OWiG). 
 
 
§ 3 Wohnraum 
 
(1) Geschützter Wohnraum im Sinne dieser Satzung sind sämtliche Räume, die dauerhaft zu 
Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind.  
 
(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie alleine oder zusammen mit anderen Räumen die 
Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen.  
 
Die subjektive Bestimmung, d.h. die erstmalige Widmung oder spätere Umwidmung trifft der 
Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Ve r-
halten, z.B. durch Überlassung der Räume zu Wohnzwecken. 
 
(3) Nicht geschützter Wohnraum liegt vor, wenn 
 
1. der Wohnraum dem Wohnungsmarkt nicht generell zur Verfügung steht, weil das Wohnen 
in einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit geknüpft ist (z. B. 
Wohnraum für Aufsichtsperson auf Betriebsgelände, Hausmeisterwohnung im Schulgebäu-
de). 
 
2. dieser vor Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechu ng anderen als 
Wohnzwecken diente. 
 
3. er nicht oder noch nicht bezugsfertig ist. 
 
4. die Wohnnutzung baurechtlich nicht genehmigt ist.

3 
 
5. das dauernde Bewohnen deshalb unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Raum schwere 
Mängel oder Missstände aufweist und die Bewohnbarkeit nicht wiederhergestellt werden 
kann. Auf die Bestimmungen des Wohnungsaufsichtsgesetzes für das Land NRW -WAG 
NRW- wird hingewiesen. 
 
6. leer stehender Wohnraum nachweislich nicht mehr vom Markt angenommen wird, z. B. 
wegen seiner Größe, seines Grundrisses oder seiner Lage. Die Nachweispflicht der Unver-
mietbarkeit zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete trägt der Verfügungsberechtigte. 
 
 
§ 4 Zweckentfremdung 
 
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte 
anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, 
wenn der Wohnraum 
 
1. mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für ge werbliche oder 
berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird 
 
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke 
nicht mehr geeignet ist 
 
3. länger als drei Monate leer steht 
 
4. beseitigt wird (Abbruch). 
 
 
(2) Eine Wohnraumzweckentfremdung liegt nicht vor, wenn: 
 
1. leer stehender Wohnraum nachweislich unverzüglich umgebaut, instandgesetzt, moderni-
siert wird oder veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer 
steht 
 
2. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er dem Verfügungs- oder Nutzungsbe-
rechtigten bestimmungsgemäß und nachweislich als Zweitwohnung dient. 
 
 
§ 5 Genehmigung 
 
(1) Wohnraum im Sinne des  § 3 Abs.1 dieser Satzung darf nur mit Genehmigung der Stadt 
Köln anderen als Wohnzwecken zugeführt werden.  
 
(2) Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder be-
sonders schutzwürdige Antragstellerinteressen das hohe öffentliche Interesse am Erhalt des 
betroffenen Wohnraums überwiegen.  
 
(3) Eine Genehmigung kann insbesondere erteilt werden, wenn ein beachtliches und verläss-
liches Angebot an Ersatzwohnraum im Stadtgebiet angeboten wird. 
 
(4) Eine Genehmigung kann erst erteilt werden, sobald der Wohnraum nicht mehr bewohnt 
ist. Auf Wunsch kann eine entsprechende Zusicherung ausgestellt werden. 
 
(5) Die Genehmigung wirkt für u nd gegen den Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt auch für 
Personen, die den Besitz am Wohnraum nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben.

4 
 
 
§ 6 Nebenbestimmungen 
 
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann befristet, bedingt oder 
unter Auflagen erteilt werden.  
 
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, so 
ist der Raum wieder als Wohnraum zu behandeln und Wohnzwecken zuzuführen. 
 
(3) Die wohnungsrechtliche Genehmigung zur Zweckentfremdung ersetzt keine nach ande-
ren Bestimmungen erforderlichen Genehmigungen (z.B. des Baurechts). 
 
 
§ 7 Genehmigung aufgrund von Ersatzwohnraum 
 
(1) Ein beachtliches und verlässliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt 
das öffentliche Interesse an der Erh altung des Wohnraums in der Regel in den Hintergrund 
treten.  
 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die folgen-
den Voraussetzungen erfüllt sind: 
 
1. Der Ersatzwohnraum wird im Stadtgebiet neu geschaffen. 
 
2. Der Ers atzwohnraum wird durch den Adressaten der Zweckentfremdungsgenehmigung 
geschaffen.  
 
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit der 
Zweckentfremdung geschaffen. 
 
4. Der neu zu schaffende Wohnraum enthält grundsätzlich nicht weniger Wohnfläche als der 
zweckentfremdete Wohnraum. Zuschnitt und Standard des Ersatzwohnraums müssen für die 
allgemeine Wohnversorgung geeignet sein.  
 
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von Ersa tzwohnraum liegt vor, wenn dessen  
öffentlich-rechtliche Zulässigkeit erkennbar ist, z.B. anhand positiver Bauvoranfrage.  
 
(4) Die beabsichtigte Erstellung des Ersatzwohnraums macht der Verfügungsberechtigte 
ausreichend glaubhaft (z.B. mittels Bankbürgschaft).  
 
 
§ 8 Genehmigung aufgrund besonderen Antragstellerinteresses 
 
(1) In besonderen Fällen eines Antragstellerinteresses an der Zweckentfremdung kann eben-
falls eine Genehmigung erteilt werden. In diesen Fällen des besonderen Antragstellerinte-
resses wird durch eine einmalige oder laufende Ausgleichszahlung das öffentliche Interesse 
an der Erhaltung eines bestimmten Wohnraums ausgeglichen.  
 
Mit der Ausgleichszahlung sollen die durch die Zweckentfremdung bedingten Mehraufwe n-
dungen der Allgemeinheit für die Schaffung neuen Wohnraums (Wohnung sbauförderung) 
kompensiert und so ein Ausgleich für den Verlust des Wohnraums geschaffen werden. Die 
Ausgleichsbeträge sind daher zweckgebunden für die Schaffung neuen Wohnraums zu ver-
wenden.

5 
(2) Die Berechnung der Ausgleichszahlungen für die von der Zweckentfremdung be troffene 
Wohnfläche orientiert sich im Geltungszeitraum dieser Satzung an den durchschnittlichen 
Neubaukosten/qm des geförderten Wohnungsbaus in Köln im Zeitpunkt der Antragstellung. 
 
(3) Bei dauerhaftem Verlust des Wohnraums wird eine einmalige Ausgleichszahlung i.H.v. 50 
% der durchschnittlichen Neubaukosten/qm festgesetzt.  
 
(4) Bei vorübergehender Umnutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken oder einem 
entsprechendem Leerstand wird im Geltungszeitraum dieser Satzung eine laufende, monat-
lich zu entrichtende, Ausgleichszahlung in Höhe der im Genehmigungszeitraum gültigen Be-
willigungsmiete in der sozialen Wohnraumförderung (Einkommensgruppe A) erhoben. 
 
(5) In besonders begründeten Ausnahmefällen kann aus Billigkeitsgründen eine g eringere 
Ausgleichszahlung festgelegt werden. Hier sind aufgrund des hohen öffentl ichen Interesses 
am Erhalt des Wohnraums entsprechend hohe Maßstäbe anzulegen.  
 
(6) Eine alleinige Ausgleichszahlung kommt in Betracht, wenn der Adressat der Genehm i-
gung 75 % der durchschnittlichen Neubaukosten/qm im geförderten Wohnungsbau als Ein-
malzahlung, ebenfalls orientiert an der Wohnfläche, leistet. 
 
(7) Umgewandelter oder leer stehender Wohnraum muss unmittelbar im Anschluss an diese 
zweckfremde Nutzung wieder objektiv zu Wohnzwecken hergestellt werden. 
 
 
§ 9 Negativattest 
 
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung zur Zweckentfremdung nicht erforderlich ist, wird 
auf Antrag ein Negativattest ausgestellt.  
 
 
§ 10 Mitwirkungs- und Duldungspflichten 
 
(1) Die dinglich Verfügungsberechtigten und die Nutzungsberechtigten des Wohnraums ha-
ben den Bediensteten der Stadt Köln die Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzul e-
gen, die erforderlich sind, um die Einhaltung der Vorschriften dieser Satzung zu überwachen. 
Sie haben ihnen dazu zu ermöglichen, Gr undstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräu-
me zu betreten. 
 
(2) Auf der Grundlage des § 11 Abs. 4 WAG NRW  sowie dieser Satzung wird das Grun d-
recht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 Grundgesetz) insoweit eingeschränkt.  
 
 
§ 11 Anordnungen 
 
(1) Im Falle einer festgestellten Zweckentfremdung im Sinne von § 4 Abs. 1 dieser Satzung 
kann den Nutzern/Verfügungsberechtigten aufgegeben werden, diese unverzüglich zu been-
den und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die Bestimmungen des WAG 
NRW sind entsprechend anzuwenden-. 
 
(2) Ist eine Zweckentfremdung auch nachträglich nicht genehmigungsfähig, ist der/dem Ver-
fügungsberechtigten und der Nutzerin bzw. dem Nutzer unter Fristsetzung au fzugeben, die 
Zweckentfremdung zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.

6 
(3) Steht Wohnraum aufgrund baulicher Mängel leer, kann die Instandsetzung a ngeordnet 
werden, wenn sie mit einem wirtschaftlich vertretbaren Aufwand möglich ist. Als nicht mehr 
vertretbar wird finanzieller Aufwand innerhalb der folgenden zehn Jahre angesehen, soweit 
dieser nur unerheblich hinter den Kosten eines vergleichbaren Ersatzbaus zurück bleibt. § 7 
Abs. 3 WAG NRW gilt entsprechend. 
 
 
§ 12 Ordnungswidrigkeiten 
 
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig Wohnraum ohne die nach dieser 
Satzung erforderliche Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken nutzt oder überlässt, 
bzw. diesen durch Abbruch vernichtet. Die Zuwiderhandlungen gegen diese Satzung können 
auf der Grundlage des § 13 WAG NRW mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro je Wohnein-
heit geahndet werden. 
(2) Die Verfolgung und Ahndung der Ordnungswidrigkeiten richtet sich nach dem Gesetz 
über Ordnungswidrigkeiten in der jeweils gültigen Fassung. 
 
 
§ 13 Verwaltungsgebühren 
 
(1) Für die Erteilung einer Genehmigung zur  teilweisen oder vollständigen Zweckentfrem-
dung einer Wohnung im Sinne des § 4 dieser Satzung wird je nach Aufwand eine Verwa l-
tungsgebühr zwischen 110 € und 210 € je Wohneinheit erhoben; die Gebühr ist auf maximal 
800 € je Gebäude beschränkt. 
 
(2) Für die Erteilung einer Negativbescheinigung nach § 9 dieser Satzung (Nichtanwendbar-
keit der Wohnraumschutzsatzung) sowie die Ablehnung bzw. Verfahrenseins tellung nach 
Rücknahme eines Antrages auf Zweckentfremdung wird je nach Aufwand eine Gebühr zwi-
schen 50 € bis 100 € je Wohnung erhoben. Je Gebäude beträgt die Gebühr maximal 400 €.  
 
 
§ 14 Inkrafttreten, Außerkrafttreten 
 
Diese Satzung tritt am 01.07.2019 in Kraft. Die Gültigkeit der Satzung wird auf fünf Jahre 
befristet.  
Vorstehende Satzung wird hiermit öffentlich bekannt gemacht. 
(Hinweis auf § 7GO NW nicht ins Kölner Stadtrecht übernommen) 
Köln, den xx. xx.2019  Die Oberbürgermeisterin 
Gez. Reker

Anlage 04 
Neuer Beschlussvorschlag der Verwaltung und Beantwortung von Fragen zur  
Beschlussvorlage 1203/2019 Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln 
 
Im Rahmen der politischen Beratung im Ausschuss für Soziales und Senioren haben sich Anregungen und Fragen ergeben. In Teilen ergeben 
sich daraus Änderungen, die seitens der Verwaltung in die Neufassung der Wohnraumschutzsatzung übernommen werden sollten. 
Vor diesem Hintergrund schlägt die Verwaltung vor, die als „Anlage 01a Wohnraumschutzsatzung (Neufassung)“ beigefügte Fassung zu 
beschließen. 
Neuer Beschlussvorschlag der Verwaltung: 
„In Anbetracht des fortbestehenden erhöhten Wohnungsbedarfs in Köln und im Interesse der Rechts- und Planungssicherheit für die 
Wohnungswirtschaft beschließt der Rat den Erlass der als Anlage 01a beigefügten Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in 
Köln (Wohnraumschutzsatzung) - Neufassung mit Gültigkeit vom 01.07.2019 bis zum 30.06.2024.“ 
 
Im Weiteren beantwortet die Verwaltung die im Rahmen der Beratung aufgeworfenen Fragen wie folgt. 
Zweckentfremdung durch Abbruch 
Fragen Antworten 
Was sind die Kriterien für die 
Genehmigung? Hier müssen 
Prüfkriterien bestehen? 
Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch kann erteilt werden, wenn 
vorrangige öffentliche Interessen oder besonders schutzwürdige Antragstellerinteressen das hohe 
öffentliche Interesse am Erhalt des betroffenen Wohnraums überwiegen. Insbesondere kann eine 
Genehmigung dann erteilt werden, wenn ein beachtliches und verlässliches Angebot an Ersatzwohnraum im 
Stadtgebiet angeboten wird. Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn  
 der Ersatzwohnraum im Stadtgebiet neu geschaffen wird 
 der Ersatzwohnraum durch den Adressaten der Zweckentfremdungsgenehmigung geschaffen wird 
 der Ersatzwohnraum in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung 
geschaffen wird 
 der neu zu schaffende Wohnraum grundsätzlich nicht weniger Wohnfläche als der zweckentfremdete 
Wohnraum enthält. Zuschnitt und Standard müssen für die allgemeine Wohnversorgung geeignet sein. 
Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn dessen öffentlich-rechtliche 
Zulässigkeit erkennbar ist. 
Die beabsichtigte Erstellung des Ersatzwohnraums macht der Verfügungsberechtigte ausreichend glaubhaft 
(z. B. mittels Bankbürgschaft).  
Eine Genehmigung kann erst erteilt werden, wenn der abzubrechende Wohnraum nicht mehr bewohnt wird. 
Die Genehmigung wirkt für und gegen den Rechtsnachfolger.

Anlage 04 
Neuer Beschlussvorschlag der Verwaltung und Beantwortung von Fragen zur  
Beschlussvorlage 1203/2019 Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln 
 
Fragen Antworten 
Sind an diesen Stellen mindestens die 
gleiche Anzahl von Wohnungen 
entstanden? 
Ja. Insgesamt wurden mehr Wohnungen neu errichtet, als abgebrochen wurden. 
Spielt das zukünftige Preissegment 
(Entstehung von 
Eigentumswohnungen, 
Mietwohnungen, preiswerter 
Wohnraum) dabei eine Rolle? 
Die Voraussetzungen zur Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum wurden 
oben bereits abschließend aufgezählt. 
-Wird der Antrag gestellt, wenn das 
Objekt bereits entmietet ist? 
In der Regel werden Anträge auf Genehmigung zur Zweckentfremdung durch Abbruch vor dem Leerzug des 
Gebäudes gestellt. 
Wenn nein, werden den Antragstellern 
Auflagen erteilt zunächst den 
Ersatzwohnraum zu errichten, damit 
die Mieter dorthin umziehen können? 
Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch wird unter der Auflage erteilt, 
dass der Ersatzwohnraum innerhalb einer bestimmten Frist unter den oben bereits näher beschriebenen 
Kriterien zu erstellen ist. Wenn der Ersatzwohnraum auf dem gleichen Grundstück erstellt wird, auf dem sich 
der abzubrechende Wohnraum befindet, kann der Ersatzwohnraum nicht vor dem Abbruch erstellt werden. 
Dies würde bedingen, dass der Ersatzwohnraum grundsätzlich immer an anderer Stelle errichtet werden 
würde. Dies sieht die Wohnraumschutzsatzung so nicht vor. Der Ersatzwohnraum kann innerhalb des 
Stadtgebietes errichtet werden, also auch auf dem gleichen Grundstück, auf dem sich der abzubrechende 
Wohnraum befindet. 
Oder wird die Versorgung mit 
alternativem Wohnraum in schwierigen 
Fällen an die Verwaltung abgegeben? 
Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch wird erst dann erteilt, wenn das 
abzubrechende Gebäude leergezogen ist und wenn für den Neubau eine Baugenehmigung vorliegt bzw. 
wenn die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens vorliegt. Die Versorgung mit alternativem 
Wohnraum erfolgt in aller Regel durch den Verfügungsberechtigten oder durch die Mieter selbst.   
In welchem Zeitraum muss der 
Ersatzwohnraum nach Erteilung der 
Abbruchgenehmigung fertiggestellt 
sein? 
Der Ersatzwohnraum ist im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung zu schaffen. 
Entsprechende Fristen werden von der Verwaltung einzelfallbezogen geprüft und festgesetzt.

Anlage 04 
Neuer Beschlussvorschlag der Verwaltung und Beantwortung von Fragen zur  
Beschlussvorlage 1203/2019 Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln 
 
Zweckentfremdung durch Umwandlung 
Fragen Antworten 
Was sind die Kriterien für die 
Genehmigung? 
Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Umwandlung kann erteilt werden, wenn 
vorrangige öffentliche Interessen oder besonders schutzwürdige Antragstellerinteressen das hohe 
öffentliche Interesse am Erhalt des betroffenen Wohnraums überwiegen. Insbesondere kann eine 
Genehmigung dann erteilt werden, wenn ein beachtliches und verlässliches Angebot an Ersatzwohnraum im 
Stadtgebiet angeboten wird. Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn  
 der Ersatzwohnraum im Stadtgebiet neu geschaffen wird 
 der Ersatzwohnraum durch den Adressaten der Zweckentfremdungsgenehmigung geschaffen wird 
 der Ersatzwohnraum in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung 
geschaffen wird 
 der neu zu schaffende Wohnraum grundsätzlich nicht weniger  Wohnfläche als der zweckentfremdete 
Wohnraum enthält. Zuschnitt und Standard müssen für die allgemeine Wohnversorgung geeignet sein. 
Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn dessen öffentlich-rechtliche 
Zulässigkeit erkennbar ist. 
Die beabsichtigte Erstellung des Ersatzwohnraums macht der Verfügungsberechtigte ausreichend glaubhaft 
(z. B. mittels Bankbürgschaft) 
Warum werden überhaupt für 6 
Wohneinheiten Genehmigungen zur 
Umwandlung in Ferienvermietung 
erteilt? 
Die Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Umwandlung wurden aufgrund 
vorrangigen öffentlichen Interesses sowie aufgrund der Bereitstellung von Ersatzwohnraum erteilt. 
Wird der Antrag gestellt, wenn das 
Objekt bereits entmietet ist? 
Das ist unterschiedlich.  
Wenn nein, werden den 
Antragstellenden Auflagen erteilt, 
zunächst den Ersatzwohnraum zu 
errichten, damit die M ieter dorthin 
umziehen können? 
Im Falle einer genehmigten Zweckentfremdung von Wohnraum durch Umwandlung wegen öffentlichen 
Interesses wird die Genehmigung beschränkt auf eine bestimmte Nutzung des betroffenen Wohnraums und 
in einigen Fällen befristet auf eine bestimmte Dauer. Diese Entscheidungen werden nach Einzelfallprüfung 
getroffen. Im Falle der Bereitstellung von Ersatzwohnraum wird die Genehmigung mit Auflagen versehen, 
die den oben bereits beschriebenen Anforderungen an den Ersatzwohnraum entsprechen. 
Oder wird die Versorgung mit 
alternativem Wohnraum in schwierigen 
Fällen an die Verwaltung abgegeben? 
Die Versorgung mit alternativem Wohnraum erfolgt in aller Regel durch den Verfügungsberechtigten oder 
durch die M ieter selbst.

Anlage 04 
Neuer Beschlussvorschlag der Verwaltung und Beantwortung von Fragen zur  
Beschlussvorlage 1203/2019 Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln 
 
Fragen Antworten 
In welchem Zeitrahmen muss der 
Ersatzwohnraum nach Erteilung der 
Umwandlungsgenehmigung 
fertiggestellt sein? 
Der Ersatzwohnraum ist im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung zu schaffen. 
Entsprechende Fristen werden von der Verwaltung einzelfallbezogen geprüft und festgesetzt. 
 
Geschaffener Ersatzwohnraum 
Fragen Antworten 
Bezieht sich die Zahl für den 
Ersatzwohnraum auf die genehmigten 
Fälle zur Umwandlung und zum 
Abbruch? 
Ja. Es wurde insgesamt mehr Wohnraum errichtet, als abgebrochen oder umgewandelt wurde. 
Wird der verlorene Mietwohnungsraum 
durch neuen Mietwohnungsraum 
ersetzt? Oder werden auch 
Eigentumswohnungen als 
Ersatzwohnraum anerkannt? 
Der Ersatzwohnraum muss sich hinsichtlich der aktuell gültigen Wohnraumschutzsatzung ausschließlich an 
den oben bereits dargestellten Voraussetzungen an Ersatzwohnraum ausrichten. Die neue 
Wohnraumschutzsatzung gilt künftig nicht nur für Miet- und Genossenschaftswohnungen, sondern auch für 
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Das bedeutet, dass im Rahmen der Schaffung von 
Ersatzwohnraum gebaute Eigentumswohnungen künftig unter den Schutzbereich der 
Wohnraumschutzsatzung fallen. Eine Nutzung für touristische Zwecke steht dann somit unter 
Genehmigungsvorbehalt. 
Welche Rolle spielt die Lage des 
Ersatzwohnraums? Gibt es Auflagen, 
dass der Ersatzwohnraum im Stadtteil 
oder Stadtbezirk angeboten werden 
muss? 
Der Ersatzwohnraum muss im Stadtgebiet neu geschaffen werden. 
Wo sind Ersatzwohnungen 
entstanden? 
Der Ersatzwohnraum ist entweder auf dem gleichen Grundstück errichtet worden, auf dem der alte 
Wohnraum zuvor abgebrochen wurde oder an anderer Stelle im Stadtgebiet.

Anlage 04 
Neuer Beschlussvorschlag der Verwaltung und Beantwortung von Fragen zur  
Beschlussvorlage 1203/2019 Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln 
 
Schaffung von Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen 
 
Im Rahmen der Fortschreibung der Wohnraumschutzsatzung wurde seitens der Verwaltung intensiv geprüft, ob dort eine verpflichtende Regelung 
aufgenommen werden kann, wonach zu schaffender Ersatzwohnraum dem Kölner Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur 
Verfügung gestellt werden muss. Die Höhe der Miete sollte sich demnach künftig an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und sollte bereits 
bei Antragstellung dargelegt werden. Mit dieser ergänzenden Ausführung sollte dem Neubau luxuriöser Wohnungen anstelle von 
bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum entgegengewirkt und damit verbundene Verdrängungsprozesse verhindert werden. Eine 
weitergehende juristische Prüfung kommt allerdings zu dem Ergebnis, dass eine solche Satzungsbestimmung nicht mehr von der 
Ermächtigungsgrundlage des § 10 WAG gedeckt ist.  
Zudem spricht der sog. Parlamentsvorbehalt eher dafür, eine solche wesentliche Frage der einschränkenden Bestimmung der 
Verfügungsbefugnisse des Eigentümers in einem formellen Gesetz zu regeln. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 
17.10.1997 (Az. 8 C 18/96) geurteilt, dass die Beschränkung der Ersatzraummiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine unzulässige Auflage 
darstellt. Inwieweit vor dem Hintergrund der heutigen weit dramatischeren Gefährdung der Wohnungsversorgung eine verfassungsrechtliche 
Abwägung heute anders ausfallen würde, kann nicht zwingend ausgeschlossen werden. Unabhängig davon müsste jedoch eine zusätzliche 
Beschränkung der Eigentümerbefugnisse durch Festlegung auf die „ortübliche Vergleichsmiete“ wohl in einem Landesgesetz selbst geregelt 
werden. Der verfassungsrechtliche Vorbehalt des Gesetzes erfordert, dass staatliches Handeln in bestimmten grundlegenden Bereichen durch 
förmliches Gesetz legitimiert wird (Artikel 20 Absatz 3 Grundgesetz (GG)). Der Gesetzgeber ist verpflichtet, alle wesentlichen Entscheidungen 
selbst zu treffen, und darf sie nicht anderen Normgebern überlassen (BVerfG, Beschl. v. 21.4.2015, 2 BvR 1322/12, 2, BvR 1989/12; BVerfGE Bd. 
139, 19 ff, juris Rn. 52). Nach Art. 14 I 2 GG ist es dem Gesetzgeber selbst überantwortet, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen. 
Ihm (und nicht der Kommune als Satzungsgeber) kommt insofern die Aufgabe zu, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente 
sich einerseits aus der Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 I 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Aussage des Art. 14 II GG 
zur Sozialpflichtigkeit ergeben.  
Aufgrund vorstehender Rechtslage wurde von der Aufnahme mietpreisbegrenzender Regelung in der Satzung Abstand genommen.

Anpassung/Änderung der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln  
 
Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung  Erläuterungen 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln 
(Wohnraumschutzsatzung) vom 17. Juni 2014  
Vom 01.07.2019   
Aufgrund der §§  7 Abs. 1 und 2, 41 und 77 
Gemeindeordnung für das Land Nordrhein -Westfalen (GO 
NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juli 
1994 i. V. m. § 40 Abs. 4 des Gesetzes zur Förderung und 
Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein -Westfalen 
(WFNG NRW) in  der Fassung vom 10.01.2012 hat der Rat 
der Stadt Köln in seiner Sitzung am 08.04.2014 folgende 
Satzung beschlossen:  
Zeilen 1 -. 4 unverändert  
 
 
 
Ab Zeile 5: i. V. m. § 10 
Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) vom 
10.04.2014 hat der Rat in seiner Sitzung am 
21.05.2019 folgende Satzung beschlossen:  
 
 
Präambel:   
In dem Gebiet der Stadt Köln besteht erhöhter 
Wohnungsbedarf. Die aktuelle Wohnungsmarktenge führte 
Anfang 2012 zur Aufnahme Kölns in die Gebietskulisse der 
neuen Kündigungssperrfristverordnung. Mit dem Ziel, die 
Wohnversorgung der Kölner Bevölkerung zu angemessenen 
Bedingungen zu gewährleisten bedarf es verschiedener 
Instrumente. Mit dieser Satzung zum Schutz von Wohnraum 
hat der Rat festgelegt, dass die Nutzung von Wohnraum zu 
anderen als Wohnzwecke n (Zweckentfremdung) im 
Stadtgebiet unter Genehmigungsvorbehalt steht.  
unverändert 
Ergänzung: In Anbetracht der Gefährdung 
der Versorgung der Bevölkerung mit 
ausreichendem Wohnraum zu 
angemessenen Bedingungen, beschließt der 
Rat die Fortführung der Aufgabe n aus der 
Wohnraumschutzsatzung vom 01.07.2014 
über den 30.06.2019 hinaus für weitere 5 
Jahre.

Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung  Erläuterungen 
§ 1 Gegenstand der Satzung    
(1) Die Satzung hat den Schutz von Wohnraum vor 
ungenehmigter Zweckentfremdung zum Inhalt. Sie gilt für 
alle freifinanzierten Miet - und Genossenschaftswohnungen, 
die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung 
Wohnraum waren oder danach wurden.  
Satz 1 unverändert 
 
Sie gilt für alle freifinanzierten Miet- und 
Genossenschaftswohnungen, die seit dem 
01.07.2014 Wohnraum waren oder danach 
wurden sowie ab dem 01.07.2019 ebenso für 
alle Einfamilienhäuser und 
Eigentumswohnungen. 
 
 
 
Aufgrund der aktuellen 
Wohnungsmarktenge soll künftig jeglicher 
Wohnraum unter Schutz gestellt werden.  
(2) Ehemals geförderter Wohnraum ist betroffen, wenn seine 
Zweckbindung gemäß § 22 WFNG NRW entfallen ist.  
unverändert  
(3) Der Genehmigungsvorbehalt gilt gegenüber Nutzungs - 
und Verfügungsberechtigten. 
unverändert  
 
§ 2 Zuständigkeit   
(1) Vollzugsbehörde ist die Stadt Köln, Dezernat Soziales, 
Integration und Umwelt, Amt für Wohnungswesen.  
unverändert  
(2) Zum Vollzug dieser Satzung gehören die Überwachung 
des Verbots einschließlich notwendiger Ermittlungen, der 
Erlass von Anordnungen zur Wiederherstellung eines 
rechtmäßigen Zustands, die Erteilung einer Genehmigung 
oder eines Negativattests sowie die Ve rfolgung von 
Ordnungswidrigkeiten auf der Grundlage der gesetzlichen 
Verwaltungs- und Ordnungswidrigkeitenbestimmungen (z.B. 
des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein -
Westfalen (VwVfG NRW), des 
Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-
Westfalen (VwVG NRW) oder des 
Ordnungswidrigkeitengesetzes (OWiG).  
unverändert

Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung  Erläuterungen 
§ 3 Wohnraum   
(1) Geschützter Wohnraum im Sinne dieser Satzung sind 
sämtliche Räume, die dauerhaft zu Wohnzwecken objektiv 
geeignet und subjektiv bestimmt sind.  
unverändert  
(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie alleine oder 
zusammen mit anderen Räumen die Führung eines 
selbständigen Haushalts ermöglichen. Die subjektive 
Bestimmung, d.h.  die erstmalige Widmung oder spätere 
Umwidmung trifft der Verfügungsberechtigte ausdrücklich 
oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten, 
z.B. durch Überlassung der Räume zu Wohnzwecken.  
unverändert  
(3) Nicht geschützter Wohnraum liegt vor, wenn   
1. der Wohnraum dem Wohnungsmarkt nicht generell zur 
Verfügung steht, weil das Wohnen in einem engen 
räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit 
geknüpft ist (z. B. Wohnraum für Aufsichtsperson auf 
Betriebsgelände, Hausmeisterwohnung im Sch ulgebäude). 
unverändert  
2. dieser vor Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne 
Unterbrechung anderen als Wohnzwecken diente  
unverändert  
3. er nicht oder noch nicht bezugsfertig ist  unverändert  
4. die Wohnnutzung baurechtlich nicht genehmigt ist  unverändert  
5. das dauernde Bewohnen deshalb unzulässig oder 
unzumutbar ist, weil der Raum schwere Mängel oder 
Missstände aufweist und die Bewohnbarkeit nicht 
wiederhergestellt werden kann. Auf die §§ 40 - 42 WFNG 
NRW wird hingewiesen. 
5. Satz 1 unverändert. Satz 2: Auf die §§ 3 
und 4 WAG NRW wird hingewiesen.

Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung  Erläuterungen 
6. leer stehender Wohnraum nachweislich nicht mehr vom 
Markt angenommen wird, z. B. wegen seiner Größe, seines 
Grundrisses oder seiner Lage. Die Nachweispflicht der 
Unvermietbarkeit zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete trägt 
der Verfügungsberechtigte. 
unverändert  
7. es sich um von dem Verfügungsberechtigten selbst 
genutzten Wohnraum im Eigenheim oder der 
Eigentumswohnung ha ndelt sowie wenn eine Wohnung mit 
untergeordneter Bedeutung in einem solchen Objekt 
betroffen ist („Einliegerwohnung“). 
entfällt Siehe § 1 Abs. 1 
 
§ 4 Zweckentfremdung   
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch 
Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte anderen als 
Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt 
insbesondere vor, wenn der Wohnraum  
unverändert  
1. mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden 
Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke 
verwendet oder überlassen wird  
unverändert  
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, 
dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist  
unverändert  
3. länger als drei Monate leer steht  unverändert  
4. beseitigt wird (Abbruch). unverändert

Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung  Erläuterungen 
(2) Eine Wohnraumzweckentfremdung liegt nicht vor, wenn:    
1. leer stehender Wohnraum nachweislich unverzüglich 
umgebaut, instandgesetzt, modernisiert wird oder veräußert 
werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist 
oder leer steht  
unverändert Interne Arbeits- und 
Handlungsanweisung: hier wird eine Frist 
von 12 Monaten als angemessen 
betrachtet  
2. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er dem 
Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten bestimmungsgemäß 
und nachweislich als Zweitwohnung dient  
 unverändert  
3. der Wohnraum mit anderem Wohnraum für die weitere 
Wohnnutzung zusammengelegt oder hierfür geteilt wird.  
entfällt In Zukunft Einzelfallbetrachtung 
 
§ 5 Genehmigung   
(1) Wohnraum im Sinne des § 2 Abs.1 darf nur mit 
Genehmigung der Stadt Köln anderen als Wohnzwecken 
zugeführt werden. 
unverändert  
(2) Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn vorrangige 
öffentliche Interessen oder besonders schutzwürdige  
Antragstellerinteressen das hohe öffentliche Interesse am 
Erhalt des betroffenen Wohnraums überwiegen.  
unverändert  
(3) Eine Genehmigung kann insbesondere erteilt werden, 
wenn ein beachtliches und verlässliches Angebot an 
Ersatzwohnraum im Stadtgebiet angeboten wird. 
unverändert  
(4) Eine Genehmigung kann erteilt werden, sobald der 
Wohnraum nicht mehr bewohnt ist. Auf Wunsch kann eine 
entsprechende Zusicherung ausgestellt werden.  
unverändert  
(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen den 
Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt auch für Personen, die 
den Besitz am Wohnraum nach Erteilung der Genehmigung 
erlangt haben. 
unverändert

Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung  Erläuterungen 
§ 6 Nebenbestimmungen   
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum 
kann befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden.  
unverändert  
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die Wirksamkeit 
einer Genehmigung erloschen, so ist der Raum wieder als 
Wohnraum zu behandeln und Wohnzwecken zuzuführen. 
unverändert  
(3) Die wohnungsrechtliche Genehmigung zur 
Zweckentfremdung ersetzt keine nach anderen 
Bestimmungen erforderlichen Genehmigungen (z.B. des 
Baurechts). 
unverändert  
 
§ 7 Genehmigung aufgrund von Ersatzwohnraum    
(1) Ein beachtliches und verlässliches Angebot zur 
Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt das öffentliche 
Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel in 
den Hintergrund treten.  
unverändert  
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von 
Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die folgenden 
Voraussetzungen erfüllt sind:  
  
1. Der Ersatzwohnraum wird im Stadtgebiet neu geschaffen.  unverändert Siehe Regelung des 
Bundesverwaltungsgerichts, Urteil vom 
12.03.1982, BVerwG 8 C 23.80  
Die dort aufgeführten 6 Punkte an die 
Anforderungen an die Eignung an 
Ersatzwohnraum sind in der ständigen 
Rechtsanwendung mittlerweile anerkannt 
und werden in der juristischen Literatur 
als Voraussetzungen genannt 
(Stürzer/Koch, Vermieter Lexikon, 13. 
Auflage 2013, S. 946) 
Danach erscheint die Anforderung, 
Ersatzwohnraum im gleichen Stadtbezirk 
einzufordern, wo der ursprüngliche 
Wohnraum abgebrochen wird, nicht 
umsetzbar.

Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung  Erläuterungen 
2. Der Ersatzwohnraum wird durch den Adressaten der 
Zweckentfremdungsgenehmigung geschaffen.  
unverändert  
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem und sachlichem 
Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen.  
unverändert  
4. Der neu zu schaffende Wohnraum enthält grundsätzlich 
nicht weniger Wohnfläche als der zweckentfremdete 
Wohnraum. Zuschnitt und Standard des Ersatzwohnraums 
müssen für die allgemeine Wohnversorgung geeignet sein.  
4. Der neu zu schaffende Wohnraum enthält 
grundsätzlich nicht weniger Wohnfläche als 
der zweckentfremdete Wohnr aum. Zuschnitt 
und Standard müssen für die allgemeine 
Wohnversorgung geeignet sein. Der 
Ersatzwohnraum muss dem Kölner 
Wohnungsmarkt zu angemessenen 
Bedingungen zur Verfügung gestellt werden.  
Die Höhe der Miete des Ersatzwohnraums 
orientiert sich an der or tsüblichen 
Vergleichsmiete und ist bei Antragstellung 
darzulegen. 
Hier soll über die bisherige Formulierung 
hinaus dem Erfordernis nach 
Ersatzwohnraum zu angemessenen 
Bedingungen Rechnung getragen 
werden. 
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von 
Ersatzwohnraum liegt vor, wenn dessen öffentlich -rechtliche 
Zulässigkeit erkennbar ist, z.B. anhand positiver 
Bauvoranfrage. 
unverändert  
(4) Die beabsichtigte Erstellung des Ersatzwohnraums macht 
der Verfügungsberechtigte ausreichend glaubhaft (z.B. 
mittels Bankbürgschaft). 
unverändert

Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung  Erläuterungen 
§ 8 Genehmigung aufgrund besonderen 
Antragstellerinteresses 
  
(1) In besonderen Fällen eines Antragstellerinteresses an 
der Zweckentfremdung kann ebenfalls eine Genehmigung 
erteilt werden. In diesen Fällen des besonderen 
Antragstellerinteresses wird durch eine einmalige oder 
laufende Ausgleichszahlung das öffentliche Interesse an der 
Erhaltung eines bestimmten Wohnraums ausgeglichen.  
unverändert  
Mit der Ausgleichszahlung sollen die durch die 
Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen der 
Allgemeinheit für die Schaffung neuen Wohnraums 
(Wohnungsbauförderung) kompensiert und so ein Ausgleich 
für den Verlust des Wohnraums geschaffen werden. Die 
Ausgleichsbeträge sind daher zweckgebunden für die 
Schaffung neuen Wohnraums zu verwenden.  
unverändert  
(2) Die Berechnung der Ausgleichszahlungen für die von der 
Zweckentfremdung betroffene Wohnfläche orientiert sich im 
Geltungszeitraum dieser Satzung an den durchschnittlichen 
Neubaukosten/qm des geförderten Wohnungsbaus in Köln 
im Zeitpunkt der Antragstell ung. 
unverändert  
(3) Bei dauerhaftem Verlust des Wohnraums wird eine 
einmalige Ausgleichszahlung i.H.v. 50 % der 
durchschnittlichen Neubaukosten/qm festgesetzt.  
unverändert  
(4) Bei vorübergehender Umnutzung der Räume zu anderen 
als Wohnzwecken oder einem entsprechendem Leerstand 
wird im Geltungszeitraum dieser Satzung eine laufende, 
monatlich zu entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe der im 
Genehmigungszeitraum gültigen Bewil ligungsmiete in der 
sozialen Wohnraumförderung (Einkommensgruppe A) 
erhoben. 
unverändert  
(5) In besonders begründeten Ausnahmefällen kann aus 
Billigkeitsgründen eine geringere Ausgleichszahlung 
festgelegt werden. Hier sind aufgrund des hohen öffentlichen  
Interesses am Erhalt des Wohnraums entsprechend hohe 
Maßstäbe anzulegen. 
unverändert

Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung  Erläuterungen 
(6) Eine alleinige Ausgleichszahlung kommt in Betracht, 
wenn der Adressat der Genehmigung 75 % der 
durchschnittlichen Neubaukosten/qm im geförderten 
Wohnungsbau als Einmalzahlung, ebenfalls orientiert an der 
Wohnfläche, leistet.  
unverändert  
(6) Umgewandelter oder leer stehender Wohnraum muss 
unmittelbar im Anschluss an diese zweckfremde Nutzung 
wieder objektiv zu Wohnzwecken hergestellt werden.  
unverändert  
 
§ 9 Negativattest   
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung zur 
Zweckentfremdung nicht erforderlich ist, wird auf Antrag ein 
Negativattest ausgestellt.  
unverändert  
 
§ 10 Mitwirkungs- und Duldungspflichten   
(1) Die dinglich Verfügungsberechtigten und die 
Nutzungsberechtigten des Wohnraums haben den 
Bediensteten der Stadt Köln die Auskünfte zu geben und die 
Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um die 
Einhaltung der Vorschriften di eser Satzung zu überwachen. 
Sie haben ihnen dazu zu ermöglichen, Grundstücke, 
Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten.  
unverändert  
(2) Auf der Grundlage des § 43 Abs. 3 WFNG NRW sowie 
dieser Satzung wird das Grundrecht der Unverletzlichkeit der 
Wohnung (Artikel 13 Grundgesetz) insoweit eingeschränkt.  
(2) Auf der Grundlage des § 11 (4) WAG 
NRW sowie dieser Satzung wird das 
Grundrecht der Unverletzlichkeit der 
Wohnung (Artikel 13 GG) insoweit 
eingeschränkt

Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung Erläuterungen 
§ 11 Anordnungen   
(1) Im Falle einer festgestellten Zweckentfremdung im Sinne 
von § 3 Abs. 1 kann den Nutzern/Verfügungsberechtigten 
aufgegeben werden, diese unverzüglich zu beenden und den 
Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die §§ 40 - 42 
WFNG NRW sind entsprechend anzuwenden.  
(1) Satz 2 ist entsprechend zu ändern in: Die 
§§ 4 – 8 WAG NRW sind entsprechend 
anzuwenden. 
 
(2) Ist eine Zweckentfremdung auch nachträglich nicht 
genehmigungsfähig, ist der/dem Verfügungsberechtigten und 
der Nutzerin bzw. dem Nutzer unter Fristsetzung 
aufzugeben, die Zweckentfremdung zu beenden und den 
Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.  
unverändert  
(2) Steht Wohnraum aufgrund baulicher Mängel leer, kann 
die Instandsetzung angeordnet werden, wenn sie mit einem 
wirtschaftlich vertretbaren Aufwand möglich ist. Als nicht 
mehr vertretbar wird finanzieller Aufwand innerhalb der 
folgenden zehn Jahre angesehen, soweit dieser nur 
unerheblich hinter den Kosten eines vergleichbaren 
Ersatzbaus zurück bleibt.  
unverändert  
§ 41 Abs. 3 WFNG NRW gilt entsprechend.  § 7 WAG NRW gilt entsprechend   
 
§ 12 Ordnungswidrigkeiten   
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig 
Wohnraum ohne die nach dieser Satzung erforderliche 
Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken nutzt oder 
überlässt, bzw. diesen durch Abbruch vernichtet. Die 
Zuwiderhandlungen gegen diese Satzung können auf der 
Grundlage des § 27 Abs. 1 und 2 WFNG NRW mit einer 
Geldbuße bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit geahnd et 
werden. 
(1) […] Die Zuwiderhandlungen gegen diese 
Satzung können auf der Grundlage des § 13 
WAG NRW mit einer Geldbuße bis zu 50.000 
Euro je Wohneinheit geahndet werden.  
Wenn die Höhe der Geldbuße geändert 
werden soll, wäre eine Änderung des 
Gesetzestex tes in § 13 WAG NRW 
erforderlich (Landesrecht). 
(2) Die Verfolgung und Ahndung der Ordnungswidrigkeiten 
richtet sich nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten in 
der jeweils gültigen Fassung.  
unverändert

Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung Erläuterungen 
§ 13 Verwaltungsgebühren   
Die Erhebung von Verwaltungsgebühren richtet sich nach 
der Verwaltungsgebührensatzung nebst Gebührentarif der 
Stadt Köln in der jeweils gültigen Fassung.  
unverändert  
 
§ 14 Inkrafttreten   
Diese Satzung tritt am 01.07.2014 in Kraft und am 
30.06.2019 außer Kraft.  
Diese Satzung tritt am 01.07.2019 in Kraft 
und gilt bis zum 30.06.2024 
. 
 
Vorstehende Satzung wird hiermit öffentlich bekannt 
gemacht. 
  
(Hinweis auf § 7 GO NW nicht ins Kölner Stadtrecht 
übernommen.)

Anpassung/Änderung der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln zum 01.07.2019 
 
Derzeitiger Inhalt Vorschläge von 561/3 zur Änderung Erläuterungen 
Satzung zum Schutz und Erhalt von 
Wohnraum in Köln 
(Wohnraumschutzsatzung) vom 17. Juni 
2014 
vom 01.07.2019  
Aufgrund der §§ 7 Abs. 1 und 2, 41 und 77 
Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen (GO NRW) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 14. Juli 1994 i. V. m. 
§ 40 Abs. 4 des Gesetzes zur Förderung 
und Nutzung von Wohnraum für das Land 
Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) in der 
Fassung vom 10.01.2012 hat der Rat der 
Stadt Köln in seiner Sitzung am 08.04.2014 
folgende Satzung beschlossen: 
Zeilen 1 -. 4 unverändert  
 
 
Ab Zeile 5: i. V. m. § 10 
Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) vom 
10.04.2014 hat der Rat in seiner Sitzung am 
21.05.2019 folgende Satzung beschlossen: 
 
 
Präambel:   
In dem Gebiet der Stadt Köln besteht 
erhöhter Wohnungsbedarf. Die aktuelle 
Wohnungsmarktenge führte Anfang 2012 
zur Aufnahme Kölns in die Gebietskulisse 
der neuen Kündigungssperrfristverordnung. 
Mit dem Ziel, die Wohnversorgung der 
Kölner Bevölkerung zu angemessenen 
Bedingungen zu gewährleisten bedarf es 
verschiedener Instrumente. Mit dieser 
Satzung zum Schutz von Wohnraum hat der 
Rat festgelegt, dass die Nutzung von 
Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken 
(Zweckentfremdung) im Stadtgebiet unter 
Genehmigungsvorbehalt steht. 
unverändert 
Ergänzung: In Anbetracht der Gefährdung 
der Versorgung der Bevölkerung mit 
ausreichendem Wohnraum zu 
angemessenen Bedingungen, beschließt der 
Rat die Fortführung der Aufgaben aus der 
Wohnraumschutzsatzung vom 01.07.2014 
über den 30.06.2019 hinaus für weitere 5 
Jahre.

§ 1 Gegenstand der Satzung   
(1) Die Satzung hat den Schutz von 
Wohnraum vor ungenehmigter 
Zweckentfremdung zum Inhalt. Sie gilt für 
alle freifinanzierten Miet- und 
Genossenschaftswohnungen, die zum 
Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung 
Wohnraum waren oder danach wurden. 
Satz 1 unverändert 
 
Sie gilt für alle freifinanzierten Miet- und 
Genossenschaftswohnungen, die seit dem 
01.07.2014 Wohnraum waren oder danach 
wurden sowie ab dem 01.07.2019 ebenso 
für alle Einfamilienhäuser und 
Eigentumswohnungen. 
 
 
 
 
Aufgrund der aktuellen Wohnungsmarktenge 
soll künftig jeglicher Wohnraum unter Schutz 
gestellt werden. 
(2) Ehemals geförderter Wohnraum ist 
betroffen, wenn seine Zweckbindung gemäß 
§ 22 WFNG NRW entfallen ist. 
unverändert  
(3) Der Genehmigungsvorbehalt gilt 
gegenüber Nutzungs- und 
Verfügungsberechtigten. 
unverändert  
 
§ 2 Zuständigkeit   
(1) Vollzugsbehörde ist die Stadt Köln, 
Dezernat Soziales, Integration und Umwelt, 
Amt für Wohnungswesen. 
unverändert

(2) Zum Vollzug dieser Satzung gehören die 
Überwachung des Verbots einschließlich 
notwendiger Ermittlungen, der Erlass von 
Anordnungen zur Wiederherstellung eines 
rechtmäßigen Zustands, die Erteilung einer 
Genehmigung oder eines Negativattests 
sowie die Verfolgung von 
Ordnungswidrigkeiten auf der Grundlage der 
gesetzlichen Verwaltungs- und 
Ordnungswidrigkeitenbestimmungen (z.B. 
des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das 
Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW), 
des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für 
das Land Nordrhein-Westfalen (VwVG 
NRW) oder des 
Ordnungswidrigkeitengesetzes (OWiG). 
unverändert  
 
§ 3 Wohnraum   
(1) Geschützter Wohnraum im Sinne dieser 
Satzung sind sämtliche Räume, die 
dauerhaft zu Wohnzwecken objektiv 
geeignet und subjektiv bestimmt sind. 
unverändert  
(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie 
alleine oder zusammen mit anderen 
Räumen die Führung eines selbständigen 
Haushalts ermöglichen. Die subjektive 
Bestimmung, d.h. die erstmalige Widmung 
oder spätere Umwidmung trifft der 
Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder 
durch nach außen erkennbares schlüssiges 
Verhalten, z.B. durch Überlassung der 
Räume zu Wohnzwecken. 
unverändert  
(3) Nicht geschützter Wohnraum liegt vor, 
wenn

1. der Wohnraum dem Wohnungsmarkt nicht 
generell zur Verfügung steht, weil das 
Wohnen in einem engen räumlichen 
Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit 
geknüpft ist (z. B. Wohnraum für 
Aufsichtsperson auf Betriebsgelände, 
Hausmeisterwohnung im Schulgebäude). 
unverändert  
2. dieser vor Inkrafttreten dieser Satzung 
und seitdem ohne Unterbrechung anderen 
als Wohnzwecken diente 
unverändert  
3. er nicht oder noch nicht bezugsfertig ist unverändert  
4. die Wohnnutzung baurechtlich nicht 
genehmigt ist 
unverändert  
5. das dauernde Bewohnen deshalb 
unzulässig oder unzumutbar ist, weil der 
Raum schwere Mängel oder Missstände 
aufweist und die Bewohnbarkeit nicht 
wiederhergestellt werden kann. Auf die §§ 
40 - 42 WFNG NRW wird hingewiesen. 
5. Satz 1 unverändert. Satz 2: Auf die §§ 3 
und 4 WAG NRW wird hingewiesen. 
 
6. leer stehender Wohnraum nachweislich 
nicht mehr vom Markt angenommen wird, z. 
B. wegen seiner Größe, seines Grundrisses 
oder seiner Lage. Die Nachweispflicht der 
Unvermietbarkeit zu einer ortsüblichen 
Vergleichsmiete trägt der 
Verfügungsberechtigte. 
unverändert  
7. es sich um von dem 
Verfügungsberechtigten selbst genutzten 
Wohnraum im Eigenheim oder der 
Eigentumswohnung handelt sowie wenn 
eine Wohnung mit untergeordneter 
Bedeutung in einem solchen Objekt 
betroffen ist („Einliegerwohnung“). 
entfällt Siehe § 1 Abs. 1

§ 4 Zweckentfremdung   
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn 
er durch Verfügungs- oder 
Nutzungsberechtigte anderen als 
Wohnzwecken zugeführt wird. Eine 
Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, 
wenn der Wohnraum 
unverändert  
1. mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung 
stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder 
berufliche Zwecke verwendet oder 
überlassen wird 
unverändert  
2. baulich derart verändert oder in einer 
Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke 
nicht mehr geeignet ist 
unverändert  
3. länger als drei Monate leer steht unverändert  
4. beseitigt wird (Abbruch). unverändert  
(2) Eine Wohnraumzweckentfremdung liegt 
nicht vor, wenn: 
  
1. leer stehender Wohnraum nachweislich 
unverzüglich umgebaut, instandgesetzt, 
modernisiert wird oder veräußert werden soll 
und deshalb vorübergehend unbewohnbar 
ist oder leer steht 
unverändert Interne Arbeits- und Handlungsanweisung: 
hier wird eine Frist von 12 Monaten als 
angemessen betrachtet  
2. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt 
wird, weil er dem Verfügungs- oder 
Nutzungsberechtigten bestimmungsgemäß 
und nachweislich als Zweitwohnung dient 
 unverändert  
3. der Wohnraum mit anderem Wohnraum 
für die weitere Wohnnutzung 
zusammengelegt oder hierfür geteilt wird. 
entfällt In Zukunft Einzelfallbetrachtung 
 
§ 5 Genehmigung

(1) Wohnraum im Sinne des § 2 Abs.1 darf 
nur mit Genehmigung der Stadt Köln 
anderen als Wohnzwecken zugeführt 
werden. 
unverändert  
(2) Eine Genehmigung kann erteilt werden, 
wenn vorrangige öffentliche Interessen oder 
besonders schutzwürdige 
Antragstellerinteressen das hohe öffentliche 
Interesse am Erhalt des betroffenen 
Wohnraums überwiegen. 
unverändert  
(3) Eine Genehmigung kann insbesondere 
erteilt werden, wenn ein beachtliches und 
verlässliches Angebot an Ersatzwohnraum 
im Stadtgebiet angeboten wird. 
unverändert  
(4) Eine Genehmigung kann erteilt werden, 
sobald der Wohnraum nicht mehr bewohnt 
ist. Auf Wunsch kann eine entsprechende 
Zusicherung ausgestellt werden. 
unverändert  
(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen 
den Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt auch 
für Personen, die den Besitz am Wohnraum 
nach Erteilung der Genehmigung erlangt 
haben. 
unverändert  
 
§ 6 Nebenbestimmungen   
(1) Die Genehmigung zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum kann 
befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt 
werden. 
unverändert  
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die 
Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, 
so ist der Raum wieder als Wohnraum zu 
behandeln und Wohnzwecken zuzuführen. 
unverändert

(3) Die wohnungsrechtliche Genehmigung 
zur Zweckentfremdung ersetzt keine nach 
anderen Bestimmungen erforderlichen 
Genehmigungen (z.B. des Baurechts). 
unverändert  
 
§ 7 Genehmigung aufgrund von 
Ersatzwohnraum 
  
(1) Ein beachtliches und verlässliches 
Angebot zur Bereitstellung von 
Ersatzwohnraum lässt das öffentliche 
Interesse an der Erhaltung des Wohnraums 
in der Regel in den Hintergrund treten. 
unverändert  
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung 
von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die 
folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: 
  
1. Der Ersatzwohnraum wird im Stadtgebiet 
neu geschaffen. 
unverändert Siehe Regelung des 
Bundesverwaltungsgerichts, Urteil vom 
12.03.1982, BVerwG 8 C 23.80 
Die dort aufgeführten 6 Punkte an die 
Anforderungen an die Eignung an 
Ersatzwohnraum sind in der ständigen 
Rechtsanwendung mittlerweile anerkannt 
und werden in der juristischen Literatur als 
Voraussetzungen genannt (Stürzer/Koch, 
Vermieter Lexikon, 13. Auflage 2013, S. 
946) 
Danach erscheint die Anforderung, 
Ersatzwohnraum im gleichen Stadtbezirk 
einzufordern, wo der ursprüngliche 
Wohnraum abgebrochen wird, nicht 
umsetzbar. 
2. Der Ersatzwohnraum wird durch den 
Adressaten der 
Zweckentfremdungsgenehmigung 
geschaffen. 
unverändert

3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem 
und sachlichem Zusammenhang mit der 
Zweckentfremdung geschaffen. 
unverändert  
4. Der neu zu schaffende Wohnraum enthält 
grundsätzlich nicht weniger Wohnfläche als 
der zweckentfremdete Wohnraum. Zuschnitt 
und Standard des Ersatzwohnraums 
müssen für die allgemeine Wohnversorgung 
geeignet sein. 
unverändert  
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung 
von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn dessen 
öffentlich-rechtliche Zulässigkeit erkennbar 
ist, z.B. anhand positiver Bauvoranfrage. 
unverändert  
(4) Die beabsichtigte Erstellung des 
Ersatzwohnraums macht der 
Verfügungsberechtigte ausreichend 
glaubhaft (z.B. mittels Bankbürgschaft). 
unverändert  
 
§ 8 Genehmigung aufgrund besonderen 
Antragstellerinteresses 
  
(1) In besonderen Fällen eines 
Antragstellerinteresses an der 
Zweckentfremdung kann ebenfalls eine 
Genehmigung erteilt werden. In diesen 
Fällen des besonderen 
Antragstellerinteresses wird durch eine 
einmalige oder laufende Ausgleichszahlung 
das öffentliche Interesse an der Erhaltung 
eines bestimmten Wohnraums 
ausgeglichen. 
unverändert

Mit der Ausgleichszahlung sollen die durch 
die Zweckentfremdung bedingten 
Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die 
Schaffung neuen Wohnraums 
(Wohnungsbauförderung) kompensiert und 
so ein Ausgleich für den Verlust des 
Wohnraums geschaffen werden. Die 
Ausgleichsbeträge sind daher 
zweckgebunden für die Schaffung neuen 
Wohnraums zu verwenden. 
unverändert  
(2) Die Berechnung der 
Ausgleichszahlungen für die von der 
Zweckentfremdung betroffene Wohnfläche 
orientiert sich im Geltungszeitraum dieser 
Satzung an den durchschnittlichen 
Neubaukosten/qm des geförderten 
Wohnungsbaus in Köln im Zeitpunkt der 
Antragstellung. 
unverändert  
(3) Bei dauerhaftem Verlust des Wohnraums 
wird eine einmalige Ausgleichszahlung i.H.v. 
50 % der durchschnittlichen 
Neubaukosten/qm festgesetzt. 
unverändert  
(4) Bei vorübergehender Umnutzung der 
Räume zu anderen als Wohnzwecken oder 
einem entsprechendem Leerstand wird im 
Geltungszeitraum dieser Satzung eine 
laufende, monatlich zu entrichtende 
Ausgleichszahlung in Höhe der im 
Genehmigungszeitraum gültigen 
Bewilligungsmiete in der sozialen 
Wohnraumförderung (Einkommensgruppe A) 
erhoben. 
unverändert

(5) In besonders begründeten 
Ausnahmefällen kann aus Billigkeitsgründen 
eine geringere Ausgleichszahlung festgelegt 
werden. Hier sind aufgrund des hohen 
öffentlichen Interesses am Erhalt des 
Wohnraums entsprechend hohe Maßstäbe 
anzulegen. 
unverändert  
(6) Eine alleinige Ausgleichszahlung kommt 
in Betracht, wenn der Adressat der 
Genehmigung 75 % der durchschnittlichen 
Neubaukosten/qm im geförderten 
Wohnungsbau als Einmalzahlung, ebenfalls 
orientiert an der Wohnfläche, leistet. 
unverändert  
(6) Umgewandelter oder leer stehender 
Wohnraum muss unmittelbar im Anschluss 
an diese zweckfremde Nutzung wieder 
objektiv zu Wohnzwecken hergestellt 
werden. 
unverändert  
   
 
§ 9 Negativattest   
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung 
zur Zweckentfremdung nicht erforderlich ist, 
wird auf Antrag ein Negativattest ausgestellt. 
unverändert  
 
§ 10 Mitwirkungs- und Duldungspflichten   
(1) Die dinglich Verfügungsberechtigten und 
die Nutzungsberechtigten des Wohnraums 
haben den Bediensteten der Stadt Köln die 
Auskünfte zu geben und die Unterlagen 
vorzulegen, die erforderlich sind, um die 
Einhaltung der Vorschriften dieser Satzung 
zu überwachen. Sie haben ihnen dazu zu 
unverändert

ermöglichen, Grundstücke, Gebäude, 
Wohnungen und Wohnräume zu betreten. 
(2) Auf der Grundlage des § 43 Abs. 3 
WFNG NRW sowie dieser Satzung wird das 
Grundrecht der Unverletzlichkeit der 
Wohnung (Artikel 13 Grundgesetz) insoweit 
eingeschränkt. 
(2) Auf der Grundlage des § 11 (4) WAG 
NRW sowie dieser Satzung wird das 
Grundrecht der Unverletzlichkeit der 
Wohnung (Artikel 13 GG) insoweit 
eingeschränkt 
 
   
 
§ 11 Anordnungen   
(1) Im Falle einer festgestellten 
Zweckentfremdung im Sinne von § 3 Abs. 1 
kann den Nutzern/Verfügungsberechtigten 
aufgegeben werden, diese unverzüglich zu 
beenden und den Wohnraum wieder 
Wohnzwecken zuzuführen. Die §§ 40 - 42 
(1) Satz 2 ist entsprechend zu ändern in: Die 
§§ 4 – 8 WAG NRW sind entsprechend 
anzuwenden.

WFNG NRW sind entsprechend 
anzuwenden. 
(2) Ist eine Zweckentfremdung auch 
nachträglich nicht genehmigungsfähig, ist 
der/dem Verfügungsberechtigten und der 
Nutzerin bzw. dem Nutzer unter Fristsetzung 
aufzugeben, die Zweckentfremdung zu 
beenden und den Wohnraum wieder 
Wohnzwecken zuzuführen. 
unverändert  
(2) Steht Wohnraum aufgrund baulicher 
Mängel leer, kann die Instandsetzung 
angeordnet werden, wenn sie mit einem 
wirtschaftlich vertretbaren Aufwand möglich 
ist. Als nicht mehr vertretbar wird finanzieller 
Aufwand innerhalb der folgenden zehn Jahre 
angesehen, soweit dieser nur unerheblich 
hinter den Kosten eines vergleichbaren 
Ersatzbaus zurück bleibt. 
unverändert  
§ 41 Abs. 3 WFNG NRW gilt entsprechend. § 7 WAG NRW gilt entsprechend  
 
§ 12 Ordnungswidrigkeiten   
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich 
oder fahrlässig Wohnraum ohne die nach 
dieser Satzung erforderliche Genehmigung 
zu anderen als Wohnzwecken nutzt oder 
überlässt, bzw. diesen durch Abbruch 
vernichtet. Die Zuwiderhandlungen gegen 
diese Satzung können auf der Grundlage 
des § 27 Abs. 1 und 2 WFNG NRW mit einer 
Geldbuße bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit 
geahndet werden. 
(1) […] Die Zuwiderhandlungen gegen diese 
Satzung können auf der Grundlage des § 13 
WAG NRW mit einer Geldbuße bis zu 
50.000 Euro je Wohneinheit geahndet 
werden. 
Wenn die Höhe der Geldbuße geändert 
werden soll, wäre eine Änderung des 
Gesetzestextes in § 13 WAG NRW 
erforderlich (Landesrecht).

(2) Die Verfolgung und Ahndung der 
Ordnungswidrigkeiten richtet sich nach dem 
Gesetz über Ordnungswidrigkeiten in der 
jeweils gültigen Fassung. 
unverändert  
 
§ 13 Verwaltungsgebühren   
Die Erhebung von Verwaltungsgebühren 
richtet sich nach der 
Verwaltungsgebührensatzung nebst 
Gebührentarif der Stadt Köln in der jeweils 
gültigen Fassung. 
unverändert  
 
§ 14 Inkrafttreten   
Diese Satzung tritt am 01.07.2014 in Kraft 
und am 30.06.2019 außer Kraft. 
Diese Satzung tritt am 01.07.2019 in Kraft 
und gilt bis zum 30.06.2024 
. 
 
Vorstehende Satzung wird hiermit öffentlich 
bekannt gemacht. 
  
(Hinweis auf § 7 GO NW nicht ins Kölner 
Stadtrecht übernommen.)

Städtetag NRW 
Gereonstraße 18 - 32 
50670 Köln 
Tel. 0221 3771-0 
www.staedtetag-nrw.de 
Landkreistag Nordrhein-Westfalen 
Kavalleriestraße 8 
40213 Düsseldorf 
Tel. 0211 300491-0 
www.landkreistag-nrw.de  
Städte- und Gemeindebund NRW 
Kaiserswerther Str. 199/201 
40474 Düsseldorf 
Tel. 0211 4587-1 
www.kommunen-in-nrw.de 
 
Arbeitsgemeinschaft  der  kommunalen  Spitzenverbände  NRW 
 
  
 
Herrn Präsidenten 
des Landtags NRW 
André Kuper, MdL 
Landtag Nordrhein-Westfalen 
Platz des Landtags 1 
40221 Düsseldorf 
 
E-Mail: anhoerung@landtag.nrw.de  
 
 
 
Ansprechpartner für den Städtetag: 
Referent Sebastian Klöppel 
Tel.-Durchwahl: - 0221/3771-206 
Fax-Durchwahl: - 0221/3771-509 
E-Mail: sebastian.kloeppel@ 
staedtetag.de 
Aktenzeichen: 64.10.20 
 
 
Ansprechpartner für den Städte- und 
Gemeindebund:  
Referent Dr. Johannes Osing 
Tel.-Durchwahl: - 0211/4587-244 
Fax-Durchwahl: - 0211/4587-291 
E-Mail: 
johannes.osing@kommunen.nrw  
 
Ansprechpartner für den Landkreis-
tag Nordrhein-Westfalen  
Referentin Dorothée Heimann 
Tel-Durchwahl.: 0211/300491-220 
Fax-Durchwahl: 0211/300491-221 
E-Mail: d.heimann@lkt-nrw.de:  
Aktenzeichen: 64.10.10 
 
 
Datum: 10.01.2019 
 
Stellungnahme für den Ausschuss für Heimat, Kommunales, Bauen und Wohnen im 
Rahmen der Anhörung am 18. Januar 2019 zum Antrag der SPD-Fraktion – Drucksa-
che 17/3596 – „Zweckentfremdung von Wohnraum in Gebieten mit erhöhtem 
Wohnbedarf bekämpfen: Das Wohnungsaufsichtsgesetz bedarfsgerecht fortentwickeln“ 
 
 
Sehr geehrte Damen und Herren,  
 
die Arbeitsgemeinschaft der kommunalen Spitzenverbände NRW bedankt sich für die Einla-
dung zur Anhörung am 18. Januar 2019 und nimmt bereits vorab gerne Stellung zum Antrag 
der SPD-Fraktion (Drucksache 17/3596) „Zweckentfremdung von Wohnraum in Gebieten mit 
erhöhtem Wohnbedarf bekämpfen: Das Wohnungsaufsichtsgesetz bedarfsgerecht fortentwi-
ckeln“ vom 11. September 2018.  
 
Die Wohnungsmieten und Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren in vielen Kom-
munen Nordrhein-Westfalens deutlich gestiegen. Dies gilt – wie im vorgenannten Antrag 
zutreffend beschrieben – nicht nur für die Kommunen entlang der Rheinschiene, sondern auch 
in Metropolkernen des Ruhrgebietes sowie der Universitätsstädte aber auch in dicht besiedel-
ten Gemeinden und Umlandkreisen. Gleichzeitig nimmt die touristische Nutzung von 
Wohnungen in einer Reihe von Kommunen stark zu. Das Geschäftsmodell von Online-
Wohnungsvermittlern wie Airbnb, Wimdu, 9flats etc. ermöglicht es Wohnraumeigentümern 
und -mietern, auf einfachstem Wege und auf unbegrenzte Dauer Wohnraum privat als Feri-
enwohnraum zu vermieten. Der dauerhafte Entzug von Wohnungen durch die gewerbliche 
Fremdvermietung ist als Zweckentfremdung von Wohnraum zu bewerten.

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Die Überlassung von Wohnraum als Ferienwohnung führt zur weiteren Anspannung des 
Wohnungsmarktes – vor allem in den städtetouristisch attraktiven Metropolen, an bedeuten-
den Messe- und Medizinstandorten sowie in einzelnen Universitätsstädten. Höchst 
problematisch ist auch die Zunahme an Konflikten in stark betroffenen Nachbarschaften und 
Quartieren durch erhöhtes Lärmaufkommen, Fluktuation etc. Überdies treten Probleme beim 
Vollzug von Übernachtungssteuersatzungen und Konflikte in den Bereichen von Bau- und 
Gewerbeaufsicht auf.  
 
Gleichwohl liegen – im Sinne von Nachhaltigkeit und Tourismusförderung – die unterstüt-
zenswerten Aspekte der Wohnraumvermittlung über Internetportale auf der Hand. Einwände 
gegen das Teilen von Wohnraum durch Mieter und Eigentümer mit zeitweise dort wohnenden 
Gästen („Sharing“) bestehen aus wohnungspolitischer Sicht nicht. 
 
In zahlreichen Kommunen in ganz Deutschland und auch innerhalb NRWs werden vor die-
sem Hintergrund Fragen von Kontrolle und Umgang mit der Wohnraumvermittlung von 
Ferienwohnungen über Internetportale intensiv diskutiert. Das Land Berlin hat im Mai 2018 
eine Änderung des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes in Kraft gesetzt, die Stadt Frankfurt 
hat im März 2018 eine Ferienwohnungssatzung erlassen. Die Stadt München hat Anfang 2018 
die bereits existierende Satzung für das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum aktua-
lisiert und deutlich verschärft. In Hamburg ist zum 1. Januar 2019 eine stark erweiterte 
Fassung des Wohnraumschutzgesetzes in Kraft getreten.  
 
Dem vorgenannten Antrag zufolge soll der Landtag beschließen, das Wohnungsaufsichtsge-
setz NRW im Sinne des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) fortzu-
entwickeln und im Hinblick auf eine mögliche Anzeige-, Registrierungs- und Impressums-
pflicht zu präzisieren bzw. erweitern. Überdies sollen die Finanzämter angewiesen werden, in 
Abstimmung mit der jeweils örtlichen Wohnungsaufsicht, entschiedener gegen die Steuerhin-
terziehung von Online-Vermietern vorzugehen.  
 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Vermietung als Ferienwohnung 
Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt üblicherweise vor, wenn dieser durch Verfü-
gungs- oder Nutzungsberechtigte anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Hinsichtlich der 
Vermietung als Ferienwohnung an Touristen oder Geschäftsreisende weisen die kommunalen 
Regelungen in Deutschland aber auch im internationalen Vergleich Unterschiede auf. Zumeist 
liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum insbesondere dann vor, wenn der Wohnraum 
mit (mehr) als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für andere als Wohnzwe-
cke genutzt wird oder die Wohnung für mehr als einen durch die Städte zu bestimmenden 
Zeitraum (30 / 60 / 90 / 180 Tage) für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird. 
Wohnraum darf in den entsprechenden Kommunen nur mit der Genehmigung der Vollzugs-
behörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden.  
 
Betroffenheit der Städte, Gemeinden und Kreise 
Das Ausmaß in den betroffenen Kommunen lässt sich nicht abschließend feststellen, da die 
oftmals im Ausland ansässigen Plattformen die Sammelauskunftsgesuche der Kommunen zu 
den Beherbergungsanbietern regelmäßig verweigern. Zwar liefert z. B. Airbnb interessierten 
Kommunen und Forschungsinstituten aggregiertes Datenmaterial zu Häufigkeiten und zur 
Dauer von Vermietungen. Diese Angaben sind jedoch weder überprüfbar, noch lässt sich in 
Anbetracht der Unübersichtlichkeit des Marktes und der Vielzahl der Anbieter eine Einschät-
zung zur Repräsentativität der Daten eines einzelnen Anbieters für die gesamte Branche 
treffen.  
 
Während Berlin rund 20.000 Airbnb-Angebote verzeichnet, geht Hamburg nach groben eige-

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nen Schätzungen von mehr als 8.000 allein über Airbnb angebotenen Schlafplätzen aus; Köln 
taxiert eine solche Zahl auf 3.500 bis 7.000. München geht bei knapp 10.000 Airbnb-Inseraten 
von ca. 1.000 zweckentfremdeten Wohnungen aus, welche ausschließlich als Ferienwohnung 
genutzt werden. Frankfurt am Main hat seit 2013 bei rd. 1.400 Wohnungen eine Nutzung als 
Ferien- bzw. Touristenwohnung festgestellt und deren Beendigung veranlasst. Angebot und 
Nachfrage solcher „Airbnb-Wohnungen“ strahlen zunehmend auch auf das Umland von 
Großstädten aus. Für NRW ist dies vor allem im Rhein-Kreis-Neuss und dem Kreis Mettmann 
beobachtbar; am größten ist das entsprechende Angebot im unmittelbaren Umfeld von Düs-
seldorf (Meerbusch, Kaarst, Ratingen und Hilden).  
 
In den betroffenen Kommunen nimmt zudem die Anzahl der vermeintlich privaten Ferien-
wohnungs-Vermieter zu, die gleich mehrere vollständige Wohneinheiten innerhalb einer 
Kommune vermieten. Neben Berichten darüber, dass selbst Hoteliers eher „schwierige Klien-
tel“ („Party-Touristen“) in eigens dafür zusätzlich angemietete Wohnungen „auslagern“, 
häufen sich die Beschwerden bei den Kommunen über Belästigungen aller Art in den Nach-
barschaften und Hausgemeinschaften mit Ferienwohnungen. 
 
Eine im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums in Auftrag gegebene Studie1 zur Sharing 
Economy in Deutschland kommt im Herbst 2018 zwar zu dem Ergebnis, dass sich rechnerisch 
weniger als ein Prozent des Wohnungsbestandes in den untersuchten deutschen Kommunen in 
den Portalen den größten Anbieters (Airbnb) wiederfindet. Auch werden von diesen Angebo-
ten nicht alle als „vollständige Unterkunft“ inseriert. Vor allem aber konstatieren die Autoren 
der Studie, dass die Datenlage insgesamt „nicht hinreichend genug“ sei, um eindeutige 
Schlussfolgerungen für Handlungsbedarfe abzuleiten. „Die Datenanalyse weist zahlreiche 
Limitierungen auf: Aggregationen und Durchschnittsbildung verhindern mikrolokale 
Analysen, Mehrfachaccounts sind nicht identifizierbar, tatsächliche Buchungen nicht 
ermittelbar.“ 
 
Problematisch erscheinen nach Einschätzungen der kommunalen Spitzenverbände NRW aber 
vor allem die ebenfalls in der genannten Studie aufgeführten Steigerungsraten der Angebote. 
Zudem verteilen sich die Vermietungsangebote nicht gleichmäßig über ein Stadtgebiet, son-
dern konzentrieren sich auf bestimmte, zumeist ohnehin schon durch starke Marktanspannung 
gekennzeichnete, nachgefragte Stadtteile und Quartiere. Diese kleinräumige „Betroffenheit“ 
geht sogar so weit, dass die Gemeinschaft eines großen Mehrfamilienhauses bereits über die 
Maßen belastet sein kann, wenn auch nur eine Wohneinheit des Gebäudes regelmäßig an Tou-
risten vermietet wird. Extreme Beispiele werden aus den Städten Köln und Düsseldorf 
berichtet, wo Wohnungen jedes Wochenende an Gruppen von Party-Touristen vermietet wer-
den und durch entsprechendes Verhalten ganze Hausgemeinschaften in Mitleidenschaft 
gezogen werden.  
 
Ein erfreuliches Signal liefert im Zusammenhang mit der unvollständigen Datengrundlage das 
Urteil des Münchner Verwaltungsgerichts vom 12. Dezember 2018, wonach Airbnb Ireland 
Daten zu Gastgebern von vermittelten Wohnungen an die Landeshauptstadt München 
herausgeben muss (AZ M 9 K 18.4553). Die Kommunen brauchen solche Angaben. Nur 
dann können sie das Ausmaß der Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen 
einschätzen und Probleme in diesem Bereich besser angehen. Die Kommunen müssen 
                                                                    
1 Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (Hrsg.): Sharing Economy im Wirtschaftsraum Deutschland. 
Analyse des Stellenwerts im Allgemeinen sowie Untersuchung der Handlungsoptionen im Einzelsegment 
ʻVermittlungsdienste für Privatunterkünfteʼ. Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln in 
Zusammenarbeit mit DICE Consult im Auftrag des Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Juli 2018, 
Berlin. Online abrufbar unter: https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Publikationen/Studien/sharing-economy-im-
wirtschaftsraum-deutschland.pdf?__blob=publicationFile&v=3 (letzter Abruf: 18.12.2018)

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unterscheiden können zwischen Wohnungen, die über sogenannte Sharing-Portale hin 
und wieder Gästen überlassen werden und Wohnungen, die durch gewerbliche Fremd-
vermietung über Sharing-Portale dauerhaft vom Markt genommen werden. Rechts-
kräftig ist das Urteil allerdings noch nicht.  
 
Bau-, gewerbe- und steuerrechtliche Fragestellungen 
Die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen über Internetportale betrifft die Städte 
und Gemeinden über die Frage der Zweckentfremdung von Wohnraum in angespannten 
Wohnungsmärkten hinaus: Während der Gedanke des „Home-Sharings“ im Sinne der lokalen 
Wirtschaftsförderung sowie einer nachhaltigen Flächennutzung begrüßenswert ist, stellen sich 
auch auf Seiten der Bau- sowie Gewerbeaufsicht Fragen. Die privat vermieteten Wohnungen 
erfüllen in den wenigsten Fällen die allgemein für Beherbergungsbetriebe gültigen 
Sicherheits- und Hygienestandards.  
 
In den Medien diskutiert wurden überdies Vollzugsprobleme im Bereich der Übernachtungs- 
bzw. Bettensteuer oder Tourismusabgabe. Es ist zu mutmaßen, dass viele Beherbergungsan-
bieter auf den genannten Plattformen die fällige Übernachtungssteuer nicht entrichten. 
Ebenfalls ist zu vermuten, dass dann auch Einkommenssteuern (sowie ggf. zusätzlich Gewer-
be- und Umsatzsteuer) nicht gezahlt werden. 
 
Insbesondere Gesellschaften mit Sitz im Ausland verweigern häufig die Herausgabe der Iden-
titäten der Vermieter bzw. der Objektadressen, über die sich die Steuerpflichtigen 
identifizieren ließen. Diese Weigerungshaltung kann derzeit noch u. a. deshalb durchgehalten 
werden, weil die Anwendung des § 93 Abgabenordnung (AO) oder kommunalsatzungsrecht-
licher Auskunftspflichten auf Auslandsfälle fraglich ist. 
 
Die Städte Dortmund und Frankfurt am Main haben individuelle Vereinbarungen mit Airbnb 
getroffen: Demnach ermittelt die Plattform selbst die Steuerschuld für alle Beherbergungsbe-
triebe bzw. Umsätze, die über die Plattform getätigt werden und führt die geschuldete Steuer 
als Gesamtzahlung an die Stadt ab. Es erfolgen aber keine Mitteilungen, für welche Betriebe 
die Steuern entrichtet werden und es werden auch sonst keine Daten zu den auf der Plattform 
aktiven Betrieben bzw. angebotenen Objekten zur Verfügung gestellt. Eine Kontrolle des Pro-
zesses durch das Steueramt findet nicht statt. Eine solche Vereinbarung erleichtert die 
Kontrolle der Einhaltung einer existierenden Zweckentfremdungssatzung nicht. Bund und 
Länder sollten die Plattformanbieter zur Beantwortung von Sammelauskunftsersuchen ver-
pflichten.  
 
Entscheidend für den notwendigen Erhalt von Wohnraum in angespannten Woh-
nungsmärkten sind nicht individuelle Vereinbarungen zwischen Kommunen und 
einzelnen Plattformen. Vielmehr gilt es, potenzielle Vermieter für das Problem zu sensi-
bilisieren, vor der missbräuchlichen Vermietung abzuschrecken und Verstöße effektiv 
sanktionieren zu können. Eine Anzeigepflicht von Vermietern gegenüber der Kommune 
in Kombination mit der obligatorischen Angabe einer anonymisierten Aktennummer im 
Vermietungsangebot – wie in Berlin geplant – erscheint zur Kontrolle lokaler Zweckent-
fremdungsbeschränkungen von Wohnraum zielführender zu sein. 
 
Das Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) 
Die Arbeitsgemeinschaft der kommunalen Spitzenverbände NRW unterstützt den Fortbestand 
der bereits existierenden Satzungsermächtigung (§ 10 WAG NRW), wonach Städte und Ge-
meinden mit erhöhtem Wohnungsbedarf selbst über den Erlass einer Zweckentfremdungs- 
oder entsprechenden Wohnraumschutzsatzung entscheiden können.

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In den meisten Städten und Gemeinden NRWs waren bislang zumeist die Voraussetzungen 
für eine solche Satzung im Hinblick auf die Wohnungsmarktlage und das Ausmaß der 
Zweckentfremdung von Wohnraum nicht gegeben. Im Sinne der existierenden Ermächti-
gungsgrundlage haben diese Kommunen auch keine eigene Zweckentfremdungssatzung 
erlassen. Mit Bonn, Dortmund, Köln und Münster haben bislang vier Kommunen in NRW 
von dieser Regelung Gebrauch gemacht und können von entsprechend positiven Erfahrungen 
mit diesem Instrument berichten.  
 
Die Ankündigung der NRW-Landesregierung im Koalitionsvertrag 2017 - 2022, die (als lan-
desweit geltende Verordnung seit 2007 nicht mehr existierende) Zweckentfremdungs-
verordnung aufheben zu wollen, hat allerdings nach Angaben einiger Kommunen laufende 
Diskussionen um die Einführung einer kommunalen Zweckentfremdungssatzung auf Basis 
des § 10 WAG NRW beeinflusst. In den Städten und Gemeinden, die bereits eine zeitlich be-
fristete Zweckentfremdungsverordnung eingeführt haben oder in denen die Einführung einer 
solchen diskutiert wurde, hat die Formulierung des Koalitionsvertrages zu Verunsicherung 
über die Perspektive einer existierenden oder zu erarbeitenden Satzung geführt.  
 
Die kommunalen Spitzenverbände erwarten spätestens mit der Bekanntgabe der aktuell 
laufenden Evaluierungsarbeiten zum WAG NRW eine verbindliche Aussage zum dau-
erhaften Fortbestand der Ermächtigungsgrundlage für kommunale Satzungen nach 
§ 10 WAG NRW.  
 
Bereits im Rahmen der Anhörung vom 8. Dezember 2017 zum SPD-Antrag „Wohnungsnot in 
den Ballungsräumen wirksam bekämpfen“ (LT-Drs. 17/514) hatte die Arbeitsgemeinschaft 
der kommunalen Spitzenverbände NRW in ihrer Stellungnahme (LT-Drs. 17/161) darauf hin-
gewiesen, dass definitorische Präzisierungen der Ermächtigungsgrundlage erwogen werden 
sollten. Auch auf das Modell einer möglichen Anzeige- bzw. Registrierungspflicht (nicht Ge-
nehmigungspflicht!) in Kombination mit der kommunalen Vergabe einer Registrierungs-
nummer hatte die Arbeitsgemeinschaft aufmerksam gemacht.  
 
Anzeige-, Melde- bzw. Registrierungspflicht sowie die Vergabe und Veröffentlichung 
von Registrierungs- bzw. Wohnraumschutznummern in Berlin und Hamburg 
In Berlin ist die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung ohne Genehmigung in der Regel 
unzulässig. Nach der letzten Novellierung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG), 
die am 20. April 2018 in Kraft trat, liegt ausnahmsweise keine Zweckentfremdung vor, wenn 
die Berliner Hauptwohnung, in welcher der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, 
durch die Verfügungsberechtigten oder die Nutzungsberechtigten zu anderen als Wohnzwe-
cken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 Prozent der 
Fläche). Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn schutzwürdige private Interessen das 
öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum überwiegen.  
 
§ 5 Abs. 6 des Berliner ZwVbG sieht vor, dass das „Anbieten und Bewerben von Wohnraum 
zu anderen als Wohnzwecken, insbesondere auf Internetportalen […] anzuzeigen [ist]“. Das 
jeweils zuständige Berliner Bezirksamt erteilt auf eine solche Anzeige hin – unabhängig von 
der Frage der Genehmigung – eine Registriernummer für jede dieser Wohnungen. Diese 
Nummer ist seit dem 1. August 2018 „beim Anbieten und Bewerben der zweckfremden Nut-
zung des Wohnraumes immer öffentlich sichtbar anzugeben“. Ein Verstoß allein gegen diese 
Anzeige- und Angabepflicht kann als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 
250.000 Euro geahndet werden. 
 
Des Weiteren regelt § 5 Abs. 1  ZwVbG die Frage der Erhebung und Verarbeitung der Daten 
„der Verfügungsberechtigten, Nutzungsberechtigten und sonstigen Bewohnerinnen und Be-

- 6 - 
wohner des befangenen Wohnraumes“. Ferner klärt das Gesetz, dass solche Daten auch „bei 
Dienstanbietern im Sinne des Telemediengesetzes“ – also Betreibern von Online-Portalen – 
erhoben werden können. Ebenso ist im ZwVbG dargelegt, unter welchen Bedingungen die 
erhobenen Daten ohne Kenntnis der Auskunftspflichtigen im Einzelfall bei weiteren Behör-
den erhoben werden dürfen. Auch eine Datenauskunft mit der für die Übernachtungssteuer 
zuständigen Behörde ist im Gesetz geregelt. Darüber hinaus enthält § 5 Abs. 7 ZwVbG unter 
den gegebenen Voraussetzungen eine Einschränkung des Grundrechts der Unverletzlichkeit 
der Wohnung.  
 
Am 1. Januar 2019 sind signifikante Änderungen des Hamburgischen Wohnraumschutzgeset-
zes (HmbWoSchG) in Kraft getreten: In Hamburg darf demnach Wohnraum nur mit 
Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden, es sei denn, eine Nutzung findet 
in der Hauptwohnung der oder des Nutzungsberechtigten statt und wird von der zeitlichen 
oder räumlichen Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot erfasst. Die räumliche Ausnahme 
bezieht sich dabei auf weniger als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche, die zeitliche Ausnahme 
auf acht Wochen im Kalenderjahr.  
 
Um Verantwortliche für Wohnungsangebote identifizieren zu können ist eine Registrierungs-
pflicht eingeführt worden sowie eine Pflicht, die im Registrierungsverfahren vergebene 
Nummer (Wohnraumschutznummer) bei der Werbung und jedem Angebot der Ferienwoh-
nung im Internet oder in herkömmlichen Medien öffentlich sichtbar anzugeben. Außerdem 
sind Internetportale und Printmedien, die Anzeigen für Ferienwohnungen veröffentlichen, 
verpflichtet, Angebote nicht ohne eine solche Nummer zu veröffentlichen. Die Angabe der 
Wohnraumschutznummer gilt dabei grundsätzlich für alle dort vorhandenen Angebote – auch 
für langfristige Vermietungen und die Überlassung von Gewerberaum, um Umgehungsmög-
lichkeiten zu verhindern.  
 
Um die Einhaltung der Ausnahmen von der Genehmigung besser kontrollieren zu können, 
sieht das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum (Hamburgisches Wohn-
raumschutzgesetz – HmbWoSchG) eine Meldepflicht für die Überlassung einer Wohnung als 
Ferienwohnung vor. Die Überlassung muss gegenüber der zuständigen Behörde angezeigt 
werden und ein „Belegungskalender“ geführt werden. Mit Inkrafttreten des geänderten Geset-
zes wird den Bürgerinnen und Bürgern eine kostenfreie Benutzeroberfläche im Internet zur 
Verfügung gestellt, über die sowohl die Vergabe der Wohnraumschutznummern (bei zeitglei-
chem Abgleich mit dem Melderegister) als auch die Führung des Belegungskalenders erfolgt.  
 
Außerdem sind Dritte verpflichtet, Angebote, die einer Wohnraumschutznummer bedürfen, 
nur unter Angabe dieser Nummer zu veröffentlichen, um die Mitwirkungspflichten auch der 
Internetportale sicherzustellen. Daneben ist auch eine Auskunftspflicht für Beschäftigte und 
Beauftragte von auskunftspflichtigen Personen geregelt. Des Weiteren regelt seit 
1. Januar 2019 das HmbWoSchG, dass die für Wohnraumschutz zuständige Behörde ver-
pflichtet ist, den für die Besteuerung zuständigen Stellen alle ihr aus dem Registrierungs-
verfahren bekannten und für Besteuerungszwecke notwendigen Daten mitzuteilen.  
 
Um auf rechtskonformes Verhalten hinzuwirken, ist die Höchstsumme für ein im Ordnungs-
widrigkeitsverfahren nach dem HmbWoSchG festzusetzendes Bußgeld von 50.000 Euro auf 
500.000 Euro erhöht worden. Auch die Nicht- oder Falschangabe der Wohnraumschutznum-
mer stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, ebenso wie die Veröffentlichung von Angeboten ohne 
die gesetzlich vorgeschriebene Angabe der Nummer durch Dritte, z. B. Internetportale, Zei-
tungen etc. Auch die Verletzung der Pflicht, ein Angebot zu entfernen, ist bußgeldbewehrt.

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Die Arbeitsgemeinschaft kommunaler Spitzenverbände NRW betrachtet das Vorgehen 
der Städte Berlin und Hamburg vor dem Hintergrund der dort stark angespannten 
Wohnungsmarktsituation als angemessen. Die Praxis des „Home-Sharing“ wird damit 
nicht vollständig untersagt. Es wird deutlich, dass in Quartieren oder Stadtteilen mit 
Wohnraummangel für die zweckfremde Nutzung von Wohnraum mit gewerblichem 
Charakter eine Anzeige- bzw. Registrierungspflicht existieren sollte. Wer seine Woh-
nung vollständig und wiederholt als Ferienwohnung vermieten möchte, sollte dafür in 
solchen, explizit definierten Gebieten künftig eine Genehmigung beantragen müssen. 
Außerdem sollten Wohnungsanbieter auf den einschlägigen Portalen für die Kommunen 
erkennbar sein. Das kann geschehen, indem Ferienwohnungsanbieter verpflichtet wer-
den, eine anonymisierte Nummer innerhalb der Anzeige aufzuführen, die sie zuvor bei 
der Kommune durch eine Registrierung erhalten haben. 
 
Klarstellung bzw. Erweiterung des WAG NRW und des Leitfadens zur Anwendung 
Im Zusammenhang mit dem der Anhörung zugrunde liegenden Antrag steht die Frage im 
Raum, ob der Wortlaut des § 10 WAG NRW die Kommunen ermächtigt, Satzungen zu erar-
beiten, die Regelungstiefen nach dem Berliner oder Hamburger Vorgehen ermöglichen. In 
§ 10 Abs. 1 Satz 2 WAG NRW heißt es bislang: „In der Satzung können weitere Bestimmun-
gen über finanzielle Auflagen der Genehmigung oder die Wiederherstellung des früheren oder 
eines gleichwertigen Zustands getroffen werden, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken 
zuzuführen.“ Diese Formulierung liefert Konkretisierungen zu den Inhalten einer möglichen 
Satzung und weist somit einen gewissen abschließenden Charakter auf. Während die Vergabe 
einer Registriernummer sowie die Pflicht der Angabe dieser in Angeboten nach Einschätzung 
der kommunalen Spitzenverbände noch von § 10 WAG NRW gedeckt sein dürfte, gilt dies 
voraussichtlich nicht für Aspekte der Umsetzung und Kontrolle der Regelungen vor Ort. Ins-
besondere dürften Fragen von Datenerhebung, -verarbeitung und -weitergabe oder auch die in 
Berlin und Hamburg genannten Auskunftspflichten von Online-Plattformen und weiteren 
Dritten auf Basis der aktuellen Gesetzesformulierung schwer umsetzbar sein. 
 
Die Arbeitsgemeinschaft kommunaler Spitzenverbände NRW hält es für notwendig, den 
Städten, Gemeinden und Kreisen Nordrhein-Westfalens bei ihren Bemühungen zum 
Schutz des vorhandenen Wohnraumes in angespannten Märkten Rechtsinstrumente zur 
Seite zu stellen, die ein vergleichbares Vorgehen zu den Beispielen Berlin und Hamburg 
ermöglichen. Das WAG NRW und der zugehörige Leitfaden bedürfen dafür einer ent-
sprechenden Klarstellung oder sogar erweiterten Ermächtigung hinsichtlich der – wie in 
Berlin und Hamburg vorgenommenen – Regelungstiefe.  
 
 
 
Hilmar von Lojewski Martin Schenkelberg 
Beigeordneter Beigeordneter 
des Städtetages Nordrhein-Westfalen des Landkreistages Nordrhein-Westfalen 
  
 
Rudolf Graaff 
Beigeordneter 
des Städte- und Gemeindebundes Nordrhein-Westfalen

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer 
 1203/2019 
Freigabedatum 
25.04.2019  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
In Anbetracht des fortbestehenden erhöhten Wohnungsbedarfs in Köln und im Interesse der Rechts- 
und Planungssicherheit für die Wohnungswirtschaft beschließt der Rat den Erlass der als Anlage bei-
gefügten Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) mit Gül-
tigkeit vom 01.07.2019 bis zum 30.06.2024. 
 
 
Ausschuss Soziales und Senioren 02.05.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 16.05.2019 
Rat 21.05.2019

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
 
Begründung 
Aktuelle Beschlusslage: 
Aufgrund der angespannten Situation auf dem Kölner Wohnungsmarkt hat der Rat der Stadt Köln am 
08.04.2014 die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) 
beschlossen. Diese Satzung wird in der Fassung vom 17.06.2014 seit 01.07.2014 vollzogen. Die 
Wohnraumschutzsatzung wurde mit einer Geltungsdauer von fünf Jahren beschlossen. Sie endet am 
30.06.2019. 
 
Die Verwaltung wurde durch den Rat in der Sitzung am 27.09.2018 (TOP 3.1.5) beauftragt, den Er-
lass einer neuen Wohnraumschutzsatzung mit Gültigkeit ab dem 01.07.2019 zur Beschlussfassung 
vorzulegen. Durch Mitteilung 4179/2018 hatte die Verwaltung dem Ausschuss für Soziales und Senio-
ren sowie dem Stadtentwicklungsausschuss bereits einen Zwischenbericht vorgelegt. 
 
 
Inhalt der Wohnraumschutzsatzung: 
Die Wohnraumschutzsatzung hat den Schutz von freifinanziertem Wohnraum vor ungenehmigter 
Zweckentfremdung zum Inhalt. Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder 
Nutzungsberechtigte anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbe-
sondere vor, wenn Wohnraum umgewandelt (z.B. durch gewerbliche Nutzung als Büro, Arztpraxis 
oder Ferienwohnung) oder auch abgebrochen wird. Der dauerhafte Leerstand von Wohnraum gilt 
ebenfalls als Zweckentfremdung.  
 
Die Wohnraumschutzsatzung stellt jede anderweitige Nutzung von Wohnraum als für die Wohnnut-
zung unter Genehmigungsvorbehalt. Da seit dem 01.01.2019 der Abbruch bzw. die Beseitigung von 
Anlagen gemäß § 62 Abs. 3 BauO NRW baugenehmigungsfrei ist, obliegt der Wohnungsaufsicht eine 
besondere Verantwortung, die wohnungsrechtliche Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohn-
raum durch Abbruch zu prüfen und so ggf. illegalen Abriss zu verhindern. Diese Antragsverfahren 
sollen für rechtstreue Antragstellerinnen und Antragsteller ohne vermeidbare Verzögerung abge-

3 
schlossen werden, um mögliche Investitionshemmnisse zu vermeiden. 
 
Weil die Antragsverfahren regelmäßig wenig Aufschub dulden, ist ihre Bearbeitung gegenüber den 
Verstoßverfahren grundsätzlich priorisiert. Letztere gewinnen jedoch durch den deutlichen Anstieg bei 
der gewerblichen Nutzung von Wohnraum im Rahmen der Ferienvermietung verstärkt an Bedeutung 
und müssen wirkungsvoll durch die Satzung abgedeckt werden. Ziel aller Verstoß- und Bußgeldver-
fahren ist im Interesse der allgemeinen Wohnversorgung Kölns stets die Wiederzuführung von Wohn-
raum zu Wohnzwecken. 
 
 
Änderungen zur Optimierung: 
 
Ausweitung der Wohnraumschutzsatzung auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen 
 
Der sachliche Geltungsbereich der aktuell gültigen Wohnraumschutzsatzung erstreckt sich derzeit auf 
alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen. Mit der neuen Satzung wird künftig jegli-
cher Wohnraum unter Schutz gestellt. Grund für diese Verschärfung sind zunehmende Tendenzen 
von jahrelangen Leerständen, insbesondere von Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern und 
der damit verbundenen Verwahrlosung bis hin zum vollständigen Substanzverlust und – auch hier – 
die Verwendung zum Zwecke der dauernden Fremdenbeherbergung. Hierdurch wird dem Woh-
nungsmarkt nicht nur wertvoller Wohnraum entzogen, die zunehmende Präsenz von Touristen oder 
Geschäftsreisenden in Wohngebieten ist eine besondere Belastung für die Nachbarschaft. 
 
Zu beobachten ist ebenfalls ein zunehmender Trend zum Erwerb von Eigentumswohnungen als Kapi-
talanlage ausschließlich zum Zwecke der dauernden Fremdenbeherbergung. Leitendes Ziel hierbei 
ist es, für den Wohnraum das Vielfache einer normalen Wohnungsmiete zu erzielen und zudem an 
keine Kündigungsschutzbestimmungen gebunden zu sein. Um solche  Fehlentwicklungen zum 
Schutz der Kölner Bevölkerung zu stoppen, ist es dringend geboten, den Wirkungsbereich der Sat-
zung auf die Eigenheime und Eigentumswohnungen auszudehnen. Im Rahmen eines interkommuna-
len Vergleichs mit den Berliner und Hamburger Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum 
konnte festgestellt werden, dass es dort ebenfalls keine Beschränkung des Geltungsbereichs gibt. 
Dort heißt es - ausnahmslos - „Wohnraum“. 
 
Schaffung von Ersatzwohnraum innerhalb des Kölner Stadtgebietes 
 
Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 12.03.1982 die Anforderungen an Ersatzwohnraum 
festgelegt. Dort heißt es, dass der Ersatzwohnraum im Gebiet der Gemeinde geschaffen werden 
muss, in deren Gebiet auch der zweckentfremdete Wohnraum verloren geht. Das folgt aus der Er-
mächtigung in Art. 6 § 1 Mietrechtsverbesserungsgesetz (MRVerbG) und dem Anwendungshinweis 
an „Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu ange-
messenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“ 
Diese Regelung ist in der ständigen Rechtsprechung mittlerweile anerkannt und wird auch in der ein-
schlägigen juristischen Literatur als Voraussetzung für Ersatzwohnraum genannt. 
In Abgrenzung dazu erscheint eine Anforderung, Ersatzwohnraum im gleichen Stadtbezirk einzufor-
dern, in dem der ursprüngliche Wohnraum abgebrochen wird, rechtlich nicht umsetzbar. 
 
Schaffung von Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen 
 
Die bisherige Regelung der Wohnraumschutzsatzung wird um die Formulierung erweitert, dass der 
Ersatzwohnraum dem Kölner Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt 
werden muss. Die Höhe der Miete soll sich künftig an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren 
und ist bereits bei Antragstellung darzulegen. Mit dieser ergänzenden Ausführung soll dem Neubau 
luxuriöser Wohnungen anstelle von bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum entgegengewirkt 
und damit verbundene Verdrängungsprozesse verhindert werden. 
 
Dauer der Ausnahmeregelung und Registrierungspflicht 
 
Bezüglich der im Ratsbeschluss vom 27.09.2018 geforderten Einführung eines Registrierungsverfah-

4 
rens hat die Verwaltung auch die Einführung einer 6-Wochen-Regelung ausführlich geprüft. Dieser 
Zeitraum erscheint hinsichtlich einer zulässigen Nutzung zu anderen als Wohnzwecken als angemes-
sen und orientiert sich an dem üblichen Urlaubsanspruch aus einem regulären Beschäftigungsver-
hältnis. Die Festlegung einer solchen, bislang in der Kölner Wohnraumschutzsatzung nicht genannten 
Dauer der Ausnahme, wurde in Berlin und auch in Hamburg parallel mit einer Registrierungspflicht 
eingeführt. Diese Festlegung erscheint sinnvoll, weil es entscheidend ist, die Einhaltung der Ausnah-
men effektiv kontrollieren und rechtswidrige Angebote identifizieren zu können. Das Nachhalten der 
Ausnahmen ist ohne ein entsprechendes Online-Registrierungsportal aus arbeitsökonomischen 
Gründen nicht möglich. Zu den finanziellen Auswirkungen hat die Bürgerschaft der Freien und Han-
sestadt Hamburg in ihrer Mitteilung an den Senat vom 21.08.2018 (Drucksache 21/14113) die Kosten 
für die Entwicklung einer Onlineplattform für die Registrierung und die dafür erforderliche Anschaffung 
von Geräten mit 400.000 Euro beziffert sowie die Kosten für den laufenden Betrieb mit 25.000 Euro 
pro Jahr. Eine Umsetzung dieses Verfahrens in Köln würde neben dem Einsatz entsprechender 
Sachmittel eine sachgerechte Aufstockung der personellen Ressourcen erfordern.  
 
Gleichwohl muss zunächst die mögliche Erweiterung bzw. Präzisierung von § 10 Wohnungsauf-
sichtsgesetz NRW (WAG) über die reine Satzungsermächtigung hinaus abgewartet werden. Das 
WAG müsste im Sinne des Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetzes (ZwVbG) fortentwickelt und 
hinsichtlich einer einzuführenden Anzeige- und Registrierungspflicht erweitert werden. Ohne eine 
solche Ermächtigungsgrundlage im WAG ist die Einführung einer Registrierungspflicht in Köln nicht 
möglich. Im Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz findet sich in § 5 die Ermächtigungsgrundlage 
für die nähere Regelung des Verfahrens zur Registrierung von Ferienwohnungen und Zuteilung von 
Registriernummern, die dann in § 3 Abs. 8 Zweckentfremdungsverbots-Verordnung ausgeführt wird. 
Auch die Freie und Hansestadt Hamburg hat die Anzeigepflicht und das Verfahren zur Wohnraum-
schutznummer (Registrierung)  im Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz geregelt. Hamburg hat, 
nach Berlin, zum 01.04.2019 eine Registrierungspflicht eingeführt. Die Verwaltung wird den Prozess 
und die Erfahrungen dieser beiden Piloten zunächst beobachten, die dortigen Erfahrungen bewerten 
und zum Jahresende 2019 hierzu eine Stellungnahme abgeben.  
 
Die derzeitige konsequente Kölner Regelung in der Wohnraumschutzsatzung wird demnach beibehal-
ten. Dies bedeutet, dass eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch gewerbliche Zimmervermie-
tung, die Einrichtung von Schlafstellen, die pensionsartige Nutzung oder Nutzung als Ferienwohnung 
sowie durch sonstige gewerbliche Nutzung (wie bisher) bis auf weiteres vom ersten Tag an vorliegt 
und nur dann nicht vorliegt, wenn Wohnraum mit weniger als der Hälfte der zur Verfügung stehenden 
Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird. 
 
 
Fazit: 
Der dynamischen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt muss sich die Stadt Köln stellen und rich-
tungsweisende Entscheidungen treffen. Parallel zu der Beschlussfassung der neuen Wohnraum-
schutzsatzung startet die Informationskampagne „Zum Wohnen gebaut – Wohnungen sind keine Tou-
ristenunterkünfte“ und bietet auf der Internetseite des Amtes für Wohnungswesen neben zahlreichen 
wichtigen Informationen zum Thema Wohnraumschutz auch ein Meldeportal, über das vermutete 
Zweckentfremdungen an die Stadt Köln gemeldet werden können. 
 
Begründung der Dringlichkeit: 
Der Geltungszeitraum der aktuellen Wohnraumschutzsatzung endet am 30.06.2019. Nur durch Rats-
beschluss am 21.05.2019 kann gewährleistet werden, dass alle für das Inkrafttreten der neuen Wohn-
raumschutzsatzung nötigen Schritte so rechtzeitig erfolgen können, dass deren Inkrafttreten zum 
01.07.2019 sichergestellt ist. 
 
Anlagen: 
Anlage 01 Wohnraumschutzsatzung 
Anlage 02 Synopse zur Wohnraumschutzsatzung 
Anlage 03 Stellungnahme der kommunalen Spitzenverbände NRW zur Zweckentfremdung

Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) 
vom …… 
Aufgrund der §§ 7 Abs. 1 und 2, 41 und 77 Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juli 1994 i. V. m. § 10 
Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) vom 10.04.2014 hat der Rat in seiner Sitzung am 
21.05.2019 folgende Satzung beschlossen: 
Präambel: 
In dem Gebiet der Stadt Köln besteht erhöhter Wohnungsbedarf. Die aktuelle 
Wohnungsmarktenge führte Anfang 2012 zur Aufnahme Kölns in die Gebietskulisse der 
neuen Kündigungssperrfristverordnung. Mit dem Ziel, die Wohnversorgung der Kölner 
Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten bedarf es verschiedener 
Instrumente. Mit dieser Satzung zum Schutz von Wohnraum hat der Rat festgelegt, dass die 
Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) im Stadtgebiet 
unter Genehmigungsvorbehalt steht. In Anbetracht der Gefährdung der Versorgung der 
Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen, beschließt der 
Rat die Fortführung der Aufgaben aus der Wohnraumschutzsatzung vom 01.07.2014 über 
den 30.06.2019 hinaus für weitere 5 Jahre. 
§ 1 Gegenstand der Satzung 
(1) Die Satzung hat den Schutz von Wohnraum vor ungenehmigter Zweckentfremdung zum 
Inhalt. Sie gilt für alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die seit dem 
01.07.2014 Wohnraum waren oder danach wurden sowie ab dem 01.07.2019 ebenso für alle 
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. 
(2) Ehemals geförderter Wohnraum ist betroffen, wenn seine Zweckbindung gemäß § 22 
WFNG NRW entfallen ist. 
(3) Der Genehmigungsvorbehalt gilt gegenüber Nutzungs- und Verfügungsberechtigten. 
§ 2 Zuständigkeit 
(1) Vollzugsbehörde ist die Stadt Köln, Dezernat Soziales, Integration und Umwelt, Amt für 
Wohnungswesen. 
(2) Zum Vollzug dieser Satzung gehören die Überwachung des Verbots einschließlich 
notwendiger Ermittlungen, der Erlass von Anordnungen zur Wiederherstellung eines 
rechtmäßigen Zustands, die Erteilung einer Genehmigung oder eines Negativattests sowie 
die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten auf der Grundlage der gesetzlichen Verwaltungs- 
und Ordnungswidrigkeitenbestimmungen (z.B. des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das 
Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW), des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das 
Land Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW) oder des Ordnungswidrigkeitengesetzes (OWiG). 
§ 3 Wohnraum 
(1) Geschützter Wohnraum im Sinne dieser Satzung sind sämtliche Räume, die dauerhaft zu 
Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind.

(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie alleine oder zusammen mit anderen Räumen die 
Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Die subjektive Bestimmung, d.h. die 
erstmalige Widmung oder spätere Umwidmung trifft der Verfügungsberechtigte ausdrücklich 
oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten, z.B. durch Überlassung der 
Räume zu Wohnzwecken. 
(3) Nicht geschützter Wohnraum liegt vor, wenn 
1. der Wohnraum dem Wohnungsmarkt nicht generell zur Verfügung steht, weil das 
Wohnen in einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit 
geknüpft ist (z. B. Wohnraum für Aufsichtsperson auf Betriebsgelände, 
Hausmeisterwohnung im Schulgebäude). 
2. dieser vor Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung anderen als 
Wohnzwecken diente 
3. er nicht oder noch nicht bezugsfertig ist 
4. die Wohnnutzung baurechtlich nicht genehmigt ist 
5. das dauernde Bewohnen deshalb unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Raum 
schwere Mängel oder Missstände aufweist und die Bewohnbarkeit nicht wiederhergestellt 
werden kann. Auf die §§ 3 und 4 WAG NRW wird hingewiesen. 
6. leer stehender Wohnraum nachweislich nicht mehr vom Markt angenommen wird, z. B. 
wegen seiner Größe, seines Grundrisses oder seiner Lage. Die Nachweispflicht der 
Unvermietbarkeit zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete trägt der Verfügungsberechtigte. 
§ 4 Zweckentfremdung 
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte 
anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, 
wenn der Wohnraum 
1. mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder 
berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird  
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht 
mehr geeignet ist 
3. länger als drei Monate leer steht 
4. beseitigt wird (Abbruch). 
(2) Eine Wohnraumzweckentfremdung liegt nicht vor, wenn: 
leer stehender Wohnraum nachweislich unverzüglich umgebaut, instandgesetzt, modernisiert 
wird oder veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht 
Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er dem Verfügungs- oder 
Nutzungsberechtigten bestimmungsgemäß und nachweislich als Zweitwohnung dient 
der Wohnraum mit anderem Wohnraum für die weitere Wohnnutzung zusammengelegt oder 
hierfür geteilt wird. 
§ 5 Genehmigung 
(1) Wohnraum im Sinne des § 2 Abs.1 darf nur mit Genehmigung der Stadt Köln anderen als 
Wohnzwecken zugeführt werden.

(2) Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder 
besonders schutzwürdige Antragstellerinteressen das hohe öffentliche Interesse am Erhalt 
des betroffenen Wohnraums überwiegen. 
(3) Eine Genehmigung kann insbesondere erteilt werden, wenn ein beachtliches und 
verlässliches Angebot an Ersatzwohnraum im Stadtgebiet angeboten wird. 
(4) Eine Genehmigung kann erteilt werden, sobald der Wohnraum nicht mehr bewohnt ist. 
Auf Wunsch kann eine entsprechende Zusicherung ausgestellt werden. 
(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen den Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt auch für 
Personen, die den Besitz am Wohnraum nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben. 
§ 6 Nebenbestimmungen 
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann befristet, bedingt oder 
unter Auflagen erteilt werden. 
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, so 
ist der Raum wieder als Wohnraum zu behandeln und Wohnzwecken zuzuführen. 
(3) Die wohnungsrechtliche Genehmigung zur Zweckentfremdung ersetzt keine nach 
anderen Bestimmungen erforderlichen Genehmigungen (z.B. des Baurechts). 
§ 7 Genehmigung aufgrund von Ersatzwohnraum 
(1) Ein beachtliches und verlässliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt 
das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel in den Hintergrund 
treten. 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die 
folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: 
1. Der Ersatzwohnraum wird im Stadtgebiet neu geschaffen. 
2. Der Ersatzwohnraum wird durch den Adressaten der Zweckentfremdungsgenehmigung 
geschaffen. 
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit der 
Zweckentfremdung geschaffen. 
4. Der neu zu schaffende Wohnraum enthält grundsätzlich nicht weniger Wohnfläche als 
der zweckentfremdete Wohnraum. Zuschnitt und Standard müssen für die allgemeine 
Wohnversorgung geeignet sein. Der Ersatzwohnraum muss dem Kölner Wohnungsmarkt 
zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt werden. Die Höhe der Miete des 
Ersatzwohnraums orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist bei 
Antragstellung darzulegen. 
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn dessen 
öffentlich-rechtliche Zulässigkeit erkennbar ist, z.B. anhand positiver Bauvoranfrage. 
(4) Die beabsichtigte Erstellung des Ersatzwohnraums macht der Verfügungsberechtigte 
ausreichend glaubhaft (z.B. mittels Bankbürgschaft). 
§ 8 Genehmigung aufgrund besonderen Antragstellerinteresses 
(1) In besonderen Fällen eines Antragstellerinteresses an der Zweckentfremdung kann 
ebenfalls eine Genehmigung erteilt werden. In diesen Fällen des besonderen

Antragstellerinteresses wird durch eine einmalige oder laufende Ausgleichszahlung das 
öffentliche Interesse an der Erhaltung eines bestimmten Wohnraums ausgeglichen. 
Mit der Ausgleichszahlung sollen die durch die Zweckentfremdung bedingten 
Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die Schaffung neuen Wohnraums 
(Wohnungsbauförderung) kompensiert und so ein Ausgleich für den Verlust des Wohnraums 
geschaffen werden. Die Ausgleichsbeträge sind daher zweckgebunden für die Schaffung 
neuen Wohnraums zu verwenden. 
(2) Die Berechnung der Ausgleichszahlungen für die von der Zweckentfremdung betroffene 
Wohnfläche orientiert sich im Geltungszeitraum dieser Satzung an den durchschnittlichen 
Neubaukosten/qm des geförderten Wohnungsbaus in Köln im Zeitpunkt der Antragstellung. 
(3) Bei dauerhaftem Verlust des Wohnraums wird eine einmalige Ausgleichszahlung i.H.v. 50 
% der durchschnittlichen Neubaukosten/qm festgesetzt. 
(4) Bei vorübergehender Umnutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken oder einem 
entsprechendem Leerstand wird im Geltungszeitraum dieser Satzung eine laufende, 
monatlich zu entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe der im Genehmigungszeitraum 
gültigen Bewilligungsmiete in der sozialen Wohnraumförderung (Einkommensgruppe A) 
erhoben. 
(5) In besonders begründeten Ausnahmefällen kann aus Billigkeitsgründen eine geringere 
Ausgleichszahlung festgelegt werden. Hier sind aufgrund des hohen öffentlichen Interesses 
am Erhalt des Wohnraums entsprechend hohe Maßstäbe anzulegen. 
(6) Eine alleinige Ausgleichszahlung kommt in Betracht, wenn der Adressat der 
Genehmigung 75 % der durchschnittlichen Neubaukosten/qm im geförderten Wohnungsbau 
als Einmalzahlung, ebenfalls orientiert an der Wohnfläche, leistet. 
(7) Umgewandelter oder leer stehender Wohnraum muss unmittelbar im Anschluss an diese 
zweckfremde Nutzung wieder objektiv zu Wohnzwecken hergestellt werden. 
§ 9 Negativattest 
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung zur Zweckentfremdung nicht erforderlich ist, wird 
auf Antrag ein Negativattest ausgestellt. 
§ 10 Mitwirkungs- und Duldungspflichten 
(1) Die dinglich Verfügungsberechtigten und die Nutzungsberechtigten des Wohnraums 
haben den Bediensteten der Stadt Köln die Auskünfte zu geben und die Unterlagen 
vorzulegen, die erforderlich sind, um die Einhaltung der Vorschriften dieser Satzung zu 
überwachen. Sie haben ihnen dazu zu ermöglichen, Grundstücke, Gebäude, Wohnungen 
und Wohnräume zu betreten. 
(2) Auf der Grundlage des § 11 (4) WAG NRW sowie dieser Satzung wird das Grundrecht 
der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 GG) insoweit eingeschränkt. 
§ 11 Anordnungen 
(1) Im Falle einer festgestellten Zweckentfremdung im Sinne von § 3 Abs. 1 kann den 
Nutzern/Verfügungsberechtigten aufgegeben werden, diese unverzüglich zu beenden und

den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die §§ 4 – 8 WAG NRW sind 
entsprechend anzuwenden. 
(2) Ist eine Zweckentfremdung auch nachträglich nicht genehmigungsfähig, ist der/dem 
Verfügungsberechtigten und der Nutzerin bzw. dem Nutzer unter Fristsetzung aufzugeben, 
die Zweckentfremdung zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. 
(3) Steht Wohnraum aufgrund baulicher Mängel leer, kann die Instandsetzung angeordnet 
werden, wenn sie mit einem wirtschaftlich vertretbaren Aufwand möglich ist. Als nicht mehr 
vertretbar wird finanzieller Aufwand innerhalb der folgenden zehn Jahre angesehen, soweit 
dieser nur unerheblich hinter den Kosten eines vergleichbaren Ersatzbaus zurück bleibt. 
§ 7 WAG NRW gilt entsprechend 
§ 12 Ordnungswidrigkeiten 
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig Wohnraum ohne die nach dieser 
Satzung erforderliche Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken nutzt oder überlässt, 
bzw. diesen durch Abbruch vernichtet. Die Zuwiderhandlungen gegen diese Satzung können 
auf der Grundlage des § 13 WAG NRW mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro je 
Wohneinheit geahndet werden. 
(2) Die Verfolgung und Ahndung der Ordnungswidrigkeiten richtet sich nach dem Gesetz 
über Ordnungswidrigkeiten in der jeweils gültigen Fassung. 
§ 13 Verwaltungsgebühren 
Die Erhebung von Verwaltungsgebühren richtet sich nach der Verwaltungsgebührensatzung 
nebst Gebührentarif der Stadt Köln in der jeweils gültigen Fassung. 
§ 14 Inkrafttreten 
Diese Satzung tritt am 01.07.2019 in Kraft und gilt bis zum 30.06.2024. 
Vorstehende Satzung wird hiermit öffentlich bekannt gemacht. 
(Hinweis auf § 7 GO NW nicht ins Kölner Stadtrecht übernommen.) 
Köln, den xx.xx.2019 Die Oberbürgermeisterin 
gez. Reker

1 
 
 
Fachliche und rechtliche Bewertung der Änderungsanträge: 
 Antrag AN/0705/2019 der SPD-Fraktion und Gruppe BUNT,  
 Antrag AN/0718/2019 der Fraktion DIE LINKE sowie  
 Antrag AN 0719/2019 der CDU-Fraktion und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen  
zur Beschlussvorlage 1203/2019 (Wohnraumschutzsatzung) 
 
AN/0705/2019 Antrag der SPD-Fraktion und Gruppe BUNT 
 
Zu 1. a) Antrag zur Ergänzung des § 3 Abs. 3 Nr. 2 um folgende Sätze 2 und 3  
Es wird beantragt, § 3 Abs. 3 Nr. 2 der neuen WSS ergänzend dahingehend zu formulieren, 
dass nicht geschützter Wohnraum auch vorliegt, wenn dieser vor Inkrafttreten dieser Satzung 
und seitdem ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken diente. Dieser wohnungsrechtliche 
Schutz bestehender Nutzungen soll im Hinblick auf die gewerbliche Nutzung als 
Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung in einer Übergangszeit längstens bis zum 
30.06.2021 gelten. Zudem soll der Bestandsschutz ebenso bei Eigentümerwechsel entfallen. Ein 
unbefristeter Bestandsschutz für die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen oder zur 
Fremdenbeherbergung sei nicht sachgerecht. Das Bundesverfassungsgericht entscheide in 
diesem Jahr über die Verfassungsmäßigkeit einer vergleichbaren Norm des Berliner 
Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes. Welche Auswirkung diese Entscheidung auf die 
vorgeschlagene Satzungsergänzung habe, sei im Nachhinein zu überprüfen. „Vorauseilender 
Gehorsam“ sei jedenfalls nicht angebracht. 
Zusammenfassend wird noch einmal festgehalten: 
Eine Befristung des Bestandsschutzes für Wohnungen, die vor dem Inkrafttreten der 
Wohnraumschutzsatzung vom 4. Juli 2014 und darüber hinaus auch vor Inkrafttreten des 
Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW) vom 10. April 2014 zweckentfremdet waren, ist 
aufgrund einer echten Rückwirkung nicht möglich. Der Bestandsschutz für diesen 
zweckentfremdeten Wohnraum kann demzufolge nicht für die Zukunft beendet werden, da 
ansonsten grundrechtliche Positionen der Eigentümer (Art. 14 und 12 GG) missachtet würden. 
Die Wohnraumschutzsatzung von 2014 hat unter Berücksichtigung der entgegenstehenden 
Rechtsgüter verhältnismäßige Maßnahmen für den Wohnraumschutz getroffen. 
Der Änderungsantrag berücksichtigt zu Recht, dass ein Zweckentfremdungsverbot mit 
Rückwirkung vom Bundesverfassungsgericht zu beurteilen ist (dort anhängig: 1 BvL 2/17, 1 BvL 
3/17, 1 BvL 4/17, 1 BvL 5/17, 1 BvL 6/17). Die Verfahren betreffen Vorlagen des 
Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zu der Frage, ob verschiedene Bestimmungen des 
Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-
Gesetz - ZwVbG) insoweit mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 und Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG, 
im Verfahren 1 BvL 3/17 zusätzlich mit Art. 12 Abs. 1 GG, vereinbar sind, als danach auch 
Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, aber 
im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes zu anderen Zwecken bestimmt waren oder genutzt 
wurden, dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen (siehe www.bverfg.de). 
Mit dem Hinweis auf diese verfassungsrechtlichen Verfahren wird allerdings nicht erkannt, dass 
die zu beurteilende maßgebliche Regelung dem Landesrecht des Landes Berlin zuzuordnen 
ist. Die Wohnraumschutzsatzung kann nicht als Ermächtigungsgrundlage zur 
Einschränkung von verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsrechten aus Art. 14 GG dienen.

2 
 
Wegen des sog. Parlamentsvorbehalts, wonach der förmliche Gesetzgeber (Parlament) 
wesentliche Wertentscheidungen wie derartige Grundrechtseingriffe selbst treffen muss, wäre 
eine rückwirkende Regelung ohnehin dem Landtag vorbehalten und das WAG NRW wäre als 
einschlägige Ermächtigungsgrundlage zu ändern.  
Davon abgesehen gäbe es für eine echte Rückwirkung im Landesrecht heute, soweit sie 
jedenfalls in Tatbestände vor Inkrafttreten des WAG 2014 eingreift, keine verfassungsrechtlich 
gebotene Rechtfertigung, den Bestandsschutz zu beseitigen. Zwingende Gründe des 
Gemeinwohls, um das Rückwirkungsverbot durchbrechen zu können (Vgl. BVerfG, Urt. v 
19.12.1961, Az. 2 BvL 6/59, juris), könnten allenfalls für den Zeitraum 2014 bis 2019 angeführt 
werden, wenn das Bundesverfassungsgericht mit der zu erwartenden Grundsatzentscheidung 
die Möglichkeiten einer Rückwirkung eröffnet. Bei der Einhaltung allgemeiner rechtsstaatlicher 
Grundsätze ist „vorauseilender Gehorsam“ durchaus geboten. 
Bei einem Eigentümerwechsel ist zu beachten, dass eine Genehmigung der 
Zweckentfremdung einen sachbezogenen Verwaltungsakt darstellt, da dieser an den Zustand 
des Wohnraums anknüpft. Für den Bestandsschutz ist somit nicht der Vertrauensschutz des 
neuen Eigentümers maßgeblich, sondern der bereits zweckentfremdete Zustand des 
Wohnraumes. Demzufolge kann der Bestandsschutz nicht bei einem Eigentümerwechsel 
entfallen. 
Zu 1. b) Antrag zur Ergänzung des § 7 Abs. 2 Nr. 1 um 2. Satz  
Nach dem Antrag soll § 7 Absatz 2 Nr. 1 um einen Satz 2 ergänzt werden, wonach die 
Schaffung von Ersatzwohnraum regelmäßig auf den Stadtbezirk beschränkt wird, in dem 
Wohnraum zweckentfremdet worden ist. 
Eine solche Satzungsregelung würde gegen geltendes Recht und wegen Nichtbeachtung des 
sog. Parlamentsvorbehalts auch gegen Verfassungsrecht verstoßen. Diesbezüglich wird 
zunächst auf die Rechtsausführungen in Nr. A 4 der Stellungnahme des Rechts- und 
Versicherungsamtes vom 07.05.2019 verwiesen, welche der Ratsvorlage als Anlage 4 beigefügt 
ist.  
Erläuternd und ergänzend ist folgendes anzumerken: 
Zunächst ist die Feststellung in der Begründung des Antrags zu 1 b) zutreffend, dass die Stadt 
Köln, würde sie die Satzung mit dieser Änderung beschließen, einer inhaltlich ähnlichen 
Regelung des Stadtstaates Berlin folgen würde. Dort heißt es in § 3 Abs. 1 Satz 4 des Gesetz 
über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - 
ZwVbG), dass der angemessene Ersatzwohnraum grundsätzlich in räumlicher Nähe zu dem 
zweckentfremdeten Wohnraum oder zumindest in demselben Bezirk geschaffen werden muss, 
in dem die Zweckentfremdung erfolgt beziehungsweise erfolgen soll. Wegen der Beschränkung 
auf die räumliche Nähe ist diese Regelung sogar noch weitgehender als die vorgeschlagene 
Kölner Regelung. In den Ausführungsvorschriften zum ZwVbG (2. Änderung AV – ZwVbG, 
Amtsblatt Berlin Nr. 12, v. 22.03.2019, Bl. 1739 ff,.1752) wird in Nr. 19 erläutert, dass die 
räumliche Nähe nicht zwingend im selben Bezirk hergestellt werden muss. Sie setze jedenfalls 
„einen Standort im selben Ortsteil oder im benachbarten Ortsteil desselben Bezirk oder des 
Nachbarbezirks voraus“.  
Der maßgeblich rechtliche Unterschied ist aber, dass es sich bei der Berliner Regelung um 
eine landesgesetzliche Regelung handelt und nicht um eine kommunale Satzung.  
Gemeinden können nach § 7 Abs. 1 GO NRW ihre Angelegenheiten durch Satzung regeln, 
soweit Gesetze nichts anderes bestimmen. Gemäß Art. 78 Abs. 3 Satz 1 der Landesverfassung 
NRW kann das Land die Gemeinden durch Gesetz zur Übernahme und Durchführung 
bestimmter öffentlicher Aufgaben verpflichten. Von dieser Kompetenz hat das Land mit dem

3 
 
Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) Gebrauch gemacht und die Gemeinden verpflichtet, als 
Selbstverwaltungsaufgabe die Wohnungsaufsicht wahrzunehmen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 WAG 
NRW). Im Rahmen dieser Aufgabenerfüllung hat das Land die Kommunen durch Landesgesetz 
ermächtigt, durch Satzung Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf festzulegen, in denen 
Wohnraum nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden darf (§ 10 WAG NRW). In der 
Satzung können weitere Bestimmungen über finanzielle Auflagen der Genehmigung oder die 
Wiederherstellung des früheren oder eines gleichwertigen Zustands getroffen werden, um den 
Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.  
Satzungen müssen in materiell-rechtlicher Hinsicht mit höherrangigem Recht vereinbar sein. 
Mithin ist eine Satzung nur rechtmäßig, wenn sie auch von der landesrechtlichen 
Ermächtigungsgrundlage gedeckt ist. Dies gilt besonders, wenn die Satzungsregelung wie hier 
in Grundrechte eingreift (Eigentumsrechte nach Art. 14 GG). Die Landesregelung schweigt sich 
aber hinsichtlich der Schaffung von Ersatzwohnraum aus. Sie enthält keine Regelung – im 
Gegensatz zur landesrechtlichen Regelung in Berlin –  welche eine Befugnis begründen könnte, 
die Verpflichtung zur Schaffung von Ersatzraum räumlich zu beschränken. Die Befugnis in der 
Ermächtigung des § 10 WAG NRW, Satzungsbestimmungen zu treffen, wonach der frühere 
oder ein gleichwertiger Zustand wiederhergestellt werden muss, ist als Rechtsgrundlage viel zu 
unbestimmt, um die beabsichtige Eigentumsbeschränkung rechtfertigen zu können. Der 
Grundsatz der Rechtsstaatlichkeit erfordert aber, dass Normen so gefasst werden müssen, 
dass die den Vorschriften unterworfenen Bürger hinreichend zweifelsfrei den Inhalt der 
begründeten Verpflichtungen feststellen können. Dies ist hier nicht der Fall. 
Wenn überhaupt zulässig, müsste demnach zunächst eine klare tragfähige landesgesetzliche 
Ermächtigung vorliegen, welche den rechtlichen Boden für angeregte Satzungsänderung 
bereiten könnte. Das VG Berlin hat mit Urteil v. 15.11.2017 (Az. 6 K 594.17, juris, Rn. 43 ff.) 
entschieden, dass die vor Inkrafttreten des ZwVbG mit der Regelung in § 3 Abs. 1 Satz 4 
lediglich in den Ausführungsvorschriften enthaltene zwingende Beschränkung der Schaffung des 
Ersatzwohnraums im Bezirk in rechtlicher Hinsicht nicht ausreicht. Auch Berlin durfte auf 
Grundlage einer damals ähnlichen Regelung wie in § 10 WAG NRW (die Gemeinde kann 
danach durch Satzung Gebiete –Anmerkung: also auch einzelne Stadtgebiete – mit erhöhtem 
Wohnungsbedarf festlegen) Zweckentfremdungsverbote nur auf bestimmte Bezirke mit einer 
Wohnraummangellage beschränken, jedoch nicht bei einer Mangelausdehnung auf das ganze 
Stadtgebiet bei der Schaffung von Ersatzwohnraum räumliche Eingrenzungen vornehmen. Die 
Möglichkeit, Ersatzwohnraum im ganzen Stadtgebiet anzubieten, sei die „Kehrseite“ des für die 
Stadt „günstigen Umstands“ nur feststellen zu müssen, dass eine „durchschnittliche“ 
Wohnraummangellage für das ganze Stadtgebiet besteht (a.o.O. Rn. 44). 
Unabhängig von einer hiernach offenbar fehlenden, aber in jedem Fall erforderlichen 
landesrechtlichen Ermächtigung spricht der sog. Parlamentsvorbehalt dafür, dass die 
beabsichtigte in die Eigentumsbestimmung eingreifende Regelung auch im Landesgesetz selbst 
verankert werden muss. Die Bürger/innen wesentlich belastende Gesetze, d.h. Gesetze, die ihre 
Grundrechte beeinträchtigen, sind aus rechtsstaatlichen Gründen in einem formellen Gesetz 
(Parlamentsgesetz) zu beschließen. 
Nach alledem ist auch die Aussage im Änderungsantrag nicht richtig, dass mit der 
Einschränkung „in der Regel“ die einschlägige Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts 
ausreichend berücksichtigt werde. Das Bundesverwaltungsgericht hat immer noch gültige 
Eignungskriterien für Ersatzwohnraum entwickelt (st. Rspr. vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März 
1982 – BVerwG 8 C 23.80 –, juris Rn. 18; BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997 – BVerwG 8 C 
18.96 –, juris Rn. 10 f. m.w.N.). Das Angebot von Ersatzwohnraum ist danach, sofern nicht die 
Erhaltung ganz bestimmten Wohnraums aus besonderen Gründen im öffentlichen Interesse 
geboten ist, unter sechs Voraussetzungen beachtlich: Ein Kriterium ist, dass der 
Ersatzwohnraum im Gebiet der Gemeinde geschaffen werden muss, in deren Gebiet der

4 
 
zweckentfremdete Wohnraum verloren geht. Die landesrechtliche Ermächtigung korrespondiert 
mit dieser Rechtsprechung. Die Satzungsbefugnis in § 10 WAG NRW erstreckt sich auf 
„Gebiete“ einer Kommune.  
Es ist davon auszugehen, dass der Landesgesetzgeber die höchstrichterliche Rechtsprechung 
zu Ersatzwohnraum kannte, als er § 10 WAG NRW formulierte. Eine Abkehr von diesen 
Vorgaben hätte sich daher klar im Gesetzeswortlaut niederschlagen müssen. In der 
Gesetzesbegründung wäre eine Abgrenzung zu den überkommenen Eignungskriterien für 
Ersatzwohnraum zu erwarten gewesen. Hinzu kommt, dass die höchstrichterlich entwickelten 
Eignungsvoraussetzungen für Ersatzwohnraum grundrechtlich fundiert sind. Sie 
konkretisierten den Rechtfertigungszusammenhang zwischen dem Verbot der 
Zweckentfremdung von Wohnraum einerseits und den Vorgaben aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG 
und dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz andererseits. Dieser verfassungsrechtliche 
Zusammenhang bestimmt auch die Auslegung des WAG NRW. Der Wortlaut des § 10 WAG 
NRW ist verfassungskonform und im Sinne der höchstrichterlich aufgestellten 
Eignungsvoraussetzungen dahin auszulegen, dass ein Angebot von Ersatzwohnraum 
beachtlich ist, wenn es die sechs Kriterien erfüllt, sofern nicht die Erhaltung ganz bestimmten 
Wohnraums aus besonderen Gründen im öffentlichen Interesse geboten ist.  
Es ist allerdings angesichts der dramatischen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt 
allgemein, der zur Engpässen in der Versorgung mit ausreichend noch bezahlbarem Wohnraum 
führt, schließlich einzuräumen, dass die verfassungsrechtliche Betrachtung zu anderslautenden 
Landesgesetzen heute anders ausfallen könnte als früher. Der Gesetzgeber ist von Verfassung 
wegen gehalten, den sozialen Gestaltungsauftrag des Art. 14 Abs. 2 GG zu erfüllen und die 
Sozialbindung des Grundeigentums wieder stärker in das Bewusstsein zu rücken (vgl. Wieland, 
Zum Sozialstaatsprinzip bei Ernst-Wolfgang Böckenförde, 
https://verfassungsblog.de/author/joachim-wieland/). Die verfassungsrechtliche Forderung einer 
am Gemeinwohl ausgerichteten Nutzung des Privateigentums (Art. 14 III GG) umfasst das 
Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung der 
betreffenden Eigentumsgegenstände angewiesen sind (BVerfG, NJW 1974, Seite 1499). Dieses 
Angewiesensein begründet einen sozialen Bezug und eine besondere soziale Funktion dieser 
Eigentumsgegenstände. Große Teile der Bevölkerung sind, zumal in den Städten wie Köln, nicht 
in der Lage, aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb auf (bezahlbare) 
Mietwohnungen unausweichlich angewiesen. 
 
Zu 1. c) Antrag zur Ergänzung des § 7 Abs. 2 Nr. 4 um Sätze 3 und 4  
Die Antragsteller wollen, dass satzungsgemäß Ersatzwohnraum dem Kölner Wohnungsmarkt zu 
angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt werden muss (Satz 1) und die Höhe der 
Miete des Ersatzwohnraums sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert und bei 
Antragstellung darzulegen ist (Satz 2). 
Wie bereits in der o.g. rechtlichen Stellungnahme dargelegt, entbehrt auch die Regelung in Satz 
2 einer rechtlich notwendigen tragfähigen landesgesetzlichen Grundlage – unabhängig von der 
verfassungsrechtlichen Bewertung. § 10 WAG NRW enthält allein die Vorgabe, dass die 
Satzung Bestimmungen enthalten darf, damit ein früherer oder gleichwertiger Zustand 
wiederhergestellt werden kann, nicht aber, dass sich dieser an der ortsüblichen Vergleichsmiete 
ausrichten muss. 
Dass der neue Wohnraum einen höheren Standard als der ursprüngliche Wohnraum aufweist, 
stellt für sich genommen insofern nicht automatisch eine Zweckentfremdung dar. Denn auch 
teurere und besser ausgestattete Wohnungen kommen der allgemeinen Versorgung der 
Bevölkerung mit Wohnraum zugute, wenn ihre Bezieher dadurch wiederum anderen Wohnraum

5 
 
frei machen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 02.12.1980, Az. 1BVR43678 1 BvR 436/78, 1 BvR 437/78, 
juris, Randnummer 33). Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz dient nicht dem Ziel, 
Wohnungen eines bestimmten Standards der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen, sondern 
überhaupt durch Sicherung bzw. Vergrößerung des Wohnungsangebots das Verhältnis von 
Angebot und Nachfrage wieder in ein besseres Verhältnis zu bringen. Für die Frage der 
Gleichwertigkeit des Ersatzwohnraums bzw. der einzuhaltenden Obergrenze ist deshalb 
maßgeblich, ob anstelle des veralteten Wohnraums neuer, „nicht ausgesprochen luxuriöser 
Wohnraum“ geschaffen wird. Denn nur wenn es sich um Wohnraum handelt, der einen 
derartigen Standard aufweist, dass man davon ausgehen kann, dass er das öffentliche Interesse 
an hinreichender Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum von vorneherein nicht berührt, 
kann von einer Zweckentfremdung gesprochen werden. Auch teurerer Ersatzwohnraum ist 
daher grundsätzlich als beachtlich anzusehen, solange er nicht die Luxusgrenze 
überschreitet (vgl. BVerfG, a. a. O.).  
Nach § 558 Ab. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen 
Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum 
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der 
energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von 
Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei 
dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt 
worden ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer 
Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, wenn nicht eine Staffelmiete oder 
Indexmiete vereinbart wurde. 
Anerkannter Anhaltspunkt für diese ortsübliche Vergleichsmiete ist der sog. Mietspiegel. Nach 
dem derzeit für Köln gültigen Mietspiegel liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 13,19 €/m2. 
Für eine 30 m²-Wohnung liegt er bei 15,36 EUR/m². Bei einer 60 m²-Wohnung zahlt man derzeit 
durchschnittlich 11,83 EUR/m² Miete. Der durchschnittliche Mietpreis für eine 100 m²-Wohnung 
in Köln beträgt zurzeit 12,07 EUR/m².  
Die von der ortsüblichen Vergleichsmiete in Bezug auf Mieterhöhungen abgekoppelten Mieten 
für Neubauwohnungen liegen zwar deutlich höher (im Jahr 2017 zahlte man für eine 
Bestandswohnung in Köln im Schnitt monatlich etwa 10,04 € pro Quadratmeter Wohnfläche, für 
eine Neubauwohnung mussten im selben Jahr durchschnittlich etwa 12,85 € pro Monat und 
Quadratmeter aufgebracht werden), überschreiten aber nicht die Marge, die für sog. 
Luxuswohnungen im Sinne der bisherigen verfassungsrechtlichen Rechtsprechung 
anzusetzen sind. Auf dem Wohnungsmarkt bilden Luxuswohnungen ein Marktsegment mit 
Hochpreisstrategie der Anbieter für Einkommens- oder Vermögensmillionäre. Das liegt an ihrem 
sehr hohen Kaufpreis und an den hohen Unterhaltskosten, die deutlich höher sind als bei 
Standardwohnungen (Quelle. Wikipedia (https://de.wikipedia.org/wiki/Luxuswohnung? 
Eine Ausrichtung an die ortsübliche Vergleichsmiete würde demnach zumindest auch nicht der 
noch gültigen verfassungsrechtlichen Rechtsprechung entsprechen. 
Die Regelung in Satz 1, dass Ersatzwohnraum dem Kölner Wohnungsmarkt zu 
angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt werden muss, widerspricht 
rechtsstaatlichen Grundsätzen der Bestimmtheit und Normenklarheit. Sie entspricht zwar der 
allen bekannten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und auch des 
Bundesverwaltungsgerichts. Danach soll das Zweckentfremdungsrecht nicht bloß den Bestand 
an Wohnungen für Wohnzwecke sichern, sondern insbesondere den Wohnraum, der zu 
angemessenen Bedingungen dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht, erhalten. 
Angemessene Bedingungen im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts 
meint Mieten, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich 
verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, d. h. auch außerhalb der besonders

6 
 
gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich der vom Staat 
gewährten finanziellen Hilfen (BVerfG, Urteil v. 04.02.1975, 2 BvL 5/74 zum Artikel 6 § 1 Absatz 
1 Satz 1 Mietrechtsverbesserungsgesetz). Wegen der „Erdung“ an die reale Marktsituation 
(„tatsächlich“) sind die heutigen allgemeinen Steigerungen der Mieten bei der Bewertung, was 
noch „angemessen“ ist, zu berücksichtigten. 
Insofern wäre es konsequent, wenn zweckentfremdungsrechtlich gefordert wird, dass der 
Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt ebenfalls zu angemessenen Bedingungen zur 
Verfügung stehen muss, wenn er von den Verfügungsberechtigten nicht selbst genutzt wird. 
Anderenfalls läge kein wirklicher Ausgleich vor und dem Schutzzweck des Gesetzes könnte 
nicht ausreichend entsprochen werden. Die vorgeschlagene Bestimmung orientiert sich damit an 
diesem Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Eine Festlegung auf die Schaffung eines 
angemessenen Ersatzwohnraums erscheint in Anbetracht der Entwicklungen des Kölner 
Wohnungsmarkts auch erforderlich.  
Allerdings bedurfte eine solche Regelung inhaltlicher Konkretisierung, denn der Betroffene 
muss erkennen können, welche Belastungen auf ihn zukommen. Es fehlt aber an einer 
hinreichend verlässlichen Tatsachenermittlung, was derzeit angemessene Bedingungen auf 
dem Wohnungsmarkt sind. Hierzu wäre insbesondere eine landesgesetzliche Bestimmung 
notwendig, die festlegt, wo die Grenze liegt, von der an die Aufbringung des durchschnittlichen 
Nettoeinkommens für Mieten nicht mehr zumutbar ist und die Sozialpflichtigkeit des Eigentums 
aktiviert werden muss. 
Zu 2. Besonderer Gebührentarif 
Es wird beantragt, einen besonderen Gebührentarif für die Genehmigung von 
Zweckentfremdungen einzuführen, der höher ist als die allgemeine Gebühr für 
Genehmigungen, Erlaubnisse, Ausnahmebewilligungen und ähnliche Amtshandlungen 
(Gebührentarif, I. Allgemeiner Teil, Ziff. 1). Es gelte, Wohnraumzweckentfremdungen unattraktiv 
zu machen. Der Verwaltung entstünde ein hoher Aufwand für die Kontrolle und Nachverfolgung 
der Zweckentfremdungen. Der Gebührentarif für Genehmigungen sei daher – im Rahmen des 
kommunalabgabenrechtlich Erlaubten – anzuheben. Zur bereits erfolgten rechtlichen 
Stellungnahme vom 07.05.2019 wird ergänzend angemerkt: 
Bei der Bemessung von Verwaltungsgebühren ist – außer dem hier im Zweifel 
unproblematischen Kostenüberschreitungsverbot des § 5 Abs. 4 KAG NRW, das auf den 
Verwaltungszweig bezogenen ist – das Willkürverbot des Art. 3 Abs. 1 GG zu beachten. 
Danach gebietet der Gleichheitsgrundsatz, bei gleichartig beschaffenen Leistungen, die 
rechnerisch und finanziell in Leistungseinheiten erfasst werden können, die Gebührenmaßstäbe 
und Gebührensätze in den Grenzen der Praktikabilität und Wirtschaftlichkeit so zu wählen und 
zu staffeln, dass sie unterschiedlichen Ausmaßen in der erbrachten Leistung Rechnung tragen, 
damit die verhältnismäßige Gleichheit unter den Gebührenschuldnern gewahrt bleibt (so trotz 
grundsätzlicher Anerkennung des Zwecks einer begrenzten Verhaltenssteuerung im Wege der 
Gebührenbemessung: BVerfG, Beschluss vom 06.02.1979, Az. 2 BvL 5/76, NJW 1979, S. 1345 
f.). 
 
Die Festsetzung unterschiedlicher Verwaltungsgebühren für eine Genehmigung ist nur dann 
möglich, wenn mit der Erbringung der einen Verwaltungsleistung typischerweise höhere 
Aufwendungen (anteilige Gehälter, Lohn, Dienstgebäude, Heizung, Beleuchtung, 
Telekommunikationskosten usw. verbunden sind als bei der anderen Fallgruppe von 
Verwaltungsdienstleistungen (vgl. Driehaus-Lichtenfeld, § 5 KAG Rd. 51). Eine erhöhte Gebühr 
für Zweckentfremdungsgenehmigungen ist daher nur zulässig, wenn diese typischerweise mit 
einem höheren Aufwand verbunden sind als andere Genehmigungen. Zwar ist wegen der

7 
 
steigenden Anzahl von Fällen mehr Personal eingestellt worden, der Zeitaufwand pro Fall ist 
aber gleich geblieben und nicht typischerweise höher als bei vergleichbaren Genehmigungen. 
Ein höherer Aufwand kann insofern nicht mit einem Kontrollaufwand begründet werden, der 
nach Abschluss des Verwaltungsverfahrens entstehen mag. Die Verwaltungsleistung ist mit der 
Erteilung einer Genehmigung abgeschlossen und die Überwachung der Einhaltung von 
Genehmigungen stellt dabei keinen Teil der Verwaltungsleistung, sondern allgemeine 
behördliche Tätigkeit im Rahmen der Gefahrenabwehr dar. Dort, wo z. B. im Baurecht, nach 
Realisierung eines Vorhabens Bauzustandsbesichtigungen vorgesehen sind, werden diese mit 
einer gesonderten Gebühr abgerechnet. Hieraus wird ersichtlich, dass eine zusätzliche 
Verwaltungsleistung erbracht wird. Demgegenüber erscheint es denkbar, in Verfahren, in denen 
die Genehmigung nur unter Nebenbestimmungen erteilt werden kann, den Gebührenrahmen 
nach oben auszuschöpfen (der hier für Genehmigungen nach I 1 10,00 bis 118,00 € beträgt). 
 
Zu 3. durchsetzbare und kontrollierbare Anzeige- und Registrierungspflicht  
 
Das Berliner Zweckentfremdungs-Verbotsgesetz (ZwVbG) sieht in § 5 Abs. 6 vor, dass das 
„Anbieten und Bewerben von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken, insbesondere auf 
Internetportalen …anzuzeigen ist“. Die auf eine solche Anzeige hin ausgestellte 
Registriernummer ist seit dem 01.08.2018 „beim Anbieten und Bewerben der zweckfremden 
Nutzung des Wohnraumes immer öffentlich sichtbar anzugeben“. Des Weiteren sind in § 5 Abs. 
1 ZwVbG die Frage der Erhebung und Verarbeitung der Daten „der Verfügungsberechtigten, 
Nutzungsberechtigten und sonstigen Bewohnerinnen und Bewohnern des befangenen 
Wohnraumes“ geregelt. Darüber hinaus regelt das ZwVbG, unter welchen Bedingungen 
erhobene Daten ohne Kenntnis der Auskunftspflichtigen im Einzelfall bei weiteren Behörden 
erhoben werden dürfen. Das ZwVbG enthält weiterhin eine Regelung über den Datenaustausch 
mit der für die Übernachtungssteuer zuständigen Behörde sowie in § 5 Abs. 7 ZwVbG eine 
Einschränkung des Grundrechts der Unverletzlichkeit der Wohnung. 
 
In Hamburg sind am 01.01.2019 Änderungen des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes 
(HmbWoSchG) in Kraft getreten. Auch hier ist eine Registrierungspflicht eingeführt worden 
verbunden mit der Pflicht, die erteilte Registriernummer bei der Werbung und jedem Angebot 
der betroffenen Wohnung im Internet öffentlich anzugeben. Darüber hinaus besteht die 
Verpflichtung für Buchungsportale, entsprechende Angebote nicht ohne diese Nummer zu 
veröffentlichen. Das Gesetz regelt weiterhin, dass die Überlassung einer Wohnung als 
Ferienwohnung der zuständigen Behörde gegenüber angezeigt werden muss. Darüber hinaus 
muss ein „Belegungskalender“ geführt werden. Das HmbWoSchG sieht seit dem 01.01.2019 
vor, dass die für Wohnraumschutz zuständige Behörde den für die Besteuerung zuständigen 
Stellen alle aus dem Registrierungsverfahren bekannten und für Besteuerungszwecke 
notwendigen Daten mitzuteilen hat. 
 
Die Arbeitsgemeinschaft kommunaler Spitzenverbände NRW betrachtet das Vorgehen der 
Städte Berlin und Hamburg vor dem Hintergrund der stark angespannten Wohnungsmärkte als 
angemessen. In ihrer Stellungnahme vom 10.01.2019 (siehe Anlage 03) kommt die 
Arbeitsgemeinschaft kommunaler Spitzenverbände NRW bei der Betrachtung der in § 10 
Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) enthaltenen Ermächtigungsgrundlage zu der 
Einschätzung, „dass die Vergabe einer Registriernummer noch durch § 10 WAG NRW gedeckt 
sein dürfte, dies aber voraussichtlich nicht für die Aspekte der Umsetzung und Kontrolle der 
Regelungen vor Ort gilt. Insbesondere dürften Fragen von Datenerhebung, -verarbeitung und –

8 
 
weitergabe oder auch die in Berlin und Hamburg genannten Auskunftspflichten von Online-
Plattformen und weiteren Dritten auf Basis der aktuellen Gesetzesformulierung schwer 
umsetzbar sein.“ 
 
Um eine wie in Berlin und Hamburg vorgenommene „Regelungstiefe“ vornehmen zu können, 
„hält es die Arbeitsgemeinschaft kommunaler Spitzenverbände NRW für notwendig, den 
Städten, Gemeinden und Kreisen Nordrhein-Westfalens…Rechtsinstrumente zur Verfügung zu 
stellen, die ein vergleichbares Vorgehen zu den Beispielen Berlin und Hamburg ermöglichen“. 
Sofern das Land die gesetzlichen Rahmenbedingungen für einen rechtssicheren Vollzug 
bezüglich der Registrierungs- und Anzeigepflicht schafft, sieht die Verwaltung hierin ein 
taugliches Mittel, der Zweckentfremdung von Wohnraum noch stärker entgegenzuwirken.   
 
Zu 4) Erhöhung des Bußgeldtatbestands für Wohnraumzweckentfremdungen von 50.000 
€ auf 500.000 €  
 
In Köln ermöglicht die Wohnraumschutzsatzung derzeit in § 12 Abs. 1 die Erhebung von 
Bußgeldern in Höhe von 50.000 €. Rechtsgrundlage dafür ist § 13 Wohnungsaufsichtsgesetz 
(WAG NRW). Hier wird die Höchstgrenze für eine Geldbuße bei zweckentfremdetem Wohnraum 
auf 50.000 € festgelegt. Auf kommunaler Ebene gibt München in diesem Belang ein 
richtungsweisendes Vorbild, in dem eine deutliche Verschärfung der rechtlichen Möglichkeiten 
im Jahr 2017 vorgenommen wurde. Wie in Berlin und Hamburg steht auch in München eine 
Bußgeldbewehrung in Höhe von 500.000 € zur Verfügung. § 12 Abs. 1 Wohnraumschutzsatzung 
kann die Höhe der Bußgeldbewehrung nur dann anpassen, wenn zuvor § 13 WAG NRW 
geändert würde. Zur Steigerung der Abschreckung bei rechtswidrigem Verhalten befürwortet die 
Verwaltung eine entsprechende landesrechtliche Neuregelung.  
 
AN/0718/2019 Fraktion DIE LINKE 
 
Zu 0. Koppelung des besonders schutzwürdigen Antragstellerinteresses an das 
Erreichen des Neubauvolumens 
Siehe auch Begründung in der Anlage 05 zur Beschlussvorlage unter B. Rechtliche Bewertung 
der Vorschläge der Fraktion DIE LINKE unter Punkt 3. 
 
Zu 1. Einführung einer Registrierungspflicht 
Siehe Begründung zu 3. zu AN/0705/2019 
 
Zu 2. Zeitliche Beschränkung 
Es wird beantragt, eine zeitliche Befristung von 8 Wochen zur Nutzung für gewerbliche oder 
berufliche Zwecke aufzunehmen. Hier ist zu bedenken, dass eine solche Regelung für den 
nachfolgenden Vollzug eine wirksame Kontrolle und Überwachung bedingt (siehe hierzu auch 
Anlage 05, dort B.2.) Dies würde die Einführung einer Registrierungspflicht voraussetzen. 
Insofern sollte die derzeitige konsequente Kölner Regelung in der Wohnraumschutzsatzung 
beibehalten werden, nach der eine zweckfremde Nutzung vom ersten Tag an vorliegt.

9 
 
 
Zu 3. Boardinghouses 
Es wird beantragt, die Wohnraumschutzsatzung um den Passus zu ergänzen, dass der Betrieb 
von „Boardinghouses eine gewerbliche Nutzung darstellt. 
Eine Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts liegt immer dann vor, 
wenn ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des 
Lebensmittelpunktes vorliegt. Dies ist immer dann anzunehmen, wenn eine Wohnung für die 
Dauer eines zu einem bestimmten Zweck, aber vorübergehenden Aufenthaltes, zur Verfügung 
gestellt wird. Maßgeblich ist der Umstand, dass es sich um nicht alltägliches, übergangsweises, 
provisorisches Unterkommen für Personen handelt, die ihre eigentliche Wohnung 
typischerweise an einem anderen Ort haben. Unter den Schutzbereich der 
Wohnraumschutzsatzung fallen Boardinghouses nur dann, wenn geschützter Wohnraum 
betroffen ist (z. B. bei Umwandlung). Davon differenziert zu betrachten sind Boardinghouses, die 
noch nie Wohnraum waren und immer gewerblich genutzt wurden. 
 
Zu 4. Ersatzwohnraum im gleichen Stadtbezirk 
Siehe auch Begründung zu 1 b) zu AN/0705/2019 
 
Zu 5. 30 % öffentlich-geförderte Wohnungen beim Ersatzwohnraum 
 
Der Antragsteller beantragt, in der Wohnraumsschutzsatzung eine Regelung einzufügen, 
wonach Ersatzneubauten für abgerissene Wohnungen zu mindestens 30 % der Wohnfläche in 
öffentlich gefördertem Wohnungsbau entstehen müssen. Ferner beantragt sie, dort eine 
Bestimmung vorzusehen, nach der Wohnungen mit Mieten unterhalb des sozial geförderten 
Wohnungsbaus in mindestens gleicher Zahl durch Wohnungen in diesem Mietpreissegment 
oder durch öffentlich geförderte Wohnungen zu ersetzen sind. 
Diese vorgeschlagenen Regelungen schränken die Dispositionsbefugnisse der Eigentümern 
wie die von der SPD-Fraktion und der Gruppe BUNT abgeregte Neuregelung, die Mieten für den 
Ersatzwohnraum auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu deckeln, erheblich ein. Eine solche 
Satzungsregelung wäre zum einen schon deshalb rechtswidrig, weil sie nicht von der 
landesgesetzlichen Ermächtigung getragen wird (1). Zum anderen bestehen begründete 
Zweifel, ob eine solche wegen des Parlamentsvorbehalts nur im Landesgesetz zu regelnde 
Einschränkung des grundrechtlich geschützten Eigentums aus Art. 14 GG noch 
verfassungsgemäß wäre (2). Schließlich wäre eine solche Auflage auch rechtlich unzulässig, 
weil sie dem Betroffenen eine Verpflichtung auferlegt, deren Erfüllung nicht (allein) in seiner 
Hand liegt (3). 
1) Fehlen einer landesgesetzlichen Regelung 
§ 10 WAG NRW enthält lediglich, wie mehrfach schon herausgestellt, die Vorgabe, dass die 
Satzung Bestimmungen enthalten darf, damit ein früherer oder gleichwertiger Zustand 
wiederhergestellt werden kann. Wie bereits ausgeführt, ist davon auszugehen, dass der 
Landesgesetzgeber sich 2014 im Gesetzgebungsverfahren der damals gültigen obersten 
Rechtsprechung bewusst war und diese in seinen gesetzgeberischen Willen aufgenommen 
hat, wie die Norm zu verstehen sei. Andernfalls hätte er dies durch neue und andere 
Formulierungen deutlich machen oder wenigstens in der Begründung des Gesetzes erkennen 
lassen müssen. Beides hat er nicht getan. Aus der gewählten offenen Formulierung „früheren

10 
 
oder gleichwertiger Zustand“ kann nicht geschlossen werden, dass er den Kommunen normativ 
eine Art „Carte Blanche“ ausstellen wollte, durch Satzung weitgehende Eingriffe in die 
Eigentumsfreiheit vorzunehmen. 
Für die rechtskonforme Auslegung dieser unbestimmten Gesetzesbegriffe ist daher die noch 
gültige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts heranzuziehen. Dieses hat wiederholt 
betont, dass auch teurere und besser ausgestattete Wohnungen der allgemeinen 
Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zugutekommen; und dass der neue Wohnraum 
einen höheren Standard als der ursprüngliche Wohnraum aufweist, für sich genommen 
insofern nicht automatisch eine Zweckentfremdung darstellt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 02.12.1980, 
Az. 1BVR43678 1 BvR 436/78, 1 BvR 437/78, juris, Randnummer 33).  
Auch ersatzweise dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellte Wohnungen mit höherem 
Standard, damit regelmäßig auch höheren Mieten, sind daher als solche mit „gleichwertigem 
Zustand“ zu betrachten. Wenn der Gesetzgeber gewollt hätte, es mit der Formulierung „früher 
Zustand“ in das Ermessens des Satzungsgebers zu stellen, einen bestimmten 
Wohnungsstandard, etwa wie vorgeschlagen auf dem Niveau des sozialen Wohnungsbaus, 
„festzufrieren“, hätte er wegen der rechtsstaatlich zu fordernden Normenklarheit dies 
bestimmter verdeutlichen müssen. Es ist daher zu unterstellen, dass er auch mit dieser 
Formulierung nur auf die bestehende Rechtslage rekurriert, wonach der neu geschaffene Raum 
den zweckentfremdeten nicht in einer „dem allgemeinen Wohnungsmarkt nachteiligen Weise“ 
unterschreiten darf (BVerfG, a.o.O.). Das Ziel der wohnraumschützenden Bestimmungen ist es 
nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts nicht, einen wünschbaren Idealzustand 
herbeizuführen, sondern einen Normalzustand zu sichern. So liege der Grundgedanke des 
Bestandschutzes im Interesse der Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung einer 
Normalsituation auf dem Wohnungsmarkt, nicht indes dem Interesse einer 
Wohnraumbewirtschaftung, einer Preisfestsetzung und auch nicht einem Mietenstopp (BVerfG, 
a.o.O.).  
Die im Antrag aufgegriffene Einschränkung, dass Wohnungen ersatzweise in gleicher Zahl 
gebaut werden müssen, entspricht indes inhaltlich der Regelung des § 7 Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 des 
Entwurfs der neuen WSS und auch der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, 
wonach der neu geschaffene Wohnraum nicht kleiner sein darf als der zweckentfremdete Raum 
(BVerwG, Urt. v. 12.03.1982, Az 8 C 23/80, NJW 1982, 2269, 2270). 
 
2) Unverhältnismäßiger Eingriff 
Darüber hinaus besteht Anlass anzunehmen, dass die vorgeschlagenen Neuregelungen 
verfassungswidrig sind, da sie in unverhältnismäßiger Weise in die Freiheit des Eigentums 
eingreifen. Dem Gesetzgeber (und auch dem Satzungsgeber) stehen andere, 
verhältnismäßigere, da weniger einschneidende Instrumente zur Verfügung, das gleiche Ziel, 
nämlich eine sozial ausgewogenere Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu 
erreichen. Probates und auch erprobtes Mittel ist dabei neben zahlreichen Bestimmungen zur 
Mietpreisbindung etwas im BGB die genannte soziale Wohnraumförderung selbst. Diese dient 
dazu, Haushalte zu unterstützen, die sich am Markt nicht aus eigener Kraft angemessen mit 
Wohnraum versorgen können. Zusammen mit der Gewährung von Wohngeld zur Stärkung der 
Mietzahlungsfähigkeit stellt die soziale Wohnraumförderung eine wichtige Säule der 
sozialstaatlichen Verantwortungsübernahme im Bereich der Wohnraumversorgung dar.  
Gegenstand der sozialen Wohnraumförderung ist sowohl die Bereitstellung preiswerter 
Mietwohnungen als auch die Unterstützung bei der Bildung selbst genutzten Wohneigentums, 
vor allem für Haushalte mit Kindern. Auch die Schaffung von behindertengerechtem Wohnraum 
wird von zahlreichen Ländern und Kommunen gefördert. Im Rahmen der Föderalismusreform I

11 
 
aus dem Jahr 2006 wurde die Zuständigkeit für die Gesetzgebung zur sozialen 
Wohnraumförderung vom Bund auf die Länder übertragen. Den Ländern obliegt seitdem auch 
das Recht zur Gesetzgebung in diesem Bereich und die Finanzierung der sozialen 
Wohnraumförderung. Als Ausgleich für den Wegfall früher Finanzhilfen für die soziale 
Wohnraumförderung gewährte der Bund den Ländern bis Ende 2019 Kompensationsmittel aus 
dem Bundeshaushalt in Höhe von 518,2 Mio € jährlich. 
Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28 März 2019 (BGBl. I S. 404), das am 
4. April 2019 in Kraft getreten ist, wird es dem Bund ermöglicht, den Ländern ab 2020 
zweckgebundene Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau zu gewähren. Für den 
Zeitraum 2020 bis 2021 hat der Bund dafür 2 Milliarden Euro vorgesehen.  
Die meisten Länder haben eigene Wohnraumförderungs- beziehungsweise 
Wohnungsbindungsgesetze erlassen. So auch NRW mit dem Gesetz zur Förderung und 
Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW). Die Landesregierung 
NRW verfolgt mit dem mehrjährigen Wohnraumförderungspro-gramm (WoFP 2018-2022) 
das Ziel, mehr geförderten und somit bezahlbaren Wohnraum in allen Marktsegmenten zu 
schaffen. Das mehrjährige Wohnraumförderungsprogramm bietet Kommunen ebenso wie 
Investorinnen und Investoren eine verlässliche Finanzierungsperspektive. Ein Schwerpunkt ist 
dabei die Förderung von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen in der 
Mietwohnraumförderung. Die Wohnraumförderung richtet sich gleichermaßen an 
Wohnungsunternehmen im privaten oder im öffentlichen Eigentum, an Privateigentümerinnen 
und -eigentümer, an Kommunen oder auch an caritative Träger. 
Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-
Westfalen weist den Bewilligungsbehörden zu Beginn des Programmjahres jeweils ein 
Regelbudget für die Förderung zu. Fördermittel zur Erhöhung des jeweiligen Regelbudgets 
können bei Bedarf und Verfügbarkeit unterjährig projektbezogen zugewiesen werden. In 2019 
stehen in NRW 1,278 Milliarden Euro für die öffentliche Wohnraumförderung zur Verfügung. 
Den kommunalen Bewilligungsbehörden wurden damit deutlich gesteigerte Ausgangsbudgets 
zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum gewährt (https://www.mhkbg.nrw/ministerin-
scharrenbach-oeffentliche-foerderung-von-wohnraum-2019-am-geld-wird-kein-gutes-projekt). 
Es liegt allein in der Hand des Bundes und der Länder, diese Mittel ggfs. noch zu erhöhen, 
falls die aktuell bewilligte Förderung immer noch nicht ausreicht, die mangelhafte 
Versorgungslage der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen sozial erträglichen Mieten 
zum Wohl der Allgemeinheit zu erfüllen. Das in Art. 20 Abs. 1 enthaltene Sozialstaatsprinzip 
verpflichtet den Gesetzgeber insofern, soziale Gerechtigkeit zu verwirklichen und die 
Mindestvoraussetzungen für ein menschenwürdiges Dasein zu schaffen (vgl. nur BVerfGE 75, 
359 ff.). Dazu gehört nach der o.g. Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts die 
Möglichkeit, mit einem durchschnittlichen Einkommen angemessenen Wohnraum zu noch im 
Verhältnis zu diesem Einkommen zumutbaren Mieten zu finden. Der Bund und das Land 
könnten ferner ggfs. durch Absenkung der Fördervoraussetzungen, die Inanspruchnahme 
der Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau attraktiver machen. Bevor eine staatliche 
Steuerung über das schärfere Instrument des Wohnraumschutzes erfolgen kann, müsste 
erst nachgewiesen werden, dass die mögliche defizitäre Realisierung sozialen 
Wohnungsbaus nur durch Auflagen im Rahmen der Zweckentfremdungsvorschriften 
ausgeglichen werden kann. 
In der Verantwortung der Kommunen liegt es schließlich - auch dies ein weiteres 
verhältnismäßigeres Mittel, um den sozialen Wohnungsbau zu fördern – in Bebauungsplänen 
festzulegen, dass und auf welchen die Flächen, nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die 
mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 
BauGB). Ziel der Festsetzung nach Nr. 7 ist es vor allem, die Errichtung (einschließlich Umbau

12 
 
oder Änderung) von Wohngebäuden auch für einkommensschwache Teile der Bevölkerung zu 
ermöglichen. In Köln ist das sog. Kooperative Baulandmodell 2017 fortgeschrieben worden. 
Dieses verpflichtet Bauherrinnen und Bauherren, Investorinnen und Investoren sowie 
Vorhabenträgerinnen und Vorhabenträger bei Planvorhaben, die eine Bebauungsplanung 
benötigen, 30 Prozent der Wohnungen im öffentlich geförderten Segment zu errichten, 
vorausgesetzt es entstehen mehr als 20 Wohneinheiten.  
 
3) Unzulässige Auflage 
Ein beachtliches Angebot, Ersatzwohnraum bereitzustellen, lässt das öffentliche Interesse an 
der Erhaltung des Wohnraums zurücktreten (vgl. § 7 Abs. 1 des Entwurfs der neuen WSS). Die 
in diesem Fall zu erteilende Genehmigung der Zweckentfremdung (begünstigender 
Verwaltungsakt) wird mit der Auflage (Nebenbestimmung im Sinne des § 36 VwVfG NRW, vgl. 
auch § 6 Abs. 1 der neuen WSS) versehen, Ersatzwohnraum zu schaffen. Die angeregte 
Neuregelung im o.g. Änderungsantrag, diese Schaffung von Ersatzwohnraum strenger zu 
reglementieren, würde diese Auflage deutlich verschärfen. Bei Nichterfüllung der Auflage 
kann die Genehmigung auch nach Bestandskraft mit Wirkung für die Zukunft widerrufen werden 
(§ 49 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG NRW). Ein VA, der einen rechtlich nicht möglichen Erfolg fordert, 
ist jedoch anfechtbar; Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 9. Auflage 2018 § 
44 Rn. 147). Dies ist hier der Fall.  
Es liegt nicht allein in der Hand des betroffenen Eigentümers, ob er die Auflage, für 
abgerissenen Wohnraum, ersatzweise mindestens 30 % Neubauwohnraum zu schaffen, 
überhaupt erfüllen kann. Gefördert wird nach § 10 Abs. 1 WFNG NRW auf schriftlichen Antrag 
durch eine Förderzusage der Bewilligungsbehörde. Die Förderzusage erfolgt durch 
Verwaltungsakt oder öffentlich-rechtlichen Vertrag und bedarf der Schriftform. Ein 
Rechtsanspruch auf Förderung besteht jedoch ausdrücklich nicht. Sogar der gewillte 
Eigentümer kann sich damit nicht sicher sein, ob sein Förderantrag überhaupt bewilligt wird. 
Denn dies hängt maßgeblich davon ab, ob die o.g. vom Land bereit gestellten Mittel auch 
ausreichen, allen Förderanträgen zu genügen. 
 
 
AN/0719/2019 CDU-Fraktion und Fraktion Bündnis 90/Die Grünen 
 
Zu I. Beschluss in Form der Neufassung 
Keine Stellungnahme erforderlich 
 
Zu II. Einführung einer Registrierungspflicht 
Siehe Begründung zu 3. zu AN/0705/2019 
 
Zu III. Beauftragung der Verwaltung zur Benennung von Stadtbezirken/Stadtteilen mit 
erhöhtem Wohnungsbedarf 
Keine weiteren Ausführungen erforderlich

13 
 
Zu IV. Anhebung der Gebühren 
Siehe Ausführungen zu 2. zu AN/0705/2019 
 
Zu V. Antrag zur Ergänzung des § 7 Abs. 2 Nr. 4 
Keine weiteren Ausführungen erforderlich

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Anpassung/Änderung der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln zum 01.07.2019 
 
Derzeitiger Inhalt Satzung vom 04.07.2014 Änderungsvorschläge der Verwaltung 
Anlage 01b 
Erläuterungen 
Aufgrund der §§ 7 Abs. 1 und 2, 41 und 77 
Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen (GO NRW) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 14. Juli 1994 in Ver-
bindung mit Artikel 2 (Wohnungsaufsichts-
gesetz NRW -WAG NRW-) § 10 des Geset-
zes zur Neuregelung des Wohnungsauf-
sichtsrechts und zur Änderung einer wohn-
raumrechtlichen Vorschrift vom 10.04.2014 
sowie der §§ 4 und 5 des Kommunalabga-
bengesetzes für das Land Nordrhein-
Westfalen vom 21. Oktober 1969 (GV NW 
1969 S. 712) und der §§ 4 und 87 Absatz 5 
der Gemeindeordnung für das Land Nord-
rhein-Westfalen in der Fassung der Be-
kanntmachung vom 11. August 1969 (GV 
NW 1969 S. 656) hat der Rat der Stadt Köln 
in seiner Sitzung am 01.07.2014 folgenden 
Beschluss gefasst: 
Die Satzung zum Schutz und Erhaltung von 
Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) 
vom 17.06.2014 (ABl. Stadt Köln 2014 Nr. 27, 
S.816) wird wie folgt neu gefasst:  
 
Aufgrund der §§ 7 Abs. 1 und 2, 41 und 77 
Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen (GO NRW) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 14. Juli 1994 in Ver-
bindung mit Artikel 2 (Wohnungsaufsichts-
gesetz NRW -WAG NRW-) § 10 des Geset-
zes zur Neuregelung des Wohnungsauf-
sichtsrechts und zur Änderung einer wohn-
raumrechtlichen Vorschrift vom 10.04.2014 
sowie der §§ 4 und 5 des Kommunalabga-
bengesetzes für das Land Nordrhein-
Westfalen vom 21. Oktober 1969 (GV NW 
1969 S. 712) und der §§ 4 und 87 Absatz 5 
der Gemeindeordnung für das Land Nord-
rhein-Westfalen in der Fassung der Be-
kanntmachung vom 11. August 1969 (GV 
NW 1969 S. 656) hat der Rat der Stadt Köln 
in seiner Sitzung am 21.05.2019 folgenden 
Beschluss gefasst: 
Die Sa tzung zum Schutz und Erhaltung von 
Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) 
vom 04.07.2014 (ABl. Stadt Köln 2014 Nr. 29, 
S.829) wird wie folgt neu gefasst:  
 
Redaktionell erforderliche Anpassungen.

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Präambel 
 
In dem Gebiet der Stadt Köln besteht erhöh-
ter Wohnungsbedarf. Die aktuelle Woh-
nungsmarktenge führte Anfang 2012 zur 
Aufnahme Kölns in die Gebietskulisse der 
neuen Kündigungssperrfristverordnung und 
2014 in die Gebiete, in denen die Kap-
pungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 des 
Bürgerlichen Gesetzbuches auf 15 Prozent 
abgesenkt ist. Mit dem Ziel, die Wohnver-
sorgung der Kölner Bevölkerung zu ange-
messenen Bedingungen zu gewährleisten 
bedarf es verschiedener Instrumente. Mit 
dieser Satzung zum Schutz von Wohnraum 
hat der Rat festgelegt, dass die Nutzung von 
Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken 
(Zweckentfremdung) im Stadtgebiet unter 
Genehmigungsvorbehalt steht. 
 
 
Sätze 1-3 unverändert. 
 
Satz 4 
Mit der Satzung zum Schutz von Wohnraum 
hat der Rat festgelegt, dass die Nutzung von 
Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken 
(Zweckentfremdung) im Stadtgebiet unter 
Genehmigungsvorbehalt steht. 
 
 
Einfügung Satz 5: In Anbetracht der Ge-
fährdung der Versorgung der Bevölkerung 
mit ausreichendem Wohnraum zu angemes-
senen Bedingungen, beschließt der Rat die 
Fortführung der Aufgaben aus der Wohn-
raumschutzsatzung vom 04.07.2014 über 
den 30.06.2019 hinaus für weitere 5 Jahre. 
 
 
 
 
 
Redaktionell erforderliche Anpassung. 
 
 
 
 
 
 
Verlängerung aufgrund der fortbestehenden 
Bedarfslage. 
 
§ 1 Gegenstand der Satzung   
(1) Die Satzung hat den Schutz von Wohn-
raum vor ungenehmigter Zweckentfremdung 
zum Inhalt. Sie gilt für alle freifinanzierten 
Miet- und Genossenschaftswohnungen, die 
zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Sat-
zung Wohnraum waren oder danach wur-
den. 
Satz 1 unverändert 
Satz 2 
Sie gilt für alle freifinanzierten Miet- und Ge-
nossenschaftswohnungen, die am 
01.07.2014 Wohnraum waren oder danach 
wurden. 
Einfügung Satz 3: 
Ab dem 01.07.2019 gilt sie für Wohnraum insg e-
samt (Miet- und Genossenschaftswohnungen, 
Einfamilienwohnhäuser, Eigenheime mit und 
ohne Einliegerwohnung oder zweiter Wohnung, 
Eigentumswohnungen). 
 
 
Redaktionell erforderliche Anpassung. 
 
 
 
 
 
Aufgrund der aktuellen Wohnungsmarktenge 
soll künftig jeglicher Wohnraum unter Schutz 
gestellt werden, auch die Eigentumsmaß-
nahmen.

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(2) Ehemals geförderter Wohnraum ist be-
troffen, wenn seine Zweckbindung gemäß 
den Bestimmungen des Gesetzes zur Förde-
rung und Nutzung von Wohnraum für das 
Land NRW -WFNG NRW- (§§ 22 u. 23) ent-
fallen ist. 
unverändert  
(3) Der Genehmigungsvorbehalt gilt gegen-
über Nutzungs- und Verfügungsberechtig-
ten. 
unverändert  
 
§ 2 Zuständigkeit   
(1) Vollzugsbehörde ist die Stadt Köln, De-
zernat Soziales, Integration und Umwelt, 
Amt für Wohnungswesen. 
unverändert  
(2) Zum Vollzug dieser Satzung gehören die 
Überwachung des Verbots einschließlich 
notwendiger Ermittlungen, der Erlass von 
Anordnungen zur Wiederherstellung eines 
rechtmäßigen Zustands, die Erteilung einer 
Genehmigung oder eines Negativattests 
sowie die Verfolgung von Ordnungswidrig-
keiten auf der Grundlage der gesetzlichen 
Verwaltungs- und Ordnungswidrigkeitenbe-
stimmungen (z.B. des Verwaltungsverfah-
rensgesetzes für das Land Nordrhein-
Westfalen (VwVfG NRW), des Verwaltungs-
vollstreckungsgesetzes für das Land Nord-
rhein-Westfalen (VwVG NRW) oder des 
Ordnungswidrigkeitengesetzes (OWiG). 
unverändert

Seite 4 
 
§ 3 Wohnraum   
(1) Geschützter Wohnraum im Sinne dieser 
Satzung sind sämtliche Räume, die dauer-
haft zu Wohnzwecken objektiv geeignet und 
subjektiv bestimmt sind. 
unverändert  
(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie 
alleine oder zusammen mit anderen Räu-
men die Führung eines selbständigen Haus-
halts ermöglichen. Die subjektive Bestim-
mung, d.h. die erstmalige Widmung oder 
spätere Umwidmung trifft der Verfügungsbe-
rechtigte ausdrücklich oder durch nach au-
ßen erkennbares schlüssiges Verhalten, z.B. 
durch Überlassung der Räume zu Wohn-
zwecken. 
unverändert  
(3) Nicht geschützter Wohnraum liegt vor, 
wenn 
  
1. der Wohnraum dem Wohnungsmarkt nicht 
generell zur Verfügung steht, weil das Woh-
nen in einem engen räumlichen Zusammen-
hang an eine bestimmte Tätigkeit geknüpft 
ist (z. B. Wohnraum für Aufsichtsperson auf 
Betriebsgelände, Hausmeisterwohnung im 
Schulgebäude). 
unverändert  
2. dieser vor Inkrafttreten dieser Satzung 
und seitdem ohne Unterbrechung anderen 
als Wohnzwecken diente 
unverändert  
3. er nicht oder noch nicht bezugsfertig ist unverändert  
4. die Wohnnutzung baurechtlich nicht ge-
nehmigt ist 
unverändert  
5. das dauernde Bewohnen deshalb unzu-
lässig oder unzumutbar ist, weil der Raum 
schwere Mängel oder Missstände aufweist 
und die Bewohnbarkeit nicht wiederherge-
unverändert

Seite 5 
 
stellt werden kann. Auf die Bestimmungen 
des Wohnungsaufsichtsgesetzes für das 
Land NRW -WAG NRW- wird hingewiesen. 
 
6. leer stehender Wohnraum nachweislich 
nicht mehr vom Markt angenommen wird, z. 
B. wegen seiner Größe, seines Grundrisses 
oder seiner Lage. Die Nachweispflicht der 
Unvermietbarkeit zu einer ortsüblichen Ver-
gleichsmiete trägt der Verfügungsberechtig-
te. 
unverändert  
7. es sich um von dem Verfügungsberechtig-
ten selbst genutzten Wohnraum im Eigen-
heim oder der Eigentumswohnung handelt 
sowie wenn eine Wohnung mit untergeord-
neter Bedeutung in einem solchen Objekt 
betroffen ist („Einliegerwohnung“). 
entfällt Erforderliche Streichung aufgrund der Ände-
rung des § 1 Abs. 1; künftig steht der Wohn-
raum insgesamt unter Schutz, auch der bis-
lang ausgenommene. 
 
§ 4 Zweckentfremdung   
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn 
er durch Verfügungs- oder Nutzungsberech-
tigte anderen als Wohnzwecken zugeführt 
wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbe-
sondere vor, wenn der Wohnraum 
unverändert  
1. mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung 
stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder 
berufliche Zwecke verwendet oder überlas-
sen wird 
unverändert  
2. baulich derart verändert oder in einer 
Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke 
nicht mehr geeignet ist 
unverändert  
3. länger als drei Monate leer steht unverändert

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4. beseitigt wird (Abbruch). unverändert  
(2) Eine Wohnraumzweckentfremdung liegt 
nicht vor, wenn: 
  
1. leer stehender Wohnraum nachweislich 
unverzüglich umgebaut, instandgesetzt, mo-
dernisiert wird oder veräußert werden soll 
und deshalb vorübergehend unbewohnbar 
ist oder leer steht 
unverändert  
2. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt 
wird, weil er dem Verfügungs- oder Nut-
zungsberechtigten bestimmungsgemäß und 
nachweislich als Zweitwohnung dient 
 unverändert  
3. der Wohnraum mit anderem Wohnraum 
für die weitere Wohnnutzung zusammenge-
legt oder hierfür geteilt wird. 
entfällt Diese Tatbestände soll in Zukunft einer diffe-
renzierten Einzelfallbetrachtung unterzogen 
werden. 
 
§ 5 Genehmigung   
(1) Wohnraum im Sinne des § 2 Abs.1 darf 
nur mit Genehmigung der Stadt Köln ande-
ren als Wohnzwecken zugeführt werden. 
unverändert  
(2) Eine Genehmigung kann erteilt werden, 
wenn vorrangige öffentliche Interessen oder 
besonders schutzwürdige Antragstellerinte-
ressen das hohe öffentliche Interesse am 
Erhalt des betroffenen Wohnraums überwie-
gen. 
unverändert  
(3) Eine Genehmigung kann insbesondere 
erteilt werden, wenn ein beachtliches und 
verlässliches Angebot an Ersatzwohnraum 
im Stadtgebiet angeboten wird. 
unverändert  
(4) Eine Genehmigung kann erst erteilt wer-
den, sobald der Wohnraum nicht mehr be-
wohnt ist. Auf Wunsch kann eine entspre-
unverändert

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chende Zusicherung ausgestellt werden. 
(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen 
den Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt auch 
für Personen, die den Besitz am Wohnraum 
nach Erteilung der Genehmigung erlangt 
haben. 
unverändert  
 
§ 6 Nebenbestimmungen   
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfrem-
dung von Wohnraum kann befristet, bedingt 
oder unter Auflagen erteilt werden. 
unverändert  
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die 
Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, 
so ist der Raum wieder als Wohnraum zu 
behandeln und Wohnzwecken zuzuführen. 
unverändert  
(3) Die wohnungsrechtliche Genehmigung 
zur Zweckentfremdung ersetzt keine nach 
anderen Bestimmungen erforderlichen Ge-
nehmigungen (z.B. des Baurechts). 
unverändert  
 
§ 7 Genehmigung aufgrund von Ersatzwohn-
raum 
  
(1) Ein beachtliches und verlässliches Ange-
bot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum 
lässt das öffentliche Interesse an der Erhal-
tung des Wohnraums in der Regel in den 
Hintergrund treten. 
unverändert  
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung 
von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die fol-
genden Voraussetzungen erfüllt sind:

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1. Der Ersatzwohnraum wird im Stadtgebiet 
neu geschaffen. 
unverändert Siehe Regelung des Bundesverwaltungsge-
richts, Urteil vom 12.03.1982, BVerwG 8 C 
23.80 
Die dort aufgeführten 6 Punkte an die Anfor-
derungen an die Eignung an Ersatzwohn-
raum sind in der ständigen Rechtsanwen-
dung mittlerweile anerkannt und werden in 
der juristischen Literatur als Voraussetzun-
gen genannt (Stürzer/Koch, Vermieter Lexi-
kon, 13. Auflage 2013, S. 946). 
Danach erscheint die Anforderung, Ersatz-
wohnraum im gleichen Stadtbezirk einzufor-
dern, wo der ursprüngliche Wohnraum ab-
gebrochen wird, nicht umsetzbar. 
2. Der Ersatzwohnraum wird durch den Ad-
ressaten der Zweckentfremdungsgenehmi-
gung geschaffen. 
unverändert  
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem 
und sachlichem Zusammenhang mit der 
Zweckentfremdung geschaffen. 
unverändert  
4. Der neu zu schaffende Wohnraum enthält 
grundsätzlich nicht weniger Wohnfläche als 
der zweckentfremdete Wohnraum. Zuschnitt 
und Standard des Ersatzwohnraums müs-
sen für die allgemeine Wohnversorgung ge-
eignet sein. 
unverändert  
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung 
von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn dessen 
öffentlich-rechtliche Zulässigkeit erkennbar 
ist, z.B. anhand positiver Bauvoranfrage. 
unverändert

Seite 9 
 
(4) Die beabsichtigte Erstellung des Ersatz-
wohnraums macht der Verfügungsberechtig-
te ausreichend glaubhaft (z.B. mittels Bank-
bürgschaft). 
unverändert  
 
§ 8 Genehmigung aufgrund besonderen An-
tragstellerinteresses 
  
(1) In besonderen Fällen eines Antragsteller-
interesses an der Zweckentfremdung kann 
ebenfalls eine Genehmigung erteilt werden. 
In diesen Fällen des besonderen Antragstel-
lerinteresses wird durch eine einmalige oder 
laufende Ausgleichszahlung das öffentliche 
Interesse an der Erhaltung eines bestimmten 
Wohnraums ausgeglichen. 
unverändert  
Mit der Ausgleichszahlung sollen die durch 
die Zweckentfremdung bedingten Mehrauf-
wendungen der Allgemeinheit für die Schaf-
fung neuen Wohnraums (Wohnungsbauför-
derung) kompensiert und so ein Ausgleich 
für den Verlust des Wohnraums geschaffen 
werden. Die Ausgleichsbeträge sind daher 
zweckgebunden für die Schaffung neuen 
Wohnraums zu verwenden. 
unverändert  
(2) Die Berechnung der Ausgleichszahlun-
gen für die von der Zweckentfremdung be-
troffene Wohnfläche orientiert sich im Gel-
tungszeitraum dieser Satzung an den durch-
schnittlichen Neubaukosten/qm des geför-
derten Wohnungsbaus in Köln im Zeitpunkt 
der Antragstellung. 
unverändert  
(3) Bei dauerhaftem Verlust des Wohnraums 
wird eine einmalige Ausgleichszahlung i.H.v. 
50 % der durchschnittlichen Neubaukos-
ten/qm festgesetzt. 
unverändert

Seite 10 
 
(4) Bei vorübergehender Umnutzung der 
Räume zu anderen als Wohnzwecken oder 
einem entsprechendem Leerstand wird im 
Geltungszeitraum dieser Satzung eine lau-
fende, monatlich zu entrichtende Aus-
gleichszahlung in Höhe der im Genehmi-
gungszeitraum gültigen Bewilligungsmiete in 
der sozialen Wohnraumförderung (Einkom-
mensgruppe A) erhoben. 
unverändert  
(5) In besonders begründeten Ausnahmefäl-
len kann aus Billigkeitsgründen eine geringe-
re Ausgleichszahlung festgelegt werden. 
Hier sind aufgrund des hohen öffentlichen 
Interesses am Erhalt des Wohnraums ent-
sprechend hohe Maßstäbe anzulegen. 
unverändert  
(6) Eine alleinige Ausgleichszahlung kommt 
in Betracht, wenn der Adressat der Geneh-
migung 75 % der durchschnittlichen Neu-
baukosten/qm im geförderten Wohnungsbau 
als Einmalzahlung, ebenfalls orientiert an 
der Wohnfläche, leistet. 
unverändert  
(6) Umgewandelter oder leer stehender 
Wohnraum muss unmittelbar im Anschluss 
an diese zweckfremde Nutzung wieder ob-
jektiv zu Wohnzwecken hergestellt werden. 
unverändert  
   
 
§ 9 Negativattest   
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung 
zur Zweckentfremdung nicht erforderlich ist, 
wird auf Antrag ein Negativattest ausgestellt. 
unverändert

Seite 11 
 
§ 10 Mitwirkungs- und Duldungspflichten   
(1) Die dinglich Verfügungsberechtigten und 
die Nutzungsberechtigten des Wohnraums 
haben den Bediensteten der Stadt Köln die 
Auskünfte zu geben und die Unterlagen vor-
zulegen, die erforderlich sind, um die Einhal-
tung der Vorschriften dieser Satzung zu 
überwachen. Sie haben ihnen dazu zu er-
möglichen, Grundstücke, Gebäude, Woh-
nungen und Wohnräume zu betreten. 
unverändert  
(2) Auf der Grundlage des § 11 Abs. 4 WAG 
NRW sowie dieser Satzung wird das Grund-
recht der Unverletzlichkeit der Wohnung 
(Artikel 13 Grundgesetz) insoweit einge-
schränkt. 
unverändert  
 
§ 11 Anordnungen   
(1) Im Falle einer festgestellten Zweckent-
fremdung im Sinne von § 3 Abs. 1 kann den 
Nutzern/Verfügungsberechtigten aufgege-
ben werden, diese unverzüglich zu beenden 
und den Wohnraum wieder Wohnzwecken 
zuzuführen. Die Bestimmungen des WAG 
NRW sind entsprechend anzuwenden-. 
 
unverändert.  
(2) Ist eine Zweckentfremdung auch nach-
träglich nicht genehmigungsfähig, ist 
der/dem Verfügungsberechtigten und der 
Nutzerin bzw. dem Nutzer unter Fristsetzung 
aufzugeben, die Zweckentfremdung zu be-
enden und den Wohnraum wieder Wohn-
zwecken zuzuführen. 
unverändert

Seite 12 
 
(2) Steht Wohnraum aufgrund baulicher 
Mängel leer, kann die Instandsetzung ange-
ordnet werden, wenn sie mit einem wirt-
schaftlich vertretbaren Aufwand möglich ist. 
Als nicht mehr vertretbar wird finanzieller 
Aufwand innerhalb der folgenden zehn Jahre 
angesehen, soweit dieser nur unerheblich 
hinter den Kosten eines vergleichbaren Er-
satzbaus zurück bleibt. § 7 Abs. 3 WAG 
NRW gilt entsprechend. 
unverändert  
§ 12 Ordnungswidrigkeiten   
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich 
oder fahrlässig Wohnraum ohne die nach 
dieser Satzung erforderliche Genehmigung 
zu anderen als Wohnzwecken nutzt oder 
überlässt, bzw. diesen durch Abbruch ver-
nichtet. Die Zuwiderhandlungen gegen diese 
Satzung können auf der Grundlage des § 13 
WAG NRW mit einer Geldbuße bis zu 
50.000 Euro je Wohneinheit geahndet wer-
den. 
unverändert Die Geldbuße darf den in der landesrechtli-
chen Ermächtigungsgrundlage festgelegten 
Höchstbetrag von 50.000 Euro nicht über-
schreiten. 
(2) Die Verfolgung und Ahndung der Ord-
nungswidrigkeiten richtet sich nach dem Ge-
setz über Ordnungswidrigkeiten in der je-
weils gültigen Fassung. 
unverändert  
 
§ 13 Verwaltungsgebühren   
(1) Für die Erteilung einer Genehmigung zur 
teilweisen oder vollständigen  Zweckentfremdung 
einer Wohnung im Sinne des § 4 dieser Satzung 
wird je nach Aufwand eine Verwaltungsgebühr 
zwischen 110 € und 210 € je Wohneinheit erh o-
ben; die Gebühr ist auf maximal 800 € je Gebä u-
de beschränkt. 
unverändert

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(2) Für die Erteilung einer Negativbescheini-
gung nach § 9 dieser Satzung (Nichtan-
wendbarkeit der Wohnraumschutzsatzung) 
sowie die Ablehnung bzw. Verfahrensein-
stellung nach Rücknahme eines Antrages 
auf Zweckentfremdung wird je nach Auf-
wand eine Gebühr zwischen 50 € bis 100 € 
je Wohnung erhoben. Je Gebäude beträgt 
die Gebühr maximal 400 €.  
unverändert 
 
§ 14 Inkrafttreten   
Diese Satzung tritt mit dem Tage nach der 
Bekanntmachung durch Veröffentlichung im 
Amtsblatt der Stadt Köln in Kraft. Die Gültig-
keit der Satzung wird auf fünf Jahre befristet. 
Diese Satzung tritt am 01.07.2019 in Kraft. 
 
Redaktionell erforderliche Anpassung, die 
Veröffentlichung im Amtsblatt wird vor die-
sem Zeitpunkt liegen. 
Vorstehende Satzung wird hiermit öffentlich 
bekannt gemacht. 
  
(Hinweis auf § 7 GO NW nicht ins Kölner 
Stadtrecht übernommen.)