Aufbau des Eigenbetriebes Immobilienmanagement hier: KGSt-Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 - 200.000 Einw. Abschlussbericht zur ersten Projektphase 2006/2007

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
16.07.2007 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI  
 
Amt: Dezernat VI / 
Aufbau Immobilien- 
management 
an den Magistrat 
 
  zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
   
Tagesordnung:  I  II 
Verteiler: 
VI                      IDA 
101                   110 
Stvv 
 
 
Vorlage-Nr. 2007/0437  
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
464  
 
 
Betreff: Aufbau des Eigenbetriebes Immobilienmanagement 
hier: KGSt-Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 - 200.000 Einw. 
       Abschlussbericht zur ersten Projektphase 2006/2007 
 
Vorlage vom: 12.07.2007 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Der Bericht wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Anlagen: Abschlussbericht 
 
Beschluss des Magistrats vom 25.07.2007 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

Bericht: 
 
 
 
Der Vergleichsring Gebäudewirtschaft der Städte der Größenordnung 3-4 (80.000-200.000 
Einwohner) wurde Anfang des Jahres 2006 ins Leben gerufen. 
 
Er hat das wesentliche Ziel, ein Kennzahlensystem für den interkommunalen Vergleich zu erarbeiten 
um damit ein systematisches Instrument zur Erschließung von Wirtschaftlichkeitspotenzialen in der 
lokalen Anwendung zu liefern.  
Die Auftaktveranstaltung des Vergleichsrings war im März 2006 in Recklinghausen. 
 
Angesichts der großen Beteiligung von insgesamt 22 Städten arbeitete der Vergleichsring zeitweilig in 
zwei parallelen Arbeitsgruppen (Gruppe Nord und Süd). 
 
Die der Echterhebung vorausgehende Probeerhebung diente ausschließlich der Erprobung des 
Erhebungsinstrumentes und der lokalen Vorbereitung der späteren Echterhebung und bezog sich pro 
Stadt auf je ein Gebäude.  
 
Probe- und Echterhebung wurden per Internet in der Vergleichsdatenbank IKON des IKON- Netzes 
durchgeführt. Nach Eingabe der Grundzahlenwerte je Gebäude konnten die Städte für ihre Gebäude 
Kennzahlenwerte/-berichte generieren lassen. 
 
Der interkommunale Vergleich wurde mit insgesamt 568 Gebäuden, unterteilt in sechs verschiedene 
Gebäudearten, durchgeführt. Ermittlungs- und Erhebungsprobleme gab es nur in Einzelfällen, die sich 
meistens auf die Datenverfügbarkeit bezogen. Der Erhebungsaufwand sinkt erfahrungsgemäß bei der 
Fortsetzung eines Vergleichsringes von Jahr zu Jahr – zugleich nimmt die Genauigkeit der Grund- 
und Kennzahlen zu. 
 
Die Erarbeitung und Durchführung des Vergleichsrings wurde durch einen intensiven 
Erfahrungsaustausch zwischen den Städten begleitet und als wichtigste Unterstützung im Rahmen 
der Vergleichsarbeit angesehen. 
 
Neben dem direkten Erfahrungsaustausch in und zwischen den Vergleichssitzungen können im 
Überblick folgende Ergebnisse festgehalten werden: 
• Das entwickelte und erprobte Kennzahlensystem bietet den Kommunen ein 
Steuerungsinstrument für ihre einzelnen Gebäude. 
• Das Kennzahlensystem kann die jeweils vor Ort zu entwickelnden oder zu optimierenden 
Kostenrechnungs- und/oder Berichtssysteme unterstützen und bietet die Grundlage für ein 
lokales Controlling der Gebäude. 
• Die Gemeinden haben ein erprobtes Erhebungs- und Berechnungsinstrument vorliegen, das 
ungeachtet der Vergleichsringteilnahme für die lokale Steuerung angewendet werden kann. 
• Die Vergleichswerte zeigen für die Gemeinden und
 die einzelnen Gebäude die 
Optimierungspotenziale auf, die grundsätzlich vorhanden sind. 
• Die Vergleichswerte bieten die Möglichkeit, die eigene Leistungsfähigkeit einzuschätzen. 
• Der Vergleichsring ist zugleich der Aufbau eines Netzwerkes von kommunalen Fachleuten der 
Gebäudeverwaltung, das einen praxisnahen und kontinuierlichen Austausch von 
Informationen, Erfahrungen und Instrumenten ermöglicht. 
Der Abschlußbericht verzichtet jedoch auf die Darstellung von Kennzahlenwerten, da dies zu 
umfangreich wäre und in der Fortsetzung des Vergleichsrings Korrekturen der Grundzahlenwerte ggf. 
auch rückwirkend möglich ist, um die Datenqualität für die Jahresvergleiche zu verbessern. 
 
 
 
 
 
 
Da die meisten Städte, wie auch die Wissenschaftsstadt Darmstadt, an der zweiten Vergleichsphase 
teilnehmen werden, kann der Vergleichsring seine Arbeit fortsetzen. Neben dem Jahresvergleich 2006 
und dem ersten Zweijahresvergleich 2005/2006 werden voraussichtlich Themen wie die Kostenmiete

3 
... 
bzw. die internen Mieten, der Personalbedarf der Gebäudewirtschaft und die Orientierung an 
Benchmarks Gegenstand der Vergleichsarbeit sein. 
 
Der vorliegende Bericht zum Abschluss der ersten Projektphase erläutert den Projektverlauf, die 
Arbeitsweise und die Projektergebnisse. Ein persönlicher Erfahrungsbericht der einzelnen Städte 
rundet diesen Bericht ab und stellt gleichzeitig die Diskussionsgrundlage zum Beginn der zweiten 
Phase dar. 
 
 
 
Darmstadt, 12.07.2007 
IDA, Ha 
 
 
 
Der Dezernent VI 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat

Vergleichsring 
Gebäudewirtschaft Städte 
80.000 – 200.000 Einw. 
 
 
 
 
 
 
Abschlussbericht zur ersten Projektphase 
2006/2007 
 
 
 
 
 
Köln, 3. Juli 2007 
KGSt IKO-Netz - Postfach 51 07 20 - 50943 Köln 
Fon 0221/37689-950 - Fax 0221/37689-959 
E-Mail: iko-netz@kgst.de - Internet: www.kgst.de

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw. 
 2  
Inhalt 
1 Projektbeschreibung 3  
1.1 Projektteilnehmer 3  
1.2 Projektverlauf 4  
1.3 Projektziele 6  
1.4 Gebäudearten 6  
1.5 Vergleichsumfang 6  
1.6 Arbeitsweise 8  
1.7 Aufwand 8 
1.8 Bewertung des Projektes 9  
1.9 Abschlussbericht 9  
2 Projektergebnisse 10  
2.1 Gesamt 10 
2.2 Beispielhafte Einzelaspekte 10  
2.3 Kennzahlensystem 12  
2.4 Kennzahlenwerte 15  
2.5 Erfahrungsaustausch 16  
3 Erfahrungsberichte 17  
3.1 Allgemein 17  
3.2 Berichte der Städte 17  
4 Fortsetzung des Vergleichsrings 26  
5 Anhang 27  
5.1 Methodik 27  
5.2 Beispiel Kennzahlenbeschreibung 28  
5.3 Beispiel Grundzahlenbeschreibung 29  
5.4 Strukturzahlen der Vergleichsstädte 30  
5.5 Teilnehmerliste 33

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw. 
 3  
1 Projektbeschreibung 
1.1 Projektteilnehmer 
23 Städte nahmen an der Informationsveranstaltung zur Gründung eines Vergleichsrings (VR) 
Gebäudewirtschaft teil, die im März 2006 in Recklinghausen stattfand. In dieser Auftaktver-
anstaltung wurden das Projektkonzept für einen VR und die Vergleichsinhalte vorgestellt und 
diskutiert. 
Einigkeit herrschte darüber, dass der Vergleich sich auf die typischen kommunalen Gebäude 
beziehen soll, die Vergleichswerte gebäudescharf bzw. objektbezogen ermittelt werden und der 
erste Vergleich für 2005 durchgeführt wird. 
Im Laufe der folgenden Wochen entschieden sich 22 Städte, an dem Vergleichsring teilzu-
nehmen. Angesichts der großen Teilnehmerzahl arbeitete der Vergleichsring zeitweilig in zwei 
parallelen Arbeitsgruppen, die sich folgendermaßen zusammensetzten: 
Gruppe Nord 
ƒ Bergisch Gladbach 
ƒ Bottrop 
ƒ Düren 
ƒ Herne 
ƒ Lünen 
ƒ Minden 
ƒ Moers 
ƒ Oldenburg 
ƒ Recklinghausen 
ƒ Schwerin 
ƒ Siegen 
ƒ Solingen 
Gruppe Süd 
ƒ Cottbus 
ƒ Darmstadt 
ƒ Esslingen am Neckar 
ƒ Hanau 
ƒ Kaiserslautern 
ƒ Konstanz 
ƒ Pforzheim 
ƒ Salzburg 
ƒ Ulm 
ƒ Worms 
Von den bei der Auftaktveranstaltung anwesenden 23 Städten hatten etwa 10 kaum oder wenig 
Erfahrungen mit der Anwendung von Kennzahlen, 3 arbeiten bereits intensiv und regelmäßig 
mit Kennzahlen, bei den übrigen Städten wur de bereits im Rahmen des Energiemanagements 
teilweise mit Kennzahlen gesteuert.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 4 
Die am Vergleichsring beteiligten Städte weisen z.Zt. (Juni 2007) folgende Organisationsform 
der Gebäudewirtschaft (GW) auf: 
Stadt Organisationsform GW 
Bergisch Gladbach Eigenbetriebsähnlich 
Bottrop Regiebetrieb 
Cottbus Immobilienamt 
Darmstadt Dezentral., ab 2008 EB 
Düren Zentrales Amt 
Esslingen am Neckar Eigenbetrieb 
Hanau Eigenbetrieb 
Herne Eigenbetriebsähnlich 
Kaiserslautern Zentral 
Konstanz Dezentral 
Lünen Eigenbetriebsähnlich 
Minden Eigenbetriebsähnlich 
Moers Eigenbetriebsähnlich 
Oldenburg Zentrales Amt 
Pforzheim Regiebetrieb 
Recklinghausen dezentral, Fachbereiche 
Salzburg Zentral 
Schwerin Eigenbetrieb 
Siegen Zentrales Amt 
Solingen Eigenbetriebsähnlich 
Ulm Regiebetrieb 
Worms Eigenbetrieb 
 
Die wesentlichen Strukturinformationen zu den Gebäudewirtschaften der Vergleichsstädte sind 
im Anhang dieses Abschlussberichtes zu finden. 
1.2 Projektverlauf 
Der VR nahm am 15. und 17.5.2005 in Pforzheim und Solingen in den beiden Arbeitsgruppen 
die Arbeit auf. Dabei wurden die bereits vorliegenden Kennzahlen auf der Basis der Vorüber-
legungen der Auftaktveranstaltung detailliert diskutiert und modifiziert (gestrichen, ergänzt, neu 
aufgenommen), der weitere Zeitplan vereinbart und die Probeerhebung
1 vorbereitet. 
Die Probeerhebung mit einer Datenerhebung für je ein Gebäude je Stadt mit den Daten für 
2005 wurde anschließend in jeder Stadt durchgeführt, die Ergebnisse vom IKO-Netz zu-
sammengestellt und als Sitzungsunterlage für die darauf folgende Sitzung an den VR versandt. 
In den Sitzungen im September 2006 in Herne und Worms wurden die durch die Probe-
erhebung gewonnenen Erfahrungen ausgewertet und das Kennzahlensystem mit den dazu-
gehörigen Grundzahlen erneut überarbeitet. Das verabschiedete Kennzahlensystem bildete die 
                                                
 
1
 Erläuterung dazu siehe im Kapitel Arbeitsweise.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 5 
Basis für die Echterhebung, die für das Haushaltsjahr 2005 vorbereitet wurde. 
Die Echterhebung2 wurde in kürzester Zeit in den Verwaltungen bei einer jeweils unterschied-
lichen Anzahl von Gebäuden für das Haushaltsjahr 2005 durchgeführt. An der Echterhebung 
beteiligten sich 20 der am Vergleichsring teilnehmenden Städte. 
Die Ergebnisse der Erhebung 2005 wurden erstmals in den beiden Sitzungen im Januar bzw. 
Februar 2007 in Darmstadt und Moers diskutiert. Diese Sitzungen boten bereits ein gutes Fo-
rum für rege Diskussionen über die Untersch iede zwischen den einzelnen Gemeinden sowie 
zahlreiche Anregungen für die weiteren Sitzungen bzw. weiteren Projektphasen. 
Bei der vierten Sitzung des gesamten Vergleichsrings am 8./9. Mai 2007 in Rheine wurden die 
zwischenzeitlich geprüften und korrigierten Daten für das Vergleichsjahr 2005 gemeinsam dis-
kutiert und analysiert. 
In dieser abschließenden Sitzung erklärte die große Mehrheit der teilnehmenden Städte, an der 
Fortsetzung des Vergleichsringes teilzunehmen, s odass der Vergleichsring seine Arbeit voraus-
sichtlich mit der Erhebung 2006 fortsetzen wird. 
In den einzelnen Stadtverwaltungen liefen die Erhebungen weitestgehend problemlos, da die 
angefragten Organisationseinheiten die benötigten Grundzahlenwerte bereitwillig zur Verfügung 
stellten. Ermittlungs- und Erhebungsprobleme gab es nur in Einzelfällen, die sich meistens auf 
die Datenverfügbarkeit bezogen. 
Insgesamt hat der VR mit einem hohen Tempo gearbeitet und innerhalb von 12 Monaten den 
ersten Jahresvergleich realisiert, was einen großen zusätzlichen Arbeitsaufwand für die be-
teiligten Kommunen bzw. Kollegen/innen bedeutete. 
Der VR wurde betreut und moderiert von Jü rgen Grimberg und Volkmar Löckemann von der 
Stadt Rheine als nebenamtliche Projektbeauftragte (Moderatoren) und von Rainer Korte als 
Projektverantwortlichem beim IKO-Netz der KGSt. 
Die Vorgehensweise im VR im schematischen Überblick: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                                
 
2
 Erläuterung dazu siehe im Kapitel Arbeitsweise. 
Entscheidung Fortsetzung
Korrekturen
Erste Analyse
Echterhebung
Korrekturen am Grund- und Kennzahlensystem
Probeerhebung
Grundzahlensystem
Kennzahlensystem
Entscheidung Teilnahme am Vergleichsring
Auftaktveranstaltung

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 6 
Im hier vorgestellten Vergleichsringprojekt wurde die „erste Analyse“ angesichts des Teil-
nehmer- und Datenumfangs in zwei Sitzungen realisiert, so dass zwischen diesen beiden 
Sitzungen bereits Korrekturen vorgenommen werden konnten. 
Form, Inhalte und Umfang der Fortsetzung des Vergleichsrings wurden in der letzten Sitzung 
diskutiert und als Entscheidungsgrundlage für die jeweiligen lokalen Teilnahmeentscheidungen 
genutzt. 
1.3 Projektziele 
Als wesentliche Ziele wurden in der Auftaktveranstaltung und in der ersten Sitzung vereinbart: 
• Erarbeitung eines Kennzahlensystems für den interkommunalen Vergleich und die loka-
le Anwendung. 
• Erarbeitung, Vereinbarung und Anwendung eines Erfassungsschemas für die Erhebung 
der lokalen Daten bzw. Grundzahlenwerte. 
• Durchführung eines interkommunalen Vergleichs unter Einbeziehung der jeweiligen lo-
kalen Gebäude. 
• Realisierung eines intensiven Erfahrungsaustausches zwischen den beteiligten Ge-
meinden. 
Diese Ziele konnten im Wesentlichen erreicht werden, wobei detaillierte Auswertungen der Ver-
gleichswerte in den lokalen Verwaltungen erfolgen müssen bzw. in den weiteren Projektphasen 
des Vergleichsrings vorgenommen werden. 
Letztlich können Umfang und Grad der mit den Kennzahlen gemessenen Zielerreichung nur 
lokal bewertet werden (siehe dazu die Erfahrungsberichte der Städte), was lokale Diskussionen 
und Auswertungen voraussetzt und zu denen aufgrund der bisherigen Erfahrungen in den Ver-
gleichsringen geraten wird. 
1.4 Gebäudearten 
Der Vergleich wurde gebäudeartenbezogen in sechs Gebäudearten durchgeführt; die Schul-
gebäude wurden bei den allgemeinbildenden Schulen unterschieden in die beiden Gebäude-
arten Schulen mit Sporthallen und Schulen ohne Sporthallen. Bei den berufsbildenden Schulen 
bzw. Berufskollegs waren ausschließlich solche mit Sporthallen vertreten. Diese Unter-
scheidung - wie sie in sämtlichen Vergleichsringen des IKO-Netzes vorgenommen wird - ist 
sinnvoll, da bis auf Ausnahmefälle die Schulen  mit Sporthallen eine Einheit bilden und weder 
Kosten noch Verbräuche den Schulen und Hallen getrennt zugewiesen werden können. Eine 
weitere Unterscheidung der Schulen wurde nicht vorgenommen, da in den Gemeinden all-
gemeinbildende Schulen ohne spezifische Eigenschaften betrieben werden, die eine große 
Ähnlichkeit bei der Nutzung aufweisen. Sonderschulen mit spezifischen Nutzungen und bspw. 
erhöhten Energieverbräuchen sind nicht vertreten. 
Weitere Vergleichs-Gebäudearten waren die Feuerwehrhäuser (Feuerwachen), Kindertages-
stätten, Sporthallen und Verwaltungsgebäude. 
1.5 Vergleichsumfang 
Die Anzahl der in den Vergleich einbezogenen Gebäude war in den beteiligten Städten sehr 
unterschiedlich und wurde jeweils von den lokalen Bedingungen und Entscheidungen bestimmt. 
Insgesamt befanden sich 645 Gebäude im interkommunalen Vergleich 2005.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 7 
Im Einzelnen verteilten sich die Vergleichsgebäude 2005 nach Städten auf die Gebäudearten 
folgendermaßen: 
Stadt VWG SchMSpH SchOSpH BK SpH Kitas FW 
Bergisch Gladbach 3       
Bottrop 14 19 21 1  6 2 
Cottbus 4 11 3 2 1 20  
Darmstadt 3 57     1 
Düren 3 27 3   8 1 
Esslingen 7 7 8  1 5  
Herne 4 17 5 2 1 4 8 
Kaiserslautern 2 4 2 2 1 2  
Konstanz 4 11 3   6 4 
Lünen 2 16 28  5 8 5 
Minden 1 9    4  
Moers  26 2  2  6 
Oldenburg 3 4 3 2 1 3 1 
Pforzheim 3 10 3 3  7 1 
Recklinghausen 2 8    2 1 
Salzburg 3 11    4 1 
Siegen  7 5  2 1  
Solingen 3 15 8 3  5 3 
Ulm 3 6 6 1 2 5 1 
Worms 3 20 20 2  13 1 
Gesamt 67 285 120 18 16 103 36 
(VWG = Verwaltungsgebäude; SchMSpH = Schulen mi t Sporthalle; SchOSpH = Schulen ohne Sport-
halle, BK = Berufsbildende Schulen/Berufskollegs, Kita  = Kindertagesstätten, SpH = Sporthallen, FW = 
Feuerwachen) 
Die beteiligten Städte haben für die Fortsetzung des Vergleichsrings eine Erhöhung der Ge-
bäudezahl im Vergleich angekündigt.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 8 
1.6 Arbeitsweise 
Das IKO-Netz der KGSt arbeitet in den Vergleichsringen nach einer einheitlichen Methodik, die 
im Anhang etwas ausführlicher dargestellt ist. 
Die Projektorganisation im VR verlief folgendermaßen: Nach jeder Vergleichsringsitzung er-
hielten die Gemeinden innerhalb von 1 bis 3 Tagen eine E-Mail mit den in der Sitzung fest-
gelegten Vereinbarungen und Terminen sowie nach spätestens 10 Tagen das Protokoll der 
Sitzung(en). Für die jeweils parallel tagenden Arbeitsgruppen Süd und Nord wurde ein ge-
meinsames Protokoll erstellt. 
Probe- und Echterhebung wurden per Internet in der Vergleichsdatenbank IKON des IKO-
Netzes durchgeführt. Dabei wurden die Werte je Gebäude eingegeben; nach Eingabe der 
Grundzahlenwerte konnten die Städte für ihre Werte bzw. Gebäude Kennzahlenwerte/-berichte 
einschließlich Diagramme generieren lassen, die nach kurzer Zeit per E-Mail zugestellt wurden. 
Die der Echterhebung vorausgehende Probeerhebung diente ausschließlich der Erprobung des 
Erhebungsinstrumentes und der lokalen Vorbereitung der späteren Echterhebung (Vorbereitung 
der Mitarbeiter/innen, Einübung der Arbeit mit den Grundzahldefinitionen, Aufbau von Struktu-
ren, Einschätzung des Aufwands) und bezog sich pro Stadt auf je ein Gebäude. Ein „Vergleich“ 
der Kennzahlenwerte der Probeerhebung fand demzufolge nicht statt. 
Formel- und Eingabefehler wurden zwischen den Sitzungen korrigiert; Daten, Unterlagen, Er-
hebungsbögen usw. wurden ausschließlich per E-Mail versandt, sodass der Informationsaus-
tausch zügig und termingetreu erfolgte. 
Die Kenn- und Grundzahlenbeschreibungen wurden ebenfalls per E-Mail zur Verfügung gestellt 
und jeweils vom IKO-Netz nach den Sitzungen an die aktuelle Diskussion angepasst und neu 
versandt. Insgesamt wurde dabei auf das Kennz ahlensystem des IKO-Netzes zurückgegriffen, 
das an die Ziele, Inhalte und Vereinbarungen des Vergleichsringes angepasst wurde. 
Die Grund- und Kennzahlenbeschreibungen wurden in der IKON-Vergleichsdatenbank gepflegt 
und dort zusätzlich den beteiligten Städten als Word-Dateien zur Verfügung gestellt; daneben 
wurden auch die Dateien, Erhebungsbögen, Auswertungen und ergänzende Materialien ein-
gestellt, sodass sie jederzeit eingesehen bzw. herunter geladen werden können. Die Ver-
gleichsstädte bekamen dafür eine Zugangsberechtigung zu IKON zur Verfügung gestellt. 
Zwischen den Sitzungen wurden Erhebungs- und Definitionsprobleme sowie Detailfragen u. ä. 
zwischen den Städten und dem IKO-Netz telefonisch oder per E-Mail erörtert und behoben. 
Sämtliche Informationen einschließlich aller Kennzahlen- und Grundzahlenwerte wurden allen 
Vergleichsstädten zur Verfügung gestellt - dies gilt auch für die Werte sämtlicher Gebäude. 
1.7 Aufwand 
Neben der Kostenerstattung an das IKO-Netz und der Teilnahme (nebst Vor- und Nach-
bereitung) an den Vergleichsringsitzungen (jede mit einer Dauer von ca. 4 bis 6 Stunden, die 
abschließende Sitzung in Rheine entsprechend länger) entstand in den Verwaltungen 
personeller und zeitlicher Aufwand für die Durchführung der Probeerhebung und der Echt-
erhebung. Hinzu kam der Reiseaufwand. 
Der Erhebungsaufwand bei der Probeerhebung und bei der Echterhebung war in den Städten 
sehr unterschiedlich und hing von der Datenverfügbarkeit und diese wiederum oftmals von der 
lokalen Organisationsform ab. In einigen Städten war der Aufwand beträchtlich, in anderen wur-
de er als gering eingestuft. 
Der Aufwand relativiert sich, wenn in Rechnung gestellt wird, dass die erhobenen Kennzahlen-

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 9 
werte für die Steuerung der einzelnen Einrichtungen unverzichtbar sind und sicherlich auf Dau-
er bei jeder Verwaltung anfallen werden. 
Der Erhebungsaufwand bewegte sich in dem Rahmen, wie er auch in anderen Vergleichsringen 
des IKO-Netzes entsteht. Erfahrungsgemäß sinkt der Aufwand bei der Fortsetzung eines Ver-
gleichsringes von Jahr zu Jahr - zugleich nimmt die Genauigkeit der ermittelten Werte zu. 
Vorsichtig geschätzt dürfte der Aufwand im Dauerbetrieb ab dem dritten oder vierten Ver-
gleichsjahr bei 0,5 bis vier Personenstunden pro Einrichtung pro Erhebungsjahr liegen. 
1.8 Bewertung des Projektes 
In der Abschlusssitzung wurden die Teilnehm er/innen um eine schriftliche Bewertung des Pro-
jektes mittels Schulnoten gebeten. Diese erbrachte folgendes Ergebnis: 
Häufigkeit / Anzahl  
Bewertung  Note ges. 
Note 1 Note 2 Note 3 Note 4 Anzahl
A) Inhalte 1,9 7 22 3  31 
B) Organisation 1,5 18 14   31 
C) Arbeitsweise/Methodik 1,8 8 21 3  31 
D) Praxisnähe 1,9 11 14 4 2 30 
E) Moderation 1,6 14 17 1  31 
F) IKON 2,5 1 16 11 3 30 
G) Gesamtbewertung 1,9 5 17 3  25 
 
1.9 Abschlussbericht 
Zum hier vorgelegten Abschlussbericht wurde vereinbart, dass dieser ca. 25 bis 30 Seiten zzgl. 
der Erfahrungsberichte der Städte (s. o.) umfasst und die oben genannten Themen beinhalten 
soll. Einigkeit herrschte darüber, dass der Bericht keine Kennzahlenwerte darstellt, sondern 
diese weiterhin per IKON gepflegt und versandt werden. 
Auch werden die einzelnen Grund- und Kennzahlenbeschreibungen nicht abgedruckt, sondern 
diese nur aufgelistet (siehe zwei Beispiele im  Anhang), da andernfalls der Umfang eines sol-
chen Berichtes nicht mehr zu handhaben wäre. Die detaillierten Grund- und Kennzahlen-
beschreibungen können von jeder VR Kommune aus IKON heruntergeladen werden 
Die Versendung des Berichts erfolgt gemäß der Vereinbarung im Vergleichsring ausschließlich 
per E-Mail im pdf-Format; zusätzlich wird der Bericht in IKON eingestellt.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 10 
2 Projektergebnisse 
2.1 Gesamt 
Neben dem direkten Erfahrungsaustausch in und zwischen den Vergleichssitzungen können im 
Überblick folgende Ergebnisse festgehalten werden: 
• Das entwickelte und erprobte Kennzahlensystem bietet den Kommunen ein Steuerungs-
instrument für ihre einzelnen Gebäude. 
• Das Kennzahlensystem kann die jeweils vor Ort zu entwickelnden oder zu optimieren-
den Kostenrechnungs- und/oder Berichtssysteme unterstützen und bietet die Grundlage 
für ein lokales Controlling der Gebäude. 
• Die Gemeinden haben ein erprobtes Erhebungs- und Berechnungsinstrument vorliegen, 
das ungeachtet der Vergleichsringteilnahme für die lokale Steuerung angewendet wer-
den kann. 
• Die Vergleichswerte zeigen für die Gemeinden und  die einzelnen Gebäude die Optimie-
rungspotenziale auf, die grundsätzlich vorhanden sind. 
• Die Vergleichswerte bieten die Möglichkeit, die eigene Leistungsfähigkeit einzuschätzen. 
• Der VR ist zugleich der Aufbau eines Netzwerkes von kommunalen Fachleuten der Ge-
bäudeverwaltung, das einen praxisnahen und kont inuierlichen Austausch von Informa-
tionen, Erfahrungen und Instrumenten ermöglicht. 
2.2 Beispielhafte Einzelaspekte 
Mit dem Ende der ersten Projektphase liegen den teilnehmenden Städten neben den inter-
kommunalen Vergleichswerten detaillierte lokale Werte zu einem Teil ihrer Gebäude vor, die 
umfängliche Steuerungsinformationen enthalten. 
Die kommunalen Kennzahlenwerte (Vergleichswerte) wurden in den Sitzungen diskutiert, um 
Unterschiede deutlich zu machen und deren Ursachen zu erläutern. Dabei war und ist in Rech-
nung zu stellen, dass die Werte des ersten Vergleichsjahres erfahrungsgemäß noch fehler-
behaftet sind und in den Folgejahren die Genauigkeit zunimmt bzw. die Fehlerhaftigkeit sinkt. 
Angesichts des Umfanges der Kennzahlenwerte und ihrer Komplexität sind Vergleichswerte, 
wie im Vergleichsring vereinbart, in diesem Bericht nicht dargestellt. Die nach der letzten Sit-
zung von den Städten überprüften und korrigierten Werte und Diagramme werden dem Ver-
gleichsring abschließend in IKON zur Verfügung gestellt. Bei der zu erwartenden Fortsetzung 
des Vergleichsrings können Grundzahlenwerte ggf. auch rückwirkend korrigiert werden, um die 
Datenqualität für die Jahresvergleiche zu verbessern. 
Nachstehend werden bezogen auf die Kennzahlen- und Vergleichswerte Besonderheiten bei-
spielhaft angesprochen, die von den Gemeinden in den beiden Sitzungen zur Analyse des Jah-
resvergleiches 2005 herausgearbeitet wurden. 
Es wurde festgestellt, dass die Bruttogrundfläche pro Schüler  z. T. erhebliche Unterschiede 
aufweist. Ursächlich dafür sind Schulen mit z. T. großen Verkehrsflächen sowie Probleme mit 
der Aufteilung bzw. Zuordnung der Sporthallenflächen, die häufig von mehreren Schulen ge-
meinsam genutzt werden. Da sich mit dieser Kennzahl die lokale Schulstruktur widerspiegelt, 
die im Regelfall kommunalen Besonderheiten Rechnung trägt und nur mittel- bis langfristig ver-
ändert werden kann, eignet sich diese Kennzahl nur bedingt für einen Vergleich. Der Kenn-
zahlenwert gibt jedoch einen deutlichen Hinweis auf den Umgang mit der Ressource „Fläche“

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 11 
und den möglicherweise gegebenen Optimierungspotenzialen und ist zudem bei der Inter-
pretation von nutzerbezogenen Verbrauchskennzahlen hilfreich. 
Der Erhaltungsaufwandsanteil (am Gebäudewert) stellt sich in den Städten höchst unter-
schiedlich dar. Teilweise hohe und über die KGSt-Empfehlung von 1,2% hinausgehende Werte 
können über die tatsächliche finanzielle Ausstattung der Gebäudewirtschaft zur laufenden In-
standhaltung insgesamt nicht hinwegtäuschen. Die hohen Werte sind im Regelfall einem in der 
Vergangenheit aufgelaufenen Instandhaltungsstau zuzuschreiben, der aktuell und nicht im Sin-
ne einer geplanten, regelmäßigen Erhaltung der Gebäudesubstanz bearbeitet wird. Im Ver-
gleich für nur ein Jahr stellen Maßnahmen an einzelnen Gebäuden zudem starke Ausreißer-
werte dar, die sich bei einer Darstellung über viele Jahre insofern nivellieren, da an allen Ge-
bäuden irgendwann größer Baumaßnahmen anfallen. Ferner bilden die Vergleichswerte nur 
einen Ausschnitt aus dem gesamten Gebäudebest and einer Kommune ab, sodass der Wert 
nicht repräsentativ für eine Kommune bewertet werden kann. 
Auch die Hausmeisterstruktur ist in den einzelnen Städten unterschiedlich. Hier bestehen viel-
fach noch Probleme mit der Zuordnung der typischen Hausmeistertätigkeiten und der Ab-
grenzung der Zeitanteile von Außen- und Grünflächenpflege bei den Hausmeistern. 
Die verschiedenen hausmeisterbezogenen Kennzahlenwerte zeigen die unterschiedliche Orga-
nisation der Hausmeisterdienste und finden sich in dieser Bandbreite der Personalkosten auch 
in anderen Vergleichsringen des IKO-Netzes. Insoweit sind die einzelnen Teilnehmer gefordert, 
aus dieser Spannweite der Personalkosten bezogen auf ihr Organisationsmodell Schluss-
folgerungen zu ziehen (Betreuung mehrerer Objekte, Hausmeisterpools unter Bündelung ver-
schiedener Gewerke, Rolle des Hausmeisters im Schulbetrieb ...). Ergänzend sei darauf hin-
gewiesen, dass die KGSt in ihrem Bericht 1/1986, „Wirtschaftlicher Hausmeisterdienst in 
Schulen“ eine Betreuungsgröße von 12.000 m² Reinigungsfläche/Hausmeister als realistisch 
erarbeitet hatte. 
Bei der Abfallbeseitigung konnte dargestellt werden, dass diese in den Städten verschieden-
artig strukturiert ist und das Restmüllaufkommen stark variiert. Durch eine gezielte Steuerung 
des Restmüllaufkommens und der damit verbundenen Kosten können kurzfristig deutliche Ein-
sparungen realisiert werden (sofern die lokalen Gebührensatzungen dies zulassen). Diese Ein-
sparungen setzen sich in den Folgejahren fort. 
Auch bei den Versicherungskosten wurden erhebliche Unterschiede festgestellt. Ursächlich 
dafür sind neben der Prämienhöhe u. a. der Umfang der versicherten Risiken (welche Risiken 
überhaupt versichert werden) und die Höhe (Aktualität) des Feuerversicherungswertes. Die 
Versicherungskosten sind kurzfristig steuerbar, sodass einmalig (z.B. durch Ausschreibung) 
kurzfristig Einsparungen erzielt werden können, die sich dann ebenfalls als Einsparung über die 
Folgejahre fortsetzen. 
Beim Wärmeverbrauch bzw. den Wärmeverbrauchskosten zeigt sich auch, in welchen Ge-
meinden noch sanierungsbedürftige Gebäude bzw. sanierungsbedürftige haustechnische An-
lagen zu finden sind, die den Verbrauch in die Höhe treiben. 
Die erhobenen Kennzahlen erlauben darüber hinaus den Vergleich mit im Rahmen von Ener-
giemanagementsystemen bereitgestellten typisierten Kennwerten (z.B. VDI-Kennwerte oder 
„Energie und Verbrauchskennwerte in der Bundesrepublik Deutschland“ - Forschungsbericht 
AGES GmbH Münster, www.ages-gmbh.de). Die K ennzahl eignet sich in sbesondere, um im 
internen Vergleich „Ausreißer“ zu identifizieren und Handlungsempfehlungen zu formulieren. 
Bei der Reinigung wurde festgestellt, dass die Kosten hier u. a. sehr stark von den Reinigungs-
standards, aber auch von der Marktsituation vor Ort abhängen; Kommunen mit Eigenreinigung 
zeigen auch in diesem Vergleichsring (wie in den übrigen gebäudewirtschaftlichen Vergleichs-

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 12 
ringen des IKO-Netzes) nach wie vor erhöhte Kosten gegenüber Vergabelösungen. Auch in 
anderen Vergleichsringen wurden Schwankungsbreiten von bis zu 800% zwischen der güns-
tigsten und der teuersten Kommune festgestellt.  
Deutlich wurde, dass Ausschreibungen insbesondere dort, wo dieses Instrument lange nicht 
genutzt wurde, Optimierungspotenziale eröffnen. Eine weitere Stellgröße, gerade im Reini-
gungsbereich, stellen Standards dar, welche über die Jahresreinigungsfläche Eingang in die 
Grundzahlen und somit auch in die Kennzahlen gefunden haben. Grundlage für Standards im 
Schulbereich ist die DIN 77400 (Reinigungsdienstleistungen Schulgebäude, Anforderungen an 
die Reinigung). 
Aufgrund der regen Diskussion konnten die teilnehmenden Städte zahlreiche Hinweise und An-
regungen mit nach Hause nehmen, die ihnen vor Ort beim intrakommunalen Vergleich  der 
eigenen Gebäude Hilfestellung leisten können. 
2.3 Kennzahlensystem 
Das Kennzahlensystem wurde in jeder Vergleichsringsitzung diskutiert und den jeweils neuen 
Erkenntnissen angepasst3. Zum Ende der ersten Projektphase umfasst es insgesamt 35 Kenn-
zahlen; ob und inwieweit diese im Einzelnen für die lokale Steuerung sinnvoll und verwendbar 
sind, kann nur lokal entschieden werden. Die im Vergleichsring verwandte Methodik (Details 
siehe im Anhang), aus Grundzahlen Kennzahlen zu bilden, erlaubt jeder Kommune, neue 
Kennzahlen zu definieren und ohne großen Aufwand aus den vorhandenen Grund-
zahlen(werten) Kennzahlenwerte zu berechnen bzw. zu bilden. 
Es wird empfohlen, diese Möglichkeit lokal inte nsiv zu prüfen, da dadurch lokalen spezifischen 
Zusammenhängen nachgegangen werden kann, und ohne Zusatzaufwand Steuerungs-
informationen gewonnen werden können. 
Folgend ist das Kennzahlensystem aufgelistet, wie es zum Ende der ersten Projektphase ver-
abschiedet worden ist und im Vergleich verwandt wurde: 
Ord.-Nr. Bezeichnung Einheit 
EinA100 Einnahmen (gesamt) pro qm BGF € 
KosB010 Betriebskosten pro qm BGF € 
KosB011 Betriebskosten pro Nutzer/in € 
KosB012 Bewirtschaftungskosten pro qm BGF € 
KosB110 Abfallkosten pro qm BGF € 
KosB111 Abfallkosten pro Nutzer/in € 
KosB122 Abwasserkosten pr o cbm Schmutzwasser € 
KosB125 Wasserverbrauchskosten pro qm BGF € 
KosB126 Wasserverbrauchs kosten pro  Nutzer/in € 
KosB127 Wasserverbrauchskosten pro cbm Trinkwasser € 
KosB140 Gebäudereinigungskosten (gesamt) pro qm BGF € 
                                                 
3
 Siehe ein Beispiel für eine Kennzahl im Anhang.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 13 
Ord.-Nr. Bezeichnung Einheit 
KosB141 Gebäudereinigungskosten (Boden) pro qm JRF € 
KosB142 Gebäudereinigungskosten (gesamt) pro qm JRF € 
KosB143 Gebäudereinigungskosten (Glas/Fenster) pro qm JRF € 
KosB144 Gebäudereinigungskosten (Grund-/Sonder-) pro qm JRF € 
KosB145 Gebäudereinigungskosten (gesamt) Eigenreinigung pro qm BGF € 
KosB146 Gebäudereinigungskosten (gesamt) Fremdreinigung pro qm BGF € 
KosB147 Gebäudereinigungskosten (Boden) Eigenreinigung pro qm JRF € 
KosB148 Gebäudereinigungskosten (Boden) Fremdreinigung pro qm JRF € 
KosB149 Gebäudereinigungskosten (gesamt) Eigenreinigung pro qm JRF € 
KosB153 Gebäudereinigungskosten (gesamt) Fremdreinigung pro qm JRF € 
KosB154 Gebäudereinigungskosten (Glas-/Fenster) Eigenreinigung pro qm JRF € 
KosB155 Gebäudereinigungskosten (Glas-/Fenster) Fremdreinigung pro qm JRF € 
KosB156 Gebäudereinigungskosten (Gr und-/Sonder) Eigenreinigung pro JRF € 
KosB157 Gebäudereinigungskosten (Grund -/Sonder) Fremdreinigung pro qm JRF € 
KosB158 Kosten für Außentätigkeiten pro qm Außenfläche € 
KosB160 Stromverbrauchskosten qm BGF € 
KosB162 Stromverbrauchsk osten pro kWh Strom € 
KosB170 Wärmeverbrauchskosten pro qm BGF € 
KosB172 Wärmeverbrauchskosten pro kWh Wärmeenergie € 
KosB180 Hausmeisterkosten pro qm BGF € 
KosB190 Versicherungskosten pro qm BGF € 
KosB191 Versicherungskosten pro 1000 € Gebäudeneubauwert € 
KosE210 Erhaltungsaufwand pro qm BGF € 
KosE211 Wartungs- und Prüfkosten pro qm BGF € 
KosE230 Erhaltungsaufwandsanteil am Gebäudeneubauwert % 
KosV401 Verwaltungskosten pro qm BGF € 
MenQ501 Fläche pro Nutzer/in m² 
ProQ420 Fläche pro Hausmeister m² 
VerQ611 Wärmeenergieverbrauch pro qm BGF klimabereinigt kWh 
VerQ621 Stromverbrauch pro qm BGF kWh 
VerQ632 Wasserverbrauch pro Nutzer/in m³

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 14 
Zur Berechnung der Kennzahlenwerte waren folgende Grundzahlenwerte zu erheben: 
Ord.-Nr. Bezeichnung Einheit 
A010 Baujahr Anzahl 
E010 Mieteinnahmen € 
E020 Interne Kostenmiete € 
E030 Einnahmen (sonstige) € 
E040 Nutzungsentgelte € 
F001 Bruttogrundfläche (BGF) m² 
F002 Sporthallenfläche m² 
F009 Außenfläche (AF) m² 
F032 Jahresreinigungsfläche Boden-/Unterhalt Eigenreinigung (JRF-Bo-ER) m² 
F033 Jahresreinigungsfläche Glas Eigenreinigung (JRF-Gl-ER) m² 
F034 Jahresreinigungsfläche Grund-/Sonderreinigung ER (JRF-Gr/So-ER) m² 
F035 Jahresreinigungsfläche Boden-/Unterhaltsreinigung FR (JRF-Bo-FR) m² 
F036 Jahresreinigungsfläche Glas Fremdreinigung (JRF-Gl-FR) m² 
F037 Jahresreinigungsfläche Grund-/Sonderreinigung FR (JRF-Gr/So-FR) m² 
K041 Verwaltungskosten € 
K051 Boden-/Unterhaltsreinigungskosten Eigenreinigung € 
K052 Glas-/Fensterreinigungskosten Eigenreinigung € 
K053 Grund-/Sonderreinigung skosten Eigenreinigung € 
K056 Boden-/Unterhaltsreinig ungskosten Fremdreinigung € 
K057 Glas-/Fensterreinigungskosten Fremdreinigung € 
K058 Grund-/Sonderreinigungskosten Fremdreinigung € 
K059 Kosten Außentätigkeiten € 
K060 Abfallkosten € 
K061 Abwasserkosten € 
K062 Regenwasserkosten € 
K063 Wasserverbrauchskosten € 
K064 Wärmeverbrauchskosten € 
K065 Stromverbrauchskosten € 
K070 Erhaltungsaufwand (Ist) € 
K073 Versicherungskosten €

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 15 
Ord.-Nr. Bezeichnung Einheit 
K075 Wartungs-/Prüfungskosten € 
K080 Grundsteuer € 
K081 Betriebskosten (sonstige) € 
K085 Hausmeisterkosten € 
P012 Hausmeister-Stellen-Ist Stellen 
V010 Abwassermenge m³ 
V020 Wasserverbrauch m³ 
V030 Wärmeenergieverbrauch (unbereinigt) kWh 
V040 Stromverbrauch kWh 
V051 Mittlere Jahresgradtagzahl Würzburg Zahl 
V052 Mittlere Jahresgradtagzahl lokal Zahl 
V053 Aktuelle Jahresgradtagzahl lokal Zahl 
W020 Gebäudewert (aktueller 14er Feuerversicherungswert) Mark 
W024 Bau-Preis-Index (aktueller) Anzahl 
W072 Erhaltungsaufwand KGSt-Richtwert (Soll) € 
Z000 Gebäude Anzahl 
Z001 Gebäudeart Anzahl 
Z002 Ganztagsbetrieb Anzahl 
Z003 Lehrschwimmbecken Anzahl 
Z004 Wärmelieferung Anzahl 
Z020 Nutzer/in Personen 
(ER = Eigenreinigung; FR = Fremdreinigung) 
Die Grundzahlenwerte wurden je Gebäude ermittelt, sodass die Kennzahlenwerte ebenfalls je 
Gebäude berechnet wurden. Wie oben dargestellt, sind die Grundzahlen im Detail beschrieben 
worden; für die Erhebung war es von entscheidender Bedeutung, jeweils auf die Be-
schreibungen zurückzugreifen
4. 
Für die lokale Anwendung außerhalb des Vergleiches können die Beschreibungen lokal an-
gepasst werden. Vor allzu großen oder systematischen Abweichungen der Definitionen wird 
allerdings abgeraten, da ansonsten die Vergleichbarkeit mit anderen Kommunen in Frage ge-
stellt wird. 
2.4 Kennzahlenwerte 
Die Verwaltungen erhoben jeweils für die einzelnen Gebäude Grundzahlenwerte und bekamen 
                                                 
4
 Siehe ein Beispiel im Anhang.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 16 
nach deren Eingabe die entsprechenden Kennzahlenwerte berechnet und grafisch dargestellt. 
Wie bereits im Kapitel Projektverlauf erläutert, wurden die ermittelten Kennzahlenwerte in den 
beiden letzten Sitzungen ausgewertet und diskutiert. Für die Sitzungen waren zu allen kommu-
nalen Kennzahlen(werten) entsprechende Diagramme für den interkommunalen Vergleich er-
stellt und zur Verfügung gestellt worden. 
Auf eine detaillierte Darstellung der Kennzahlen- bzw. Vergleichswerte wird, wie im Vergleichs-
ring vereinbart, im Abschlussbericht aufgrund des großen Datenumfanges verzichtet. Zudem 
werden die Werte in der Folgezeit erfahrungsgemäß immer wieder korrigiert und präzisiert, so 
dass in diesem Abschlussbericht Kennzahlenwerte stehen würden, die kurze Zeit später bereits 
überholt wären. 
Die Kennzahlenwerte je Kommune und je Einrichtungen der beteiligten Kommunen sind den 
Vergleichsringkommunen wiederholt in jeweils aktualisierter Form übermittelt worden und wer-
den mit Abschluss der ersten Projektphase in weiter konsolidierter Form erneut bereitgestellt. 
2.5 Erfahrungsaustausch 
Der interkommunale Erfahrungsaustausch spielt in allen Vergleichsringsitzungen eine zentrale 
Rolle. Zum einen lösten die Diskussionen der Kennzahlen und der Kennzahlenwerte permanen-
te Austausche unterschiedlicher lokaler Steuerungspraktiken, -erfahrungen und –erfolge und 
die Prüfung von Organisationsformen oder Standards aus; zum anderen stand der Erfahrungs-
austausch jeweils als ein eigener Punkt auf der Tagesordnung, unter dem aktuelle Fragen und 
Probleme besprochen wurden. 
Neben anderen wurden beim TOP Erfahrungsaustausch im Vergleichsring besonders folgende 
Themen angesprochen: 
• Vorgehensweise und Ergebnisse der Gebäudebewertungen 
• Mietkalkulation 
• Organisation der Gebäudereinigung (Eigen- und Fremdreinigung) 
• Ausschreibung von Reinigungsleistungen 
• Ausschreibung von Versicherungsleistungen 
• Gebäude-Software 
• Public Private Partnership Projekte 
Entsprechende ergänzende lokale Materialien, Konzepte usw. aus den Gemeinden wurden in 
IKON bereitgestellt. 
Zu folgenden Themen wurden sog. Sonderabfragen bei allen VR-Gemeinden durchgeführt: 
Software-Ausstattung, Ausschreibung von Versicherungsleistungen, Mieter-Vermieter-
Verhältnis, Strombelieferung, Standards in der Gebäudewirtschaft. 
Diese Sonderabfragen bestanden aus einer Reihe systematischer Fragen zu den o. g. Punkten, 
die von den Gemeinden beantwortet und vom IKO-Netz tabellarisch ausgewertet und an-
schließend zur Verfügung gestellt wurden. 
Der große Stellenwert des Erfahrungsaustausches in diesem Vergleichsprojekt wird bestätigt 
durch die Arbeit in den übrigen Vergleichsringen des IKO-Netzes, bei denen der Erfahrungsaus-
tausch ebenfalls eine zentrale Rolle spielt. Auch bei den Kundenbefragungen des IKO-Netzes 
(2001, 2003, 2005) wurde der Erfahrungsaustausch jeweils von 75 bis 80% der Vergleichsring-
kommunen als wichtigste Unterstützung im Rahmen der Vergleichsarbeit angesehen.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 17 
3 Erfahrungsberichte 
3.1 Allgemein 
Für den Abschlussbericht wurden die am Vergleichsring teilnehmenden Städte gebeten, einen 
kurzen Erfahrungsbericht zur Vergleichsringarbeit der ersten Projektphase zu verfassen. Die 
nachstehenden Fragestellungen
5 sollten den Kommunen beispielhaft Themenfelder nennen, zu 
denen sie im Erfahrungsbericht Stellung nehmen können. 
• Welchen kurz- und mittelfristigen praktischen Nutzen brachte und bringt der Vergleichs-
ring für die lokale Steuerung der kommunalen Gebäude? 
• Welche Verbesserungspotenziale / Steuerungsoptionen konnten identifiziert werden? 
• Welche praktischen Hinweise gab das Vergleichsprojekt? 
• Wie wird kommunal das Verhältnis zwischen Aufwand für den Vergleichsring und kom-
munalem Nutzen gesehen? 
• Sonstige wichtige Anmerkungen, Anregungen, Ergebnisse usw.. 
Die unterschiedliche Diktion und Länge der nach der letzten Sitzung übersandten Texte spie-
geln die unterschiedlichen Sichtweisen und Situationen bei den beteiligten Gemeinden und da-
mit die kommunale Vielfalt wider, was gewollt ist und den Kerngedanken der Vergleichsarbeit 
symbolisiert. 
3.2 Berichte der Städte 
Bergisch Gladbach 
Die Arbeit und die Ergebnisse im VR sind durchgehend positiv zu bewerten. Zum einen war 
interessant der direkte Erfahrungsaustausch mit den Kolleginnen und Kollegen anderer Kom-
munen, den dortigen Problemstellungen und unterschiedlichen Lösungsansätzen. 
In Bezug auf den direkten Zahlenvergleich zeigt sich die Notwendigkeit entsprechender Grund-
lagendaten, die hier im Rahmen des Aufbaus einer Gebäudedatenbank zum großen Teil erst 
noch ermittelt werden müssen. Eine Bewertung der einzelnen Vergleichszahlen setzt eine ge-
nauere Auswertung und Beurteilung voraus, die durchaus ein zeitliches und personelles Pro-
blem darstellt. Insbesondere die "Ausreißerwerte" können örtliche Besonderheiten beinhalten, 
die eine Vergleichbarkeit relativieren. Dies bedarf einer unmittelbaren Klärung mit den einzelnen 
Kommunen. Grundsätzlich zeigen die Zahlen den eigenen Stellenwert auf und weisen auf die 
verbesserungswürdigen Bereiche hin, die in Kürze näher untersucht werden sollen. 
Bottrop 
Das im VR angewandte Grund- und Kennzahlensystem wird - auf die lokalen Bedingungen und 
Bedürfnisse abgestimmt - Einstieg zum Aufbau einer „Controlling-Matrix“ sein. In Teamarbeit 
soll der „Controlling-Bedarf“ demnächst definiert und dadurch eine Fokussierung auf die grund-
legenden Kennzahlen erreicht werden. Es zeichnet sich ab, dass der Schwerpunkt auf den 
Kennzahlen Versorgungsmedien, Gebäudereinigung und Hausmeisterdienste liegen wird. 
Eine dezidierte Befassung mit den Kennzahlen hat bisher nicht stattgefunden. Die systemati-
                                                
 
5
 Diese Fragestellungen waren nur als Anregung zu verstehen; es stand den Kommunen frei, den Erfahrungsbericht nach ihren 
Vorstellungen zu formulieren.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 18 
sche Aus- und Bewertung sowie die Kommunikation mit Mitarbeitern der einzelnen „Gewerke“ 
erfolgt nach den Sommerferien 2007. 
Das Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht beurteilt 
werden. Generell war der Erfassungsaufwand für 63 Objekte außerordentlich hoch und an-
spruchsvoll, weil trotz weitestgehender zentralisierter Gebäudebewirtschaftung noch zer-
splitterte Kostenkompetenzen bestehen. Die vorhandenen Datenquellen und -strukturen sind im 
Hinblick auf die Inhalte der Grundzahlen teilweise unzureichend und mussten neu generiert 
werden.  
Vorbereitung, Organisation und Durchführung des Vergleichsrings sowie die Kommunikation 
waren gut. Zu bemängeln ist, dass kein authentischer interkommunaler Vergleich als Orientie-
rungshilfe zustande kam, da eine Vielzahl der beteiligten Kommunen offensichtlich keine Kom-
pletterhebung sämtlicher Liegenschaften durchgeführt hat. 
Darmstadt 
Der VR ergab die Erkenntnis, dass gleichartige Probleme in den Kommunen bestehen und die 
einzelnen Städte in ähnlichen gebäudewirtschaftlichen Situationen sind. 
Bzgl. der Steuerung ergab sich die Möglichkeit, an Einzelfällen oder bei Gebäudearten Be-
sonderheiten und Verbesserungspotenziale zu finden. 
Daneben wurde aus Sicht von Darmstadt der Nachweis erbracht, dass es dringend erforderlich 
ist, die Grundlagen aller Daten und Kennzahlen in einer Organisationseinheit zusammenzu-
führen und dort zu analysieren.  
Neben dem Aufbau und der Anwendung des Kennzahlensystems ergab der VR vielfältige An-
regungen und Problemschilderungen zur Organisationsform der Gebäudewirtschaften der an-
deren Kommunen. 
Nutzen und Erkenntnisse im VR und des Kennzahlenvergleichs sind im Vergleich zum Aufwand 
erheblich, so dass eine sehr günstige Relation zwischen beiden gesehen wird. 
Düren 
Über die bestehenden Erfahrungen des Energiemanagements hinaus wurde die Bedeutung von 
Kennzahlen zur Standortbestimmung deutlicher. Durch den interkommunalen Vergleich als Er-
gebnis des ersten Jahres konnten einerseits Themenfelder mit akutem Handlungsbedarf auf-
gedeckt, andererseits überdurchschnittlich gute Bereiche erkannt werden. 
Aufgrund der Kennzahlenvergleiche werden die Themen Hausmeisterdienste (Auslastung über 
Bemessungsgrundlage „Fläche“), Versicherungskosten (muss alles versichert werden?) und 
Reinigungskosten (benötigte Qualität und Quantität ggf. neu definieren) vorrangig untersucht. 
Insbesondere zu den o. g. Themen gab es interessante Hinweise zur Optimierung und Um-
strukturierung, die jedoch derzeit z. T. noch nicht angewandt werden können (Beispiel Haus-
meistertarifvertrag NRW). Dies soll aber kein Argument zur Verschiebung der Optimierungs-
aktivitäten sein. In Zusammenarbeit mit allen Beteiligten (Gebäudemanagement, Verwaltungs-
leitung, Mitarbeiter / Hausmeister) werden die Hausmeisterdienste kontinuierlich optimiert. 
Das Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen der Teilnahme am VR wird als gut gesehen. We-
gen der vorhandenen KLR und der Einführung des NKF zum 1.1.06 war der Aufwand zur 
Datenerfassung vertretbar. 
Insgesamt ist der VR gut organisiert und durchgeführt. Die kleineren Probleme mit der Daten-
erfassung sind bei Systemen dieser Größe un d solchen Teilnehmergruppen nach unserer Er-
fahrung üblich. Die Problembeseitigung erfolgte angemessen schnell und zielorientiert.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 19 
Esslingen am Neckar 
Die Stadt Esslingen hat erst im Jahr 2006 ein Gebäudemanagement gegründet. Aufgrund der 
vielen Zuständigkeiten gab es bisher keine verlässlichen Aussagen über die Kosten eines Ge-
bäudes bzw. über durchschnittliche Kosten ei ner Gebäudeart. Benchmarks innerhalb der Kom-
mune, aber auch Fragen, wo steht man mit den eigenen Kosten, wurden nicht gestellt, da diese 
nicht beantwortet werden konnten. Eine Steuerung bei Fehlentwicklungen und in Richtung von 
Zielvorgaben war bislang nicht möglich. Auch bei Neubauprojekten waren Fragen über die 
durchschnittlichen Betriebskosten im Rahmen von Machbarkeitsstudien nur schwer zu ermitteln. 
Mit dem Ergebnis des Vergleichsringes liegen nunmehr erstmalig Zahlen des eigenen Be-
standes im Vergleich zu den Zahlen anderer Kommunen vor. 
Die Kennzahlenwerte werden verwandt, um auffallende Unklarheiten innerhalb des eigenen 
Bestandes zu klären (unterschiedliche Glasreinigungskosten, unterschiedliche Energiepreise 
usw.; sind unsere Gebäude korrekt versichert, Neu- und Anbauten gemeldet?), Bereiche zur 
Optimierung zu identifizieren und um Argumentationshilfen zu bekommen, um Veränderungs-
prozesse anzustoßen (Betreuungsflächen Hausmeister usw.). 
Außerdem wurden bereits bei der Probeerhebungen „grobe“ Fehler (zu hohe Versicherungs-
summe bei einem Gebäude) entdeckt und korrigiert. 
Die Erfahrungsberichte der anderen Kommunen haben uns zum einen bestätigt und zum ande-
ren bestärkt. Bestätigt dahingehend, dass die bei uns anstehenden Probleme gleichermaßen 
auch in anderen Kommunen, manchmal sogar in nur leicht abgeänderter Form auftreten. 
Bestärkt wurden wir darin, dass wir den richtigen Weg in vielen Bereichen der Optimierung ein-
geschlagen haben. Die Beiträge der anderen Teilnehmer waren oft sehr hilfreich, da zum Teil 
andere Lösungsmöglichkeiten usw. vorgestellt wurden. 
Der Nutzen, erstmals Zahlen überhaupt zu haben, sowie der entstandene Erfahrungsaustausch 
wiegen den getätigten Aufwand mehr als auf.  
Kritisch ist anzumerken, dass die Datenbank IKON z. T. benutzerunfreundlich ist. Ein „kritik-
loser“ Vergleich der Daten anderer Kommunen mit den eigenen verleitet zu Fehlaussagen, da 
die Erhebungsbasis und das Entstehen der Zahlen oftmals in den Kommunen sehr unterschied-
lich sind (bspw. Betreuungsflächen der Hausmeister mit und ohne Unterstützung durch 1 € Kräf-
te). Dies sollte den Teilnehmern verstärkt bewusst gemacht werden 
Bei den Heizkosten wäre eine weitere Differenzierung und Auswertung nach der Art des Ener-
gieträgers sinnvoll (Fernwärme, Gas, Pelletanlage usw.). 
Herne 
Die Arbeit im Vergleichsring hat insbesondere bei der Ermittlung der Grunddaten dazu bei-
getragen, dass die gelieferte Datenqualität überprüft und bei den nächste Erhebungen ver-
bessert werden konnte. Es wurde ein Problembewusstsein für den Umgang mit Daten bei den 
Mitwirkenden geschaffen. 
Die bisher erhobenen Daten und gebildeten Kennzahlen haben vor Ort die Entscheidung, die 
Leistungsbemessung in der Gebäudereinigung zu verändern, unterstützt. Im Vergleich zu ande-
ren Städten waren die Kosten sehr hoch. Die bestehende Dienstvereinbarung ist inzwischen 
gekündigt worden. 
Der Betrieb ist zurzeit auch damit beschäftigt, die Hausmeisterdienste neu zu organisieren. Die 
Kennzahlen bieten hier eine Unterstützung der inhaltlichen Konzeption. Aus dem Erfahrungs-
austausch ergeben sich gleichzeitig für die Erstellung des Konzeptes Denkanstöße, z.B. im 
Hinblick auf den Umgang mit Widerständen der Mitarbeiterschaft.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 20 
Der Aufbau der Kosten- und Leistungsrechnung (in Bearbeitung) wird durch die differenzierte 
Darstellung von Leistungen in den Kennzahlenvergleichen ebenfalls unterstützt. 
Der bisherige Erfahrungsaustausch hat zum einen deutlich gemacht, dass die eigenen prakti-
zierten Wege, z.B. Kalkulation von Reinigungsleistungen, „allgemein gültig“ sind. Andererseits 
hat der Informationsaustausch Anregungen für die eigene Arbeit gegeben, z. B. bei der Er-
arbeitung neuer Konzepte oder der differenzierten Darstellung von Kosten im Bereich 
Reinigung. Die Vergleichsobjekte im eigenen Bereich haben erkennen lassen, dass die ge-
bildeten Durchschnittswerte nicht immer ausreichend für eine Beurteilung der Wirtschaftlichkeit 
waren. Innerhalb der einzelnen Objekte gab es zum Teil nicht offensichtlich erklärbare Unter-
schiede. Hier konnte festgestellt werden, dass fehlerhafte Dateneingaben die Ursache für diese 
Differenzen waren. Insgesamt konnte jedoch ermittelt werden, dass es Unwirtschaftlichkeiten in 
den Objekten in verschiedenen untersuchten Bereichen gibt. 
Die erste Phase der Arbeit im Vergleichsring dient aus Sicht des Betriebes dazu, Grundlagen 
aufzubauen, um diese als Steuerungsinstrument einsetzen zu können. Um einen Einstieg in die 
Arbeit mit Kennzahlen zu finden, ist die Arbeit im Vergleichsring als sehr positiv und hilfreich 
einzuschätzen. 
Kaiserslautern 
Im Bereich Energiemanagement werden in Ka iserslautern schon seit längerem Kennzahlen 
zum Vergleich der Heizenergie, Strom- und Wasserverbräuche der kommunalen Liegen-
schaften gebildet. Die Ausweitung der Kennzahlen auf den im Vergleichsring festgelegten Um-
fang hat auch in Kaiserslautern zu teilweise sehr interessanten Ergebnissen geführt. So 
konnten eigene Ausreißer lokalisiert, hinterfragt und ggf. korrigiert werden. Der Kennzahlenver-
gleich mit anderen Kommunen ist als durchaus positiv zu bewerten, da erst durch diesen eine 
Wertung der eigenen Zahlen möglich ist.  
Zur Ermittlung der Grundzahlen sind neben dem Referat Gebäudewirtschaft auch andere Orga-
nisationseinheiten einzubinden, was einen erhöhten zeitlichen Aufwand verursacht. Dies spricht 
jedoch für die zentrale Gebäudewirtschaft, in der alle den Gebäudebetrieb betreffenden Daten 
erfasst und ausgewertet werden sollten. 
Die Diskussionen in den jeweiligen Vergleichsring-Arbeitssitzungen zeigen, dass alle Kommu-
nen in der Gebäudewirtschaft mit ähnlichen Problemstellungen befasst sind. Aus den Vorträgen 
und Diskussionsbeiträgen sowohl der Teilnehmer al s auch der Projektleitung lassen sich für die 
eigene tägliche Arbeit interessante Handlungsfelder ableiten. 
Die Datenerfassung in der IKON-Vergleichsdatenbank wird als recht umständlich angesehen. 
Es ist jedoch nachvollziehbar, dass ein so mä chtiges System nicht ohne weiteres umgestellt 
bzw. vereinfacht werden kann. Fragestellungen und Probleme bzgl. der Datenerhebung und der 
Grundzahlenbeschreibungen konnten mit den Projektbeauftragten i.d.R. umgehend geklärt 
werden. 
Das Referat Gebäudewirtschaft hat sich aus vorgenannten Gründen für eine weitere Teilnahme 
am Vergleichsring Gebäudewirtschaft entschieden. Eine Erweiterung der in den Vergleichsring 
einzubringenden Gebäude ist jedoch aus personellen und zeitlichen Gründen nicht möglich. 
Konstanz 
Die lokale Steuerung konnte mittels des erreichten Gesamtüberblicks der Kosten einzelner Ge-
bäude verbessert werden, indem gezielt Abweichungen ins Auge gefasst, hinterfragt und wenn 
möglich behoben wurden. Auch durch die Fortschreibung der Kennzahlen ist eine dauernde 
Anpassung der Steuerung gegeben. Zusätzlich konnten durch die Anregungen der Teilnehmer

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 21 
und deren Erfahrungen zusätzliche Potenziale erkannt werden bzw. wurden Anregungen ge-
geben, bisherige Organisationsstrukturen neu zu überdenken. 
Verbesserungspotenziale wurden bei den Kosten für Wartung und Inspektion technischer An-
lagen, der genauen Kostenzuordnung bspw. von Nebenkosten zu einzelnen Gebäuden und 
Nutzern sowie bei der Organisation der Hausmeisterdienste identifiziert. 
Im VR wurden vor allem durch die Fachvorträge andere Sichtweisen in Themengebieten wie 
Contracting, Reinigung und Strukturierung der Hausmeisterdienste geboten. 
Der Einstiegsaufwand für die erste Vergleichsringphase hat sich als relativ hoch erwiesen, wo-
bei vor allem die Identifikation der zuständigen Stellen für die unterschiedlichen Kennzahlen zu 
einem hohen Zeitaufwand führte. Der Aufwand wird aber bei den künftigen Erhebungen sinken, 
da die Ansprechpartner nun bekannt sind und auch die Eingabe der Daten in IKON durch bes-
sere Systemkenntnisse leichter durchzuführen sein wird. 
Der Nutzen aus der ersten Projektphase des Vergleichsrings liegt vor allem in der Gewinnung 
wichtiger Informationen über die einzelnen Gebäude und daraus resultierender Erkenntnisse zu 
potenziellen Einsparungsmöglichkeiten. 
Da bei der Abschlusssitzung zu sehr auf Einzelthemen wie Reinigung und Hausmeister ein-
gegangen worden ist, sollten evt. bereits vor der nächsten Sitzung die gewünschten Themen-
gebiete bei den Kommunen abgefragt werden und in der Tagesordnung aufgenommen werden. 
Eine zeitliche Begrenzung für die Besprechung einzelner Themen sollte vorgenommen werden, 
damit so gut wie möglich die Kennzahlen, die hohe Einsparungspotenziale bieten, diskutiert 
werden können. 
Die Moderation mit gezielten Fragestellungen und die Diskussionen untereinander führten zu 
einem sehr regen Erfahrungsaustausch, der zusätzliche Potenziale aufzeigte, die durch die 
Auswertung der bloßen Kennzahlen nicht erkennbar waren. 
Lünen 
Die bisherige Verfahrensweise des Stadtbetriebes (ZGL) hat sich als richtig erwiesen und es 
sind keine wesentlichen neuen und grundlegenden Erkenntnisse gewonnen worden. Neue 
Steuerungsoptionen oder Verbesserungspotenziale konnten ebenfalls nicht identifiziert werden. 
Aufwand und Nutzen stehen für den Stadtbetrieb in keinem Verhältnis. 
Für ZGL bzw. für alle betriebswirtschaftlich handelnden Einrichtungen ergibt sich die Problema-
tik, dass die geforderten Daten auf kamerale Strukturen zurück zuführen sind (z. B. wurden 
Verwaltungskosten pro m² BGF berechnet, diese Daten sind jedoch in der Gebäudewirtschaft 
nicht aussagekräftig, da sie nicht kostenträgerbezogen sind.) 
Ein Großteil der Daten und Zahlen hat daher keine direkte Aussagekraft für den Betrieb. 
Es wird jedoch angeregt, eine Vergleichbarkeit über betriebswirtschaftliche Abrechnungen, z. B. 
auf Basis des Betriebsabrechnungsbogens, einzurichten. Eine Möglichkeit wären Aussagen auf 
Basis von Produkten und Kostenträgern. 
Typische Produkte der Gebäudebewirtschaftung sind u. a. Bereitstellung von Räumlichkeiten 
und Grundstücke, Hausmeisterdienste, Gebäudereinigung, Servicedienstleistungen und Ver-
kauf jeweils aufgeteilt nach externen und internen Leistungen. 
Oldenburg 
Die Erfassung der Kennzahlen ist aufgrund der heterogenen lokalen Datenstrukturen mit einem 
relativ hohen Aufwand verbunden. Dementsprechend wurde mit wenigen Gebäuden gestartet. 
Für die zum Vergleich herangezogenen lokalen Gebäude haben sich aufgrund der Kenn-

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 22 
zahlenergebnisse keine relevanten Vergleichszahlen ergeben. Die Datenstruktur soll durch An-
passungen der KLR (Pilotprojekt) und des Gebäudemanagementsystems so verbessert 
werden, dass die Datenerhebung für eine Mehrzahl von Gebäuden wesentlich effizienter wird 
und somit interne Vergleiche auch möglich werden. Es ist beabsichtigt, mit den dann vor-
liegenden Ergebnissen mittelfristig Steuerungsmöglichkeiten insbesondere im Energie-
management zu erzielen. 
Das vom VR verwandte Kennzahlensystem soll künftig intensiver für die lokale Steuerung ge-
nutzt werden. 
Der direkte Vergleich mit anderen Städten derselben Größenordnung bringt in Verbindung mit 
den Diskussionen in den Vergleichsringsitzungen teilweise wertvolle Hinweise für die lokale 
Steuerung. Zum einen werden Verbesserungspotenziale aufgezeigt, zum anderen erhält man 
möglicherweise Bestätigung, dass der eingeschlagene Weg richtig ist. 
Das Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen ist unter Berücksichtigung der Gebäudeanzahl 
ausgeglichen. Bei deutlich mehr Gebäuden müsste die lokale Datensituation für eine einfachere 
Datenerhebung verbessert werden. 
Das Sitzungsteam war sehr gut aufeinander abgestimmt. Aufgrund der Moderation waren die 
Vergleichsringsitzungen kurzweilig und interessant. Um für den lokalen Vergleich die „richtigen“ 
Städte heranziehen zu können, hätte in den Protokollen teilweise etwas ausführlicher auf Pro-
bleme von Teilnehmerstädten bei der Datenerhebung eingegangen werden können. Die Grund-
zahlenbeschreibungen könnten etwas detaillierter sein. Ein Hinweis auf mögliche Problemfälle 
wäre u.E. hilfreich. 
Das Eingabesystem in IKON ist für kleinere Datenmengen geeignet. Für die Eingabe von einer 
Mehrzahl von Gebäuden sollte eine Möglichkeit geschaffen werden, die Daten aus einer ein-
deutig strukturierten Exceltabelle medienbruchfrei einzulesen. 
U.E. ist es wichtig, möglichst genaue Daten zu liefern. Aus diesem Grund wurde mit „wenigen“ 
Gebäuden begonnen, für die eine gute Datenbasis vorhanden und das Verhältnis von Aufwand 
und Nutzen akzeptabel ist. Im Laufe der weiteren Vergleichsringarbeit wird die lokale Daten-
struktur verbessert, so dass nach und nach immer mehr Gebäude in den Vergleich einfließen 
können. Allerdings müsste dazu auch die Eingabemög lichkeit in IKON medienbruchfreier (s.o.) 
gestaltet werden. 
Pforzheim 
Mit der Neugründung des Regiebetriebes Gebäudemanagement der Stadt Pforzheim wurden 
die bestehenden Bereiche des Hochbauamtes (Gebäudeunterhaltung, Mietverwaltung, Pla-
nung, Reinigung und Hausservice) um die Bereiche Versicherungen, Grundsteuer und Haus-
meisterservice ergänzt.  
Das hatte den Vorteil, dass ein Großteil der für die Erhebung in der IKON-Datenbank benötigten 
Daten bereits vorhanden war und so die Ermittlung der Grundzahlen je Gebäude problemlos 
erfolgte. 
Die einheitliche Definition der Grund- und Kennzahlen je Gebäude bietet eine gute Möglichkeit, 
gleichartige Gebäude zwischen den Kommunen über mehrere Jahre vergleichen zu können. 
Bestehende Kostenverursacher werden erkannt und durch gezielte Steuerung eingedämmt. 
Für die interne Kommunikation im Hause sind di ese Auswertungen ein gutes Mittel, um zu zei-
gen, in welchen Bereichen noch Einsparpotenziale vorhanden sind bzw. wo Alternativen ge-
sucht werden müssen.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 23 
Die zweite Projektphase sollte nicht zu sehr ins Detail der Datenerhebung gehen, sondern eher 
den Fokus auf Ressourceneinsparungen (Energie, Wasser, …) und die Kalkulation von Mieten 
legen. 
Recklinghausen 
Für die Stadt Recklinghausen gab es vielfältige Gründe zur Teilnahme  am Leistungsvergleich. 
In erster Linie sollte der Leistungsvergleich darüber Informationen bringen, ob die Gebäudewirt-
schaft der Stadt Recklinghausen im Vergleich zu anderen Städten besser oder schlechter auf-
gestellt ist. Letztlich bietet nur der Vergleich mit anderen die Möglichkeit, die eigenen Leistun-
gen realistisch einzuschätzen. Tatsächlich bestätigte der Leistungsvergleich in vielen Bereichen 
die bis dahin lediglich „gefühlte“ Bewertung der eigenen Leistung, manchmal standen die Er-
gebnisse der ersten Datenerhebung jedoch auch im Gegensatz zu den bisher nicht bestätigten 
Annahmen. 
Erfreulicherweise zeigte sich in diesen Fällen regelmäßig, dass die eigene Einschätzung bis 
dahin zu schlecht gewesen war.  
Unter diesem Gesichtspunkt hat die Teilnahme am VR für die Beurteilung / Beurteilbarkeit der 
eigenen Leistungsfähigkeit der Gebäudewirtschaft bereits kurz- bis mittelfristig praktischen Nut-
zen gebracht, da verschiedene Schwachstellen aufgedeckt werden konnten bzw. soweit bereits 
bekannt waren, nun entsprechend zu belegen sind. 
Bei der Analyse und Beseitigung dieser Schwac hstellen bringt der rege Erfahrungsaustausch 
mit den anderen Teilnehmern des Leistungsvergleichs guten Nutzen. Durch andere Be-
trachtungswinkel verschiedener Aufgabengebiete (O rganisation der Hausmeisterdienste, Reini-
gungsintervalle, etc. ) wurden neue Ideen zur Problemlösung gewonnen. 
Leider war der Informationsaustausch durch die aufgrund der großen Teilnehmerzahl erforder-
liche Aufteilung des Leistungsvergleichs in zwei Gruppen eingeschränkt. 
Bevor verwertbare Daten vorlagen, mussten die erforderlichen Strukturen für die Daten-
erfassung und –aufbereitung geschaffen werden. Diese Arbeit war sehr zeitaufwendig; 
allerdings wird sich der Aufwand für die folgenden Jahre deutlich verringern; darüber hinaus 
ermöglicht die nun geschaffene Grundstruktur auch die Möglichkeit eines strukturierten internen 
Vergleichs. In den kommenden Jahren werden die Datenerhebungen mit deutlich geringerem 
Aufwand möglich sein. 
Da neben dem Vergleich mit anderen auch ein Zeitvergleich der eigenen Werte sinnvoll bzw. 
erforderlich ist, wird die Stadt Recklinghausen weiterhin am Leistungsvergleich teilnehmen und, 
so ist zu hoffen, in dieser Zeit schon die ersten Erfolge bei der Umsetzung der gewonnenen 
Erkenntnisse verbuchen können. 
So werden in den nächsten Wochen die ermittelten Daten, insbesondere die Ausreißerwerte, 
mit den betroffenen Fachbereichen diskutiert und analysiert, wobei bereits Maßnahmen er-
arbeitet werden sollen. Auch die Hausmeister-Organisation wird aktuell, nicht zuletzt aufgrund 
der Informationen aus dem Leistungsvergleich, kritisch hinterfragt; ob hieraus Änderungen ent-
stehen, bleibt abzuwarten. 
Salzburg 
Durch die Vergleichsringarbeit konnten in der Stadt Salzburg bereits vermutete Optimierungs-
potentiale mit Zahlen hinterlegt werden, und somit wurde eine Argumentationshilfe für Ver-
änderungsprozesse geschaffen. Weiters konnten Schwachstellen in den Datenstrukturen er-
kannt werden, deren Überarbeitung die Arbeit mit Kennzahlen erleichtert. Durch die Dis-

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 24 
kussionen mit den Vergleichsringteilnehmern konnten unterschiedliche Lösungsansätze für 
einzelne Bereiche gewonnen werden als auch die Bestätigung, dass bereits eingeschlagene 
Wege richtig sind.  
Der Aufwand für die Erhebung der Daten für das Jahr 2005 war außerordentlich hoch, da es 
keine liegenschaftsbezogene Zuordnung gab und die Daten- (Kosten-)kompetenz für die Ge-
bäudewirtschaft auf verschiedene Abteilungen (Bereiche) verteilt war. Weiters besteht in der 
Stadt Salzburg noch das kamerale Buchungssystem und noch keine Doppik bzw. KLR. Mit der 
Einführung einer liegenschaftsbezogenen Zuordnung Mitte 2005 ist damit zu rechnen, dass der 
Aufwand für die Erhebung der Daten für 2006 erheblich vermindert werden kann. Trotz des ho-
hen Aufwandes für die Erhebung ist anzumerken, dass der Nutzen und die Erkenntnisse aus 
der Vergleichsringarbeit doch erheblich höher sind, und somit eine gute Relation zwischen Auf-
wand und Nutzen (Erkenntnissen) besteht. 
Auf Grund der hohen Teilnehmerzahl wurde der Vergleichsring auf 2 Gruppen (Nord und Süd) 
aufgeteilt, wodurch es zu einer Einschränkung im Informationsaustausch kam. Zu überdenken 
wäre, ob bei weiteren Vergleichsringen die Anzahl der einzelnen Sitzungen nicht reduziert wer-
den könnte, und die Sitzungen (wie in Rheine) dann 2 Tage dauern würden. 
Somit könnten Reisekosten eingespart werden und der Erfahrungsaustausch erhöht werden. 
Siegen 
Die im Vergleichsring erarbeiteten Kennzahlen konnten bei der Zentralen Gebäudewirtschaft 
(ZGW) der Stadt Siegen aus zeitlichen Gründen bisher noch nicht ausgewertet werden. Hinzu 
kommt, dass für die Echterhebung 2005 vergleichsweise wenige Objekte erfasst wurden. Ein 
kurz- bzw. mittelfristiger Nutzen für die Steuerung wird mit der Erhebung der Daten für 2006 
erwartet, da weitere Objekte erfasst werden sollen und so eine höhere Aussagekraft der Daten 
erwartet wird. Es ist beabsichtigt, einen Teil der Kennzahlen für die Produkte der Zentralen Ge-
bäudewirtschaft in den Produkthaushalt einzustellen. 
Da bei der ZGW bis einschließlich 2006 keine Kosten- und Leistungsrechnung erfolgte und die 
Zuständigkeiten für die Gebäudebewirtschaftung bis zum 31.12.2006 auf verschiedene Ab-
teilungen und Institute verteilt waren, ist der Aufwand zur Erhebung der Daten relativ hoch. Mit 
Einführung der KLR zum 01.01.2007 ist damit zu rechnen, dass sich der Aufwand für die Er-
hebung der Daten 2007 erheblich mindert. 
Solingen 
Zunächst einmal möchte ich feststellen, dass wir – meine Kollegen und ich – die Arbeit und die 
Ergebnisse im VR durchweg positiv bewerten. Ic h möchte mich daher in der Formulierung ins-
besondere den Kollegen aus Bergisch Gladbach anschließen und die Feststellung bekräftigen, 
dass der direkte Erfahrungsaustausch mit den Kollegen/innen der anderen Kommunen überaus 
interessant ist. Nach über 10jähriger Ausrichtung des Solinger Gebäudemanagements als 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung (Vermieter-/Mietermodell) konnten wir interessante Lösungs-
ansätze in den Organisationsstrukturen der teilnehmenden Kommunen erfahren, welche bei der 
Umstrukturierung des künftigen Gebäudemanagements von Belang sein können. 
Die Umstrukturierung des Solinger Gebäudemanagements, die zeitgleiche Einführung von NKF 
– bisher wurde das Gebäudemanagement im Rahm en HGB geführt – sowie die Überprüfung 
der Stadt Solingen durch das GPA binden die Mitarbeiter des Gebäudemanagements erheblich, 
so dass das Zusammenstellen des komplexen Zahlenmaterials eine zusätzliche Belastung dar-
stellte. Festzustellen war und ist, dass die im Rahmen des Vergleichsringes benötigten Daten in 
Solingen im Wesentlichen vorhanden waren; die Daten waren „nur noch aufzubereiten“ und in 
die gewünschten Tabellen einzutragen. Dies stellte sich allerdings manchmal als zeitraubend

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 25 
dar, da der Datentransfer gelegentlich stockte. Die Heranziehung und Auswertung des Daten-
materials aus der Teilnahme am IKO-Netz konnte daher noch nicht wirklich erfolgen. Allerdings 
sind wir auch der Auffassung, dass der erhebliche Zeitaufwand zur Datenerhebung durch die 
gewonnenen Informationen aus den anderen Kommunen sich relativiert. Festzustellen ist, dass 
die Daten der anderen VR-Teilnehmer nicht „1 : 1“ auf die hier vorliegenden Informationen be-
zogen werden können; oftmals sind zusätzliche Informationen einzuholen, um die jeweiligen 
regionalen Besonderheiten entsprechend zu gewichten. 
Im Gegensatz zu vielen anderen VR Kommunen verfügt die Stadt Solingen noch über eine 
überwiegende Eigenreinigung; relativ wenige Objekte werden fremd gereinigt. 
Während die Fremdreinigung in den vergangenen Jahren oftmals kostengünstiger war, ist heute 
festzustellen, dass seit Einführung des TVöD und der zeitgleichen Umsetzung der Vergütung 
der Reinigungskräfte (Neueinstellungen) von BM T-G II nach TVöD, EG 1, ein erheblich Wett-
bewerbsnachteil gegenüber den Privaten beseitigt werden konnte.  
Auch in Solingen wird der Schwerpunkt der Kennzahlen in den Bereichen Energieverbräuche, 
Hausmeisterdienste und Gebäudereinigung gesehen. 
Solingen geht davon aus, dass die Fortführung des Vergleichsringes dem zukünftigen Stadt-
dienst Gebäudemanagement wichtiges Datenmaterial liefern wird; von hier wird die Teilnahme 
am Vergleichsring IKO-Netz ausdrücklich begrüßt. 
Ulm 
Wichtige Erkenntnis des VR war, dass alle beteiligten Kommunen im Bereich der Erledigung der 
gebäudewirtschaftlichen Aufgaben mit den gleichen Problemstellungen zu kämpfen haben. 
Dabei hat sich aber aus der Sicht von Ulm gezeigt, dass die Aufgabenerledigung in den Kom-
munen, bei denen alle gebäudewirtschaftlichen Aufgaben in einer Organisationseinheit konzen-
triert sind, erheblich strukturierter und einfacher erfolgt. Insofern war die Gründung des Regie-
betriebs Gebäudemanagement in Ulm zum 01.01.2003 der richtige Weg. 
Die einheitliche Definition der Grund- und Kennzahlen je Gebäude bietet eine gute Möglichkeit, 
gleichartige Gebäude innerhalb der eigenen Stadt aber auch natürlich überregional zwischen 
den Kommunen über mehrere Jahre hinweg vergleichen zu können. 
Kritisch ist aber anzumerken, dass für eine überregionale Analyse der Unterschiede, die Fülle 
der Grund- und Kennzahlen eher hinderlich ist. Hier besteht die Gefahr, dass aufgrund der 
Menge der vorhandenen Zahlen ein Vergleich mit den Ergebnissen nur oberflächlich vor-
genommen wird. 
Das Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen am Vergleichsring wird als vertretbar angesehen, 
da fast alle benötigten Daten innerhalb des Gebäudemanagements vorhanden sind und nicht 
bei anderen Dienststellen erfragt werden müssen. 
Als kritisch wird gesehen, dass sich die Diskussionen bei den Vergleichsringsitzung teilweise 
auf Bereiche konzentrierte, die nur eine geringe Bedeutung im Hinblick auf die Gesamtkosten-
situation einer Liegenschaft haben. Bei der Fortset zung des Vergleichsrings sollte sich die Dis-
kussion noch mehr auf die Hauptkostentreiber Energie, Reinigung, Personal und Gebäude-
instandhaltung konzentrieren. 
Worms 
Der Gebäudebewirtschaftungsbetrieb der Stadt Worms konnte durch den Vergleichsring Infor-
mationen über den aktuellen Stand im Vergleich zu anderen Städten gewinnen. Durch die Er-
fassung und Vergleichbarkeit der Daten möchten wir mittelfristig eine Analyse der aus dem Ver-

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 26 
gleich gezogenen Erkenntnisse vornehmen (Einsparungsmöglichkeiten bei Raumnutzung, Kos-
ten usw.). 
Die Verbesserungspotenziale / Steuerungsoptionen sind aus der Sicht des Gebäudebewirt-
schaftungsbetriebes mit Vorbehalt anzusehen. Hierbei ist es vordergründig wichtig, nur die Wer-
te der Kommunen miteinander zu vergleichen, die einen ähnlichen, strukturellen Aufbau vor-
weisen – wie z. B. die Gebäudereinigung in Eigen- oder Fremdvergabe. Weiterhin ist festzu-
halten, dass die Werte, die wir aus dem Vergleichsring ziehen, nur grobe Richtwerte sein 
können, da sich die interne Aufteilung bei den einzelnen Kommunen unterschiedlich darstellt. 
Diese groben Richtwerte können aber zu weiteren internen Kennzahlenvergleichen heran-
gezogen werden, um so Verbesserungspotenziale ausarbeiten zu können. 
Die Aufwand zur Erfassung der Daten im ersten Jahr war im Vergleich zu anderen Kommunen 
relativ hoch. Dieser Aufwand sollte sich in den nächsten Jahren mindern, da der Grundbestand 
an Daten erfasst ist und die Werte dem jeweiligen Jahresbezug nur angepasst werden müssen. 
Somit hat der Aufwand im Vergleich zum Nutzen im ersten Jahr überwogen. In den Folgejahren 
ist der Nutzen aus den gewonnen und vergleichbaren Daten höher anzusehen. 
Ein wichtiger und vor allem für den Gebäudebewirtschaftungsbetrieb interessanter Aspekt war 
und ist der Erfahrungsaustausch mit den am VR teilnehmenden Kommunen. Hierbei war für uns 
zum einen die Herangehensweise anderer Kommunen an Problemstellungen und zum anderen 
der strukturelle Aufbau des jeweiligen Gebäudemanagements von Bedeutung. 
Die Erfassung der Kennzahlen war mit einem relativ hohen Aufwand verbunden. Das Eingabe-
system IKON sollte zur Eingabe großer Datenmengen entsprechend angepasst werden. 
 
4 Fortsetzung des Vergleichsrings 
Die Abfrage in der abschließenden Sitzung ergab, dass die meisten Städte mit großer Wahr-
scheinlichkeit auch an der zweiten Vergleichs phase teilnehmen werden, so dass davon aus-
gegangen werden kann, dass der VR seine Arbeit fortsetzen wird. 
Für die Fortsetzung des Vergleichsrings sicherten die mit bislang wenigen Gebäuden ver-
tretenden Städte zu, deren Zahl beträchtlich zu erhöhen. 
In der letzten Sitzung vereinbarte der Vergleichsring, künftig die Sitzungen ungeachtet der Teil-
nehmerzahl gemeinsam mit allen Städten du rchzuführen, da nach übereinstimmender Auf-
fassung nur so der intensive Erfahrungsaustausch sichergestellt werden kann. 
Inhaltlich werden u. a. auch die in den obigen Erfahrungsberichten der Städte formulierten An-
regungen zu Inhalten und Arbeitsweise des Vergleichsrings zur Diskussion gestellt werden. 
Daneben werden in Ergänzung zum Jahresvergleich 2006 und zum ersten Zweijahresvergleich 
2005/2006 voraussichtlich Themen wie die Kostenmiete bzw. die internen Mieten, der Perso-
nalbedarf der Gebäudewirtschaft und die Orientierung an Benchmarks Gegenstand der Ver-
gleichsarbeit sein.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 27 
5 Anhang 
5.1 Methodik 
In den Vergleichsringen des IKO-Netzes der KGSt wird nach folgender Methodik gearbeitet: 
Kennzahlen beschreiben einen steuerungsrelevanten/steuerungsfähigen - also zielorientierten 
- Sachverhalt. Sie stellen einen Zusammenhang zwischen zwei oder mehr Faktoren, Sachver-
halten o. ä. her, z. B. Fläche pro Schüler/innen. 
Kennzahlen werden gebildet aus Grundzahlen, die einen
 Sachverhalt, eine Variable, einen 
Faktor o. ä. beschreiben; aus mindestens zwei Grundzahlen wird die Kennzahl gebildet. Im Bei-
spiel sind zwei Grundzahlen vorhanden: 1. Schüler/innen (Anzahl) und 2. Fläche (qm BGF). 
Kennzahlensysteme im IKO-Netz beinhalten immer Kennzahlenbeschreibungen
6, die u. a. die 
Verknüpfung von Grundzahlen und Aussagen zu den Steuerungszielen umfassen. Jede Kenn-
zahl wird einzeln beschrieben, ebenso jede Grundzahl. 
Zu den vom Vergleichsring ausgewählten/definierten Kennzahlen werden Kennzahlenwerte 
errechnet, indem die lokalen/kommunalen Daten zu den Grundzahlen empirisch erhoben bzw. 
die Grundzahlenwerte rechnerisch verarbeitet werden. Beim Beispiel wird zur Grundzahl Schü-
ler/innen der Wert 500 (Grundzahlenwert A) und zur Grundzahl Fläche 10.000 (Grundzahlen-
wert B) erhoben/errechnet. 
Der Kennzahlenwert im Beispiel wird dann folgendermaßen berechnet: 10.000 dividiert durch 
500 = 20 qm pro Schüler/innen. Dieser Kennzahlenwert wird inter- und intrakommunal ver-
glichen und z. B. diskutiert, warum dieser Wert in der einen Kommune höher oder niedriger 
liegt. 
Unabhängig vom Aufbau einer Kommune benötigen die Verantwortlichen ausgewählte Kenn-
zahlen für ihren jeweiligen Verantwortungsbereich. Während für die Politik zum Beispiel die er-
zielte gesellschaftliche Wirkung einer Maßnahme entscheidend ist, steht für die produktver-
antwortlichen Sachbearbeiter im Vordergrund, inwieweit die Ziele gemessen am Budget erreicht 
werden können. 
Entsprechend unterschiedlich und flexibel müssen Kennzahlen und Kennzahlensysteme auf die 
Bedürfnisse der jeweiligen lokalen Adressaten zugeschnitten sein.  
Bei der Anwendung vor Ort kann folgendermaßen vorgegangen werden: 
1. Schritt: Überprüfung des Kennzahlensystems 
Zunächst ist zu prüfen, ob die Kennzahlen interessant, lohnend, steuerungsrelevant, adressa-
tengerecht und realistisch sind. Zudem ist eine kritische Prüfung des Aufwandes für die Er-
hebung der Grundzahlenwerte vorzunehmen. 
2. Schritt: Feststellung der Vollständigkeit 
Überprüft wird, ob alle Steuerungsinhalte abgedeckt sind, ob weitere Kennzahlen benötigt wer-
den und ob der Bezug zu den Produkten herstellbar ist. 
3. Schritt: Regelmäßige Überprüfung des Kennzahlensystems 
Das Kennzahlensystem ist regelmäßig zu überprüfen und zu überarbeiten. Neue Frage-
stellungen und Zielsetzungen müssen aufgenommen, die entsprechenden Grundzahlen-
                                                
 
6 Die Beschreibungen der Kenn- und Grundzahlen wurden den Vergleichsteilnehmerinnen und -teilnehmer per  
E-Mail zugänglich gemacht und sind hier angesichts des Umfanges nicht abgedruckt.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 28 
beschreibungen ggf. aktualisiert werden. 
5.2 Beispiel Kennzahlenbeschreibung 
Sämtliche Kennzahlen sind nach folgendem Muster (Beispiel) beschrieben und an die jeweils in 
den Sitzungen getroffenen Entscheidungen angepasst worden: 
Ordnungsnummer KosA0102 
Bezeichnung Bewirtschaftungskosten der Liegenschaft pro Nutzer/in 
Einheit  EUR 
  
Berechnungsregel ( "Bodenreinigungskosten" + "Glas-/F ensterreinigungskosten" + "Grund-
/Sonderreinigungskosten" + "Grünfläch enpflegekosten" + "Straßenreinigungs-
kosten" + "Winterdienstkosten" + "Grundstücksreinigungskosten" + "Wartungs-
kosten und Sonstiges" + "Abfallkosten"  + "Abwasserkosten" + "Regenwasser-
kosten" + "Wasserverbrauc hskosten" + "Wärmeverbrauchskosten" + "Strom-
verbrauchskosten" + "Hausmeisterkost en" + "Erhaltungsa ufwand (Ist)" + 
"Grundsteuer" + "Versicherungskosten" + "Betriebskosten (sonstige)" )/ "Nut-
zer/in"  
Adressaten Amts-/ Fachbereichsleitung, Einrichtungsleitung, Eltern, Fachausschuss, Politik, 
Produktverantwortliche, Verwaltungsvorstand 
Zielfeld Ressourcen 
Ziel Klarheit über die Kosten und Zuordnung der Kosten zu 
bestimmten Nutzungen bzw. Nutzergruppen. 
Erfassung Siehe Grundzahlen. 
Anmerkung Beim interkommunalen Ve rgleich ist zu berücksichtigen, inwieweit die 
Vergleichsringteilnehmer die vermögensbezogenen Kosten einbeziehen 
(können).  
Die Gesamtkosten setzen sich i. d.  R. zusammen aus den  Liegenschafts-
bereitstellungskosten (= Gebäude- und Gr undstücksbereitstellungskosten) bzw. 
Mietkosten, Betriebskosten (gesamt) , Erhaltungsaufwand, Mietausfallwagnis 
(bei Wohn- und Verwaltungsgebäuden), Verwaltungskosten. 
Da im einzelnen Vergleich bzw. bei der lokalen Anwendung unterschiedlich 
definiert werden muß, wird eine Formel für die Berechnung der Gesamtkosten 
hier nicht dargestellt. Die Formeln zu den einzelnen Kostengruppen finden sich 
bei den entsprechenden Kennzahlen. 
Erfahrung Mit der Anwendung dieser Kennzahl in wenigen Vergleichsringen war die 
Erfahrung verbunden, dass die Kennzahl keine Hilfe bei der Steuerung ist bzw. 
die Erkenntnisse wenig hilfreich sind. Als quasi "politische" Kennzahl (Was 
kostet die Nutzung durch eine bestimmte Nutzungsgruppe pro Nutzer/in?) bleibt 
sie im Kennzahlensystem enthalten, wobei die Anwendungseinschränkungen 
zu berücksichtigen sind. 
Hinzu kommt als methodisches Problem, dass die Grundzahl "Nutzer/in" bei 
Mehrfach-Nutzung bspw. in Sporthallen oder Schulen kaum zu ermitteln ist: So 
ist zwar die Zahl der Nutzer/innen "Schüler/innen" in einer Sporthalle 
ermittelbar, die der Vereins-Nutzer/innen kaum.Bei der Verwendung für 
Verwaltungsgebäude ist sorgfältig zu diskutieren und zu definieren, ob 
Personen, Arbeitsplätze, Stellen o. ä. gemeint sind.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 29 
5.3 Beispiel Grundzahlenbeschreibung 
Sämtliche Grundzahlen sind nach folgendem Muster (Beispiel) beschrieben und an die jeweils 
in den Sitzungen getroffenen Entscheidungen angepasst worden: 
Ordnungsnummer F001 
Bezeichnung Bruttogrundfläche (BGF) 
Einheit m² 
 
  
Erfassung Die Bruttogrundfläche wird nach der DIN 277 (siehe hierzu die PDF-Datei unter 
Dokumente) ermittelt, d.h. die Gr undrissfläche aller Geschosse (vom 
Kellergeschoß bis Dachgeschoß) wird aufgenommen. Das einfachste Maß ist die 
Multiplikation der beiden Außen(kanten)maße. 
Erfaßt wird die nutzbare und/oder bewirtschaftbare Fläche, die Fläche der 
Hausmeisterwohnung muss abgezogen werden. 
  
Datenquelle Bauzeichnungen der Gebäude, ggf. eigene Aufmessungen.   
  
Anmerkung Insgesamt hat sich in der Vergleichsarbeit die Bezugsgröße BGF bewährt, da 
diese Grundzahl von allen Kommunen erhoben werden kann. Zudem werden 
zusätzliche Definitions- und Erhebungsaufwände vermieden.

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
30  
5.4 Strukturzahlen der Vergleichsstädte 
 
Berg. Glad.  
Bottrop 
Cottbus 
Darmstadt 
Düren 
Esslingen 
Herne 
K’slautern 
Konstanz 
Lünen 
Minden 
Oldenburg 
Pforzheim 
R’hausen 
Salzburg 
Siegen 
Solingen 
Ulm 
Worms 
Einw. zum 
31.12. des 
Vorjahres in 
1000 
110 119.8 104.8 138.4 93.4 91.9 165.0 98.1 80.8 90.8 82.9 158.1 115.6 123.7 148.4 105.9 163.2 120.6 83.6 
Anzahl der zu 
verwaltenden 
Gebäude 
59 115 258 428 150 290 240 373 131 107 142 384 252 658 177 157 316 90 37 
zu ver-
waltende Flä-
che qm BGF in 
1000 
61.1 310 425.8 397.6 268.3  552.0 518.7 165. 2 217.6 286.0 468 582 411 320 353 560  519 
Stellen in der 
ZGW ohne HM 
+ R 
3,5 31   92 17,5 33 108 92 11,9 22,4 19 47,9 52 15 56 39,7 30 40 19 
Hausmeister-
stellen 2,2 51   71,5 4 31,5 80 35 22,9 25,3 27 70,4 10 3 58 54,4 69 52 38 
R-Stellen 1 62   100 0 70 195 235 17,9 33,4 74 78,5 14 208 172 56,4 182 80 220 
Verwaltungs-
gebäude 5 22 23 20 7 21 21 3 8 5 1 21 11 10 7 8 31 39 8

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 31 
 
Berg. Glad.  
Bottrop 
Cottbus 
Darmstadt 
Düren 
Esslingen 
Herne 
K’slautern 
Konstanz 
Lünen 
Minden 
Oldenburg 
Pforzheim 
R’hausen 
Salzburg 
Siegen 
Solingen 
Ulm 
Worms 
Grundschulen 
ohne Hallen 0 18 2 8 1 10 6 7 5 2 1 8 4 9 0 16 11 10 0 
Grundschulen 
mit Hallen 0 7 10 10 18 11 23 12 5 14 14 20 2 13 19 11 22 15 15 
HS, RS, GS u. 
ä. ohne Hallen 0 4 1 0 1 1 1    2 1 3 5 0 0 2 0 4 0 
HS, RS, GS u. 
ä. mit Hallen 0 7 7 7 7 2 13 7 2 6 4 6 12 12 10 10 12 10 7 
Gymnasien 
ohne Hallen 0 0 2 7 0 0 0  3 0 1 1 3 0 0 0 0 3 0 
Gymnasien mit 
Hallen 0 3 5 4 3 4 5 4 0 2 2 4 3 5 0 4 3 3 3 
Berufsschulen 
ohne Hallen 0 0 1 9 0 0 1 1 0 0 0 6 3 0 0 0 5 1 2 
Berufsschulen 
mit Hallen 0 1 1 1 0 0 2 1 0 0 0 2 4 0 0 0 1 3 0

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 32 
 
Berg. Glad.  
Bottrop 
Cottbus 
Darmstadt 
Düren 
Esslingen 
Herne 
K’slautern 
Konstanz 
Lünen 
Minden 
Oldenburg 
Pforzheim 
R’hausen 
Salzburg 
Siegen 
Solingen 
Ulm 
Worms 
FöS, SoSch 
ohne Hallen 0 1 2 1 1 0 5  0 1 1 3 1 3 0 2 1 8 3 
FöS, SoSch 
mit Hallen 0 3 3 1 1 0 3 2 0 1 1 2 1 0 3 0 4 0 0 
Singuläre 
Sporthallen 0 2 1 7 4 4 2 5 4 6 3 15 2 4 3 5 5 38 3 
Kindertages-
stätten 0 6 47 30 26 26 19 17 8 12 1 22 30 13 34 1 14 53 22 
Feuerwehr-
häuser 0 10 0 5 13 8 7 8 6 7 15 7 10 4 5 23 15 12 8 
BüHä, StHä u. 
ä. 0 1 8 5 7   4 8 23 3 7 27 15 5 20 0 0 5 13 
Sonstige Ge-
bäude 54 38 145 329 61   128 298 67 46 91 237 151 580 116 65 192 86 112 
(BüHä = Bürgerhäuser, FöS = Förderschulen, GS = Gesamtschulen, HM = Hausmeister, HS = Hauptschulen, R = Reinigung, RS = Realsch ulen, 
StHä = Stadtteilhäuser, ZGW = Zentrale Gebäudewirtschaft,

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 33 
5.5 Teilnehmerliste 
(Die Teilnehmerliste beinhaltet die von den Städten gemeldeten Teilnehmer und Ansprechpartner; sie ist keine Anwesenheitsliste) 
Name Vorname Kommune Abteilung Straße PLZ Ort Telefon Fax E-Mail 
Martmann Bernd Stadt Bergisch 
Gladbach 
FB Grund-
stückswirt. u. 
Wirtschaftsförd. 
Konrad-
Adenauer-Platz 1
51439 Bergisch 
Gladbach 
02202/141-271 /141-272 b.martmann@stadt-gl.de 
Fritsche Peter Stadt Bergisch 
Gladbach 
FB s. o. Konrad-
Adenauer-Platz 1
51439 Bergisch 
Gladbach 
02202/141-226 /14701226 p.fritsche@stadt-gl.de 
Scheier Norbert Stadt Bottrop Zentrale GW PF 10 15 54 46215 Bottrop 02041/70-3353 /70-3762 norbert.scheier@bottrop.de  
Richter Jörg Stadt Bottrop Zentrale GW PF 10 15 54 46215 Bottrop 02041/70-3739 /70-3081 norbert.scheier@bottrop.de  
Dettmann Uwe Stadt Cottbus Dez. IV / Im-
mobilienmanage
ment 
Karl-Marx-Str. 67 03044 Cottbus 0355/612-2299 /612-2309 uwe.dettmann@neumarkt.cott
bus.de 
Bergmann Hans-
Joachim Stadt Cottbus Immobilienamt Karl-Marx-St r. 67 03044 Cottbus 0355/612-2954 /612-2309 
Hans-
joachim.bergmann@neumarkt
.cottbus.de 
Mosch Helga Stadt Cottbus Immobilienamt Karl-M arx-Str. 67 03044 Cottbus 0355/612-2217 /612-2309 
Hans-
joachim.bergmann@neumarkt
.cottbus.de 
Werner Marit Stadt Darm-
stadt 
Dezernat VI, 
Aufbau EB 
Bessunger Stra-
ße 125 
64295 Darmstadt 06151/134482 /132670 marit.werner@darmstadt.de 
Harperscheidt Helmut Stadt Düren Amt f. zentr. GM Wilhelmstr. 34 52349 Düren 02421/25-1300 /25-1395 h.harperscheidt@dueren.de 
Parting Alfred Stadt Düren Amt f. zentr. GM Wilhelmstr. 34 52349 Düren 02421/25-1309  a.parting@dueren.de 
Wirtz Jürgen Stadt Düren Amt f. zentr. GM Wilhelmstr. 34 52349 Düren 02421/25-1321 /251395 j.wirtz@dueren.de 
Fleischer Monika Stadt Ess-
lingen am 
Städtische Ge- Ritterstr. 17 73728 Esslingen 0711/3512-2289 /3512-3058 monika.fleischer@esslingen.d
e

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 34 
Name Vorname Kommune Abteilung Straße PLZ Ort Telefon Fax E-Mail 
Neckar bäude Esslingen am Neckar
Assenmacher Michael Esslingen s.o. Ritte rstr. 17 73728 Esslingen 0711/3512-2866 /3512-3058 michael.assenmacher@esslin
gen.de 
Müller Nadine Esslingen s.o. Ritterstr. 17 73728 Esslingen 0711/3512-3157 /3512-
553157 
nadine.mueller@esslingen.de 
Horst Pia Stadt Hanau 65, Amt f. Im-
mobilien+Baufl. 
Hessen-
Homburg-Platz 5
63452 Hanau 06181/295-407 /295-603 pia.horst@hanau.de 
Pinkert Martina Stadt Herne EB GMH Heid str. 2 44649 Herne 02323/16-2028 /16-2464 martina.pinkert@herne.de 
Schween Kathrin Stadt Herne EB GMH Heid str. 2 44649 Herne 02323/16-2537 /16-2464 kathrin.schween@herne.de 
Zurek Ralf Stadt Herne EB GMH Heidstr. 2 44649 Herne 02323/16-2314 /16-2464 ralf.zurek@herne.de 
Schönau Arno Stadt Kaisers-
lautern 
Referat Ge-
bäudewirtschaft 
Willy-Brandt-
Platz 1 
67657 Kaiserlau-
tern 
0631/365-4138 /365-1659 Arno.schoenau@kaiserslauter
n.de 
Scheffler Jörg Stadt Kaisers-
lautern 
Referat Ge-
bäudewirtschaft 
Willy-Brandt-
Platz 1 
67657 Kaiserlau-
tern 
0631/365-2713 /365-1659 joerg.scheffler@kaiserslautern
.de 
Kalbus Heike Stadt Konstanz HB-- u. Liegen-
schaftsamt Untere Laube 24 78462 Konstanz 07531/900-568 /900-555 kalbush@stadt.konstanz.de 
Wunderlich Naima Stadt Konstanz HB und Liegen-
schaftsamt Untere Laube 24 78462 Konstanz 07531/900-593 /900-243 wunderlichn@stadt.konstanz.d
e 
Günther Petra Stadt Lünen St adtbetrieb ZGL Willy-Brandt-
Platz 5 
44532 Lünen 02306/104-1630 /104-1635 petra.guenther.73@luenen.de 
Hick Günther Stadt Minden Städt. Betriebe 
GW 
Postfach 30 80 32337 Minden 0571/89610 /789699 g.hick@minden.de 
Lange Friedrich Stadt Minden Städt. Betriebe 
GW 
Postfach 30 80 32337 Minden 0571/89611 
0171/5831452 
//8911611 f.lange@minden.de 
Traue Stefan Stadt Minden Städt. Betriebe Postfach 30 80 32337 Minden 0571/89705 /89699 s.traue@minden.de

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 35 
Name Vorname Kommune Abteilung Straße PLZ Ort Telefon Fax E-Mail 
GW 
Wiedenbeck Kornelia Stadt Moers Zentrales GM  Meerstr. 2 47441 Moer s 02841/201-791 /201-459 kornelia.wiedenbeck@moers.
de 
Wilken Ralph Stadt Olden-
burg 
Amt für GW und 
Hochbau 
Industriestr. 1 26121 Olden burg 0441/235-2320 /235-3149 ralph.wilken@stadt-
oldenburg.de 
Köster Olaf Stadt Olden-
burg 
Amt für GW und 
Hochbau 
Industriestr. 1 26121 Olden burg 0441/235-3777 /235-3149 olaf.koester@stadt-
oldenburg.de 
Deters Carl Stadt Olden-
burg 
Amt für GW und 
Hochbau 
Industriestr. 1 26121 Olden burg 0441/235-2565 /235-3149 carl.deters@stadt-
oldenburg.de 
Renz Gerda Stadt Pforz-
heim 
Zentrales GM Blumenhof 4 75175 Pforzheim 07231/39-2191 /39-2152 gerda.renz@stadt-
pforzheim.de 
Werschky Ruth Stadt Pforz-
heim 
Zentrales GM Blumenhof 4 75175 Pforzheim 07231/39-3845 /39-2152 ruth.werschky@stadt-
pforzheim.de 
Speck Wolfgang Stadt Reck-
linghausen 
FB Steuerung 
und Service 
Rathausplatz 3 45655 Reckling-
hausen 
02361/50-1331 /50-1234 wolfgang.speck@recklinghaus
en.de 
Günter Thomas Stadt Reck-
linghausen 
FB Steuerung 
und Service 
Rathausplatz 3 45655 Reckling-
hausen 
02361/50-1329 /50-1202 thomas.guenter@recklinghaus
en.de 
Kubovicz Ralph  FB Steuerung 
und Service 
Rathausplatz 3 45655 Reckling-
hausen 
02361/501221 /50-1234 ralph.kubovicz@recklinghause
n.de 
Kotek Elisabeth Stadt Salzburg FM Mirabellplatz 4 A-5020 Salzburg 0043-662-8072-
3076 
 elisabeth.kotek@stadt-
salzburg.at 
Schmidt Kerstin Stadt Schwerin Zentrales GM, 
EB 
Friesenstraße 29 19059 Schwerin 0385/7434-400 /7434-402 kschmidt@schwerin.de 
Teichmann Käthe Stadt Schwerin Zentrales GM, 
EB 
Friesenstraße 29 19059 Schwerin 0385/7434-406 /7434-412 kteichmann@schwerin.de 
Xandry Roger Stadt Siegen Zentrale GW  Markt 2 57072 Siegen 0271/404-1446 /404-2744 r_xandry@siegen.de

Abschlussbericht Vergleichsring Gebäudewirtschaft Städte 80.000 – 200.000 Einw 
 36 
Name Vorname Kommune Abteilung Straße PLZ Ort Telefon Fax E-Mail 
Schragen Wolfgang Stadt Siegen Zentrale GW Markt 2 57072 Siegen 0271/4043555 /4043432 w.schragen@siegen.de 
Born Susanne Stadt Siegen Zentrale GW  Markt 2 57072 Siegen 0271/404-1247 /404-2744 s_born@siegen.de 
Kamphausen Michael Stadt Solingen Vermögens-
betrieb 
Bonner Str. 100 42697 Solingen 0212/290-6718 /290-6793 m.kamphausen@solingen.de 
Lipfert Günther Stadt Solingen Vermögens-
betrieb 
Bonner Str. 100 42697 Solingen 0212/290-6708 /2906793 g.lipfert@solingen.de 
Eberhard Rainer Stadt Solingen Vermögens-
betrieb 
Bonner Str. 100 42697 Solingen 0212/290-6772 /2906793 r.eberhard@solingen.de 
Eh Christopher Stadt Ulm GM Schwamber-
gerstr. 1 
89073 Ulm 0731/161-6560 /161-1618 c.eh@ulm.de 
Haag Dieter Stadt Worms GebäBewirtschaf
tungsbetrieb 
Monsheimer Str. 
41 
67549 Worms 06241/853-6900 /853-6990 dieter.haag@worms.de 
Kuntz Andreas Stadt Worms s. o. Monsheimer Str. 
41 
6754 Worms 06241/853-6956 /853-6990 andreas.kuntz@worms.de 
Bohmann Karsten Stadt Worms s. o. Monsheimer Str. 
41 6754 Worms 06241/853-6914 /853-6990 karsten.bohmann@worms.de 
 
Projektbeauftragte/-verantwortlicher 
Grimberg Jürgen i. A. IKO-Netz     05971/939-223 /939-8223 juergen.grimberg@rheine.d
e 
Löckemann Volkmar i. A. IKO-Netz     05971/939-249 /939-8249 volkmar.loeckemann@rhei
ne.de 
Korte Rainer KGSt IKO-Netz PF 510720 50943 Köln 05401/461000 /461-002 rainer.korte@kgst.de