Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.09.2021

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 24.11.2021 
 0425/2021/1 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 29.11.2021 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.09.2021 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30. September 2021 ist fertiggestellt 
und wird dem Betriebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
 
Anlage: 
 
Anlage 1 – Zwischenbericht Betriebsausschuss III/2021 
 
gez. Greitemann

Zwischenbericht 
 
zum 30. September 2021

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
1. Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Ver-
lustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2021 
 
2. Entwicklung der Vermögenslage per 30.09.2021 
 
3. Erläuterungen zum Bericht 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.09.2021

1.
Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2021 rungen
ergebnis-
01.01.-30.09.2021 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse aus
a) der Hausbewirtschaftung 212.127 224.385 -12.259 1
b) der Betreuungstätigkeit
b) - Baubetreuungstätigkeit 21.223 55.754 -34.531 2
b) - Energiebetreuungstätigkeit 11.459 14.591 -3.132 3
b) - sonstigen Serviceleistungen 2.687 2.909 -221
c) anderen Lieferungen und Leistungen 821 1.459 -639
Umsatzerlöse gesamt 248.317 299.099 -50.782
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten 6.247 4.630 1.617 1
b) Betreuungstätigkeit 3.177 0 3.177 2
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 9.424 4.630 4.793
3. andere aktivierte Eigenleistungen 1.178 4.039 -2.861 4
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 2 0 2
b) übrige betriebliche Erträge 531 1.988 -1.457 5
sonstige betriebliche Erträge gesamt 533 1.988 -1.454
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 46.019 46.327 308
b) Instandhaltung 54.822 61.115 6.292 6
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 50.436 50.105 -331
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 151.278 157.547 6.269
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Baubetreuungstätigkeit 17.922 45.869 27.947 2
b) Energiebetreuungstätigkeit 13.153 14.591 1.438 3
c) sonstigen Serviceleistungen 2.363 2.663 299
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 33.439 63.123 29.684
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 25.304 28.177 2.873
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für 7
 Altersversorgung und Unterstützung 8.832 9.490 658
Personalaufwand gesamt 34.136 37.667 3.531
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 
des Anlageververmögens und Sachanlagen 18.765 20.212 1.448
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 11.157 9.989 -1.168
Betriebsergebnis 10.678 21.217 -10.539
10. Erträge aus Finanzanlagen 1.582 1.568 14
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 49 458 -409
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 16.238 22.187 5.948 10
13. Steueraufwand / -erstattung -9 0 9
Finanzergebnis -14.617 -20.161 5.545
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich -3.938 1.056 -4.994
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 10.231 0 10.231
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 3. Quartal 2021 6.292 1.056 5.237
* vorläufiger Sachstand Oktober 2021
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung
mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2021
11
9
8

per 30.09.2021 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 366 0,02 0 432 0,02 0 -66 -15,21
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 2.202.592 91,94 0 2.015.732 88,55 0 186.859 9,27
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 36.704 1,53 0 37.248 1,64 0 -544 -1,46
- Übrige Sachanlagen/ geleistete Anzahlungen 22.434 0,94 0 25.403 1,12 0 -2.969 -11,69
- Finanzanlagen 41.324 1,72 0 41.261 1,81 0 63 0,15
Anlagevermögen 2.303.420 96,15 0 2.120.077 93,14 0 183.343 8,65
- Vorräte 67.220 2,81 67.220 65.468 2,88 65.468 1.752 2,68
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 24.970 1,04 24.970 64.758 2,84 0 -39.788 -61,44
- Liquide Mittel 0 0,00 0 25.451 1,12 0 -25.451 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 27 0,00 27 530 0,02 530 -503 -94,87
Umlaufvermögen/RAP 92.217 3,85 92.217 156.207 6,86 65.998 -63.990 -40,96
2.395.636 100,00 92.217 2.276.283 100,00 65.998 119.353 5,24
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,04 0 1.000 0,04 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 178.422 7,45 0 181.731 7,98 0 -3.309 -1,82
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00
Eigenkapital i.e.S. 179.422 7,49 0 182.731 8,03 0 -3.309 -1,82
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 487.892 20,37 0 494.128 21,71 0 -6.236 -1,26
Eigenkapital i.w.S. 667.313 27,86 0 676.858 29,74 0 -9.545 -1,41
- Rückstellungen 108.256 4,52 105.416 103.984 4,57 103.984 4.272 4,11
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 1.441.839 60,19 0 1.319.330 57,96 74.020 122.510 9,29
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Kontokorrentkrediten 10.772 0,45 10.772 0 0,00 0 10.772 0,00
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 21.653 0,90 0 14.814 0,65 14.814 6.838 46,16
- Erhaltene Anzahlungen 82.363 3,44 82.363 75.058 3,30 75.058 7.305 9,73
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 63.441 2,65 62.289 86.239 3,79 39.007 -22.798 -26,44
Fremdkapital 1.728.323 72,14 260.840 1.599.425 70,26 306.883 128.898 8,06
2.395.636 100,00 260.840 2.276.283 100,00 306.883 119.353 5,24
1) vorläufiger Sachstand Oktober 2021
2) aufgestellter, noch nicht geprüfter, testierter Jahresabschluss
Veränderung
vorläufig
31.12.2020
2.   Entwicklung der Vermögenslage per 30.09.2021

3. Erläuterungen zum Bericht per 30.09.2021 
 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von 
Aufwendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in fol-
genden Bereichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Abschreibungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 Personalaufwand 
 Sonstiger betrieblicher Aufwand 
 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund EUR 12,3 Mio. niedrigeren Umsatzerlöse 
aus der Hausbewirtschaftung betreffen  mit rund EUR 2,0 Mio. die Nebenkostenab-
rechnungen und rund EUR 10,3 Mio. die Nettomieterlöse. 
 
Die Abweichung der Nebenkostenabrechnungen von 2 Mio. EUR liegt an der nicht-
linearen Erstellung der Nebenkostenabrechnungen, die verstärkt in der 2. Jahres-
hälfte erfolgen und zeitverzögert mit den Nutzern abgerechnet werden. Daraus folgt 
auch die Abweichung bei der Bestandserhöhung von rd. 1,6 Mio. EUR, d. h. der ver-
zögerte Abbau des Bestandes aus dem Vorjahr. 
 
Die geringeren Mieterlöse resultieren im Wesentlichen aus den späteren Mietbegin-
nen als geplant. Das betrifft im Wesentlichen den Neubau des Historischen Archivs, 
der in der Planung ab dem 01.01.2021 berücksichtigt wurde, Mietbeginn war jedoch 
der 01.04.2021. Die u.a. vom Jahresbeginn an eingeplanten Mieterlöse neuerrichteter 
Modulbauten der Grundschule Hauptstr. wurden im August realisiert  
 
2 Die abweichend zur Planung geringeren Erlöse aus Baubetreuung i. H. v. EUR 34,5 
Mio. haben ihre Ursache in erteilten, aber nur zeitverzögert realisierten Aufträgen. 
Diesen Mindererlösen stehen entsprechende Minderaufwendungen aus Baubetreu-
ungstätigkeit i. H. v. EUR 27,9 Mio. gegenüber. EUR 3,2 Mio. betreffen Bestandser-
höhungen, also Serviceleistungen, die erbracht, aber noch nicht abgerechnet und da-
her noch nicht als Erlöse aus Baubetreuung gebucht werden können. 
 
3 Die geringeren Erlöse aus Energiebetreuung von rund EUR 3,1 Mio. sind Ergebnis 
der nicht-linearen Inanspruchnahme bzw. Abrechnung innerhalb des Wirtschaftsjah-
res. Diese Leistungen werden verstärkt im 4. Quartal erbracht bzw. abgerechnet. 
 
4 Die geringeren aktivierten Eigenleistungen von rd. EUR 2,9 Mio. haben zwei Ursa-
chen. Zum einen ist die unterjährige Inanspruchnahme nicht-linear. Zum anderen ist 
damit zu rechnen, dass die GW in der Realisierung deutlich unterhalb der geplanten

Investitionen liegen wird. (siehe auch Corona-Bericht zu den Bauvorhaben und vgl. 
3.2.). 
 
5 Die Abweichung bei den sonstigen betrieblichen Erträgen betreffen im Wesentlichen 
bilanzielle Sondereffekte, wie die Auflösung von Rückstellungen und Wertberichtigun-
gen auf Forderungen, die entweder nicht geplant oder hauptsächlich im 4. Quartal im 
Rahmen des Jahresabschlusses verbucht werden. 
 
6 Das Instandhaltungsbudget 2021 beinhaltet neben den lt. der KGSt für die bauliche 
Substanzerhaltung notwendigen Mitteln (rd. 64,6 Mio. EUR) auch eine Komponente 
für den Abbau des Instandhaltungsstaus (15,1 Mio. EUR), für Toilettensanierung bei 
Schulen (1,5 Mio. EUR) und für Schulhofbegrünung (0,25 Mio. EUR). 
 
Die Bauleistungen verlaufen unterjährig nicht-linear. Nach unserer Einschätzung ist 
ab dem 3. Quartal  aber von einer deutlichen Zunahme der Instandhaltungstätigkeit 
auszugehen, sodass die derzeitige Abweichung von EUR 6,3 Mio. zum Jahresende 
weitestgehend kompensiert werden dürfte. 
 
Aus dem Budget für den Abbau des Instandhaltungsstaus werden auch Risiken abge-
deckt, die insbesondere mit der Betreiberverantwortung einhergehen (Brandschutz-
auflagen, Schadstoffbeseitigung etc.). Entsprechende Buchungen erfolgen aktuell 
noch zum Jahresende im  Rahmen des Jahresabschlusses. 
 
7 Die geringeren Personalaufwendungen von rd. EUR 3,5 Mio. sind darauf zurückzu-
führen, dass die geplante Erhöhung des Personalbestands um 15 Vollzeitäquivalente 
zum 3.Quartal trotz Neueinstellungen mit höheren ungeplanten Abgängen einhergeht. 
Das Niveau des Personalbestands ist im Vergleich zum Jahresanfang im 3. Quartal 
um 4 Vollzeitstellen angestiegen. 
 
8 Die Minderaufwendungen bei den Abschreibungen auf immaterielle Vermögensge-
genstände und Sachanlagen von rund EUR 1,4 Mio. resultieren aus dem nicht-linear 
ablaufenden Anlagenzugang innerhalb des Geschäftsjahres. 
 
9 Die höheren sonstigen betrieblichen Aufwendungen um rd. EUR 1,2 Mio.im Vergleich 
zum Planansatz verlaufen unterjährig nicht-linear, sodass zum 4. Quartal ein Aus-
gleich erfolgen dürfte.  
 
10 Die Abweichungen bei Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (EUR 5,9 Mio.) haben 
zwei Ursachen. Zum einen wurde aufgrund der geringeren Investitionstätigkeit in den 
ersten drei Quartalen geringere Darlehen i H. v. EUR 180 Mio. aufgenommen (Men-
geneffekt vgl. hierzu 3.2.). Zum anderen liegen die abgeschlossenen Zinskonditionen 
unter den Planansätzen (Preiseffekt). 
 
11 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 3. Quartal 2021 schließt mit einem vorläufi-
gen Ergebnis vor Ergebnisausgleich von EUR -3,9 Mio.

Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu ge-
ordnet. In diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kos-
tenmiete durch einen Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zu-
dem der Wegfall der Abführung an den städtischen Haushalt und die Einführung ei-
nes Ergebnisausgleiches zwischen Kernverwaltung und eigenbetriebsähnlicher Ein-
richtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der 
Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kern-
verwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit 
Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen bei der Ermittlung des 
Ergebnisausgleiches eine besondere Behandlung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht 
aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finanzierung von künftigen Instandhal-
tungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der 
Spartenergebnisse unberücksichtigt.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden 
Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Be-
schlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jah-
resergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an 
den städtischen Haushalt abgeführt werden soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW  für 2021 beträgt lt. Wirtschaftsplan insge-
samt rd. EUR 81,5 Mio., anteilig für das 3. Quartal 2021 EUR 61,1 Mio. Dem ste-
hen nach aktuellem Buchungsstand Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. EUR 
54,8 Mio. gegenüber. 
 
 
Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 30.09.2021: 
 
 GuV 
 Jan. – Sep. 2021 
 EUR Mio. 
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  
(vor Ergebnisausgleich)  - 3,9 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Gebäudewirtschaft   + 3,9  
     modifiziert / bereinigt um   
 Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel + 6,3  
   
Ausgleichsanspruch der Gebäudewirtschaft 
gegenüber der Kernverwaltung (Saldo) + 10,2 +10,2 
   
Ergebnis für das 3. Quartal 2021 nach  
(modifiziertem) Ergebnisausgleich  6,3

Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernver-
waltung zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrek-
tur der Umsatzerlöse (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwi-
schenberichterstattung liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch 
nicht vor, so dass der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit 
der Kämmerei in einer Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnis-
ausgleich“ ausgewiesen werden.  
 
3.2. Vermögenslage zum 30.09.2021 
 
Umsetzung der geplanten Investitionen 
 
Für 2021 sind Bauinvestitionen i. H. v. EUR 399 Mio. angemeldet. Umgesetzt wurden 
zum 30.09.2021 EUR 207,5 Mio., was 52 % des Gesamtplanansatzes bzw. 69,3 % des 
anteiligen Planansatzes entspricht (vgl. hierzu auch 3.1.(3)). 
 
Für die Grundstücksankäufe sind in 2021 Mittel i. H. v. insgesamt EUR 119,5 Mio. ge-
plant. Zum 3.Quartal 2021 wurden die Grundstücke Anna-Lindt-Straße, Fitzmauricestr., 
Stolzestr. und Jakordenstr. für insgesamt rund EUR 16,6 Mio. angekauft  
 
 
Kreditaufnahme 
 
Für das Jahr 2021 sind Kreditaufnahmen von EUR 563,5 Mio. geplant, wovon  
EUR 35,5 Mio. die Umschuldung bestehender Darlehen betreffen. 
Zum 3. Quartal 2021 wurden Darlehen i. H. v. EUR 180 Mio. aufgenommen. 
 
 
Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.09.2021 beträgt EUR 2,4 Mrd. Die Eigenkapital-
quote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse rd. 28 % 
(wirtschaftliches Eigenkapital). Stellt man auf das bilanzielle Eigenkapital ohne den 
Sonderposten ab, ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - 
eine bereinigte Eigenkapitalquote von rd. 9 % 
 
Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapitalausstattung der 
Gebäudewirtschaft konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit zur 
überwiegenden Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender Kon-
stanz des nominellen Eigenkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapitalquote 
und einer höheren Zinsbelastung führen. 
 
Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht von einer Empfehlung 
starrer Eigenkapitalquoten ab und empfiehlt eine für die wirtschaftliche Situation des Be-
triebes angemessene Eigenkapitalausstattung (IDW PH 9720.1). Die Angemessenheit 
der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere 
von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustu-
fen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. 
 
Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10 Prozent 
nicht zu unterschreiten.