"Wohnungen bleiben Wohnungen - Wohnraumschutzsatzung verlängern, verschärfen und durchsetzen"-

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
AN/1363/2018 
Vorlagen-Nummer  30.04.2019 
 1513/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 02.05.2019 
 
"Wohnungen bleiben Wohnungen - Wohnraumschutzsatzung verlängern, verschärfen und 
durchsetzen"- 1. Quartalsbericht 2019 
Gemäß Beschlussfassung des Rates aus der 42. Sitzung am 27.09.2018 (TOP 3.1.5) wird in der An-
lage der 1. Quartalsbericht 2019 im Rahmen der regelmäßigen Berichterstattung durch das Amt für 
Wohnungswesen vorgelegt. 
 
 
Gez. Dr. Rau

Anlage 
 
Bericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum, 1. Quartal 2019 
Die Wohnungsaufsicht konnte in den vergangenen Monaten ihre Aktivitäten weiter steigern 
und ihren Weg zur Bekämpfung der Zweckentfremdung von Wohnraum und dessen 
Wiederzuführung zum allgemeinen Wohnungsmarkt erfolgreich fortsetzen. Durch zugesetzte 
Stellen ist das Sachgebiet inzwischen auf 16 Mitarbeitende angewachsen.  
Die Wohnraumschutzsatzung wurde für die Zeit ab 01.07.2019 überarbeitet und wird dem 
Rat am 21.05.2019 zur Beschlussfassung vorgelegt. Hier wurden Optimierungen 
angestoßen. Öffentlichkeitswirksame Informations-Kampagnen gegen die 
Zweckentfremdung von Wohnraum starten in der 19., 20. und 37. Kalenderwoche.  
Zur Datenhaltung und Datenauswertung wird ein neues EDV-Programm eingesetzt, wodurch 
zukünftig der Bedarf am Kölner Wohnungsmarkt noch besser analysiert werden kann. 
Dieses Programm soll auch dabei unterstützen, Entwicklungen besser einzuschätzen, was 
bereits Eingang in diesen Bericht findet.  
Berichtet wird mit einem erläuternden Text und tabellarisch aufbereiteten Daten in einer nach 
Wohneinheiten differenzierten Zeitreihe. Dabei wird die Entwicklung bei den verschiedenen 
Instrumenten gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum für die Jahre 2017 und 2018 
sowie die entsprechenden Ergebnisse aus dem 1. Quartal 2019 betrachtet.  
In den Folgeberichten werden Daten der weiteren Quartale 2019 ergänzt werden, so dass 
zum Beginn des Jahres 2020 eine vergleichende Darstellung über drei Jahre vorliegen wird.  
Diese Form der Darstellung soll für die Zukunft beibehalten werden. 
 
A. Antragsverfahren 
 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch 
Im vergangenen Jahr wurde in Köln für 366 Wohneinheiten (WE) der Abbruch beantragt. 
Das entspricht einer über 200%igen Steigerung zum Vorjahr. Tatsächlich genehmigt wurde 
sogar der Abbruch von 312 WE im Vergleich zu 87 WE in 2017 (260%ige Steigerung). Diese 
Differenz entsteht zum einen dadurch dass Antragseingang und tatsächliche Entscheidung 
nicht in allen Fällen im selben Kalenderjahr liegen. Zum anderen weist die deutliche 
Steigerung allerdings auch auf die Steigerung der Neubautätigkeit im Kölner Stadtgebiet hin. 
 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Umwandlung 
Im Bereich der Umwandlung von Wohnraum sind die Zahlen im Vergleich der Jahre 2017 – 
2018 annähernd gleichgeblieben. Auch im letzten Jahr wurde für ca. 50 WE die Umwandlung 
beantragt. Immer mehr Bürgerinnen und Bürger werden auf die städtischen Regelungen 
aufmerksam und wollen die Möglichkeit zur Ferienvermietung der eigenen Wohnung 
genehmigen lassen. Solche Genehmigungen wurden für insgesamt 6 Wohneinheiten erteilt.

Anlage 
 
Die Zahlen für die Erteilung von Negativattesten1 sind 2018 etwas gesunken. Dies begründet 
sich zum Teil darin, dass zwar immer mehr Bürgerinnen und Bürger auf die 
Genehmigungspflicht von Zweckentfremdung aufmerksam werden und einen 
entsprechenden Antrag stellen, andererseits Ferien- oder Monteurwohnungen oftmals 
gerade nicht die Kriterien für ein Negativattest erfüllen, weil diese Art der Umwandlung von 
Wohnraum nach der Satzung genehmigungspflichtig ist. Es wird erwartet, dass die Zahl der 
Anträge weiter ansteigen wird, insbesondere sobald die Bürgerinnen und Bürger durch die 
Informationskampagne verstärkt auf die Wohnraumschutzsatzung aufmerksam gemacht 
werden. 
 
Geschaffener Ersatzwohnraum 
Die gestiegenen Genehmigungszahlen wirken sich auch auf die Errichtung von 
Ersatzwohnraum aus. 2018 wurde 61% mehr Ersatzwohnraum errichtet als noch im Jahr 
zuvor. Insgesamt ergibt sich durch die fast 500 neu errichteten Wohnungen ein Zuwachs von 
175 Wohnungen für den Wohnungsmarkt. 
 
 
B. Verstoßverfahren 
Die Anzahl der Verstoßverfahren steigt deutlich an. Maßgebliche Faktoren hierfür sind neben 
der intensivierten und verstärkten Arbeit der Wohnungsaufsicht auch eine wachsende 
Sensibilisierung der Bürgerinnen und Bürger, die Wohnraum dringend brauchen und immer 
öfter Verstöße melden. Gleichzeitig wird die Vermietung über Online-Portale immer mehr 
genutzt. 
 
Leerstand 
2018 wurden 85 Verstoßverfahren wegen Leerstandes angestoßen (45 Verfahren weniger 
als im Vorjahr). Der Rückgang der Zahl dieser Verfahren wird als ein erster Erfolg für die 
Arbeit der Wohnungsaufsicht und eine sich entwickelnde Sensibilität seitens der 
Wohnungseigentümer gewertet. 
 
Umwandlung 
Zweckentfremdung durch Umwandlung betrifft in den allermeisten Fällen die ungenehmigte 
Ferienvermietung. Die wachsende Popularität der Online-Plattformen spiegelt sich hier 
deutlich in den Zahlen wieder. Obwohl schon 2017 ein Anstieg der Verstöße in diesem 
Bereich zu verzeichnen war, ist im letzten Jahr die Anzahl der Verstöße nochmals deutlich 
angestiegen. (Steigerung um 199% gegenüber 2017). 440 Wohneinheiten, in denen 
Wohnraum illegal umgewandelt worden ist, wurden in 2018 bekannt.  
                                                           
1 § 9 der Satzung: „Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung zur Zweckentfremdung nicht erforderlich ist, wird 
auf Antrag ein Negativattest ausgestellt.“

Anlage 
 
Bei dieser Art Verstoßverfahren besteht weiterhin eine stark steigende Tendenz. Das 
Geschäftsmodell der Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen verspricht enorme 
Gewinne. Die Wohnungsaufsicht setzt daher hier einen deutlichen Schwerpunkt in ihrer 
Tätigkeit. 
 
C. Bußgelder 
Aus dem Anstieg der Verstöße resultierten auch im vergangenen Jahr festgesetzte 
Bußgelder. In Verfahren zu 110 Wohneinheiten wurden Bußgeldverfahren eingeleitet und in 
Verfahren zu 37 Wohneinheiten wurden Bußgelder festgesetzt.  
 
Fazit 
Die Zahlen und Entwicklungen in diesem Bericht machen deutlich, dass die beschriebene 
Weiterentwicklung der Wohnungsaufsicht bereits deutliche Auswirkungen zeigt, sei es in der 
steigenden Zahl der bearbeiteten Fälle, der intensivierten Ermittlungsarbeit oder auch der 
resultierenden Außenwirkung, die eine deutliche Sensibilisierung der Bürgerinnen und 
Bürger für diese Thematik erreicht. 
Angesichts der Zunahme der durch Online-Plattformen unterstützten Zweckentfremdung von 
Wohnraum durch Vermietung als Ferienwohnung gewinnt die Arbeit der Wohnungsaufsicht 
zunehmend an Bedeutung. Hierzu gehört auch, aktuelle Entwicklungen und Lösungsansätze 
anderer Großstädte wie Berlin und München, aber auch Amsterdam und Barcelona intensiv 
zu verfolgen, um als lernenden Netzwerk immer besser und wirkungsvoller gegen 
Zweckentfremdungen vorgehen zu können.

Anlage 
 
 
Berichtszahlen 2017 und 2018
Zweckentfremdung von 
freifinanziertem Wohnraum 2017 2018 Steigerung 
in Prozent
Steigerung 
absolut
Anträge Abbruch 116 366 216 % 250
Anträge Umwandlung 49 50 2 % 1
Summe Antragsverfahren 165 416 152 % 251
     Genehmigungen Abbrüche 87 312 259 % 225
     Genehmigungen Umwandlung 38 6 -84 % -32
     geschaffener Ersatzwohnraum 306 493 61 % 187
     Gewinn für den Wohnungsmarkt 181 175 -3 % -6
     Erteilung Negativattest 110 88 -20 % -22
Verstoß Leerstand 130 85 -35 % -45
Verstoß Umwandlung inkl. Ferienwohnung 147 440 199 % 293
Summe Verstoßverfahren 277 525 90 % 248
Summe bearbeitete Wohneinheiten 442 941 113 % 499
Bußgeldverfahren eingeleitet 60 110 50
Bußgeldverfahren festgesetzt 0 37 37
Berichtszahlen 2019
Zweckentfremdung von 
freifinanziertem Wohnraum
1. Quartal 
2019
2. Quartal 
2019
Steigerung 
in Prozent
Steigerung 
absolut
Anträge Abbruch 59
Anträge Umwandlung 26
Summe Antragsverfahren 85
     Genehmigungen Abbrüche 18
     Genehmigungen Umwandlung 0
     geschaffener Ersatzwohnraum 28
     Gewinn für den Wohnungsmarkt 10
     Erteilung Negativattest 37
Verstoß Leerstand 74
Verstoß Umwandlung inkl. Ferienwohnung 88
Summe Verstoßverfahren 162
Summe bearbeitete Wohneinheiten 247
Bußgeldverfahren eingeleitet 65
Bußgeldverfahren festgesetzt 26
Wohneinheiten
Wohneinheiten