Grundsteuerreform und Veranlagung der Grundsteuer für das Jahr 2025

Hebesätze der 10 größten deutschen Städte  
(sortiert nach Höhe der Hebesätze) 
Stadt Grundsteuermodell einheitlicher Hebesatz (in %)  differenzierende Hebesätze (in %)  
   Wohnen Nichtwohnen 
Hamburg Das Hamburger Modell, ein sog. Wohnlagenmodell  975   
Frankfurt am Main Flächen-Faktor-Verfahren 854,69   
München Ein wertunabhängiges Flächenmodell  824   
Bremen Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen  755   
Essen Bundesmodell  655 1.290 
Dortmund Bundesmodell  625 1.245 
Köln Bundesmodell 475   
Berlin Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen 470   
Leipzig Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen 450   
Düsseldorf Bundesmodell 374   
Hebesätze der an Köln angrenzenden Kommunen  
(sortiert nach Höhe der Hebesätze) 
Stadt einheitlicher Hebesatz (in %) differenzierende Hebesätze (in %)  
  Wohnen Nichtwohnen 
Niederkassel 1.010   
Wesseling    865   
Leverkusen    750   
Brühl    700   
Rösrath    690   
Dormagen    610   
Bergisch Gladbach  598 873 
Troisdorf    535   
Frechen    519   
Köln    475   
Pulheim    467   
Hürth    446

Dezernat, Dienststelle  
II/21/212 
 
Vorlagen-Nummer 
 0457/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Finanzausschuss 10.02.2025 
 
Grundsteuerreform und Veranlagung der Grundsteuer für das Jahr 2025 
Aktueller Sachstand 
Versand der Jahresbescheide 2025 
Die Umsetzung der Grundsteuerreform in der Stadt Köln ist bisher erfolgreich und reibungslos 
verlaufen. Die Anpassung der IT an das neue Recht, der Aufbau neuer Datensätze mit gleich-
zeitigem Beibehalt der Historie nach altem Recht, die Grundsteuerberechnung sowie Druck und 
Versand sind planmäßig gelaufen. 
Am 20.01.2025 wurden die Jahresbescheide über die Grundbesitzabgaben für das Jahr 2025 
versandt. Die Grundbesitzabgaben umfassen 
- die Grundsteuer, 
- die Abwassergebühren entsprechend der Abwassergebührensatzung der Stadtentwäs-
serungsbetriebe Köln, AöR (StEB Köln), 
- die Abfallgebühren entsprechend der Abfallgebührensatzung der Stadt Köln und 
- die Straßenreinigungsgebühren entsprechend der Straßenreinigungssatzung der Stadt 
Köln. 
Nicht jeder Bescheid über Grundbesitzabgaben umfasst zwingend alle vier vorgenannten Ab-
gaben. Zum Beispiel erhalten Eigentümer*innen von Wohneigentum (Eigentumswohnungen) 
nur einen Bescheid über die Grundsteuer. Die Verwalter des Gesamtobjekts erhalten wiederum 
einen Bescheid ausschließlich über die Abwasser-, Abfall- und Straßenreinigungsgebühren. 
Insgesamt wurden 338.944 Bescheide versandt.  
Informationen für die Steuerpflichtigen 
Zur Information der Steuerpflichtigen wurde jedem Bescheid ein Informationsblatt hinzugefügt, 
das verständliche Erläuterungen zur Berechnung der Grundsteuer und zu den Hintergründen 
der Grundsteuerreform enthält. 
Darüber hinaus wurde sowohl auf den Grundsteuerbescheiden, als auch auf dem mitgeschick-
ten Informationsblatt ein QR-Code abgebildet, der auf die entsprechenden Seiten des Internet-
Auftritts der Stadt Köln zum Thema „Grundbesitzabgaben“ leitete. 
Zusammenarbeit mit dem Bürgertelefon der Stadt Köln 
Da erwartet wurde, dass die Grundsteuerreform zu einem deutlich erhöhten Anrufaufkommen 
führen wird, wurden über den bereits standardmäßig verfügbaren bürgerfreundlichen Service 
hinsichtlich der Erreichbarkeit der Verwaltung hinaus sehr frühzeiti g Vorbereitungen für eine 
noch bessere, schnellere und direkte Erreichbarkeit getroffen. Bereits zu Beginn des Jahres 
2023 wurde eine Kooperation zwischen Steueramt und dem Bürgertelefon gestartet.

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Im Ergebnis konnte eine spezielle Hotline-Nummer für Rückf ragen zu den Grundbesitzabga-
benbescheiden eingerichtet werden. Die Hotline-Nummer ist auf allen Jahresbescheiden als 
Kontakt-Telefonnummer ausgewiesen. 
Mit Hilfe des Bürgertelefons bietet die Stadt Köln einen umfassenden Service für die Rückfra-
gen rund um die Grundbesitzabgabenbescheide. Allgemeine Fragen können so in der Regel 
direkt beantwortet werden. 
Für die verbleibenden zahlreichen individuellen Fragen steht das Steueramt als BackOffice zur 
Verfügung. Um zu ermöglichen, dass die Anrufe des Bürgertelef ons bei Bedarf schnell und 
sicher zu den Experten des Steueramtes weitergeleitet werden können, hat das Steueramt mit 
Unterstützung des Amtes für Informationsverarbeitung frühzeitig eine professionelle Call-Cen-
ter-Software implementiert. 
Anrufaufkommen beim Bürgertelefon und im Steueramt 
Das Anrufaufkommen in der ersten Woche nach Bescheidversand stellte sich wie folgt dar: 
 
Diese Grafik zeigt, dass Anrufe in hohem Umfang vom Bürgertelefon übernommen werden und 
das Steueramt erheblich entlastet werden konnte. 
Anlass der Anrufe 
Es ist schon jetzt erkennbar, dass der weit überwiegende Teil der Anrufenden Fragen zur Höhe 
der nach neuem Recht zu entrichtenden Grundsteuer hat. 
Insbesondere wird durch die Anrufenden vorgetragen, dass 
 die geforderte Grundsteuer unverhältnismäßig hoch und nicht aufkommensneutral sei, 
 man annehme, die Grundsteuer nicht zahlen zu müssen, da beim Finanzamt Einspruch 
gegen den Grundsteuermessbescheid eingelegt wurde, 
 die den Bescheiden zugrundeliegenden gesetzlichen Regelungen verfassungswidrig 
seien, 
 die Zeitspanne von der Abgabe der Feststellungserklärung, der Erteilung der Grundla-
genbescheide durch die Finanzämter bis zur Bekanntgabe der Grundsteuerbescheide 
viel zu lang und somit nicht verständlich sei. 
 
Die Anrufenden können durch die telefonisch erteilten Auskünfte in überwiegender Anzahl zu-
frieden gestellt werden. 
Darüber hinaus teilen viele Anrufende mit, dass sie ihr Eigentum veräußert haben. Das Steuer-
amt der Stadt Köln benötigt dafür entweder eine Mitteilung über den Eigentumswechsel durch

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die Steuerpflichtigen oder einen entsprechenden Bescheid der Kölner Finanzämter. Durch die 
Neubewertung der Grundstücke, die bis Ende des vergangenen Jahres abgeschlossen werden 
musste, konnten durch die Finanzämter noch nicht alle eingegangenen Meldungen über Grund-
stücksverkäufe bearbeitet werden. Die Anrufenden werden in derartigen Fällen daher darüber 
informiert, dass der Abgabenbescheid automatisch dem neuen Eigentümer bzw. der neuen Ei-
gentümerin zugehen werde, sobald der Grundlagenbescheid dem Steueramt der Stadt Köln 
vorliegt. 
Gesprächsverlauf 
Die Telefonate verlaufen in der Regel sachlich und in freundlicher Atmosphäre. Auch wenn die 
Höhe der nach neuem Recht zu zahlenden Grundsteuer mitunter zu Fragen und Unmut führte, 
konnten die Fragestellungen für die Anrufenden in der überwiegenden Zahl verständlich und 
nachvollziehbar beantwortet werden. 
Die Anrufenden greifen die Möglichkeit, den Eigentümerwechsel online durchzuführen oder sich 
bzgl. des Grundsteuermessbetrages an das Finanzamt zu wenden, gerne auf. Die Rückmel-
dungen der Bürger*innen zum Service ist positiv.  
Als Anlage ist zudem eine aktualisierte Aufstellung der Hebesätze Grundsteuer B im kommu-
nalen Vergleich (2025) beigefügt, die die aktuelle Entwicklung der Hebesätze in den 10 größten 
deutschen Städten sowie den an Köln angrenzenden Kommunen zeigt. Hier rangiert Köln nach 
wie vor mit einem moderaten Hebesatz. 
 
Gez. Prof. Dr. Diemert 
 
 
Anlage